2-13-16788/36 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates. Asjaolud SV esitas 15.04.2013 kohtule avalduse kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu kindlaksmääramiseks ja juurdepääsu kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Avalduse kohaselt on avaldaja omandis Harju maakonnas Saue vallas XXXX XXXXX asuv XXXX X kinnistu (registriosa nr XXXXXXX, katastritunnused XXXXX:XXX:XXXX ja XXXXX:XXX:XXXX). XXXX X kinnistu on 100% maatulundusmaa, kuid Saue Vallavalitsus on väljastanud avaldajale 12.06.2012 projekteerimistingimused kinnistu hoonestamiseks, sest avaldaja eesmärgiks on rajada kinnistule oma peamine elukoht. XXXX X kinnistu piirneb ühest küljest Tallinn-Paldiski maanteega (riigi põhimaantee T8) ning on ümbritsetud järgmiste kinnistutega: XXXX kinnistu (omanik puudutatud isik 1), XXXXX kinnistu (omanik puudutatud isik 2), XXXX kinnistu (omanik puudutatud isik 3), XXXX-XXXXXX X kinnistu (omanik puudutatud isik 4) ja XXXX X kinnistu (omanik puudutatud isik 5). Kivi tee, mis on kantud teeregistrisse Saue valla kohaliku teena, läbib XXXXX kinnistut ja lõppeb XXXX kinnistul XXXX X kinnistu vahetus läheduses. XXXX X kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kivi tee kaudu läbi XXXXX kinnistu pääseb avaldaja praegu XXXX X kinnistule. See on kõige optimaalsem juurdepääs. Kuid puudutatud isikud 1 ja 2 on keeldunud juurdepääsu võimaldamisest. Uue mahasõidu rajamine Tallinn-Paldiski maanteelt ei ole võimalik. Avaldaja palus määrata kindlaks registriosa nr XXXXXXX all kinnistusraamatusse kantud ning Harjumaal Saue vallas XXXX külas asuvale XXXX X kinnistule juurdepääsu asukoha avalikult kasutatavalt Tallinn-Paldiski maanteelt Kivi tee kaudu vastavalt lisatud plaanile üle registriosa nr XXXXXXX all kinnistusraamatusse kantud ning Harjumaal Saue vallas XXXX külas asuva XXXXX kinnistu selle põhjapiiri vahetus läheduses asuva tee kaudu, pikendades seda teed kuni XXXX X kinnistuni, määrata, et juurdepääs on igakordsel omanikul, tema pereliikmetel ja külalistel, samuti muudel isikutel, kel on kinnistu nr XXXXXXX omaniku luba sisenemiseks kinnistule, ööpäevaringselt, nii jalgsi kui ka mootorsõidukitega (sh kinnistule hoonete ja rajatiste ehitamiseks, hooldamiseks, remontimiseks ning muuks teenindamiseks vajalike raskeveokitega), määrata juurdepääsutee laiuseks maksimaalselt kolm meetrit, tunnustada avaldaja õigust teha juurdepääsu läbitavuse tagamiseks vajalikke toiminguid ning määrata juurdepääsutee kasutamise ees igakuune tasu 4,75 eurot kinnistu nr XXXXXXX igakordse omaniku kasuks. Puudutatud isikute seisukohad Puudutatud isik 1 vaidles vastu juurdepääsu määramisele üle XXXX X kinnisasja ning pidas põhjendatuks juurdepääsu üle XXXXX kinnisasja.

Puudutatud isik 2 oli nõus tasu eest lubama juurdepääsu üle XXXXX kinnisasja üksnes XXXX X kinnisasja elamu kohal. Puudutatud isik 3 Maa-ameti kaudu ja puudutatud isik 4 Saue Vallavalitsuse kaudu toetasid avaldust. Puudutatud isik 5 ja puudutatud isik 6 ei esitanud arvamust. Maakohtu määrus Maakohus rahuldas avalduse. Maakohus määras kindlaks registriosa nr XXXXXXX all kinnistusraamatusse kantud ning Harjumaal Saue vallas XXXX külas asuvale XXXX X kinnistule juurdepääsu asukoha avalikult kasutatavalt Tallinn-Paldiski maanteelt Kivi tee kaudu vastavalt lisatud plaanile üle registriosa nr XXXXXXX all kinnistusraamatusse kantud ning Harjumaal Saue vallas XXXX külas asuva XXXXX kinnistu selle põhjapiiri vahetus läheduses asuva tee kaudu, pikendades seda teed kuni XXXX X kinnistuni, määras, et juurdepääs on kinnistu nr XXXXXXX igakordsel omanikul, tema pereliikmetel ja külalistel, samuti muudel isikute, kelle on kinnistu nr XXXXXXX omaniku luba sisenemiseks kinnistule, ööpäevaringselt, nii jalgsi kui ka mootorsõidukitega (sh kinnistule hoonete ja rajatiste ehitamiseks, hooldamiseks, remontimiseks ning muuks teenindamiseks vajalike raskeveokitega), määras juurdepääsutee laiuseks maksimaalselt kolm meetrit, tunnustas avaldaja õigust teha juurdepääsu läbitavuse tagamiseks vajalikke toiminguid, määras kinnistule nr XXXXXXX juurdepääsutee kasutamise ees igakuuse tasu 4,75 eurot kinnistu nr XXXXXXX igakordse omaniku kasuks, tuvastas, et PPl on kohustus puudutud isikuna anda nõusolek määruses märgitud sisuga märkuse kandmiseks kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX. Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda. Riigikohtu praktika kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise AÕS § 156 lg 1 tulenevateks eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Antud juhul on olemas kõik eeldused AÕS § 156 lg 1 tuleneva nõude rahuldamiseks. Vaidlust ei ole selles, et Tallinn-Paldiski maanteelt on rajatud mahasõit Kivi tee kaudu (Saue valla kohalik tee), mis mh läbib XXXXX kinnistut ning lõpeb XXXX kinnistul avaldaja omandis oleva XXXX X kinnistu vahetus läheduses (tl 20). Kohtule esitatud Maa-ameti kaardiserveri katastriüksuste plaanidest (tl 17, 20) nähtub, et avaldajale kuuluvale kinnisasjale, mis on kantud kinnistusregistriossa nr XXXXXXX (tl 30-31), ei ole avalikult Tallinn-Paldiski maanteelt või Kivi teelt juurdepääsu. Nähtuvalt Saue Vallavalitsuse korralduse (tl 10-11) punktist nr 1.2.8 tuleb avaldajal kinnistule juurdepääsu lahenduse leidmiseks kas sõlmida juurdepääsutee kasutamise kokkulepe XXXX ja XXXXX kinnistute omanikega või taotleda peale- ja mahasõidu ehitamise ehitusluba Maanteeametilt. Nähtuvalt Maanteeameti seisukohast (tl 18) ei pea Maanteeamet võimalikuks Tallinn-Paldiski maanteelt otse avaldaja XXXX X kinnistule mahasõitu, kuna põhimaanteedel uusi peale-mahasõite üldjuhul ei planeerita. Seega kaardiserveri andmete, Maanteeameti ja Saue valla andmete kohaselt ei ole avaldajal ligipääsu avalikule teele muu kui puudutatud isikute kinnistute kaudu. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja

omaniku huve ning seega saab juurdepääsuõiguse maksma panna selle naaberkinnisasja omaniku suhtes, kellele juurdepääsutee on kõige vähem koormavam, arvestades ka uue juurdepääsu loomisega tekkivaid kulutusi. Ühtlasi tuleb juurdepääsutee rajamisega arvestada juurdepääsu võimalikkust, otstarbekust, varasemast kasutamise tavasid, kinnisasjade kasutusotstarvet. Juurdepääsutee rajamist XXXX X kinnistule ei saa XXXX X, XXXX ja XXXX-XXXXXX kinnistute kaudu pidada tõenäoliseks, kuivõrd ka nende maaüksustele puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning juurdepääsutee rajamine sealtkaudu eeldaks samuti uue mahasõidu rajamist Tallinn-Paldiski maanteelt. XXXX kinnistu on koormatud elektriliini kaitsevööndi, veehaarde sanitaarkaitseala ja maantee kaitsevööndiga (tl 72-74), ühtlasi on XXXX kinnistul eluhoone ning võimalik juurdepääsutee mööduks otse hoone akende alt. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada, et juurdepääs ei rikuks koormatava kinnisasja omaniku kodu privaatsust, ei mööduks eluhoonetest jms. Seega koormaks juurdepääsu tee rajamine avalikult Kivi teelt läbi XXXX kinnistu avaldaja omandis olevale XXXX X kinnistule liigselt XXXX kinnistu huve ning seetõttu ei pea kohus põhjendatuks juurdepääsutee rajamise XXXX kinnistu kaudu. Eeltoodust tulenevalt on mõistlik ja otstarbekas võimalus XXXX X kinnistule pääsemiseks avalikult kasutatavalt teelt Kivi tee pikendamine XXXXX kinnistu kaudu viisil nagu avaldaja täna tema omandis olevale kinnistule pääseb. Katastrikaardilt nähtuvalt (tl 20) kulgeks juurdepääs XXXX X kinnistule XXXXX kinnistu katastriüksuse põhjapiiri vahetus läheduses ehk kinnistu piiri ääres asuvat teed mööda. Kuna XXXXX kinnistu on 100% maatulundusmaa ja hoonestamata, siis ei kujuneks juurdepääsutee rajamine XXXXX kinnistu piiri äärde XXXXX kinnistu omanikule liigselt koormavaks ega rikuks ka tema privaatsust. Ühtlasi on XXXXX kinnistu omanik viidanud varasematele läbirääkimistele avaldajaga, lubades teetrassi rajamist oma kinnistule tasu eest. Vastavalt Riigikohtu 30.03.2004 otsuses nr 3-2-1-33-04 (p 21 ja 22) antud juhistele kantakse AÕS § 156 lg 1 alusel seatud kitsendus kinnistusraamatusse sellekohase märkena. Seega kuulub avaldajate taotlus vastava märkuse sissekandmiseks ja koos sellega PP kohustamiseks vastava tahteavalduse andmiseks rahuldamisele. Juurdepääsu võimaldamise ees tasutava hüvitise suurus peab olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus ning tee kasutamise tasu arvestamisel tuleb arvesse võtta iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osasid tuleb eelduslikult pidada võrdseteks. Juurdepääsutasuna on avaldaja välja pakkunud vabal turul müüdavate samas piirkonnas maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute ruutmeetri hinna, mille ühe ruutmeetri hind on kuni 4,75 eurot (tl 101). Avaldaja leiab, et perioodilise tasu maksmisel on põhjendatud kinnistu omanikule sellise tasu maksmine, mis moodustab 1/50 teealuse maa võimalikust turuhinnast aastas, s.o 57 eurot aastas. Ühtlasi on avaldaja nõus kandma teehoiuga kaasnevad põhjendatud kulud, kui need ületavad 57 eurot aastas. Maa-amet on seisukohal (tl 103-107 p 10), et avaldaja rakendatud metoodika hüvitise tasu arvestamisel ei vasta üldistele vara hindamise põhimõtetele, kuid lähtudes riigi kinnisvararegistrisse kantud teeservituutide tasude ning riigi kehtivate tähtajatute lepingute teeservituutide tasude analüüsist, võib väita, et Saue valla maatulundusmaa sihtotstarbega maatükkidel jäävad tasud vahemikku 14-78 eurot aastas. Tasu peaks heastama juurdepääsu tee tõttu koormatud kinnisasja omaniku jaoks ära jääva või

väheneva kinnisasja kasutusvõimaluse. Samas ei või kohus määrata suuremat tasu, kui see, mida puudutatud isik soovib. Puudutatud isik, XXXXX kinnistu omanik ei ole avaldanud seisukohta, milline võiks olla juurdepääsutee rajamisel XXXXX kinnistule iga-aastane hüvitis. Lähtuvalt eeltoodust peab kohus põhjendatuks hüvitise suuruseks 57 eurot aastas ehk 4,75 eurot kuus. Kooskõlas KRS § 341 lg 1, AÕS § 63 lg 1 p 4, 631 lg 7, KRS § 27 lg 5, 231 p 1, TsÜS § 68 lg 5 tuleb tuvastada PP kohustus anda nõusolek registriosa nr XXXXXXX III jakku märkuse kandmiseks kohtumääruse alusel seatava juurdepääsu nähtavakstegemiseks kinnisasja, mis on kantud registriosasse nr XXXXXXX, igakordse omaniku kasuks määruses nimetatud viisil koos tasu maksmise kohustusega. Asjas tehtud jõustunud kohtumäärus asendab seega PP eelmärgitud kinnistusraamatukande tegemiseks vajalikku tahteavaldust. Juhindudes TsMS § 172 lg-st 1, tuleb menetluskulud avaldaja kanda jätta, kuna tsiviilasja lahend on tehtud tema huvides. Määruskaebus Puudutatud isik 2 palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus ei ole analüüsinud ega kaalunud puudutatud isiku 2 poolt 07.09.2013 esitatud ettepanekut. Maakohus ei teinud paikvaatlust, et vaadelda teetrassi eri variante. Maakohus ei kohustanud avaldajat tegema geoloogilisi uuringuid ega tellima eelarvestuse projekte selgitamaks välja tee-ehituse mahtusid. Saue Vallavalitsuse 03.05.2001 korraldusest nr 432 (lisatud määruskaebusele) õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise kohta nähtub, et õigustatud subjektid jagasid kaasomandi reaalosadeks, tekitades seega olukorra, kus kinnistu XXXX X jäi kinnistu XXXX taha lõksu ning kinnistu XXXX X omakorda nende taha (AÕS § 156 lg 2). 18.11.2002 müüs HV XXXX kinnistu MK-le, kes teatas kohtule, et ei nõustu kinnistut ületava juurdepääsuga. AÕS § 156 lg X tähendab, et XXXX kinnistu omanik peab võimaldama XXXX X ja XXXX X kinnistute omanikel ühendust avalikult kasutatava teega oma kinnisasja kaudu. Juurdepääsu võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus (Riigikohtu 28.04.2009 otsus nr 3-2-1-36-09, p 10). Tegelikult on Kivi teelt rajatud mahasõit nimeta teele, mis aga pole valmis ehitatud ning ei võimalda aastaringset kasutust. Maakohtu otsuse põhjenduses, mille kohaselt Kivi tee läbib XXXXX kinnistut ja lõpeb XXXX kinnistul XXXX X kinnistu vahetus läheduses, on faktiline viga. Tegelikult on Kivi tee 2,652 km pikk ja lõpeb Alliku külas. Maakohus on jätnud tähelepanuta ka võimaluse, et XXXXXXXXXX X kinnistul asub veel üks võimalik mahasõit Tallinn-Paldiski maanteelt ning selle mahasõiduni tee rajamine peaks olema odavam. Maakohtu määrusest jääb arusaamatuks, kas juurdepääsuks määratud tee on olemas või tuleb see rajada. Ei ole mõistlik, et XXXXX kinnisasja põhjapiiri ja määratud juurdepääsu vahele tekib maatükk pindalaga 1138 ruutmeetrit. Määratud juurdepääsu kohas ei ole teed. Teemaa laiuseks kujuneb tegelikult 9 meetrit, mitte 3 meetrit. Moodustada tuleb eraldi transpordimaa katastriüksus.

Vastused määruskaebusele Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata. Puudutatud isik 6 Saue Vallavalitsuse kaudu on seisukohal, et määruskaebuses esitatud võimalik tee asukoht on võrdväärne alternatiiv avaldaja poolt esialgselt pakutud juurdepääsutee asukohale. Puudutatud isik 3 Maa-ameti kaudu on seisukohal, et määruskaebus tuleks jätta rahuldamata. Puudutatud isikud 1, 4 ja 5 ei esitanud määruskaebusele seisukohta. Edasine menetluse käik Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning tulenevalt TsMS § 659 ja § 654 lg 6 ringkonnakohus ei korda maakohtu põhjendusi, nõustudes nendega. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Asja materjalid ei anna alust seisukohaks, nagu oleks maakohus rikkunud diskretsiooni piire. Maakohus on kaalunud juurdepääsu eri asukohti ja asjakohaste kinnisasjade omanike huve. Maakohus on oma seisukohti ammendavalt põhjendanud. Küsimus, kas Kivi teel Tallinn-Paldiski maanteest 20 meetri kaugusel algavat teelõiku nimetatakse samuti Kivi teeks, ei oma asjas tähtsust. Maakohtu põhjendus on arusaadav määruse resolutsioon täidetav. Käesoleva asja asjaolud ei anna alust AÕS § 156 lg 2 kohaldamiseks. AÕS § 156 lg-s 2 on sätestatud, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu 1. lõikes nimetatud tingimustel. Määruskaebusest ega muudest asja materjalidest ei nähtu, et maale piirides, kus praegu asub XXXX X kinnisasi, oleks varem toimunud ühendus avalikult kasutatava teega üle maa, kus praegu asub XXXX kinnisasi. Seadusest ei tulene, et juurdepääs peab olema mööda teed kui rajatist. Maakohtu määruses toodust nähtub, et juurdepääsu alune maa on omadustelt selline, mida avaldajal on olnud võimalik juurdepääsuks kasutada. Määruskaebuses ei ole nimetatud asjaolu vaidlustatud. Maakohtu määruse põhjendusest on arusaadav, et tee rajamise vajaduse tekkimise korral oleks võimalik määratud asukohta ka tee rajada. Maakohus on hinnanud, et ka tee rajamise korral oleks juurdepääsu määratud asukoht põhjendatud. Maakohus ei pidanud põhjalikumalt kaaluma juurdepääsu variante põhja või ida suunalt, sest need ei ole võimalikud.