G.K. hagi A.P. vastu üürilepingu lõppemise tuvastamiseks ülesütlemise tõttu, võla väljamõistmiseks ja A.P. väljatõstmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
1 182,33 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28. mai 2013.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A.P. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): A.P. , esindaja vandeadvokaadi vanemabi Heiki Kuningas Vastustaja (hageja): G.K. , esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv
RESOLUTSIOON
Jätta A.P. apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 28. mai 2013.a otsus muutmata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus A.P. kanda.
RIIGI ÕIGUSABI TASU JA KULUDE VÄLJAMÕISTMINE
1.Mõista A.P. ’lt riigi kasuks välja riigi õigusabi tasu ja kulud summas 287,90 eurot (kakssada kaheksakümmend seitse eurot ja üheksakümmend senti) 6 (kuue) osamaksena.
Esimene osamakse summas 57,90 eurot (viiskümmend seitse eurot ja üheksakümmend senti) tuleb tasuda käesoleva otsuse jõustumisest 15 päeva jooksul. Ülejäänud 5 (viis) osamakset tuleb tasuda otsuse jõustumise kalendrikuule järgneva viie kuu jooksul igakuuliselt summas 46 (nelikümmend kuus) eurot iga kuu 20. kuupäevaks. Osamaksed tuleb tasuda Tartu Ringkonnakohtu selleks ettenähtud arvelduskontole (Rahandusministeeriumi konto nr EE891010220034796011 SEB Pangas viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr EE932200221023778606 Swedbankis viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr EE403300333416110002 Danske Bank AS Eesti filiaalis viitenumbriga 2800049858 selgitusega „riigi õigusabi kulud tsiviilasjas nr 2-11-30807“.
2.Saata käesolev kohtuotsus riigi õigusabi tasu väljamõistmist puudutavas osas teadmiseks Riigi Tugiteenuste Keskusele. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.G.K. (hageja, vastustaja) esitas 1. juulil 2011 Tartu Maakohtule hagi A.P. (kostja, apellant) vastu üürilepingu lõppemise tuvastamiseks ülesütlemise tõttu, võla väljamõistmiseks ja A. P. väljatõstmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 2009. aasta maikuus suulise üürilepingu hagejale kuuluva XXXX kinnistu kasutamiseks viieks aastaks 127,82 euro (2000 krooni) eest kuus. Kostja ei maksnud alates 2010. a jaanuarist korrapäraselt üüri ning alates 2010. a septembrist ei maksnud kostja üldse üüri, mistõttu teatas hageja 09.02.2011 tähitud kirjaga, et lõpetab üürilepingu erakorraliselt seoses maksevõlgnevusega. Kostja ei võtnud tähitud kirja vastu ja hiljem keeldus teatele alla kirjutamast. Kuigi kostja lubas algselt maja vabastada, teatas ta hiljem, et ei kavatse seda teha ega maksa ka üüri.
2.A. P. vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Lepingu sõlmimisel lepiti kokku üüri määras 2000 krooni kuus, kuid alates 2010. a jaanuarist vähendas hageja üüri 1000 kroonini kuus. Alates 2010.a septembrist toimus tasumine sularahas, kuivõrd hageja ei soovinud enam üüritulu laekumist pangakontol kajastada. Nimetatud asjaolu soovis kostja tõendada tunnistajate ütlustega.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohtu 28. mai 2013 otsusega võttis kohus vastu hageja loobumise kostjalt viivise, elektrienergia ja prügiveo võlgnevuse väljamõistmise nõuetest ning lõpetas nimetatud nõuetes menetluse. Kohus jättis läbi vaatamata hageja nõuded üürilepingu lõppemise tuvastamiseks alates 09.02.2011 ülesütlemise tõttu ning A. P. väljatõstmiseks. Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürivõlgnevuse 1 182,33 eurot perioodi jaanuar 2010 kuni jaanuar 2011 eest. Kohus jättis hagi rahuldamata hageja nõudes kostjalt kahjuhüvitise 65 euro väljamõistmiseks. Kohtu hinnangul järeldus hageja pangakonto väljavõtetest, et pooled olid leppinud kokku igakuises üüris summas 2000 krooni ja et kostja täitis aastal 2009 üürilepingut korrektselt. Vaidlusalusel perioodil jaanuar 2010 kuni jaanuar 2011 on kostja teinud hagejale ülekandeid neljal korral (10.02.2010, 04.05.2010, 07.07.2010 ja 23.08.2010) kogusummas 7 500 krooni (kd I tl 17). Olukorras, kus hageja oli rahalistes raskustes, mida on kinnitanud mõlemad pooled, on ebaloogiline vähendada üüri poole võrra. Kui pooled oleksid leppinud kokku üüri vähendamises 1000 kroonini kuus, oleks kostja teinud hagejale 1000 krooni suuruseid ülekandeid. Pooled ei ole esitanud väiteid teistsuguse üüri maksmise korra olemasolu kohta. On tõendamata, et pooled muutsid maksetähtpäeva. Kostja tunnistajate K. P. (kostja poeg), M. P. ja A.L. ütlused (tl 147-152) ei ole usaldusväärsed, kuivõrd põhinevad üüri vähendamise osas kostja poolt avaldatul. Ei ole ka usutav, et tunnistajad on praktiliselt igal kuul kostja elukohas selleks, et hilisemas kohtumenetluses tõendada kostjapoolset lepingu täitmist. Et kostja on rikkunud üürilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust tõendab ka asjaolu, et hageja on 09.02.2011 lõpetanud üürilepingu erakorraliselt seoses maksevõlgnevusega (kd I tl 11). Eeltoodud põhjendustest lähtudes ning hageja nõuet (13 × 127,82 = 1661,66 eurot) ja lepingu osalist täitmist (3 × 127,82 + 95,87 = 479,33 eurot) arvestades mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja üürivõlgnevuse katteks ajavahemiku jaanuar 2010 kuni jaanuar 2011 eest 1182,33 eurot (1661,66 – 479,33 = 1182,33 eurot).
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.A. P. esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Tartu Maakohtu 28. mai 2013 otsus osas, millega rahuldati hagi, ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) ei ole pooled leppinud kokku üüri maksmise korras. Asjaolu, et kostja tasus 2010.a üüri 2000 krooni kaupa ja mitte igakuiselt, ei tõenda üüri määra ega maksmise korda, vaid üksnes kinnitab, et üüri tasumine toimus korrapäratult. Asjas ei ole tuvastatud, et üüri tasumine oleks pidanud toimuma igakuiste maksetena. Ka VÕS § 294 ei eelda üüri maksmise täpse korra olemasolu. Maakohus on välistanud poolte kokkuleppe üüri alandamise kohta põhjusel, et hageja oli väidetavalt rahalistes raskustes; 2) sai poolte tahte tuvastada läbi nende objektiivse käitumise (VÕS § 29 lg 5 p 3). Poolte ütluste kohaselt on alates 2010.a jaanuarist erinevad üüri määrad ning alates septembrist 2010.a ka arveldamise kord. Kostja väitel toimus arveldus sularahas põhjusel, et raha ei laekuks kontole, sest konto oli arestitud ja laekuv raha võeti täituri poolt ära. Hageja väitel ei maksnud kostja üüri alates septembrist 2010.a. Alles veebruaris 2011.a esitas hageja üürilepingu ülesütlemise avalduse. Siinjuures on oluline, et kuni lepingu ülesütlemiseni ei esitanud hageja kordagi hoiatust üürivõla kohta ega teinud ettepanekut võlgnevuse tasumiseks. Hageja käitumine 2010.a ei viita sellele, et kostja oleks võlgnevuses olnud. On ebaloogiline, kui üürileandja lubab
elamispinda kasutada üürnikul, kes on pikemat aega (antud juhul üle poole aasta) võlas. Samamoodi on ebaloogiline, kui üürileandja ei esita sellisele üürivõlgnikule varem nõuet võla tasumise kohta ega hoiatust lepingu ülesütlemise kohta. Maakohus on pidanud piisavaks väidet, et hageja oli rahalistes raskustes, kuid hageja käitumise tervikuna on maakohus jätnud hindamata. Antud juhul puuduvad selged põhjendused selle kohta, miks tuleks aluseks võtta hageja ütlused ning miks need on ainsana usaldusväärsed; 3) ei ole maakohtu otsusest arusaadav, miks peab kohus hageja ütlusi usaldusväärseteks. Puudub tunnistajate ütluste analüüs. Tunnistajad on andnud raha üleandmise kohta konkreetseid ütlusi. Tunnistajad edastasid kohtule muu hulgas seda, mida kostja kui lepingupool teadis ja milles hagejaga kokku oli lepitud. Kostjal puudus põhjus anda tunnistajatele valeinfot. Maakohus on jätnud välja toomata vastuolud hageja ütluste ja kostja tunnistaja ütluste vahel.
5.G. K. vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. G. K. nõustus maakohtu põhjenduste ja järeldustega. Apellatsioonkaebusele esitatud vastuväidete kohaselt: 1) ei ole pooled leppinud kokku üüri vähendamises, samuti ei ole toimunud üüri maksmist sularahas. Pooled olid leppinud kokku igakuises üüris summas 2000 krooni ja et kostja täitis aastal 2009 üürilepingut korrektselt; 2) nõustub vastustaja kohtuga selles, et kostja tunnistajate ütlused ei ole usaldusväärsed. Hageja kinnitab, et ei ole kostja tunnistajaid varem näinud. Väär on apellandi väide, et tunnistajate ütlustes langes kokku kostja auto värvus (hall, sinine ja hõbedane). Vastustaja arvates on need värvid erinevad ja on selgesti eristatavad. Kohus on küllaldaselt analüüsinud tunnistajate ütlusi ja on andnud oma selge ja ammendava seisukoha; 3) on väär apellandi seisukoht, et üüri tasumine lepiti kokku mitte igakuuliste maksetena, vaid pikema perioodi kestel. Apellant on vastuses hagile tunnistanud, et üürilepingu sõlmimisel lepiti kokku üüri määraks 2000 krooni kuus ning on selliselt ka üüri tasunud kuni 2010.a. Mõlemad pooled on kinnitanud, et lepingu sõlmimisel lepiti üüri suuruseks 2000 krooni kuus. Seega on üks kuu periood, mille eest tuleb tasuda 2000 krooni. Väljakujunenud eluruumide üürilepingute tava kohaselt tuleb üür tasuda kas jooksva kuu viimasteks kuupäevadeks või sellele kuule järgneva kuu esimestel päevadel, mitte aga mitu kuud hiljem või lepingu lõppemisel nagu ekslikult leiab apellant. Kuna hageja on loobunud viiviste nõudest, siis antud asjas ei oma olulist tähtsust üüri tasumise konkreetne kuupäev; 4) ei ole kostja tõendanud 2010.a jaanuaris üüri vähendamise kokkuleppe sõlmimist. Kostja on tasunud 2010.a veebruaris, mais ja augustis 2000 krooni kuus (mitte aga 1000 krooni). Samuti ei nähtu kostja poolt tehtud ülekannetest, et kostja oleks tasunud üüri korraga mitme kuu eest.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et A. P. apellatsioonkaebus Tartu Maakohtu 28. mai 2013 otsusele tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on hinnanud kõiki tõendeid ja õigesti tuvastanud, et pooled olid leppinud kokku igakuises üüris summas 2000 krooni ning et kostja ei ole tõendanud üüri alandamist 1 000 kroonile kuus ega üüri tasumist sularahas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
Kuna maakohtu otsus on vaidlustatud üksnes hagi rahuldatud osas, hindab ringkonnakohus A. P. perioodi jaanuar 2010 kuni jaanuar 2011 eest üürivõlgnevuse väljamõistmise põhjendatust. Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohta.
7.Apellatsioonkaebuses on A. P. esmakordselt tuginenud üüri tasumiseks täiendava tähtaja andmata jätmisele. Ringkonnakohus on seisukohal, et A. P. vastuväide ei ole käesolevas menetlusstaadiumis asjakohane, samuti ei ole A. P. põhjendanud, miks ta ei ole maakohtus toimunud menetluse kestel vaidlustanud üürilepingu ülesütlemise kehtivust. TsMS § 652 lg 3 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul, kui 1) asjaolu, millele tugineti, ja tõend, mis esitati, jäeti põhjendamatult tähelepanuta või 2) asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muu hulgas põhjusel, et asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. A. P. vastuväide G. K. hagiavaldusele on seisnenud selles, et üüri alandamise ja üüri sularahas tasumise tõttu ei ole kostjal võlgnevust hageja ees. Maakohtus 25.02.2013 toimunud kohtuistungil märkis apellandi (kostja) esindaja, et hageja ei ole teinud üürnikule etteheiteid ega meeldetuletusi üürivõla osas (kd I tl 169). Samas on A. P. vande all kinnitanud, et G. K. helistas temale ja nõudis temalt raha (kd I tl 168). A. P. ei väljendanud menetluse kestel kordagi selgesõnaliselt soovi, et poolte üürisuhe jätkuks ja et A. P. saaks selle alusel hagejale kuulunud kinnistut edasi kasutada. Arvestades pooltevahelisi suhteid, mh väidetavat ähvardamist (kd I tl 152), puudus alus poolte soovi üürisuhte jätkamiseks ka eeldada. Maakohus jättis hageja nõuded üürilepingu lõppemise tuvastamiseks ja A. P. väljatõstmiseks läbi vaatamata, kuna A. P. on üürilepingu esemeks olnud kinnistult ära kolinud ja kinnistu on kohtutäituri poolt müüdud. Eeltoodust tulenevalt ei ole A. P. vastuväide üüri tasumiseks täiendava tähtaja andmata jätmisest asjakohane ja tuleb jätta tähelepanuta.
8.Ringkonnakohus nõustub A. P. seisukohaga, et VÕS § 294 ei eelda üüri maksmise täpse korra olemasolu. Erialakirjanduses on selgitatud, et kui pooled ei ole teisiti kokku leppinud, tuleb üüri ja kõrvalkulude eest tasuda kas lepingu lõppemisel või ajavahemike järgi arvestatava üüri ja kõrvalkulude puhul pärast vastava perioodi lõppemist (VÕS § 294 kommentaar p 3, VÕS kommenteeritud väljaanne, II osa, lk 198). Samas ei nõustu ringkonnakohus apellandiga selles, et pooltel puudus kokkulepe üüri maksmise korra kohta. G. K. pangakonto väljavõttest nähtuvalt tasus A. P. ise või kolmandad isikud tema eest üüri igakuiselt alates maist 2009 kuni detsembrini 2009 (kd I tl 18-19), mis kinnitab poolte vahel igakuise üüri maksmise kokkuleppe (pooltevahelise praktika) olemasolu ja selle täitmist kostja poolt. Poolte vahel ei ole ka vaidlust selles, et üürilepingu sõlmimisel lepiti üüri määraks 2 000 krooni kuus. Nagu hageja on õigesti märkinud, on üüri igakuine maksmine üürisuhetes üldteadaolevalt tavapärane. Kostja poolt 2010. aastal üüri ebakorrapärane tasumine ei tõenda, et pooled oleksid 2010. aastaks kokku leppinud üüri maksmise varasemast erineva korra osas. Samuti ei ole kostja tõendanud, et 2010. aastal tuli poolte kokkuleppe kohaselt tasuda üüri teisiti kui igakuiste maksetena või leppisid üürilepingu pooled kokku selles, et üürnikule jäeti vabadus määrata maksete konkreetne suurus ja sagedus. Oma vastuväitega, et igakuist üüri alandati, on apellant sisuliselt tunnistanud, et üüri tuli ka edaspidi tasuda igakuiselt, ehkki tema väidete kohaslet varasemast väiksemas määras.
9.Riigikohus on 01.11.2013 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-118-13 p-s 12 selgitanud, et lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1), arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas pooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. Lepingu
tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole A. P. tõendanud ühtki asjaolu, mis annaks alust arvata, et pooled leppisid kokku üüri alandamises alates 2010. aastast. Samuti ei saa üüri alandamisele suunatud tahet järeldada G. K. käitumisest. Asjaolu, et G. K. A. P. poole aasta jooksul võlgnevust ei nõudnud ja lubas tal eluruumi kasutamist jätkata, ei näita üürileandja poolt üüri maksmise nõudest loobumist, üüri alandamise tahet või üürniku vabanemist üüri tasumise kohustusest.
10.Maakohus on tunnistajate K. P. , M. P. ja A.L. ütlusi nõuetekohaselt analüüsinud ja põhjendanud ütlustega mittearvestamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on õigesti leidnud, et tunnistajate ütlused ei ole usaldusväärsed. A. P. on apellatsioonkaebuses selgitanud, et tal puudus põhjus anda tunnistajatele valeinfot. Nimetatud asjaolu kinnitab veelkord, et tunnistajate ütlused põhinevad A. P. poolt avaldatul ja seetõttu ei oma need iseseisvat tõendusväärtust, sest A. P. eesmärgiks käesoleva tsiviilasja menetluses on olnud vältida tema vastu esitatud üürivõlgnevuse nõude rahuldamist. Ringkonnakohus märgib, et isegi kui üüri tasumine toimus sularahas, pidi A. P. kandma ise riski, et tal tekivad raskused üüri tasumise tõendamisel, kui sularaha üleandmist kirjalikult või muus tõendamist võimaldavas vormis ei fikseerita. Üürileandjal majanduslike raskuste tekkimine, millele on viidanud mõlemad pooled, ei vabasta üürnikku kohustuse täitmise tõendamise koormisest. Seega ei ole A. P. tõendanud üüri tasumist sularahas.
11.Eeltoodust tulenevalt on hagi rahuldamine üürivõlgnevuse osas põhjendatud. Kuna ringkonnakohus ei muuda maakohtu otsust, tuleb hagi rahuldamata jätmist arvestades jätta TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus A. P. kanda.
12.A. P. on määratud riigi õigusabi Tartu Maakohtu 26.09.2013 määrusega, kohustusega hüvitada osaliselt osamaksetena riigi õigusabi tasu ja kulud. A. P. ringkonnakohtu menetluses esindanud advokaat Heiki Kuningas esitas 29.04.2014 ringkonnakohtule tasu ja kulude hüvitamise taotluse, mille ringkonnakohus on oma 14. mai 2014 määrusega lahendanud, määrates tasu ja kulud kindlaks summas 172,80 eurot. Tartu Maakohtu 28.05.2013 määrusega on kohus määranud kindlaks riigi õigusabi tasuks maakohtus 403,01 eurot. Maakohus ei ole riigi õigusabi tasu hüvitamise korda määranud. Vastavalt Tartu Maakohtu 26.09.2013 määrusele on A. P. kohustus hüvitada osaliselt osamaksetena riigi õigusabi tasu ja kulud. Maakohus on määranud, et hüvitamiskohustus tuleb määrata kindlaks pärast õigusteenuse osutamise lõpetamist. Ringkonnakohus leiab, et on mõistlik määrata A. P. kohustus hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud 50 % ulatuses summast 575,81 eurot (403,01 + 172,80), s.o summas 287,90 eurot kuue (6) osamaksena. Esimese osamakse suuruseks määrab ringkonnakohus 57,90 eurot ja ülejäänud viie osamakse suuruseks à 46 eurot.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.