O. B. (IK xxx, elukoht: xxx) Vandeadvokaat Hillar Villers, Vandeadvokaadi vanemabi Roman Golovenko JeweLex Advokaadibüroo OÜ, Sompa 3, 41533 Jõhvi linn; e-post: [email protected])
Kostja:
S. P. (IK xxx, elukoht: xxx, e-post: xxx)
Kostja lepinguline esindaja:
Vandeadvokaat S. Politšev (Ida-Viru Advokaadibüroo OÜ, Rakvere 5 a, 41531 Jõhvi; e-post: [email protected])
RESOLUTSIOON
O. B.i hagi rahuldada.
2.Välja mõista kostjalt S. P.ilt hageja O. B.i kasuks 31 366 (kolmkümmend üks tuhat kolmsada kuuskümmend kuus) eurot 88 senti.
Poolte menetluskulud jätta täies ulatuses kostja S. P.i kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. I HAGEJA NÕUDE ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD
1.Hageja O. B. ja kostja S. P. sõlmisid 16.06.2008.a kinnistu müügi-, hüpoteegi seadmise- ja asjaõiguslepingud, mille kohaselt kostja müüs hagejale kinnistu Jõhvis, Mulla tn 5. Enne kinnistu müüki kostja poolt tellitud BRC Kinnisvara AS-lt 26. mai - 04 juuni 2008 teostatud eksperthinnangu nr 7-5/1053/06/08 kohaselt on elamu põhjalikult renoveeritud aastatel 2007-2008, seisukord on väga hea ning siseviimistlus kõrgel tasemel. Eramu renoveeris kostja ise. Kostja esitles hagejale kinnistul asuvat elumaja kui värskelt ja põhjalikult renoveeritud eramut. Eeltoodust tulenevalt teadis hageja (ostja), et ostab põhjalikult renoveeritud eramu. Hageja tugines kinnistut ostes eksperthinnangule ja kostjalt endalt saadud informatsioonile asja omaduste kohta.
2.Müügilepingu p 2.2.11 kohaselt kinnitas kostja, et lepinguesemel ei ole varjatud puuduseid, millest ta ei ole hagejat informeerinud või mida hagejal ei olnud võimalik märgata elamu vaatluse käigus. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.
4.Aja jooksul ilmnesid elamul mitmed puudused. Põhiline probleem on selles, et maja ei ole soojapidav, see omakorda toob kaasa muude defektide ilmnemise. - Esimesed puudused ilmnesid esimesel talvel 2008-2009 kui esikus ja vannitoas tulid põrandaplaadid lahti. Hageja teatas puudustest koheselt kostjale. Kostja lubas küll põrandad korda teha, kuid igakord tuli midagi ootamatut vahele või ei olnud aega. - Järgmisel talvel: 2009-2010 külmus korduvalt kinni külmavee torusik (talv oli tunduvalt külmem kui eelmine). Kostja käis torustikku lahti sulatamas kui tal aega juhtus olema ning soovitas jätta vee aeglaselt jooksma. Kostja üritas ise ronida põranda alla torusid soojendama, kuid ei mahtunud, siis lubas leida töölise, kes selle ära teeb. Hagi esitamise ajaks oli see luabdus täitmata. Samal talvel oli majas väga jahe. Kütet sai küll korduvalt lisatud, kuid sellega kaasnesid suured küttearved. Kostja paigaldas majja täiendava küttekehana kamina, mille oli lubanud juba enne müüki paigaldada, kuid see ei mõjutanud maja soojapidavust. - Kolmandal tavlel so 2010-2011.a hakkas elamu esimese korruse laset tilkuma lumesulavesi. Hageja kutsus lostja kohale, viimane põhjendas vee tilkumist katusel sulava lumega ja väitis, et katuselt tuleb pidevalt lund ära rookida.
Kuna elamu renoveerimise teostas kostja isiklikult, siis hageja leiab, et kostja pidi teadma ka asja lepingutingimustele mittevastavusest. VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhulisliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 3 kohaselt vastutab müüja ka mittevastavuse eest, mis tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekt ostjale kui lepingutingimustele mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt. Ostja võib tugineda lepingutingimuste mittevastavusele sõltumata sellest, kas ta asja üle ei vaadanud või puudustest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ning ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2)
4.2011.a tellis hageja hinnangu eramule Mulla 5 Jõhvis. Hinnangu andis OÜ Elkarin. 25.04.2011 OÜ Elkarin hinnangu kohaselt on hoone renoveerimine teostatud ebakvaliteetselt: - vundament ja sokli osa on soojustamata, mistõttu on põrandad külmad; - väline soojustus on tehtud 50 mm EPS-ga ja paigaldatud mittekvaliteetselt (tuul puhul välisseina ja kipsplaadi vahel); - duširuumi laeplaatide vahed on tihendatud halvasti ja hüdroisolatsioon on põrandatel ja seintel tegemata, mille tulemusena on põrandale tekkinud hallitus; - katuslae soojustseks on kasutatud 100 mm EPS, mis on ebapiisav; - eeskoja põrandaplaadid on lahtised. Elkarin OÜ hinnapakkumise kohaselt kulub hinnangus märgitud puuduste kõrvaldamiseks 31 366, 88 eurot. Hageja saatis hinnapakkumise kostjale ja hoiatas, et kui kostja jätab puudused kõrvaldamata, tuleb hagejal kasutada kolmanda isiku teenuseid ning kulu tuleb tasuda kostjal. Kostja ei ole puuduseid kõrvaldanud. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist (VÕS § 222 lg 1). VÕS § 222 lg 5 järgi kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ning müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulude hüvitamist.
5.Hageja leiab, et kuna kostja esitles müümisel maja kui põhjalikult renoveeritut ning tööd teostas kostja ise, tuleb tal hagejale tasuda ka ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks vajaminevad remondikulud vastavalt Elkarin OÜ hinnapakkumisele 31 366, 88 eurot. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. Hageja leiab, et talle tekitatud kahjuna VÕS § 115 lg 1 mõttes on eelkõige vaadeldav asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine. Väärtuse vähenemise ulatuse määramisel saab lähtuda eeldatavatest parandamise kuludest
II KOSTJA VASTUVÄITED
6.Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu.
7.Kostja märgib, et müügilepingu p 2.2.7 kohaselt müüja (kostja) teatas ja kinnitas ainult seda, et lepingu ese on hoonestatud, maatükil paiknevad elamu, käimla, kõrvalhoone ja kaev. Leping ei sisalda sätteid selle kohta, millistele ehitusnõuetele või standarditele peab elamu või kostja poolt teostatud renoveerimine vastama.
Kuna selliseid tingimusi lepingus ei ole, ei ole põhjust väita ka müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Lepingu p 2.2.11 järgi teavitas kostja, et lepinguesemel ei ole müüjale teadalevaid varjatud puuduseid, millest ta ei ole ostjale teatanud või milliseid ostjad ülevaatuse teostamisel ei märganud. Hageja väited, et kostja teadis maja varjatud puudustest, kuid talle ei teatanud, on paljasõnalised ning tõendmata. Hageja ise on märkinud, et puudused ilmnesid pärast maja ostu-müüki kolme järgneva aasta jooksul. Kostjale jääb selgusetuks, kuidas pidi tema väidetavatest puudustest teadlik olema müügihetkel kui need ilmnesid oluliselt hiljem. On üldteada see, et elumaja või korter vajavad perioodiliselt remonti.
8.BREC Kinnisvara AS eksperthinnangu tellis kostja enne elamu müüki selleks, et kindlaks teada saada kinnistu ligikaudne turuväärtus. Eksperthinnangut oli vaja notariaalse lepingu sõlmimiseks. Hinnangus ei antud arvamust selle kohta kui kvaliteetselt on teostatud renoveerimistööd, mistõttu on alusetu hageja väide, et elamut ostes tugines ta BREC Kinnisvara AS hinnangule.
9.Lepingu p 2.3.1 kinnitas ostja, et on ehitise üle vaadanud, tutvunud maakatastris registreeritud maa-ala plaaniga ning maa ja ehitise seisukord on talle teada. Seega oli hageja kursis, millises seisukorras on maja jms.
10.Kostja leiab, et Elkarin OÜ antud hinnang ei saa olla hageja nõude aluseks. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et Elkarin OÜ on pädev vastavat hinnangut andma. Elkarin OÜ hindas seda, kuivõrd ebakvaliteetselt oli teostatud elumaja renoveerimine. See küsimus ei oma aga vaidluse lahendamisel tähtsust kostja arvates, sest lepingu esemeks oli kinnisvara müük. Leping ei sisalda sätteid renoveerimistööde täitmise ja kvaliteedi kohta. Isegi kui nõustuda eksperthinnangus märgitud puudustega, ei tähenda need seda, et kostja kohustus andma elumaja hagejale üle hinnangus antud renoveerimise tasemel. Leping ei sisalda üldse sätteid selle kohta, millises seisundis pidi maja müügihetkel olema. Kostjale jääb ka selgusetuks, miks tuleks lugeda Elkarin hinnagus märgitud puuduseid sellisteks nn varjatud puudusteks, millest kostja hagejale müügihetkel ei teatanud.
11.Kostja kinnitab kirjalikus vastuses, et elumaja sai renoveeritud põhjalikult, vaid välisseisnad ja vundament jäid samaks. Maja vundamendis on ventilatsiooniavad, mis on vajalikud õhuringluseks maja all ning mis on vaja talveks sulgeda. Hagejal olid talvel vantilatsiooniavad avatud, mistõttu tungis külm õhk talvel põranda alla. Samal põhjusel külmus ära esimese korruse põranda all olev külmaveetoru. Mis puudutab hageja väiteid plaatide lahtituleku kohta, siis enne keraamilise plaadi mahapanekut töödeldi kõik pinnad niiskustõkkega Aquastop. Plaadid pandi kvaliteetsele liimile. Pärast plaatimist on möödunud 4 aastat. Kostja renoveeris maja enda tarbeks ning teda rahuldas maja soojusküte. Kütteperioodil 20072008.a aastal moodustas kõige susurem küttearve 1214 krooni kuus. 2011. aasta märtsis viibis kostja hageja majas ning nägi ise, et hageja oli soojussõlmes maja kütmiseks vajaliku soojuskandja kulu määranud kaks korda normist väiksema. Hageja teadis maja ostes, et kostja on ise selle renoveerinud ning kostja ei ole diplomeeritud spetsialist sellel alal. Kostja uuendas maja selleks, et seal oma perega elada. Eeltoodut arvestades võis hageja ka eeldada, et renoveerimine võib olla teostatud mitte sellisel tasemel kui selle oleks teinud ehitusvaldonna spetsialist. Kostja püüdis hagejat aidata maja ekspluatsiooni käigus tekkinud puuduste kõrvaldamisel. Kostja ei teinud seda sellepärast, et
tundis end süüdi, vaid seetõttu, et hageja abikaasa on kostja täditütar ning omavahelised suhted temaga head.
12.Kostja väidab, et 16.06.2008 kinnistu müügilepingu alusel hagejale üle antud elamu vastas lepingutingimustele, elamu oli ja on elamiskõlbulik sealhulgas soojapidavuse osas.
13.Kostja on seisukohal, et hageja ei ole esitanud usaldusväärseid tõendeid, mis kinnitaksid maja kehva soojapidavust, suurt küttekulu ja madalat temperatuuri. OÜ RevProEst teostatud termoülevaatus ei tõenda kostja arvates seda, et külmadel kuudel oli temperatuur elamus õhtul 15-180 C ja hommikul 10-15 0 C. Termoülevaatus teostati 19. märtsil, hommikul, selle kuupäeva seisuga ei ole tuvastatud et majas oleks madal temperatuur. Temperatuur oli normaalne (22 C). Eeltoodud asjaolu lükkab kostja arvates ümber väite, et eramu soojapidavus ei ole piisav. Termoülevaatus näitab külma ainult neis piirkondades, kus on uksed ja aknad. Lisaks leiab kostja, et isolatsioonis avastatud avad ei tähenda seda, et need olid olemas müügilepingu sõlmimise momendil. On üldteada, et ükskõik millise elumaja ekspluatatsiooni käigus võivad 4 aasta vältel ilmneda puudused. Hagejale on muuhulgas teada ka asjaolu, et majas on hiiri, kes tõenäoliselt võisid närida isolatsiooni sisse augud. Kostja tellis OÜ-st Fiko ekspertiisi eesmärgiga määrata Mulla 5 elamu soojuskoormust, lähtudes maja üldisest seisundist ja soojavarustuse andmetest (II kd tl 88-95) Ekspert tegi järelduse, et - Elamuhoone välispiirdetarindite soojusjuhtivus vastab kehtivatele normidele; - Kaugküte tarnib elamule nõutava soojushulga elamu küttevajadusteks ja soojushulka on võimalik kaugküttevõrgust suurendada; - Elamu keskkütte soojusvõimsus vastab hoone soojusvajadustele. Eeltoodust tulenevalt leiab kostja, et OÜ FIKO tehtud ekspertiisi järeldused lükkavad ümber OÜ RevProEst järeldused. Kostja ei nõustu ekspertiisi teostanud riiklikult tunnustatud eksperdi E Jõgioja järeldustega. Kostja märgib, et eksperdi järeldus, et elamu on ehitatud ebaseaduslikult, ei vasta tõele. Hoone on ehitatud 1940. aastal ning sellele on omistatud ehitusregistri kood. Kui elamu kandekonstruktsioonid on alles muutmata kujul, on tegemist rekonstrueerimisega mitte uusehitisega nagu väidab ekspert. Hageja oli maja seisukorrast teadlik. Lepingu p 2.3.1 kinnitas ta et vaatas üle lepingu esmeks oleva maatüki ja sellel asuvad ehitised ning teadlik nende seisukorrast. Eksperdi väitel on maja üle köetud, samas näitab suur temperatuuride vahe, et keskkütte soojakandja kulu on piiratud väiksemaks. Suur temperatuuride vahe tekib pealevoolu ja tagasivoolu küttevee temperatuuri vahel siis, kui küttevee kulu on väike. Seega suur temperatuuride vahe näitab otseselt, et tegemist on maja alakütmisega, millele viitavad ka madalad sisetmperatuurid. Kostja juhib tähelepanu ka asjaolule, et pooltevaheline leping ei näe ette tingimust, et normikohase ruumiõhu 21 kraadi tagamiseks kasutab hageja energiat mitte rohkem kui 160200 kWh, samuti ei näe leping ette tingimust kui palju energiat peab kasutama kostja ruumiõhu normikohase temperatuuri 21 kraadi tagamiseks, so elumaja kasutamisel elamiseks. Kostja leiab et eksperdi järeldused on vastuolulised ka ventilatsiooniavade osas. Ekspertiisi tegemisel tuvastas Jõgioja et eluruumide osas puudub soklis ventilatsioon, vastates täiendavatele küsimusele tuvastas ekspert avad köögi all idaotsaseinas, elutoa all lääneotsaseinas ja vannitoa all.
KOHTUISTUNG 19.03.2014
14.Hageja jäi oma nõude juurde ja palus kostjalt välja mõista kahju vastavalt Elkarin OÜ kalkulatsioonile, Hageja selgitas, et elab peamiselt II korrusel, kuna I korrusel on külm. I korrusel tehakse ainult süüa. Kostja jäi oma vastuväidete juurde. Lepingus ei ole kirjas, mis ulatuses tuleb kasutada kütteenergiat, et temperatuur majas oleks normaaln. Tuleks kontrollida, kas hageja kasutab seda ikka piisavas ulatuses. Ekspert ei arvestanud muuhulgas seda, et I korrusele ehitati kamin, kas hageja seda üldse kasutas. Kui hageja kasutas, miks ei taganud see siis normaalset temperatuuri I korrusel. Kalkulatsioon /hinnapakkumine millele hageja nõue tugineb esitati enne ekspertiisi. Eksperdiarvamuse kohaselt tuleb töid teha ainult I korrusel. Hageja esitatud kalkulatsioon ei ole esitatud pädeva spetsialisti poolt, seega, kõlbmatu tõend. Hageja peaks esitama remonditööde projekti, millest selguks hind. Hageja sellist projekti esitanud ei ole, seega ei ole teada millises ulatuses I korrust soojustada tuleb ja kui kalliks see maksma läheb. Ehistusspetsialist T. Kasikov tegi järelduse, et maja on alaköetud Kostja selgitas, et Mulla 5 ta eriti ise elanud ei ole, on ööbinud mõned ööd ja siis oli ta II korrusel. Temperatuur I korrusel alla 15 kraadi ei langenud. Maja kasutades see ka amortiseerub, lisaks oli hageja kursis ka sellega, et majas on hiired, hiired tegid maja külmemaks. Kui vesi jäätus torudes, olid järelikult ventilatsiooniavad avatud. Vundament oli hea ja seinad samuti. Müügi ajal soovitas ja ka hiljem rääkis kostja hagejale, et ventilatsiooniavad peavad soojal ajal olema avatud ja talvel kinni. Hageja rõhutas, et peamine puudus sseisnebs elles, et maja pole soojapidav. Kostja soovib problemaatika suunata küttekehadele. Elkarini kalkulatsioon on allkirjastatud äruiühingu juhatuse liikme poolt, Kui kostja ei ole nõus selles märgitud summaga, tuleks tal tõendada seda, et kulu on väiksem. Kui kostja seisukoht on, et ventilatsiooniavade kinnitoppimine lahendab probleemid, siis soojapidevuse probleemi see ei lahenda.
III KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
15.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja hinnanud asja kogutud tõendeid kogumis, leiab, et O. B.i hagi on põhjendatud. Kohus rahuldab hagi täies ulatuses.
16.16.06.2008 sõlmisid S. P. (müüjana) ja O. B. ning Julia B.a (ostjatena) ning AS Hansapank (hüpoteegipidajana) kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud (I kd, tl 80-89), mille kohaselt müüs S. P. O. ja Julia B.ile kinnistu Mulla tn 5, Jõhvis hinnaga 2 100 000 krooni (ehk 134 214, 46 eurot);
17.Hageja leiab, et müüdud asi ei vasta lepingutingimustele. Hageja väitel tugines ta eramu kinnistu müügilepingu sõlmimisel kostja esitatud BREC Kinnisvara AS poolt teostatud eksperthinnangule (mille kohaselt võib hinnata kinnistu väärtuseks 2 140 000 krooni ning elamu väline seisukord ja siseviimistluse tase väga hea, I kd tl 90-96) ning kostja kinnitusele, et lepingu esemel ei ole varjatud puuduseid, millest talle ei ole teatatud ning mida hageja ülevaatuse teostamisel ei saanud märgata.
Hageja kolis elamusse juunis 2008.a.
Kohe esimesel talvel (2008-2009) ilmnesid eramul varjatud puudused, mis takistavad tavapärast elamist ning puudused ilmnesid ka järgnevatel talvedel: Eramu on soojapidamatu. Olenemata sellest, et hageja kütab elamut keskküttega ja kaminaga, on majas väga jahe, ruumide sisetemperatuur talvel 10 -18 0 C. Kuna elamu soojustus on tehtud ebakvaliteetselt, tekkisid ka muud puudused eeskoja ja vannitoa põrandaplaadid lõid lahti; jäätus külmavee torustik; sulavee tilkumine ja jääpurikate tekkimine; Puudulik soojustus ja sellest tingitud muud puudused olid hageja hinnangul järelikult olemas elamus juba asja valduse üleandmise hetkel varjatud kujul. Ilmnenud puudustest teavitas hageja kostjat koheselt. 25.04.2011.a tellis hageja OÜ-lt Elkarin hinnangu (I tl 67-68), mille kohaselt on hoone renoveerimistööd teostatud ebakvaliteetselt ning hinnapakkumise kohaselt kulub puuduste kõrvaldamiseks 31 366, 88 eurot. Märtsis 2012.a teostas OÜ RevProEst eramu termoülevaatuse, mille käigus tehti kindlaks, et elamu soojustus on puudulik (I kd, tl 177-200, II kd tl 1-62). Hageja leiab, et talle tekitatud kahjuna VÕS § 115 lg 1 mõttes on eelkõige vaadeldav asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine. Juhul kui puudus on kõrvaldatav ning kõrvaldamine majanduslikult mõttekas, saab väärtuse vähenemise ulatuse määramisel lähtuda eeldatavatest parandamise kuludest (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1115-04 p 26)
18.Kostja vaidleb hagile vastu ja väidab, et leping ei sisalda sätteid selle kohta, millistele ehitusnõuetele või standarditele peab elamu või kostja poolt teostatud renoveerimine vastama; samuti ei sisalda leping kokkuleppeid selle kohta, millises mahus tuleb kasutada kütteenergiat selleks, et tagada normaalne temperatuur elamus; leping ei sisalda sätteid renoveerimistööde täitmise ja kvaliteedi kohta. Isegi kui nõustuda Elkarin OÜ eksperthinnangus märgitud puudustega, ei tähenda need seda, et kostja kohustus andma elumaja hagejale üle hinnangus antud renoveerimise tasemel; leping ei sisalda üldse sätteid selle kohta, millises seisundis pidi maja müügihetkel olema. Kuna loetletud tingimusi lepingus ei ole, ei ole põhjust väita ka müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hageja teadis maja ostes, et kostja on ise selle renoveerinud ning kostja ei ole diplomeeritud spetsialist sellel alal. Kostja uuendas maja selleks, et seal oma perega elada. Eeltoodut arvestades võis hageja ka eeldada, et renoveerimine võib olla teostatud mitte sellisel tasemel kui selle oleks teinud ehitusvaldkonna spetsialist. Elamu oli ja on elamiskõlbulik sealhulgas soojapidavuse osas, väited puuduliku soojapidavuse kohta on tõendamata.
19.Müüjapoolne müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumine tekib juhul, kui müüdud asjal ei ole kokkulepitud omadusi, samuti juhul kui ostjale üleantud asja kvaliteet ei vasta lepingus või seadustes ettenähtud standarditele.
Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega tuli käesolevas tsiviilasjas hagejal kui ostjal tõendada kostja kui müüja vastu nõuet esitades, et asi ei vasta ilmnenud puuduste tõttu lepingutingimustele ning varjatud puudus esines asja juba selle temale üleandmise hetkel.
Esmalt analüüsib kohus, kas müügiese (eramu) vastas lepingutingimustele.
Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) 217 lg 1 sätestatud üldpõhimõttest tulenevalt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Täpsemad kriteeriumid sätestab VÕS § 217 lg 2. Viidatud sätte kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kokkuleppe puudumisel ei sobi asi teatud otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Lepingutingimustele vastavuse kontrollimisel tuleb lähtuda selle asja tavalisest kasutusviisist ehk kasutusvõimalustest, mida ostja tavaliselt sellisest asjast oodata võib. Samuti tuleb kontrollida, kas asi omab nõuetekohast kvaliteeti. Kvaliteedi nõuetekohasuse hindamisel tuleb VÕS § 217 lg 2 kõrval täiendavalt kohaldada VÕS § 77 lg 1 ja 2.
21.Vaidlust ei ole selles, et hageja ostis elamu elamiseks. Eelöeldut kinnitab asjaolu, et hageja kolis Mulla tn. 5 elamusse juunis 2008 ja elab seal käesoleva ajani. Eluruumi soojapidavus ja kütmise võimalus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste juurde. Riigikohus on seisukohal, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Kvaliteeti piirav kokkulepe võib sisalduda müügilepingus (vt Riigikohtu 20.03.2012.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, samuti 25.10.2004 otsus tsiviilasjas 3-2-1-115-04). Poolte vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügileping ei sisalda müügieseme kvaliteeti piiravat kokkulepet.
21.Eelviidatud lahenditest tuleneb üheselt, et elamu endale elamiseks ostmise puhul on endastmõistetav, et seda saab kütta ning kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud elamiseks vajalik temperatuur. Kui puudub kokkulepe selles, et pooled on teisiti kokku leppinud, tuleb mittesoojapidavat eluruumi pidada lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses.
22.Lepinguesemel esinevate puuduste tõendamiseks osas on hageja esitanud OÜ-lt Elkarin hinnangu (I tl 67-68), mille kohaselt on hoone renoveerimistööd teostatud ebakvaliteetselt ja märtsis 2012. OÜ RevProEst teostatud eramu termoülevaatuse, mille käigus tehti kindlaks, et elamu soojustus on puudulik (I kd, tl 177-200, II kd tl 1-62).
Hageja väidete ümberlükkamiseks on kostja esitanud omaltpoolt kaks hinnangut, mille järeldused on vastupidised hageja esitatud hinnangutes toodud järeldustega: OÜ-st Fiko ekspertiis (II kd tl 88-95) ja OÜ Vealeidja T. K. esitatud hinnang.
23.Poolte esitatud tõendite vastuolulisuse tõttu, määras kohus ehitustehnilise ekspertiisi, mille läbiviimise tegi ülesandeks riiklikult tunnustatud eksperdile Endel Jõgiojale. Endel Jõgioja isikuga olid nõus mõlemad pooled ja esitasid kohtu kaudu omapoolsed küsimused eksperdile. Ekspert tuvastas järgmised puudused (IV kd tl 38-66 ja 131-167): elamu välisvoodri deformatsiooni põhjuseks mittenõuetekohane ehitus. Mulla tn 5 elamu ei vasta standardis EVS 837:2003 „Piirdetarindid Üldnõuded osa 1” ja EVS 839:2003 „Sisekliima” toodud elamu soojuslike omaduste kriteeriumidele (välispiirete soojuspidavus on liiga väike ja I korruse eluruumides ruumiõhu temperatuur liiga madal). Puudus ehitusprojekt, sellest tulenevalt ka ehitusluba, elamu ei ole ehitatud Hea ehitustava kohaselt. renoveerimisel ei ole kinni peetud standardis toodud välispiirete soojuspidavuse ja õhutiheduse kriteeriumidest, piiretes lubamatud ebatihedused. elamus esinevad ehitusdefektid: välispiirete väike õhutihedus, I korruse vannitoa ja esiku põrandate vähene jäikus, mis põhjustab põrandaplaatide lahtituleku ning välisvoodrilaudade deformeerumine. Defektide põhjuseks peab ekspert ehitusnõuetest mittekinnipidamist ning tööde teostuse madalat kvaliteeti. talveperioodil katusel tekkinud jääpurikate tekkepõhjuseks on katusealuse suhteliselt kõrge temperatuur, mis on tingitud katusealuse puuduslikust õhuvahetusest ja katusealuste sisepiirete väikest soojuspidavust. veetorude külmumise põhjustas asjaolu, et torud on soojustamata ning paiknevad kipsplaadi taguses õhkvahes. Seinte ja põranda nurkades pääseb külm välisõhk kipsplaadi tagusesse õhkvahesse, õhkvahe allosas tekib miinustemperatuur ning põhjustab torudes vee külmumise. eluruumide osas puuduvad soklis põrandaaluse ventailatsiooni nn tuulutuse aknad, mis võib põhjsutada niiskuskahjustusi põranda konstruktsioonis. elamu soojuspidavused on liiga väikesed. Summaarne energiakasutus ei vasta energiatõhususe miinimumnõuetele (tarbitav energiakulu ületab energiakulu miinimumnõuet 30%). I korruse madala temperatuuri peamiseks põhjuseks on välispiirete (sein, põrand) väike õhutihedus, mistõttu pääseb külm õhk ruumi ja alandab ruumiõhu temperatuuri. Soojem õhk tõuseb tinglikult rõhkude erinevause tõttu I korrusele. Elamu I korruse eluruumide temperatuur mõõdistuse perioodil (23.03.-05.04.2013) oli vahemikus 13-17 kraadi(keskmiselt 15 kraadi, mis ei vasta VV määruses nr 38 „Eluruumidle esitatavad nõuded” toodud eluruumides minimaalselt nõutud 19 kraaisele temperatuurile. eksperdi hinnangul on defektide kõrvaldamine on võimalik, kuid eeldab sellekohase projekti koostamist, mis määrab nii kasutatava tehnoloogia kui hinna. nimetatud puudused oli tuvastatavad asjaõiguslepingu sõlmimise ajl 2008. aastal, kuid nende tuvastamiseks oleks tulnud teostada sellekohane ekspertiis. Ülevaatusel tuvastatud puudused ei ole tekkinud elamu ekspluateerimisest ning on tingitud madalast ehituskvaliteedist. Puudused tõid kaasa suured küttekulud, ning puuduste tõttu ei ole võimalik tagada normikohast sisetemperatuuri I korruse eluruumides. Kui välispiiretes ei oleks madalast ehituskvaliteedist põhjustatud suuri ebatihedusi, peaks olemasolev küttesüsteem (Kaugküte, Purmo raiaatori tubedes ja kaminaahi I korruse elutoas) arvutuslikult tagama eluruumide nõuetekohase sisetemperatuuri.
E. Jõgioja esitatud arvamus ühtib sisuliselt RevProEst teostatud hinnanguga (I kd, tl 177-200 ja II 1-62). Kostja ei nõustunud eksperdiarvamuses tooduga ja leidis, et hinnang on motiveerimata. Kohus andis pooltele võimaluse esitada eksperdile täiendavais küsimusi. Kostja seda võimalust kasutas ning ekspert neile küsimustele ka vastas (vt IV kd, tl 131jj) Kostja esitas menetlusliku vastuväite ja leidis, et E. Jõgioja on teostanud sisuliselt täiendava ekspertiisi TsMS § 304 lg 3 tähenduses koos teise eksperdi I.P.. Maakohus ei ole täiendavat ekspertiis määranud ega ole määranud eksperdiks I. Põldaru. Eksperdid ei ole informeerinud kostjat täiendava ekspertiisi teostamisest ning elamu täiendavast ülevaatamisest hageja seevastu osales selle juures. Kostja hinnangul on tegemist kasutuskõlbmatu tõendiga, sest ekspertarvamus ei ole saadud TsMS normide kohaselt. Kohus eeltooduga ei nõustu. Ekspert annab vastuse (sh kostja poolt) täiendavalt esitatud küsimustele, ning tegemist ei ole kordusekspertiisiga. Asjaolu, et eksperti on seejuures abistanud teine ehitusala asjatundja, ei muuda arvamust kõlbmatuks ega TsMS 32. ptk-s. sätestatuga vastuolus olevaks.
24.Kostja S. P. on omalt poolt tellinud eksperthinnangu Vealeidja OÜ-lt. Hinnangu andnud ehitusinsener Tõnu Kasikov (IV kd tl 96-115) leidis vastupidiselt E. Jõgioja teostatud ekspertiisile, et hoonel on tõepoolest olemas ehitusvead, mis on tuvastatavad termokaameraga, kuid tuvastatud defektid ei kahjusta inimesi, naabertarindeid ega vara. jääpurikad tekkisid kevadpäikese soojendamisel tekkivast lumesulamisest, Veetorude külmumise põhjuseks oli see, et vundamendi tuulutusaugud olid talvel sulgemata. Esimese korruse põrand on soojustatud. Ruumisoojus ei pääsenud esimese korruse põranda alla. Plaadid paigaldati laudpõrandale, mis ei ole teatavasti jäik konstruktsioon Elamus soojuspidavus vastas müümise ajal kehtinud nõuetele, madal temperatuur majas on tingitud alakütmisest. Tuvastatud defektide kõrvaldamine on tehniliselt võimalik ning need defektid ei mõjuta hoone põhikonstruktsioonide tugevust. Tuvastatud puudused olid tuvastatavad asjaõiguslepingu sõlmimise ajal 2008 aastal ning hageja oli nendest teadlik. Ekspert teeb järelduse, et hoone on elamiskõlblik kui elamut köetakse pidevalt.
25.Kostja palus juhindudes TsMS § 272 lg 1 ja 2 T. K. hinnangu lisada tsiviilasja juurde dokumentaalse tõendina (eriteadmistega isiku arvamuse). Hageja esindaja palus jätta kostja taotluse arvamuse lisamiseks rahuldamata, kuna riiklikult tunnustatud ekspert on oma arvamuse andnud. T. Kasikovi koostatud dokument ei ole usaldusvääre, kuna jääb selgusetuks milliseid dokumente on kasutatud, millised küsimused eksperdile esitati hagejal ei olnud võimalust küsimusi esitada. T. K. ekspertiis on tehtud eelduslikult ja selle aluseks on põhiväide, et elamu on renoveeritud ja soojustatud. Kokkuvõtte koostamisel on ta tuginenud kostja väidetele. T. K. ei ole riiklikult tunnustatud ekspert. Hageja palub dokumenti mitte vastu võtta, või siis otsuse tegemisel seda mitte arvestada. Vastavalt TsMS § 229 lg 1 on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. TsMS § 229 lg 2 ja § 272 tulenevalt võib T. K.i arvamus olla käsitletav dokumentaalse tõendina.
26.Tulenevalt TsMS § 232 lg-st 2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, ja iseenesest ei pea kohus lähtuma eelkõige kohtuliku ekspertiisi tulemustest, vaid võib lähtuda ka dokumentaalse tõendina esitatud spetsialisti arvamusest (14.06.2006, 3-2-1-59-06).
Kohus peab antud juhul põhjendatuks lähtuda riiklikult tunnustatud eksperdi antud hinnangust. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevaga: - poolte esitatud spetsialistide hinnangud on teineteisele risti vasturääkivad; - kohtul ei ole alust kahelda riiklikult tunnustatud eksperdi E. Jõgioja erapooletuses ja objektiivsuses; - kuna E. Jõgioja näol on tegemist riiklikult tunnustatud eksperdiga, puudub kohtul alus kahelda ka eksperdi pädevuses ja kutseoskustes; - kohtu määratud eksperdile oli pooltel võimalus esitada omapoolseid küsimusi, millele ekspert andis vastused, sh täiendavad vastused. Mis puudutab hageja kahtlusi tõendi (T. K.i hinnang) usaldusväärsuse osas, siis kohus nõustub hageja vastuväitega selles, et T. K.i hinnang ei tugine vaatlustele, mõõtmistele, arvutustele vm hinnangu aluseks olevatele võimalikele materjalidele, vaid peaasjalikult kostjapoole seisukohtadele. Poolte vahel on põhiline vaidlus selles, kas maja on soojapidav ehk kas vastab lepingutingimustele ning kas hageja oli võimalikest puudustest ostu-müügi tehingu tegemisel teadlik. T. K. märgib hinnangus, et madala temperatuuri põhjuseks on alakütmine, kuid vaidluse all olevates põhipunktides tugineb selgelt kostja esitatud vastusele hagiavaldusele (viitab kostja vastusele, vt IV kd t lk 106-107). Väited soojuskandja kulu normist väiksemas osas ja kaminaahju ebapiiavale kasutamisele on paljasõnaline ja tõendamata. Eeltoodust tulenevalt nõustub kohus hageja kahtlustega tõendi usaldusväärsuses ja objektiivsuses ning ei arvesta tõendit otsuse tegemisel (TsMS 232 lg 5).
27.Kohus leiab, et E. J. poolt teostatud eksperthinnanguga on tõendatud, et Mulla 5 elamu ei ole piisavalt soojapidav ning puudused (ehitus- ja soojustusvead) tingivad suured küttekulud. Vaatamata suurele küttekulule on keskmine õhtutemperatuur maja I korrusel madal (alla normi). Eksperdiarvamusega on tõendatud seega, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele.
28.Kohus märgib, et tuvastatud defektid ei pruugi otseselt küll kahjustada inimesi ja vara sh maja kandekonstruktsioone, kuid ehitusvead, mille tõttu ei ole hoone I korrus soojapidav ning mille tõttu ilmnevad aeg-ajalt muud defektid, vähendavad kohtu hinnagul oluliselt asja kvaliteeti ja selle kaudu asja väärtust. Puuduste tõttu ei ole /ei olnud majal omadusi ja kvaliteeti, mida on põhjendatud eeldada 2 100 000 krooni eest ostetud majal ning mille tõttu on takistatud I korruse eesmärgipärane kasutamine. Nagu otsuse eespool nimetatud, ei ole puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ning sellest tulenevalt on käesoleval juhul tegemist lepingueseme VÕS § 217 lg 2 p-s 2 puudusega. Lisaks eeltoodule peab kohus vajalikuks juhtida tähelepanu maja müügihinnale 2008.a ehk 2 100 000 krooni (ehk 134 214, 46 eurot). Ka kinnisvarabuumi ajal eeldas Jõhvi linnas müüdava eramu hind 2 100 000 krooni, et müügieseme näol on tegemist on uusehitise või kvaliteetselt ja kaasaegselt renoveeritud ehitisega, st müügiese on seisukorras, milles puudub igasugune vajadus olulisteks remondikuludeks (seda enam kuludeks mis puudutavad maja soojustust ja sellest tulenevat). Iga mõistlik inimene eeldanuks eelnimetatud hinnaga müüdava asja puhul, et tasudes maja eest 2 miljonit krooni eest, saab ta vastu korras ja elamiskõlbliku mitte kapitaalremonti vajava maja.
Kohus möönab, et ost 2 miljoni krooni väärtuses ning end aastateks kohustustega panga ees sidumine, eeldanuks ka hagejalt vastutustundlikumat suhtumist tehingusse.
28.Selleks, et müüja (antud juhul kostja) vastu saaks asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul kasutada seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid, peab müüja mittevastavause eest ka vastutama. Järgnevalt kontrollib kohus, kas kostja S. P. on vastutav asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.
29.Vastavalt VÕS § 218 lg 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 1 järeldub VÕS § 217 ja § 77 alusel tuvastatud müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest ka müüja vastutus. Müüja ei vastuta asjal esinevate puuduste eest, millest ostja oli lepingut sõlmides teadlik või millest ostja pidanuks lepingu sõlmimisel teadma (VÕS § 218 lg 4). Eeltoodud sätetest tulenevalt peab müüja (kostja) vastutusest vabanemiseks tõendama seda, et hageja teadis lepingut sõlmides asjal esinevatest puudustest
30.Müüja vastutuse eelduseks on VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt ostja poolt puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist või avastama pidamist. Vastavalt VÕS § 220 lg 3, vabaneb müüja vastutusest asja puuduste eest kui ostja ei teata puudustest mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist. VÕS § 220 lg 3 tagajärg ei kohaldu VÕS § 221 lg 1 nimetatud juhul (ehk kui lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu). Käesolevas kaasuses ei tugine kostja sellele, et hageja pole puudustest õigeaegselt (mõistliku aja jooksul) teavitanud. Hageja väitel informeeris ta ilmnenud puudustest kostjat koheselt ning kostja nimetatud väitele vastu ei vaidle.
31.VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi nn varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Ka majandustegevuses tegutsev ostja ei pea eeldama, et talle tarnitakse lepingutingimustele mittevastav asi, ning üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja. Vastutusest varjatud puuduste eest vabaneb müüja VÕS § 220 lg-le 3 tuginedes üksnes juhul, kui ostja ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai puudustest teada või pidi teada saama. Ostjalt eeldatav hoolsus võib varieeruda sõltuvalt nt ostetud asja ainulaadusest, komplitseeritusest, kasutuseesmärgist, väärtusest ja pakendi iseärasustest. Lisaks säilivad ostjal ka ülevaatamis- ja teatamiskohustuse rikkumisel õigused VÕS § 220 lg 3 teise lause ja § 221 järgi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06)
32.Kohus leiab, et ostjalt ei saa mõistlikult eeldada seda, et ta kontrolliks enne lepingu sõlmimist müüja kirjelduste ja informatsiooni paikapidavust. Ostjapoolne teadma pidamine VÕS § 218 mõttes tuleb kõne alla juhul kui ostja on reaalselt enne lepingu sõlmimist asja omadustega tutvunud, kuid tähelepanematusest jätnud märkamata vead, mis oleks pidanud silma torkama igale selle asja ülevaatavale isikule. Ostja ei pea eeldama, et talle müüakse mittekohaste tingimustega asi.
Kostja väidab, et lepingu p 2.3.1 tulenevalt kinnitas ostja, et on asja üle vaadanud ning selle omadustest teadlik. Elamu soojapidavus on kohtu arvates omadus, mille tegelik toimimine ilmneb alles majas elades, seega ei saa kohtu hinnangul hagejalt kui tavaliselt ostjalt eeldada soojapidavuse põhjalikku kontrolli enne lepingu sõlmimist ja see ei ole omadus, mida saaks visuaalsel ülevaatamisel tuvastada. Küll aga võis kostja teada võimalikest puudustest, arvestades et ta teostas renoveerimistööd ise ja teab seetõttu täpselt milliseid materjale, kus ja kuidas kasutas ja milliseid töid teostas.
33.VÕS § 221 kohaldub nii varjatud kui ka muude puuduste korral. Ostja saab tulenevalt VÕS § 221 lg 1 p-st 2 tugineda lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, et ta asja üle vaadata ei lasknud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.01.2012.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-11). Kostja väitel teadis hageja, et renoveerimistööd teostas kostja ise ning esialgselt enda tarbeks ning kostja ei ole erialalt ehitusala spetsialist. Eelöeldu ei kinnita aga kohtu hinnagul kuidagimoodi seda, et hageja oli teadlik soojustuses esinevatest puudustest ja maja kehvast soojapidavusest. Kostja märgib ka seda, et lepingu p 2.3.1 kinnitas hageja, et on asja üle vaadanud ja selle seisukorraga tutvunud. Riigikohtu seisukohast tulenevalt ei piisa ainuüksi nimetatud asjaolust ostjapoolse puudusest teadmise või teadma pidamise. Ostja teadmist saab vastavast lepingulisest kinnitusest hoolimata jaatada üksnes selliste välisel vaatusel ilmsete puuduste osas, mida ta pidanuks ülevaatuse käigus tegelikult avastama (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-02).
34.Nagu eespool mainitud, ei ole kohtu hinnangul võimalik maja puudulikku soojapidavust ülevaatamise käigus avastada ja võimalikku tähelepanematust ei saa ette heita ka hagejale arvestades muuhulgas asjaolu et ost-müük toimus juunikuus. Kohtu hinnagul on piisavalt tõendamist leidnud, et müüdud asi ei vasta lepingutingimsutele ja et müüja ka selle eest vastutab - seega täidetud üldised eeldused müüja vastu müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud lepingu mittekohase täitmise tõttu õiguskaitsevahendite esitamiseks.
35.Hageja nõuab kostjalt kahju 31 366, 88 euro hüviatmist VÕS § 115 alusel. Hageja leiab, et talle tekitatud kahjuna VÕS § 115 lg 1 mõttes on eelkõige vaadeldav asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine. Puudus(ed) on kõrvaldatav(ad) ning väärtuse vähenemise ulatuse määramisel saab lähtuda eeldatavatest parandamise kuludest. Ostja võib nõuda asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist. Nõude aluseks on VÕS § 115, kuid seejuures tuleb arvestada VÕS § 127 lg 2 ja 3 piirangutega ja kontrollida, kas ostja poolt nõutava kahju hüvitamine vastab VÕS § 217 jj eesmärgile.
VÕS § 115 lg 1 järgi kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis ning kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 2 ja 3).
36.Kahju hüvitamise nõude esitamise korral on ostjale kahju hüvitamise peamiseks eesmärgiks kompenseerida ostjale puudustest tingitud asja väärtuse vähenemine (hüvitamisele kuuluva kashju suuruseks on puudusteta ja puudustega müügilepingu eseme väärtuste vahe).
37.Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: - kostja on lepingut rikkunud; - kostja vastutab lepingu rikkumise eest; - kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik; - hagejale on tekkinud või tekib kahju; - kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga; - kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu; - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad VÕS §-de 217-227 erireeglid (Riigikohtu 20.03.2012.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-512, aga vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19).
38.Kohus leiab, et käesolevas vaidluses on täidetud kõik eelpoolloetletud eeldused. Kostja on lepingut rikkunud, müünud hagejale elamu kvaliteedi osas lepingutingimustele mittevastava asja. Kostja vastutab lepingurikkumise eest, ei esine VÕS § 218 lg 4 ja § 220 lg 3 sätestatud aluseid, mil müüja ei vastuta lepingurikkumise eest. Kostjale on antud tähtaeg haginõude vabatahtkikuks tasumiseks, kostja sellega nõustunud ei ole. Hagejale on tekkinud kahju vara väärtuse vähenemise näol ning selle ulatuse määramisel saab lähtuda eeldatavatest parandamise kuludest. Rikkumise ja kahju vahel esinev põhjuslik seos on ilmne
39.Kostja lisab, et OÜ Elkarin kalkulatsioon /hinnapakkumine, millele hageja nõue tugineb, esitati enne ekspertiisi. Eksperdiarvamuse kohaselt tuleb töid teha ainult I korrusel. Hageja esitatud kalkulatsioon ei ole esitatud pädeva spetsialisti poolt, seega, kõlbmatu tõend. Hageja peaks esitama remonditööde projekti, millest selguks hind. Hageja sellist projekti esitanud ei ole, seega ei ole teada millises ulatuses I korrust soojustada tuleb ja kui kalliks see maksma läheb. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga selles, et OÜ Elkarini hinnapakkumise näol on tegemist kõlbmatu tõendiga. Kuigi OÜ Elkarin juhatuse liikme poolt allkirjastatud hinnapakkumine ei ole oma sisult tegemist eksperdi arvamuse (TsMS 32. ptk), vaid dokumentaalse tõend TsMS § 272 lg 1 mõttes.
Kohtul ei ole alust arvata, et äriühingu juhatuse liikmel ei olnud pädevust anda hinnapakkumist. Kostja ei ole oma sellekohast väidet millegagi tõendanud. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust asjaolu, et hinnang anti enne ekspertiisitulemusi. OÜ Elkarin esitatud remonditööde loetelus ja hinnapakkumises on toodud need vajaminevad tööd, mille teostamise vajadust on kinnitanud ka ekspertiisis toodud järeldused. Lisaks eelöeldule märgib kohus, et ka remonditööde projekti olemasolu korral selguks tegelik tööde maht ja sellest tulenev hind tööde teostamise käigus, sealjuures ei ole välistatud võimalus, et ilmneb veel seni avastamata varjatud puuduseid. TsMS § 230 lg 1 ja § 5 lg 2 tulenevalt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kostja ei ole millegagi ümber lükanud hageja esitatud andmeid tööde võimaliku maksumuse kohta st esitanud tõendeid selle kohta, et töid pole vaja teostada sellises mahus ja sellest tulenevalt ka tööde hind madalam.
40.Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus O. B.i hagi täies ulatuses ja mõistab S. Petsrikovilt hageja kasuks välja 31 366, 88 eurot. Menetluskulude jaotus
41.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi, järelikult kannab poolte menetluskulud kostja S. P.. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.