2-13-17679/30 - Võlaõigus - Muud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 19.04.2013 esitas Tina KVB OÜ Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse AR vastu maaklerilepingust tuleneva võlgnevuse 1245 euro väljamõistmiseks (põhinõue 1200 eurot ja 45 eurot avalduselt tasutud riigilõiv). 02.05.2013 tegi Pärnu Maakohtu kohtunikuabi ARle makseettepaneku, mis toimetati ARle kätte 17.06.2013 ja kes esitas oma vastuväite makseettepanekule 17.06.2013. Seoses võlgniku vastuväitega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja anti nõue üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 14.08.2013 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palus Tina KVB OÜ (hageja) mõista ARlt (kostja) hageja kasuks välja maakleritasu summas 1000 eurot ja viivise alates 13.08.2013 kuni põhinõude täitmiseni kaks eurot päevas. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt algas hageja ja kostja vaheline õigussuhe 2011. aastal, mil kostja pöördus hageja poole palvega vaadata üle kostja vanematele kuulunud maja, millele kostjal tekkis pärimise teel õigus. Majaalune maa oli kinnistamata ning hageja soovituste alusel alustas kostja kinnistamiseks vajalikke toiminguid. Septembris 2012 avaldas kostja hagejale, et ta soovib maja võõrandada ning palus selleks hageja kaasabi. Samal ajal tutvuti objektiga üheskoos ning hageja andis kostjale ka soovitusi, kuidas objekti müügiväärtust tõsta. Lisaks alustas hageja objektile ostjate leidmist ning avaldas internetis kinnisvaraalastes portaalides müügikuulutused. Kuivõrd hageja varasem tegevus oli toimunud suulise kokkuleppe alusel, siis otsustasid pooled 17.10.2012 sõlmida maaklerilepingu kirjalikus vormis ning sätestada selles varasemad kokkulepped. Lepingu järgi tegi kostja hagejale kohustuseks Kose vallas, XXXXXXXX külas asuva saunamaja müügitehinguks vajalike eeltoimingute korraldamise ja müügilepingu sõlmimise vahendamise. Lepingu p-s 1.4 sätestati maakleritasu suuruseks 1000 eurot. Maakleritasu maksmisega viivitamise puhuks lepiti lepingu p-s 3.2 kokku viivise maksmise kohustuses määraga 0,2% võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja tegevuse tulemusel leiti objektist huvitatud isik. Kirjaliku maaklerilepingu sõlmimisega samaaegselt, 17.10.2012, sõlmiti ostja, hageja ja kostja vahel kolmepoolne kokkulepe, mille sisuks oli müügiobjekti võõrandamistingimustes kokkuleppimine. Kokkuleppes sätestati õigused ja kohustused peaasjalikult kostja ja ostja vahelises suhtes. Hageja osales kokkuleppes üksnes formaalselt. Lisaks ei muudetud kokkuleppega hageja ja kostja vahelist lepingut. Hageja osalemine kokkuleppe poolena oli kantud eesmärgist fikseerida hageja kui maakleri poolt lepingu nõuetekohane täitmine. Hageja täitis oma lepingulised ülesanded, millega seoses tekkis kostjale lepingu p-i 1.4 alusel tasu maksmise kohustus. Kuivõrd hageja ei võtnud kinnistamismenetluse korraldamise kohustust ning selline kohustus ei kuulunud hageja kohustuste hulka ka tavaõiguse alusel, jäi kinnistamismenetluse läbiviimine ning sellest sõltuv müügiobjekti võõrandamine täies ulatuses kostja riski- ja mõjualasse. Kokkuleppe p-i 5.3 järgi pidi kinnistamismenetlus olema lõpetatud hiljemalt 31.12.2012. 01.02.2013 teatas ostja e-kirja teel, et ta on müügiobjektist jätkuvalt huvitatud ning on valmis ootama kinnistamismenetluse lõpuleviimist. Tegelikkuses aga kinnistamismenetlust lõpule ei viidudki ning müügiobjekt jäi müümata. Hageja leidis, et tema õigus tasu saada ei sõltu mitte sellest, kas lõppastmes müügiobjekt võõrandatakse või mitte, vaid sellest, kas ta leiab ostja, kes soovib müügiobjekti omandada. Maakleri riskialasse ei kuulu vastutamine müüja ja ostja vahelise tehingu tegeliku toimumise

eest, selle tehingu seaduspärasus ega ka võimalikud õigustakistused, mis välistavad selle tehingu tegemise. Lepingust ei tulenenud poolte tahet asetada maakleri mõju- ja riskialasse kohustus kindlustada müügiobjekti võõrandamistehingu toimumine. Maakler pidi üksnes vahendama müügilepingu sõlmimist, mida tuleb mõista kui ostja leidmist. Seega on hageja hinnangul võimalik haginõue rahuldada lepingu p-de 1.1 ja 1.4 alusel. Maaklerile annab tasunõude aluse VÕS § 664 lg 2. Kostja vastuväited Kostja ei olnud hagiavaldusega nõus ning vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et hagejal ei ole seaduse järgi õigust nõuda maakleritasu, sest alates maaklerilepingu sõlmimisest kuni lepingu erakorralise ülesülemiseni hageja poolt 21.03.2013 ei ole hageja vahendusel müügilepingut sõlmitud. Hageja teadis alates maaklerilepingu sõlmimisest kuni lepingu erakorralise ülesütlemiseni, et maaklerilepingut ei ole võimalik täita, kuna ehitisealune maa oli erastamata. Hageja andis ebaõiget teavet ostjale sellega, et kuulutas müügiobjekti nii vallas- kui kinnisvaraportaalides, jättis välja selgitamata, missugune on vara müügiprotsess ja erastamisprotsessi tähtaeg. Esialgsed tegevused (maa mõõdistamine ja inventeerimine) algatati kostja poolt enne maaklerilepingu sõlmimist, erastamisprotsess algatati maaklerilepingu kehtivuse ajal. Maa ostueesõigusega erastamine füüsilistele isikule reguleeritakse vastavalt Erastamisseadusele ning Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ alusel. Maa ostueesõigusega erastamist korraldab maavanem (erastamise korraldaja). Kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja eelnimetatud korras sätestatud eeltoiminguid. Kinnistusmenetlus algatati augustis 2012 ja viidi lõpule 02.04.2013. Erastajal puudub võimalus erastamisprotsessi kiirendada. 31.12.2012 jäi notariaalne ostu-müügi tehing toimumata, kuna kostja omand oli endiselt vallasasi. Kolmepoolne protokoll-leping lõppes 31.12.2012. VÕS § 664 lg 1 järgi tekib maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakleri ülesanded jäid sisuliselt täitmata, kuna hageja ütles lepingu erakorraliselt üles 21.03.2013, enne erastamisprotsessi lõppu. Kostja oli seisukohal, et kuna nii vahendamine kui müügilepingu sõlmimine on jäänud täitmata maaklerilepingu kehtivuse ajal, puudub hagejal seaduslik õigus kostjalt maakleritasu nõuda. Maakohtu otsus 20.12.2013 otsusega jättis Harju Maakohus hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohus märkis, et pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu. Kohus viitas VÕS § 658 lg-le 1, 17.10.2012 sõlmitud maaklerilepingu p-dele 1.1, 1.3, 3.2 ja 17.10.2012 ostja, hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokollkokkulepe p-le 2.4. Kohus märkis, et pooltel puudub vaidlus selles, et maaklerilepingu sõlmimise ajal oli müügiobjekt kantud vallasasjana ehitusregistrisse, hageja oli sellest teadlik ning kostja oli alustanud maa ostueesõigusega erastamise ja kinnistamisega seotud toimingute tegemist. Samuti tugines kohus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lg-le 6, mille järgi pidi ehitise või selle osa võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud ja et ehitist või selle osa võib vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta 1. märtsini, see ei mõjuta ehitise või selle osa omandiõiguse üleminekut üldõigusjärgluse korras. Kohus leidis, et eelnevast tulenevalt on ostja, hageja ja kostja vahel 17.10.2012 lepingueelsete läbirääkimiste protokoll-kokkulepe vorminõuete järgimata jätmise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine ning sellel ei ole vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 algusest peale õiguslikke tagajärgi. Järelikult ei oma tähendust, missuguseid kohustusi pooled endale kokkuleppes võtsid või kas

nad võetud kohustusi täitsid või mitte. Seega on ainetud ja vastuolus AÕSRakS § 13 lg-ga 6 hageja etteheited kostjale, et kinnistamismenetlus ei olnud 31.12.2012 lõpetatud ja müügileping jäi sõlmimata kostjast olenevatel põhjustel. Kose Vallavalitsuse korralduse „Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusest“, Harju Maavalitsuse maatoimingute spetsialisti e-kirjadega, Danske Bank 27.11.2012 maksekorralduse, Harju maavanema korraldusega 17.02.2013 nr 1-1/310-k, kinnistamisavaldusega ja kinnitusraamatu väljavõtte seisuga 9.01.2013 on tõendatud, et kostja kanti kinnistusregistrisse Harju maakonnas, Kose vallas, XXXXXXXX külas XXXX elamumaa omanikuks 02.04.2013 otsuse alusel. Eelnimetatud tõenditega on tõendatud kostja vastuväited selle kohta, et maa erastamise menetlusega oli ta alustanud enne maaklerilepingu sõlmimist, et ta täitis kõiki kohaliku omavalitsuse ja maavalitsuse korraldusi, ei venitanud erastamise menetlusega seotud maksete tasumisega ning et tal puudus võimalus erastamisprotsessi kiirendada, kuna maa ostueesõigusega erastamist korraldavad kohalik omavalitsus ja maavanem. Hageja poolt kostjale saadetud nõudekirjaga on tõendatud, et hageja ütles maaklerilepingu erakorraliselt üles alates 21.03.2013, seega enne müügiobjekti kinnistamist. Maakohus tugines VÕS § 664 lg-tele 1 ja 2, lepingu p-le 2.2.3 ja märkis, et kostja seletuse ja kinnistusregistri väljavõttega on tõendatud, et kinnistu müügitehingut toimunud ei ole ja kinnistu on käesoleva ajani kostja omandis. Kohus leidis, et järelikult on ka VÕS § 664 lg 2 järgi maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Kohus tuvastas, et hageja poolt müügilepingu kuupäevaks märgitud 31.12.2012 oli müügilepingu sõlmimine võimatu mitte kostjast tulenevalt, vaid AÕSRakS § 13 lg-s 6 sätestatud keelu tõttu teha tehinguid ehitiste kui vallasasjadega ning et kostja ei pidanud tehingu tühisuse tõttu täitma 17.10.2012 kolmepoolses kokkuleppes pandud kohustust erastada müügiobjekt 31.12.2012. Järelikult ei ole hagejal VÕS § 664 lg-s 2 sätestatud nõudeõigust. Kohus selgitas, et kuigi lepingu p-s 2.1.1 on märgitud, et maakler kohustub vahendama käsundiandjale lepingu esemete müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimise võimalusele, siis p-s 2.2.3 kohustus käsundiandja tasuma maaklerile käsundi eest tasu müügilepingu sõlmimisel, mitte võimaliku ostja leidmise korral. Hageja viidatud lepingu p-st 1.4 tuleneb ainult vahendustasu suurus. Seega ei piisa lepingu alusel tasu nõude esitamiseks üksnes maakleri vahendustegevusest, vaid maakleri tegevuse tulemusena peab olema sõlmitud müügileping. Kuna hageja ütles müügilepingu erakorraliselt üles enne, kui müügilepingu sõlmimine oli õiguslikult võimalik ning kostja müügiobjekti hageja leitud ostjale senini võõrandanud ei ole, siis tuleb hagi maakleritasu nõudes jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus 17.01.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 20.12.2013 otsus ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagiavaldus ja jätta menetluskulud kostja kanda. Esmalt käsitles hageja kaebuses asjaolusid seoses hagiavalduses nõude põhjendamiseks esitatud teise käsitlusega, mis lähtus sellest, et ainult kostjast tuleneval põhjusel jäi müügilepingu sõlmimine ära, mistõttu hagejal tekkis VÕS § 664 lg 2 järgi tasu saamise õigus

ja et hea usu põhimõtte alusel ei saanud lubada kostjal tugineda väitele, et müügilepingu ärajäämisest tulenevalt ei ole hagejal õigust tasule. Maakohus jättis andmata õigusliku hinnangu sellele, kas olukord, kus lepinguga võetud konkreetne kohustus jääb kokkulepitud tähtajaks täitmata, oli käsitletav lepingulise kohustuse rikkumisena VÕS §-i 100 tähenduses ja kui on, siis kas sellise kohustuse rikkumine oli põhjuslikus seoses müügilepingu ärajäämisega. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et müügilepingu ärajäämine ei olnud tingitud mitte kostjast, vaid AÕSRakS § 13 lg-st 6 tulenevast keelust. Selle väite kujundamisel ei arvestanud kohus asjaoluga, et kostja ülesandeks oligi muuta müügiobjekt käibevõimeliseks ning kõrvaldada AÕSRakS § 13 lg-st 6 tulenev õiguslik takistus. Nimetatule viitas hageja juba hagiavalduse p-s 2.5 ning maakohus oleks pidanud seda väidet arvestama. Viidates VÕS § 8 lg-le 2 leiab, hageja, et leping on täitmiseks kohustuslik ning viidatud sättest ja VÕS § 82 lg-st 1 tulenevalt oli kostjale kohustuslik viia erastamine lõpule ja tagada maa kinnistusraamatusse kandmine hiljemalt 31.12.2012. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võib isik võtta lepinguga endale mistahes kohustusi, sealhulgas ka neid, mida on raske täita. Samas ei saa kohustuste täitmise raskusaste olla asjaoluks, mis annaks alust arvata, et kohustuse mittetäitmine ei kvalifitseeru rikkumiseks ja et selle rikkumise eest ei tuleks vastutust kanda. Samuti märgib hageja, et kolmepoolne kokkulepe ei lähtunud süülise vastutuse põhimõttest ning üldise eeldusena kehtib VÕS § 103 lg 1 järgne põhimõte, et lepingurikkumine ei ole vabandatav. Sama paragrahvi lk 2 järgi saab kohustuse rikkumine olla vabandatav vaid vääramatu jõu korral, kuid kohaliku omavalitsuse tegevust/tegevusetust erastamismenetluses ei saa käsitleda vääramatu jõuna. Eelnevat arvestades on hageja hinnangul tähtsusetud maakohtu viited sellele, et kostja tegi erastamise toiminguid ning tal puudus võimalus erastamismenetlust kiirendada. Selle asemel tulnuks maakohtul konstateerida, et kostja pani toime lepingurikkumise, mis seisnes selles, et seisuga 31.12.2012 ei olnud erastamismenetlus lõpule viidud ega ehitisalune maa kinnistusraamatusse kantud ning rikkumine ei ole vabandatav. Hageja hinnangul oli kostjal reaalne võimalus lepingurikkumist vältida näiteks seeläbi, et pikendada kolmepoolset kokkulepet ja seeläbi ka erastamistähtaega, kuid kostja keeldus sellest kategooriliselt (hageja 06.11.2013 esitatud tõend nr 2). Maakohus ei ole selle tõendi suhtes mistahes seisukohta võtnud. Nimetatud tõend lükkab ümber kostja väited, et kolmepoolse lepinguga võetud erastamise kohustuse täitmine ei sõltunud kostja tahtest. Kui maakohus oleks tuvastanud kostja rikkumise, saanuks ta järgnevalt hinnata, kas rikkumise kausaalseks tagajärjeks oli müügilepingu ärajäämine. Hageja arvates saab viidatud põhjuslikku seost jaatada, kuivõrd vaidluse all ei olnud MA tahe objekti omandada. Samuti ei väitnud ka kostja, et ta oli juba enne kokkulepitud erastamistähtaja (31.12.2012) saabumist loobunud võõrandamistahtest. Järelikult jäi müügileping ära põhjusel, et kostja rikkus kolmepoolse kokkuleppe p-s 5.3 võetud kohustust, kuivõrd kohustuse täitmise korral oleks müügiobjekt olnud käibevõimeline ning puudunuks õiguslik takistus seda tehinguga käsutada. Eeltoodud asjaoludel saab hageja nõuet lahendada VÕS § 664 lg 2 alusel, mis annab maaklerile tasu saamise õiguse ka siis, kui põhileping jääb ära käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Hageja tasunõuet ei väära kolmepoolse kokkuleppe p-s 5.3 sätestatu, kuivõrd see kehtestas tagajärgi vaid kostja ja MA vahelises õigussuhtes. Samuti on asjas tähtsusetu maakohtu viidatud asjaolu, mille kohaselt öeldi hageja poolt maaklerileping üles. Selle väite asjakohatus seisneb selles, et hageja tasunõue põhineb nendel sündmustel, mis toimusid enne maaklerilepingu

ülesütlemist. Isegi kui maakohtu seisukohaga oleks võimalik nõustuda, ei mõjuta see VÕS § 195 lg 2 kohaselt juba tekkinud nõudeõigust kostja vastu. Hageja selgitab oma nõuet seoses hagiavalduses hageja nõude põhjendamiseks esitatud esimese käsitlusega, mille kohaselt oli nõude sissenõutavaks muutumiseks piisav, kui hageja täitis maaklerilepingu p-s 2.1.1. sätestatud teise alternatiivse kohutuse, s.t viitas kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Hageja viitab maaklerilepingu p-le 1.4 ja märgib, et see, mida mõisteti käsundi all, oli avatud maaklerilepingu p-s 1.1, mida omakorda täpsustati p-i 2 alapunktides. Punkti 2.1.1 järgi võis käsund seisneda müügilepingu sõlmimise vahendamises või alternatiivselt kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimise võimalusele osundamises. Neile asjaoludele tuginedes leiab hageja, et on alust väita, et hageja täitis maaklerilepingu p-i 2.1.1 teise alternatiivkohustuse. Alternatiivkohustus täideti selliselt, et hageja tegevuse tulemusel leiti müügiobjektist huvitatud isik, kes soovis seda tehinguga omandada. Hageja hinnangul saab väita, et hiljemalt kolmepoolse kokkuleppe sõlmimisel oli hageja ka osundanud müügilepingu sõlmimise võimalikkusele ehk täitnud maaklerilepingu p-i 2.1.1 teise alternatiivse kohustuse. Hageja peab ebaõigeks maakohtu poolt maaklerilepingu p-le 2.2.3 tuginevat järeldust, mille kohaselt pidi tasu saamiseks müügileping olema siiski sõlmitud ning ebapiisav oli üksnes viitamine müügilepingu sõlmimise võimalikkusele. Asja arutamisel maakohtus selgitas hageja esindaja, et maaklerilepingu p 2.2.3 ei reguleeri tasu sissenõutavuse küsimust, vaid sätestab tasu maksmise tähtaja puhuks, kui sõlmitakse müügileping. Seega tegemist oli kohustuse täitmise tähtaega reguleeriva sättega, mitte kohustuse sissenõutavuse küsimusega. Maakohus ei ole hageja selgitusega arvestanud. Maakohtu tõlgendust arvestades jääb vastuseta ka küsimus, kuidas tuleb tasustamise küsimust reguleerida olukorras, kui hageja täidab talle antud käsundi üksnes müügilepingu sõlmimise võimalikkusele osundamisega. Seda, et maaklerileping nägi käsundi täitmise ühe alternatiivina ette lepingu sõlmimise võimalikkusele osundamise, ei ole ka maakohus oma otsuses kahtluse alla seadnud. Arvestades seda, et majandus- ja kutsetegevuses eeldatakse lepingute tasulisust (VÕS § 28 lg 1), pidanuks maakohus sellest printsiibist lähtuvalt andma lepingule sellise tõlgendusliku sisu, mis võimaldanuks hagejal saada tasu mistahes alternatiivkohustuse täitmise korral. Praegune tõlgendus on vastuolus lepingu tasulisuse eeldusega. Vastuolu seisneb selles, et ehkki lepingut võidi täita mistahes alternatiivse kohustuse täitmise teel, sai maakohtu hinnangul tasu saamise õigus tekkida vaid ühe konkreetse alternatiivkohustuse täitmise korral. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse TsMS § 643 lg 1 alusel läbivaatamata või apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 20.12.2013 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole asja arutamisel ega otsuse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme. Apellatsioonkaebuses hageja kordab hagiavalduses ja asja arutamisel esitatud seisukohti ja kõigile neile on maakohus hinnangu andnud.

Riigikohus on lahendis 3-2-1-72-08 märkinud: „Maakleril on VÕS § 664 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ka poolte sõlmitud maaklerilepingu p 4 järgi maakleril õigus maakleritasule alates tema tegevuse tulemusel tehingu sõlmimisest juhul, kui müüja võõrandab objekti maakleri leitud ostjale maakleri osavõtuta. VÕS § 664 teise lõike järgi, kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Ka nimetatud sätte järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Selles sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud ka teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping“. Maakohus leidis õigesti, et Kose Vallavalitsuse korralduse „Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusest“, Harju Maavalitsusemaatoimingute spetsialisti e-kirjadega, Danske Bank 27.11.2012 maksekorralduse, Harju maavanema korraldusega 17.02.2013 nr 1-1/310-k, kinnistamisavaldusega ja kinnitusraamatu väljavõtte seisuga 9.01.2013 on tõendatud, et kostja kanti kinnistusregistrisse Harju maakonnas, Kose vallas, XXXXXXXX külas XXXX elamumaa omanikuks 02.04.2013 otsuse alusel. Eelnimetatud tõenditega on tõendatud kostja vastuväited selle kohta, et maa erastamise menetlusega oli ta alustanud enne maaklerilepingu sõlmimist, et ta täitis kõiki kohaliku omavalitsuse ja maavalitsuse korraldusi, ei venitanud erastamise menetlusega seotud maksete tasumisega ning et tal puudus võimalus erastamisprotsessi kiirendada, kuna maa ostueesõigusega erastamist korraldavad kohalik omavalitsus ja maavanem. Hageja poolt kostjale saadetud nõudekirjaga on tõendatud, et hageja ütles maaklerilepingu erakorraliselt üles alates 21.03.2013, seega enne müügiobjekti kinnistamist. Kolleegium leiab, et ülaltoodust nähtuvalt leidis maakohus õigesti, et hagejale oli teada juba enne maaklerilepingu sõlmimist, et kostja on teinud kõik endast sõltuva vaidlusaluse maatüki erastamiseks. Kolleegium ei nõustu hageja apellatsioonkaebuses toodud seisukohaga, mille kohaselt hageja ei pea õigeks maakohtu poolt maaklerilepingu p-le 2.2.3 tuginevat järeldust, mille kohaselt pidi tasu saamiseks müügileping olema siiski sõlmitud ning ebapiisav oli üksnes viitamine müügilepingu sõlmimise võimalikkusele. Kui lepingu tasu muutus sissenõutavaks vaid müügilepingu sõlmimiseks võimalusele osundamisega maaklerilepingu p 2.1.1 alusel, siis puudus vajadus üldse nimetatud lepingu sõlmimiseks, kuna maaklerilepingu sõlmimise päevaks oli hagejal ostja teada ja tasu sissenõutav (t.l.36). Kostja sellist tõlgendust nimetatud sättele eitab. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, mille kohaselt muutus tasu sissenõutavaks maaklerilepingu p 2.2.3 alusel peale lepingu eseme suhtes võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga 3 tööpäeva jooksul. Kehtivat võlaõiguslikku müügilepingut kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud ei ole. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.