Kohtulahend

ASJAOLUD

taastamist. Kuna kostja lülitas korteri nr X küttesüsteemist välja hädakaitse- (st avarii vältimiseks) ja hädaseisundis, siis ei ole kostjal kohustust taastada korteri küttesüsteem ega hüvitada kahju. Korteri küttesüsteemi oleks saanud taastada olemasolevate radiaatoritega 187,39 euro eest. Uued radiaatorid ei olnud vajalikud elamu korrapäraseks korrashoiuks, vaid need paigaldati ilu pärast. Töö teostamiseks ei olnud kaasomanike nõusolekut. Hagejad ei ole tõendanud kahju suurust summas 511,62 eurot. Tasu kütte eest on majandamiskulu ning hagejatel on kohustus tasuda kütte eest vastavalt korteri üldpinnale. Pärast radiaatorite väljalülitamist 2004 hakkas kostja küll korteri nr X omanikele arvestama kütte eest tasu 15%, kuid selleks puudus õiguslik alus. Hagejatel oli korteri ostmisest kuni kütteperioodi alguseni piisavalt aega radiaatorid ühendada. Kostjal puudus võimalus kontrollida korteris tsentraalkütte puudumist, mistõttu oli õigustatud kütte eest tasu võtmine vastavalt korteri üldpinnale. Kostja ei ole kohustatud hagejate korteris gaasivarustust taastama. Gaasi sulgemine oli samuti tingitud hagejate õiguseellase tegevusetusest ning toimus hädakaitse olukorras ja hädaseisundis. Gaasivarustuse taastamine hagejate korteris on kostjale ebamõistlikult koormav ja kulukas.

MAAKOHTU LAHEND

Maakohus leidis, et hagejatelt kütte eest tasu nõudmine lähtudes korteri üldpinnast on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus rahuldas hagejate nõude ning tuvastas, et hagejatel oli 01.10.2011 - 30.09.2012 õigus tasuda kütte eest lähtudes sellest, et köetava pinna suurus on 9,12 m2. Kohtul ei olnud võimalik käsitleda hagejate poolt algselt esitatud nõuet tuvastada võla puudumine, kuna vaatamata kohtu ettepanekule ei ole hagejad ega kostja esitanud kohtule ühist seisukohta või ühe poole arvutusi ja tõendeid selle kohta, kui suur summa on kütte eest valesti arvestatud. II Nõue mõista kostjalt välja hüvitis 511,62 eurot. Otsuses esitatud põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus selles, et elamu küttesüsteem kuulub kaasomandi eseme hulka ja et korteri nr X radiaatorid lõikas 2004 välja kostja, tuginedes üldkoosoleku 19.09.2004 otsusele. Kohus ei käsitlenud hagejate väiteid 19.09.2004 üldkoosoleku seaduslikkuse kohta, sest hagejad ei ole tõendanud asjaolusid, mis oleksid otsuste tühisuse aluseks ning otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on möödunud (KÜS § 13 lg 3). Kuna otsust eraldada korter nr X elamu küttesüsteemist ei tehtud korteriomanike kokkuleppel ja otsuse poolt ei hääletanud kõik korteriühistu liikmed, siis ei ole tegemist otsusega, mis on kohustuslik kõigile korteriühistu liikmetele. Seega ei ole tegemist ka korteriühistu liikme kohustusega, mis KÜS § 51 alusel oleks läbi kõigi korteriühistu vahepealsete liikmete üle läinud hagejatele. Korteriomandi omandaja ei ole mitte võõrandaja üldõigusjärglane, nagu arvab kostja, vaid KÜS § 51 kohaselt lähevad talle üle ainult korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused. Hagejate seisukohast on seega tegemist olukorraga, kus neil puudub võimalus kasutada kaasomandi eset (kasutada oma korteris tsentraalkütet), selle olukorra on radiaatorite äralõikamisega põhjustanud kostja ning puudub kokkulepe või hagejatele siduv üldkoosoleku otsus hagejate korteri tsentraalküttest eraldamise kohta. Kostja on radiaatorite äralõikamist õigustanud sellega, et korteri nr X tolleaegsel omanikul oli suur võlg korteriühistu ees ning võla suurenemine oleks kahjustanud teisi korteriomanikke. Maakohus leidis, et see võib küll õige olla, kuid tegemist ei ole sellise ohuga kostja või teiste korteriomanike varale, mis õigustaks kostja teguviisi. Korteriühistul on muid võimalusi kutsuda korrale ühistu liiget, kes makseid ei tasu, näiteks pöörduda võla väljamõistmiseks kohtusse või nõuda, et korteriomanik oma korteri võõrandab (KOS § 14). Tegelikult nähtub kostja enda poolt esitatud tõenditest, et kostja ei teinud pikemat aega mingeid pingutusi võla kättesaamiseks korteri tolleaegselt omanikult või võla suurenemise ärahoidmiseks: 19.09.2004 üldkoosoleku otsuses on öeldud, et võlg on juba kasvanud nii suureks, et ületab korteriomandi turuväärtuse ning kohtusse pöördus kostja võla väljamõistmise nõudega alles 2006. Tegemist ei olnud teist isikut või vara ähvardava ohu tõrjumisega TsÜS § 141 mõttes, st kostja ei tegutsenud hädaseisundis. Maakohus leidis, et kostja väide tegutsemise kohta hädakaitses, st ründe tõrjumiseks, on põhjendamata ja tõendamata. Maakohus leidis, et hagejatel on õigus esitada kahju hüvitamise nõue olenemata sellest, et nad ei ole eelnevalt nõudnud kostjalt küttesüsteemi taastamist. Arvestades 2012 sügiseks väljakujunenud pooltevahelisi suhteid, ei oleks sellisel nõudel ilmselt tulemust olnud ning hagejatel oli õigus nõuda kahju hüvitamist ilma eelnevalt kohustuse täitmist nõudmata VÕS § 115 lg 3 alusel. Kostja vaidles vastu hagejate kahjunõude suurusele ning esitas omapoolse hinnapakkumise, mille järgi tööde kogumaksumus on 187,39 eurot. Kohus märkis, et kostja ei ole arvestanud sellega, et talle esitatud pakkumises ei sisaldu radiaatorite hinda. OÜ Consumat aktiga on tõendatud, et 2012. a ei olnud korterisse jäetud radiaatorid enam kasutuskõlblikud. Kostja arvates ei saa selle aktiga arvestada, kuna akti allkirjastanud Aleksandr

Brügel ei ole OÜ Consumat juhatuse liige ja tema seos OÜ-ga Consumat ei ole kostjale teada. Kohus sellega ei nõustunud. OÜ Consumat on kostjale tuntud ja tema poolt usaldatud ühing, mida tõendab asjaolu, et kostja kutsus sama osaühingu korteri nr X küttesüsteemi üle vaatama ja on esitanud tõendina selle osaühingu poolt koostatud akti. Mõlemad aktid on vormistatud samal kirjablanketil ja sarnases stiilis. Majandus- või kutsetegevuses teenuseid osutava isiku esindusõigust eeldatakse (TsÜS § 121). Hagejatel ei olnud kohustust kutsuda kostja radiaatorite ülevaatuse juurde. Kohtule jäi arusaamatuks kostja etteheide, et tsentraalkütte taastamine hagejate korteris on tehtud ilma korteriühistu üldkoosoleku või kaasomanike otsuseta. Hagejad ei teostanud kaasomandi eseme olulist ümberehitust (nagu seda tegi radiaatoreid eemaldades kostja), vaid taastasid radiaatorite eemaldamise eelse ehk õiguspärase olukorra. Kohus leidis, et asjaolu, millise hinnaga ostsid hagejad korteriomandi, miks lepiti kokku sellises hinnas ja millised olid korteriomandi müüja selgitused korteriomandi omaduste ja seisukorra kohta, on hagejate ja kolmanda isiku vahelise suhte küsimus ega puutu käesoleva vaidluse lahendamisel asjasse. Eeltoodust lähtudes rahuldas kohus hagejate nõude osaliselt ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 424,04 eurot. III Nõue kohustada kostjat taastama korteris nr X gaasivarustus. Otsuse kohaselt on tõendatud, et 07.08.2003 suleti gaas korteris nr X kostja avalduse alusel korterieelse kraani keevitamise teel. Kostja väitel on praegusel ajal hagejate korteris gaasi kasutamisel takistuseks see, et gaasitoru on olemas vaid püstaku I ja II korrusel ning puudub III-V korrusel. Hagejate korter asub V korrusel. Maakohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud, et gaasitorustiku puudumise on oma kohustusi rikkuva tegevuse või tegevusetusega põhjustanud kostja. Olukorras, kus elamu gaasitorustik ei ole kasutuskorras kostjast olenematul põhjusel, kuulub gaasitorustiku taastamine KÜS § 15 ja 151 kohaselt elamu remondiks tehtava te tööde hulka, mida tehakse korteriühistu liikmetelt kogutavate vahendite arvel majandustegevuse aastakava alusel. Maakohus leidis, et hagejatel puudub õigus nõuda, et korteriühistu teeb elamu remontimisel eelkõige need tööd, mis on olulised hagejatele. Majandustegevuse aastakava kinnitab üldkoosolek häälteenamusega. Olukorras, kus tegemist ei ole kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingutega (KOS § 15 lg 2), tuleb vähemusse jäänud korteriomanikel enamuse otsusega leppida. Seega jättis kohus rahuldamata hagejate nõude kohustada kostjat taastama korteris nr X gaasivarustus. Maakohus rahuldas hagejate kolmest nõudest ühe täielikult, ühe 83% ulatuses ja ühe jättis rahuldamata. Seetõttu jättis kohus menetluskuludest 1/3 hagejate kanda ja 2/3 kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

keskküttesüsteemi oma vahendite eest. Maakohus on jätnud arvestamata, et maist 2007 septembrini 2012 ei olnud korteri nr X korteriomanikel objektiivseid takistusi keskküttesüsteemi taastamiseks. Vastustajad paigaldasid radiaatorid apellandi abita. Apellandil ei olnud teoreetilist (radiaatorid asusid korteris) ega reaalset võimalust korteris nr X keskküttesüsteemi taastamiseks (kõik korteriomanikud, sh vastustajad, keeldusid radiaatorite paigaldamisest); 2) on maakohus jätnud analüüsimata, et 19.09.2004 apellandi üldkoosolekul vastuvõetud otsus on jagatav osadeks. Kui ringkonnakohus leiab, et 19.09.2004 apellandi üldkoosoleku otsus radiaatorite äralõikamise osas on tühine, kuna see on vastuolus seadusega (KOS § 12 lg 1), siis lähtudes TsÜS §-st 85 leiab apellant, et otsuse nr 4 osad 2 ja 3 on kehtivad ja vastustajatele kohustuslikud (KÜS §13 lg 4); 3) on maakohus jätnud tähelepanuta, et korteriühistu ja korteriomanik kannavad solidaarvastutust kesküttesüsteemi (sh radiaatorid) korrasoleku eest. Radiaatorite puudumine vastustajate korteris on rikkunud teiste kaasomanike õigusi. Apellant leiab, et maakohus on ebaõigesti leidnud, et puuduvad KOS § 11 lg-s 3 nimetatud asjaolud. Apellant on radiaatorite äralõikamist õigustanud sellega, et 2004 tollasel korteri nr X omanikul oli kostja ees suur võlgnevus; 4) ei ole maakohus arvestanud, et 19.09.2004 apellandi üldkoosoleku otsusega andis apellant korteri nr X korteriomanikele võimaluse säästa ajavahemikus 2004 – 2011 suure rahasumma. Pärast radiaatorite demonteerimist hakkas kostja arvestama korteri nr X omanikule kütte eest 15% korteri üldpinnast. Juhul, kui radiaatorid ei oleks demonteeritud ja tasu kütte eest oleks arvestatud 100% korteri üldpinnast, siis korteri nr X omanike kohustus tasuda kütte eest ületaks korduvalt keskkütte taastamisega seotud kulud. Vastustajad ei esitanud mõistlikke põhjendusi, miks maist 2007 kuni sügiseni 2011 (s.o aeg, millest arvestab apellant tasu kütte eest lähtudes 100 % korteri pinnast), ei olnud nende korteris radiaatorid paigaldatud. Samuti ei tulene sellised põhjendused kohtuotsusest; 5) on maakohus asunud ebaõigele seisukohale OÜ Consumat akti osas. Antud dokumendist nähtub, et antud akt on koostatud 19.10.2011. Vastustajad esitasid akti 26.03.2013, kuigi 12.03.2013 kohtuistungil vastustaja ütles, et sellist akti ei ole koostatud. Seetõttu ei ole nimetatud akt usaldusväärne tõend ja tuleb jätta tähelepanuta; 6) ei ole hagejad tõendanud, et nad said kahju summas 511,62 eurot. Hagejad olid korterit ostes teadlikud, et neil tuleb taastada mõned kommunikatsioonid ja kulutada selleks korteri soodsa hinnaga ostmisel säästetud raha; 7) on maakohus ebaõigesti rahuldanud nõude tuvastada, et hagejatel oli ajavahemikul 01.10.2011 kuni 30.09.2012 õigus tasuda kütte eest lähtudes sellest, et köetava pinna suurus on 9,12 m2. Menetluse käigus täpsustasid vastustajad oma nõuet ning palusid tühistada kostjate võla keskkütte eest ning arvestada ümber küttearved. Maakohus on lahendanud nõude, mida hagejad ei esitanud. Apellant leiab, et vastustajate käitumine on hea usu põhimõttega vastuolus. Võlausaldaja võib valida igasuguseid seaduslikke õiguskaitsevahendeid võlgniku kohustuse täitmise kohustamiseks. Sügisest 2011 hakkas kostja arvestama kütte eest hagejatele 100% korteri üldpinnast. Apellant hakkas seda tegema õiguskaitsevahendina, et hagejad küttesüsteemi taastaksid. Kuna tasu keskkütte eest on majandamiskulu, siis ei ole võimalik, et kohus määrab vastustajate jaoks mingi muu aluse kütte eest tasumiseks, kui see tuleneb seadusest (KÜS § 151 lg 1). Korteriomanike kokkuleppega, KÜ Puru tee 37 üldkoosoleku otsusega, ei ole muudetud alust kütte eest tasumiseks. Antud võimalus ei tulene ka apellandi põhikirjast.

1) on ebaõige apellandi väide, et ta pöördus korduvalt korteri nr X omanike poole, sh vastustajate, poole nõudega taastada korteris keskkütte. Asjaolu, et vastustajad pidasid kirjavahetust KÜ-ga Puru tee 37, tõendab, et keskkütte taastamist nõuti just nendelt, mitte eelmistelt omanikelt. Näiteks B. B pakuti keskkütte taastamist korteriühistu kulul, vastustajatelt nõuti aga süsteemi taastamist oma kulul. Vastustajate arvamuse kohaselt andis kohus tõenditele, sh OÜ Consumat aktile, igakülgse ja põhjaliku hinnangu; 2) ei nõustu vastustajad apellandi vastuväidetega KÜ Puru tee 37 19.09.2004 otsuste osas. Kõik küsimused, mis vaadati läbi 19.09.2004 üldkoosolekul, puudutasid maja küttesüsteemi tehtavaid muudatusi. Järelikult pidid kõiki neid küsimusi läbi vaatama kõik korteriomanikud. Maakohus on vastu võtnud õige otsuse, mis põhines õigusnormidel (KÜS § 15, § 151 ja KOS § 12 lg 1) ning Riigikohtu praktikal (lahend 3-2-1-50-11, p 10). Antud juhul ei ole alust rakendada TsÜS § 85 sätteid; 3) jääb arusaamatuks, millisele kahjule kõikidele ülejäänud KÜ liikmetele seoses radiaatorite puudumisega korteris nr X apellant viitab. Korteris nr X võeti radiaatorid maha apellandi initsiatiivil. Seejuures oli otsus korteris radiaatorite väljalülitamise kohta tehtud seadust rikkudes. Seega tekitas apellant ise kahju korteriühistu liikmetele. Vastustajate nõudeid tuleb vaadelda seaduslike õiguste kaitsmise aktina. Taastades oma kulul korteris oleva keskkütte, tegutsesid vastustajad faktiliselt kõikide korteriühistu liikmete (korteriomanike) huvides; 4) on maakohus põhjendatult rahuldanud vastustajatele tekitatud kahju hüvitamise nõuded. Vastustajad esitasid kohtule tõendid, mis puudutasid kulusid, mida nad olid sunnitud tegema seoses oma korteris keskkütte taastamisega; 5) on ebaõige apellandi väide, et kohus ületas hagi läbivaatamisel oma volitusi. Hagejad taotlesid muuhulgas KÜ Puru tee 37 poolt arvestatud küttevõla kehtetuks tunnistamist. Asja läbivaatamisel täpsustasid hagejad oma nõudeid ja selgitasid, millise ajaperioodi eest nad tahaksid, et kohus võla kehtetuks tunnistaks. Alates 2004. a köeti korterit nr X osaliselt. Kuna apellant ei esitanud andmeid selle kohta, milliseks kujunes köetava korteri pindala pärast keskkütte väljalülitamist, võisid hagejad lähtuda vaid nendel olemasolevatest andmetest, samuti korteriühistu tavadest (TsÜS § 138 ja VÕS § 6, § 7, § 25). Vastustajad leiavad, et peavad oma korteri keskkütte eest maksma lähtudes sellest, et pärast keskkütteradiaatorite väljalülitamist vähenes korteri köetav pind 15% ulatuses. Sama kehtis korteri eelmiste omanike (B. B ja OÜ Riversen) suhtes. Kui apellant leiab, et vastustajad peavad maksma korteri kogu pinna keskkütte eest (100%), peab ta tõendama, et köetakse kogu korteri pindala. Vastustajad leiavad, et ei ole kohustatud maksma nende kommunaalteenuste eest, mida nendele ei pakuta ja mahus, mida nad ei tarbi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Maakohus on õigesti hinnanud asjas tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.

Samuti on asjakohatu apellandi seisukoht, et maist 2007 septembrini 2012 ei olnud korteri nr X omanikel objektiivseid takistusi keskküttesüsteemi taastamiseks, kuid apellandil ei olnud teoreetilist ega reaalset võimalust korteris nr X keskküttesüsteemi taastamiseks. Korteriomanikul ei olnud kohustust rikkumist kõrvaldada, vaid see kohustus oli rikkujalt (s.o korteriühistul), seetõttu ei oma tähtsust see, kas korteriomanikul oli või ei olnud võimalik küttesüsteemi taastada. Lisaks eeltoodule lähevad KÜS § 51 kohaselt korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Lähtudes KÜS §-st 51 läks hagejatele kui korteriomandi omandajale üle õigus nõuda korteriühistult kaasomandi eseme kasutamisel rikkumise kõrvaldamist.

Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.