J. P. hagi korteriühistu Hariduse-8 Jõhvi vastu korteri kahjustuste tekkepõhjuste likvideerimise nõudes
Hagihind
3 500 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Hageja:
J. P. (IK xxx, elukoht: xxx)
Hageja esindaja:
riigi õigusabi osutaja, advokaat Kai Villman, Advokaadibüroo Narlex, epost: [email protected]
Kostja:
KÜ Hariduse-8 Jõhvi (RK 80180430, aadress: Hariduse 8, 41534 Jõhvi) Paul Paas, TÜ [email protected]
Soter,
e-post:
Kostja esindaja:
RESOLUTSIOON
Jätta J. P. hagi korteriühistu Hariduse-8 Jõhvi vastu korteri kahjustuste tekkepõhjuste likvideerimise nõudes rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta Kostja menetluskulud Kostja enda kanda. Jätta riigi menetluskulud ja riigi õigusabikulud riigi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
1.J. P.le (Hageja) kuulub korteriomand asukohaga xxx Jõhvi (registriosa nr xxx).
2.Hariduse 8 majas on loodud korteriühistu Hariduse-8 Jõhvi (RK 80180430, Kostja).
3.18.12.2009. a on koostatud Hageja korteri kohta eluruumi vaatluse akt nr 1, mille kohaselt komisjon (KÜ juhatuse liikmed ja Jõhvi Vallavalitsuse esindaja) tuvastas, et maja amortiseerumise käigus on katusepaneel alla vajunud ning tühimikust tulenev külm õhk ja toatemperatuuri koosmõju tekitab kondensaadi.
4.KÜ Hariduse-8 Jõhvi 04.02.2010. a toimunud üldkoosolekul otsustati teha osaline remont korteri nr xxx ühes toas (11,6m2).
5.04.01.2013. a esitas Hageja Kostjale ettepaneku kohtuväliseks lahenduseks. Kostja hageja kohtuvälise ettepanekuga ei nõustunud ning viitas 16.03.2010. a xxx poolt koostatud ekspertiisile.
6.xxx ekspertiisist nähtub, et seinte ja lagede pinnal hallituse tekkimise peamiseks põhjuseks on järgmiste mõjurite olemasolu: 1) hoone väliskontuuri, eriti fassaadi ja katuse, ebapiisav soojustus. Katuse remondi ja fassaadipaneelide vuukide kinnitegemisel osaliste renoveerimistööde käigus ei ole järgitud kaasaegseid tehnoloogiaid soojuskadude vähendamise osas; 2) akende täieliku väljavahetuse tõttu oli enne seda korteris olnud ventilatsioonisüsteemi skeemi töö häiritud. Kui enne nimetatud tööde teostamist õhu sissevool toimus läbi loomulike mittetihedusi aknaraamides ning väljatõmme – projektijärgsete ventilatsioonikanalite kaudu, siis käesoleval ajal see skeem, klaaspakettidega akende kõrge hermeetilisuse tõttu, ei tööta. Tavaliselt on see probleem lahendatav akende „mikroõhutuseks“ avamise funktsioonidega või spetsiaalsete õhu läbivooluseadmete paigaldamisega uutesse aknaraamidesse või iga ruumi seina. Korteriomaniku poolt ripplakke paigaldatud õhu tsirkulatsioonisüsteem ei saa töötada, kuna see on kokku pandud valesti ja ei täida oma otstarvet – õhuvahetust ripplae all.
7.Hageja leiab, et nimetatud ekspertiisist küll nähtub 2 põhjust, mistõttu seinte ja lagede pinnale tekib hallitus, kuid nimetatud ekspertiis on tehtud korteri sisemise vaatluse põhjal ning ei saa anda seetõttu täielikku ülevaadet Hageja korteri kahjustuse põhjuste kohta. Hageja peab oluliseks märkida ära seda asjaolu, et ekspertiisi kohaselt on üheks hallituse tekkepõhjuseks hoone väliskontuuri, eriti fassaadi ja katuse, ebapiisav soojustus ning katuse remondi ja fassaadipaneelide vuukide kinnitegemisel ei järgitud kaasaegseid tehnoloogiaid soojuskadude vähendamise osas. Hageja ise peab samuti nimetatud põhjust kahjustuste peamiseks tekkepõhjuseks.
8.Hageja ei saa nõustuda eksperdi teise järeldusega, kuna vihmaperioodil on tema korteri seinad märjad, seega ei saa olla tegemist ainult kondensaadi tekkimisega, vaid katuse ja fassaadi vahel on kusagil täitmata tühimik kust vihmaperioodil tuleb vett sisse. Hageja on seisukohal, et antud vaidluse lahendamiseks tuleb teha ekspertiis hageja korteri kahjustuste põhjuste väljaselgitamise kohta ning ekspertiis tuleks teostada nii korteri siseselt kui ka väliselt, et jõuda kahjustuste tekkepõhjusteni.
9.Hageja on korteris teinud hallituse tõttu seintel ja laes remondi. Vahetanud tapeedid, paigaldanud ripplaed, kuid kuna kahjustused ehk lõhed või avad katuse ning fassaadi vahel on likvideerimata, on hageja korter jällegi seisus, et see vajab uuesti remonti. Hageja leiab, et kuna kahjustuste tekkepõhjused on jätkuvalt kõrvaldamata (sisuliselt ka tuvastamata – kuna ekspertiis on tehtud korteri siseselt), siis tuleks esmalt erapooletu ekspertiisiga tuvastada kahjustuste tekkepõhjused ning alles seejärel on mõtet korterit uuesti seestpoolt remontida.
10.Hageja soovib täpsustada oma nõuet peale ekspertiisi tegemist. Hageja leiab, et pole välistatud, et kahjustuste tekkepõhjuste selgumisel võivad pooled asja lõpetada kompromissiga või siis menetlus võib lõppeda muul alusel.
11.Praegusel hetkel esitab Hageja kohtule Kostja vastu kohustamisnõude ning palub kohtul kohustada kostjat likvideerima hageja korteri kahjustuste tekkepõhjused, mis hageja hinnangul on katuse ja fassaadi vahel olevas tühimikus, mis on tekkinud maja amortiseerumise tagajärjel ning mida korteriühistu ei ole likvideerinud vaatamata hageja korduvatele pöördumistele.
12.Hageja on seisukohal, et tema korteri kahjustuste tekkepõhjuste väljaselgitamine ja likvideerimine on ehitise ühine majandamine KÜS § 2 lg 1 tähenduses ning korteriühistu kohustub tagama ehitise majandamise, et täita korteriühistu olemuse eesmärki.
13.Hageja on seisukohal, et tema poolt korteriühistult nõutav kohustus on KÜS § 15 1 lg 2 eluruumi hooldus, millega hoitakse eluruumi kasutuskõlblikus seisukorras, mis on aga kõiki korteriühistu liikmete huvi.
14.Hageja taotleb kohtult, et kohus määraks asjas ehitustehnilise ekspertiisi ning määraks ekspertiisi teostajaks riiklikult tunnustatud eksperdi. Hageja soovib eksperdile esitada alljärgnevad küsimused: (1) Millised on hageja korteri (asukohaga: xxx) kahjustuste otsesed tekkepõhjused; (2) Millised tööd tuleks teostada kahjustuste likvideerimiseks.
15.Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu.
16.Kostja on seisukohal, et Hageja murede põhjused algasid hagejapoolsete ümberehitustega Hageja korteris, kui Hageja vahetas puust aknaraamid plastikust tihendatud aknaraamide
vastu, paigaldas korterisse täiendava vaheseina, vahetas uksed ja sulges ventilatsiooniavad ning seda kõike eesmärgiga vältida soojuse väljapääsu korterist. Kõigi eelmainitud toimingute tulemusena Hageja korteri loomulik ventilatsioon lakkas olemast ja elanike poolt väljahingatavas õhus olev niiskus jäi hageja korterisse kondensaadina enamuselt lakke ja seintele, tekitades liigniiskuse, mis omakorda põhjustab hallitust.
17.Samale seisukohale on asunud ka ekspert, kelle arvates on seinte ja lagede pinnal hallituse tekkimise peamiseks põhjuseks välja toodud järgmiste mõjurite olemasolu: - akende täieliku väljavahetuse tõttu oli enne seda korteris olnud ventilatsioonisüsteemi skeemi töö häiritud. Kui enne nimetatud tööde teostamist õhu sissevool toimus läbi loomulike mittetihedusi aknaraamides ning väljatõmme – projektijärgsete ventilatsioonikanalite kaudu, siis käesoleval ajal see skeem, klaaspakettidega akende kõrge hermeetilisuse tõttu, ei tööta. Tavaliselt on see probleem lahendatav akende „mikroõhutuseks“ avamise funktsioonidega või spetsiaalsete õhu läbivooluseadmete paigaldamisega uutesse aknaraamidesse või iga ruumi seinakaudne põhjus – suletud olemasolevad ventilatsiooni väljatõmbekanalid.
18.Kostja märgib, et vanad puitraamiga korteriaknad vahetas plastikakende vastu korteriomanikust Hageja iseseisvalt. Samuti on Hageja ära vahetanud esiku ja vannitoa vahelise ukse ning paigaldanud esiku ja toa vahele täiendava vaheseina koos uksega. Kõik need toimingud on teostanud korteriomanik ilma korteriühistu poolse kooskõlastuseta ja iseseisvalt. Nimetatud toimingud rikkusid ära projektijärgse korteri ventilatsiooni, mille tagajärjel kogunebki niiskus esmalt sisemisele aknaklaasile ja sealt edasi eluruumi lakke ja seintele.
19.Hageja viitab 18.12.2009. a eluruumi vaatlusaktile, mille kohaselt olevat katusepaneel alla vajunud. Selle akti koostajate hulgas ei ole ühtegi ehitusalase erialaga inimest ja katusepaneeli vajumist korteris näha ei olnud. Keegi ei teostanud korteriväliselt, st välisvaatlust ning tegemist on viiekordse elamuga ja Hageja korter asub viiendal korrusel.
20.Välisvaatluse tegemiseks oleks olnud tarvis tellida tõstuk ja sellega ligidalt üle vaadata katusepaneeli olukord. Kuna akt oli koostatud ehituses mittepädevate inimeste poolt ilma põhjaliku paikvaatuseta, siis ka aktis märgitud järeldus on kaheldav.
21.Kostja on oma 04.02.2010. a otsuse Hageja korteris osalise remondi tegemise kohta täitnud. Kuid kuna Hageja jättis lahenduseta korteri ventilatsiooni probleemi, siis kordus Hageja korteris kõik algusest peale. Remondi teostamist Hageja korteris saab Kostja tõendada tunnistajate ütlustega. Tunnistajateks on isikud, kes korraldasid ja tegid Hageja korteris remondi.
22.2011. a aastal teostas Kostja elamu välisfassaadil paneelidevaheliste vuukide hermetiseerimise. Ka nende tööde teostamisest on Hageja teadlik.
23.Hariduse 8 elamu puhul on tegemist 1965. aastal ehitatud paneelelamuga, mis muidugi ei vasta tänapäeva ootustele ja soojuse pidavuse nõuetele.
24.Kostja korteris nr 17 liigniiskusest vabanemiseks peab korteriomanik ise teostama ekspertiisiaktis kirjeldatud toimingud, sest just tema ise akende ja uste vahetusega ning täiendava seina paigaldusega on põhjustanud liigniiskuse tekke korteris.
25.Hageja leiab, et Kostja vastus on paljasõnaline ja tõendamata. Hageja jääb esitatud hagiavalduse ning esitatud nõuete juurde ning ei loobu nendest.
26.Samas nõustub Hageja kostjapoolse seisukohaga, mida Kostja kaudselt oma vastuses on väljendanud, et nimetatud küsimuses tuleb Hagejal tõendada oma väiteid ekspertiisiga. Hageja on ka hagiavalduses märkinud, et Hageja soovib täpsustada oma nõuet peale ekspertiisi tegemist ning Hageja leiab, et pole välistatud, et kahjustuste tekkepõhjuste selgumisel võivad pooled asja lõpetada kompromissiga või siis menetlus võib lõppeda muul alusel. Nimetatust nähtub, et ka Hageja on algusest peale olnud seisukohal, et vastused tekkinud küsimustele annab antud vaidluses eelkõige ekspertiisi tulemus.
MENETLUSE KÄIK
27.Kohus määras 07.11.2013. a ehitustehnilise ekspertiisi. Ekspert esitas 18.12.2013. a kohtule ekspertarvamuse.
28.Pooled esitasid 31.01.2014. a kohtule taotluse asja lahendamiseks kirjalikus menetluses.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
29.Hageja nõue.
29.1.Hageja esitas kohtule hagi Kostja vastu kohustamisnõudes ning taotles kohtul kohustada Kostjat likvideerima hageja korteri kahjustuste tekkepõhjused, mis Hageja hinnangul on katuse ja fassaadi vahel olevas tühimikus, mis on tekkinud maja amortiseerumise tagajärjel.
29.2.Hageja märkis hagiavalduses, et kuna kahjustuste tekkepõhjused on jätkuvalt kõrvaldamata (sisuliselt ka tuvastamata – kuna ekspertiis on tehtud korteri siseselt), siis tuleks esmalt erapooletu ekspertiisiga tuvastada kahjustuste tekkepõhjused ning alles seejärel on mõtet korterit uuesti seestpoolt remontida. Hageja soovis täpsustada oma nõuet peale ekspertiisi tegemist.
29.3.Hageja esitas kohtu kaudu eksperdile kaks küsimust: (1) Millised on Hageja korteri (asukohaga: xxx) kahjustuste otsesed tekkepõhjused; (2) Millised tööd tuleks teostada kahjustuste likvideerimiseks.
29.4.Eksperdi vastuse kohaselt on niiskuskahjustuste otsesed tekkepõhjused: (1) ehitusaegsete ja õhku läbilaskvate puitakende väljavahetamine õhku mitteläbilaskvate klaaspakett plastikraamidega akende vastu. Sellise vahetusega blokeeriti värske õhu sissepääs korterisse; (2) vaheseina ehitus elutoa ja esiku vahele. Sellega blokeeriti sooja ja niiske õhu liikumine lae all vannitoas ja köögis asuvate ventilatsiooni väljatõmberestide suunas; (3) köögis väljatõmbe ventilatsiooniresti suletud hoidmine. Sellega blokeeriti köögi ventilatsiooni väljatõmme.
29.5.Eksperdi vastuse kohaselt tuleks niiskuskahjustuste likvideerimiseks likvideerida liigniiskuse tekkepõhjused: (1) tagada värske õhu pealevool korterisse kas läbi aknaraamidesse paigutatud või välisseintes olevate värskeõhuklappide; (2) lammutada elutoa ja esiku vahele ehitatud vahesein; (3) avada köögis olev ventilatsiooniklapp. Kokkuvõtvalt tuleb taastada loomulik ventilatsioon korteris.
29.6.Peale ekspertarvamuse esitamist Hageja oma nõuet muutnud ei ole, seega lähtub kohus hagiavalduses esitatud kohustamisnõudest – kohustada Kostjat kõrvaldama Hageja korteri niiskuskahjustuste tekkepõhjused.
30.Nõude materiaalõiguslik alus.
30.1.Hageja on seisukohal, et tema korteri kahjustuste tekkepõhjuste väljaselgitamine ja likvideerimine on ehitise ühine majandamine KÜS § 2 lg 1 tähenduses ning korteriühistu kohustub tagama ehitise majandamise, et täita korteriühistu olemuse eesmärki. Korteriühistult nõutav kohustus on KÜS § 151 lg 2 eluruumi hooldus, millega hoitakse eluruumi kasutuskõlblikus seisukorras, mis on aga kõiki korteriühistu liikmete huvi.
30.2.KÜS § 2 lg 1 sätestab korteriühistu mõiste: korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 151 lg 2 kohaselt eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
30.3.Kohustamisnõude esitamisel tuleb tuvastada, et Kostjal on lepingust või seadusest tulenev kohustus ning Hagejal on õigus nõuda sellise kohustuse täitmist (VÕS § 76).
30.4.Hageja tugineb xxx 16.03.2010. a arvamusele, mille tellijaks oli KÜ Hariduse-8 Jõhvi. Arvamuse kohaselt korteri seinte ja lagede pinnal hallituse tekkimise üheks põhjuseks on ka hoone väliskontuuri, eriti fassaadi ja katuse, ebapiisav soojustus. Katuse remondi ja fassaadipaneelide vuukide kinnitegemisel osaliste renoveerimistööde käigus ei ole järgitud kaasaegseid tehnoloogiaid soojuskadude vähendamise osas. Arvamuses soovitatakse korteriühistul teostada tööd soojuskadude vähendamiseks kogu hoone fassaadide ja katuse soojustamise arvel.
30.5.18.12.2013. a kohtule esitatud ekspertarvamuse kohaselt on elamu katuse kehv soojapidavus probleemiks kogu kortermaja viimasele ehk viiendale korrusele, mitte ainult korterile nr xx. Kortermaja katusekate on normaalses seisukorras ja vettpidav ning vihmaveesüsteem töötab normaalselt. Välisseina konstruktsioon (paneelid ja vuugid) kogu kortermaja, mitte ainult korteri nr xx osas ei vasta kaasajal kehtivale soojapidavus- ja energiasäästu nõuetele. Kortermaja ja korteri nr xx piirkonnas asuvad välisseina vuugid on normaalses seisukorras ja vettpidavad. Ekspert märkis, et peamine põhjus korteris nr xx niiskus- ja hallituskahjustuste tekkimiseks ei ole kortermaja katuse ja välisseinte halb ja kaasaja normidele ning nõuetele mittevastav soojapidavus, see on soodustav tegur. Kuna kogu kortermaja katus ja välissein on halva soojapidavusega, siis suure tõenäosusega esineb sarnaseid niiskuskahjustusi ka teistel kortermaja viimase korruse korteritel, kus mittetihedad
aknad on vahetatud tihedate akende vastu, köögi radiaatorialune ventilatsiooniava blokeeritud ning ventilatsiooni väljatõmme kas osaliselt või täielikult suletud.
30.6.Elamu välisfassaad ja katus kuulub kaasomandi eseme hulka. Elamu välisfassaadi ja katuse soojustamine kuulub KÜS § 15 ja 151 kohaselt elamu remondiks tehtavate tööde hulka, mida tehakse korteriühistu liikmetelt kogutavate vahendite arvel majandustegevuse aastakava alusel. Tõendatud ei ole, et elamu fassaadi ja katuse soojustamine on lülitatud korteriühistu majandustegevuse aastakavasse ning et Kostja on sellest keeldunud või üldkoosolek on otsustanud seda tööd vastaval aastal mitte teha. Majandustegevuse aastakava kinnitab üldkoosolek häälteenamusega.
30.7.Korteriomand on hageja reaalosa, seega ei saa Hageja nõuda, et korteriühistu teostaks tema korteris remondi.
31.Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hagi rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
32.Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
32.1.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleks lõikes 1 nimetatud üldreegli järgi jätta Hageja menetluskulud Hageja enda kanda ning Kostja menetluskulud välja mõista Hagejalt. Sama paragrahvi 4. lõige võimaldab jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
32.2.Kohus kohaldab TsMS § 162 lg 4 ning jätab Kostja menetluskulud Kostja enda kanda. Kohus ei ole tuvastanud, et Hageja esitas kohtusse hagi Kostja vastu alusetult või pahatahtlikult. Hageja on pensionär ning talle on antud menetlusabi ja riigi õigusabi. Hageja eeldas, et tema nõue on edukas, sest seda toetas Kostja enda poolt koostatud akt ja Kostja poolt osalise remondi tegemine Hageja korteris. Lisaks sellele on kohtumenetluses teostatud ekspertiis ja soovitused, mis puudutavad elumaja soojustusvajadust, kasulikud ka Kostjale.
32.3.Kohtu 27.05.2013. a määrusega on Hageja vabastatud riigilõivu tasumisest hagiavalduse esitamisel ning kohtu 07.11.2013. a määrusega on Hageja vabastatud eksperdi kulude tasumisest. Eksperdi tasu ja kulud on kohtu 08.01.2014. a määrusega hüvitatud riigi vahenditest. Kohus vabastab Hageja riigi menetluskulude kandmisest TsMS § 190 lg 7 alusel, arvestades Hageja maksejõuetust. Viru Maakohtu 19.03.2013. a määrusega on Hagejale antud riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud (tsiviilasja nr 213-9185).
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.