Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

286 lg 1 alusel hageja kasuks välja xxxxxxx, Tallinn asuvale üüripinnale kasutatud remondimaterjalide ja parenduste eest 170 164,88 krooni; 7) mõista kostjalt hageja kasuks välja 5400 krooni (kasutamata üürilepingu tagatisraha tagastamise nõue); mõista kostjalt hageja kasuks välja VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras jooksvad viivised kohtuotsusega väljamõistetavate rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise eest alates hagi esitamisele järgnevast päevast, s.o 19.10.2010 kuni täieliku täitmiseni. Hageja loobus menetluse käigus osadest nõuetest. Hageja nõueteks jäid 23.11.2011 esitatud täpsustatud nõuded, milles hageja palus kostjalt välja mõista remondikulud 10 875,52 eurot ja hageja poolt OÜ HFC International arvel alusetult omandatu väärtuse 27 170,92 eurot.

Hageja omandas loovutuse teel nõuded, mis on tekkinud HFC International OÜ ja kostja vahel sõlmitud lepingute alusel, mh need nõuded, mis alluvad alusetu rikastumise ja käsundita asjaajamise sätetele. Seega hageja omandas HFC International OÜ ja kostja vahel sõlmitud 28.10.2009 kavatsuste protokolli, 01.02.2010 eelkokkuleppe alusel ja 07.05.2010 sõlmitud üürilepingu alusel tekkinud nõuded. HFC International OÜ kohustused kostja ees tekkisid 28.10.2009, 01.02.2010 ja 07.05.2010 kokkulepetest, mille alusel HFC International OÜ kasutas kostjale kuuluvas majas aadressil xxxxxxxxx asuvaid ruume. 07.05.2010 üürilepingu täitmise tagamiseks oli HFC International OÜ tasunud kostjale tagatisraha 96 000 krooni, mis võrdus kahe kuu üürisummaga (koos käibemaksuga). HFC International OÜ ei tasunud üüri ega kõrvalkulusid juuni- ja juulikuu eest. 17.07.2010 seisuga oli sissenõutavaks muutunud järgmised võlgnevused: 1) juunikuu üür 48 000 krooni; 2) juulikuu üür 48 000 krooni ja 3) kõrvalkulud 34 408 krooni. Hageja leidis, et kostjal ei olnud õigust arvestada üüri ja kõrvalkulusid kuni augustini vaid kuni 17.07.2010, mil kostja esitas HFC International OÜ-le üürilepingu ülesütlemise teate ja samal kuupäeval takistas HFC International OÜ-le juurdepääsu viimase poolt kasutatavatele ruumidele. Kokku oli 17.07.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud võlgnevusi 130 408 krooni. Kuna HFC International OÜ oli tasunud üürilepingu sõlmimisel tagatisena 96 000 krooni, siis oli tegelik võlgnevus 130 408 – 96 000 krooni = 34 408 krooni, s.o 2199,07 eurot. Reaalselt oli HFC International OÜ kohustus veelgi väiksem, sest kostja takistas juurdepääsu üüripinnale alates 17.07.2010 ja HFC International OÜ ei olnud alates sellest ajast kohustatud üüri tasuma. Seega moodustas juulikuu üürisumma, millele kostjal õigus oli 48 000 krooni*16 päeva/31 päevaga = 24 774,19 krooni. HFC International OÜ kohustuste tegelik suurus 17.07.2010 seisuga oli 11 182,19 krooni (48 000 krooni + 24 774,19 krooni + 34 408 krooni – 96 000 krooni), s.o 714,67 eurot. Kostja lisas kohustuste hulka ka leppetrahvi nõude. Hageja sellega nõus ei olnud. Vastavalt 07.05.2010 lepingu p-le 5.1 leppetrahv rakendub siis, kui üürileandja ei saa lepingu lõpetamist/lõppemist mõjutada („kui leping lõpeb või lõpetatakse üürileandjast mittesõltuval põhjusel“). Antud juhul ütles kostja lepingu ise üles, see tähendab, et kostja sai üürilepingu lõppemist ise mõjutada. Järelikult leppetrahvi nõue sissenõutavaks ei muutunud. Asjaolu, et leppetrahvi tasumise kohustuse tekkimine on seatud sõltuvusse üürileandja võimalusest lepingu lõpetamist mõjutada, kinnitab ka lepingu p 4.3.4, mis võimaldab üürnikul leping üles öelda (ilma üürileandja poolse lepingu rikkumiseta) ennetähtaegselt juhul, kui üürnik tasub ps 5.1 sätestatud leppetrahvi. Lepingu eelneval viisil tõlgendamine on õigustatud ka juba seetõttu, et kostja on väitnud, et tema kaitsmisväärne huvi leppetrahvi kokkuleppimisel oli tagada üürisuhte kestmine kogu lepinguperioodi vältel. Lisaks on leppetrahvinõue hea usu

vastane. Praegusel juhul on leppetrahviklausel oma olemuslikult vastuolus VÕS § 158 lg-s 1 sätestatuga. Olukord, kus lepingus sätestatud leppetrahvi tasumise kohustuse tekkimine on vastuolus seaduse vastava regulatsiooniga ja on seatud sõltuvusse mitte üürniku kohustuse rikkumisest vaid üürileandja poolt õiguskaitsevahendi kasutamisest, on hea usu vastane, kuna kohustuse tekkimist ei mõjuta vahetult võlgnik vaid võlausaldaja. Sellest tulenevalt ei ole leppetrahvil ka distsiplineerivat ega sanktsioneerivat mõju (mis on leppetrahvi funktsioonideks), kuna leppetrahvi tasumise kohustus ei teki vahetult üürniku kohustuse rikkumise tõttu. Kostjapoolse pandiõiguse teostamise õigusvastasuse osas leidis hageja, et HFC International OÜ ei olnud oma tegevusega andnud alust pandiõiguse teostamisel omaabi kasutamiseks. Kostja teostas oma VÕS § 307 lg-s 1 sätestatud õigust õigusvastaselt. Kinnipidamise õiguse teostamise eelduseks on juhtum, kus üürnik tahab kas ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Kostja ei ole tõendanud sellise eelduse olemasolu. Hageja leidis, et teleri äraviimine Tõnu Teeveeri poolt ei saanud olla aluseks VÕS § 307 lg-s 1 sätestatud omaabi kasutamiseks. Nimelt ei viinud mitte HFC International OÜ telerit ära, vaid seda tegi Tõnu Teeveer. Tõnu Teeveer oli HFC International OÜ juhatuse liige 22.10.2009 – 19.02.2010. Kuna Tõnu Teeveer ei olnud enam suveks 2010 HFC International OÜ-ga kuidagi seotud, siis ta küsis tagasi endale kuuluva televiisori ja viis selle ise HFC International OÜ üüripinnalt ära. VÕS § 307 lg 1 kohaldamise eelduseks saab olla aga asjaolu, et üürnik ise on asunud asju eemaldama ja seda eesmärgiga takistada üürileandjal pandiõiguse teostamist. Nõuete suurust tuleb hinnata pandiõiguse teostamisele asumise päeva seisuga. Juhul, kui kostja pidas kinni rohkem üürniku asju, kui tema nõude rahuldamiseks oli vajalik, siis on kostja rikkunud VÕS § 307 lg 1 ja HFC International OÜ-l tekkis õigus nõuda asjade väärtuse hüvitamist alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja leidis, et kuna asjad olid äravõtmise seisuga uued (ca 4 kuud vanad), siis tuleb neid hinnata soetusmaksumusega. Mingit tõendit selle kohta, et asjad oleksid olnud amortiseerunud või et vahepeal oleks muutunud restoranide inventari puudutav turg, mis oleks võinud mõjutada asjade turuhinda, kostja ei ole esitatud. Isegi kui võtta aluseks kostja esitatud vara hindamisaktid, on Jadasson OÜ hinnanud asjade koguväärtuseks 282 480 krooni, s.o 18 053,76 eurot, mis on ligikaudne hageja enda hinnanguga (arvestamata Bestmark Suurköökide AS-i hinnangut, sest hinnatud on tunduvalt väiksemat varahulka). Seega võttis kostja enda valdusesse 18 053,76 – 716,47 = 17 337,29 euro väärtuses rohkem vara kui tema enda nõuete suurus oli. Kostja rikastus HFC International OÜ arvel minimaalselt 17 337,29 euro ulatuses ja maksimaalselt 25 142,45 euro ulatuses. Hageja esitas kostja vastu nõude HFC International OÜ poolt üüripinnale teostatud parenduste hüvitamiseks käsundita asjaajamise sätete alusel. Tunnistaja Priit Orusaare ütlustega on tõendatud, et HFC International OÜ parendas üüripinda 2009. a teises pooles ja kuni jaanuari lõpuni 2010. a. Nimetatud ajal reguleeris HFC International OÜ ja kostja vahelisi suhteid 28.10.2009 sõlmitud kavatsuste protokoll, milles on nimetatud, et kõik remonditööd teostatakse kooskõlastatult üürileandjaga ehk kostjaga. Nimetatud kokkuleppes ei ole pooled välistanud HFC International OÜ poolt remondile tehtud kulutuste hüvitamise nõuet. Asjaolu, et pooled sõlmisid hiljem üürilepingu, milles kulutuste hüvitamise nõue oli välistatud, ei muuda hageja nõuet alusetuks, sest remonttööd teostati enne üürilepingu sõlmimist ning üürilepingus ei ole kokku lepitud, et välistuskokkulepe kehtiks tagasiulatuvalt, see tähendab enne lepingu sõlmimist tehtud töödele. Hageja leidis, et kostja kiitis oma seadusliku esindaja Märt Vänikveri isikus kõik HFC International OÜ poolt tehtud parendused heaks. Nimetatud asjaolu tunnistas Priit Orusaar, kes tunnistas samuti, et HFC International OÜ-l oli kostjaga

kokkulepe, et remonttööde maksumus arvestatakse üürisummast maha, kuid kostja keeldus kokkulepet kirjalikult fikseerimast. Seega, kuna kostja kiitis remonttööde tegemise heaks talle kuuluvas hoones, kuid pooled ei leppinud 28.10.2009 kokkuleppes kokku remonttööde maksumuse hüvitamises, siis on hagejal õigus käsundita asjaajamise sätete alusel nõuda remonttööde kulutuste maksumuse hüvitamist. Alternatiivselt on HFC International OÜ-l õigus käsundita asjaajamise sätete alusel nõuda remonttööde maksumuse hüvitamist VÕS § 1018 lg 1 p 2 alusel, mille kohaselt on käsundita asjaajajal VÕS §-des 1019-1023 sätestatud õigused ja kohustused ka siis, kui asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. VÕS § 1023 lg 1 sätestab, et käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks. Remonttööde tegemine oli mh kostja huvides ja vastas tema tegelikule või eeldatavale tahtele. HFC International OÜ ei ajanud parendustöid tehes mitte üürileandja asja vaid iseenda asja, kuna HFC International OÜ oli isikuks, kes soovis avada üüripinnal restorani tehes selleks investeeringuid. Kostja on kinnitanud (20.01.2011 vastuse lk 2), et ta soovis üüripinda välja ehitada mh kohvikuks (nimetatud menetlusdokumendis pidas kostja küll iseennast üüripinnal tehtud kõikide parenduste tegijaks). Samuti kinnitas kostja soovi üüripinna kasutamist just nimelt toitlustusasutusena. Kostja sõlmis üürilepingu HFC International OÜ-ga toitlustusasutuse pidamiseks ning jätkas ruumide väljaüürimist ka pärast HFC International OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lõppemist toitlustusasutuse pidamise sihtotstarbel. Samuti oli kostja huvitatud ruumide parendamisest, sest kostja ise oli asunud enne HFC International OÜ-ga kokkulepete sõlmimist ise üüriruume parendama. Kuna HFC International OÜ ei ole saanud parendusi üüripinnalt hiljem eemaldada, siis on selge, et kostja soovis nimetatud parendusi endale. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et hageja poolt väidetud remonttööd tõepoolest üüripinnal tehti. Hageja esitas remonttööde tegemise maksumust tõendavad dokumendid, mida kostja ei ole vaidlustanud. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kostja omas ja teostas õiguspäraselt üürileandja pandiõigust, kostjal eksisteerisid nõuded, sh leppetrahvi nõue, üürniku vastu ja pandiõigusega koormatud vara müüdi avalikult enampakkumisel, seega turuhinnaga. Üürnik ei ole Tuukri 26 asuval üüripinnal remonti tehes tegutsenud käsundita asjaajamise olukorras ning kostja ei ole mingil juhul üürniku poolt tehtud parenduste arvel rikastunud. 07.05.2010 üürilepingu p 2.1. kohaselt kohustus üürnik tasuma kostjale üüri 40 000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks. Seega oli üüri kogusummaks 48 000 krooni kuus. Lisaks üürile kohustus üürnik üürilepingu p-st 2.3. juhindudes tasuma kõrvalkulude eest. Üürilepingu p 2.5. kohaselt kohustus üürnik tasuma üüri ja kõrvalkulud hiljemalt jooksva kalendrikuu 7. kuupäevaks. Üürnik tasus üürilepingu sõlmimise päeval kostjale 48 000 krooni üüri maikuu eest ning 96 000 krooni tagatisraha. Rohkem ei teinud üürnik ühtegi makset. Üürilepingu ütles kostja üles 17.07.2010 alates 17.08.2010, juhindudes üürilepingu p-st 4.4.2. Üürnik ei ole ülesütlemist vaidlustanud ning pooled ei vaielnud selle üle, et üürilepingu ülesütlemise hetkel oli üürnik võlgnevuses kostja ees. Tulenevalt VÕS § 305 lg-st 1 oli seega kostja poolt pandiõiguse teostamine põhjendatud. Põhjendatud oli üürniku suhtes valduse teostamise takistamine, kuivõrd kostjal oli alus eeldada, et üürnik on asunud üüripinnalt eemaldama väärtuslikumaid esemeid. Kostja leidis, et üürniku vara säilitamine üüripinnal oli

optimaalseim lahendus mõlema poole jaoks, kuna kostjal ei tekkinud vara hoiustamiskulusid (mis tulnuks lõpptulemusena ikkagi üürnikul kanda) ja üürnikul oli võimalus võla tasumisel koheselt taasalustada tegevust. Seega oli üüripinna valduse teostamise takistamine proportsionaalne ning vajalik vahend pandiõiguse teostamiseks. Üürilepingu ülesütlemine oli tingitud üürnikust sõltuvatest asjaoludest. Üürilepingu p. 5.1. kohaselt tekkis üürilepingu ülesütlemisest kostja õigus leppetrahvile 12. kuu üürisumma ulatuses, s.o 480 000 krooni. Eeltoodust järeldub, et 17.07.2010 oli tegelik kostja nõue üürniku vastu 610 408 krooni. Kostja edastas leppetrahvi nõude üürnikule 06.08.2010. Asjaolu, et kostja on üürnikule õigeaegselt leppetrahvi nõude teatavaks teinud, kinnitab nii 05.08.2010 arve leppetrahvi kohta kui ka kostja täiendavad nõuded üürnikule 10.08.2010, mil kostja edastas võlgnevuse tabeli, mis sisaldas leppetrahvi 480 000 krooni, kostja 11.08.2010 e-kiri üürnikule, milles kostja lubas loobuda leppetrahvi nõudest juhul, kui üürnik tasub võla 77 640,29 krooni enne 16.08.2010 ja vastuskiri Indrek Oravale, milles samuti sisaldus leppetrahvinõue. Leppetrahvi vähendamist ei ole sealjuures nõutud. Leppetrahvi nõude tingis üürniku käitumine. Pidades silmas kostja nõude suurust 610 408 krooni, oli põhjendatud kostja poolt pandiõiguse teostamine kogu üüripinnal olevale üürniku varale. TsÜS §-st 65 juhindudes on väär hageja arusaam, et pandiõigusega koormatud vara väärtus on selle soetamismaksumus. Hageja ei arvesta sellega, et igasuguse vara maksumus kujuneb nõudluse ja pakkumise kontekstis ning just seetõttu on seadusandja ette näinud AÕS § 294 lg –s 1 panditud vallasasja müügi viisina enampakkumise. Et vara väärtuseks kujunes enampakkumise tingimustes 136 833 krooni, puudub hageja poolt avaldatud väärtusel sisu. Kostja pandiõigus oli teostatud varale, mille maksumus jäi oluliselt alla kostja nõudele. Eeltoodust johtuvalt ei saa kostja olla üürniku arvel alusetult rikastunud. Kostja leidis, et üürniku tegevus ei vasta käsundita asjaajamise tunnustele. Nimelt tuleneb VÕS § 1018 lg 2, et käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Käesolevas asjas on seega oluline, kas üürnik tegutses tahtega ajada kostja asja. Siinkohal on olulised tunnistaja Priit Orusaare ütlused, kes oli üürniku juhatuse liikmeks väidetavate kulutuste tegemise ajal. Priit Orusaar kinnitas, et üürniku selleaegne juhatuse liige Tõnu Teeveer töötas välja restorani kontseptsiooni, kasutades sisekujundaja abi, üüripinnal tehtud tööd baseerusid osanike ja sisekujundaja koostöös valminud plaanidega ning kõik tööd tehti üüripinnal üürniku äriplaani elluviimiseks, milleks oli restorani avamine. On ilmne, et üürnik ei tegutsenud tahtega ajada kostja asja (näit parendada üüripinda kostja huvides), vaid tahtega realiseerida oma äriplaan ja saada sellest kasu. Eeltoodust tulenevalt ja juhindudes VÕS § 1018 lg-st 2 ei ole tegemist käsundita asjaajamisega. Kostja juhatuse liikme Märt Vänikveri poolt üürniku tehtud parenduste heakskiitmise kohta puuduvad usaldusväärsed tõendid. Üürnikul puudus igal juhul tahe ajada kostja asja, mistõttu ei oleks kostja heakskiit üürniku plaanidele ka õiguslikult oluline. Kostja hinnangul võis üürniku tegevus olla kvalifitseeritav asjaajamisena enda huvides VÕS § 1026 lg 1 tähenduses. Hageja poolt esiletoodud asjaoludele ei ole kohaldatavad alusetu rikastumise sätted. Asjas ei ole põhjendatud ja tõendatud, kas kulutuste tegemine rajanes lepingul või lepinguvälisel võlasuhtel ja sellest tulenevalt ei ole võimalik kohaldada VÕS § 1042 regulatsiooni. Siiski kostja poolt alusetult saadu väärtus oleks asjas niikuinii tõendamata, kuivõrd selliseks väärtuseks ei saa lugeda plaatide, värvi vms maksumust, vaid tõendada tuleks hagejal see, kui suures ulatuses kostja rikastus üürniku tehtud kulutuste läbi. Seda ei ole hageja tõendanud. Üürilepingu p-ga 4.3.2. on välistatud kostja kohustus hüvitada üürnikule tema poolt

üüripinnale tehtud parendusi ja kulutusi. Ka 01.02.2010 eelkokkuleppe p-s 8 on kõik kulutused määratletud kui üürniku riisiko ning välistatud kostja kohustus selliste kulutuste hüvitamiseks. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus rahuldas 08.02.2013 otsusega hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja alusetult omandatu eest 9187,35 eurot. Ülejäänud osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud 25% kostja ja 75% hageja kanda. Kohus tuvastas, et HFC International OÜ ja A Hi vahel on 13.10.2010 sõlmitud nõudeõiguste loovutamise leping, mille p-s 1.1 nõude loovutaja kinnitas, et ta omab OÜ Acadia Kinnisvara suhtes nõudeõiguseid, mis põhinevad 07.05.2010 sõlmitud Tuukri 26 asuva äriruumi üürilepingul ja nimetatud lepingu sõlmimise eelsetel kokkulepetel ning lepingu p-s 3.1 sisaldub kokkulepe, et alates kokkuleppe allkirjastamisest loetakse nõude omandajale üle läinuks kõik p-s 1.1 nimetatud lepingust ja kokkulepetest tulenevad nõudeõigused, sõltumata nende õiguste tekkimise asjaoludest. Üle ei lähe kohustused, mis on nõude loovutajaga lahutamatult seotud ja milleks on seaduse järgi vajalik võlausaldaja kirjalik nõusolek. Tsiviilasjas ei ole tuvastatud asjaolusid, mis keelaks seadusest tulenevalt nõude loovutamist (loovutamise piirangud), mistõttu võis võlausaldaja VÕS § 164 lg 1 esimese lause järgi oma nõude loovutada teisele isikule. Kohus tuvastas, et 07.05.2010 sõlmisid OÜ Acadia Kinnisvara üürileandjana ja HFC International OÜ üürnikuna üürilepingu kinnisasja, millel asub hoone, terrass ja parkimisala, asukohaga Tuukri 26, Tallinnas kasutamiseks tähtajaga viis aastat alates eellepingu sõlmimisest. Üürilepingu p-s 2.1 sisaldub kokkulepe, mille kohaselt kohustub üürnik maksma üürileandjale kinnistu kasutamise eest 40 000 krooni kuus, millele lisandub käibemaks vastavalt üürileandja poolt esitatud arvetele. HFC International OÜ tasus OÜ-le Acadia Kinnisvara üürilepingu järgse tagatise 96 000 krooni, mis võrdus kahe kuu üürisummaga ning üüri maikuu 2010.a eest 48 000 krooni. 17.07.2010 esitas OÜ Acadia Kinnisvara HFC International OÜ-le üürilepingu ülesütlemise avalduse. Pooled ei vaielnud selle üle, et OÜ Acadia Kinnisvara üürileandjana asus teostama pandiõigust üürilepingu esemeks olnud ruumides asunud HFC International OÜ-le asjade suhtes ning viimane ei ole väitnud, et VÕS § 307 lg 1 kohane üürileandjapoolne pandiõiguse teostamine iseenesest oleks alusetu, kuid hageja hinnangul on kostja teostanud pandiõigust ning selle tulemusena pandiesemeks olnud HFC International OÜ-le asju realiseerinud enampakkumisel suuremas ulatuses, kui ta nõue oli. VÕS § 307 lg-st 1 tuleneb, et üürileandja võib üüritud ruumis olevaid asju oma valdusse võtta üksnes ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja pandiõigusega on VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Riigikohus leidis asjas nr 3-2-1-8-08, et üürileandja võib VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Seega eeldab üürileandja pandiõiguse teostamine, et üürileandjal oleks üürniku vastu asjade valdusse võtmise ajal üürilepingust tulenev sissenõutavaks muutunud nõue. Kostja väitel oli ta üüriandjana esitanud HFC International OÜ-le üürilepingu alusel arveid kokku 130 408 krooni ulatuses ning kostja nõudis HFC International OÜ-le üürilepingu järgi ka leppetrahvi 480 000 krooni, kokku oli kostjal enda väitel OÜ HFC International vastu

nõudeid 610 408 krooni. Kostja teatas 17.07.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduse ja pandiõiguse kohaldamise teatega OÜ-le HFC International, et rakendab seadusest ja lepingust tulenevat pandiõigust üürniku varale kinnistul ning keelab üürnikul ja selle esindajatel kinnistule tulemise kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. 17.07.2010 sisenes OÜ Acadia Kinnisvara esindaja üürilepingu esemeks olnud ruumidesse ja teostas ruumides olnud asjade suhtes üürileandja pandiõigust ning seadistas hoone turvasüsteemid uue juurdepääsukoodiga, takistades üürnikule juurdepääsu tema kasutuses olnud kinnisasjale. Kohus leidis, et 17.07.2010 võttis kostja üürilepingu esemeks olnud kinnisasja valduse hagejalt üle, millega rikkus kohustust võimaldada hagejal üürilepingu esemeks oleva äriruumi kasutamist lepingu kehtivuse ajal, mistõttu tekkis hagejal üürilepingu eseme lepingujärgsel kasutamisel ka VÕS § 278 mõttes takistus. Kuivõrd ajavahemikul 17.07. - 16.08.2010 ei võimaldanud kostja OÜ-le HFC International üürilepingu esemeks olnud kinnisasja kasutada, puudus kostjal alus osundatud perioodi eest üüritasu ja kõrvalkulude, samuti viivise nõudmiseks (VÕS § 296 lg 1). Seega on põhjendatud üüritasu nõue juuni 2010 eest 48 000 krooni, juuli 2010 - 16 päeva eest, s.o 24 774,20 krooni (16x1548,39) ning kõrvalnõuetena on hageja tunnistanud 34 408 krooni, mistõttu oli kostjal sissenõutavaks muutunud nõudeid 107 182,20 krooni. Kohus leidis, et kostja ei saanud üürilepingu p-s 5.1 sätestatud leppetrahvi nõudena tasaarvestuseks kasutada, sest vastav kokkulepe leppetrahvi osas on VÕS § 334 lg-st 4 tulenevalt tühine. Viidatud normi kohaselt on tühised need enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille kohaselt peab üürnik lepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kuigi reeglina peab üürnik maksma üüri selle perioodi eest, mis jääb ülesütlemisavalduse esitamise ja lepinguga võimaldatud lepingu lõppemise vahele, ei ole see põhimõte absoluutne, sest üürnik peab seaduse kohaselt saama üürist maha arvata selle kasu, mida üürileandja asja teistsugusest kasutusest sai (VÕS § 296 lg 3). Üürilepingu p 5.1 viidatud mahaarvamist ei võimalda, mistõttu ei tuleks üürnikul lepingu p 5.1 alusel maksta rohkem hüvitist kui see, mis seaduse kohaselt tasumisele kuuluks ja seetõttu on lepingu p 5.1 leppetrahvi osas tühine ning kostja leppetrahvi nõue on alusetu (RK 3-2-1-34-11). Tulenevalt eeltoodust oli kostjal üürniku vastu pandiõiguse teostamise ajal sissenõutavaks muutunud nõue 107 182,20 krooni. 17.09.2010 avaldas OÜ Acadia Kinnisvara Ametlikes Teadaannetes enampakkumisteade, mille kohaselt OÜ Acadia Kinnisvara müüb pandipidajana avalikul enampakkumisel HFC International OÜ-le kuuluva ning üürileandja pandiõigusega koormatud vallasvara alghinnaga 273 664 krooni, 13.10.2010 avaldas kostja enampakkumisteate, mille kohaselt oli vallasvara alghinnaks 136 832 krooni. 04.11.2010 täiendava enampakkumisteate kohaselt OÜ Acadia Kinnisvara müüs pandipidajana avalikul enampakkumisel pandiõigusega koormatud vallasvara alghinnaga 18 000 krooni. Hageja väitel oli kostja poolt kinni peetud üürniku asjade väärtus 436 314,69 krooni ning leidis, et kostja sissenõutavaks muutunud nõuet ületavas osas on kostja üürniku arvel alusetult rikastunud. Kohus leidis, et pandiõiguse teostamise korda on järgitud, mistõttu ei ole põhjendatud hageja väide, justkui olnuks üürileandja poolt kinni peetud ja avalikul enampakkumisel müüdud asjade väärtus suurem, kui enampakkumisel kujunenud hind. Ka on kostja teinud usutavaks, et enampakkumise esemeks olnud asjade alghinna määramisel arvestas ta asjatundjate arvamust, olles eelnevalt tellinud hinnangud köögisisustusele, mööblile ja riistvarale tehnilise ekspertiisi ja hindamise aktid. TsÜS §-s 65 loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kohus jättis hageja esitatud pandiesemeks olnud asjade väärtuse tõendamiseks esitatud tõendid analüüsimata, sest tegemist on dokumentidega, mis

saavad tõendada vaid asjade soetamiseks tehtud kulutusi. Kuna hageja ei ole väitnud ega tõendanud vastupidist, on kostja teinud asjade müümiseks enampakkumisel ning selleks parima hinna saamiseks mõistliku pingutuse ning ei esine asjaolusid, mis viitaksid, et hinna kujunemist mõjutasid mingid asjaolud, mis tingiksid hinna turuhinnast teistsuguseks kujunemise, leidis kohus, et vaidlusaluste asjade harilik väärtus ongi tegelik enampakkumise müügihind. 01.11.2010 vara enampakkumise akti kohaselt omandas enampakkumisel OÜ HFC International OÜ vara OÜ Acadia Kinnisvara, kes tasaarvestas oma nõude OÜ HFC International vastu 136 833 krooni ning 06.12.2010 vara enampakkumise akti kohaselt omandas enampakkumisel vara OÜ Acadia Kinnisvara hinnaga 18 100 krooni. Seega on müüdud üürniku vara väärtuses 154 933 krooni (9902,02 eurot). Kostjal oli üürniku vastu pandiõiguse teostamise ajal sissenõutavaks muutunud nõue 107 182,20 krooni ning 07.05.2010 tasus OÜ HFC International OÜ-le Acadia Kinnisvara üürilepingu järgse tagatise 96 000 krooni, mis võrdus kahe kuu üürisummaga, mis on tagastamata. Eeltoodust lähtuvalt oli kostjal õigus oma sissenõutavaks muutunud nõue rahuldada panditud asjade arvel 11 182,20 krooni, s.o 714,67 eurot. Seega on kostja üürniku asjade müügist avalikul enampakkumisel saanud alusetult 143 750,80 krooni, s.o 9187,35 eurot, sest on realiseerinud asjad väljaspool üürileandja pandiõigust ning 9187,35 eurot tuleb kostjalt VÕS § 1028 lg 1 alusel hageja kasuks välja mõista. Hageja esitas kostja vastu nõude üürilepingu esemeks olnud kinnisasjal asuvas hoones tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kohus tuvastas, et 07.05.2010 üürilepingu esemeks olnud kinnisasjal asuvas hoones tehti HFC International OÜ poolt remonditöid ajavahemikul oktoobrist 2009 kuni jaanuari lõpuni 2010. Kohus leidis, et kuigi remonditöid tehti enne 01.02.2010 üürilepingu eelkokkuleppe sõlmimist, ei ole täidetud VÕS § 1028 lg 1 eeldused, sest pooled on pärast remonditööde tegemist kokku leppinud, et kõik kulutused, mis on tehtud p-s 1 nimetatud ettevalmistuste (ettevalmistused toitlustusasutuse avamiseks üleandmise- ja vastuvõtmise akti alusel) raames, on tulevase üürniku äririisiko ning omanik ei ole kohustatud neid talle hüvitama. Seega ei kiida kostja üürileandjana kulutuste tegemist heaks ning kulutuste hüvitamine oli kokkuleppega välistatud. Vastavalt VÕS 1018 lg-le 2 ei ole käsundita asjaajamisega tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Tõendamist ei leidnud, et üürnikul olnuks tahe tegutseda kostja kasuks. Pooltel ei olnud vaidlust, et HFC International OÜ soovis üüritud ruumes majandustegevusena pakkuda eelkõige toitlustusteenust. Kohus nõustus kostja käsitlusega, mille kohaselt tegi üürnik remonti selleks, et realiseerida oma äriplaan. Seda käsitlust toetasid ka tunnistaja Priit Orusaare ütlused. Kohtu hinnangul ei ole põhjusel, et üürniku ja kostja kokkuleppe kohaselt oli üürilepingu esemele kulutuste hüvitamine kinnisasja omaniku poolt välistatud, ei ole kulutuste hüvitamise nõue põhjendatud alusetu rikastumise õiguse järgi (VÕS § 1042). Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellant on seisukohal, et kohus on ebaõigesti tuvastanud alusetu rikastumise ulatuserikkudes TsMS § 436 lg-t 1, jättes arvesse võtmata osa asjas esitatud tõendeid. Apellandi arvates on kohus jätnud tähelepanuta, et enampakkumisel asjade võõrandamise hinda kujundas vastustaja ainuisikuliselt. Vastustaja ise oli isiklikult huvitatud asjade korraga ja kiirest müügist, kuna ta soovis oma nõuetele rahuldust.

Kohtuotsusest jääb arusaamatuks, miks väljendab vastustaja poolt enda valdusesse võetud asjade väärtust objektiivsemalt vastustaja enda poolt asjadele määratud müügihind, võrreldes vastustaja esitatud spetsialistide arvamustega asjade väärtuse kohta. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-77-08 asunud seisukohale, et juhul, kui varalise nõude seisukohast lähtuvalt on oluline eseme väärtus, ei ole määrav mitte see, millise hinnaga ese müüdi, vaid mis oli konkreetne väärtus määrava ajahetke seisuga. Lähtudes eeltoodust on kohus ebaõigesti tuvastanud asjade turuväärtuse. Vastustaja nõuete suurus oli 107 182,20 krooni, millest tuleb lahutada HFC International OÜ poolt üürilepingu sõlmimisel tasutud deposiit 96 000 krooni. Järelikult oli vastustajal HFC International OÜ vastu nõue kokku 107 182,20 – 96 000=11 182,20 krooni, s.o 714,67 eurot. Vastustaja valdusesse võetud asjade väärtus oli vähemalt 18 245,50 eurot. Järelikult oli vara väärtuse ja vastustaja nõude vahe 17 530,83 eurot, mille võrra vastustaja rikastus apellandi õiguseellase arvel. Apellant leiab, et ilmselt ekslikult on kohus viidanud VÕS § 1028 lg-le 1, mis tegelikult sätestab alusetu rikastumise alused ja kohus soovis tugineda VÕS § 1018 lg-le 1. Kohus hindas käsundita asjaajamise nõuet, tuginedes HFC International OÜ ja vastustaja vahel 01.02.2010 ja 07.05.2010 sõlmitud kokkulepetele. Apellant ei vaidle, et mõlemas nimetatud kokkuleppes sisaldusid punktid, mis välistaksid HFC International OÜ poolt teostatud remondikulude hüvitisnõude. Samas on kohus jätnud tähelepanuta, et remonttööde teostamise ajal kehtis poolte vahel 28.10.2009 kavatsuste protokoll, mis ei välistanud remonttööde tegemisest tulenevaid hüvitisnõudeid. Hilisemates kokkulepetes ei ole pooled välistuskokkulepetele omistanud tagasiulatuvat jõudu, s.t et kokkulepped kehtiksid ka nendele nõuetele, mis tekkisid enne kokkulepete sõlmimist. Seega ei ole õige kohtu järeldus, et pooled välistasid 01.02. ja 07.05.2010 kokkulepetega 2009 oktoober - jaanuari lõpp 2010 teostatud remonttööde teostamisest tulenevate hüvitisnõuete esitamise. Apellant on seisukohal, et kokkulepped sõlmiti edasiulatuvalt mitte tagasiulatuvalt. Kohus ei ole apellandi väiteid käsitlenud ega analüüsinud. Alternatiivselt on apellandil õigus käsundita asjaajamise sätete alusel nõuda remonttööde maksumuse hüvitamist VÕS § 1018 lg 1 p 2 alusel, mille kohaselt on käsundita asjaajajal VÕS §-des 1019- 1023 sätestatud õigused ja kohustused ka siis, kui asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Apellant on seisukohal, et remonttööde tegemine oli mh vastustaja huvides ja vastas tema tegelikule või eeldatavale tahtele. Vastustaja on väitnud, et tema ei soovinud üüripinna parendamist restorani avamiseks. Nimetatud seisukoht on ilmselges vastuolus vastustaja varasemate seisukohtadega. Nimelt kinnitas vastustaja oma 20.01.2011 vastuse lk-l 2, et ta soovis üüripinda välja ehitada, mh kohvikuks (nimetatud menetlusdokumendis pidas vastustaja küll iseennast üüripinnal tehtud kõikide parenduste tegijaks). Samuti kinnitas vastustaja soovi üüripinna kasutamist just nimelt toitlustusasutusena see, et vastustaja sõlmis üürilepingu HFC International OÜ-ga toitlustusasutuse pidamiseks, samuti asjaolu, et vastustaja jätkas ruumide väljaüürimist ka pärast HFC International OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lõppemist just nimelt toitlustusasutuse pidamise sihtotstarbel. Samuti oli vastustaja huvitatud ruumide parendamisest, sest vastustaja ise oli asunud enne HFC International OÜ-ga kokkulepete sõlmimist ise üüriruume parendama. Kuna HFC International OÜ ei ole saanud parendusi üüripinnalt hiljem eemaldada, siis on selge, et vastustaja soovis nimetatud parendusi endale. Seega on ebaõige vastustaja väide, et tema ei soovinud HFC International OÜ poolt teostatud parenduste tegemist. Asjaolu, et uus

üürnik väidetavalt parendused eemaldas, ei välista käsundita asjaajamise nõude esitamist. Parenduste eemaldamine sõltus vastustaja ja uue üürniku vahelisest kokkuleppest. Võttes arvesse eeltoodut, on apellant seisukohal, et kohtuotsus ei vasta käsundita asjaajamise sätete alusel esitatud nõude käsitlemisel TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Kohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti ja jätnud käsitlemata osa apellandi väidetest ja tõenditest, millest tulenevalt on kohus jõudnud ebaõigele järeldusele. Vastuapellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas ja uue otsusega jätta hagi terves ulatuses rahuldamata. Üürnik tasus 07.05.2010 kostjale 48 000 krooni üüri maikuu eest ning 96 000 krooni tagatisraha. Rohkem ei teinud üürnik kostjale üürilepingu alusel mitte ühtegi makset. Üürilepingu ütles kostja üles 17.07.2010 teatega alates 17.08.2010 juhindudes üürilepingu p-st 4.4.2. Üürnik ei ole ülesütlemist vaidlustanud. Kostja on veendumusel, et antud olukorras oli põhjendatud üürniku suhtes valduse teostamise takistamine, kuivõrd kostjal oli alus eeldada, et üürnik on asunud üüripinnalt eemaldama väärtuslikumaid esemeid. Üürniku vara säilitamine üüripinnal oli optimaalseim lahendus mõlema poole jaoks, kuna kostjal ei tekkinud vara hoiustamiskulusid ja üürnikul oli võimalus võla tasumisel koheselt taasalustada tegevust toitlustusasutuse opereerimisel. Seega oli üüripinna valduse teostamise takistamine proportsionaalne ning vajalik vahend pandiõiguse teostamiseks. Sellise üürileandja õiguse olemasolu on tunnustanud ka Riigikohus (RK 3-2-1127-11). Kostja oli valmis 11.08.2010 andma üle kogu pandiõigusega koormatud vara ja loobuma ülejäänud nõudest juhul, kui üürnik tasub 77 640,29 krooni võlgnevuse katteks enne 16.08.2010. Üürnik seda võimalust ei kasutanud. Kuivõrd pandiõiguse teostamine oli põhjendatud ning tingitud üürilepingu rikkumisest, siis pidi üürnik tasuma üüri ja kõrvalkulude eest sõltumata sellest, et tal puudus vahetu üüripinna valdus. Seega tulnuks maakohtul arvestada VÕS § 296 lg-s 3 sätestatuga ja kostja üüri ja kõrvalkulude nõuetega kuni 17.08.2010. Kostja nõue üürniku vastu oli (leppetrahvi nõuet arvestamata) 130 408 krooni, millele lisandus 2010. a augustikuus esitatud arvete alusel 43 232,29 krooni. Üürileping kehtis kuni 17.08.2010, mistõttu oli kostja õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulusid kuni selle hetkeni seda enam, et augustis esitati arved kõrvalkulude eest ka 2010. a juulikuu tegeliku tarbimise alusel. Üürniku vara on müüdud 154 933 krooni ulatuses. Kuivõrd üüri ja kõrvalkulude nõuded ületasid pandiõigusega koormatud vara väärtust, ei ole kostja loogiliselt järelduvana üürniku arvel rikastunud ega teostanud pandiõigust suuremale ulatusele üürniku varast, kui oli kostja nõue. Kostja ei saanud teada üürniku vara väärtust pandiõiguse teostamise hetkel, kuivõrd sellelaadse vallasvara hinda on väga raske adekvaatselt hinnata. Nagu käesoleval juhul ilmnes, puudusid vara ostuhuvilised ning kostja oli sunnitud vara ise omandama. Seega ka juhul, kui pandiõiguse teostamise hetkel ületas vara väärtus kostja sissenõutavaks muutunud nõuete ulatust, sai kostja sellest teada alles enampakkumise toimumise järgselt. Just siis sai selgeks vara turuväärtus. Seetõttu ei saa omistada kostjale VÕS § 307 lg 1 rikkumist pandiõiguse teostamise hetkel. Kostja nõude arvestamisel on maakohus ekslikult asunud seisukohale, et kostjal oli kohustus just üüri ja kõrvalkulude võlgnevus kustutada üürilepingu alusel tasutud tagatise arvel. Üürilepingu p 3. kohaselt oli tagatisraha ette nähtud kõigi üürilepingust tulenevate kohustuste

katmiseks. Seetõttu võis kostja valida, millised nõuded ta tagatisraha arvel kustutab. Üürilepingu alusel eksisteerisid kostjal aga lisaks üüri ja kõrvalkulude nõudele hüvitisnõuded üürniku suhtes, mille oli ta õigustatud rahuldama üürniku tasutud tagatise arvel. Sõltumata leppetrahvi kokkuleppe kehtivusest omas kostja saamata jäänud tulu nõuet üürniku vastu VÕS § 128 lg 4 alusel. Üürniku rikkumise tõttu jäi kostja ilma üüritulust, mida ta õigustatult lootis saada. Pidades silmas, et kostja sõlmis uue üürnikuga üürilepingu 05.02.2011, siis oli kostja saamata jäänud tuluks kuni üüripinna väljaüürimiseni 240 000 krooni, sealjuures vastutab üürnik kahju eest VÕS § 115 lg 1 alusel. Maakohus on leidnud ootamatult, et üürilepingus sisalduv kokkulepe leppetrahvi kohta juhul, kui üürileping lõpetatakse üürnikust tulenevatel asjaoludel, on tühine VÕS § 334 lg 3 alusel. Hageja ei ole menetluses tuginenud VÕS § 334 lg-le 3 ning maakohus ei ole sellise õigusliku hinnangu andmist leppetrahvi kokkuleppele pooltega arutanud. Kuna maakohus on antud juhul rikkunud TsMS § 351 lg-tes 1 ja 2 ning § 400 lg-s 5 tulenevat kohustust asja pooltega ammendavalt arutada, on otsuse tegemisel kaevatavas osas maakohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi. Pidades silmas, et üürileping oli sõlmitud viieaastaseks perioodiks kogu Tuukri 26 Tallinn asuvale kinnistule, oli kostja õigustatud lootma tulule üürnikult saadavast üürist. Seega juhul, kui maakohus leidis, et leppetrahvi kokkulepe on tühine, pidanuks ta siiski hindama, kas sellisel juhul eksisteeris kostjal esiletoodud asjaolude kohaselt nõue, mille hüvitamise eesmärgiga oli kostja leppetrahvi nõude esitamist põhjendanud. Vähemasti pidanuks vastavat asjaolu maakohus pooltega arutama, kuivõrd kostja esiletoodud asjaoludest nähtus selgelt, et tema nõude sisuks on vähemalt osaliselt tekkinud kahju hüvitamine. Juhul, kui maakohus oleks kooskõlas kehtiva seaduse ja kohtupraktikaga arutanud ammendavalt leppetrahvi nõudega seonduvaid asjaolusid, ning selgitanud kostjale leppetrahvi kokkuleppe võimaliku tühisuse aluseid, siis saanuks kostja tugineda kahjunõude olemasolule. Samuti oli maakohtul võimalus ja kohustus ise kvalifitseerida kostja poolt esiletoodud asjaoludel tema vastunõue ning sellega arvestada otsuse tegemisel. Kuivõrd kostjal oli kehtiv vastunõue üürniku vastu, mille ta rahuldas tagatisraha arvel, siis on välistatud tagatisraha teistkordne mahaarvamine kostja üüri ja kõrvalkulude nõudest ning hagi on valesti kaevatavas osas rahuldatud. Juhul, kui kohus leidnuks, et kostjal ei ole mingil põhjusel saamatajäänud tulu nõuet, siis tulnuks maakohtul osundada sellele, et VÕS § 135 lg 2 tulenevalt on kostjal õigus sellegipoolest nõuda kohaliku keskmise üürihinna ja üürilepingujärgse üüri vahe hüvitamist kahjuna kuni üüripinna väljaüürimiseni uuele üürnikule. Ka pärast seda saanuks kostja nõuda uue üüri ja üürnikuga sõlmitud üürilepingu järgse üüri vahe hüvitamist VÕS § 135 lg 1 alusel ning vastavas ulatuses esitada vastuväite ka hageja nõudele VÕS § 171 lg 1 alusel. Maakohus on jätnud kohaldamata materiaalõiguse normina VÕS § 135 lg 2, millest tulenevalt on jäänud kostja vastunõue kvalifitseerimata. Seega ei ole maakohus piisavalt täitnud selgitamiskohustust asja menetlemise käigus ja jätnud tuvastamata kostja vastunõuded. Hageja ei tõendanud seaduses sätestatud korras nõude üleminekut üürnikult hagejale. VÕS § 168 lg 2, § 170 ja § 172 tuleneb, et nõue loetakse loovutatuks juhul, kui senine võlausaldaja teatab võlgnikule nõude loovutamisest või väljastab loovutamisdokumendi uuele võlausaldajale. Erialakirjanduses märgitakse, et loovutamisleping ei ole piisav selleks, et tõendada nõude üleminekut, kuivõrd võlgnikule ei saa panna kohustust hinnata lepingu

kehtivust. Seetõttu kaitseb võlgnikku VÕS § 172 tulenev õigus keelduda kohustuse täitmisest. Käesolevas asjas ei ole esiteks esitatud VÕS § 168 lg 2 vastavat loovutamisdokumenti ega ka § 170 vastavat üürniku teadet nõuete loovutamise kohta. Hageja lepingulise esindaja Peeter Malve teade 18.10.2010 hagiavalduses ei ole piisav, et lugeda nõude üleminek tõendatuks, kuivõrd VÕS § 170 vastava teate peab esitama senine võlausaldaja ehk üürnik. Maakohus on tuvastanud, et kostja rikastus üürniku arvel nii, et omandas tema vara ise üürniku suhtes vastunõuet omamata ja kohaldas asjas VÕS § 1028 lg 1. Seega rajanevad kohtuotsuses käsitletud võlasuhted üürilepingu välistel asjaoludel ning hageja nõue ei ole esitatud üürilepingu alusel. Eeltoodust järeldub, et isegi juhul kui hageja oleks tõendanud seaduses sätestatud nõuete kohaselt nõudeõiguse omandamise üürnikult vastavalt nõude loovutamise lepingule, ei saaks hageja sellegipoolest esitada üürniku lepinguvälisel alusel põhinevaid nõudeid, kuivõrd neid ei ole talle loovutatud. Tsiviilkolleegiumi põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning uurinud toimikus olevaid tõendeid, leiab, et maakohus ei ole materiaalõigust kohaldanud ebaõigesti ning ei ole menetlusõigusnorme rikkunud, kui on asunud seisukohale, et HFC International OÜ poolt vaidlusaluste nõuete loovutamine hagejale on tõendatud. Maakohus on otsust põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Kolleegium nõustub maakohtuga. 13.10.2010 nõudeõiguse loovutamise lepingu p 1.1 kohaselt nõude loovutaja HFC International OÜ kinnitas, et ta omab OÜ Acadia Kinnisvara vastu nõudeõigust, mis põhineb eelnimetatud isikuga 07.05.2010 sõlmitud Tuukri 26, Tallinn asuva äriruumi üürilepingul ning nimetatud lepingu sõlmimise eelsetel kokkulepetel. Nõudeõiguste loovutamise lepingu p 3.1. kohaselt loeti kõik p-s 1.1. nimetatud lepingust ja kokkulepetest tulenevad nõudeõigused üleläinuks hagejale, sõltumata nende õiguste tekkimise asjaoludest. Kolleegium on seisukohal, et varaliste nõuete loovutamine on VÕS § 164 lg 1 järgi lubatud. Kolleegium on seisukohal, et maakohus on otsust vaidlustatud nõuete osas põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt, materiaalõigusnormi on õigesti kohaldanud ning ei ole rikkunud ka menetlusõigusnorme. Vastuseks apellatsioonkaebuses ja vastuapellatsioonkaebuses olevatele väidetele märgib kolleegium järgnevat. Apellant taotles Tallinnas, Tuukri 26 äriruumides teostatud remondikulu väljamõistmist kostjalt summas 10 875,52 eurot. Maakohus tuvastas alljärgnevad faktilised asjaolud: ● 28.10.2009 sõlmiti HFC International OÜ ja kostja vahel kavatsuste protokoll, mille kohaselt üürnik kinnitas, et on huvitatud rentima pinda Tuukri 26, Tallinnas ja üürilepingu p

Maakohus on remondikulu hüvitamise nõude osas hinnanud tõendeid TsMS § 229 lg 1 nõuete kohaselt ning on põhjendanud, miks käesolevat nõuet rahuldada ei saa. Kolleegium nõustub maakohtuga ning tulenevalt TsMS 654 lg-st 6 ei korda maakohtu otsuses olevaid põhjendusi. Apellatsioonkaebuses olevad väited ei võimalda ringkonnakohtul asuda maakohust erinevale seisukohale. Tõendamist ei leidnud, et üürilepingu pooled olid kokku leppinud üürilepingu sõlmimise eelselt tehtud remondikulu hüvitamises kostja poolt. Vastupidi, 01.02.2010 üürilepingu eelkokkuleppe p-s 8 lepiti kokku, et kõik kulutused, mis on tehtud p 1 nimetatud ettevalmistamise raames, on tulevase üürniku äririisiko ning omanik ei ole kohustatud neid hüvitama (I kd, lk.102-103). Seega oli HFC International OÜ-le teada, et tema remondikulusid üürileandja ei hüvita. Asjaolu, et remont on teostatud kostja huvides, ei leidnud tõendamist. Hageja väidetele on kohus vastanud ning on põhjendanud, miks nõuet ei saa rahuldada ka käsundita asjaajamise sätete, s.o VÕS § 1018 lg 1 p 2 alusel (otsuses on ekslikult märgitud VÕS § 1028 lg 1). VÕS § 1018 lg 1 p 2 kohaselt kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019-1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Maakohus tuvastas, et nõude loovutaja teostas remondi enda äriplaanide huvides, mitte kostja huvides. Kolleegium nõustub maakohtuga. Kostja on apellatsioonimenetluses põhjendatult pööranud hageja tähelepanu asjaolule, et käesolevas asjas oli oluline tuvastada, kas hageja õiguseelneja tegutses tahtega ajada kostja asja. Sellise tahte olemasolu tõendamist ei leidnud. Maakohus on põhjendatult otsuses tuginenud tunnistaja Priit Orusaare ütlustele, kes kinnitas, et HFC International OÜ poolt tööde tegemise eesmärk oli oma äriplaani elluviimine, milleks oli restorani avamine ( III kd. lk. 2010-213). Kostja on ka märkinud, et uus üürnik on lammutanud kogu varasema „ Kabana“ restorani sisekujunduse ning rajanud uue. Seega üürpinna ümberehitamine ei saanud kuidagi teenida kostja huve. Seda väidet ei ole hageja ümber lükanud. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja õiguseelneja tegevus ruumide ümberehitamisel on kvalifitseerutav VÕS § 1026 lg 1 järgi, s.o asjaajamisena enda huvides. Seega tegemist ei ole käsundita asjaajamisega. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et hagi ei ole võimalik rahuldada ka alusetu rikastumise sätete alusel (VÕS § 1042). Kuivõrd HFC International OÜ-l ei saanud olla remondikulu hüvitamise nõuet kostja vastu, siis ei saanud ta seda nõuet ka hagejale loovutada. Seega puudub alus hagi eelnimetatud nõudes rahuldada. Apellant ei nõustu maakohtuga osas, milles tema nõue alusetult omandatu väärtuse 27 170,92 eurot väljamõistmiseks on rahuldatud osaliselt ning vastuapellant leiab, et hagi tulnuks jätta eelnimetatud nõudes täies ulatuses rahuldamata. Puudub vaidlus, et HFC International OÜ ja kostja vahel oli üürisuhe. Kostja ütles üürilepingu üles 17.07.2010 ja seda alates 16.08.2010. Poolte vahel tekkis vaidlus selle üle, milline oli üürniku üürivõlg üürilepingu lõppemisel ning kas ja millises ulatuses oli kostja üürileandjana õigustatud teostama pandiõigust. Samuti tekkis poolte vahel vaidlus leppetrahvi kokkuleppe osas. VÕS § 305 lg 1 kohaselt kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustuse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Seega

üürileandja pandiõigus tekib seaduse jõul üürilepingu sõlmimisega üüritud ruumidesse vallasasjade toomise tõttu ning seaduse kohaselt ulatub pandiõigus eelduslikult kõigile üüritud ruumides asuvatele vallasjadele (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi12.06.2012 otsus nr 3-2-1-7612). VÕS § 307 lg 1 kohaselt kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Kostja põhjendas, miks oli pandiõiguse teostamine vajalik, s.o hageja õiguseelneja hakkas üüripinnalt välja viima vallasasju. Hageja väidetel kuulus teler Tõnu Teeveerele, kuid seda ei pidanud üürileandja teadma. Maakohus tuvastas, et üürilepingu ülesütlemine oli õigustatud VÕS § 313 lg 1 järgi ja kostja oli õigustatud teostama pandiõigust. Enampakkumise läbiviimiseks hinnati spetsialistide poolt kostja vallasjade väärtuseks 282 480 krooni, s.o 18 053, 76 eurot, mida ei õnnestunud sellise hinnaga müüa, ning toimus kordusenampakkumine. Kolleegium nõustub maakohtuga, et üürilepingu üles ütlemisel ei võimaldanud kostja üürnikul üürieset alates 17.07.2010 enam kasutada ning hagejal tekkis üürieseme kasutamiseks takistus VÕS § 278 mõttes. Seega ei ole kostja õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulude maksmist kuni 16.08.2010. Maakohtu seisukoht on põhjendatud, et üürivõlga tuli arvestada seisuga 17.07.2010. Maakohus tuvastas, et üürniku üürilepingust tulenev võlgnevus oli seisuga 17.07.2010 kokku 11 182, 19 krooni (juunikuu võlg 48 000 krooni + juulikuu 16 päeva eest 24 774,19 krooni+ kõrvalkulude tasu 34 408 krooni – 96 000 krooni tagatisraha), s.o 714,67 eurot. Kui tagatisraha mitte arvesse võtta oli üürivõlaks seisuga 17.07.2010 kokku 107 182, 20 krooni. Kolleegium nõustub maakohtuga, et pandiõiguse teostamisel tuli arvesse võtta ka üürniku poolt üürileandjale üle antud tagatise summat. Üürilepingu p 3.3 kohaselt on üürileandjal õigus ilma üürnikult eraldi nõusolekut saamata deposiidisumma arvel rahuldada kõik üürileandja lepingust tulenevad rahalised nõuded üürniku vastu. VÕS § 308 mõtte kohaselt tagab tagatisraha kõiki võimalikke üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Kostja vastuapellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti jätnud arvestamata leppetrahvi nõude, milline õigus oli kokku lepitud üürilepingu p-s 5.1 ja milles oli kokku lepitud leppetrahv 12 kuu üürisumma ulatuses, milleks oli 480 000 krooni. Kolleegium nõustub maakohtuga, et lepptrahvi kokkulepe oli tühine VÕS § 334 lg 4 alusel. Maakohus on oma seisukohta piisava põhjalikkusega põhjendanud. Kolleegium nõustub maakohtuga. Vastuapellandi väidetel oli maakohtu seisukoht üllatuslik. Kolleegium selle seiskohaga ei nõustu. Leppetrahvi tühisusele on hageja menetluses tuginenud. Kohus pidi otsuse tegemisel kontrollima leppetrahvi kokkuleppe kehtivust. TsMS § 437 lg 7 kohaselt kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Seega tuli kohtul ka võtta seisukoht leppetrahvi kokkuleppe kehtivuse osas. Kuivõrd üürilepingu p 5.1 olev leppetrahvi kokkulepe oli tühine, siis ei oma tähendust see asjaolu, kas leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku tähtaja jooksul või mitte. Vastuapellatsioonkaebuse väited leppetrahvi kohta ei anna alust kaebust rahuldada. Apellandi väide on ekslik, et kostja ei ole eelnevalt väitnud kahju olemasolus. Kostja on väitnud, et leppetrahvinõue ei ole ebamõistlikult suur, kuivõrd ta arvestas tähtajalise üürilepingu sõlmimisel viieaastasele üürisuhtele üürnikuga. Uusi üürnikke leidis ta alles

05.02.2011 (III kd lk.87-92), seega oli tal saamata jäänud tulu vähemalt 240 000 krooni (III kd. lk. 162). Samas ei ole kostja esitanud kahjuhüvitise nõuet ega tasaarvestusavaldust kahjuhüvitise tasaarvestamiseks hageja nõudega. Seega ei saanud kohus ka kostja väidet arvesse võtta. Toimiku materjalide kohaselt on kostja pandiesemete müügist saadud raha endale jätmisel arvestanud nimelt leppetrahvi. Kui kostjal oli kahju hüvitamise nõue hageja vastu, siis oli tal võimalik see hageja vastu maakohtus esitada. Toimiku materjalidest ei ilmne, et kostja oleks seda teinud. Maakohus tuvastas, et pandiõiguse teostamiseks esines õiguslik alus ning pandiesemete realiseerimine on toimunud seaduses ettenähtud korras. Hageja ei ole ette heitnud, et panditud asjade enampakkumisel oleks rikutud asja müügist teatamise kohustust (AÕS § 293 lg 1) või asjade müümise korda (AÕS § 294). Maakohus põhjendas otsuses, miks ta leidis, et üürniku vara väärtuseks tuleb lugeda 154 933 krooni, s.o 9902.02 eurot. Kuivõrd kostjal oli õigus sissenõutavaks muutunud nõuet rahuldada summas 714,67 eurot, siis on ta üürniku asjade müügist avalikul enampakkumisel saanud enam 9187,35 eurot, s.o 9902,02-714,67 eurot, millises osas on maakohus põhjendatult hagi rahuldanud VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kolleegium nõustub maakohtuga ning leiab, et maakohus on vastanud hageja väidetele, miks ei saa pandieseme väärtuseks lugeda hageja poolt märgitud summat. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei pea vajalikuks korrata maakohtu otsuses olevaid põhjendusi. Menetluskulu jaotus Kuivõrd maakohtu otsus tuleb jätta muutmata, siis puudub alus muuta ka menetluskulude jaotuse osas. Kolleegium ei tuvastanud apellandile riigipoolse menetlusabi andmisel menetlusõigusnormide rikkumist. Tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta apellandi ja vastuapellandi endi kanda. Hageja vabastati riigilõivu maksmisest apellatsioonkaebuse esitamisel 1000 eurot. TsMS § 190 lg 4 alusel kui hageja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi või avalduse rahuldamata jätmisel menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Analoogselt tuleb eelnimetatud sätet kohaldada ka apellatsioonkaebuste osas. Seega tuleb apellant A Hilt välja mõista riigituludesse riigilõiv 1000 eurot, mis tuleb kanda Rahandusministeeriumi arvelduskontole nr EE891010220034796011 AS-s SEB Pank või arvelduskontole nr EE932200221023778606 Swedbank AS-s või arvelduskontole nr EE403300333416110002 DanskeBank AS Eesti filiaalis või arvelduskontole nr EE70170001701577198 Nordea Bank Finland PLC Eesti filiaalis, kõikidel märkida viitenumbriks 2900078444. Maksekorralduse selgituste lahtrisse tuleb märkida kohtu nimetus, tsiviilasja number, nõude sisu ning kui isik ei tasu kulu ise, siis isiku nimi, kelle eest tasumine toimub. Selle nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist alates määruse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Gaida Kivinurm

Margo Klaar

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.