1.Mõista Vello Liiv’ilt riigi kasuks välja riigi õigusabi tasu ja kulud summas 206,40 eurot (kakssada kuus eurot ja nelikümmend senti) 6 (kuue) osamaksena. Esimene osamakse summas 34,40 eurot (kolmkümmend
neli eurot ja nelikümmend senti) tuleb tasuda käesoleva otsuse jõustumisest 15 päeva jooksul. Ülejäänud 5 (viis) osamakset tuleb tasuda otsuse jõustumise kalendrikuule järgneva viie kuu jooksul igakuuliselt summas 34,40 eurot (kolmkümmend neli eurot ja nelikümmend senti) iga kuu
20.kuupäevaks. Osamaksed tuleb tasuda Tartu Ringkonnakohtu selleks ettenähtud arvelduskontole (Rahandusministeeriumi konto nr 10220034796011 SEB Pangas viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr 221023778606 Swedbankis viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr 333416110002 Danske Bank AS Eesti filiaalis viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr 17001577198 Nordea Bank Finland PLC Eesti filiaalis viitenumbriga2800049858) selgitusega „riigi õigusabi kulud tsiviilasjas nr 2-10-45254“.
2.Saata käesolev kohtuotsus riigi õigusabi tasu väljamõistmist puudutavas osas teadmiseks Riigi Tugiteenuste Keskusele. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.MTÜ DIGIKELDER (edaspidi hageja, vastustaja) esitas 17.09.2010 hagi Vello Liivi vastu põhivõla 150 000 krooni, intressi ja viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Anu Tagen ja Raoul Luigend 27. märtsil 2007.a Vello Liiviga kinnistu võlaõigusliku müügilepingu. Müügilepingu punktide 1.1. ja 1.1.1 kohaselt oli lepingu objektiks kinnistu registriosa numbriga XXX, pindalaga 11,10 ha aadressiga XXX maakond. Anu Tagen ja Raoul Luigend leppisid MTÜ-ga DIGIKELDER Vello Liivi osalusel kokku, et MTÜ DIGIKELDER võtab üle müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Müügilepingu ülevõtmise leping sõlmiti Vello Liivi osalusel 17.09.2007, samas lepingus täpsustati esialgselt sõlmitud müügilepingu tingimusi ning sõlmiti asjaõigusleping. Enne asjaõiguslepingu sõlmimist tekkis segadus kinnisasja piiridega. Kostja väitis, et kinnisasja läbiva jõe kahe haru vahele jääv ojasaar jääb ostetava kinnisasja piiridesse, kuna ojasaar oli tema seaduslikus valduses alates Viljandi Maakonnavalitsuse 23.07.1991 määruse nr 339 jõustumisest, millega talle anti alaliseks kasutamiseks maa suurusega 11,40 ha.
Faktiliselt kuulub ojasaar kostja kinnisasjaga külgneva XXX nimelise maatüki juurde, mille piirid fikseeriti 18.09.2006 piiriprotokolliga. Asjaõiguslepingu punktis 2.1.3 kinnitas kostja, et müügilepingu sõlmimise ajal ta teadis ja eeldas, et jõesaar kuulub lepinguobjektiks oleva kinnistu koosseisu. Ojasaare küsimus oli hageja jaoks olulise tähtsusega ning ilma saareta ei oleks hageja ülejäänud kinnistut soovinud. Segaduse tõttu kinnisasja piiride määratlemisel sõnastati asjaõiguslepingu poolte vahel täiendavad kokkulepped. Asjaõiguslepingu punktis 3.2.1 märgiti, et tegemist on lepinguobjekti mittevastavusega, kui ojasaar ei kuulu kinnisasja koosseisu. Müüja ja ostja on kokku leppinud, et ostja kui lepinguobjekti uus omanik kohustub ise teostama viivitamatult kõik asjaajamised ja tegema kõik endast oleneva, et lepinguobjekti koosseisu arvataks ka vaidlusalune ojasaar. Juhul, kui kahe aasta jooksul asjaõiguslepingu sõlmimisest ei ole lepinguobjekti piire muudetud ja ojasaart lepinguobjekti kooseisu arvatud, siis on see sama lepingupunkti järgi ostuhinna alandamise aluseks eeldusel, et ostja on teinud kõik temast oleneva ja mõistlikult eeldatava tulemuse saavutamiseks. Ostuhind loetakse alandatuks 150 000 krooni võrra. Peale asjaõiguslepingu sõlmimist sai hageja teada, et müügilepingu objektiks oleva maatüki piirid fikseeriti juba 07.aprill 1999 piiriprotokollis. Piiriprotokollist ja selle juurde kuuluvast katastriüksuse plaanist nähtuvalt ei ole vaidlusalune ojasaar kunagi kinnistu juurde kuulunud. Kostja on mõlemale dokumendile isiklikult alla kirjutanud. Kostja ei ole vaidlustanud protokolli ehtsust. Kuna hagejal puudus võimalus ise midagi ojasaare koosseisu arvamiseks teha, jäi ta lootma kostjapoolsele abile. Kostja hagejale mingisugust abi ei osutanud, vaid hakkas hagejat vältima. Hageja esitas 14.09.2009 notari kaudu kostjale ostuhinna alandamise avalduse. Avalduses paluti kostjal tasuda hagejale seitsme päeva jooksul 150 000 hageja arveldusarvele. Kostja ei nõustunud kinnistu ostuhinna alandamisega, kuna leidis, et selleks ei ole alust. Hagejale üleantud kinnistu ei vastanud kokkulepitud tingimustele. Hoolimata sellest, et katastriplaanist nähtuvalt ei jää ojasaar kinnisasja piiresse, fikseeris kostja müügilepingus, et ostjale kuulub ojasaare nõudeõigus ja viitas seejuures Viljandi Maakonnavalitsuse 23.07.1991 määrusele nr 339. Asjaõiguslepingu punktis 3.2.1 fikseeriti, et kui ojasaar kinnistu koosseisu ei arvata, on tegemist lepinguobjekti mittevastavusega. Kostja ei maininud lepingu allkirjastamisel kordagi, et maatüki piirid fikseeriti rohkem kui seitse aastat tagasi. Kostja on lepingu hinna alandamisele esitanud vastuväite, et hageja ei ole vastavalt asjaõiguslepingu punktile 3.2.1. täitnud hinna alandamise eeldusi, st ei ole teinud kõike endast olenevat, et ojasaart kinnistu koosseisu arvata. Hageja on seisukohal, et asjaõiguslepingu punkt 3.2.1 osas, mis näeb ette hagejale võimatu tingimuse, on tühine. Kostja teadis, et ojasaar ei ole kunagi pidanudki kinnistu juurde kuuluma ning on lepingu allkirjastamisel käitunud pahatahtlikult. Hageja hinna alandamine on kehtiv ning kostjal on kohustus tasuda talle asjaõiguslepingus kokku lepitud summa, s.o 150 000 krooni. Hagejal on õigus nõuda seadusjärgset intressi alates hetkest, mil kostja raha sai. Kostja sai müügilepingu täitmiseks tasutud summad lõplikult kätte 20.09.2007, intressi on seega õigus nõuda alates 21.09.2007. Seadusjärgne intressisumma kuni hagi esitamiseni on 9094,5 krooni ning edasiulatuvalt 4,1 krooni päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. 150 000 krooni tagastamisnõue muutus sissenõutavaks 27.09.2009, kui hageja võiks hakata kostjalt nõudma kohustuse täitmist. Samas hetkest on hagejal õigus nõuda VÕS § 113 lg 1 alusel viivist. Viivise summaks on hagi esitamise seisuga 11 671, 2 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista viivis 11 671,2 krooni ning edasiulatuvalt 32,9 krooni päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni.
2.Kostja Vello Liiv hagi ei tunnista ning vaidleb hagile vastu. Vastuväidete kohaselt nähtub asjaõiguslepingu sättest 3.2.1, et pooled teadsid, et ojasaare kuuluvuse osas müüdava kinnistu
koosseisus on probleeme. Ostja ehk hageja võttis probleemide lahendamise koormuse endale, kohustudes tegema kõik temast oleneva, et antud kinnistu tunnistataks või arvataks müüdud kinnistu koosseisu. Müüjal on õigus lepingust taganeda ainult juhul, kui ta on teinud kõik temast oleneva ja antud maaüksust ei ole õnnestunud jõustunud kohtuotsuse alusel arvata müüdava kinnistu koosseisu. Hagimaterjalidest ei nähtu, mida on hageja selleks teinud, et vaidlusalune maaüksus arvataks müüdava kinnistu koosseisu. Kostjale teadaolevalt ei ole hageja isegi võtnud ühendust naaberkinnistu omanikuga ega asunud temaga läbirääkimistesse maaüksuse osas kompromissi saavutamiseks. Müügihinna alandamise eelduseks on ostja poolne kohtueelne aktiivne tegevus vaidlusaluse maaüksuse õiguslikuks lahendamiseks. Aktiivse tegevuse tõendamise koormus lasub hagejal, mitte kostjal. Lepingu p 3.2.1 kohaselt on müüja kohustatud tasuma ostja arveldusarvele hiljemalt 7 päeva jooksul alates ostja huvidele mittevastava (ojasaart lepingu objekti koosseisuliseks osaks mittetunnistava) kohtuotsuse ärakirja saamisest. Kostja on seisukohal, et kuna sellist kohtuotsust pole, puudub õiguslik alus 150 000 krooni väljamõistmiseks kostjalt. Kuna kohustuse täitmise tähtaeg pole saabunud, puudub õigus ka kõrvalnõuetele. Hageja on majandusaasta aruannetest nähtuvalt maksejõuetu juba kolm aastat. Hageja oleks pidanud esitama kohtule pankrotiavalduse, kuna hageja netovara on juba kolm aastat negatiivne. Hageja ei ole võimeline tasuma kostja eeldatavaid menetluskulusid, mistõttu peaks hageja andma kostja menetluskulude katteks tagatise summas 900 eurot.
3.Hageja esitas 01.02.2012 täiendavad seisukohad, mille kohaselt ei olnud hagejal tegelikkuses mingisugust võimalust ojasaart kinnistu koosseisu saada, kuna kinnistu piirid fikseeriti 07.04.1999 koostatud piiriprotokolliga. Kostja viis hageja eksitusse lepingu sõlmimise tegelikest asjaoludest. Isegi kui 2006.a koostatud piiriprotokollil olev kostja allkiri oli võltsitud, ei mõjutanud see kuidagi müügilepingu objekti piire, vaid naaberkinnisasja omi. Kostja nõuab hagejalt hinna alandamise põhjendatuks lugemiseks sooritusi, mis ei annaks niikuinii tulemust. Kostja nõue lepingus fikseeritud erinevate toimingute tegemiseks on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna nende toimingute sisu ei saa objektiivselt müügiobjekti koosseisu mõjutada. Kostja on alusetult heitnud hagejale ette, et hageja ei ole üritanud naaberkinnisasja omanikuga kompromissi saavutada. Naaberkinnisasja omanik ei omandanud ojasaart hageja kinnistu arvelt ebaseaduslikult, mistõttu ei saa ka tema kinnistu osa niisama endale nõuda. Kinnistute mõõdistamis- ja kinnistamistoimingute teostamisel ei ole seadust rikutud, mis tähendab, et piiride muutmise aluseid ei esine. Hageja rõhutab, et asjaõiguslepingu p 3.2.1 kohaselt juhul, kui asjade uurimise käigus selgub, et ojasaar siiski ei kuulu lepinguobjekti koosseisu, on tegemist müügiobjekti mittevastavusega lepingule.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus rahuldas MTÜ DIGIKELDER hagi ja mõistis Vello Liivilt välja 9 586 eurot ja 75 senti põhinõudes, kõrvalnõudena intresse 490 eurot ja 89 senti, kõrvalnõudena viivist põhinõudelt alates 27.09.2009-24.01.2013 2 533 eurot ja 29 senti ning alates 25. jaanuarist 2013 viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus määras lugeda sissenõutavaks muutumata viivise arvestus ja sissenõutavus lõpetatuks, kui see võrdsustub koos väljamõistetud kõrvalnõuetega kohtuotsusega rahuldatud põhinõudega. Maakohus leidis, et hinna alandamise materiaalsed ning formaalsed eeldused on täidetud ning hinna alandamine õiguskaitsevahendina on olnud ostja poolt õiguspärane, seetõttu tuleb hageja põhinõue summas 9 586, 75 eurot rahuldada. Hinna alandamine õiguskaitsevahendina tuleb VÕS §-st 112. Hinna alandamise materiaalsed eeldused on müügilepingu kehtivus, müügilepingu tingimustele mittevastava asja üleandmine, müüja vastutus asja puuduse eest
ning asjaolu, et müüja pole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud. Käesoleval juhul on vaidluse all asjaõiguslepingu punktist 3.2.1 tulenev ostja kohustus tegutseda aktiivselt selle nimel, et lepingu koosseisu arvataks ka ojasaar. Hageja on usaldusväärselt tõendanud, et ojasaar ei kuulu kinnistu koosseisu. Lepingu objektiks oleva maatüki piirid fikseeriti juba 1999 piiriprotokollis, mistõttu ei ole ojasaare lepinguobjekti hulka arvamine objektiivselt võimalik. Maakohtu põhjenduste kohaselt on vaidlusalune lepingupunkt 3.2.1 vastuoluline ning mitmetitõlgendatav. Kohus leidis, et ostja võttis endale heauskselt kohustuse, uskudes kostjapoolseid esialgseid selgitusi ojasaare kuuluvuse osas kinnistu koosseisu, teadmata lepingut sõlmides, et tal puudub õigus nõuda ojasaar müüdava kinnistu hulka. Müüja poolt ostjale pandud kohustus oli seega objektiivselt võimatu. Tegemist oli edasilükkava tingimusega TsÜS § 102 lg 2 mõistes - õiguslike tagajärgede saabumine sõltus asjaolust, mille kohta ei ole teada, kas see saabub või mitte. Kuivõrd ojasaar ei saa olla lepinguobjekti osaks, oli tegemist TsÜS § 108 lg 1 mõistes võimatu tingimusega, mis sama sätte lg 2 kohaselt muudab tehingu tühiseks. Tehing on tühine üksnes nimetatud tingimuse osas ulatuses, milles see pani ostjale ebareaalse kohustuse teha toiminguid, mis garanteeriksid ojasaare kuuluvuse lepinguobjekti hulka. Poolte tahe oli suunatud omandiõiguse üleminekule reservatsiooniga, et ojasaare mittekuulumisel lepinguobjekti koosseisu alandatakse müügihinda 9 586, 75 euro võrra. Maakohus leidis, et tuvastamist vajab ka müüja vastutus asja puuduse eest. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et lepingutingimusele mittevastavus eksisteeris riisiko üleminekul ostjale. Puudus ei tulenenud ostjast, kuivõrd objektiivselt oli kinnistu koosseisu muutmine võimatu. Ostja ei teadnud ega pidanudki teadma kinnistu puudusest, kuivõrd ta eeldas müüja kinnitustele tuginedes heauskselt, et talle müüdud kinnistu koosseisu peaks kuuluma ka ojasaar. Ostja on teatanud puudustest mõistliku aja jooksul, kuna hinna alandamise taotlus jäi 2-aastase perioodi sisse. VÕS § 189 lg 1 kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi alates raha saamisest. Hageja on nimetanud müügihinna tasumise kuupäevana 20. september 2007. Kostja ei ole nimetatud asjaolu vaidlustanud, mistõttu tuleb tagastatavalt rahalt maksta intressi alates sellest kuupäevast. Alates tagasimaksekohustuse sissenõutavaks muutumisest asendub intressinõude VÕS § 113 järgse viivisenõudega. Kostja sai hinna alandamise avalduse kätte hiljemalt
26.septembril 2009, mistõttu muutus tagastamisnõue sissenõutavaks 27.09.2009. Hageja on seega õigustatud nõudma seadusjärgset intressi ajaperioodi eest alates 20. september 2007 kuni 26 september 2009. Hageja intressinõue kuulub rahuldamisele 490, 89 euro ulatuses, nimetatud perioodi ületavas osas tuleb intressinõue jätta rahuldamata. Viivisearvestuse aluseks olevate andmete alusel on 27. september 2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni 24.01.2013 viivis 2 533, 29 eurot. Maakohus leidis, et väljakujunenud kohtupraktikat arvestades, tuleb sissenõutavaks muutumata viivisearvestus lugeda lõpetatuks, kui see koos väljamõistetud kõrvalnõuetega summaarselt võrdsustub väljamõistetud põhinõudega 9 586, 75 euroga. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS
5.Kostja Vello Liiv esitas apellatsioonkaebuse, milles palus Tartu Maakohtu 24.01.2013 kohtuotsus tühistada materiaal- ja menetlusõiguslike normide olulise rikkumise tõttu ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt:
1) on maakohus ebaõigesti leidnud, et hinna alandamise materiaalsed ja formaalsed eeldused on täidetud. Müüja ja ostja leppisid kokku, et tegemist on lepinguobjekti mittevastavusega juhul, kui ojasaar ei kuulu lepinguobjekti koosseisu. Apellandi arvates ei ole siiani selge, kas ojasaar kuulub lepinguobjekti koosseisu või mitte. Kohus on hinnanud ebaõigesti asjas kogutud tõendeid ja teinud ebaõiged järeldused; 2) võttis lepingu p 3.2.1 kohaselt uus omanik endale lepingulise kohustuse teostada viivitamatult kõik asjaajamised ja teha temast olenev, et vaidlusalune ojasaar lepinguobjekti koosseisu arvataks. Lepingu p 3.2.1. viimase lõigu kohaselt tekib ostjal lepingu hinna alandamise õigus alles peale seda, kui kahe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest ei ole jõustunud kohtuotsuse alusel ja/või naabriga kompromisslepingu ja piiride muutmise kokkuleppe või muul lepingulisel alusel piire muudetud ja ojasaart lepinguobjekti koosseisu arvatud. Käesoleval juhul ei oma varasemad piiriprotokollid mingisugust tähtsust, kuna oluline on ostja aktiivne tegevus vaidlusaluse saare objekti koosseisu arvamisel. Hageja ei ole teinud midagi märkimisväärset, et ojasaar lepinguobjekti koosseisu arvataks. Hageja ei ole pöördunud isegi naaberkinnistu omaniku poole ettepanekuga arvata ojasaar kinnistu koosseisu ega teinud vastavalt avaldust kohtule. Hageja ei ole siiani määranud kindlaks looduses kulgevat kahe kinnistu vahelist piiri; 3) on kohus seotud poolte vahelises lepingus sõnastatuga. Hageja ei ole taotlenud hageja ja kostja vahelise lepingu muutmist või tühistamist või osaliselt tühiseks tunnistamist, mistõttu tuleb lähtuda lepingu sõnastusest. Lepingus on sõna-sõnalt märgitud, et kohtuotsuse olemasolu on obligatoorne hinna alandamise eeldus. Lepingu sõnastuse kohaselt on müüja kohustatud 150 000 krooni tagastama alles peale seitsme päeva möödumist ojasaare lepinguobjekti koosseisu osaks mittetunnistava kohtuotsuse ärakirja saamisest. Antud juhul vastav kohtuotsus puudub, mistõttu puudub kostjal kohustus hagejale 150 000 krooni tagastada; 4) ei ole hagejal õigus nõuda apellandilt viiviseid. Viiviste väljamõistmise õigus tekiks siis, kui oleks olemas vastav kohtuotsus, millega ei oleks tunnistatud ojasaart lepinguobjekti koosseisuliseks osaks ja on möödunud seitse päeva kohtuotsuse ärakirja saamisest. Kohus ei saa nõuda lepingust tuleneva kohustuse täitmist, kui selle tähtaeg ei ole veel saabunud.
6.Hageja MTÜ DIGIKELDER vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) on kostja esitanud apellatsioon kaebuses sisuliselt samad vastuväited, mis esimese astme menetluses. TsMS § 651 lg 3 ja 5 järgi ei uuri ringkonnakohus esimese astme kohtu poolt uuritud ja hinnatud tõendeid ega tuvasta esimese astme kohtu poolt tuvastatud asjaolusid. Apellatsioonkaebuses pole põhjendatud, miks peaks ringkonnakohus asjaolusid maakohtust erinevalt hindama; 2) on vastustaja esitanud apellatsioonkaebuses toodud väidetele vastuväited oma 01.02.2012 seisukohtades. Vastustaja ei pea vajalikuks oma seisukohti üle korrata, kuid palub nendest lähtuda ka ringkonnakohtu menetluses; 3) märgib vastustaja täiendavalt, et VÕS § 29 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Kui apellandi tegelik eesmärk oli lepingu sõlmimisel vastustajale tegelikest asjaoludest ebaõige ettekujutuse loomine, on see pahatahtlik ja vastuolus heade kommetega. Lepingu tõlgendamisel ei või aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida pooled kasutasid varjamaks oma tegelikku tahet. Lisaks ütleb VÕS § 29 lg 4, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja teine seda lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingut nii, nagu esimene pool seda mõistis. Käesoleval juhul ei saa olla vaidlust selles, et vastustaja soov oli lepinguga saada omale ka vaidluse all olev ojasaar ning juhul, kui ta seda ei saa, siis maksab müüja talle osa ostuhinnast tagasi;
4) tuleb lepingut tõlgendada selliselt, et kui ojasaar ei ole läinud kellegi kolmanda isiku omandisse ebaseaduslikult ning puuduvad seaduslikud võimalused seda ostetud kinnistu koosseisu saada (v.a võõrandamine), siis on see alus müügihinna alandamiseks. Apellant nõuab kohtuotsuse esitamist jm formaalsuste täitmist, kuid sellise kohtuotsuse saamiseks ei ole menetluse alustamisel mingisugust mõtet, kuna sellistel toimingutel ei ole mingisugust mõtet. Piiriprotokollidega on tõendatud, et apellant pidi olema teadlik, et ojasaar ei kuulu ega peagi kuuluma müüdud kinnistu koosseisu; 5) on ebaõiged etteheited, nagu hageja ei oleks midagi teinud selleks, et ojasaart ostetud kinnistu koosseisu saada. Vastustaja hankis asjaolude väljaselgitamiseks vajalikud dokumendid ja pöördus muuhulgas politseisse apellandi poolt väidetud allkirja võltsimise tuvastamiseks. Kriminaalmenetlust ei algatatud, kuna apellant oli piiriprotokollidele isiklikult alla kirjutanud. Nendest asjaoludest piisas, et veenduda edasiste sammude perspektiivituses; 6) jääb arusaamatuks apellandi väide, nagu ei oleks siiani teada, millise kinnistu koosseisu ojasaar kuulub. Vastustaja on esitanud hagis katastriüksuse plaani, millelt on selgelt näha, kus kinnistu piirid jooksevad. Plaanilt nähtub selgelt, et ojasaar kuulub kinnistu „XXX“ koosseisu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus on seisukohal, et Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2013.a otsus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus on seisukohal, et rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, mistõttu tuleb tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel Tartu Maakohtule uueks arutamiseks. Vello Liiv’i apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele maakohtu otsuse tühistamist puudutavas osas. Hagi rahuldamise või rahuldamata jätmise põhjendatuse kohta tuleb maakohtul võtta seisukoht asja uue arutamise käigus. TsMS § 438 lg 1 kohaselt tuleb kohtul otsustada, missugune õigusakt kuulub asjas kohaldamisele ning TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus seejuures seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 351 lg 1 sätestab kohtule selgitamiskohustuse, st kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka õiguslikust küljest. TsMS § 435 lg 1 järgi teeb kohus otsuse üksnes siis, kui asja on kohtu arvates arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on maakohus asja arutamisel rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust (TsMS § 328 lg 2, § 329 lg 3, § 351 lg 2 ja § 392 lg 1 p-d 1-4) niisugusel määral, mis tingib asja saatmise maakohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks kõrvaldada menetlusnormide rikkumist apellatsioonimenetluses, kuna see tooks tõenäoliselt kaasa eelmenetluse ülesannete täiendava täitmise mahus, mida ei saaks pidada apellatsioonimenetluse olemusega ja menetlusökonoomia põhimõttega kooskõlas olevaks.
8.Käesolevas asjas on hageja esitanud pooltevahelisel lepingul põhineva rahalise nõude. Nõude rahuldamise eeldusena tuli kindlaks teha kinnisasja (XXX kinnistu registriosa numbriga XXX ja katastritunnusega XXX) piiri täpne asukoht vaidlusaluses lõigus, s.o vaidlusaluse ojasaare paiknemise piirkonnas. Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud osaliselt kohaldamata asjassepuutuvad õigusnormid ning on osaliselt ebaõigesti hinnanud ka menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid. Kontrollitud ei ole seda, kas esitatud tõendid kinnitavad menetlusosalise väiteid või mitte. See võis kaasa tuua asjas ebaõige kohtuotsuse tegemise.
Hageja esitas XXX kinnistu piiri kulgemise kohta järgmised tõendid: maa-ameti kaardiserveri väljatrüki 10.09.2010.a seisuga (t lk 20), XXX katastriüksuse 07.04.1999.a piiriprotokolli (t lk 21) ja sama kinnistu katastriüksuse plaani (t lk 22). Ringkonnakohus leiab, et esitatud tõendid on omavahel osaliselt vastuolus ega võimalda jõuda piisava täpsusega selgusele, kus kulgeb vaidlusaluses lõigus XXX ja XXX kinnistute vaheline piir.
9.Maa-ameti kaardiserveri väljatrükilt nähtub, nagu ei oleks XXX ja XXX kinnistute vaheline piir vaidlusaluses lõigus üldse seotud Lüütre oja voolusängiga. Jõe/oja kaks haru, mille vahel paikneb vaidlusalune saar, asuvad väljatrükil oranži joonega tähistatud XXX kinnistu piiriga võrreldes tunduvalt vasakul ning väljatrüki põhjal jääb mulje, et kinnistuste vaheline piir kulgeb vaidlusaluses lõigus piki maismaad. Ringkonnakohtu arvates ei ole see kooskõlas teiste asjas esitatud tõenditega. XXX kinnistu piiriprotokolli (t lk 21) kohaselt kulgeb piir plaanil tähistatud punktide 16-1 vahel põhjasuunas piki Lüütre oja telge. Ka katastriüksuse plaanilt nähtuvalt on kinnistute vaheliseks piiriks vaidlusaluses lõigus Lüütre oja. Kolleegium märgib, et katastriüksuse plaan on liiga väikese mõõtkavaga ja halva loetavusega, et võimaldada kindlaks teha jõe (oja) täpselt voolukohta ja seega ka selle telje paiknemist. Esitatud plaanidel ei ole jõe kaheks hargnemist tähistatud ja seetõttu on plaanid käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades ebatäpsed.
10.Kohus ei ole arutanud menetlusosalistega Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-de 131 ja 132 kohalduvust. Nimetatud sätted jõustusid 01.12.1993.a, kehtides seega ka ajal, mil koostati XXX ja XXX kinnistute piiriprotokollid. AÕS § 131 lg 2 sätestab, et kinnisasjade piiril oleva veekogu puhul kulgeb piir piki veekogu keskele tõmmatavat mõttelist joont. See on kooskõlas eelkäsitletud piiriprotokollis märgituga, mille kohaselt piir kulgeb piki Lüütre oja telge. Kui vaidlusaluses lõigus hargneb oja kaheks ja ühineb veidi maad allavoolu uuesti üheks ojaks, siis tuleb ringkonnakohtu arvates lähtuda eelduslikult sellest, et mõlemad harud on võrdsed – s.o ilma lähemate põhjendusteta puudub alus eeldada, et piir kulgeks mööda parempoolse haru telge ja mitte vasakpoolse haru telge. Eeldada tuleb, et tegemist on ühtse vooluveekoguga. See tähendaks ringkonnakohtu arvates, et eelduslikult kulgeb kahe kinnisasja vaheline piir vaidlusaluses lõigus piki vaidlusalust jõesaart, jaotades selle naaberkinnistute vahel kaheks.
11.Samale tulemusele viib AÕS § 132 lg-te 1 ja 2 kohaldamine. AÕS § 132 lg 1 kohaselt on jões tekkinud saar lähemate kallaste omanike omandis. Lg 2 kohaselt on iga kaldaomaniku omandis on see osa jõesängist või saarest, mis on keset jõge tõmmatava mõttelise joone ning sellelt joonelt vastava omaniku kaldapiiripunktidele risti tõmmatavate mõtteliste joonte vahel. Seega on põhjendatud apellandi seisukoht, et seniajani puudub selgus, kus kulgeb kinnistute vaheline piir ja kas seega vaidlusalune ojasaar kuulub lepinguobjekti koosseisu või mitte. Asja uuel arutamisel on vajalik võimaldada menetlusosalistel esitada eelkäsitletud küsimustes oma seisukohti. Eeltoodut arvestades nõustub ringkonnakohus apellandi seisukohaga, et vastustaja kui kinnisasja ostja oleks võinud pooltevahelise lepingu sisu arvestades vähemalt pöörduda naaberkinnisasja omaniku poole ja paluda temalt selgitust, kus kulgeb naabri arvates kinnistute vaheline piir vaidlusaluses lõigus. Hageja tugines oma seisukohtades dokumentidele, mis ei kinnita üheselt saare mittekuulumist temale kuuluva kinnistu koosseisu, kuivõrd piiriprotokolli kohaselt kulgeb piir piki oja telge. Ringkonnakohus märgib lisaks, et kuna Maa-Ameti avalikus kaardiserveris olevaid andmeid üldteadaolevalt regulaarselt aktualiseeritakse, ei pruugi käesoleval ajal kättesaadav teave maaüksuse katastritunnusega XXX piiride paiknemise kohta enam vastata toimikus lk 20 olevale väljatrükile. Avaliku andmebaasi puhul, milles olevaid materjale järjepidevalt uuendatakse, tuleks kolleegiumi arvates lähtuda võimalikult aktuaalsest andmete seisust.
12.Asja uuel läbivaatamisel on vajalik täiendavalt arutada küsimust, kas juhul, kui asuda seisukohale, et kinnistute vaheline piir poolitab ojasaare (s.o vaidlusalune saar kuulub hageja poolt omandatud kinnisasja koosseisu osaliselt), on täidetud pooltevahelise lepingu punktis 3.2.1 sätestatud tingimus. Menetluse senises käigus on vaieldud selle üle, kas vaidlusalune saar sai kuuluda XXX kinnistu piiridesse täies ulatuses või kuulus see täielikult naaberkinnistu (XXX) koosseisu. Pooltel tuleb esitada oma seisukohad, kuidas tõlgendada nende vahel sõlmitud lepingut olukorras, kus saar kuulub osaliselt XXX ja osaliselt XXX kinnistu koosseisu. Tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-s 29 sätestatust. Lahendada tuleb küsimus, kas sellisel juhul on tegemist lepingu eseme osalise mittevastavusega lepingutingimustele (mis annaks alust kokkulepitud hüvitise vähendamiseks), või ei kuulu lepingu p 3.2.1 niisugusel juhul üldse kohaldamisele, kuna silmas peeti üksnes saare täielikku kuulumist lepingu esemeks oleva kinnisasja koosseisu.
13.Ringkonnakohus leiab, et pooltevahelises lepingus sisalduv kokkulepe, mis kohustas ostjat aktiivselt tegutsema ojasaare enda kinnisasja koosseisu arvamise eesmärgil, on käsitatav VÕS § 24 lg 2 mõttes kohustusena teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik. See tähendab, et ostja kohustuse sai lugeda täidetuks, kui ta on teinud pingutusi, mida samal tegevus- või kutsealal tegutsev mõistlik isik samadel asjaoludel oleks teinud. Mõistlikult võimalik tähendab ka majandusliku otstarbekuse ja efektiivsuse ning ratsionaalsuse arvestamist. Seevastu ei ole ostja võtnud endale kohustust saavutada konkreetne tulemus (saare arvamine omandatava kinnisasja koosseisu). Seega sai lepingus sätestatud tagajärg saabuda juba juhul, kui hageja tõendas, et on teinud omalt poolt niisuguseid pingutusi piiri asukoha täpsustamiseks, mida asjaolusid arvestades sai pidada mõistlikuks. Sellest lähtudes on ebaõige maakohtu seisukoht, mille kohaselt oli lepinguga müüja poolt ostjale pandud ebareaalne ja objektiivselt võimatu kohustus. Ostjal ei olnud kohustust garanteerida ojasaare arvamist lepinguobjekti koosseisu, vaid üksnes kohustus teha mõistlikkuse piires sellele suunatud toiminguid. Need mõistlikud toimingud võinuksid sõltuvalt asjaoludest piirduda ka üksnes ühekordse pöördumisega naaberkinnisasja omaniku poole. Nõustuda ei saa ka maakohtu otsuse põhjendustes märgituga, nagu oleks lepingu punktis nr 3.2.1 tegemist „müüja poolt ostjale pandud kohustusega“. Leping sõlmitakse VÕS § 9 kohaselt lepingupoolte kokkulangevate tahteavalduste vahetamise teel ning lepingule allakirjutamisega kinnitas ostja, et nõustub lepingus sätestatuga. Maakohus luges ebaõigesti TsÜS § 108 lg 1 mõttes võimatuks ja seega tühiseks pooltevahelise kokkuleppe, mille kohaselt ostja kohustus tegema toiminguid piiri kulgemise täpsustamise eesmärgil. Kuna ostja kohustus tegema mõistlikult võimaliku selleks, et saavutada ojasaare arvamine tema poolt omandatava kinnistu koosseisu, ei ole niisugune lepingutingimus objektiivselt võimatu. Ebaõige on ka järeldus, et ojasaar ei saanudki objektiivselt olla lepinguobjekti osaks. Senises menetluses esitatud dokumendid ei kajasta ojasaare paiknemist piisava täpsusega. Eeltoodust lähtudes nõustub kolleegium apellandi seisukohaga, et asjas ei ole välja selgitatud kinnisasja hinna alandamise materiaalsed eeldused.
14.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi seisukohaga selles, et hagejal oleks võimalik tugineda lepingu p-s 3.2.1 sätestatud hinna alandamise alusele üksnes jõustunud kohtulahendi olemasolul, millega on kindlaks tehtud ojasaare mittekuulumine XXX kinnistu koosseisu. Lepingu punktis 3.2.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et „juhul, kui kahe (2) aasta jooksul käesoleva lepingu sõlmimisest arvates ei ole, jõustunud kohtuotsuse alusel ja/või naabriga kompromisslepingu ja piiride muutmise kokkuleppe või muul lepingulisel alusel lepinguobjekti piire muudetud ja ojasaart lepinguobjekti koosseisu arvatud, siis on see aluseks ostuhinna alandamiseks eeldusel, et ostja on teinud kõik temast oleneva ja mõistlikult eeldatava nimetatud tulemuse saavutamiseks. [...] Müüja kohustub selle tasuma ostja arveldusarvele hiljemalt seitsme (7) päeva jooksul arvates ostja huvidele mittevastava (ojasaart lepingu objekti
koosseisuliseks osaks mittetunnistava kohtuotsuse ärakirja saamisest.“ Õige ei ole apellandi käsitlus, nagu tuleks lepingut tõlgendada sõnasõnaliselt (grammatiliselt). Lepingu tõlgendamisele kohaldub VÕS § 29, mille kohaselt tuleb eelkõige lähtuda lepingupoolte ühisest tahtest, mitte aga võimalikust ebatäpsest väljendusviisist. Arvestada tuleb muuhulgas lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, samuti lepingu olemust ja eesmärki. Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Ringkonnakohus leidis eelpool, et ostja võttis endale lepinguga kohustuse teha mõistlikult võimalik selleks, et saavutada saare arvamine lepinguobjekti koosseisu. Kuna sõltuvalt asjaoludest ei pruukinud kohtuvaidluse algatamine olla kõnealuse eesmärgi saavutamiseks õigusliku perspektiivikuse seisukohalt otstarbekas ega ratsionaalne, ei olnud ostjal (hagejal) ka vältimatut kohustust kohtusse pöörduda. Lepingu p 3.2.1 on võimalik tõlgendada selliselt, et ostjal tekkis õigus ostuhinna alandamiseks juhul, kui tema tehtud mõistlike toimingute ja kogutud dokumentide põhjal oli ka müüjal (kostjal) võimalik kahtlusteta veenduda, et ojasaar ei kuulu kinnistu koosseisu ning selle eesmärgi saavutamiseks puuduvad mõistlikud vahendid. Niisuguse tõlgenduse korral tulnuks müüjal tagastada 150 000 krooni 7 päeva jooksul arvates ostjalt vastava teatise saamisest. Sellest ajast alates oleks ostjal võimalik nõuda ka viivist.
15.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt tuleb menetluskulude jaotus otsustada maakohtul vastavalt asja sisulise lahendamise tulemusele.
16.V. Liiv’ile on määratud riigi õigusabi Tartu Ringkonnakohtu 11.03.2013.a määrusega, kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud 50 % ulatuses. Vello Liiv’i ringkonnakohtu menetluses esindanud advokaat Nikolai Kõiv esitas 14.01.2013.a ringkonnakohtule tasu ja kulude hüvitamise taotluse summas 412,80 eurot (sh käibemaks), mille ringkonnakohus on oma 31.01.2014.a määrusega lahendanud. Seega kuuluvad V. Liiv’ilt RÕS § 23 lg 1 ja § 25 alusel riigi kasuks väljamõistmisele riigi õigusabi tasu ja kulutused 50 % ulatuses summas 206,40 (412,80 ÷ 2) eurot. Ringkonnakohtu 11.03.2013.a määruse kohaselt tuleb Vello Liiv’il hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud pärast riigi õigusabi tasu ja kulude kindlaksmääramist 50 % ulatuses kuue kuu jooksul. Seega tuleb V. Liiv’il hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud kuue (6) osamaksena igakordselt summas 34,40 eurot.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.