Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Imbi Sidok-Toomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
21.01.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-12168
Tsiviilasi
OÜ BREM Kinnisvarahooldus hagi Swedbank AS-i vastu õigussuhte puudumise tuvastamiseks ja alusetult saadu väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
53 886,37 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.05.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ BREM Kinnisvarahooldus apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044, asukoht Tulika 15/17, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kairi Tuulmägi Kostja Swedbank AS (registrikood 10060701, asukoht Liivalaia 8, Tallinn), volitatud esindaja Birgit Juhanson
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 30.05.2013 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Apellatsiooniastme menetluskulud jätta OÜ BREM Kinnisvarahooldus kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.BREM Kinnisvarahooldus OÜ esitas 15.03.2013 hagi Harju Maakohtusse AS-i Swedbank vastu. Hageja palus tuvastada käsundussuhte lõppemise AS-i Swedbank, OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja XXXXXX asuva elamu korteriomanike vahel alates 01.12.2008 seoses asjaoluga, et hageja ei ole alates 01.12.2008 XXXXXX elamu valitseja ning tulenevalt käsundussuhte lõppemisest puudub AS-il Swedbank õigus teostada (debiteerida) OÜ BREM Kinnisvarahooldus arveldusarvelt nr XXXXXX laenulepinguga nr 07-116938-JI seotud makseid. Välja mõista AS-ilt Swedbank OÜ BREM Kinnisvarahooldus kasuks alusetult saadud 49 151 eurot, intressid 926,17 eurot, hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks mitte muutunud viivis alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub seitse protsenti aastas.
2.09.08.2007 sõlmis hageja XXXXXX elamu valitsejana kostjaga laenulepingu nr 07116938-JI, mille kohaselt väljastas kostja laenu 1 650 000 krooni elamu renoveerimistöödeks. Vastavalt laenulepingu p 6.1 oli kostjal õigus võtta laenusumma tagasimaksete tähtpäevadel tagasimaksete summad hageja arvelduskontolt. Pärnu mnt 131 korteriühisuse ja hageja vahel lõpetati valitsejaleping 30.11.2008 seoses elamus korteriühistu moodustamisega. Kostja jätkas hageja arvelduskontolt laenu tagasimakseteks raha võtmist.
3.Hageja leidis, et seoses valitsejalepingu lõppemisega ei ole kostjal õigus hageja arvelduskontot debiteerida laenukohustuste osas. Hageja nõudis perioodil 01.03.2009 28.02.2013 tasutud laenumakseid tagasi. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja leidis, et poolte vahel on väga selge laenulepingust tulenev õigussuhe, mille alusel on tänaseni hageja arvelduskonto debiteerimine toimunud.
5.2009 - 2010.a toimusid poolte ja KÜ XXXXXX vahel vaidlused (läbirääkimised) seoses laenulepingu ülevõtmise ja täitmisega, mis lõppesid sellega, et hageja sõlmis 15.06.2010 KÜ-ga XXXXXX kompromissilepingu ning võttis 16.06.2010 kostjale tehtud ettepanekuga (tahteavaldusega) üle kõik lepingust tulenevad kohustused selles sätestatud tingimustel. Kompromissilepingu kohaselt tasus KÜ XXXXXX hagejale 300 000 krooni hiljemalt 31.07.2010 selleks, et hageja ei nõuaks edaspidi KÜ-lt XXXXXX laenulepingu ülevõtmist ning võtaks endale sellest tulenevate kohustuste täitmise.
6.Lisaks 16.06.2010 kostjale tehtud tahteavaldusele võtta üle laenulepingust tulenevad kohustused, on hageja ka oma tegevusega kinnitanud, et pooled jõudsid omavahel kokkuleppele, sest kuni hagi esitamiseni on hageja laenumakseid tasunud, s.o peaaegu 3
aasta jooksul pärast kokkuleppele jõudmist. Samuti kinnitas hageja kostjale 27.10.2011 toimunud kohtumisel, et jätkab laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist. Esimese astme kohtu otsus
7.Harju Maakohus jättis 30.05.2013 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Pooled vaidlesid selle üle, kas XXXXXX korteriühisuse ja kostja vaheline valitsejalepingu lõppemine lõpetas ka hageja kohustuse maksta tagasi laenulepingust tulenevaid makseid ning kas 16.06.2010 avaldusega on laenulepingust tulenev kohustus hagejale üle läinud.
9.Hageja tõi näitena, et vaidlusaluse laenulepinguga on sõlmitud samalaadsed laenulepingud kostjaga ning kui hageja teatas valitsejalepingute lõppemisest, lõpetas kostja hageja arvelduskontode debiteerimise nendest laenulepingustest tulenevate kohustuste täitmiseks. Kostja leidis, et poolte vahel on jätkuvalt õigussuhe. Hageja sõlmis Korteriühistuga XXXXXX kompromissilepingu, millega hageja võttis laenulepingust tulenevad kohustused üle ja selle eest maksis korteriühistu hagejale 300 000 krooni. Seejärel tegi hageja kostjale 16.06.2010 avalduse laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks selles toodud tingimustel. Vaidlus oli selle üle, kas kompromissilepingu tagajärjel on toimunud kohustuse üleminek.
10.16.06.2010 tegi hageja juhatuse liige R. R. kostjale avalduse, et hageja võtab vaidlusalusest laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise üle selles toodud tingimustel. Sellele eelnevalt, s.o 15.06.2010, on KÜ XXXXXX ja hageja sõlminud kompromissilepingu. Kostja leidis, et nimetatud kompromissilepinguga on hageja laenulepingust tuleneva kohustuse üle võtnud. Hageja sellise tõlgendusega ei nõustunud. Samas ei ole hageja esitanud veenvaid selgitusi, mille eest on korteriühistu tasunud hagejale 300 000 krooni.
11.Hageja tegi menetluse käigus kostjale 16.06.2010 tahteavalduse tühistamise avalduse. Hageja tugines asjaolule, et 16.06.2010 avalduse tegemisel oli R. R. eksimuses, kui eeldas, et korteriühistu ja hageja vahel sõlmitud kompromissilepingus lepiti kokku laenulepingust tulenevate kohustuste ülevõtmises. Nii hageja kui ka kostja olid eksimuses, et kompromissileping sellist kokkulepet sisaldas. Hageja uus juhatuse liige teavitas kostjat 11.01.2011, et laenumaksete debiteerimine hageja arvelduskontolt on alusetu, samas ei olnud uuele juhatuse liikmele teada 16.06.2010 avalduse olemasolu. Hageja sai sellisest avaldusest teada kostja vastuse kättesaamisel 10.04.2013.
12.Kohus hindas, kas tühistamisavalduse formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud. TsÜS § 99 lg 1 p 2 järgi tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral – kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Kohtu hinnangul ei ole eeltoodud tähtaega järgitud. Hageja väide, et ta sai eksimusest teada, kui sai vaidlusaluse tahteavalduse kätte kohtumenetluse käigus, on ümber lükatud. 16.06.2010 tahteavaldusele on viidatud kostja 13.07.2011 kirjas ning tunnistaja J. P. ütluste kohaselt 27.10.2011 kohtumisel tutvustati hageja esindajatele kompromissilepingut ja 16.06.2010 tahteavaldust. Kohus ei pidanud tunnistaja J. J. ütlusi selle kohta, et 27.10.2011 kohtumisel 16.06.2010 tahteavaldusele ei viidatud, usaldusväärseteks. Tunnistaja ütluste kohaselt oli kohtumise eesmärk see, et pank lõpetaks hageja arvelduskonto debiteerimise. Samas on tunnistaja avaldanud, et kohtumine toimus selleks, et läbi rääkida viie laenu refinantseerimine, sh vaidlusalune laen, ning saadi kokkuleppele, et jätkatakse lepingu täitmist samadel tingimustel. Refinantseerimise avalduse oli J. P. ütluste kohaselt 06.06.2011 saatnud kostjale hageja. Eeltoodust tulenevalt on J. P. ütlused detailsemad ning seega ka usaldusväärsemad.
13.Kohtuistungil on hageja esindaja märkinud, et talle pole teada, kas hageja on 13.07.2011 kirja kätte saanud. Arvestades asjaolu, et tegemist oli ühe kirjaga poolte kirjavahetusest, ei pidanud kohus eluliselt usutavaks, et kostja seda kirja hagejale ei saatnud. Seega, kui
hageja väidab, et seoses juhatuse vahetusega ei andnud vana juhatus 16.06.2010 avaldust uuele juhatusele üle, siis eeltoodud tõenditega on tuvastatud, et hageja pidi tahteavaldusest ja väidetavast eksimusest olema teadlik varem kui kuus kuud tühistamisavalduse tegemisest. Seega ei ole 16.06.2010 avalduse tühistamise formaalne eeldus täidetud.
14.Samuti on täitmata tehingu tühistamise materiaalne eeldus. Poolte vahel puudus vaidlus, mis oli hageja tahe 16.06.2010 tahteavaldust tehes. Hageja avaldas tahet võtta laenulepingust tulenevad kohustused üle selles toodud tingimustel. TsÜS § 92 lg 1 järgi eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (TsÜS § 92 lg 2). Reeglina kannab tehingu tegemisel eksimuse riisikot iga pool ise. Tehingu saab tühistada, kui tehingu tegemisega seonduvate erandlike asjaolude tõttu peaks eksimuse riisikot lisaks eksinud poolele kandma ka teine pool. TsÜS § 92 lg-s 3 sisalduvaid asjaolusid peab tõendama hageja. Esitatud asjaoludel kohus ei tuvastanud, et kostja oleks hageja väidetavat eksimust tehingu tegemisel pahauskselt ära kasutanud või et eksimus oleks põhjustatud kostja poolt.
15.Hageja väite kohaselt tulenes eksimus 15.06.2010 sõlmitud kompromissilepingust, mille on sõlminud korteriühistu ja hageja. Kostja selle kompromissilepingu pooleks ei ole. Kohtule esitatud asjaoludest tulenevalt oli hagejal ja XXXXXX korteriühisuse (hiljem juba loodud korteriühistu) vahel vaidlus, mis tulenes hageja esindusõiguse olemasolust laenulepingu sõlmimisel. Selles osas pidasid korteriühistu ja hageja läbirääkimisi, mida tõendab kirjavahetus. Kostjat teavitati läbirääkimistest. 15.06.2010 kompromissilepingut tuleb tõlgendada ennekõike eeltoodud kirjavahetusest lähtudes. Kompromissile eelnenud kirjavahetusest tuleneb, et XXXXXX korteriomanike ja hageja vahel oli vaidlus, kas hagejal olid volitused laenulepingu sõlmimiseks ja kas hageja ületas talle antud volitusi sellise tehingu tegemisel. Samuti oli vaidlus teostatud tööde kvaliteedis. Hageja on kostjat 28.05.2009 kirjaga teavitanud, et korteriühistu seisukohad volituste puudumise osas on ekslikud.
16.Kompromissilepingu p-s c on kirjas: „XXXXXX korteriomandite omanikud ei ole heaks kiitnud tehingut laenu võtmiseks summas 1 650 000 krooni, millest tulenevalt on laenuleping nr 07-116938-JI tühine ja ei too XXXXXX Tallinnas korteriomandite omanikele kaasa mingeid tagajärgi.“. Kohus leidis, et nimetatud punkti eesmärk oli kajastada seda, et korteriomandite omanike ja kostja vahel puudub laenulepingust tulenev õigussuhe. Kompromissilepinguga lahendasid vaidlusalused suhted hageja ja korteriühistu.
17.Hageja väitis, et hageja juhatuse liige, tehes 16.06.2010 avaldust, sai valesti aru, et 15.06.2010 kompromissilepinguga on hageja üle võtnud kohustuse täitmise kostja ees. Kohus leidis, et see asjaolu on hageja poolt tõendamata. Arvestades poolte kirjavahetust ja edasist käitumist, võttis kompromissilepinguga hageja üle laenulepingust tuleneva kohustuse kostja ees ning korteriühistu tasus hagejale selle eest kompromissisummana 300 000 krooni. Kirjalik lepingudokument annab ammendavalt ja ilma lünkadeta edasi pooltevahelise võlasuhte sisu. Kompromissileping on selles osas üheselt mõistetav ega loo ebaõiget ettekujutust faktilistest asjaoludest, mis annaksid õiguse eksimuse tõttu tahteavaldust tühistada. Samuti ei ole hageja ega ka tunnistaja J. J. suutnud selgitada, mille eest sai hageja korteriühistult 300 000 krooni. J. P. ütlused tõendavad, et kompromissilepingu pooled ja ka kostja mõistsid kompromissilepingust tulenevaid tagajärgi ühtemoodi. J. P. ütluste kohaselt esitati kompromissileping korteriühistu poolt kostjale selleks, et näidata, et hageja on laenukohustused üle võtnud ja korteriühistu on tasunud hagejale selle hüvitamiseks 300 000 krooni. Hageja soovis laenulepingu jätkamist samadel tingimustel ning see omakorda kinnitas 16.06.2010 tahteavalduse
sisu. Samuti kinnitab seda poolte edasine käitumine, sest pärast 27.10.2011 kohtumist enam kostjale arvelduskonto debiteerimise osas pretensioone ei esitatud kuni hagiavalduse esitamiseni. Eeltoodud asjaolu on tõendatud tunnistaja J. P. ütlustega. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt on hageja esitanud pretensioone seoses laenulepingu jätkuva täitmisega enne 27.10.2011. Seega haakuvad J. P. ütlused teiste tõenditega, mis kinnitavad, et 27.10.2011 kohtumisel lepiti kokku, et hageja võtab laenulepingust tulenevad kohustused üle VÕS §-st 175 tulenevalt. Apellatsioonkaebus
18.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada või saata tsiviilasi tagasi maakohtusse uueks arutamiseks. Menetluskulud jätta kostja kanda.
19.Apellandi hinnangul ei ole kohtuotsusest tuvastatav, kuidas on XXXXXXX korteriomanike kui korteriühisuse kostjaga sõlmitud laenulepingust tulenevad kohustused üle läinud korteriühistule, kellelt kohtu hinnangul on laenulepingust tulenevad kohustused apellant omakorda üle võtnud. Samuti ei ole kohtuotsusest üheselt tuvastatav, millal ja kuidas kohtu hinnangul võttis hageja laenulepingust tulenevad kohustused üle. Eeltoodust tulenevalt on kohtuotsus ebaselge ning kohtu siseveendumuse kujunemine ei ole jälgitav.
20.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et 09.08.2007 sõlmiti laenuleping nr 07-116938-JI AS Swedbank ning korteriühisuse XXXXXX, mida esindas lepingu sõlmimisel elamu valitsejana hageja, vahel. Seega ei saa olla vaidlust ka selles, et mistahes õigused ja kohustused laenulepingust tulid korteriühisusele ning pangale. Kuna ei hageja ise ega ka korteriühistu ei olnud laenulepingu pooleks, ei tulnud neile laenulepingust tulenevalt kohustusi. Viimast kinnitab muuhulgas ka asjaolu, et korteriühistu õigusvõime tekkis alles 11.07.2008 seoses korteriühistu registrisse kandmisega. Seega on selge, et varasemalt ei saanud korteriühistu ka õigusi ja kohustusi endale võtta.
21.Riigikohus selgitas lahendis nr 3-2-1-38-11, et juhul kui korteriomanikud on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga ühiselt ise või valitseja kõigi korteriomanike nimel ning teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Seega ka Riigikohus on kinnitanud, et kui valitseja (hageja) sõlmib korteriomanike (korteriühisus XXXXXX) nimel lepingu, siis kohustused sellest lepingust tulenevad korteriomanikele ehk korteriühisusele.
22.Hagi rahuldamata jätmiseks pidi kohus tuvastama, et korteriühisuse ja hageja või hageja ja vastustaja vahel on sõlmitud leping, mille alusel hageja on laenulepingust tulenevad korteriühisuse kohustused üle võtnud. Apellandi hinnangul ühtegi sellist lepingut asjakohaste poolte vahel sõlmitud ei ole ning ka kohus ei ole tuvastanud, et selline leping oleks sõlmitud. Kohtu poolt tõendite eksliku hindamise tõttu on kohus vääralt tuvastanud kohustuse üleminekut apellandile.
23.Korteriomanike kui korteriühisuse kohustused ei lähe seadusjärgselt üle korteriühistule ei korteriühistu asutamisega ega ka muul viisil. Korteriühistu on iseseisev juriidiline isik. Korteriomanike ühisuse puhul seevastu on tegemist võlaõigusliku suhtega vastavate korteriomanike vahel, mis nähakse ette korteriomandiseaduses ja mida täpsustavad muud asjakohased õigusaktid. Korteriomanike ühisus korteriomandiseaduse mõttes ei ole iseseisev juriidiline isik, vaid rajaneb KOS § 8 lõikel 1 ja käsitab korteriomanike ühisusena korteriomanike vahel kaasomandi esemega seoses tekkivaid õigussuhteid. Kohus jättis eelnimetatud asjaoluga arvestamata ning on sisuliselt võrdsustanud korteriomanike ühisuse korteriühistuga.
24.Korteriühistuseadus ega ka korteriomandiseadus ei sätesta, et korteriühistu asutamisel läheksid korteriomanike olemasolevad kohustused seaduse alusel üle korteriühistule. Vastupidi, korteriomanike kohustused mitte ei lõpe korteriühistu asutamisega, vaid sellest kuupäevast tekivad korteriomanikel kohustused korteriühistu ees
korteriühistuseaduse alusel. Ka vastustaja ei ole väitnud ega tõendanud, et korteriomanike ühisuse kohustused läheksid seaduse alusel üle korteriühistule. Seda ei ole analüüsinud ega tuvastanud ka kohus. Seega saab korteriomanike ühisuse kestel tekkinud korteriomanike kohustuste üleminek korteriühistule toimuda üksnes kooskõlas võlaõigusseadusega lepingu alusel.
25.Laenulepingust tulenevad kohustused ei ole läinud kompromisslepinguga üle apellandile. Vastav leping vana võlgniku ja uue võlgniku vahel puudub. Kuivõrd kompromisslepingu pooleks oli korteriühistu, mitte korteriühisus, on selge, et kuivõrd korteriühistu ei olnud laenulepingu pooleks ning korteriühistule seega ei tulenenud laenulepingust ka kohustusi, ei saanud korteriühistu ja hageja mistahes juhul kompromisslepingus kokku leppida korteriühisuse laenulepingust tulenevate kohustuste üleminekus hagejale. Isegi juhul, kui kompromisslepingu osapooleks oleks olnud laenulepingu võlgnik, kes oleks saanud laenulepingust tulenevad kohustused üle anda, ei ole kompromisslepinguga kokku lepitud laenulepingust tulenevate kohustuste üleminekus.
26.Lisaks sellele, et kumbki laenulepingu osapool ei ole kompromisslepingu osapooleks, ei olnud praegusel juhul ka kompromisslepingu sisuks laenulepingust tulenevate kohustuste ülevõtmine, s.t kompromissleping ei sisalda poolte kokkuleppeid laenulepingust tulenevate kohustuste ülevõtmise ja ülevõtmise tingimuste osas. Kompromisslepingu sisu on toodud kompromisslepingu p-s 1 ning selle sisuks on pooltevaheliste omavaheliste vaidluste lõpetamine seoses hageja poolt vahendatud tööde kvaliteedist tulenevalt. Kompromisslepingu p-s 1.3 on hageja kinnitanud, et tal puuduvad pärast kompromisslepingu allkirjastamist mistahes varalised või mittevaralised nõuded nii korteriühistu kui ka elamu XXXXXX korteriomandite omanike vastu seoses ülalnimetatud remont- ja parandustöödega, sh alusetu rikastumise, käsundita asjaajamise vms alusel ning kompromisslepingu p-s 1.4 on kokku lepitud, et korteriühistu tasub 300 000 krooni, millega loetakse kompromiss täidetuks. Ülejäänud kompromisslepingu punktid käsitlevad kompromissi täitmist, lepingu jõustumist, poolte vastutust ja muid üld- ja lõpusätteid. Ühestki kompromisslepingu punktist ei tulene, et hageja võtaks üle laenulepingust tulenevad kohustused.
27.Isegi kui möönda, et 16.06.2010 avalduses on hageja üles näidanud valmidust võtta laenulepingust tulenevad kohustused üle, ei ole kohustused siiski üle läinud. Esiteks, VÕS § 175 ühegi lõike kohaselt ei saa lepingust tulenevad kohustused üle minna üksnes kohustusi üle võtta sooviva isiku avalduse alusel. Igal juhul on selleks vaja kas kokkulepet vana ja uue võlgniku vahel koos võlausaldaja vastava nõusolekuga või kokkulepet uue võlgniku (kohustusi üle võtta sooviva isiku) ja võlausaldaja (pank) vahel. On ilmne, et praegusel juhul ei ole vana võlgniku ja hageja vahel sellist kokkulepet sõlmitud. Teiseks, kui käsitleda hageja 16.06.2010 avaldust pakkumusena laenulepingust tulenevate korteriühisuse kohustuste ülevõtmise lepingu sõlmimiseks võlausaldajaga, ei ole pank kui võlausaldaja sellele oma nõuetekohast nõustumust andnud, seega on leping jäänud sõlmimata ja/või on tühine.
28.Täiendavalt leiab apellant, et on märkimisväärne, et olukorras, kus vastustaja on väidetavalt seisukohal, et kompromisslepingu ja apellandi 16.06.2010 avaldusega on apellant juba laenulepingust tulenevad kohustused üle võtnud, peab vastustaja apellandiga ca 1,5 aastat hiljem uuesti läbirääkimisi sellest samast laenulepingust tulenevate kohustuste ülevõtmiseks, sh kinnitades, et üksnes refinantseerimine oleks tähendanud, et hageja oleks saanud laenulepingu pooleks ning et sellist kokkulepet ei saavutatud. Vaidlust ei saa poolte vahel olla selles, et laenu ei refinantseeritud ning uut laenulepingut seega apellandi ja vastustaja vahel ei sõlmitud.
29.Juhul kui kohus peaks leidma, et korteriühisuse ja hageja ja/või panga ja hageja vahel on sõlmitud leping, mille alusel hageja on võtnud laenulepingust tulenevad korteriühisuse kohustused üle, leiab apellant, et nimetatud leping on igal juhul vorminõude järgimata
jätmise tõttu tühine. Apellant viitab VÕS § 11 lg-le 2 ja 3 ning TsÜS § 111 lg-le 2, mille kohaselt peab võlausaldaja nõusolek olema antud samas vormis, milles tehti tehing, millest tulenevat kohustust üle võtta soovitakse. Praegusel juhul ei ole pank andnud mistahes kirjalikku nõusolekut hageja 16.06.2010 avaldusele. Seda olukorras, kus korteriühisus ja vastustaja on laenulepingu p-s 13.8 kokku leppinud, et vastav nõusolek peab olema kirjalikus vormis. Samuti ei tõenda ükski kirjalik dokument poolte vahel 27.10.2011 toimunud kohtumise sisu ega seal vastu võetud kokkuleppeid. Isegi juhul kui möönda, et pank on hageja arveldusarvelt maksete debiteerimise jätkamisega avaldanud oma nõustumust 16.06.2010 avaldusele (oferdile) võtta laenulepingust tulenevad korteriühisuse kohustused üle ja/või 27.10.2011 kohtumisel selline kokkulepe saavutati, on leping vorminõude järgimata jätmise tõttu igal juhul tühine (TsÜS § 83 lg 2).
30.Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et tühistamisavalduse esitamise formaalne ja materiaalne eeldus ei ole täidetud. Asjas kogutud tõendite pinnalt ei ole võimalik tuvastatuks lugeda, et hageja oleks 16.06.2010 avaldusest varem kui 25.03.2013 vastustaja menetlusdokumenti kätte saades teadlik olnud. Seega on tühistamisavaldus esitatud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 näidatud tähtaja jooksul. 16.06.2010 avaldus on esitatud olulise eksimuse mõjul TsÜS § 92 lg 3 p 3 tähenduses. Kuivõrd tegelikkuses hagejal ei olnud Pärnu mnt 131 korteriomanikega sõlmitud kokkulepet laenulepingust tulenevate korteriühisuse kohustuste ülevõtmine osas, ei olnud apellant õigustatud esitama 16.06.2010 avaldust.
31.Vastustaja on apellandi arvel alusetult rikastunud. Tuginedes eeltoodule ning tulenevalt asjaolust, et laenuleping, mille alusel apellandi arveldusarvelt makseid debiteeritakse, on sõlmitud korteriühisuse XXXXXX ja AS Swedbank vahel ning valitsejaleping korteriühisuse ja hageja vahel on lõppenud, siis on lõppenud ka apellandi kohustus ja õigus maksta pangale XXXXXX korteriomanike arvel ja eest laenumakseid. Kohus on jätnud analüüsimata ning põhjendamata, mis õiguslikul alusel on vastustaja saanud debiteerida hageja arveldusarvet 01.03.2009 - 16.06.2010 või kuni 27.10.2011. Igal juhul tuleb kostjal hagejalt alusetult debiteeritud summad tagastada. Samuti peab kostja tasuma hagejale kooskõlas VÕS § 1035 lg 3 p-i 2 intressi seaduses sätestatud suuruses. Täiendavalt on apellandil õigus nõuda VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Vastustaja seisukoht
32.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
33.Tsiviilkolleegium, tutvunud kirjalikus menetluses asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
34.Hageja väited selle kohta, et kohus ei ole eristanud korteriühistut ja korteriühisust, on ebaõiged ja asjassepuutumatud. Korteriühisus on korteriomanikud, kelle ühiseid huve esindas hiljem läbirääkimistel hagejaga korteriühistu. Iseenesest õige on hageja seisukoht, et kompromisslepinguga ei ole kokku lepitud laenulepingust tulenevate kohustuste üleminekus hagejale. Korteriomanikud ei käsitlenud end laenusuhte poolena, mistõttu ei tunnistanud nad ka kohustust panga ees, mida oleks pidanud üle andma. Kompromisslepingus on määratletud, mille üle läbirääkimisi peeti, nimelt seoses probleemi lahendamisega, mis on tekkinud asjaolust, et hageja on ilma volituseta ja ilma korteriomanike otsuseta sõlminud laenulepingu Swedbank AS-ga. Kompromisslepingu p-s c on üheselt fikseeritud, et XXXXXX Tallinnas korteriomandite omanikud ei ole heaks kiitnud tehingut laenu võtmiseks summas 1 650 000 Eesti krooni, millest
tulenevalt on laenuleping nr 07-116938-JI tühine ja ei too korteriomandite omanikele kaasa mingeid tagajärgi. Hageja on 15.06.2010 sõlmitud kompromisslepingu allkirjastanud, seega nõustunud lepingus fikseerituga ja sellest tulenevalt enda vastutusega.
35.Maakohus tuvastas õigesti poolte tahte, poolte vahelise kirjavahetuse, kompromisslepingu, tunnistajate ütluste ning hageja poolt tehtud tahtevalduse laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks alusel.
36.Käesoleva vaidluse esemeks ei ole kostja nõusoleku puudumine hageja avaldusele võtta üle laenulepingust nr 07-116938-JI tulenevate kohustuste täitmine selles toodud tingimustel. Kostja jätkas hageja konto debiteerimist. Hoopis hageja soovis maksete tasumist lõpetada ja tühistada oma 16.06.2010 tahteavaldus laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks.
37.Maakohus on õigesti märkinud, et kirjalik lepingudokument annab ammendavalt ja ilma lünkadeta edasi pooltevahelise võlasuhte sisu. Kompromissleping on selles osas üheselt mõistetav ega loo ebaõiget ettekujutust faktilistest asjaoludest, mis annaksid õiguse eksimuse tõttu tahteavaldust tühistada. Menetluskulude jaotus ja selgitus
38.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
39.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Reet Allikvere
Imbi Sidok-Toomsalu
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.