OÜ Võru Kinnisvara hagi Mederex Grupp OÜ vastu võlgnevuse ja viiviste nõudes
Hagi hind
9 942,89 eurot
Pooled ja nende esindajad
Hageja OÜ Võru Kinnisvara, registrikood xxxxxxxx, asukoht Vabaduse 22 Võru linn Võrumaa, esindaja v.adv Karina Lõhmus-Ein, Advokaadibüroo Lillo ja Lõhmus, asukoht Ülikooli 4 Tartu linn 51003 Tartumaa, e-post [email protected]; kostja Mederex Grupp OÜ, registrikood xxxxxxxx, asukoht Fr R Kreutzwaldi 59 Võru linn Võrumaa, seaduslik esindaja juhatuse liige Jaanus Kuklane
Kohtuistungi aeg
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ Võru Kinnisvara hagi Mederex Grupp OÜ vastu.
2.Välja mõista Mederex Grupp OÜ-lt OÜ Võru Kinnisvara kasuks 8 446 (kaheksa tuhat nelisada nelikümmend kuus) eurot ja 39 senti, millest 6 837,32 eurot on põhinõue ja 1 609,07 eurot sissenõutavaks muutunud viivis.
3.Välja mõista Mederex Grupp OÜ-lt OÜ Võru Kinnisvara kasuks viivis 0,06 % päevas põhinõudelt, s.o 6 837,32 eurolt alates 17. aprillist 2013 kuni põhinõude täitmiseni. Viivisenõue kokku koos sissenõutavaks muutunud viivisega (1609,07 eurot) ei tohi ületada põhinõude ( 6837,32 eurot) suurust.
4.Jätta jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna Tartu Maakohtu 02.10.2012 ja 17.04.2013 määrustega hagi tagamise korras kohaldatud abinõud, millega OÜ-l Hawaii
Express, OÜ-l Yangsu ja mistahes kolmandal isikul, kes üürib või kasutab muul õiguslikul alusel Võrus Lembitu 4-M100 korteriomandit (ruume) või asub neid kasutama, keelati täita OÜ-le Mederex Grupp üüri ja muu ruumide kasutamise tasu tasumise kohustust 10 392,89 euro ulatuses ning kohustati OÜ-d Hawaii Express, OÜ-d Yangsu ja mistahes kolmandaid isikuid, kes üürivad või kasutavad muul õiguslikul alusel Võrus Lembitu 4-M100, korteriomandit (ruume) või asuvad neid kasutama, maksma Võrus Lembitu 4-M100 ruumide üüritasu ja muu ruumide kasutamise tasu kohtutäiturile 10 392,89 euro ulatuses. Menetluskulude jaotus OÜ Võru Kinnisvara menetluskulud jätta Mederex Grupp OÜ kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, Tartu Ringkonnakohtule, kusjuures kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
HAGEJA NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED
1.Hagiavalduse ja nõude suurendamise avalduse kohaselt nimetati OÜ Võru Kinnisvara Võrus Lembitu 4 korterelamu korteriomanike 09.07.2007 üldkoosoleku otsusega alates 01.08.2007 viieks aastaks Lembitu 4 elamu valitsejaks. Nimetatud üldkoosoleku otsusega anti hagejale volitus kohtus ja kohtuväliselt esitada oma nimel nõudeid (kaasaarvatud elamu Lembitu 4 kõigi kaasomanike vastu) elamu valitsemisest tulenevate kõigi rahaliste nõuete, sealhulgas halduskulude, teenustasude ja muude valitsemise korraldamisest tulenevate summade, remondiks vajalike summade, vahendatavate teenuste eest tasutavate summade, viiviste, lepingutrahvide ja kõikvõimalike kahjusummade ning ümberarvestustest tulenevate summade sissenõudmiseks (tl 13-14). Korterelamu korteriomanike 25.07.2012 üldkoosoleku otsusega nimetati hageja uuesti viieks aastaks Lembitu 4 elamu valitsejaks. 25.07.2012 üldkoosoleku otsusega anti OÜ-le Võru Kinnisvara samasugused volitused, kui tal olid olnud tulenevalt Võrus Lembitu 4 asuva korterelamu korteriomanike 09.07.2007 üldkoosoleku otsusest (tl 17-19).
2.Lembitu 4 korteriomanike üldkoosoleku 28.06.2011 otsusega kinnitatud 2011. aasta majanduskava kohaselt arvestatakse maja remondifondi perioodil mai kuni september 0,7 eurot ja perioodil oktoober kuni aprill 0,19 eurot iga korteriomandi üldpinna ruutmeetri kohta (tl 15-16). Korteriomanike üldkoosoleku 25.07.2012 otsusega kinnitatud 2012. aasta majanduskava kohaselt arvestatakse maja remondifondi perioodil mai kuni september 0,7 eurot ja perioodil oktoober kuni aprill 0,19 eurot iga korteriomandi üldpinna ruutmeetri kohta (tl 20).
3.Kostja Mederex Grupp OÜ kanti 13.08.2009 Võrus Lembitu 4-100 asuva korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on korteriomandi Lembitu 4-100 reaalosa üldpind 707,8 m2. Alates Lembitu 4-M100 korteriomandi omanikuks saamisest ei ole kostja korteriomanike üldkoosoleku otsuseid täitnud ega tasunud halduskulusid ning remondifondi makseid. Tartu Maakohtu 15.09.2011 otsusega tsiviilasjas 2-10-2011 on hagejalt välja mõistetud võlgnevus perioodi eest august 2009.a. kuni veebruar 2011.a., sissenõutavaks muutunud viivised ja lisanduvad viivised kuni põhinõude täitmiseni. Kostja ei ole 2 (6)
ka 2011. aasta märtsis ja pärast seda tasunud talle hageja poolt esitatud arveid: 31.03.2011 arve nr 5973 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 30.04.2011 arve nr 8367 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 31.05.2011 arve nr 10761 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 30.06.2011 arve nr 13154 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 31.07.2011 arve nr 15545 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 31.08.2011 arve nr 17941 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 30.09.2011 arve nr 20338 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 31.10.2011 arve nr 22734 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 30.11.2011 arve nr 25133 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 31.12.2011 arve nr 27531 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 31.01.2012 arve nr 1159 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 29.02.2012 arve nr 3561 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 31.03.2012 arve nr 5965 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 30.04.2012 arve nr 8367 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 31.05.2012 arve nr 10770 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 30.06.2012 arve nr 13172 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 31.07.2012 arve nr 15568 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 31.08.2012 arve nr 17945 remondifondi eest summas 495,46 eurot (tl 3-10, 21-38). Haginõude suurendamise avalduse kohaselt on lisaks eeltoodule kostjal tasumata ka arved perioodi september 2012 kuni märts 2013 eest kokku summas 1 167,86 eurot: 30.09.2012 arve nr 20324 remondifondi eest summas 495,46 eurot, 31.10.2012 arve nr 22704 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 30.11.2012 arve nr 25084 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 31.12.2012 arve nr 27462 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 31.01.2013 arve nr 1140 remondifondi eest summas 134,48 eurot, 28.02.2013 arve nr 3517 remondifondi eest summas 134,48 eurot (tl 95-97, 100102). Kostja ei ole ühtegi talle esitatud arvet tasunud, mistõttu on kostja võlgnevus 21.03.2013 seisuga kokku 6837,32 eurot.
4.Lembitu 4 korterelamu korteriomanike 09.07.2007 üldkoosoleku protokolli punktist 2.3 tulenevalt otsustas korteriomanike üldkoosolek, et korteriomanikul lasub kohustus tasuda remondifondi ja teisi makseid arvestuskuule järgneva kuu 20. kuupäevaks. Nimetatud kohustuse tasumisega viivitamise korral on viivis tasumata summalt 0,07 % iga maksetähtaega ületava päeva eest. 25.07.2012 üldkoosolek otsustas, et viivis haldus- ja kommunaalkulude tasumisega viivitamise eest on 0,25 %. Kostja ei ole perioodil 2011 märts kuni 2013 märts tasunud korteriomanike üldkoosoleku otsusega ette nähtud makseid. Seega on kostja kohustuste täitmisega viivituses ja tal lasub kohustus tasuda viivituse eest viivist tasumata maksetelt. Hageja on hagiavalduses viivisenõuet vähendanud ja palub kostjalt välja mõista viivis remondifondi maksete tasumisega viivitamise eest viivisemääras 0,06 % päevas. 16.04.2013 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 1 609,07 eurot (tl 39, 99).
5.Neil asjaoludel palub hageja välja mõista Mederex Grupp OÜ-lt OÜ Võru Kinnisvara kasuks võlgnevus summas 6 837,32 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 1 609,07 eurot ja tuginedes TsMS §-le 367 alates 17.04.2013 viivis 0,06 % põhinõudelt summas 6 837,32 eurot iga põhinõude tasumisega viivitatud päeva eest kuni põhinõude lõpliku tasumiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED
6.Kostja on seisukohal, et hagi tema vastu on põhjendamatu ja tõendamata. Korteriomandiseaduse (KOS) § 22 lg 3 kohaselt peab valitseja esitama korteriomanikele pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. Seega peab valitseja kajastama korteriomanikele esitatavas aruandes ka remondifondi vahendite kasutamise või kogumisega seonduvat, kuid hageja ei ole kostjale 3 (6)
esitanud mingeid selgitusi seoses vaidlusaluste remondifondi maksete kasutamise või kogumisega. Seetõttu arvab kostja, et hageja kuritarvitab Lembitu 4 elanike usaldust, kasutades remondifondi kogutavat raha hoopis hageja muude majandustegevuste hüvanguks. Raha kasutamine muuks otstarbeks läheb ka vastuollu KOS § 21 lg-ga 4, mille kohaselt on valitseja kohustuseks säilitada korteriomanike vara muust varast eraldi. Lisaks juhib kostja tähelepanu, et kostja juhatuse liige A. Uibokand viibis ajavahemikus 11.02.2011 kuni 11.02.2012 vahi all (kriminaalasi 1-11-8350). A. Uibokandi suhtes kohaldati suhtluskeeldu, mistõttu oli tal võimatu ühingu tegevust korraldada. Hageja viivise- ja eelkõige kõrvalnõue on seega hea usu põhimõtte vastane (tl 58-60). KOHTU POOLT TUVASTATUD ASJAOLUD JA NENDEST TEHTUD JÄRELDUSED
7.Kohus leiab, et hagi on tõendatud ja kuulub rahuldamisele. Pooled on nõus asja lõpliku lahendamisega TsMS § 403 lg 1 alusel kirjalikus menetluses (tl 88). Tartu Maakohtu 03.09.2013 määrusega määrati asja lahendamine poolte nõusolekul kirjalikus menetluses ja määrati pooltele tähtaeg, mille jooksul on võimalik esitada kohtule avaldusi ja dokumente, 10 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest (tl 152). Hageja on Tartu Maakohtu 03.09.2013 määruse kätte saanud 05.09.2013 (tl 160), kostja 09.10.2013 (tl 163). Pooled ei ole kohtu poolt määratud tähtaja jooksul esitanud kohtule avaldusi ja dokumente.
8.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja oli ajavahemikul märts 2011 kuni märts 2013 Võrus Lembitu 4 asuva korteriomandi M100 omanik, mida kinnitab kinnistusraamatu väljavõte (tl 164165). Lembitu 4 korteriomanike üldkoosoleku 09.07.2007 otsusega nimetati hageja alates 01.08.2007 viieks aastaks Lembitu 4 elamu valitsejaks (tl 13-14). Korterelamu korteriomanike 25.07.2012 üldkoosoleku otsusega nimetati hageja uuesti viieks aastaks Lembitu 4 elamu valitsejaks (tl 17-19). Korteriomanike üldkoosoleku otsustega anti hagejale volitus kohtus ja kohtuväliselt esitada oma nimel nõudeid (kaasaarvatud elamu Lembitu 4 kõigi kaasomanike vastu) elamu valitsemisest tulenevate kõigi rahaliste nõuete, sealhulgas halduskulude, teenustasude ja muude valitsemise korraldamisest tulenevate summade, remondiks vajalike summade, vahendatavate teenuste eest tasutavate summade, viiviste, lepingutrahvide ja kõikvõimalike kahjusummade ning ümberarvestustest tulenevate summade sissenõudmiseks (tl 13, 17).
9.KOS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Vastavalt KOS § 15 lg 1 valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Nimetatud paragrahvi lõige 3 näeb ette, et kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Lembitu 4 korteriomanike üldkoosoleku otsusega kinnitatud 2011. aasta majanduskava punkt kaks kohaselt arvestatakse maja remondifondi perioodil mai – september 0,7 ja perioodil oktoober – aprill 0,19 eurot iga korteriomandi ruutmeetri kohta (tl 15-16). Lembitu 4 25.07.2012 üldkoosoleku protokolli lisa 2 kohaselt arvestatakse samuti maja remondifondi perioodil mai – september 0,7 ja perioodil oktoober – aprill 0,19 eurot iga korteriomandi ruutmeetri kohta (tl 20). KOS § 22 lg 2 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kuulus kostjale alates 13.08.2009 kuni 16.06.2013
4 (6)
5216/16020 mõttelist osa kinnistust Võrus Lembitu 4 ja reaalosa mitteeluruum üldpinnaga 707,8 m2 (tl 164-165). Seega tuli kostjal tasuda makseid remondifondi ajavahemikul oktoober – aprill 134,48 eurot kuus (707,8 x 0,19) ja perioodil mai – september 495,46 eurot kuus (707,8 x 0,7). Kostjale on esitatud arved remondifondi eest ajavahemikus märts 2011 kuni märts 2013 kokku summas 6 837,32 eurot (tl 22-38, 95-102), kostja ei ole menetluse käigus esitanud vastuväiteid arvestuse alusele ja suurusele ning esitanud tõendeid nende tasumise kohta. Eeltoodud tõenditega loeb kohus tõendatuks hageja poolt esitatud võlgnevuse nõude ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus summas 6 837,32 eurot. Kohus leiab, et remondifondi maksete suurused ja maksmise põhimõtted on kehtestatud Lembitu 4 korteriomanike üldkoosoleku otsustega, mida ei ole vaidlustatud, mistõttu on need otsused kostjale täitmiseks kohustuslikud ning kostjal korteriomanikuna ei ole õigust keelduda KOS § 8 lg 4 kohaselt üldkoosoleku poolt vastu võetud ja kõiki korteriomanikke puudutavate kohustuste täitmisest. Kostja seisukoht, nagu ei oleks hageja täitnud KOS § 22 lg-st 3 ja KOS § 21 lg-st 4 tulenevaid kohustusi, s.o pärast kalendriaasta lõppemist esitada korteriomanikele aruanne, milles kajastatakse mh majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ning säilitada korteriomanike vara muust varast eraldi, ei kuulu käesoleva hagi alusesse. Samas nähtub, et Lembitu 4 asuva elamu korteriomanike 28.juuni 2011.a. üldkoosolekul on kinnitatud valitseja aruanne 2010.a. majandustegevuse ja majanduskava täitmise kohta ning kinnitatud 2011.a. majanduskava (tl 15-16), 11.juuli 2012.a. üldkoosolekul on arutatud valitseja aruannet 2011.a. majandustegevuse kohta ja kinnitatud 2012.a. majanduskava (tl 17-20, 81). Käesolevas hagiavalduses esitatud nõue põhineb korteriomanike üldkoosolekute otsustel, mida kostja ei ole täitnud, mistõttu kohus jättis rahuldamata kostja mitteasjakohase taotluse hagejalt välja nõuda valitseja 2009.-2011.a. aruannetes ja kostja 01.04.2013 taotluses loetletud dokumendid ja valitseja või temaga seotud isikute pangakontoväljavõtted, mis seonduvad Võrus Lembitu 4 remondifondi haldamisega alates 2009.a. (tl 149-150). Käesolevas asjas on valitseja esitanud hagi Võrus Lembitu 4 asuvate korteriomanike nimel (kooskõlas Riigikohtu seisukohaga tsiviilasjas nr 3-2-1132-05). Samuti ei ole kostja kohtule teatanud hageja vastu tasaarvestuse avalduse esitamisest.
10.Lembitu 4 korteriomanike 09.07.2007 üldkoosoleku protokolli punktist 2.3. nähtuvalt (tl 14) otsustas korteriomanike üldkoosolek, et korteriomanikul lasub kohustus tasuda remondifondi ja teisi makseid arvestuskuule järgneva kuu 20. kuupäevaks, nimetatud kohustuse tasumisega viivitamise korral on viivis tasumata summalt 0,07 % iga maksetähtaega ületava päeva eest. 25.07.2012 üldkoosoleku otsuse punktist 4.9 nähtub, et viivis haldus- ja kommunaalkulude tasumisega viivitamise eest on 0,25 % tasumata summalt iga maksetähtaega ületava päeva kohta (tl 18). Viiviste tasumise kohustus mitteõigeaegsel tasumisel, on fikseeritud ka hageja poolt kostjale esitatud arvetel (tl 22-38, 95-102). Hageja nõuab kostjalt viiviste tasumist 0,06 % päevas perioodil märts 2011 kuni september 2012 tekkinud võlgnevuselt 1 521,30 eurot (seisuga 16.04.2013) ja perioodil oktoober 2012 kuni märts 2013 tekkinud võlgnevuselt 87,77 eurot, kokku 1 609,07 eurot. Hageja on esitanud viiviste arvestused (tl 39, 99). Kostja lepinguline esindaja on kohtuistungil avaldanud, et ta on nõus arvutusega, mis on hagiavalduses esitatud ja nõustub ka nõude alusega (tl 87). Samas on kostja vastuses hagiavaldusele väljendanud seisukohta, et kuivõrd OÜ juhatuse liige A. Uibokand viibis ajavahemikul 11.02.2011 kuni 11.02.2012 vahi alla ja tema suhtes kohaldati suhtluskeeldu, on viivisenõue hea usu põhimõtte vastane (tl 59). Kohus nõustub hagejaga, et äriühingu juhatuse 5 (6)
liikme vahi all viibimine ei vabasta äriühingut oma kohustuste täitmisest ja ei välista võlausaldajatel oma õiguste teostamist äriühingu suhtes. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-137-10). Käesoleval juhul ei ole tegu hagejapoolse võimaliku õiguste kuritarvitamisega. Kostjal on üldkoosoleku otsusest tulenev kohustus tasuda makseid remondifondi ja kohustuse rikkumisel tasuda viivist. Kostja on kohustusest teadlik, kuid on järjekindlalt jätnud kohustuse täitmata. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis summas 1 609,07 eurot ja tulenevalt TsMS §-st 367 alates 17.04.2013 viivis 0,06 % põhinõudelt summas 6 837,32 eurot iga põhinõude tasumisega viivitatud päeva eest kuni põhinõude lõpliku tasumiseni. Kohtupraktikast lähtudes peab kohus otstarbekaks piirata väljamõistetava viivise suurust põhivõlgnevuse suurusega.
11.Neil asjaoludel kohus leiab, et kostja keeldumine korteriomanike üldkoosolekutel vastuvõetud otsuste alusel oma kohustuste täitmisest, on õigusvastane. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 6 837,32 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 1 609,07 eurot, viivis 0,06% põhinõudelt (6 837,32 eurolt) päevas alates 17.04.2013 kuni põhinõude täitmiseni. Viivisenõue kokku koos sissenõutavaks muutunud viivisega (1609,07 eurot) ei tohi ületada põhinõude ( 6837,32 eurot) suurust.
12.TsMS § 445 lg 2 kohaselt, kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi tagamiselt ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Kohus leiab, et kuna hageja ei ole taotlenud hagi tagamise abinõu tühistamist, tuleb TsMS § 445 lg 2 alusel jätta jõusse käesoleva kohtulahendi täitmist tagava abinõuna Tartu Maakohtu 02.10.2012 ja 17.04.2013 määrustega hagi tagamise korras kohaldatud abinõud, millega OÜ-l Hawaii Express, OÜ-l Yangsu ja mistahes kolmandal isikul, kes üürib või kasutab muul õiguslikul alusel Võrus Lembitu 4-M100 korteriomandit (ruume) või asub neid kasutama, keelati täita OÜ-le Mederex Grupp üüri ja muu ruumide kasutamise tasu tasumise kohustust 10 392,89 euro ulatuses ning kohustati OÜ-d Hawaii Express, OÜ-d Yangsu ja mistahes kolmandaid isikuid, kes üürivad või kasutavad muul õiguslikul alusel Võrus Lembitu 4-M100, korteriomandit (ruume) või asuvad neid kasutama, maksma Võrus Lembitu 4-M100 ruumide üüritasu ja muu ruumide kasutamise tasu kohtutäiturile 10 392,89 euro ulatuses.
MENETLUSKULUD
13.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Roomet Sõnna Kohtunik
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.