Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

ASJAOLUD

1.Heidi Paulson (hageja) esitas Tartu Maakohtule hagi KÜ Ruusa 5 (kostja) (asukohaga Ruusa küla Räpina vald Põlva maakond) vastu korteriühistu 16. septembri 2009 üldkoosoleku otsuse tühistamiseks osas, mis puudutab üldisest küttesüsteemist lahkunud korterite X ja XXX omanikule 20% tasu määramist kütte ühisosa tarbimise eest. Hagiavalduses esitatud põhjenduste kohaselt tegi KÜ Ruusa 5 ühistu juhatus 16.09.2009 toimunud

üldkoosolekul ettepaneku kehtestada üldisest küttesüsteemist väljas olevatele korteritele kütte eest tasumisel osalusmäär 20%. Antud ettepaneku tegemisel tugines KÜ Ruusa 5 juhatus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud tööle „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“ (edaspidi uuring), mille kohaselt lahtiühendatud korteri osalusmäär ühises küttes on ligikaudselt 25-30% ning protsendimäär otsustatakse korteriühistu üldkoosolekul. Üldkoosolekul otsustati kehtestada üldisest küttesüsteemist lahkunud korterite omanikele 20% tasu soojusenergia tarbimise eest kuni eksperdi hinnangu saamiseni. Hagejale kuuluvates korterites XXX ja XXX teostati 2002 küttesüsteemi ümberehitus. Viidatud uuringus tugineti korteri osalusmäära arvutamisel järgmistele teguritele: 1) korterit läbivad püstikud ja vannitoas olev käterätikuivati (selles olev soe vesi); 2) üldruumide (kelder, trepikoda) küte; 3) nn naabriküte, mis võib lisanduda olukorras, kus üldisest küttesüsteemist lahkunud korterit ei köeta normaalse sisetemperatuurini ja korter saab osaliselt soojust naaberkorteritest vaheseinte ja vahelagede kaudu. Hagejale kuuluvates korterites ühiskütte püstikud ja käterätikuivatid puuduvad. Majas üldiselt puudub ka soe vesi. Keldrit kütab hageja ise, see ei osale ühisküttes, samuti puuduvad radiaatorid ühistrepikojas. Hagejale kuuluvate korterite näol on tegemist nn otsakorteritega ja vahelagede kaudu soojuse eraldumine on välistatud. Samuti on ebatõenäoline, et korterisse eralduks soojust vaheseinte kaudu, sest hagejale kuuluva teisel korrusel asuva korteri vahesein on muudetud tule- ja soojakindlaks, kuna seal asub saun. Uuringu kohaselt on sooja kandumine vaheseinte kaudu võimalik siis, kui ühte korterit ei köeta normaalse temperatuurini, kuid hagejale kuuluvates korteris on sisetemperatuur tõenäoliselt kõrgem kui kõrval asuvates ühisküttes osalevates korterites. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-st 1 tuleneb, et kaasomanikud kannavad maksud ja kulud ühiselt ning iga kaasomanik saab ka kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva osaga. Seega, kui hageja peab tasuma 20% kütte ühisosa tarbimise eest, siis peaks ta vastu saama ka 20% ulatuses soojusenergiat. Kuna hageja ühisküttest saadavat soojusenergiat ei tarbi, siis puudub alus temalt vastava osa tasumist nõuda. Kehtestatud tasu 20% ühisküttest tarbitud soojusenergia eest ebaproportsionaalne ega vasta soojusenergia tegelikule tarbimisele.

protsendi osas vastu võtnud, kohustub juhatus arvestama kõikidele ühistu liikmetele küttearved samadel alustel ehk vastavalt reaalosa suurusele. KÜ Ruusa 5 põhikirja p 3.2. kohaselt kohustuvad ühistu liikmed täitma üldkoosoleku otsuseid ning tasuma sihtotstarbelisi makseid. Hageja on kaugküttest eraldunud ebaseaduslikult ning tal ei ole kõikide korteriomanike kirjalikke nõusolekuid kaugküttest eraldumiseks. Hagejal puudub õigus nõuda korteriühistu kui mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hageja on jätnud tähelepanuta, et MTÜS § 24 lg 3 kohaselt mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Kuna hageja on osalenud üldkoosolekul ja ei ole vastuväidet esitanud, siis on hageja minetanud õiguse pöörduda kohtusse 16.09.2009 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes. 30.11.2009 toimus hageja taotlusel kokku kutsutud korteriühistu erakorraline üldkoosolek, mille päevakorras oli muuhulgas kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korra muutumine. Nimetatud üldkoosolekul uut küttekulu arvestamise protsenti kaugküttest eraldunutele ei otsustatud, seega on korteriühistu liikmed üldkoosolekul teistkordselt nõustunud 16.09.2009 üldkoosoleku otsusega kinnitatud küttekulude arvestamise korraga. 30.11.2009 üldkoosoleku otsust hageja vaidlustanud ei ole.

MAAKOHTU LAHEND

otsust, millega seoses muutus 16.09.2009 otsuse kommunaalmaksete korteri omanike vahel jaotamise korra muutmise kohta ajutine iseloom kestvaks. Hageja on toetunud vaidlustatava otsuse vastuolule hea usu põhimõttega, arvestades, et korteriühistu on määranud hageja poolt kütte eest tasumise ulatuses, mis on selgelt ebaproportsionaalne võrreldes tegelikult tarbitava energiahulgaga. Seega ei ole hageja osundanud vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse vastuolule seaduse või korteriühistu põhikirjaga. KÜS § 4 lg 2 kohaselt peab korteriühistu põhikirjas olema sätestatud korteriühistu mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Põhikirjas peavad olema märgitud konkreetsed kulutused, mille jaotamisel kaldutakse kõrvale pinnapõhisest arvestusest. KÜ Ruusa 5 põhikirja p 3.2.6 sätestab, et majandamiskulude katteks maksete suuruse ja tasumise tähtaegade kindlaksmääramisel lähtutakse üldkoosoleku poolt kehtestatud kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korrast. Kuigi nimetatud korda ei ole kohtule esitatud, siis arvestades, et korteriühistu põhikirjaga on antud vastava korra kehtestamine ühistu liikmete pädevusse ning vaidlustatud üldkoosoleku otsus on tehtud kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korra muutmiseks, ei ole kohtu hinnangul antud otsuse tegemisel mindud vastuollu ei seaduse ega ühistu põhikirjaga. Küttekulude arvestamisel elamu üldisest küttesüsteemist eraldunud korteritele ei ole kaldutud kõrvale pinnapõhisest arvestusest, vaid on otsustatud kütte eest tasumine vähendatud ulatuses arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Hea usu põhimõte on sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-s 1, mille kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 2 alusel ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-137-10 selgitanud, et hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Hageja on taotlenud ekspertiisi määramist, eesmärgiga teha kindlaks hagejale kuuluvates korterites ühisküttest soojusenergia tarbimise tegelik hulk. Kohus ei määranud ekspertiisi, kuna kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, et KÜ Ruusa 5 teised korteriomanikud tasuvad soojusenergia eest vastavalt tarbitud soojusenergia hulgale. Kostja on võtnud hageja osaluse määramisel KÜ Ruusa 5 küttekulude tasumisest aluseks Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud uuringu. Hageja ei ole nimetatud uuringu aluseks võtmisele vastuväiteid esitanud ning on just sellele toetudes väitnud, et tema korterite puhul ei esine selliseid ühisküttevõrgust soojusenergia saamise võimalusi, mis on uuringus arvesse võetud (korterit läbivate püstikute soojuseraldus, üldkasutatavate ruumide küte, soojuse eraldumine käterätikuivatite ja naaberkorterite kaudu). Uuringu lisas 2 antud üldistuses ei ole arvesse võetud korteri asendit ja kortereid läbivaid püstikuid eeldusel, et need on isoleeritud. Arvestatud on hoone kogusoojakadu, soojakadusid trepikodadest ning teistest üldistest ruumidest ja küttesüsteemi magistraaltorustike soojakadusid. Selliselt arvestatuna on korteri poolt katta tulevaks seniseks soojusvõimsuseks korteri lahkumisel üldisest küttesüsteemist 34%. Kohus leidis, et hageja kui korteriomandi mõtteliste osade kaasomanik peab soojakao kulude kandmisega arvestama vaatamata sellele, et ta ei kasuta ühisest küttevõrgust saadavat soojusenergiat oma korteriomandite reaalosade kütmiseks. Seega ei saa KÜ Ruusa 5 poolt ühisest küttevõrgust eraldunud korteritele määratud kütteenergia tasumise osakaalu 20% nende korterite pinna järgi tasumisele kuuluvast summast pidada ebaproportsionaalseks ja vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja puudub alus korteriühistu Ruusa 5 16.09.2009 üldkoosoleku vastava otsuse tühistamiseks. Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel täielikult hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

omandis on kaugkütteradiaatorid või mitte (Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilasjad nr 2-10-16537, 2-05-3291/32, 2-07-41997/20).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.