Tartu Maakohus
Kohtunik
Epp Tombak
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
06.mai 2013.a. Põlva kohtumaja, Võru tn.12, Põlva
Tsiviilasja number
2-09-68260
Tsiviilasi
hagi xxxxxxxxxx vastu korteriühistu 16.09.2009 üldkoosoleku otsuse osaliseks tühistamiseks
Tsiviilasja hind
1597,79 eurot (25 000 krooni)
Menetlusosalised ja nende
Hageja: H. P. – isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Lepinguline esindaja – Kaspar Lind – Advokaadibüroo Casus, registrikood 11329281, asukoht Tartu mnt 16 Tallinn 10117 e-post: [email protected] Kostja: xxxxxxxxxx - registrikood 80006726, asukoht Ruusa küla Räpina vald Põlva maakond e-post:[email protected]; [email protected]
esindajad
Kirjalik menetlus
Hageja nõue ja selle põhjendused Hageja taotleb kohtule esitatud hagiavalduses xxxxxxxxxx 16.09.2009 toimunud üldkoosoleku otsuse tühistamist osas, mis puudutab üldisest küttesüsteemist lahkunud korterite 14 ja 16 omanikule 20% tasu määramist kütte ühisosa tarbimise eest. Hageja hinnangul on kehtestatud tasu määr ebaproportsionaalne võrreldes tegeliku ühisküttest tarbitud osaga. 16.09.2009 toimunud xxxxxxxxxx üldkoosolekul tegi ühistu juhatus ettepaneku kehtestada üldisest küttesüsteemist väljasolevatele korteritele kütte eest tasumisel osalusmäär 20%. Antud ettepaneku tegemisel tugines xxxxxxxxxx juhatus Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud tööle „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“ (edaspidi uuring), mille kohaselt lahtiühendatud korteri osalusmäär ühises küttes on ligikaudselt 25-30% ning protsendimäär otsustatakse KÜ üldkoosolekul. Üldkoosolekul otsustati kehtestada üldisest küttesüsteemist lahkunud korterite omanikele 20% tasu soojusenergia tarbimise eest kuni eksperdipoolse hinnangu saamiseni. Hagejale kuuluvad korterid 14 ja 16, millistes on teostatud 2002.aastal küttesüsteemi ümberehitus. Viidatud uuringus, mis puudutab küttekulude jaotamist, on välja toodud konkreetsed alused, millele tuginedes uurimisrühm jõudis 25-30 %-ni. Sellisteks alusteks olid 1) korterit läbivad püstikud ja vannitoas olev käterätikuivati (selles olev soe vesi); 2) üldruumide (kelder, trepikoda) küte; 3) nn. naabriküte , mis võib lisanduda olukorras, kus üldisest küttesüsteemist lahkunud korterit ei köeta normaalse sisetemperatuurini ja korter saab osaliselt soojust naaberkorteritest vaheseinte ja vahelagede kaudu. Hagejale kuuluvates korterites ei ole ühiskütte püstikuid ning nende kaudu ei eraldu korterisse sooja. Samuti puudub käterätikuivati, majas üldiselt puudub ka soe vesi, mille kaudu soojus käterätikuivatisse ning sealt edasi korterisse pääseks. Keldrit kütab hageja ise, see ei osale ühisküttes, samuti puuduvad radiaatorid ühistrepikojas. Hagejale kuuluvate korterite näol on tegemist nn otsakorteritega, milliste 3 seina moodustavad välisseina, neljandast seinast teatud osa külgneb välistrepikojaga, millises puudub ühisküte ning teatud osa kõrval asuvate kahe korteriga. Vahelagede kaudu soojuse eraldumine on välistatud, sest hagejale kuuluva korteri peal rohkem kortereid ei asu. Samuti on ebatõenäoline, et korterisse eralduks soojust vaheseinte kaudu, sest hagejale kuuluva teisel korrusel asuva korteri vahesein on muudetud tule- ja soojakindlaks, kuna seal asub saun. Uuringu kohaselt on sooja kandumine vaheseinte kaudu võimalik siis, kui ühte korterit ei köeta normaalse temperatuurini, kuid hagejale kuuluvates korteris on sisetemperatuur tõenäoliselt kõrgem kui kõrval asuvates ühisküttes osalevates korterites. Kuna keldris asub katlaruum, siis on keldris asuvad seinad muudetud tulekindlaks, mis välistab ka nende vaheseinte kaudu soojuse edasikandumise. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Antud sättest nähtub, et kaasomanikud kannavad maksud ja kulud ühiselt ning iga kaasomanik saab ka kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva osaga. Seega kui hageja peab tasuma 20% kütte ühisosa tarbimise eest, siis peaks ta vastu saama ka 20% ulatuses soojusenergiat. Analüüsides eelpool välja toodud kolme alust, mis peaks
moodustama vastava protsendi, leiab hageja, et ta ühisküttest saadavat soojusenergiat ei tarbi, mistõttu ei ole alust temalt nõuda ka vastava osa tasumist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Antud sättest tuleneb, et keldri kui kaasomandi mõttelise osa kütmise kulud peaks iga korteriomanik tasuma võrdeliselt talle kuuluva osaga. Keldrit kütab hageja ise, keldris asub katlaruum, mistõttu seinad on kindlustatud tulekindla vaheseinaga ja kõrval asuvatest keldritest sinna soojust ei eraldu, seega võib öelda, et hageja kannabki kaasomandi temale kuuluva osa küttekulud ise. Eeltoodust lähtuvalt võib väita, et kehtestatud tasu 20% ühisküttest tarbitud soojusenergia eest on ebaproportsionaalne ja ei vasta soojusenergia tegelikule tarbimisele. Neil asjaoludel taotleb hageja xxxxxxxxxx 16.09.2009.a. üldkoosoleku otsuse tühistamist osas, mis puudutab üldisest küttesüsteemist lahkunud korterite 14 ja 16 omanikele 20 % tasu määramist kütte ühisosa tarbimise eest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Vastuses hagiavaldusele (tl.70 -73) leiab kostja, et hageja on omavoliliselt eraldunud kaugküttesüsteemist ning rikkunud elamus, kus ta omab korteriomandeid, ebaseaduslikult kaasomandi osa. KOS § 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kaasomandi esemeks on korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kaasomandi kasutuskorda reguleerib KOS § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Kõigi mõtteliste osadega seonduvate muutmiste osas peab muutmist sooviv korteriomandi omanik taotlema kõikide korteriomandi omanike nõusolekut. Teatud süsteemide muutmisel (küttesüsteem jne) kohustub eraldumist sooviv korteriomandi omanik tellima projekti, taotlema ehitusloa, taotlema kirjalikult kõikide korteriomandi omanike nõusoleku muutmiste tegemiseks. Kõik mõttelise osa muutmisega seonduvad kulutused kohustub kandma see korteriomandi omanik, kes mõttelise osa muutmist soovib. Kohtupraktikas (Tallinna Ringkonnakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-07-41997) on väljendatud seisukohta, et küttekulude protsendi määramisel puudub korteriühistu liikmetel kohustus otsustada väiksema protsendi määramiseks. Kui üldkoosolek ei ole mingisugust otsust protsendi osas vastu võtnud, kohustub juhatus arvestama kõikidele ühistu liikmetele küttearved samadel alustel ehk vastavalt reaalosa suurusele. Korteriühistu Ruusa 5 põhikirja punkti 3.2. kohaselt kohustuvad ühistu liikmed täitma üldkoosoleku otsuseid ning tasuma sihtotstarbelisi makseid. Üldkoosolek määrab majandamiskulude arvestamise ja ostetud teenuste eest tasumise korra. Arvestades, et hageja on vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku otsuse, millega määrati kaugküttest eraldunud korteritele kütte eest tasumise protsent erinevalt teistest omanikest, jääb kostjale arusaamatuks hageja tegelik soov küttekulude protsendi määramise osas. Kostja leiab, et korteriühistu liikmed tulid hagejale teistest madalama protsendi määramisel vastu, sest mingisugust kohustust madalama protsendi määramiseks ei ole. Juhul, kui hageja jääb oma nõude juurde
ning leiab, et temale määratud teisest oluliselt madalam kütteprotsent on ebaõiglane, peab korteriühistu oma tegevuses lähtuma korteriühistuseadusest ning proportsionaalsuse põhimõttest ning arvestama kõikidele korteriühistu liikmetele küttekulusid ühe tariifi alusel ehk kõik liikmed peavad sõltumata asjaolust, kas neil on korteris kaugküte või mitte, kandma küttekuludest 100 %. Oluline on ka asjaolu, et hageja on kaugküttest eraldunud ebaseaduslikult ning tal ei ole kõikide korteriomanike kirjalikke nõusolekuid kaugküttest eraldumiseks. Hageja ei ole tellinud küttesüsteemi tasakaalustamist peale kaugküttest eraldumist ega ka kaugkütte ehk keskküttesüsteemi projekti tehtud muudatuste osas. Kostja toetub oma vastuses hagile ka asjaolule, et hagejal puudub õigus nõuda korteriühistu kui mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hageja on jätnud tähelepanuta, et MTÜS § 24 lg 3 kohaselt saab nõuda üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Hageja on esitanud hagiavalduse lisana 16.09.2009 üldkoosoleku protokolli, millest nähtub, et hageja on osalenud üldkoosolekul. Ühegi üldkoosolekul vastuvõetud otsuse osas ei ole hageja palunud protokollida temapoolset vastuväidet ja seda põhjusel, et hageja ei esitanud terve koosoleku vältel omapoolseid vastuväited ühegi vastuvõetud otsuse osas. Seega on hageja minetanud õiguse pöörduda kohtusse 16.09.2009 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes. 30.11.2009 toimus hageja taotlusel kokku kutsutud korteriühistu erakorraline üldkoosolek, mille päevakorras oli muuhulgas kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korra muutumine (küttesüsteemist väljasolevate korterite eest tasumisele kuuluva küttekulu määramine). Nimetatud üldkoosolekul uut küttekulu arvestamise protsenti kaugküttest eraldunutele ei otsustatud, seega on korteriühistu liikmed üldkoosolekul teistkordselt nõustunud 16.09.2009 üldkoosoleku otsusega kinnitatud küttekulude arvestamise korraga. 30.11.2009 üldkoosoleku otsust hageja vaidlustanud ei ole. Hageja täiendavad seisukohad Hageja ei nõustu kostja vastuses esitatud asjaoluga, et hageja on omavoliliselt eraldunud kaugküttesüsteemist ja rikkunud ebaseaduslikult kaasomandi osa (tl.82). Hageja omandas korteriomandi 18.03.2008. a, kuid ümberehitustööd on tehtud hageja andmetel juba 2002. a Nimetatud asjaolu esiletoomine ei ole ka asjakohane, sest selles küsimuses ei toimu vaidlust. Kostja ei ole vaidlustanud hagiavalduses toodud asjaolusid käterätikuivatite kaudu sooja mitteeraldumise ning üldruumide mittekütmise kohta. Kostja järeldus, et hagejale oleks võimalik üldkoosoleku otsuse alusel panna küttekulude eest tasumise kohustus 100 % ulatuses tema reaalosa pindalale vastavalt ulatuses on ebamõistlik ja ei ole kooskõlas korteriomandi ja kaasomandi olemusega (KOS § 13 lg 1, AÕS § 75 lg 1).
Kostja toetumine MTÜS § 24 lg 3 sätetele selles, et hageja saaks üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda vaid juhul, kui ta on esitanud sellele vastuväite, on põhjendamatu. Käesoleval juhul tuleb lähtuda korteriomandiseadusest kui eriseadusest ning hageja poolt viidatud mittetulundusühingute seaduse sätted ei ole kohaldatavad. Samas ei ole vaidlust selles, et hageja hääletas vaidlustatava otsuse vastu. Samuti on põhjendamatu kostja väide, et hageja oleks pidanud vaidlustama ka 30.11.2009. a koosoleku otsuse. Nimetatud otsusega ei muudetud varasemat otsust ning seetõttu on asjakohane vaidlustada just varasemat, s.o 16.09.2009. a otsust. Hageja on teinud seda tähtaegselt. Pärast kirjaliku menetluse määramist on hageja esitanud kohtu poolt määratud tähtajaks kohtule veelkord oma seisukohad (tl.89-90). Hageja on esile toonud, et korteriühistu Ruusa 5 põhikirja p 3.2.6 järgi kohustub ühistu liige tasuma regulaarselt üks kord kuus makseid keskkütte, vee, kanalisatsiooni, prügiveo ja üldelektri eest. Maksete suuruse ja tasumise tähtaegade kindlaksmääramisel lähtutakse üldkoosoleku poolt kehtestatud kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korrast. Enne 16.09.2009.a arvestati kommunaalteenuste (vesi, kanalisatsioon ja küte) eest tasu proportsionaalselt vastavalt tarbitud teenuse hulgale. 16.09.2009.a toimunud xxxxxxxxxx üldkoosolekul otsustati, et üldisest küttesüsteemist lahkunud korteriomanik katab kuni eksperdihinnangu saamiseni üldkasutatavate ruumide küttekuludest 20 % soojusenergia maksumusest, mida ta maksaks juhul, kui ta endiselt oleks ühtses küttesüsteemis. Hageja hääletas sellele muudatusele vastu. Hageja kütab talle kuuluvaid kortereid enda lokaalse keskküttesüsteemiga ja keldris on ainult tema küttesüsteemi kuuluvad torud (nn püstak on läbivalt hageja küttesüsteemis), üldise küttesüsteemi torusid korteris ei esine. Kõrvalolevate korteritega ühised seinad on soojustatud ja kaetud fooliumiga, kuna tegemist on kas vannitoa või sauna seintega, mis on hüdroisolatsiooni tõttu täiendavalt isoleeritud, mistõttu ka naaberkorteritest ei saa hageja korterisse soojust eralduda. Kuigi 16.09.2009. a üldkoosoleku otsuse p-ga 3 otsustati paigaldada elamu kolmandasse ja neljandasse väliskoridori radiaatorid, siis seni seda tehtud ei ole. Neil asjaoludel puuduvad alused nõuda hagejalt kütte eest tasumist 16.09.2009 toimunud üldkoosolekul otsustatud suuruses. Seega üldkoosoleku otsuse kohaselt läbi viidud küttekulude tasumise korra muutmise tulemusena peaks hageja tasuma korteriühistule 20 % tema korteriomandi pindalale vastavast küttekulust, saamata sellest mitte mingisugust kasu. Kostja ei ole seni ekspertiisi tarbitava soojusenergia osas teostanud ning hageja poolt soojusenergia eest tasutav määr on määratud suvaliselt. Hagejale ei ole arusaadav, millel põhineb kostja poolt määratud ühisküttes osalemise osa suurus, kuna puuduvad otsuse aluseks oleva uurimuse või analüüsi (Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel Eesti Jõujaamade ja Kaugkütteühingu poolt moodustatud kollektiiv analüüs) järgi mõju avaldavad tegurid (koridoriküte, keldris küttetorud keldris, korterit läbivad küttetorud, vannitoas paiknev küttetoru ning soojuse eraldumine naaberkorteritest). Hageja on seetõttu seisukohal, et kehtestatud tasu on ebaproportsionaalne ja ei vasta soojusenergia tegelikule tarbimisele. Eelpoolviidatud analüüsile toetumine ei ole põhjendatud, kuna tegemist on eelkõige soovitusliku materjaliga, mis konkreetsel juhul ei pruugi anda ligilähedaseltki õigeid andmeid ühisküttes osalemise % kohta. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused Kohus lahendab tsiviilasja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 sätteid kohaldades kirjalikus menetluses. Kohus on seisukohal, et hageja poolt esitatud asjaolud ja nende alusel kohaldamisele kuuluvad õigusnormid ei võimalda hagi rahuldada.
TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 230 lõikest 2 tulenevalt esitavad tõendeid menetlusosalised. Tulenevalt AÕS §-st 75 lg 1 kannab kaasomanik ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi vastavalt temale kuuluva osa suurusele. AÕS sätteid kohaldatakse korteriomanike suhtes niivõrd, kui korteriomandi seadusest (KOS) ei tulene teisiti. KOS § 8 lg 1 sätestab, et , kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse (KÜS) nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates KÜS järgi. Kaasomandi eseme valitsemise suhtes kohaldatakse KOS sätteid niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus KÜS-iga. Vastavalt KOS § 13 lg 1 tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KÜS § 4 lg 2 kohaselt sätestatakse korteriühistu põhikirjas lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Tulenevalt KÜS § 151 lg 1 on majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. H. P. on kinnistusraamatu elektroonilise registriosa väljatrükkidest (tl.11-12) nähtuvalt Ruusa külas Ruusa korterelamus nr.5 asuvate korteriomandite, registriosa nr. 2299938, mille reaalosa moodustab eluruum nr. 14 ja 2300138, mille reaalosa moodustab eluruum nr. 16 omanik. xxxxxxxxxx põhikirja (tl.13-18) p.3.2.6 sätestab korteriühistu liikme kohustuse tasuda regulaarselt üks kord kuus makseid muuhulgas keskkütte eest. Maksete suuruse ja tasumise tähtaegade kindlaksmääramisel lähtutakse üldkoosoleku poolt kehtestatud kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korrast. xxxxxxxxxx erakorralisel üldkoosolekul (protokoll tl.19-23), mis oli kokku kutsutud korteriühistu liikme H. P. taotlusel, oli päevakorras kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korra muutmine (küttesüsteemist väljasolevate korterite eest tasumisele kuuluva küttekulu määramine). Koosolekul hääletati ettepanekut teha korteriühistu juhatusele ülesandeks tellida eksperthinnang hiljemalt 2010.a. mai lõpuks üldisest küttesüsteemist lahkunud korterite osa suuruse määramiseks küttekuludest üldkasutatavate ruumide küttevajaduse katmisel ning kuni eksperthinnangu saamiseni maksaksid üldisest küttesüsteemist lahkunud korterid küttekuludest 0 %. Koosolek otsustas eksperthinnagut mitte tellida ning sellest tulenevalt maksavad üldisest küttesüsteemist lahkunud korterid 20 % üldkasutatavate ruumide küttevajadusest. Üldkasutatavate ruumide küttevajadusena 20 % tasumise kohustus soojusenergia maksumusest, mida üldisest küttesüsteemist lahkunud korteri omanik maksaks juhul, kui ta oleks endiselt ühises küttesüsteemis, on otsustatud Ruusa 5 korteriühistu 16.09.2009.a. üldkoosolekul (protokoll t.24-27).
Üldkoosoleku protokolli kohaselt on otsuse tegemisel aluseks võetud, et vastavalt kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korrale määratakse küttesüsteemist väljasolevate korterite eest makstav küttekulu osa ühistu üldkoosoleku otsuse alusel. Üldisest küttesüsteemist lahkunud korterid peavad katma rahaliselt oma osa üldruumide (kelder, trepikoja) küttest, samuti tasuma korterit läbivate püstakutorude soojuseralduse eest. Tuginedes Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud tööle „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“ (tl.28-67) ei tohiks lahtiühendatud korteri omaniku osalusmäär jääda alla 25%-30% lähtudes tema poolt enne lahtiühendamist makstud küttearvest, olles reeglina siiski kõrgem. Täpse osalusmäära kindlaksmääramiseks on vajalik tellida pädevalt eksperdilt hinnang (tl 25). KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. H. P. on pöördunud hagiga kohtu poole 15.12.2009.a., seega kolme kuu jooksul pärast korteriühistu üldkoosoleku otsuse tegemist, millega kehtestati kuni eksperdi hinnangu saamiseni küttekulude kandmise kohustus üldisest küttesüsteemist lahkunud korteritele 20 % ulatuses neist kuludest, mida nad oleksid pidanud tasuma, kui nad oleksid jätkuvalt üldises küttesüsteemis. Kostja viide MTÜS § 24 lg 3 , mille kohaselt on üldkoosoleku otsuse vaidlustamise eelduseks vastuväite protokollimine otsusele, ei ole asjakohane, kuna KÜS § 13 sätestab korteriühistu liikme poolt korteriühistu otsuste vaidlustamise ilma eelneva vastuväite protokollimiseta. Kohtu hinnangul on ainetu kostja vastuväide hagile, et H. P. oleks pidanud vaidlustama 30.11.2009.a. üldkoosoleku otsuse, millega otsustati mitte tellida eksperthinnangut ja jäeti muutmata 16.09.2009.a. üldkoosoleku otsus 20 % küttekuludest tasumise kohta üldisest küttesüsteemist eraldunud korteritele. Kuigi ka nimetatud otsus võib olla hageja õigus rikkuv, siis kuivõrd sellega jäeti osaliselt muutmata 16.09.2009.a. üldkoosoleku otsus, sai hageja õiguste väidetav rikkumine alguse siiski varasemast otsusest. Käesolevas asjas ei ole vaidluse all asjaolud, et hagejale kuulub Ruusa 5 asuvas kortermajas kaks korteriomandit, mis on eraldunud üldisest küttesüsteemist. Nimetatud korterelamus on moodustatud korteriühistu (xxxxxxxxxx), mille üldkoosolek on 16.09.2009.a. otsustanud, et üldisest küttesüsteemist lahkunud korteri omanik katab kuni eksperdi hinnangu saamiseni üldkasutatavate ruumide küttevajadusena 20 % soojusenergia maksumusest, mida ta maksaks juhul, kui ta endiselt oleks ühtses küttesüsteemis. Juhatuse liikmele Tea Võikarile on tehtud ülesandeks selgitada välja võimalused energiaauditi ja keskküttesüsteemist lahtiühendatud korterite osalusmäära ekspertiisi tellimiseks ning hinnapakkumiste küsimiseks. Üldkoosolek on otsuse tegemisel tuginenud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel 2006.a. septembris Eesti Jõujaamade ja Kaugkütteühingu egiidi all koostatud tööle „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“, mille kohaselt ei tohiks lahtiühendatud korteri omaniku osalusmäär jääda alla 25 – 30 % lähtudes tema poolt enne lahtiühendamist makstud küttearvest. Seega on 16.09.2009.a. üldkoosolekul otsustatud korteriühistu liikme osavõtt korteriühistu majandamiskulude kandmisest erinevalt seaduses (KÜS § 151 lg 1) sätestatust ajutiselt, kuni eksperdi hinnangu saamiseni. 30.11.2009.a. erakorralisel üldkoosolekul otsustati nimetatud küsimuses eksperdihinnangut mitte tellida, seega muudeti osaliselt 16.09.2009.a. üldkoosoleku otsust, millega seoses muutus 16.09.2009.a. otsuse kommunaalmaksete korteri omanike vahel jaotamise korra muutmise kohta ajutine iseloom kestvaks.
Hagi rahuldamiseks tuleb KÜS § 13 lg 3 ja MTÜS § 24 lg 1 alusel tuvastada vaidlustatud üldkoosoleku otsuse vastuolu seaduse või põhikirjaga. Hageja on toetunud oma nõuet esitades vaidlustatava otsuse vastuolule hea usu põhimõttega, arvestades, et korteriühistu on määranud hageja poolt kütte eest tasumise ulatuses, mis on selgelt ebaproportsionaalne võrreldes tegelikult tarbitava energiahulgaga. Seega ei ole hageja osundanud vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse vastuolule seaduse või korteriühistu põhikirjaga. Eelpoolviidatud KÜS § 4 lg 2 kohaselt peab korteriühistu põhikirjas olema sätestatud korteriühistu mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Põhikirjas peavad olema märgitud konkreetsed kulutused, mille jaotamisel kaldutakse kõrvale pinnapõhisest arvestusest. xxxxxxxxxx põhikirja p.3.2.6 sätestab, et majandamiskulude katteks maksete suuruse ja tasumise tähtaegade kindlaksmääramisel lähtutakse üldkoosoleku poolt kehtestatud Kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korrast. Kuigi nimetatud korda ei ole kohtule esitatud, siis arvestades, et korteriühistu põhikirjaga on antud vastava korra kehtestamine ühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse ning vaidlustatud üldkoosoleku otsus on tehtud kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korra muutmiseks, ei ole kohtu hinnangul antud otsuse tegemisel mindud vastuollu ei seaduse ega ühistu põhikirjaga. Küttekulude arvestamisel elamu üldisest küttesüsteemist eraldunud korteritele ei ole kaldutud kõrvale pinnapõhisest arvestusest vaid on otsustatud kütte eest tasumine vähendatud ulatuses arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Järgnevalt tuleb hinnata, kas xxxxxxxxxx liikmete üldkoosoleku otsus selle kohta, et üldisest küttesüsteemist eraldunud korterid peavad kandma küttekulusid 20 % ulatuses sellest, mis langeks nende korteritele juhul, kui nad ei oleks küttesüsteemist eraldunud, on vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõte on sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1, mille kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 2 alusel ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu. Riigikohus on 20.12.2010 otsuses tsiviilasjas nr.3-2-1-137-10 selgitanud, et hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Seega tuleb käesoleva vaidluse puhul võtta seisukoht, kas kostja – xxxxxxxxxx ei kuritarvitanud oma KÜS §-st 151 lg 1 ja põhikirja p.3.2.6 tulenevat õigust korteriomanike vahel keskkütte eest tasumisele kuuluvate maksete suuruse määramiseks. Hageja väitel on korteriühistu liikmete üldkoosolek määranud üldisest küttesüsteemist eraldunud korterite poolt kütte eest tasutava määra ebaproportsionaalselt kõrge võrreldes tegelikult tarbitava soojusenergia hulgaga. Hageja on taotlenud ka ekspertiisi määramist eesmärgiga teha kindlaks H. P. kuuluvates korterites ühisküttest soojusenergia tarbimise tegelik hulk. Kohus ei ole käesolevas menetluses ekspertiisi määranud, kuna kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, et xxxxxxxxxx teised korteriomanikud tasuvad soojusenergia eest vastavalt tarbitud soojusenergia hulgale. Tasumine toimub eluruumide pindalast lähtuvalt ning pinnapõhisest arvestusest kõrvalekaldumist ei ole korteriühistu põhikirjas sätestatud. Seetõttu oleks ainult nende korterite puhul, mis on eraldunud üldisest küttesüsteemist küttekulude arvestamine muul alusel, kui pinnapõhiselt vastuolus ühistu põhikirjaga.
Kostja on võtnud hageja osaluse määramisel xxxxxxxxxx küttekulude tasumisest aluseks Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud eespoolviidatud uurimuse (tl.2867).Hageja ei ole nimetatud uurimuse aluseksvõtmisele vastuväiteid esitanud ning on just sellele toetudes väitnud, et tema korterite puhul ei esine selliseid ühisküttevõrgust soojusenergia saamise võimalusi , mis on uuringus arvesse võetud (korterit läbivate püstikute soojuseraldus, üldkasutatavate ruumide küte, soojuse eraldumine käterätikuivatite ja naaberkorterite kaudu). Jättes kohtuotsuses nimetatud uurimuse detailselt analüüsimata, osundab kohus selle lisale 2, milles on antud põhjalike soojustehniliste arvutuste ja detailse auditi üldistus praktiliseks kasutamiseks (tl.66-67). Osundatud üldistuses ei ole arvesse võetud korteri asendit ja kortereid läbivaid püstikuid eeldusel, et need on isoleeritud. Arvestatud on hoone kogusoojakadu , soojakadusid trepikodadest ning teistest üldistest ruumidest ja küttesüsteemi magistraaltorustike soojakadusid. Selliselt arvestatuna on korteri poolt katta tulevaks seniseks soojusvõimsuseks korteri lahkumisel üldisest küttesüsteemist 34 % Kohus leiab, et hageja kui korteriomandi mõtteliste osade kaasomanik peab soojakao kulude kandmisega arvestama vaatamata sellele, et ta ei kasuta ühisest küttevõrgust saadavat soojusenergiat oma korteriomandite reaalosade kütmiseks. Eeltoodust tulenevalt ei saa korteriühistu Ruusa 5 poolt ühisest küttevõrgust eraldunud korteritele määratud kütteenergia tasumise osakaalu – 20 % nende korterite pinna järgi tasumisele kuuluvast summast pidada ebaproportsionaalseks ja vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Seega puudub alus korteriühistu Ruusa 5 16.09.2009.a. üldkoosoleku vastava otsuse tühistamiseks ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lõigete 1 ja 4 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta täielikult hageja kanda. Tulenevalt TsMS § 174 lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Epp Tombak Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.