OÜ Agal Kinnisvarad hagi OÜ STV Group vastu rendivõla 2026,40 euro ja viivise saamiseks ning OÜ Villa Kathrin hagi OÜ STV Group vastu maamaksu võla 2286,88 euro ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 11. aprilli 2013 otsus
Hagejate apellatsioonkaebuse hind
0 eurot
Kostja apellatsioonkaebuse hind
4070,39 eurot
Kaebuste esitajad ja kaebuste liigid
OÜ Agal Kinnisvarad ja OÜ Villa Kathrin apellatsioonkaebus OÜ STV Group apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: OÜ Agal Kinnisvarad (registrikood 10898456) Hageja II: OÜ Villa Kathrin (registrikood 11393793) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar Kostja: OÜ STV Group (registrikood 10373417), lepinguline esindaja advokaat Häli Jürimäe
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Pärnu Maakohtu 11. aprilli 2013 otsuse resolutsioon muutmata osas, millega maakohus jättis rahuldamata OÜ Agal Kinnisvarad hagi rendivõlalt viivise saamiseks, muutes selles osas kohtuotsuse põhjendusi ning OÜ Villa Kathrin hagi rahuldamise osas OÜ-lt STV Group maamaksu võla saamiseks, so 2286,88 euro väljamõistmise osas.
2.
Muus osas maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus ning täiendavalt teha otsus maakohtu otsusega lahendamata OÜ Villa Kathrin nõudes OÜ STV Group vastu
viivise saamiseks kuni maamaksu võla tasumiseni, samuti jaotada uuesti menetluskulud.
3.Hagejate apellatsioonkaebus jätta OÜ Agal Kinnisvarad osas rahuldamata ja OÜ Villa Kathrin osas rahuldada osaliselt.
4.Kostja OÜ STV Group apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Kohtuotsuse tervikresolutsioon sõnastada järgmiselt:
1.OÜ Agal Kinnisvarad hagi jätta täies ulatuses rahuldamata.
2.OÜ Villa Kathrin hagi rahuldada osaliselt.
3.Välja mõista OÜ-lt STV Group maamaksu võlg 2286,88 eurot OÜ Villa Kathrin kasuks.
4.Välja mõista OÜ-lt STV Group viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 27.augustist 2013 kuni põhivõla 2286,88 euro tasumiseni.
5.Jätta rahuldamata OÜ Villa Kathrin hagi OÜ STV Group vastu viivise 944,48 euro saamiseks.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.OÜ Agal Kinnisvarad esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud jätta tema enda kanda.
2.Esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses OÜ Agal Kinnisvarad hagi ja apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud OÜ STV Group menetluskulud jätta OÜ Agal Kinnisvarad kanda.
3.O Ü Villa Kathrin hagi menetlemisega seotud OÜ Villa Kathrin ja OÜ STV Group esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud jätta nende endi kanda.
TÕENDI TAGASTAMINE
Tagastada OÜ-le Agal Kinnisvarad ja OÜ-le Villa Kathrin 15.06.2013 ringkonnakohtule esitatud tõend. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Agal Kinnisvarad (hageja I) ja OÜ Villa Kathrin (hageja II) esitasid 24.04.2012 Pärnu Maakohtule hagi OÜ STV Group vastu. Hageja I palus kostjalt enda kasuks välja mõista rendivõla 2026,40 eurot, viivise 1708,29 eurot ja viivise 0,2% päevas alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni. Menetluse käigus vähendas hageja I põhivõla osas nõuet 1783,51 euroni.
2.Hageja II palus kostjalt välja mõista maamaksu võla 2286,88 eurot, viivise 944,48 eurot hagi esitamise seisuga ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni.
3.Hagiavalduse kohaselt kehtis kostja ja hageja II vahel 08.03.1995 sõlmitud rendileping Pärnus, Mere pst 14 hoone ja krundi kasutamiseks kuni 12.04.2012. Hagejate kokkuleppe kohaselt tuli rendimakseid tasuda hagejale I. Kostja oli sellest teadlik.
4.Pärnu Maakohtu 04.03.2011 otsusega tsiviilasjas nr 2-1067119 mõisteti kostjalt välja rendi- ja maamaksu võlg seisuga 01.12.2010. Kostja ei tasunud ka pärast seda renti korrapäraselt ega täitnud maamaksu tasumise kohustust. Kostjale tähitult saadetud arveid vastu ei võetud. 23.12.2011 esitas rendileandja rentnikule nõudemeeldetuletuse tasumata maksete osas ja palus võlgnevuse likvideerida hiljemalt 25.12.2011. Kostja tasus mitmes osas suvalisi summasid, kuid võlgnevust ei kustutanud. 09.04.2012 esitasid hagejad kostjale rendilepingu ülesütlemise avalduse ja nõude võla tasumiseks. Kostja tasus 17.04.2012 vaid arve jooksva kuu eest.
5.Rendilepingu p 3.1 järgi on rendileandjal õigus saada renti ja p 4.4. järgi on rentnik kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arvete alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu 25.-ks kuupäevaks. Lepingu p-s 6.1 kohustus rentnik rendi õigeaegse tasumata jätmise korral maksma viivist 0,2% ulatuses võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest.
6.Hagi esitamise seisuga on kostja jätnud tasumata rendi järgmisel: 2011.a detsembri arve nr 01799 – 243,40 eurot (tasutud osaliselt), 2012.a jaanuari arve nr 01896 – 594,53 eurot, 2012.a veebruari arve nr 01972 – 594,53 eurot, 2012.a märtsi arve nr 02049 – 594,53 eurot – kokku 2026,40 eurot, millele lisandub viivis 1708,29 eurot.
7.Rendilepingu p 4.6 järgi on rentnik kohustatud tasuma kõik renditavale objektile seadusega määratud riiklikud maksud. Rendilepingu p 4.13 kohaselt omandas rentnik koos hoone rentimisega rendiobjekti juurde kuuluva krundi kasutamisega seotud õigused ja kohustused, sh maksude tasumise kohustuse. Maamaksu kohustus on alates 31.03.2011 täitmata. Kostjal on maksmata maamaks 2011.a eest 1143,44 eurot ja 2012.a eest 1143,44 eurot, kokku 2286,88 eurot, millele lisandub viivis 944,48 eurot. Kostja vastuväited
8.Kostja vaidles hagile vastu. Hagejad ei ole täitnud enda lepingujärgset kohustust esitada kostjale arveid. Rendilepingu p 4.4. järgi on rentnik kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu 25. kuupäevaks. Vastavalt lepingu p-le 3.5 on rendileandja kohustatud esitama rentnikule tasumisele kuuluva rendiarve iga kuu 15. kuupäevaks. Seega on rentniku poolne kohustuste täitmine renditasu maksmise osas otseselt seotud rendileandja kohustusega edastada korrektselt ja õigeaegselt arveid.
9.Kostjal puudub rendivõlg. Hagejatel puudub õigus nõuda käibemaksu ja viivise tasumist. Hageja esitas haginõude arvestuse alates 01.12.2010 kuni 24.04.2012. Nimetatud arvestuse järgi pidi kostja tasuma sel perioodil 17 makset. Hageja märkis, et kuni 25.04.2012 oli tasumisele kuuluv rendisumma kokku 11 294,75 eurot. Seega hageja hinnangul pidi kostja tasuma rendimaksed koos käibemaksuga.
10.Hageja loetelust kostja maksete kohta renditasude osas nähtub, et kostja teostas kõnealusel perioodil 17 makset: 2011. veebruaris kaks makset; 2011. aprillis kaks makset; 2011. mais ja juunis kummalgi kuul ühe makse; 2011. juulis kaks makset; 2011. augustis kaks makset; 2011. oktoobris kaks makset ja 2011. detsembris ühe makse; 2012. märtsis kaks makset ja aprillis kaks makset. Summaarselt tasus kostja kokku 9413,98 eurot. Arvestades, et üüritasu suurus oli 8 kuud aastas 495,44 eurot ja 4 kuud aastas 743,16 eurot, tuli kostjal tasuda kõnealusel perioodil kokku 9413,33 eurot. Seega ei jätnud kostja tasumata renditasu, vaid hagejate nõue koosneb tasumata käibemaksust. 24.04.2012 (hagi esitamise ajal) oli kostjal renditasu ettemaks 50 euro suuruses.
11.Käibemaksuseaduse (KMS) § 16 lg 2 p 2 kohaselt ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist. Seega ei olnud hageja II õigustatud nõudma kostjalt käibemaksu tasumist ja renditasu arvestus koos käibemaksuga oli alusetu ja vastuolus KMS § 16 lg 2 p-ga 2. Hageja II ei ole ka käibemaksukohuslane. Hageja II küll loovutas üüritasu nõude hagejale I, kes on käibemaksukohuslane, kuid hageja I sai realiseerida talle loovutatud nõuet vaid selles ulatuses, mis oli hagejal II.
12.Kõne alla saab tulla rendimaksetega viivitamise osas esitatud viivisenõue, kuid seda mitte hagetud suuruses. Samas ei tunnista kostja viivise tasumise kohustust, kuivõrd rendileandja rikkus oma kohustust esitada rendiarveid. Arve mittesaamine ei ole õigustuseks jätta kasutatud teenuste eest tasumata, kuid arvete mitteesitamisel ei ole hagejatel õigust nõuda viivist. Hagejad ei ole tõendanud, et nad oleks esitanud kostjale korrektselt igakuiselt arveid. Pisteliselt, st kahel korral 2011.a detsembris, kahel korral 2012.a veebruaris ja kahel korral märtsis esitatud kirjade intervall näitab, et tegemist ei olnud jooksvalt ja püsivalt esitatud rendiarvetega.
13.Hagejatel puudub õigus nõuda viivist maamaksu tasumisega viivitamise eest. Hagejad ei ole esitanud kostjale maamaksu tasumiseks vajalikke alusdokumente (arve, maamaksuteade) ja kostjale ei ole teada hageja II korrektne arveldusarve number. 09.04.2012 võla tasumise nõudes märgitud OÜ Villa Kathrin arveldusarve number ei ole õige. Kostja proovis teostada ülekannet 17.04.2012 ja 18.04.2012, kuid saaja nimi ja konto number ei ühtinud ning pank ülekannet ei teostanud. Kuivõrd AS Swedbank ei väljastanud kostjale hageja II korrektset pangakonto numbrit, ei olnud kostjal võimalik ülekannet teostada. Seega on asjakohatud hagejate etteheited, et kostjal oli kohtumenetluse jooksul võimalik maamaksu võlg tasuda, kuid ta ei ole pahatahtlikult seda ei teinud. Hagejate käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ka maamaksu tasumise osas esitatud viivisenõudel ei ole alust, sest selle kohta arveid ei esitatud. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
14.Maakohus rahuldas hageja I hagi rendivõla saamiseks ja mõistis kostjalt hageja I kasuks välja rendivõla 1783,51 eurot. Renditasu viivise osas jättis kohus hageja I hagi rahuldamata. Hageja II hagi rahuldas kohus maamaksu võla 2286,88 euro ja viivise 944,48 euro saamise osas. Kohus jättis läbi vaatamata kostja üürilepingu tühisuse tuvastamise nõude. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.
15.Hagis käsitletud ajavahemikul 01.12.2010 kuni 30.04.2012 pidi kostja tasuma renti summas 11 296,05 eurot. Kostja tasus 9413,98 eurot, seega on kostja rendivõlg 1882,07 eurot. Hageja viimati esitatud nõue oli 1783,51 eurot. See summa tuleb kostjalt välja mõista. Renditasu viiviste nõude osas tuleb jätta hagi rahuldamata, kuna nõudesumma, millelt hageja viiviseid arvutas, täpsustus alles asja lahendamisel. Põhimõtteliselt kostja tunnistas hagi, kuna asus võlgnevust kustutama. Seega ei saa kostja väita, et võlgnevuse summa ei olnud talle teada.
16.Ekslik on kostja väide, et hagejatel puudub õigus nõuda käibemaksu ja viivise tasumist. Seadusest ja kohtupraktikast tulenevalt arvestatakse renditasu käibemaksuga olenemata sellest, kas rendi nõudja on käibemaksukohuslane või mitte. Antud asjaolu tuleneb käibemaksuseaduse § 16 lg 2 p 2 teisest lausest ja Riigikohtu selgitustest lahendis nr 3-2-1-12-04.
17.Isegi kui hagejate väited, et nad esitasid kostjale maamaksu tasumiseks vajalikud alusdokumendid, on alusetud ja tõendamata, jääb kostjale maamaksu tasumise kohustus. On tõendatud, et hageja tasus maamaksu kostja eest. Kostja tegevus kinnitab asjaolu, et ta aktsepteeris maamaksu tasumise kohustust. Kuigi kostjale ei olnud teada hageja II korrektset arveldusarve numbrit, proovis kostja teostada ülekannet nii 17.04.2012 kui 18.04.2012, kuid saaja nimi ja konto number ei ühtinud ning pank ei teostanud ülekannet. Eeltoodust tulenevalt on õiguspärane hageja maamaksu tasumise nõue suurusega 2286,88 eurot ja sellele lisanduv viivis 944,48 eurot. Kostja ei tasunud maamaksu tähtaegselt, seega kuulub hagi antud nõude osas täielikult rahuldamisele
18.Kostja esitas lõplikus arvamuses vastuväitena üürilepingu tühisuse tuvastamise nõude. Kohus jättis selle nõude läbi vaatamata, tuginedes TsMS § 371 lg 1 p-le 5 ja kohtupraktikale (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-157-12, p 14).
19.Põhinõude täieliku rahuldamise tõttu jättis kohus menetluskulud kostja kanda. Hagejate apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
20.Hagejad paluvad maakohtu otsuse tühistada osaliselt, so osas, millega jäeti rahuldamata hageja I hagi kostja vastu rendivõla viivise saamiseks ja teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjalt välja hageja I kasuks viivis 1708 eurot ning viivis põhinõudelt (1783,51 eurot) 0,2% päevas alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni. Samuti paluvad hagejad tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja II hagi kostja vastu maamaksu viivise saamiseks alates hagi esitamisest ja teha uus otsus, millega mõista kostjalt välja hageja II kasuks viivis põhinõudelt 2286,88 eurot alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
21.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, eelkõige kohtulahendi põhjendatuse nõudeid (TsMS § 442 lg 8), nõudeid otsuse resolutsioonile (TsMS § 442 lg 5) ja tõendite hindamisele (TsMS § 438).
22.Kohus leidis ebaõigesti, et viivisenõude rahuldamata jätmise aluseks võib olla asjaolu, et täpne nõudesumma selgus asja lahendamisel. Kohtu järeldused viivise nõude osas on vastuolulised. Kohus oleks pidanud hageja I viivisenõude rahuldama kasvõi osaliselt. Kostja tegi oma arvestuse ja leidis, et viivis on 360,44 eurot, kuid maakohus jättis kostja omaksvõtu tähelepanuta. Samas ei arvestanud kohus kostja vastuväidetega arvete mitteesitamise kohta. Kohus märkis, et kostja on hagi tunnistanud, kuid samas jättis hagi viivise osas rahuldamata.
23.Kohus ei käsitlenud otsuses hagejate viivisenõudeid alates hagi esitamisest, samas märkis kohus otsuse resolutsioonis, et hageja renditasu viivise nõue tuleb jätta rahuldamata. Otsuse põhjendustest saab välja lugeda, et tegemist oli hageja I viivise nõudega. Kohtul puudus alus selle viivisenõude rahuldamata jätmiseks, kuna viivise nõue alates hagi esitamisest oli seotud põhinõudega, milleks kohus luges otsuses summa 1783,51 eurot ja viivisemääraks poolte kokkulepitud 0,2% päevas, millele kostja vastu ei vaielnud. Kohtul puudus alus ka hageja II viivise nõude rahuldamiseks (ilmselt mõeldud, et rahuldamata jätmiseks) alates hagi esitamisest, kuna kohus mõistis põhivõla välja. Vastus hagejate apellatsioonkaebusele
24.Kostja vaidleb hagejate apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
Kostja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
25.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagejate hagi kostja vastu rahuldamata.
26.Kohus rikkus otsuse tegemisel TsMS § 436 lg-t 1, TsMS § 438 lg-t 1 ja TsMS § 442 lg-t 8. Eelnimetatud menetlusõiguse normide rikkumine tõi kaasa materiaalõiguse ebaõige kohaldamise (eelkõige KMS § 16 lg 2 p 2) ja ebaõige kohtuotsuse tegemise. Kohus käsitles valikuliselt ja ühekülgselt üksnes kohtu hinnangul tema arvamusega sobituvaid seisukohti ja kujundas oma lõppjäreldused meelevaldse ja pinnapealse käsitluse tulemusena. Otsus ei ole kooskõlas seaduslikkuse ja põhjendatuse põhimõtetega. Kohtu järeldused on nii faktiliselt kui õiguslikult motiveerimata. Kohus ei tuvastanud kõiki asjaolusid usaldusväärselt ja piisava selgusega. Kohtu seisukohad on vastuolulised ja ebaõiged ega tulene menetlusosaliste esitatud tõenditest ja asjaoludest, kehtivast materiaalõigusest ega kohtupraktikast. Kohus eiras kostja esitatud asjaolusid ja põhjendusi ning jättis hindamata asjas olulist tähtsust omavad tegurid, omistades hagejate seisukohtadele põhjendamatult suurt kaalu.
27.Kohus asus ebaõigele seisukohale, et rendileandjal on õigus arvestada renditasu koos käibemaksuga. Võlausaldaja arvestas vääralt renditasu ja pidas ekslikult rentnikku võlglaseks. Kostjal puudus rendivõlgnevus hagiavalduse esitamise seisuga ning oli renditasu ettemaks 50 euro ulatuses. Pooltel oli vaidlus, kui palju tuli kõnealusel perioodil maksta renditasu. Hageja I esitas haginõude arvestuse alates 01.12.2010 kuni 24.04.2012, milles oli märgitud 17 arvet ja tasumisel kuuluv rendisumma kokku 11 294,75 eurot. Hageja esitatud loetelust nähtuvalt teostas kostja kõnealusel perioodil 17 renditasu makset, kokku summas 9413,89 eurot ja selles osas puudus pooltel vaidlus. Kostja leidis, et lepingu p 2.2 kohaselt leppisid pooled kokku, et renditasu makstakse ilma käibemaksuta. Kostja tasus hagiavalduses märgitud perioodil renditasu vastavalt lepingus kokkulepitud renditasu suurusele. Seega seisneb nõue tasumata käibemaksu osas.
28.Kohus ei motiveerinud, miks tuleb renditasu maksta koos käibemaksuga. Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, kuivõrd KMS § 16 lg 2 p 2 kohaselt käibemaksuga ei maksustata kinnisasja rendileandmisel tekkivat käivet. Kohtu viidatud KMS § 16 lg 2 p 2 teise lause kohaselt maksuvabastust ei kohaldata majutusteenusele. Kostja rõhutas korduvalt, et poolte vahel sõlmiti rendileping ja kumbki hageja ei osuta kostjale majutusteenust, mis võimaldaks tugineda KMS § 16 lg 2 p 2 teises lauses märgitud maksuvabastuse piirangule. Fakt, et kostja pakub oma klientidele majutusteenust, ei muuda pikaajalist rendilepingut majutusteenuse osutamiseks. Kohus ei motiveerinud, miks pikaajaline rendisuhe oli käsitletav majutusteenuse osutamisena. Kohus nõustus hagejate väitega, mille järgi kohaldub käesolevale rendilepingule nimetatud maksuvabastuse piirang ja rendileandja on õigustatud nõudma renditasu koos käibemaksuga. Kohtu viited KMS § 16 lg 2 p 2 teisele lausele ja Riigikohtu lahendile asjaõiguslike küsimuste osas ei ole põhjendamiskohustuse täitmine TsMS § 436 lg 1 mõttes. Arvestades VÕS §-s 5 sätestatud lepinguvabaduse põhimõtet, tuli lähtuda pooltevahelisest kokkuleppest. Kui kohus jõudis järeldusele, et pooltel ei ole võimalik omavahelise kokkuleppega välistada käibemaksu tasumise nõudeõigust, oleks kohus pidanud seda eraldi põhjendama.
29.Arusaamatu on kohtu järeldus, mille kohaselt on õigus nõuda käibemaksu tasumist ka rendileandjal, kes ei ole käibemaksukohuslane. KMS § 16 lg 2 p 2 kohaselt ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist. Kostja selgitas, et hageja II ei ole käibemaksukohuslane ja esitas vastava tõendi. Hagejale I sai renditasu nõue üle minna vaid selles ulatuses, mis oli hagejal II. Kui jätta kõrvale fakt, et lepingu p-ga 2.2 oli välistatud rendileandja õigus nõuda käibemaksu, puudus hagejal II ka seadusest tulenev õigus nõuda käibemaksu tasumist, kuivõrd hageja II ei olnud käibemaksukohustuslane. Hageja II ei tõendanud, et tal oli õigus nõuda käibemaksu, sealhulgas ei esitanud tõendit, et ta on etteulatuvalt teavitanud maksuhaldurit käibemaksu lisamisest. Väär on kohtu seisukoht, mille kohaselt seadusest ja kohtupraktikast tulenevalt arvestatakse renditasu käibemaksuga, olenemata sellest, kas rendi nõudja on käibemaksukohustuslane või mitte.
30.Lepingupoolte seadusjärgseks kohustuseks VÕS § 23 lg 2 järgi on teha teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. Vastavalt rendilepingu p-le 4.4 oli rentnik kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu 25. kuupäevaks ning lepingu p 3.5 järgi oli rendileandja kohustatud esitama rentnikule tasumisele kuuluva rendiarve iga kuu 15. kuupäevaks. Seega oli rentniku kohustuse täitmine renditasu maksmise osas otseselt seotud rendileandja kohustusega edastada korrektselt ja õigeaegselt arved. Rentnikul puudus võimalus aru saada, et rendileandja soovib ka käibemaksu tasumist. Rentnik lähtus arvete tasumisel poolte kokkulepetest, ja esitatud/vahetatud dokumentidest. Kui rendileandja varasemalt mingil viisil ja vormis rentnikku käibemaksu lisamisest ei teavitanud, saigi rentnik tasuda lepingujärgset renti. Kuivõrd lepingus oli märgitud, et renditasult käibemaksu ei maksta, pidi hageja esitama rendiarved, millele on märgitud eraldi käibemaksu tasumise kohustus. Rendileandja nimetatud kohustust ei täitnud. Hagejatele oli kostja seadusliku esindaja elektronposti aadress teada, kuid arvete edastamiseks seda ei kasutatud.
31.Kuna hagejad ei täitnud kohustust esitada õigeaegselt ja korrektselt arveid, ei saanud muutuda sissenõutavaks nende väidetav nõue käibemaksu tasumise osas. VÕS § 82 lg 7 kohaselt kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Hagejad olid vastuvõtuviivituses vastavalt VÕS § 119 lg-le 1 ja neil puudus sellest tulenevalt õigus nõuda kostjalt käibemaksu tasumist. VÕS § 119 lg 1 kohaselt võlausaldaja satub vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu. Käibemaksu tasumine oli otseselt sõltuvuses hageja rendiarvete esitamisega ja ilma vastavate arveteta ei saanud kostja oma kohustust täita, kuivõrd lepingus lepiti kokku, et renti tasutakse ilma käibemaksuta.
32.Kohus ei võtnud seisukohta kostja vastuväite osas, mille kohaselt VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu. Kostja ei rikkunud ühtegi kohustust, hageja nõue väidetava renditasu osas oli põhjendamatu ja hagejad ei saa kasutada õiguskaitsevahendeid väidetava võlgnevuse sissenõudmiseks. TsMS § 436 lg-st 1 tuleneva põhjendamiskohustuse järgi peab kohus andma hinnangu kõigile asjas esitatud vastuväidetele. Kohus taandas kogu kohtulahendi motivatsiooni selles küsimuses sisuliselt ühte lausesse ja viitas pelgalt KMS § 16 lg 2 p 2 teisele lausele, esitamata ühtegi sisulist põhjendust.
33.Arusaamatu on kohtu seisukoht, et kostja tunnistas hagi. Kostja vaidles selgesõnaliselt hagile vastu ja nõuet ei tunnistanud. Kostja esitas omapoolsed arvestused renditasu
nõude osas ja selgitas, et tal puudus renditasu võlgnevus ja oli ettemaks 50 euro ulatuses. Kostja märkis, et kõne alla saab tulla rendimaksetega viivitamise osas esitatud viivisenõue. Samas ei tunnistanud kostja ka viivise tasumise kohustust ja esitas sellele vastuväite, kuivõrd rendileandja rikkus oma kohustust ega esitanud rendiarveid. Kostja viitas Riigikohtu 14.03.2008 lahendile nr 3-2-1-5-08, kus Riigikohus märkis et arve mittesaamine ei ole õigustuseks jätta kasutatud teenuste eest tasumata. Ka teenuste eest, mida isik kasutas ajavahemikul, mille eest talle arveid ei ole esitatud, on isik kohustatud maksma. Kuid kui võlausaldaja arvete esitamist ei tõenda, ei ole tal ka lepingu järgi alust arvete esitamata jätmise tõttu isikult maksmisega viivitamise tõttu viivist nõuda.
34.Ebaõige on kohtu seisukoht, et rendileandja maamaksu hüvitamise nõue oli muutunud sissenõutavaks ja rendileandjal oli õigus nõuda selle tasumisega viivitamiselt viivisintressi. Kostjal ei olnud omal initsiatiivil võimalik maamaksu tasuda, kuivõrd sellekohane teatis esitatakse kinnistu omanikule. Kuivõrd kostjale ei olnud teada rendileandja kontonumber, ei olnud faktiliselt võimalik ülekannet teostada. Arusaamatu on kohtu seisukoht, kuidas ja millisel moel oleks kostja pidanud tasuma maamaksu ning miks ei oma käesoleval juhul tähtsust asjaolu, et rendileandja ei reageerinud kostja korduvatele palvetele esitada maamaksu teatis, et kohustus täita. Hageja käitumine kostja suhtes oli vastuoluline ja hea usu põhimõttega vastuolus, kuivõrd ühelt poolt nõudis hageja maamaksu tasumist, teisalt jättis edastamata asjakohased andmed, muuhulgas maamaksu suuruse. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu. Hageja II ei tõendanud, et ta esitas kostjale maamaksu tasumiseks arved või teatised ning hageja II sellekohased väited on paljasõnalised. Ka kohus möönis lahendis, et hageja väited jäid tõendamata.
35.Õiguspärane ei ole kohtu järeldus, mille kohaselt tasus hageja kostja eest maamaksu. Maamaksu tasumise kohustus lasub kinnistu omanikul. Kostja ei esitanud vastuväiteid, et kostjal on lepingust tulenev kohustus hüvitada rendileandjale maamaks, samas ei ole lepingus sätestatud täpsemat hüvitamise korda. Eelkõige ei näe leping ette tähtaega, millal tuleks vastav kohustus rendileandja ees täita. Kostjale jäi ka arusaamatuks, millal muutus temapoolne kohustus sissenõutavaks. Kohus pidi maamaksunõude rahuldamisel esmalt tuvastama, millal oleks kostja pidanud vastava kohustuse täitma (millises vormis) ja alates millisest ajahetkes on kostja kohustuse täitmisega viivituses. Kohus märkis pelgalt, et kostja pole maamaksu tähtaegselt tasunud. Kohus oleks pidanud motiveerima, miks ta ei pidanud põhjendatuks kostja vastuväiteid, et hageja ise rikkus hea usu põhimõtet ning koostöökohustust ja käitus kostja suhtes vastuoluliselt, millest tulenevalt ei saanud kostja oma kohustust täita. Kohus märkis, et kostja püüdis oma kohustust täita, kuid temast mitteolenevatel asjaoludel see ei õnnestunud. Kohus oleks pidanud põhjalikult selgitama, miks käesoleval juhul ei saa kohaldada VÕS § 101 lg-t 3, mis välistab õiguskaitsevahendite kuritarvitamise.
36.Kohus ei tuvastanud millisest ajahetkest on kostja oma kohustuse täitmisega sattunud viivitusse. Kuivõrd käesoleval juhul oli maamaksuga tasumisega viivitamine põhjustatud hageja II käitumisest, oli alusetu nõuda kostjalt viivise tasumist. Kohus ei pööranud otsuses ühelegi kostja vastuväitele tähelepanu ja jättis käsitlemata õiguslikud ning faktilised eeldused nii põhi- kui ka kõrvalnõude osas.
37.Kohus rikkus ka teisi menetlusõiguslikke küsimusi, märkides otsuse resolutsioonis, et rahuldas hagejate hagi kostja vastu täielikult. Otsuses märkis kohus, et jätab
rahuldamata hageja I viivisenõude renditasu osas. Tegemist on vastuoluga otsuse põhjendava osa ja resolutsiooni vahel, seega on tegemist vastuolulise kohtulahendiga.
38.Kohtu menetluskulude jaotus on ebaõige. Kohus ei rahuldanud hagi täies ulatuses, vaid jättis hageja I kõrvalnõude rahuldamata. Seega kuulub kohaldamisele TsMS § 163 lg-s 1 märgitud menetluskulude jaotus.
39.Vastavalt TsMS § 422 lg-le 5 lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. 30.04.2013 rahuldas Pärnu Maakohus hagi tagamise avalduse ja kohaldas hagi tagamise abinõuna kostja arveldusarvete aresti 2026,40 euro ulatuses hageja I kasuks ja 2286,88 euro ulatuses hageja II kasuks. 24.05.2012 edastas kostja taotluse hagi tagamise lõpetamiseks, kuivõrd kostja oli tasunud kohtu deposiiti kohtumääruses märgitud summa. 18.03.2013 esitas kostja taotluse tagastada kohtu deposiiti tasutud summa. Kohus ei võtnud seisukohta, mis saab kohtu deposiidis olevast rahast. Vastus kostja apellatsioonkaebusele
40.Hagejad vaidlevad kostja apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
41.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuste ja asja materjaliga, leiab, et hagejate apellatsioonkaebus tuleb jätta hageja I osas rahuldamata ja hageja II osas rahuldada osaliselt. Samuti tuleb kostja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata hageja II hagi rahuldamise osas kostjalt maamaksu võla saamiseks, so 2286,88 euro väljamõistmise osas ja osas, millega jäeti rahuldamata hageja I nõue rendivõlalt viivise saamiseks, muutes selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. Muus osas tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse. Täiendavalt teeb ringkonnakohus otsuse maakohtu otsusega lahendamata hageja II nõudes kostjalt viivise saamiseks kuni maamaksu võla tasumiseni, samuti jaotab uuesti menetluskulud.
42.Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuste väidetega, et maakohus rikkus otsuse tegemisel oluliselt menetlusõiguse norme (TsMS § 436 lg 1, TsMS § 438 lg 1 ja TsMS § 442 lg 8). Kohtuotsus ei ole kooskõlas seaduslikkuse ja põhjendatuse põhimõtetega. Otsuse põhjendavast osast ei ole võimalik aru saada, milliste asjaolude ja tõendite alusel kohus oma järeldused tegi. Kohus jättis lahendamata hageja II nõude viivise saamiseks alates hagi esitamisest kuni võla tasumiseni. Läbi vaatamata jättis kohus kostja üürilepingu tühisuse tuvastamise nõude, kuigi sellist nõuet ei ole kostja esitanud.
43.Vaidlust ei ole selle üle, et Pärnu Linnavaraamet ja AS STV Group (kostja õiguseellane) sõlmisid 08.03.1995 rendilepingu nr 61/2-4.2-3.3-72, mille esemeks oli Pärnu linnas, Mere pst 14 hoone ja krunt. 11.07.2006 võõrandas Pärnu linn kinnistu hagejale I. 20.07.2007 teatas hageja II kostjale, et kinnistu omanik on vahetunud, uueks omanikuks ja rendileandjaks on hageja II, kuid renditasu tuleb tasuda jätkuvalt hagejale I. Rendi suuruseks oli neljal kuul aastas (mai-august) 743,16 eurot ja ülejäänud kuudel 495,44 eurot.
44.Vaidlus on selle üle, kas kostjal on rendivõlg hageja I ees ja maamaksuvõlg hageja II ees. Sellest sõltub omakorda, kas kostja peab maksma hagejatele viivist maksete tähtaegselt tasumata jätmise tõttu.
45.Esmalt käsitleb ringkonnakohus hageja I nõuet rendivõla ja viivise saamiseks.
46.VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kostja kohustus renti tasuda tuleneb rendilepingu p-dest 2.2 ja 4.4 ning VÕS § 399 lg-st 1. Hageja esitas rendivõla arvestuse ajavahemiku kohta 01.12.2010 kuni hagi esitamiseni, kajastades selles renti 17 kuu eest ja märkides kostja poolt tasumisel kuuluvaks rendisummaks kokku 11 294,75 eurot (rent koos käibemaksuga). Ilma käibemaksuta oleks vastav summa 9413,36 eurot. Hageja arvestuse kohaselt maksis kostja renti sel perioodil kokku 9413,98 eurot, so 60 senti rohkem kui oleks rent käibemaksuta (I kd lk 21,22). Seega tuleb vaidluse lahendamiseks teha kindlaks, kas kostja pidi maksma renti koos käibemaksuga või mitte.
47.Ringkonnakohus leiab, et kostja kohustus tasuda renti koos käibemaksuga ei tulene rendilepingust ega seadusest. Rendilepingu p 2.2 järgi tasub rentnik renti käibemaksuta (I kd lk 8). Sama nähtub 05.07.2001 rendilepingu lisast (I kd lk 13). Ringkonnakohus ei nõustu hagejate seisukohaga, et käibemaksu tuleb kostjal rendilt tasuda KMS § 16 lg 2 teise lause järgi. KMS § 16 lg 2 järgi ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist. Majutusteenuse osutamisele ning sõidukite parkimismaja või parkimiskoha, statsionaarselt paigaldatud seadme või masina või seifi üürile, rendile või kasutusvaldusse andmisele maksuvabastust ei kohaldata. Eelnimetatud sätte teine lause käsitleb majutusteenuse osutamise (ruumide üürimise erivormi) kui teenuse maksustamist. Hagejad ei osuta kostjale majutusteenust, poolte vahel on rendisuhe ja rendile andmise käivet KMS § 16 lg 2 esimese lause järgi käibemaksuga ei maksustata. Tähtsust ei oma asjaolu, et kostja kasutab renditud hoonet majutusteenuse osutamiseks.
48.Rendi käibemaksuga maksustamise küsimust ei tõusetuks ka seetõttu, et rendileandja, hageja II ei ole käibemaksukohustuslane (I kd lk 220). Hagejale I sai renditasu saamise õigus üle minna vaid selles ulatuses, mis oli hagejal II. Tähtsust ei oma asjaolu, et kostja maksis vabal tahtel kinnistu varasemale omanikule renti käibemaksuga. Asjakohatu on hageja I viide tavale, mida kostja peaks edasi järgima. Kuna kostja ei pidanud renti tasuma koos käibemaksuga, ei ole tal hageja I ees rendivõlga, mistõttu tuleb maakohtu otsus rendivõla väljamõistmise osas tühistada ja hagi rendivõla saamiseks jätta rahuldamata.
49.Kuigi kostja on võtnud õigeks, et tal on olnud rendi tasumisel hilinemisi, st ta ei ole seda alati teinud lepingu p-s 4.4 kokkulepitud 25. kuupäevaks, tuleb antud juhul arvestada asjaolu, et sama lepingupunkt nägi ette rendi tasumise temale esitatud arve alusel. Kostja väitel ei ole hageja I talle rendi tasumise kohta arveid esitanud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja I kostjale arvete esitamist veenvalt tõendanud. Kohtule on esitatud üksnes 4 arve koopiad 17-st (I kd lk 25,26), 3 tähitud kirja ümbrikud ja Eesti Posti teatised 2011.a detsembris, 2012.a veebruaris ja 2012.a märtsis saadetud kirjade kohta (I kd lk 132-134, 136-139), mis tagastati hagejale I hoiutähtaja möödumisel. Milline oli nende ümbrike sisu ja kas hageja I arveid üldse (peale eelnimetatud 4 arve) koostas ja kostjale esitas, on kohtule teadmata. Tõendid selle kohta puuduvad. Kui ka eeldada, et kostjale üritati saata arveid 2011.a detsembri, 2012.a veebruari ja märtsi kohta, ei tõenda see hageja I poolt lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse korrektset täitmist, mille kohaselt oli rendileandja kohustatud esitama rentnikule arve tasumisele kuuluva rendisumma kohta iga kuu 15.kuupäevaks. Väide teiste arvete lihtpostiga saatmise kohta on tõendamata. Hagejale I on teada kostja e-kirjade aadress, kuid arveid meili teel ei edastatud. Hageja I väide, et kostja ei oleks nendele reageerinud, ei ole veenev. Vähemalt oleks hagejal I olnud sel juhul väljasaadetud e-kirjadega võimalik tõendada kostjale arvete esitamist.
50.VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu. Lepingu p 4.4. järgi oli kostja kohustatud renti tasuma temale esitatud arve alusel. Kuna on tõendamata, et hageja I oleks kostjale esitanud rendiarveid, ei ole hagejal I õigust nõuda kostjalt rendi maksmisega viivitamise tõttu viivist. Kostja ei ole hageja I viivisenõuet õigeks võtnud, nagu hagejate apellatsioonkaebuses märgitakse. Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus hageja I viivisenõude rahuldamata.
51.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja II nõuet maamaksuvõla ja viivise saamiseks.
52.Lepingu p 4.6 järgi on rentnik kohustatud tasuma kõik renditavale objektile seadusega määratud riiklikud maksud. See hõlmab ka maamaksu tasumise kohustust. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja ei ole tasunud maamaksu 2011 a. eest 1143,44 eurot ja 2012.a eest 1143,44 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud, et tal on maamaksu tasumise kohustus. Maamaksu oleks ta pidanud tasuma hagejale II, sest maamaksu saamise õigust ei ole hagejale I üle antud (I kd lk 15). Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja II oleks koostanud ja esitanud kostjale maamaksu tasumise kohta arveid ja/ või maamaksu teatisi. Toimikus asuvad arved maamaksu kohta on koostanud hageja I, kellel ei ole õigust kostjalt maamaksu tasumist nõuda (I kd lk 24) ja ka nende arvete kostjale edastamise kohta puuduvad andmed. Hageja II pangakonto number teatati kostjale 09.04.2012 avalduses (I kd lk 20), kuid see ei osutunud õigeks, sest kostjal ei õnnestunud ebaõige kontonumbri tõttu kahel korral hagejale II maamaksu võlga tasuda (I kd lk 108). Hageja II õiget kontonumbrit ei ole kostjale teatatud ka kohtumenetluse ajal.
53.Asja materjali järgi sai kostja maamaksu nõudest ja tasumisele kuuluvatest summadest (2x1143,44 eurot) teada 09.04.2012 nõudekirjast (I kd lk 19) ja ta ei ole maamaksu tasumise kohustusest vabanenud. Nõudekirjas määrati maamaksuvõla tasumise tähtajaks 20.04.2012. Seega muutus maamaksu võlg sissenõutavaks 21.04.2012. Eeltoodud põhjendustel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta kostjalt maamaksu võla väljamõistmise osas muutmata.
54.Ringkonnakohtu hinnangul mõistis maakohus ebaõigesti selle võlasumma osas välja viivise 944,48 eurot. Kuna käesoleval juhul oli maamaksuga tasumisega viivitamine põhjustatud hageja II käitumisest (vt käesoleva otsuse p 52), on VÕS § 101 lg 3 järgi alusetu nõuda kostjalt viivise tasumist hagetud suuruses, so 944,48 eurot ja alates hagiavalduse esitamisest kuni võla tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Ringkonnakohus peab õiglaseks kostjalt viivise välja mõista alates ringkonnakohtu otsuse tegemisest kuni maamaksuvõla 2286,88 euro tasumiseni kostja poolt.
55.Kuna hageja I hagi jääb ringkonnakohtu otsusega rahuldamata ja apellatsioonkaebus tema nõude osas rahuldamata, jäävad tema esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud tema enda kanda ja ta peab hüvitama kostjale oma nõuete ja apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel.
56.Hageja II hagi rahuldati osaliselt, samuti rahuldati osaliselt tema ja kostja apellatsioonkaebused, mistõttu jäävad hageja II nõuete menetlemisega seotud kulud TsMS § 163 lg 1 alusel hageja II ja kostja enda kanda.
57.Hagi tagamine jääb kehtima kuni kohtuotsuse täitmiseni kostja poolt ja deposiiti enam tasutud raha tagastamise küsimuse lahendab esimese astme kohus. Tõendi tagastamine
Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta ja tagastab hagejatele 15.06.2013 esitatud tõendi, kuna hagejad ei ole põhjendanud selle esitamise lubatavust apellatsioonimenetluses. Asjaolu, mida hagejad soovivad selle tõendiga tõendada, oli vaidluse all juba maakohtus ja hagejad oleks pidanud oma vastuväiteid seal tõendama.
Tiit Kollom
Ele Liiv
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.