Kostja I: AS XXX (registrikood XXX, XXX); Kostja I lepinguline esindaja: Indrek X (e-post: XXX); Kostja II: XXXOÜ (registrikood XXX, XXX); Kostja III: XXXOÜ (registrikood XXX, XXX, e-post: XXX); Kostja II ja III seaduslik esindaja: XXX(XXX); Kostja II ja III lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Teele Viilup ja Jüri Ploom (e-post: [email protected]; [email protected]) Asja läbivaatamise kuupäev
08. mai 2013
Istungil osalenud isikud
Hageja XXX, hageja lepinguline esindaja advokaat Helvia Räägel, kostja II ja III seaduslik esindaja XXX, ja lepingulised esindajad vandeadvokaadid Teele Viilup ja Jüri Ploom
Resolutsioon Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista AS-lt XXX, XXXOÜ-lt ja XXXOÜ-lt solidaarselt XXXkasuks 7 403,21 eurot.
Välja mõista AS-lt XXX, XXXOÜ-lt ja XXXOÜ-lt solidaarselt XXXkasuks intress 511,74 eurot. Välja mõista AS-lt XXX, XXXOÜ-lt ja XXXOÜ-lt solidaarselt XXXkasuks viivis 2 382,96 eurot ning alates 19.06.2013 viivis VÕS § 113 lg 1 määras põhivõlalt kuni kohtuotsuse täitmiseni. Poolte menetluskulud jätta kostjate AS XXX, XXXOÜ ja XXXOÜ kanda solidaarselt 77 % ulatuses ja hageja XXXkanda 23 % ulatuses.
Edasikaebamise kord. Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetlusosalistel on õigus pöörduda 30 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest maakohtusse oma menetluskulude kindlaksmääramiseks TsMS § 174 lg 1 sätestatud korras.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hagejate nõue.
1.04.08.2006 sõlmiti AS XXX ja XXXvahel kinnistu mõttelise osa võlaõiguslik müügileping. Nimetatud lepinguga müüs AS XXX hagejale 1⁄2 suuruse mõttelise osa XXXasuvast kinnistust. Lepingu eseme hind oli kokkuleppeliselt 3 480 000 krooni, ehk 222 412,54 eurot. Ostuhind sisaldas paariselamu poole valmisehitamist ja lõppviimistlust. Lepingu p 3.7 kohaselt pidi ehitustööde kvaliteet vastama 2000 Ehitustööde Üldistele kvaliteedinõuetele. Kostja I andis hagejale paariselamu osa üle 22.12.2006.
2.Garantii kehtivuse ajal ilmnenud puudustest teavitas hageja kostjat kohaselt. Puuduste teemal on suheldud nii suuliselt kui ka kirjalikult. Kirjaliku puuduste nimekirja saatis hageja kostjale 15.08.2007 ja tegi meeldetuletuse puudustele mittereageerimise osas 31.12.2007. Samuti pöördus hageja kostja I poole veel 19.12.2008 ja 29.01.2009. 04.06.2009 esitas hageja avalduse ostuhinna alandamiseks. Nimetatud avaldusega alandas hageja ostuhinda 150 000 krooni, ehk 9 586,75 euro võrra. Kostja palus võimalust puudused ise kõrvaldada. Nimetatuga oli hageja valmis kompromissina nõustuma tingimusel, et puudused koheselt kõrvaldatakse. Kuivõrd talvel ei olnud välistööde tegemine võimalik, tegi kostja I ettepaneku tööde teostamiseks mais 2010. Mais 2010 garantiitöid ei teostatud. 10.07.2010 saatis kostja I hagejale kirja, mille kohaselt teda ei ole lepingu eseme puudustest teavitatud, mistõttu ostja ei või lepingu eseme puudustele tugineda. Kuni hagi esitamiseni ei ole kostja alandatud ostu-hinnast enamsaadud hinda hagejale tagastanud ega ka puuduseid kõrvaldanud.
3.AS XXX ja XXXOÜ on sõlminud 21.01.2010 jagunemislepingu ning avaldanud vastavasisulise teate 30.06.2010 Ametlikes Teadeannetes. AS XXX ja XXXOÜ on 18.01.2011 sõlminud jagunemislepingu ning alates 13.01.2011 on XXXOÜ kantud äriregistrisse. Jagunemine jõustus 04.04.2011. Seega vastutavad kostjad ÄS § 447 lg 1 kohaselt kostja I kohustuste eest solidaarselt.
Hageja palub kostjatelt solidaarselt välja mõista müügilepingu alusel enamsaadud ostuhind summas 9 586,75 eurot (150 000 krooni), intressivõlgnevus 747,11 eurot (11 689,77 krooni) ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisvõlgnevus summas 909,82 eurot (14 235,62 krooni) ning hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viivis VÕS § 113 lg 1 määras kuni põhinõude täitmiseni. Kostjate vastuväited. Kostja AS XXX hagi ei tunnista.
4.Hageja ei ole tõendanud, et kohase ja väidetava mittekohase kohustuse täitmise väärtuse vahe oleks just 150 000 krooni. Hageja ei ole ka tõendanud avalduses loetletud puuduste olemasolu XXX asuval kinnistul, mis hinna alandamist väidetavalt õigustaks. Kostja leiab, et tulenevalt VÕS § 112 lg 5 ei või hageja hinda alandada, kuna kostja poolt on kohustuse rikkumine heastatud. Vaidlusalusele ehitisele on väljastatud kasutusluba. Hageja poolt hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi kasutamine käesoleval juhul ei ole õiguspärane, sest hageja jäi ise vastuvõtuviivitusse VÕS § 119 lg 1 tähenduses.
5.Kostja esitas 15.02.2010 ettepaneku garantiitööde teostamiseks, millest hageja selgesõnaliselt keeldus. Kostja ei tunnista põhinõuet ning leiab, et põhjendamata on sellisel juhul ka intressi- ja viivisenõue. Kostja arvates Uus Maa Kinnisvarabüroo vara hindamise akt on küsitav. Kinnisvarabüroo ei ole ise hinnanud kas puudused kinnisasjal ka faktiliselt esinesid ning millisel määral mõjutavad väidetavad puudused kinnisasja turuväärtust.
6.Kostjal on tekkinud kahtlus hageja poolt esitatud hinnapakkumise kredibiilsuses. Nimelt muutis hageja hinna alandamise avalduses 04.06.2009 varem esitatud puuduste kõrvaldamiseks vajaminevat summat. Pärast XXXOÜ hinnapakkumise saamist on hageja esitanud avalduse puuduste kõrvaldamiseks summas 102 890,10 krooni ning seejärel mitu kuud hiljem uue avalduse 150 000 krooni ulatuses, kusjuures hinnapakkumises sisalduv nimekiri on puuduste osas sisuliselt samane 04.03.2009 esitatud hinna alandamise avalduses sisalduva nimekirjaga, erinevus üksnes puuduste kõrvaldamise kulude osas. Ei ole arusaadav kuidas hageja on 04.06.2009 hinna alandamise avalduses jõudnud just summani 150 000 krooni. Antud menetluses omavad tähtsust üksnes puudused, millele hageja oma 04.06.2009 hinna alandamise avalduses ka tugines. Kostja leiab, et kohtule esitatud pildid ei tõenda puuduste olemasolu, sest neid ei ole võimalik seostada antud asjaga. Ei ole teada mis ajal pildid on tehtud. Kostjad XXXja XXXOÜ hagi ei tunnista.
7.Kostjad leiavad, et hageja nõue on tõendamata ja täitmata on hinna alandamise eeldused. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, kuidas ta on hinna alandamise avaldusest nähtuva summani jõudnud. Kuna Uus Maa Kinnisvarabüroo ei ole ise hinnanud kas puudused kinnisasjal ka faktiliselt esinevad ning millisel määral mõjuvad väidetavad puudused kinnisasja turuväärtust, siis ei tõenda antud hinnang nõude suurust. Uus Maa on võtnud arvamuse aluseks XXXOÜ hinnapakkumise, mis aga kostjate II ja III arvates on konstrueeritud menetluse tarbeks tagasiulatuvalt, lähtudes hageja poolt ette antud summast. Kostjad leiavad, et eelnevat arvestades, ei saaks hageja nõue olla suurem kui 6 575,88 eurot.
8.Hageja on hinna alandamise avalduses tuginenud puudustele, mis ei ole käsitletavad mittekohase täitmisena VÕS § 112 lg 1 tähenduses. Selliseks puuduseks pidas hageja ehitisel kasutusloa puudumist, millest hageja oli teadlik müügilepingu sõlmimisel. AS XXX on vähemalt osaliselt väidetavad puudused kõrvaldanud. 15.02.2010 tegi AS XXX hagejale ettepaneku garantiitööde teostamiseks, millest hageja selgesõnaliselt keeldus. Tuginedes VÕS § 648 ei ole hagejal õigust vähendada kinnistu eest tasutud hinda. Kostjad leiavad, et hageja viivise nõue aja eest, mil hageja tööde teostamisest õigusliku aluseta keeldus ning aja eest, mil kostja I oli seisukohal, et pooled peavad kompromissläbirääkimisi ning kostja I faktiliselt puuduste kõrvaldamisega tegeles, oleks vastuolus VÕS § 113 lg 4 hea usu põhimõttega. Kohtu järeldused.
9.Kohus, võtnud arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid, leiab, et hagi ei kuulub rahuldamisele osaliselt. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hageja on 04.06.2009 esitanud kostjale I avalduse ostuhinna alandamiseks 150 000 krooni võrra. Et hinna alandamine tooks kaasa sellega taotletud tagajärje, peab olema täidetud hinna alandamise materiaalsed eeldused. Vaidlus puudub, et poolte vahel on kehtiv müügileping. Vaidlus on üle antud asja puuduste osas. Ehitis anti hagejale üle 22.12.2006 (t. I lk 28). Üleandmise ajal hageja pretensioone kostjale I ei esitanud. Mõne aja möödudes pöördus hageja kostja I poole seoses ehitisel ilmnenud puudustega. Kuna kostja I puuduseid ei kõrvaldanud, esitas hageja 04.03.2009 ostuhinna alandamise avalduse (t. I lk 97100), mille järgi alandas hageja ostuhinda 102 990 krooni, ehk 6 582,51 euro võrra. Ostuhinna alandamise aluseks on võetud XXXOÜ hinnapakkumine puuduste kõrvaldamiseks. (t. I lk 90). 04.06.2009 esitas hageja uue avalduse ostuhinna alandamiseks, seekord 150 000 krooni ehk 9 586,75 euro võrra.
10.VÕS § 77 lg 1 järgi peab võlgnik täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Hageja ja kostja I on 04.08.2006 müügilepingu punktis 3.7 kokku leppinud, et lepingu eseme ehitustööde kvaliteet peab vastama 2000.a. Ehitustööde Üldistele Kvaliteedinõuetele. Kohus leiab, et asjas esitatud tõenditega on leidnud tõendamist, et müügiese ei vastanud lepingu tingimustele. Seda, et lepingu esemel esinesid puudused nähtub hageja ja kostja I töötaja elektronkirjavahetusest (t. I lk 9-10). Lepinguese on üle vaadatud ning kostja I on saatnud hagejale vajalike tööde loetelu. Kohus on teostanud 19.05.2011 elamus XXXpaikvaatluse, kus fikseeris ära elamul esinevad puudused. Praod seintel ja põrandaplaatidel, kahjustused aknanurkadel, niiskuskahjustused mitmetes ruumides jne, ei ole kindlasti need milles pooled oleksid müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud.
11.Hageja poolt kohtule esitatud fotosid ei saa kohus arvestada lepingueseme puuduste tõendamiseks, kuna ei ole teada nende tegemise aeg ja fotodel kajastatu samasust lepingu esemega.
Lepingu punktide 3.8 ja 3.9 järgi on müüja kohustunud tagama lepingu esemes teostatud ehitustööde ehitajapoolse garantii vähemalt kaheks aastaks ning garantiiajal ilmnenud vead kohustus kostja I likvideerima omal kulul. Seega vastutab müüja asja puuduste eest. Kostja I viitab asjaolule, et hagejal ei olnud tulenevalt VÕS § 112 lg 5 õigus hinda alandada. VÕS § 112 lg 5 tulenev piirang ostuhinna alandamiseks puudutab heastamist, mis on toimunud enne hinna alandamist. Enne hinna alandamist aga ei ole kostja I poolt heastamist toimunud.
12.Pärast ostuhinna alandamist on hageja nõustunud kostja I pakkumisega puuduste kõrvaldamiseks, mis nähtub poolte kirjavahetusest ja kajastub ka kohtuistungi protokollidest, kuid puudused on käesoleva ajani kõrvaldamata, va II korruse WC poti osas. Kostjad on esitanud AS XXX kulutused garantiitööde teostamiseks aadressil Viigimarja 7-1 maikuus 2012. Asja arutamisel selgus, et AS XXX tegelikult alustas puuduste kõrvaldamist 2012 kevadel, kuid tööd jäid lõpetamata, kui kostja lahkus objektilt maikuus. Et tööd olid lõpetamata, tõendab ka XXX OÜ 2012 juuni ekspertiisiakt.
13.Küll aga nõustub kohus kostjatega, et hinnaalandamise avaldustes on hageja tuginenud ka puudustele, mis ei ole käsitletavad mittekohase täitmisena VÕS § 112 lg 1 mõttes. Nimelt on hageja selgesõnaliselt mõlemas avalduse märkinud ostuhinna alandamise põhjuseks elamu kasutusloa puudumist. Samuti on Uus Maa Kinnisvarabüroo ekspertarvamuses lähtunud kinnistu mõttelise osa turuväärtuse määramisel puudusest, majal puudub kasutusluba. Kuna kinnisasja müügilepingu punktis 1.5.3 hageja ise kinnitab, et on teadlik lepingu esemel kasutusloa puudumisest, siis ei saa seda käsitleda puudusena, mis annaks aluse hagejale ostuhinda alandada. Hageja on esitanud kohtule spetsialisti arvamuse (Uus Maa kinnisvarabüroo ekspertarvamus XXX), mille kohaselt on lepingu objekti turuväärtus 2006 seisuga 3 500 000 krooni ning eeldusel, et nimetatud esemel olid hageja poolt näidatud puudused, siis on selle turuväärtuseks 3 350 000 krooni.
14.Kostja laiab, et Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamusel ei ole tõenduslikku tähendust, kuna hindamise aluseks olevaid asjaolusid ei ole arvamuse andja kontrollinud ega nende õigsuses veendunud. Kohus leiab, et kostja väide on alusetu ning tõend on asjakohane. Ekspertarvamuse andja on hinnanud lepingu eseme turuväärtust kohustuse täitmise ajaga võrdlusmeetodil ning eseme turuväärtust koos sellel esinevate puudustega, milline informatsioon on saadud tellijalt. Hinnatava objekti ülevaatus toimus kaasomaniku juuresolekul 29.11.2010. Kui kostja ei nõustunud Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamusega, oli tal õigus taotleda kohtu poolt ekspertiisi määramist, mida kostja ei ole teinud.
15.Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Kuna kasutusloa puudumine ei ole puudus, mis annaks aluse hinna alandamiseks, siis mittekohase täitmise väärtus on mõnevõrra suurem 11.01.2011 ekspertarvamuses antud hinnangust, mistõttu hinna alandamist hageja poolt esitatud ulatuses ei saa pidada põhjendatuks. Tuletõrjeredeli puudumist Uus Maa Kinnisvarabüroo ei käsitle lepingu eseme puudusena. Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamuses on märgitud, et kasutusloa puudumine ei mõjutanud oluliselt tehinguhinda.
Käesolevaks ajaks on kostja kõrvaldanud hageja nõusolekul II korruse WC potiga seonduva puuduse, mida saab lugeda kostja poolseks heastamiseks.
16.Arvestades eelpool nimetatud asjaolusid ning tuginedes VÕS § 112 lg 1 peab kohus õiglaseks mittekohase täitmise väärtuse suurendamist 1 %, so 33 500 krooni, ehk 2 141,04 euro võrra, millest tulenevalt mittekohase täitmise väärtus on 3 383 500 krooni, ehk 216 245,06 eurot (3 350 000 + 33 500). Alandatud hind on 3 480 000 x 3 383 500 : 3 500 000 = 3 364 165 krooni, ehk 212 009,33 eurot. VÕS § 112 lg 3 sätestab, et hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. VÕS § 189 lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hageja on lepingu alusel tasunud kostjale I 3 480 000 krooni, st ülemäära 115 835 krooni, ehk 7 403,21 eurot, mis tuleb kostjal tagastada.
17.Vastavalt VÕS § 189 lg 1 tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Hageja on arvestanud intressi alates 31.12.2006 kuni 15.06.2009, milliseks kuupäevaks palus hageja hinna alandamise avalduses raha tagastada. Kuna hageja on arvestanud intressi ja viivise suuremalt summalt, arvestab kohus selle ümber. VÕS § 94 kohane intressimäär oli 01.07.2006- 31.12.2006 - 3,5 % aastas, 01.01.2007- 30.06.2008 - 4,0% aastas, 01.07.2008- 31.12.2008 -2,5% aastas, 01.01.2009-31.12.2010 -1,0% aastas. Intressivõlg moodustab kokku 8 006,94 krooni ehk 511,74 eurot. 01.12.2006 , 1 päeva intress summalt 115 835 on 10,42 krooni, 01.01.2007 kuni 30.06.2008, 547 päeva, 1 päeva intress 11,58 krooni, kokku 6 334,26 krooni, 01.07.2008 kuni 31.12.2008, 184 päeva, 1 päeva intress 6,95 krooni, kokku 1 278,80 krooni, 01.01.2009 kuni 15.06.2009, 166 päeva, 1 päeva intress 2,31 krooni, kokku 383,46 krooni.
18.VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja võlgnikult, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, nõuda viivitusintressi. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav intressimäär on alates 01.01.2009 kuni 31.12.2010 - 1,0 %, millest tulenevalt on viivis 8 % aastas. Alates 01.01.2011 kuni 30.06.2011 - 1,25 %, millest tulenevalt on viivis 8,25 % aastas. Tuginedes TsMS § 367 arvestab kohus viiviseid kuni kohtuotsuse tegemiseni ning sealt edasi protsendina kuni põhinõude täitmiseni. 16.06.2009 kuni 31.12.2010 moodustavad viivised põhinõudelt 115 835 krooni – 14 307,47 krooni. (115 835 x 0,0219 % x 564 päeva) 01.01.2011 kuni 30.06.2011 moodustavad viivised – 4 738,34 krooni. (115 835 x 0,0226 % x 181 päeva)
01.07.2011 kuni 18.06.2013 moodustavad viivised – 18 239,49 krooni. (115 835 x 0,0219 x 719 päeva) Kokku moodustavad viivised otsuse tegemise ajaga 37 285,30 krooni ehk 2 382,96 eurot.
19.Kohus leiab, et viivise väljamõistmine summas 2 382,96 eurot ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ning on põhjendatud, arvestades, et kostjatel oli võimalik puudused kõrvaldada ning seda ka pärast hinna alandamist, kuid kostja heastamine oli minimaalne, mida kohus ka võttis arvesse hinna alandamisel. Eelnevast lähtudes on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub kostjatelt välja mõistmisele põhinõue summas 7 403,21 eurot, intress 511,74 eurot ja viivised 2 382,96 eurot ning alates 19.06.2013 viivis VÕS § 113 lg 1määras kuni põhinõude täitmiseni. Tulenevalt ÄS § 447 lasub kostjatel solidaarne vastutus AS XXX ja XXXvahel sõlmitud müügilepingust tulenevate nõuete osas. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus peab põhjendatuks jätta menetluskulud poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. TsMS § 165 lg 3 kohaselt, kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Kohus leiab, et poolte menetluskulud tuleb jätta kostjate kanda 77 % ulatuses ja hageja kanda 23 % ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.