Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ülle Jänes, Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
14.06.2013, Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-17677
Tsiviilasi
X Xi (endine x) hagi Tallinna Linna vastu kohustada kostjat vormistama hagejaga eluruumi asukohaga xxxxxxxxxx üürileping ning andma nõusolek sellest üürilepingust tulenevate üürniku õiguste ja kohustuste üleandmiseks X Xle Tallinna Linna vastuhagi X Xi vastu 28.05.1996 pooltevahelise lepingu lõppenuks tunnistamiseks ja eluruumi asukohaga xxxxxxxxxxxx ebaseaduslikust valdusest vabastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1917.35 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.12.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja X X (isikukood xxxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel X X (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kostja Tallinna Linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu, asukoht Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn), esindaja Jaan Lindsaar
Kohtuistungi toimumise aeg
RESOLUTSIOON
29.05.2013
1.Harju Maakohtu 28.12.2012 otsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek üürniku õiguste ja kohustuste üleandmiseks X Xle. Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hageja nõue rahuldamata. Samuti tuleb uuesti määrata kindlaks menetluskulud.
2.Otsuse resolutsiooni terviktekst kehtib järgmises sõnastuses: 1) X Xi hagi rahuldada osaliselt; 2) Tuvastada Tallinna Linna kohustus sõlmida X Xiga üürileping eluruumi xxxxxxxxxx kasutamiseks tähtajaga viis aastat ja üüri piirmääraga vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.03.2004 määrusele nr 9 või seda muutvale õigusaktile; 3) Jätta rahuldamata X Xi hagi kohustada Tallinna Linna andma nõusolek eelmise resolutsioonipunkti alusel sõlmitava üürilepingu järgse üürniku õiguste ja kohustuste üleandmiseks X Xle; 4) Tallinna Linna vastuhagi 28.05.1996 lepingu lõppenuks tunnistamiseks ja eluruumi Villardi 5-2 Tallinnas valduse vabastamiseks jätta rahuldamata; 5) Hageja menetluskuludest jätta kostja kanda 90% õigusabikulude piirmäärast, 100% ekspertiisitasust ja 50% hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust. Kostja menetluskuludest jätta hageja kanda 25% apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust. Tasaarvestuse tulemusena mõista kostjalt menetluskulude hüvitisena välja hageja kasuks 5381.33 eurot.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Asjaolud ja hageja nõuded
1.05.10.2005 esitas X X (endine x, hageja) hagiavalduse Tallinna linna (Tallinna Linnavalitsuse kaudu, kostja) vastu üürilepingu vormistamisele kohustamiseks ja nõusoleku üürilepingu üleandmiseks saamiseks. Hageja palus tuvastada tema poolt 28.05.1996 sõlmitud lepingu kohane täitmine ning sellest tulenevalt tuvastada kostja kohustus vormistada hagejaga kirjalik eluruumi xxxxxxxxxx üürileping tähtajaga viis aastat ning üüri piirmääraga vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.03.2004 määrusele nr 9
või seda muutvale õigusaktile, ning tuvastada kostja kohustus anda Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu hagejale nõusolek üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks X Xle (kolmas isik). Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmiti poolte vahel 28.05.1996 leping nr 16, mille objektiks oli 2.elamu aadressil xxxxxxxxxx ning kogu hoone väljaehitamine sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks elamispinnaks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 11 järgi kohaldatakse võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, võlasuhte ajal kehtinud seadust. Võlasuhte tekkimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 58 lõike 1 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused seaduses sätestatud sündmustest, tehingutest ja muudest õigustoimingutest, samuti õigusvastastest tegudest. Poolte vahel tekkis tsiviilõiguslik kohustus, mis tuli täita kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 173 järgi kohaselt.
3.Hageja on täitnud kõik kõnealusest lepingust tulenevad kohustused. Hageja on täitnud lepingu punktis 1.6 võetud kohustuse ning vabastanud korteri aadressil xxxxxxxxxx. Tuleb lugeda täies ulatuses pahauskseks kostja väide, mille kohaselt ei pruukinukski hageja seda teha, kuivõrd vastavalt lepingu punktile 1.6 tekkis vastav kohustus alles 3 kuu jooksul pärast seda, kui kostja oleks vormistanud vaidlusalusele pinnale asustamise tõendi. Samas aga heidab kostja hagejale ette, et vastavat pinda ei vabastatud piisavalt kiiresti.
4.Hageja on täitnud ka kohustuse ehitada lepingu objektiks olnud maja välja sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks elamispinnaks. Seda tõendab muuhulgas läbiviidud (kordus)ekspertiis, kus riiklikult tunnustatud ekspert Teet Sepaste tuvastas, et hoones asuvad ruumid vastavad Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi 26.01.1999 määrusega nr 38 „Eluruumidele esitatavad nõuded“ kehtestatud normidele ja nõuetele.
5.Puudub vaidlus, et 28.05.1996 lepingu sõlmimise hetkel ei olnud tegemist eluruumile esitatud nõuetele vastava hoonega, sest muidu ei oleks sellist lepingut sõlmitud. Kostja ei ole kunagi väitnud, et tema või keegi kolmas isik oleks vastavad tööd teostanud. Järelikult on need tööd teostatud hageja korraldamisel, kes on seega oma lepingulised kohustused täitnud. Puudub vaidlus, et tänaseni on kehtiv Tallinna Kesklinna Valitsuse 29.05.1996 korraldus nr 419 „Mitteeluruumi väljaehitamine elamispinnana”, mille punkti 1 kohaselt lubati hagejaga sõlmida leping aadressil xxxxxxxxx asuva hoone sanitaartehnilistele tingimustele vastava eluruumi väljaehitamiseks.
6.Kostja ei ole täitnud oma lepingust tulenevaid kohustusi. Lepingu nr 16 punkt 3 sätestas, et Kesklinna Valitsus kohustub vormistama lepingus oleva korteri asustamisõiguse üleandmisega seotud dokumendid ja korraldama endapoolse asjaajamise vastavuses EV seadusandlusega ning Tallinna omavalitsusorganite poolt kehtestatud korraga. Seega oli kostja otsene kohustus väljastada Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu hagejale asustamistõend ja order, samuti vormistada temaga kirjalik eluruumi üürileping. Kostja ei ole vaatamata hageja perekonnaliikme poolt allkirjastatud korduvatele nõudmistele kuni käesoleva hetkeni täitnud oma lepingust tulenevat kohustust väljastada hagejale asustamistõend ja order. Samuti ei ole vormistatud üürilepingut hagejaga ega tema perekonnaliikmetega.
7.Kostja väide, et tegemist on ühise tegutsemise lepinguga ja selle alusel tekkis õiguslik eeldus, et hageja saaks taotleda kostjalt volikirja alusel teatud toimingute sooritamist ning kuna hageja seda ei teinud, siis ei pea ka kostja mingeid kohustusi täitma, on väär ja pahatahtlik. Juhul, kui kostja soovis anda üürile mitteeluruumi, sõlmiti analoogsed asustamislepingud, mis kohustasid asustajat tegema vastavad ehitustööd ning Tallinna
linna LOV kaudu vormistama seejärel vastavad dokumendid. On pahauskne väita, et hageja oleks pidanud hakkama kostjalt veel mingeid volikirju taotlema – vastupidisel juhul oleks see olnud lepingus märgitud.
8.Kostja kohustust vormistada lepingus oleva korteri asustamisõiguse üleandmisega seotud dokumendid ja korraldada endapoolne asjaajamine vastavuses EV seadusandlusega ning Tallinna omavalitsusorganite poolt kehtestatud korraga, ei saa tõlgendada kostja poolt osundatud viisil. Olemuselt on asustamislepingute näol tegemist tsiviilõiguslike lepingutega, millega pooled leppisid kokku üürilepingu sõlmimise vastavate ruumide viimisel seisukorda, kus need vastaksid eluruumidele esitatavatele nõuetele. Arvestades, et poolte eesmärk ja tahe oli analoogsete lepingute puhul hilisem üürilepingu sõlmimine, ei ole kõnealune leping käsitletav ühise tegutsemise lepinguna TsK § 438 mõttes. Asustamislepingu puhul puudub ühine majanduslik eesmärk, kuna eluruumi üürilepingu sõlmimine ei ole käsitletav majandustegevusena mõlema poole suhtes. Pigem on asutamislepingu puhul tegemist tingimusliku eellepinguga, mis seab üürilepingu sõlmimise sõltuvaks asjaolust, kas asustaja teostab vastaval pinnal parendused ja ümberehitused, mis võimaldaksid ruume kasutada eluruumidena.
9.Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-97-99 rõhutati, et TsÜS § 64 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Poolte tahe tuleb välja selgitada, lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka poolte käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast seda. Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-100-99 tuleneb, et poolte tahet saab kohus selgitada ja seda peab tegema, lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest, mis võimaldavad teha järeldusi poolte tegeliku tahte kohta. Samuti on Riigikohus leidnud, et lepinguliste vaidluste lahendamise käigus tuleb arvestada ka lepingu sõlmimisele eelnenud pooltevahelisi suhteid, /-/ ning poolte käitumist lepingu täitmise ajal. Hageja kinnitas, et tema tahe vastas täielikult lepingus sätestatud kohustuste võtmisele ning mõistliku inimesena ei osanud ta vaidlusalust lepingut tõlgendada praegu kostja poolt esitletaval viisil ühise tegutsemise lepinguna, kuivõrd pooltel puudus ühine majanduslik eesmärk.
10.Lahendis nr 3-2-1-129-04 on Riigikohus märkinud, et kolleegium on oma lahendites tehingu tõlgendamisel enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS-i alusel rõhutanud, et lepingu tõlgendamisel peab kohus kindlaks tegema, milline oli poolte ühine tahe lepingu sõlmimisel, sest TsÜS § 64 lõike 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Kui poolte ühine tahe ei ole üheselt tuvastatav, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Hagejaga sarnane mõistlik isik ei pidanud lepingust välja lugema kostja praegust käsitlust, mis hageja arvates ei ole heauskne ja on suunatud oma kohustustest vabanemisele. Samas on Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-33-02 märgitud, et tehingu tõlgendamisel tuleb kohtul juhinduda TsÜS-i §-st 64 ning arvestada, et TsÜS § 108 lõike 1 kohaselt tuleb tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus. Viimati nimetatud sättest tuleneb ka keeld tõlgendada tehingut viisil, mis oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Nimetatu kinnitab täielikult kostja vastuväite asjakohatust oma kohustuste mittetäitmisel. Hageja seisukoha õigsust kinnitab täiendavalt asjaolu, et 27.07.1995 jõustunud ning vaidlusalusel ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 33 lõikes 5 oli sätestatud, et projekteerimistingimused väljastab kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud hoonestusõigus. PES § 53 lõikes 1 oli sätestatud, et kohalik omavalitsus annab ehitusloa ehituse alustamiseks kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud hoonestusõigus. Sama seaduse § 70 lõike 1 kohaselt kohaldati vastavaid sätteid ka ehitise kui vallasasja ning selle omaniku või valdaja suhtes. Hageja näol ei
olnud tegemist vaidlusaluse hoone omanikuga ning juhindudes kehtinud PES § 33 lõikest 5 ja § 53 lõikest 1, ei saanud ta taotleda projekteerimistingimuste ega ehitusloa väljastamist. Samuti ei andnud nõutavat volitust selleks poolte vahel 28.05.1996 sõlmitud leping. Ka Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-84-05 tuleneb, et vastavate lubade taotlemise kohustus on hoone omanikul. Seega on tõendatud, et hageja täitis kõik oma lepingujärgsed kohustused ning eeltoodust tuleneb üheselt, et muid ja täitmata kohustusi hagejal ei olnud.
11.Kostja väide, et temal saabus kohustuse täitmise võimatus TsK § 240 tähenduses, on vastuolus seadusega. TsK § 240 kohaselt lõpeb kohustis täitmise võimatusega, kui selle tingis asjaolu, mille eest võlgnik ei vastuta (§ 227). Kostja on lepingu täitmise võimatuse tinginud asjaoluna nimetanud Tallinna Linnavolikogu 20.02.1997 otsust nr 28. Hagejale jääb mõistmatuks, millel põhineb kostja seisukoht, et kõnealune otsus tingis lepingu täitmise võimatuse kostja poolt. Kõnealuse otsuse punkti 1 kohaselt otsustas Tallinna Linnavolikogu üksnes „lugeda Tallinna Kesklinna Valitsuse tegevus, kus vabad elamispinnad ja osaliselt ka mitteeluruumid erastati nii, et erastamisel ei olnud võimalik osaleda kõigil neil tallinlastel, kellel selleks olnuks seaduslik õigus, vääraks ja linnakodanike huvide vastaseks.” Nimetatud otsusel ei ole tagasiulatuvat jõudu, samuti ei ole nimetatud otsusega takistatud eluruumide üürilepingute sõlmimine. Hageja hinnangul ei mõistetud kõnealuse otsusega hukka mitte asustamislepingute sõlmimist, vaid ainult ruumide erastamist viisil, et erastamisel ei olnud võimalik osaleda kõigil neil tallinlastel, kellel selleks olnuks seaduslik õigus. Seega on märgitud põhjus, millele kostja ei ole enne käesolevat menetlust mitte kunagi tuginenud, otsitud ning väär.
12.Kohtueelses menetluses (kostja 04.01.2005 kiri) on kostja leidnud, et 28.05.1996 leping on tühine omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lõike 1 järgi. Nimetatud seisukohaga hageja ei nõustu. 1996. aasta maikuu seisuga kehtis ORAS § 18 lõige 1 sõnastuses, et „kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omanduses või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud”. Seega ei keelanud nimetatud ORAS-i redaktsioon mitte mingisugusel viisil muude lepingute sõlmimist. Vaidlusaluse 28.05.1996 lepinguga ei muudetud vara omandivormi, mida kinnitab vaidlusaluse lepingu p 2.3. Lisaks peab ORAS § 18 puhul arvestama, et nimetatud sättes fikseeritud keelu eesmärgiks oli kaitsta eelkõige õigustatud subjekte. Samas, xxxxxxxxx. maja ei kuulunud õigustatud subjektidele tagastamisele, mistõttu sõlmitud leping ei saanud kahjustada õigustatud subjektide õigusi. Seega on kostja poolt põhjendamatu viidata ORAS § 18 sätetele ja mitte täita omale lepinguga võetud kohustusi.
13.Tagastatud majadega seotud üürilepinguid reguleerib muuhulgas ORAS § 121 lg 1, mis sätestab, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Kui kirjalik üürileping on üürnikuga sõlmimata, tuleb see omandireformi kohustatud subjektil üürnikuga sõlmida enne tagastatava elamu üleandmist. ORAS § 121 lõige 11 sätestab, et nimetatud paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Ülaltoodust tulenevalt on ORAS-iga sätestatud kohalikule omavalitsusele kohustus sõlmida üürileping üürnikuga, kes elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Asjaolust, et antud juhul on Tallinna Kesklinna Valitsus nii 28.05.1996 lepingust kui ka ORAS-ist tuleneva kohustuse jätnud põhjendamatult ja õigusvastaselt täitmata, ei saa järeldada, et avaldaja või tema perekonnaliikmed kasutavad xxxxxxxx eluruumi ilma õigusliku aluseta.
Samuti on asjaolu, et xxxxxxxxxxxx. majaga seoses ei ole tasutud üüri, tingitud üksnes kostjapoolsete kohustuste mittetäitmisest.
14.Kostja väitel ei ole hageja täitnud lepingu nr 16 punkte 1.1, 1.3 ja 1.6. Hageja rõhutas, et hoolimata sellest, mistahes rikkumisi kostja hagejale ka ette püüab heita, ei ole kostja mitte kunagi üritanud pooltevahelist lepingut üles öelda – seega on leping igal juhul kehtiv ning seda tuleb täita. Antud juhul nähtub kogu menetlusest, et kostjal hageja nõudele sisulised vastuväited puuduvad või on need täiesti vastuolulised. Oma kohustuse rikkumisele, s.o asustamistõendi mitteväljastamisele, tugineb kostja ka etteheites, milles viitab hageja poolt lepingu nr 16 punkti 1.3 rikkumisele – etteheiteks on, et pind asustati enne, kui vastav asustamise tõend väljastati. Selline etteheide on pahauskne – nagu menetluses korduvalt rõhutatud, siis asustamistõendi väljastamist taotleti korduvalt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lõikest 3 tuleneb printsiip, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
15.Vaidlusalune hoone tagastati 26.08.1997 ebaseaduslikult X Xile ja X Xele. Märgituga seotud kohtuvaidlused lõppesid alles 2004. aastal sellega, et kostja sai ise kõnealuse hoone omanikuks. Samas kogu vastava perioodi vältel ei soovinud kostja tegeleda oma lepinguliste kohustuste täitmisega ning seetõttu ei väljastanudki ei asustamistõendit ega teinud ka muid toiminguid.
16.Hageja on kostjale teatanud, et soovib Tallinna Kesklinna Valitsuse nõusolekut üürilepingu üleandmiseks oma isale (kolmandale isikule). Märgitud isikud on omavahel vastava kokkuleppe sõlminud 26.08.1997. Hageja on seisukohal, et märgitud tehing oli õiguspärane ja vastavad alused tulenesid seadusest. 1997. aastal kehtinud elamuseaduse (ES) § 40 lõigetest 1 ja 2 tuleneb, et üürilepingu üleandmiseks on vajalik üürileandja nõusolek. Samas oli formaalselt 26.08.1997 xxxxxxxx. maja omandiõigus registreeritud X Xi ja X Xe nimele. Kuna hageja ei tunnistanud nimetatud isikuid xxxxxxxxxx. maja omanikena ning leidis, et xxxxxxxxxxx hooned on tagastatud ebaseaduslikult, siis ei olnud hagejal võimalik nimetatud isikute nõusolekut küsida. Käesoleval hetkel on tulenevalt jõustunud kohtulahendist haldusasjas nr 2-3/403/02 selgunud, et hageja seisukoht oli märgitud isikute suhtes õige ning seega peab vastava nõusoleku andma kostja. Kuna kostja ei ole vaatamata hageja vastavasisulisele pöördumisele oma nõusolekut andnud, leidis hageja, et peab ka antud küsimuses pöörduma kohtu poole, mida võimaldab kehtinud ES § 49 lõige 4.
17.TsÜS § 68 lõike 5 kohaldamise eelduseks on kohustus teha tahteavaldus. Käesoleval juhul on selge, et kostjal eksisteerib vastav kohustus, kuid kuna kostja seda vabatahtlikult ei täida, siis tuleb see tuvastada kohtuotsusega. Kostja vastuväited
18.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Leping nr 16 sõlmiti eesmärgiga, et hageja ehitaks välja xxxxxxxxxx maja (hilisem aadress xxxxxxxx) esimesel ja teisel korrusel asuvad ruumid sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks elamispinnaks (korteriks). Tegemist oli nn asustamislepinguga. Lepingu punktidega 1.1–1.6 lepiti kokku hageja kohustused. Punkti 1.1 järgi kohustus hageja järgima projekteerimis- ja ehitustööde läbiviimisel Tallinnas kehtivaid eeskirju ja tingimusi ning kooskõlastama oma tegevuse asjaomastes organisatsioonides. Alates 22.07.1995 (kehtis kuni 01.01.2003) kehtinud PES § 39 punkt 3 sätestas, et ehitamine on ehitise konstruktsioonide, ruumijaotuse või välisilme konstruktsiooniline muutmine.
19.Oktoobris 2011 koostatud xxxxxxxxxx asuva hoone ehitustehnilises ekspertiisis märkis riiklikult tunnustatud ekspert T.Sepaste, kirjeldades I ja II korruse eluruumides teostatud töid kokkuvõtvalt, et ehitatud on WC ja duširuum koos vastava sanitaartehnika paigaldamisega. PES § 53 lõike 1 kohaselt annab kohalik omavalitsus ehitusloa ehituse alustamiseks kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitise omamist võimaldav asjaõigus. Seega on hageja poolt tehtud ehitustöö, mis eeldas ehitusloa olemasolu (PES § 53 lõige 1) enne töödega alustamist. Ehitusluba ei ole taotletud ega ka väljastatud ning seega on lepinguga hagejale pandud kohustus täitmata.
20.Lepingu punkti 1.2 kohaselt kohustus hageja teostama taastataval elamispinnal kõik vajalikud remonttööd omavahendite arvel. Käesolevas kohtuvaidluses on kohtule esitatud 13.08.2007 eksperthinnang, mille koostas OÜ Ehitusekspert. Selle hinnangu käigus viidi 01.08.2007 läbi xxxxxxxxxx hoone ülevaatus. Eksperthinnangu kohaselt „hoone I-korruse ruumide väljanägemine: täielikult remontimata ruumid ja et on olnud vist kontoriruumid, kust kontorimööbel on välja viidud... näha on veel kontorile iseloomulikku sisseseadet... need I-korruse ruumid on elamiseks endiselt kontorist ümber kohaldamata“. Järelikult seisuga 01.08.2007 olid xxxxxxxxxxxx hoone esimene korrus endiselt remontimata. Seega hagiavalduse (hagi esitati 04.10.2005) ning vastuhagi (esitati 02.12.2005) esitamise ajal oli hageja poolt lepingu punktist 1.2 tulenev kohustus ikka veel täitmata.
21.Lepingu punkti 1.3 järgi pidi hageja asustama elamispinna 30 päeva jooksul arvates elamispinna asustamise tõendi kättesaamisest. Viidatud lepingu tingimusest saab järeldada, et hageja kohustus asustama xxxxxxxxxxxx I ja II korruse eluruumid pärast seda, kui need on mitteeluruumist ümber ehitatud eluruumiks ja teiseks siis, kui talle on väljastatud elamispinna asustamise tõend. Enne nimetatut ei oleks hageja tohtinud Villardi 5a hoonesse elama asuda. Vaidlust ei ole selles, et hageja asus xxxxxxxxxxx hoonesse elama oluliselt varem, kui hoone nõuetekohaselt remonditi. Eelnimetatut kinnitab ka OÜ Ehitusekspert eksperthinnang – „näha on, et on pidevalt elatud hoone II korrusel“.
22.Eksperthinnangu koostamisel läbiviidud ülevaatuse ajaks (01.10.2007) hoonet ettenähtud viisil remonditud ei olnud. Eksperthinnangu kokkuvõttes selgitatakse, et „hoone nr 2 vajab kapitaalremonti; sh eelnevalt vastava remondiprojekti koostamist, peale 28.05.1996 on tõenäoliselt hoonet nr 2 üldiselt mitteoluliselt remonditud ja parendatud“.
23.Kuivõrd hoonet hagi esitamise seisuga nõuete kohaselt ei olnud remonditud, siis ei oleks hageja tohtinud hoones elada ning kostjal puudus ka kohustus elamispinna asustamise tõend väljastada. Järelikult puudus hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu sõlmimist.
24.Hageja on kohtumenetluses asunud seisukohale, et tema on oma lepingu punktist 1.6 tuleneva kohustuse nõuetekohaselt täitnud, sest on vabastanud xxxxxxxxx korteri. Samas on hageja jätnud tähelepanuta asjaolu, et lepingu punktist 1.6 tulenevalt pidi hageja Pärnu mnt 21-5 korteri vabastama 3 kuu jooksul alates xxxxxxxxxxxx hoone elamispinna asustamistõendi vormistamisest, milline tähtaeg pole seega veel saabunudki. Kuna xxxxxxxx hoone asustamistõendit ei ole väljastatud, ei pidanud hageja lepingu punkti 1.6 täitma. Lepingu punktiga 2.1 kohustus hageja võtma teadmiseks, et asustaja poolt lepingu kohustuste mittetäitmisel või mittenõuetekohase täitmise korral on linnaosa valitsusel õigus käesolev leping katkestada ning asustaja kaotab õiguse lepingu objektiks oleva korteri asustamisõigusele ning tema poolt tehtud kulutusi ei kompenseerita. Kostja vastuhagi
25.02.12.2005 esitas kostja vastuhagi poolte vahel 28.05.1996 sõlmitud lepingu nr 16 lõppenuks tuvastamiseks ja eluruumi ebaseaduslikust valdusest vabastamiseks. Kostja taotles asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel xxxxxxxxxxx hoone valduse tagastamist hagejalt ning hageja keeldumisel tema väljatõstmist.
26.Vastuhagiavalduse kohaselt on hagejat lepingu lõpetamisest korduvalt teavitatud, kuid ta ei ole vabatahtlikult xxxxxxxxx hoone valdust üle andnud. Hageja on lepingut rikkunud, teostades ehitustöid ehitusloata, asustades xxxxxxxxx hoone enne, kui ruumid olid nõuetekohaselt remonditud ning kostja väljastanud elamispinna asustamise tõendi. Sõlmitud lepingu näol oli tegemist ühiselt tegutsemise lepinguga, kuna pooled kavatsesid teha teatud tööd ühise eesmärgi saavutamiseks. Lepingu rikkumisel oli kostjal õigus leping lõpetada. Hageja vastuväited
27.Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja täitis kõik lepingust nr 16 tulenevad kohustused, sealhulgas ehitas välja eluruumid ning vabastas lepingus märgitud pinna. Hageja korraldusel on teostatud vaidlusalusel pinnal taastamistöid, mida kinnitab Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt 2004. aasta oktoobris koostatud eksperthinnang „xxxxxxxx hoone eluruumideks ümberehitamise kohta”. Nimetatud eksperthinnang kinnitab üheselt, et täielikult ja nõuetekohaselt on teostatud 28.05.1996 lepingus nr 16 ettenähtud remonditööd, mille tulemusel on ruumid välja ehitatud sanitaartehnilistele tingimustele vastavateks eluruumideks.
28.Täielikult põhjendamatud on kostja väited selle kohta, et remonditööd muudab ebaseaduslikuks asjaolu, et neid ei ole teostanud mitte hageja, vaid tema isa kolmas isik. 28.05.1996 kehtinud TsK § 175 lõikest 2 tulenes, et kui seadusest, lepingust või kohustise olemusest ei tulene kodaniku kohustus täita kohustis isiklikult, on kreeditor kohustatud võlgniku eest kolmanda isiku poolt pakutud täitmise vastu võtma. Kostja ei ole oma vastuväidete tõendamiseks esitanud mitte ühtegi kirjalikku tõendit ning tema esitatud vastuväited ei ole asjakohased, ajades muuhulgas omavahel segamini ruumide erastamise ning nende üürimise. Eeltoodust tulenevalt on selge, et antud juhul ei ole pooltevaheline leping lõppenud täitmise võimatuse tõttu ning seepärast on asjakohatud kostja viited VÕS § 103 lõike 2 teisele lausele. Antud juhul ei näe hageja ühtegi põhjendust, miks peaks poolte vahel sõlmitud lepingu täitmise lugema võimatuks tulenevalt VÕS § 108 lõike 2 punktist 1.
29.Kostja ei ole välja toonud mitte ühtegi käesoleval juhul kohaldatavat õiguslikku alust, mis annaks talle õiguse oma kohustusi mitte täita. On selge, et hageja sai vaidlusaluste ruumide valduse õiguspäraselt. Sellest tulenevalt ei ole võimalik vastuhagi rahuldada, kuna kostja poolt märgitud AÕS § 80 lõike 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Antud juhul valdab hageja asja õiguslikul alusel. Kuna ei eksisteeri mitte ühtegi õiguslikku alust, miks peaks olema lõppenud pooltevaheline leping nr 16, siis tuginedes AÕS § 83 lõikele 1, keeldus hageja asja väljaandmisest, kuna tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja otsene kohustus oli väljastada Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu hagejale asustamistõend ja order, samuti vormistada temaga kirjalik eluruumi üürileping.
Esimese astme kohtu otsus
30.28.12.2012 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja tuvastas kostja kohustuse sõlmida hagejaga eluruumi üürileping aadressil xxxxxxxxxx Tallinnas tähtajaga 5 aastat ning üüri piirmääraga vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.03.2004 määrusele nr 9 või seda
muutvale õigusaktile, ning kohustuse anda Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu hagejale nõusolek kohtuotsuse resolutsiooni punktis 2 nimetatud üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks kolmandale isikule. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 5762.27 eurot.
31.Hageja ja kostja vahel on sõlmitud leping nr 16 (t I kd lk 13–14), millest nähtuvalt on lepingu objekt Tallinna linnas xxxxxxxx II maja I ja II korrusel asuvad ruumid ning nende väljaehitamine sanitaartingimustele vastavaks elamispinnaks (korteriks). Poolte vahel on vaidlus, kas hageja on täitnud talle lepingust tulenevad kohustused ning kas kostjal esineb seetõttu alus üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks.
32.Nähtuvalt lepingu punktidest 1.1–1.6 kohustus hageja projekteerimis- ja ehitustööde läbiviimisel järgima Tallinnas kehtivaid eeskirju ja tingimusi, k.a kohustust kooskõlastada oma tegevus asjaomastes organisatsioonides; teostama taastataval elamispinnal kõik vajalikud remonttööd omavahendite arvel; asustama elamispinna 30 päeva jooksul arvates elamispinna asustamise tõendi kättesaamisest; eluruumi asustamisel mitte esitama maja valdajale ega linnaosa valitsusele pretensioone asustatava eluruumi sanitar-tehnilise seisukorra ja tehniliste seadmete seisundi kohta; osalema hoone kui terviku ülalpidamis- ja ekspluatatsioonikuludes proportsionaalselt asustaja käsutusse antava pinnaga alates 01.06.1996; vabastama tema käsutuses oleva korteri aadressil Pärnu mnt 21-5 kolme kuu jooksul alates elamispinna asustamise tõendi vormistamisest kõnealuse lepingu esemeks olevale elamispinnale.
33.Riiklikult tunnustatud eksperdi T.Sepaste 2011 oktoobris koostatud ekspertarvamuses (t IV kd lk 93–115) on ekspert asunud seisukohale, et vaidlusaluses hoones asuvad ruumid vastavad Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi 26.01.1999 määrusega nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuded“ kehtestatud normidele ja nõuetele.
34.Nähtuvalt ekspertiisi sisust on ekspert analüüsinud järgmisi küsimusi ning jõudnud vastavatele järeldustele: 1) eluruum peab võimaldama inimesele selles ööpäevaringse viibimise – nõue on eksperdi kinnitusel täidetud, xxxxxxxx hoones on pidevalt elatud (ekspertiisiakti punkt 3.3.1, t IV kd lk 111); 2) eluruumil peab olema teistest eluruumidest eraldi sissepääs ukse kaudu ja eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil peab olema vähemalt üks uks – nõuded on eksperdi kinnitusel täidetud, hoones on ainult üks eluruum ehk korter, kuhu on nõuetekohane juurdepääs (punkt 3.3.2, t IV kd lk 111); 3) eluruumi iga elu-, töö- ja magamistoa põrandapindala peab olema vähemalt 8m2, toa laiuse (vastasseinte vaheline kaugus) alammäär 2,4m, vähim kõrgus 2,5m, ühepereelamutes 2,3m, katusekorruse kaldseintega toas peab vähim kõrgus olema tagatud vähemalt toa poole põrandapinna ulatuses; ekspert on tuvastanud, et ruumide mõõtmete nõuded on täidetud (punkt 3.3.3, t IV kd lk 111); 4) eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumide tuulutamiseks ning tagab nendes piisava loomuliku valgustuse; akna ja põranda pindala suhe ei tohi olla väiksem ettenähtust; ekspert on tuvastanud, et avatavad aknad on kõigis tubades ja köögis; akna ja põranda pindala suhe on tagatud. II korruse suuremas elutoas on see tagatud arvestades lubatavat 10%-list hälvet enne 1940. aastat ehitatud hoonetele (punkt 3.3.4, t IV kd lk 112); 5) eluruumis peab olema loomulik või mehaaniline ventilatsioon, mis tagab inimese elutegevuseks vajaliku õhuhulga ja selle ringluse; õhu liikumise kiirus eluruumis, eluruumi maht ühe inimese kohta, keemiliste ja bioloogiliste ühendite sisalduse piirkontsentratsioon siseõhus peab olema tagatud vastavalt Eestis kasutatavatele normidele; ekspert on tuvastanud, et eluruumides on ventilatsioonirestid ja väljatõmme toimub niiskete ruumide kaudu (punkt
3.3.5, t IV kd lk 112); 6) õhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele; kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimeste pikemaajalisel ruumis viibimisel olla alla 18°C, lubatav temperatuuri ülempiir tuleb määrata Eestis kasutatavate sisekliima normide alusel; ekspert on tuvastanud, et paigaldatud elektriradiaatorid võimaldavad tagada 18°C sisetemperatuuri (punkt 3.3.6, t IV kd lk 112); 7) õhuniiskus eluruumis peab olema piires, mis ei kahjusta inimeste tervist, väldib veeauru kondenseerumist ning ei tekita niiskuskahjustusi; eluruumi siseõhu optimaalne niiskus on 40–60%; ekspert märkis, et hoones tuvastatud kahjustused olid välispiirete ebatihedusest tekkinud sadevee lekked, mitte veeauru kondenseerumine; eluruumide liigniiskusele viitavaid kahjustusi paikvaatlusel ei fikseeritud (punkt 3.3.7, t IV kd lk 112–113); 8) eluruum peab olema varustatud klosetiga või selle puudumisel kloseti kasutamise võimalusega samas hoones või hoone teenindamiseks määratud maaalal; ekspert märkis, et hoones on kaks WC-d (punkt 3.3.7, t IV kd lk 113); 9) eluruum peab olema tagatud külma vee saamise võimalusega samas hoones või hoone teenindamiseks määratud maa-alal; vesi peab vastama EVS 663-1995 "Joogivesi" nõuetele; ekspert on tuvastanud, et hoones on tsentraalne veevarustus, mille vesi vastab nõuetele; lisaks külma vee saamise võimalusele on hoones soojaveeboiler (punkt 3.3.9, t IV kd lk 113); 10) müra eluruumis ei tohi ületada päeval 40 detsibelli ja öösel 30 detsibelli; ekspert märkis, et hoones müra tekitavaid seadmeid paikvaatlusel ei tuvastatud. Hoone asub vähese liiklusega tänava sisehoovis, seega ei ole tänavamüra suurem lubatavast tasemest (punkt 3.3.10, t IV kd lk 113); 11) eluruum peab vastama siseministri 03.07.1998 määruses nr 25 "Tuleohutuse üldnõuded" (RTL 1998, 226/227, 915) toodud nõuetele; tule ja suitsu tekkimine ja levimine elamus peab olema piiratud; inimestel peab olema tulekahju (või muu õnnetuse) puhul eluruumist väljapääsemise võimalus või neid peab saama päästa muude abinõude rakendamisega; ekspert on tuvastanud, et hoone vastab nimetatud nõuetele (punkt 3.3.11, t IV kd lk 113).
35.Lähtuvalt eeltoodud ekspertarvamusest on täidetud lepingust nr 16 hagejale tulenev nõue, mille kohaselt pidi hageja vaidlusalused ruumid välja ehitama Tallinnas kehtivatele eeskirjadele vastavaks elamispinnaks. Seoses kostja vastuväitega, et hageja ei hankinud ehitamiseks vajalikke lubasid, märkis kohus, et tulenevalt 14.06.1995 vastuvõetud PES § 33 lõikest 5 väljastab projekteerimistingimused kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitise omamist võimaldav asjaõigus. PES 70 lõike 1 kohaselt kohaldatakse PES-i sätteid ka ehitise kui vallasasja ning selle omaniku või valdaja suhtes. Seega ei saanud hageja ise vastavaid lubasid taotleda, vaid kõnealune kohustus oli kostjal endal, mistõttu on põhjendamatud vastavasisulised etteheited. Samuti on tõendamist leidnud, et kõnealuses korteris on elatud (nähtub ekspertiisiakti punktist 3.3.1), mis tähendab, et eluruum on asustatud. Poolte vahel ei ole ka vaidlust asjaolus, et hageja on vabastanud lepingu punktis 1.6 nimetatud Pärnu mnt 21-5 korteri.
36.Kohtu hinnangul on tõendatud, et hageja on täitnud kõik talle kui asustajale lepingust nr 16 tulenevad kohustused. Kostja vastuväited, et hageja ei ole täitnud ehitamisel Tallinnas kehtivaid eeskirju, on tõendamata. Samuti on põhjendamatu kostja väide, et hageja ei ole omavahendite arvelt teostanud xxxxxxxxx korteris remonttöid. Nimelt on 2011. aasta ekspertarvamusega tuvastamist leidnud, et korter on remonditud selliselt, et see vastab igakülgselt eluruumile esitatavatele nõuetele. Kostja vastuväited, mille kohaselt hageja ei oleks tohtinud xxxxxxxxxxxx korterit asustada enne asustamise tõendi kättesaamisest ning samuti puudus hagejal kohustus Pärnu mnt 21-5 korteri vabastamiseks enne asustamistõendi vormistamisest, on põhjendamatud, kuna need on vastuolus lepingu nr 16 punkti 1 mõttega. Nimelt on lepingu punktides 1.3 ja 1.6 loetletud hageja
kohustused, milliste täitmiseks on hagejale antud fikseeritud tähtaeg, mille möödalaskmisel kaotab hageja oma õigused. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-129-04 märkinud, et kolleegium on oma lahendites tehingu tõlgendamisel enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS-i alusel rõhutanud, et lepingu tõlgendamisel peab kohus kindlaks tegema, milline oli poolte ühine tahe lepingu sõlmimisel, sest TsÜS § 64 lõike 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Kui poolte ühine tahe ei ole üheselt tuvastatav, siis tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus leidis, et antud juhul pidi mõistlik isik lepingu nr 16 punktidest 1.3 ja 1.6 aru saama selliselt, et hageja peab oma kohustuste täitmisel teatud tähtaega järgima, kuid tal ei ole keelatud vastavaid toiminguid varem teha. Seega on kostja vastuväited hageja poolt lepingu tingimuste täitmata jätmise kohta alusetud.
37.Kostja on esitanud vastuväite, et tulenevalt lepingu punktist 2.1 oli Tallinna linnaosa valitsusel õigus hagejaga sõlmitud leping katkestada, kuna hageja ei täitnud oma lepingulisi kohustusi või täitis neid mittenõuetekohaselt. Kostja ei ole hagejale esitanud lepingu ülesütlemise avaldust, mistõttu ei saa kõnealust lepingut lugeda lõppenuks.
38.Kostja on seisukohal, et ta ei saanud lepingust nr 16 tulenevaid kohustusi täita, kuna Tallinna Linnavolikogu 20.02.1997 otsusega nr 28 tunnistati õigusvastaseks eluruumide kasutusse andmine väljaspool Tallinna Linnavolikogu sätestatud korda. Kohus osundas, et tulenevalt nimetatud lepingu punktist 1 loeti Tallinna Kesklinna Valitsuse tegevus, kus vabad elamispinnad ja osaliselt ka mitteeluruumid erastati nii, et erastamisel ei olnud võimalik osaleda kõigil tallinlastel, kellel selleks olnuks seaduslik õigus, vääraks ja linnakodanike huvide vastaseks (t I kd lk 98–99). Seega hõlmas nimetatud otsus üksnes olukordi, mis puudutas eluruumide erastamist. Käesolev vaidlus puudutab eluruumi üürilepingu sõlmimist, mistõttu on kostja viide Tallinna Linnavolikogu 20.02.1997 otsusele nr 28 asjasse mittepuutuv.
39.Kohus märkis, et vaidlusalune leping nr 16 ei ole tühine ka ORAS § 18 lõike 1 järgi. Antud lepinguga ei võõrandatud vara ega koormatud seda asjaõigusega, vaid reguleeriti üürilepingu sõlmimise tingimusi. Asjaolu, et asustatava eluruumi omandiõiguslik seisund ei muutu, on sätestatud ka lepingu punktis 2.3. Seega ei kuulu ORAS § 18 lõige 1 antud juhul kohaldamisele.
40.Kuna hageja on täitnud kõik talle lepingust nr 16 tulenevad kohustused, on kostja jätnud põhjendamatult hagejaga sõlmimata eluruumi üürilepingu. Lepingu nr 16 punktist 3 tuleneb, et Kesklinna Valitsus kohustub vormistama lepingus oleva korteri asustamisõiguse üleandmisega seotud dokumendid ja korraldama endapoolse asjaajamise vastavuses EV seadusandluse ning Tallinna omavalitsuse poolt kehtestatud korraga. Käesoleval juhul ei ole kostja andnud nõusolekut tahteavalduseks sõlmida hagejaga üürileping, kuigi vastav kohustus tuleneb talle lepingust nr 16. Kohus leidis, et lähtuvalt lepingu nr 16 punktist 3 ja TsÜS § 68 lõikest 5 tuleb tuvastada kostja kohustus sõlmida hagejaga eluruumi üürileping aadressil xxxxxxxxx Tallinn tähtajaga 5 aastat ning üüri piirmääraga vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.03.2004 määrusele nr 9 „Üüri piirmäära kehtestamine“ või seda muutvale õigusaktile.
41.Hageja on esitanud taotluse kohustada kostjat andma Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu hagejale nõusolek kõnealusest üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks kolmandale isikule. Hageja ja kolmas isik on sõlminud üürilepingu üleandmise kokkuleppe 26.08.1997 (t I kd lk 35). Antud juhul on hageja korterist lahkunud ning soovinud selle üleandmist perekonnaliikmele (isale). Kohus leidis, et lähtuvalt 1997. aastal
kehtinud ES § 40 lõigetest 1 ja 2 oli hagejal õigus sõlmida kolmanda isikuga kokkulepe xxxxxxxxxx eluruumide üleandmiseks. Kuna kostja ei ole nimetatud üleandmiseks oma nõusolekut andnud, tuleb kostjat selleks TsÜS § 68 lõike 5 alusel kohustada.
42.Kostja taotles lepingu nr 16 lõppenuks tunnistamist ja eluruumi ebaseaduslikust valdusest vabastamist. Kostja on seisukohal, et leping nr 16 on ühise tegutsemise leping ning hagejal oli kohustus taotleda kooskõlastusi tööde alustamiseks, kuid hageja seda ei teinud.
43.Seoses kostja väitega, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud ühise tegutsemise leping, märkis kohus järgmist. Antud juhul ei nähtu hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingust, et tegemist oleks ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks sõlmitud kokkuleppega TsK § 438 lõike 1 mõistes. Kohus osundas taaskord Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-129-04 leides, et käesoleval juhul ei ole poolte vahel sõlmitud lepingust mõistlikule isikule ühestki lepingu sättest mõistetav, et leping on sõlmitud ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks, seega on põhjendamatu kostja väide, et lepingu nr 16 näol oli tegemist TsK 39. peatükis sätestatud koostöölepinguga.
44.Eelnevalt leidis tuvastamist, et hageja on täitnud talle lepingust nr 16 tulenevad kohustused ning xxxxxxxx korteri nõuetele vastavus on tõendamist leidnud ekspertarvamuses. Samuti on kohus märkinud, et tulenevalt 14.06.1995 vastu võetud PESist oli projekteerimiseks ja ehitamiseks vajalike lubade taotlemiseks kohustatud isik kostja ning eelnevalt leidis tuvastamist, et lepingu nr 16 näol ei olnud tegemist ühise tegutsemise lepinguga. Kostjat ei takistanud eluruumi üürile andmast ka Tallinna Linnavolikogu 20.02.1997 otsus nr 28. Seega ei olnud lepingust nr 16 tulenevate kohustuste täitmine kostja jaoks võimatu TsK § 240 tähenduses. Tõendamist ei ole leidnud, et kostjapoolse lepingu täitmise oleks muutnud võimatuks mõni tegur, mille eest võlgnik ei vastuta või mille üle tal kontroll puudus.
45.Seoses asjaoluga, kes oli remonditööde läbiviimiseks kohustatud isik, märkis kohus, et lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 175 lõikest 2 tulenevalt ei ole antud juhul oluline, kelle vahenditest xxxxxxxxx ruume remonditi, kuna seadusest või poolte vahel sõlmitud lepingust ei tulenenud hagejale kohustust eluruumi korrastamiseks isiklikku ressurssi kasutada. Seega ei ole hageja rikkunud talle lepingust tulenevaid kohustusi ning kostjal puudub alus lugeda leping lõppenuks. Kostja väitel on ta hagejat korduvalt teavitanud kohustusest eluruum vabastada, kuid kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hagejale on esitatud lepingu lõpetamise avaldus. Antud juhul ei ole kostja oma TsMS § 230 lõikest 1 tulenevat tõendamiskohustust täitnud.
46.Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et hageja on saanud eluruumi valduse ebaseaduslikult, mistõttu puudub alus vastuhagi rahuldamiseks kostja viidatud AÕS § 80 lõike 1 järgi. Kohus osundas, et tulenevalt AÕS § 83 lõikest 1 võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Käesoleval juhul on hageja nimetatud vastuväite esitanud, mistõttu kostja vastuhagi tuleb AÕS § 83 lõikest 1 lähtuvalt rahuldamata jätta.
47.Käesolevas tsiviilasjas on hagi esitatud 04.10.2005. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMSRS) §-ga 3 kohaldatakse enne seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS-is sätestatut. Kohus tugines kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lõikele 1 ja § 61 lõikele 1 ning justiitsministri 23.08.1999 määruse nr 43 „Hinnata hagi puhul advokaadi abi eest väljamõistetava summa ülempiiri kehtestamine“ kuni 31.12.2005 kehtinud redaktsioonile,
mille kohaselt väljamõistetava advokaaditasu ülempiiriks on 50 000 krooni, mis vastab 3195.58 eurole.
48.Kohus rahuldas hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata, mistõttu tuleb käesoleva tsiviilasja menetluskulud TsMS § 60 lõike 1 alusel täies ulatuses kostja kanda jätta. Hageja esitatud taotluse kohaselt soovib hageja õigusabikulude hüvitamist kokku 7780.20 euro ulatuses. Kohus osundas eelviidatud justiitsministri määrusele, millest tulenevalt ei ole võimalik hageja taotlust õigusabikulude hüvitamiseks rahuldada enama kui 3195.58 euro ulatuses. Nimetatud summas õigusabikulude hüvitamine TsMS § 61 lõike 1 järgi on põhjendatud, kuna hageja on esitanud vastavate kulude kandmise kohta tõendid (t IV kd lk 203–217) ning summa on kooskõlas antud tsiviilasja kestvuse, mahukuse ning keerukusega. Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista riigilõiv 10.23 eurot (t I kd lk 48) ja ekspertiisitasu 2556.46 eurot (t IV kd lk 218–220). Ka ekspertiisitasud on vajalikud ja põhjendatud kohtukulud, kuna ekspertiisiaktide näol oli tegemist antud asja õigeks lahendamiseks oluliste tõenditega. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kohtukulud 5762.27 euro ulatuses. Apellatsioonkaebus
49.31.01.2013 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Kostja menetluskulud jätta hageja kanda ja hageja ning kolmanda isiku menetluskulud jätta nende endi kanda.
50.Kaebuse põhjenduste kohaselt on kaevatava otsusega rikutud õigusnormi, sest ebaõigesti on kohaldanud materiaal- ja menetlusõiguse normi ning õigusnorm on jäetud osaliselt kohaldamata.
51.Lepingu nr 16 punkti 1.1 rikkumine hageja poolt ei ole vabandatav ning maakohtu vastupidine käsitlus on ebaõige. Kostja jääb oma varemesitatud seisukoha juurde, et lepingu punktist 1.1 tulenevalt pidi hageja ehitamise aluseks taotlema projekteerimistingimused ning kuna hageja seda ei teinud, siis viidi xxxxxxx toimunud ehitustegevus läbi kostja teadmata ja kooskõlastamata, mistõttu oli see ebaseaduslik. PES § 33 lõigetest 5 ja 4, § 39 punktist 3 ja § 70 lõikest 1 ei saa järeldada, et kuivõrd projekteerimistingimusi ei saanud väljastada hagejale, siis pidanuks kõik vajalikud load, sh projekteerimistingimused taotlema ainuisikuliselt kostja. Sellisel juhul muutuks ka lepingu p 1.1 mõttetuks. Ehkki kohaliku omavalitsuse pädevuses oli vastavate lubade väljastamine, siis nende taotlemisel ja väljastamiseks vajalike toimingute tegemisel oli linnal eelkõige koordineeriv funktsioon ning initsiatiiv pidi tulema asustajalt. Millegagi ei saa õigustada hageja tegevusetust xxxxxxxx hoone ehitamisel, sest ta ei ole isegi pöördunud kostja poole tagamaks, et ehitustegevus toimuks seadusega ettenähtud korras.
52.Kostja nõustub maakohtu käsitluse ja viidetega Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1129-04 ning TsÜS § 64 lõikele 1. Samas ei saa lepingut nr 16 tõlgendada maakohtu kirjeldatud viisil, sest kostja tegelik tahe oli teistsugune - kostja soovis lubada xxxxxxxx korteri asustamist hageja poolt üksnes lepingus sätestatud kohustuste eelneval täitmisel. Lepingul nr 16 kui asustamislepingul oli väga arusaadav eesmärk, et omandireformi läbiviimisel sundüürniku staatusesse langenud Pärnu mnt 21-5 korteris elanud isikud saaksid omale elamispinna. Kostjal oli suhteliselt palju erinevatel põhjustel asustamata ruume ja mitteeluruume, mida oli võimalik eluruumideks ümber ehitada, xxxxxxx hoone puhul oligi tegemist viimasega. Minimeerimaks selliste lepingute täitmisel tekkivaid riske, nähti lepingu täitmisel ette konkreetsed toimingute tegemise järjekorrad (lepingu punktid 1.1-1.6 nende esitamise järjekorras). Nii pidigi lepingu nr 16 kohaselt hageja esmalt tagama projekteerimis- ja ehitustööde nõuetekohase läbiviimise (punkt 1.1), sealhulgas
omavahendile arvel ehitustegevuse teostama (punkt 1.2) ja alles seejärel võtma mitteeluruumi kasutusele eluruumina. Kohtule 13.08.2007 esitatud OÜ Ehitusekspert eksperthinnangust nähtub, et 01.08.2007 oli xxxxxxxx hoone I korrus endiselt remontimata. Seega olid veel hagi ja vastuhagi esitamisel ajal kõnealused ruumid remontimata. Lepingu punkti 1.3 mõtte kohaselt kohustus kostja pärast lepingu punktide 1.1 ja 1.2 täitmist väljastama elamispinna asustamise tõendi ehk tänases tähenduses sõlmima hagejaga üürilepingu. Kuna üürileping pidi sõlmitama eluruumi kasutamise kohta, siis pidi kostja enne üürilepingu sõlmimist veenduma, et ehitustegevus, mille käigus mitteeluruum muudeti eluruumiks, on lõppenud ning hageja on oma senised lepingulised kohustused täitnud. Pärast seda, kui kostja väljastanuks hagejale asustamise tõendi, pidi viimane xxxxxxxx eluruumid 30 päeva jooksul asustama (punkt 1.4). Sama punkti kohaselt, kui ta seda nimetatud tähtaja jooksul ei tee ning tõendi kehtivust ei pikendata, siis kaotab ta õiguse kõnealusele elamispinnale. Kui lepingu nr 16 järgi hageja asustanuks xxxxxxxxxx eluruumi, siis 3 kuu jooksul pidanuks ta vabastama Pärnu mnt 215 korteri (punkt 1.6). Kahtlust ei saa olla selles, et tegelikult asustas hageja xxxxxx eluruumid enne asustamistõendi väljastamist, mis on lepingu punkti 1.3 rikkumine, ja enne, kui eluruumid ehitati sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks. Ülalviidatud OÜ Ehitusekspert hinnangu kohaselt olid xxxxxxxxx I korruse ruumid veel sel ajal elamiseks kohandamata. Toimiku materjalidele lisatud hageja elukohateate järgi elab ta koos K. K ja kolmanda isikuga aadressil xxxxxxxxxx alates 26.07.2006. Seega ei saa nõustuda maakohtu väitega, et hagejal ei olnud keelatud lepingus kokkulepitud toiminguid varem teha, sest kostja kui lepingu osapoole kohustused sõltusid otseselt asustaja kohustuste täitmisest. Hageja ei saa nõuda üürilepingu sõlmimist olukorras, kus ta on enda lepingulisi kohustusi rikkunud. Kuivõrd hageja ei ole lepinguga võetud kohustusi täitnud, ei ole ka kostja omapoolseteks sooritusteks kohustatud.
53.Maakohus on otsuse resolutsiooni punktiga 3 ning põhjendavas osas viidetega TsÜS § 68 lõikele 5 tuvastanud kostja kohustuse anda nõusolek üürilepingust tulenevate kohustuste üleandmiseks hagejalt kolmandale isikule, sest nad on 26.08.1997 sõlminud üürilepingu üleandmise kokkuleppe. Kohus tunnustas kokkulepete kehtivust, osundades seejuures ES § 40 lõikele 1. Samas ei ole kohus viidanud ühelegi tõendile või tuvastatud asjaolule, mis kinnitaks viidatud sättes sätestatud õiguslike aluste esinemist käesolevas vaidluses. Kostja hinnangul selliseid tõendeid ei ole ning olemasolevad tõendid kinnitavad, et üürilepingu üleandmise kokkuleppe väidetava sõlmimise ajal neid õiguslikke tingimusi ka ei eksisteerinud. Nagu nähtub toimiku materjalidele lisatud 09.05.1996 Kesklinna Valitsuse Korterikomisjoni ettepaneku protokollist nr 8 ja sellele lisatud xxxxxxxxxxx korterisse sissekirjutatud isikute loetelust, ei elanud hageja ja kolmas isik 26.08.1997, see on väidetava üürilepingu üleandmise kokkuleppe sõlmimise ajal xxxxxxxxxx eluruumides. Kolmas isik elab elukohateate järgi aadressil xxxxxxxxx alates 26.07.2005. Veelgi enam, kõnealusel aadressil ei elanud 26.08.1997 ka hageja. Isegi, kui teoreetiliselt eeldada 26.08.1997 üürisuhte olemasolu hageja ja kostja vahel, ei lõppenud see enne nimetatud kuupäeva üürniku surma, alatise lahkumise või väljatõstmise tõttu. Lepingu nr 16 punktis 1.6 ettenähtud kohustuse sai täita üksnes hageja, sest kolmandal isikul ei olnud selle korteriga puutumust. Seetõttu ei saa lugeda üürilepingu üleandmist võimalikuks. Seega, maakohtu poolt välja toodud õiguslik alus (ES § 40 lg 1) hageja ja kolmanda isiku vahel 26.08.1997 sõlmitud üürilepingu üleandmise kokkuleppe ajal kohalduda ei saanud.
54.Kostja ei nõustu maakohtu käsitlusega, et ta ei ole hagejat teavitanud xxxxxxxx eluruumi vabastamise kohustusest. Hageja lisas hagiavaldusele Tallinna Kesklinna Valitsuse 04.01.2005 kirja nr 9-12/04/6142 II, milles kokkuvõtvalt paluti hagejal eluruumid hiljemalt 31.01.2005 Tallinna Kesklinna Valitsusele tagastada. Eeltooduga on kostja hagejat xxxxxxx eluruumi vabastamisest teavitanud.
55.Kohus leidis, et kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hageja on saanud eluruumi valduse ebaseaduslikult. Kostja on seisukohal, et ta ei pea tõendama xxxxxxxxxx valduse saamise ebaseaduslikkust, vaid seda, et valdus on tulenevalt lepingust nr 16 muutunud ebaseaduslikuks. Pärast kõnealuse lepingu sõlmimist võimaldati hagejale juurdepääs xxxxxxxxx ruumidele, sest ilma selleta ei oleks ta saanud täita oma esimest lepingulist kohustust (teostada ehitustöid). Seega tõepoolest sai ta xxxxxxxxxx hoone valduse seaduslikult. Küll aga on hageja rikkunud oma lepingulisi kohustusi ning on seetõttu kaotanud õiguse xxxxxxxx hoone valdamiseks. Lisaks, kuivõrd hageja ei ela xxxxxxxxx aadressil, ei ole tal üürilepingu sõlmimise nõude esitamise õigust ning ta tuleb lugeda valdusest loobunuks. Vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht
56.Hageja ja kolmas isik paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
57.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude tuvastada kostja kohustus anda nõusolek üürilepingust tulenevate üürniku õiguste ja kohustuste üleandmiseks X Xle. Selle nõude lahendamisel kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõigust. Tühistatud osas saab ringkonnakohus teha uue otsuse, millega jätab nõude rahuldamata. Ülejäänud osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust otsuse muutmiseks ega tühistamiseks, välja arvatud, et hagi osalisel rahuldamata jäämisel tuleb ümber jaotada ja uuesti kindlaks määrata menetluskulud. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
58.Kolleegium nõustub täielikult põhjendustega, millede alusel maakohus tuvastas kostja kohustuse täita 28.05.1996 lepingut nr 16 ja sõlmida hagejaga üürileping xxxxxxxxxx Tallinnas eluruumi kasutamiseks. Maakohus ei ole selle nõude läbivaatamisel rikkunud menetlusõiguse norme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Kolleegium nõustub maakohtu poolt uuritud tõenditele antud hinnangutega ja nende alusel tuvastatud asjaoludega. Hageja nõude rahuldamine välistab kostja vastunõuete rahuldamise. Apellatsioonkaebuses on kostja jäänud juba varasemalt esitatud seisukohtade juurde, milledele aga maakohus on lahendis piisavas ulatuses ja asjakohaselt vastanud. Kolleegium ei pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.
59.Kostja kinnitas kohtuistungil, et vaidlusalune kostjale kuuluv elamu on eluruumina arvel alates aastast 2004. Seega ilmselgelt pidi see oma tehnilistelt jmt tingimustelt juba sel ajal vastama kostja enda poolt eluruumidele kehtestatud nõuetele. Asjaolu, et tegemist on tõepoolest nõuetekohase eluruumiga, tuvastas ka riiklikult tunnustatud ekspert T.Sepaste. Seega tuleb nõustuda hagejaga, et isegi kui lepingu täitmisel tema poolt esines rikkumisi (ehitustööde kooskõlastamata jätmine, pinna asustamine enne asustamistõendi väljastamist), on hageja täitnud lepingu esmased eesmärgid – viinud ruumid eluruumidele nõutavasse seisukorda ja vabastanud lepingu sõlmimise ajal tema kasutuses olnud õigusvastaselt võõrandatud eluruumi asukohaga xxxxxxxxxx. Puudub vaidlus, et kostja kohaliku omavalitsusena oli kohustatud hagejale kui nn sundüürnikule ja tema perekonnale tagama Pärnu mnt 21 elamu õigusjärgsele omanikule tagastamise tõttu teise eluruumi üürimise võimaluse. Seega oli kostja huvi lepingu nr 16 sõlmimisel suunatud otseselt sellele, et mitteeluruumidest saaksid eluruumid ja et vabaneks eluruum Pärnu mnt 21-5. Mõlemad kohustused hageja täitis. Kostja keeldumine omapoolse kohustuse täitmisest on arusaamatu ka põhjusel, et kostja enda pädevuses on lepingu punktis 1.1
silmas peetud erinevate kooskõlastuste ja lubade andmine, samuti järelevalve PES-i täitmise üle Tallinna linnas. Seega kui hageja oleks tõepoolest konkreetsete tööde läbiviimisel kehtivaid eeskirju ja tingimusi rikkunud, oleks kostja poolt olnud loogiline teha vastavad ettekirjutused ja rakendada sanktsioone, kaasa arvatud ebaseadusliku ehitise lammutamise nõue. Selle asemel aga võttis kostja remonditud ruumid arvele eluruumidena. Sellisest omaniku käitumisest saab järeldada heakskiitu hagejapoolsele lepingu täitmisele. VÕS § 29 lõike 5 punkti 3 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada muuhulgas lepingupoole käitumist peale lepingu sõlmimist. Sama sätte lõike 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. VÕS § 76 lõike 2 kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Sama sätte lõike 4 kohaselt, kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt.
60.Samas ei nõustu kolleegium maakohtuga selles, et kostjal oleks üürileandjana seadusest tulenev kohustus tunnistada hageja asemel üürnikuna tema isa X.X. Hageja ja kolmas isik tõlgendavad 26.08.1997 sõlmitud kokkulepet üürilepingu üleandmise kokkuleppena (hagiavalduse punkt 5). Hageja ja kolmas isik ei tõlgenda nimetatud kokkulepet 28.05.1996 lepingust tulenevate nõuete loovutamise lepinguna. VÕS § 29 lõike 1 alusel tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte tegelikust ühisest tahtest. Hageja esitas üürniku asendamise nõude aastal 2005 ja seega kuuluvad vastavalt VÕSRS § 12 lõikele 1 rakendamisele VÕS-i sätted. VÕS § 321 sätestab üürnikuga koos elanud abikaasa või muu perekonnaliikme õiguse astuda üürilepingusse üürniku asemel viimase surma korral, esitades vastava teate üürileandjale. Muid aluseid nõuda üürileandjalt üürniku asendamist seadus ei kehtesta. Isegi kui nõustuda hagejaga ja maakohtuga selles, et rakendamisele kuulub ES § 40, oleks tulemus sama. Ükski alustest, mis annaksid võimaluse nõuda X.X üürnikuks tunnistamist hageja asemel (üürniku surm, alaline lahkumine, väljatõstmine), tõendatud ei ole. Nii hageja, kolmas isik kui kostja määravad senini hageja elukohaks vaidlusaluse eluruumi (t V kd lk 41, 68, 80). Kolleegium ei saa nõustuda vastustaja väljendatud arusaamaga, nagu ei peaks kostja seisukohalt olema vahet, kellega ta konkreetne üürilepingu sõlmib. Kostja võttis 28.05.1996 lepinguga endale xxxxxxxxxx elamuga seotud kohustused põhjusel, et hageja oli nn sundüürnikuks ja kostja kohaliku omavalitsusena oli kohustatud tagama talle Pärnu mnt 21-5 eluruumi omanikule tagastamisel üürilepingu lõppemise korral teise eluruumi. Hageja isa V.X ei olnud tagastatava eluruumi elanik ja kohalikul omavalitsusel ei olnud kohustust temale üürilepingu alusel eluruumi võimaldada. Seega puudub kostjal seadusest või lepingust tulenev kohustus teda xxxxxxxxx üürnikuna tunnistada.
61.Käesolevas tsiviilasjas oli hagi esitatud 04.10.2005. Seega rakendas maakohus asjakohaselt kooskõlas TsMSRS §-ga 3 menetluskulude jaotamisele ja rahalisele kindlaksmääramisele kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS-is sätestatut. Kuna aga ringkonnakohus osaliselt maakohtu otsuse tühistab, tuleb ka menetluskulud uuesti jaotada ja summaliselt kindlaks määrata.
62.Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lõike 1 kohaselt mõistis kohus poole taotlusel, kelle kasuks otsus on tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud; kui hagi rahuldati osaliselt, mõisteti kohtukulud välja võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. TsMS § 61 lõikest 1 tulenevalt mõistis kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest. TsMS § 61 lõike 1 punkti 2 kohaselt tuli õigusabi eest hinnata hagi puhul välja mõista kohtu määramisel summa, mis ei ületanud justiitsministri kehtestatud suurust.
Justiitsministri 23.08.1999 määruse nr 43 „Hinnata hagi puhul advokaadi abi eest väljamõistetava summa ülempiiri kehtestamine“ kuni 31.12.2005 kehtinud redaktsiooni kohaselt oli väljamõistetava advokaaditasu ülempiiriks 50 000 krooni, mis vastab 3195.58 eurole.
63.Ringkonnakohtu otsusega kuulub hageja kahest nõudest rahuldamisele üks ja kostja mõlemad vastunõuded jäävad endiselt rahuldamata. Samas on rahuldatud nõue kõigist esitatutest mahukaim ja selle lahendamisel tuvastatud asjaolud välistavad vastunõuete rahuldamise. Hageja rahuldamata nõue ei hõlma esitatud materjalidest üle 10%. Eeltoodu alusel on kolleegium seisukohal, et hageja maksimaalselt võimalikest hüvitamisele kuuluvatest õigusabikuludest tuleb kostjal hüvitada 90% (90% 3195.56-st=2876 eurot). Tsiviilasjas määratud ekspertiis oli seotud hageja rahuldatud nõude lahendamiseks vajaliku asjaolu (remonditud ruumide vastavus eluruumidele kehtestatud nõuetele) tuvastamisega. Seega tuleb kostjal hüvitada hagejale ekspertiisitasu 2556.46 eurot täies ulatuses. Tasutud riigilõivudest tuleb kostjal hüvitada hagejale 1⁄2 (10.23:2=5.12 eurot) hagiavalduse esitamisel tasutust ja hagejal kostjale 1⁄4 (225:4=56.25 eurot) apellatsioonkaebuse esitamisel tasutust. Kokku tuleb seega kostjalt hageja kasuks mõista välja kohtukulude hüvitamiseks 2876+2556.46+5.12-56.25= 5381.33 eurot.
Ülle Jänes
Mare Merimaa
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.