Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ülle Jänes ja Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
03.05.2013, Tallinn
Tsiviilasja number
2-11-33086
Tsiviilasi
OÜ Bernesta Grupp hagi AS Morrison Invest vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2587.88 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.05.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Bernesta Grupp apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant OÜ Bernesta Grupp (registrikood 10199818, asukoht Juhkentali t 11 Tallinnas), juhatuse liige M.K, lepinguline esindaja vandeadvokaat Urmas Volens Vastustaja AS Morrison Invest (registrikood 10378065, asukoht Tulbi t 6 Tallinnas), lepinguline esindaja advokaat Tarmo Friedenthal
Kohtuistungi toimumise aeg
17.04.2013
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 18.05.2012 otsus tühistada. Saata tsiviilasi menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata, kui ta ei pea istungit vajalikuks. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.17.07.2011 esitas OÜ Bernesta Grupp Pärnu Maakohtusse maksekäsu kiirmenetluse avalduse AS-ilt Morrison Invest võla saamiseks. Võlgnik esitas avaldusele vastuväite. 20.10.2011 esitas OÜ Bernesta Grupp hagi Harju Maakohtusse kokku 2587.88 euro saamiseks erakorralise remondiga seotud kulutuste hüvitamiseks.
2.Vastavalt 09.07.1997 hageja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingule on kinnistu asukohaga Tallinnas Juhkentali t 11 suhtes kantud kinnistusraamatu registriosa III jakku esimesele järjekohale tasuline tähtajatu kasutusvaldus hageja kasuks. 29.07.2003 sõlmisid Eesti Vabariik ja kostja sama kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu.
3.25.05.2011 eksperthinnangust nähtub, et kinnistul asuvad hooned ei vasta kehtivatele ega kasutusvalduse lepingu sõlmimisel kehtinud normidele. Puuduste kõrvaldamiseks tuleb teostada kapitaalremonditöid. Seetõttu on hageja korduvalt palunud kostjal (kinnistu omanikul) teostada vajalikud kapitaalremonditööd, kuid kostja on jätnud hagejapoolsetele pöördumistele vastamata või asunud seisukohale, et mistahes hooldus-, ehitus-, remondi-, korrashoiu- jms tööd on kasutusvaldaja kohustus ning toimub tema enda finantseerimisel. Hageja on pidanud avariiolukordade likvideerimiseks: 1) teostama katusekatete osalist remonti, kuna vesi tungis läbi amortiseerunud katuse ruumidesse; 2) likvideerima korduvaid veeavariisid, mille põhjustasid amortiseerunud veetorud ning 3) teostama küttetrassi lekete kõrvaldamiseks remonditöid trassi amortiseerumise tõttu. Hageja esitas kostjale 27.01.2011 nõude erakorralise remondiga seotud kulutuste 2587.88 euro hüvitamiseks. Kostja nõudele ei vastanud ja kulutusi ei hüvitanud.
4.Kasutusvalduse lepingu punktist 5.4 lähtuvalt on kasutusvaldaja kohustatud hoidma omal kulul korras ja tegema kinnistu korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi. Omanik on kohustatud lepingu lõppemisel või lõpetamisel hüvitama kasutusvaldajale tema poolt tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused, kui need on eelnevalt kokku lepitud riigivara valitsejaga sõlmitud kirjalike lepingute või kokkulepetega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 219 lõike 1 sõnastusest tulenevalt on välistatud, et kasutusvaldaja peaks teostama kapitaalremonditöid, mis väljuvad tavalise korrashoiu raamest. Kui kasutusvaldaja teostab kasutusvaldust vastavalt AÕS-i nõuetele ja kasutusvalduse seadmise lepingule, ei vastuta ta asja muutuste ja halvenemise eest. Kasutusvaldaja ei vastuta asja kulumise ja amortiseerumise eest, kui ta kasutab seda heas usus heaperemehelikult ja sihtotstarbeliselt. Lepingu punkti 5.6 kohaselt, kui kinnistul olev ehitis hävib või kui selle alalhoiuks on vaja teha parandusi või uuendusi, mis ületavad tavalise korrashoiu, on kasutusvaldaja
kohustatud sellest omanikule viivitamata teatama. Seega lasub kapitaalremondi tööde teostamise kohustus omanikul ning kasutusvaldaja ei ole kohustatud asja parandama ja korras hoidma, kui see ületab asja tavalise korrashoiu kulud. Sellisel juhul, samuti asja hävimisel või rikkumisel, peab kasutusvaldaja kinnistu omanikku teavitama. Kui hävimine, rikkumine või tavalist korrashoidu ületavate paranduste vajaduse tekkimine oleks toimunud asja omaniku valduse korral, siis on ilmne, et kasutusvaldaja selle eest ei vastuta ning korrashoidu ületavate paranduste kohustuse tegemine lasub kostjal.
5.Kostja poolt lepinguliste kohustuste rikkumine ei ole vabandatav, pigem on tegemist huvi puudumisega. Rikkumist ei ole põhjustanud hageja, kes on täitnud kohustuse kostjat kapitaalremonditööde teostamise vajadusest teavitada. Lepingu mittetäitmine on hagejale tekkinud kahju põhjuseks. Kostja vastuväited
6.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja on ekslikult seisukohal, et kasutusvalduse lepingust tuleneb kostjale kohustus hooneid säilitada ning teostada nende säilitamiseks vajalikke kapitaalse iseloomuga töid. Tegelikkuses on kasutusvalduse lepinguga pooled kokku leppinud hoonete korrashoius ning säilitamises selliselt, et hagejal on nii hoonete jooksvakui ka kapitaalremondi kohustus. Lepingu punktis 5.3 on kokku lepitud, et kasutusvaldaja on kohustatud säilitama kinnistul asuva ehitise. Viidatud sättest ei tulene, et omanik peaks säilitama ehitise kasutusotstarbe, vaid lepinguga sätestati kasutusvaldaja kohustus ehitis säilitada. Kasutusvalduse seadmise hetkel kehtinud AÕS § 219 lõige 1 ja lepingu punkt 5.4 kohustavad kasutusvalduse eseme uuendamisega tegelema kasutusvaldajat, kusjuures lepingu punktis 5.4 on märgitud, et korrashoiuks vajalikud parandused ja uuendused teeb kasutusvaldaja. Seega on pooled leppinud kokku hoonete hoolduskohustuses selliselt, et kasutusvaldaja ei ole kohustatud tagama mitte üksnes hoonete tavapärase korrashoiu, vaid ka nende säilimise. Sõltumata sellest, millisel põhjusel hoonete seisund on halvenenud, pidi ja peab nende säilimise tagama kasutusvaldaja selliselt, et valduse lõppemisel oleksid kinnistu ja sellel paiknevad hooned samas seisukorras, milles nad olid üleandmisel.
7.Hageja ei ole tõendanud kahju olemasolu, kuivõrd kirjeldatud sündmuste, see on katuse läbijooksud, küttesüsteemi- ja veeavariid jms, toimumine on veenvalt tõendamata. Esimese astme kohtu otsus
8.Harju Maakohus tegi 18.05.2012 vaheotsuse ning jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Poolte vahel puudus vaidlus kasutusvalduse lepingu kehtivuse üle. Pooled vaidlesid selle üle, kas omanik on jätnud lepingust tulenevad kohustused täitmata ja kas ta peab hüvitama kasutusvaldajale hoonete remondiga seotud kulutused.
10.Nii kehtiva kui kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 218 lõige 1 sätestas, et kasutusvaldaja on kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult; ta ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada. AÕS § 219 lõige 1 sätestas, et kasutusvaldaja on kohustatud valduses olevat asja omal kulul korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema. Kuni 30.06.2003 kehtinud AÕS § 219 lõige 2 sätestas, et kui sama sätte
1.lõikes nimetatud korrashoiu kulud ületavad asjast saadava tulu, on kasutusvaldajal õigus nõuda omanikult tulu ületavate kulutuste tasumist. Hageja ei ole hagiavalduses esile toonud, et hoonete remondiks tehtud kulutused oleksid ületanud asjast saadavat tulu.
11.Lepingu punkti 5.3 kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud säilitama kinnistul asuva ehitise ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Punkti 5.4 kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud hoidma kinnistu oma kulul korras ja tegema selle korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi. Omanik on kohustatud kasutusvalduse lepingu lõppemisel või lõpetamisel hüvitama valdajale tema poolt tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused, kui need on eelnevalt kokku lepitud riigivara valitsejaga sõlmitud kirjalike lepingute või kokkulepetega. Eelnevast tuleneb kasutusvaldaja kohustus ehitis, sealhulgas hooned, säilitada, mitte üksnes ehitise kasutusotstarve säilitada, nagu märgib hageja, mis tähendab, et hageja ei ole kohustatud tagama mitte üksnes hoonete tavapärast korrashoidu, vaid ka hoonete enda säilimise. Et kasutusvalduse lepingu punkti 5.3 tuleb selliselt tõlgendada, kinnitab ka lepingu punkt 2.2, mis kohustab kasutusvaldajat tagastama kinnistu samas seisus, nagu see oli fikseeritud kinnistu valduse üleandmisel koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktis.
12.Nii kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 27 punkt 1 kui kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 punkt 1 näevad ette vajalike parenduste või kulutustena selliseid kulutusi, mis tehakse asja või eseme säilitamiseks või millega kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Kuna kasutusvalduse seadmise lepingu punktid 5.3 ja 5.4 näevad ette valdaja kohustuse säilitada kinnistul asuv ehitis, sealhulgas hooned, ja teha kinnistule vajalikke parandusi ja uuendusi, on hoonetele vajalike kulutuste tegemise kohustus hagejal, mitte kostjal.
13.Eksperthinnangu 2. osas tugines ekspert ET-2 0101-0278 „Ehitusmõistetele“. Nii on kinnisvara korrashoiuks kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et säilitada ja/või taastada olukord, mille korral korrashoitav vara säilitab oma kasutatavuse ning vastab kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele. Ehitiste ja tehnosüsteemide tehniline hooldamine on regulaarne ja reglementeeritud sisuga tööde kompleks selleks, et säilitada ja /või taastada krundil paiknevad ehitised (hooned, nende tarindid ja hoonetes paiknevad tehnosüsteemid ning rajatised) ettenähtud seisundisse, üldjuhul oluliselt parandamata ja muutmata objekti kasutusotstarvet. Tehnohooldus jaguneb omakorda preventatiivseks ja avariiliseks tehnohoolduseks, mille tegemise eelduseks on avariide ja rikete kõrvaldamine, see tähendab avarii lokaliseerimine ja avariijärgne tehnohooldus, milles kõrvaldatakse avarii tegelikud põhjused.
14.Hageja poolt esile toodud tööd – katusekatete osaline remont läbijooksude kõrvaldamiseks, veetorude remont veeavarii likvideerimiseks ja küttetrassi osaline lahtikaevamine ja remont lekke kõrvaldamiseks, kvalifitseeruvad avariiliseks tehnohoolduseks, millega kõrvaldati avarii põhjused. Seega on need hoonete tavapäraseks hooldamiseks vajalikeks töödeks, mille tegemise kohustus on lepingu punktidest 5.3 ja 5.4 tulenevalt hageja kohustuseks.
15.Hageja ei ole tõendanud tööde ehituslikku iseloomu ega väitnud, et tal olid avariide tagajärgede kõrvaldamiseks olemas ehitusluba ja -projekt (ehitusseaduse (EhS) § 2 lõiked 6, 8 ja 10 ning § 12 lõiked 1, 2 ja 21). Seega ei saa asuda seisukohale, et hageja oleks rekonstrueerinud ehitist või selle tehnosüsteeme viisil, mida saaks pidada ehitustöödeks ehk kapitaalse iseloomuga remonditöödeks. Asjaolu, et avariijärgse tehnohoolduse tingisid hoonete ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide amortiseerumine ja ulatuslik kahjustumine, ei muuda teostatud tööde olemust. Ka avariide likvideerimiseks kulunud summa ja asjaolu, et katusekatte parandas ära hageja juhatuse liige ise kvalifitseeritud ehitustöölise oskusteavet vajamata ei viita sellele, et hageja oleks teostanud või lasknud teostada kapitaalse iseloomuga ehitustöid.
16.Eelnevast tulenevalt asus kohus seisukohale, et hageja ei ole teinud ehitistele parandusi ega uuendusi, mis ületavad tavalise korrashoiu ning kasutusvalduse seadmise lepingu punktide 5.3 ja 5.4 kohaselt olid teostatud tööd hageja enda kohustuseks. Seega ei ole kostja oma lepingulisi kohustusi rikkunud. Apellatsioonkaebus
17.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Maakohus jättis täielikult tuvastamata, et kinnistu hoonetele tehtavad kasulikud kulutused TsÜS § 63 punkti 2 mõistes on kostja kohustus, millele hagiavaldus ka tugineb. Samuti kohaldas kohus vääralt materiaalõiguse norme.
18.AÕS § 219 lõike 1 kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud tema valduses olevat asja oma kulul korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema. Tavapärase korrashoiu all peetakse silmas väiksemaid remonttöid, kapitaalremondi teostab aga kinnistu omanik – näiteks värvib kasutusvaldaja üle hoone ruumide laed, kuid kui laed on lagunenud ja amortiseerunud, on uute lagede ehitamise kohustus kinnistu omanikul. Tavalise korrashoiu raames tehtavad tööd ei saa olla olulised parandused asja kui terviku suhtes ehk ei saa kasutusvaldaja asuda välja vahetama hoonete olulisi osi (katused, elektrisüsteemid, veetorud, küttetrassid jms), kuigi nende väljavahetamine on hädavajalik. Tavaliseks korrashoiuks tehakse vajalikke kulutusi, mille mõiste sätestab TsÜS § 63 punkt 1.
19.AÕS § 220 lõike 1 ja lepingu punkti 5.6 kohaselt on kasutusvaldajal sõnaselgelt teavitamiskohustus, mida ei ole võimalik interpreteerida kuidagi kohustuseks kanda ka kulutusi, mis väljuvad tavapärase korrashoiu raamidest. Asjaolu, et hagejal on lepingust tulenev kohustus säilitada kinnistul olevad ehitised, ei tähenda, et hagejal lasub kohustus teostada kinnistu hoonete suhtes kapitaalremonditöid, millega omanik rikastub. Säilitada tähendab säilitada majanduslik otstarve. Hageja on poolte vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingu täitmisel lähtunud lepingu sisust ning seadusest ning olnud õigustatult arusaamal, et on kohustatud kinnistut korras hoidma ja hoonete majanduslikku otstarvet säilitama, kuid mistahes kapitaalremondi teostamise kohustus lasub kinnistu omanikul. Seda toetavad ka lepingu punktid 5.1 ja 5.4, mille mõtte kohaselt võib kasutusvaldaja teha olulisi ehitustöid, sealhulgas rekonstrueerimist, ainult omaniku kirjalikul nõusolekul ja selle puhul peab omanik hüvitama lepingu lõppemisel kasulikud ja vajalikud kulutused. Kokkulepet, et kõik kohustused seoses kinnistu ja hoonete korrashoiuga ning säilitamisega peab täitma kasutusvaldaja, ei olnud. Samuti ei näe sellist kohustust ette ka seadus. Hageja seisukohta toetab ka kohtule esitatud Justiitsministeeriumi 02.02.2012 arvamus.
20.Kuna praegusel juhul ei ole kapitaalremonttööde teostamise kohustus selgesõnaliselt lepingus ega seaduses reglementeeritud, oleks kohus pidanud kohaldama seaduse analoogilist suhet reguleerivat õigusnormi. Kuivõrd AÕS ei ütle otseselt, kelle kohustus on kasutusvalduse lepingu puhul teostada kapitaalremonditööd, tuleb sellisel puhul seaduse analoogia alusel kohaldada võlaõigusseaduse (VÕS) § 345 lõiget 1, mis sätestab selgelt, et rentnikul on kohustus teostada vaid vajalikke töid TsÜS § 63 punkti 1 mõistes. Seda ilmestab ka Justiitsministeeriumi seisukoht (kommentaar AÕS § 220 kohta). Seega ka analoogiat kasutades on kasutusvalduse puhul tegemist õigussuhtega, kus kasutusvaldajal on kohustus tavapärase asja kasutamise juures teha vaid vajalikke kulutusi ning omanik kohustub tagama kasutusvaldajale asja korrashoiu selliselt, mis võimaldaks asja eesmärgipäraselt kasutada samadel/sarnastel tingimustel kogu lepingu kehtivuse ajal.
21.Omanik keeldus kandmast igasuguseid kulutusi seoses vaidlusaluse kinnistuga, mistõttu on kasutusvaldaja jaoks halvenenud kasutusvalduse teostamise tingimused. Kasutusvalduse teostamine on sarnane rendisuhtega, kus nii rentnikul kui kasutusvaldajal peab olema võimalus kogu lepingu kehtivuse perioodi jooksul kasutada asja sarnastel tingimustel, mitte et asi lepingu kehtivuse jooksul amortiseerub kasutuskõlbmatuks. Sellisel juhul on kasutusvalduse seadja lepingut rikkunud, kui ta ei võimalda kasutusvaldajal eesmärgipäraselt kasutusvaldust teostada.
22.Lepingust, mistahes muust kokkuleppest ega AÕS-st ei tulene, et kasutusvaldaja peab taastama amortiseerunud vara. Kuna kostja hoiab eemale temale lepingu ja seadusega pandud kohustusest teostada kinnistu hoonete kapitaalremonti, kannatab hageja järjepidevalt kahju, sest peab pidevalt avariikorras parandama amortiseerunud hoone osi. Mõistuspäraselt ei saa eeldada, et hageja peabki kandma avariiremonditööde kulutusi, kuna kostja omapoolset kohustust ei täida ega taga hagejale kasutusvalduse eseme eesmärgipärase kasutuse. Hageja maksab kasutusvalduse teostamise eest tasu. Kui kostja ei taga kasutusvalduse eseme eesmärgipärast kasutust, siis on kostja lepingut rikkunud.
23.Asjaolu, et need hoonete osad, mille suhtes hageja avariiremonditöid teostas, vajavad kapitaalremonti, kinnitas ka ehitusekspertiis. Juhul, kui kostja oleks teostanud vajalikke remonttöid, saaks hageja eesmärgipäraselt hooneid kasutada ega peaks erakorralisi remonttöid ise kinni maksma.
24.Kahju hüvitamise nõude eesmärgiks on saavutada seeläbi olukord, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, kus hageja oleks olnud kohustuse kohase täitmise korral ehk kostja oleks teostanud kapitaalremonditööd kinnistul ning hagejal ei oleks tulnud teha kulutusi, mille on põhjustanud kostja poolt tööde teostamata jätmine. Hageja on tõendanud, et lepingu ja seaduse kohaselt lasub kapitaalremonditööde teostamise kohustus kostjal ning hageja ei ole kohustatud asja parandama ja korras hoidma, kui see ületab asja tavalise korrashoiu kulud. Maakohus on seadusvastaselt laiendanud asja korrashoiukohustust kuni hoonete säilimise tagamiseni, mis ei saa kuidagi olla kasutusvaldaja kohustus. Kapitaalremondi tegemine on kostja kohustus ning hagejal ei olegi õigust seda teha ilma kostja kirjaliku nõusolekuta.
25.Põhjuslik seos ei pea avalduma vahetu seosena kahju tekitaja teo ja tagajärje (kahju) vahel, vaid tekkinud kahju võib seisneda ka põhjusahelas, mille kahju tekitaja oma tegevusega loob. Kuna kostja on hoidunud oma kohustuste täitmisest, siis on hageja kahjuks erakorraliste remonttööde eest tasutud summa. Vastustaja seisukoht
26.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
27.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajate seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul ei ole võimalik rikkumisi ise kõrvaldada, mistõttu tuleb tsiviilasi saata tagasi maakohtule edasiseks menetlemiseks. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
28.Kontrollitava otsuse näol on tegemist poolte taotlusel TsMS § 449 lõike 1 alusel tehtud lahendiga. Nimetatud sätte kohaselt võib kohus poolte taotlusel teha vaheotsuse raha saamise nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta, eelkõige kui nõutakse tekitatud
kahju hüvitamist ja nõutava rahasumma suuruse tõendamine on väga kulukas või keerukas ning kohtul on võimalik teha otsus nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta.
29.Esmalt juhib kolleegium tähelepanu asjaolule, et maakohtu otsus ei vasta TsMS § 449 lõike 1 ja § 448 lõike 8 nõuetele. Otsuses puudub täielikult põhjendus, miks on maakohus seisukohal, et käesolevas asjas hageja poolt nõutava rahasumma suuruse tõendamine on väga kulukas või keerukas. Nimetatud asjaolu põhistamine on üheks eelduseks vaheotsuse tegemisele ja sellele on tähelepanu juhtinud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-55-12. TsMS § 449 lõike 1 kohaselt on vaheotsuse tegemine maakohtu õigus, mitte kohustus. Viidatud puudus ei ole aga oma iseloomult selline, mille tõttu tuleks tsiviilasi saata tagasi maakohtule juhul, kui kohtu lõppjäreldus oleks õige.
30.Küll aga tuleb maakohtu otsus tühistada põhjusel, et selles ei ole tuvastatud kõiki asjaolusid, et võtta seisukoht, kas hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud või mitte. Maakohus asus seisukohale, et hagetavate tööde näol oli tegemist hoonete tavapäraseks korrashoiuks vajalike töödega, võttes aluseks asjaolu, et kasutusvaldajal ei olnud tööde tegemiseks ehitusluba ega -projekti. Kolleegium sellise lihtsustatud käsitlusega ei nõustu. Et tavapäraseks korrashoiuks vajalike kulutuste kandmise kohustus lasub lepingujärgselt kasutusvaldajal, pooled ei vaidle. Selleks aga, et tuvastada, kas hagetavad erakorralised avariitööd kuuluvad hoone tavapäraseks korrashoiuks vajalike tööde hulka, tuleb esmalt tuvastada iga avarii puhul eraldi selle põhjus. Kui konkreetse avarii põhjuseks oli kasutusvaldaja poolne eelnev tavapärase korrashoiu kohustuse täitmata jätmine, puudub tal alus nõuda vastavate kulutuste hüvitamist omanikult. Kui aga ilmneb, et avarii põhjustas omanikupoolne tegemata jätmine, võib hageja nõue olla vastavas ulatuses põhjendatud.
31.Selleks aga, et võtta peale avariide põhjuste väljaselgitamist seisukoht selle kohta, kumma kohustuse rikkumise tulemusena avarii tekkis, tuleb lepingu tõlgendamise tulemusel anda seisukoht ka omaniku kohustuste ulatusele. Maakohus on jätnud selles osas seisukoha võtmata. Põhimõtteliselt saaks ringkonnakohus selles osas ise seisukoha võtta, kuid kuna vaidlust lõpuni ei ole võimalik lahendada (maakohus ei ole tuvastanud muid seadusest tulenevaid kahju õigusvastase tekitamise koosseisu elemente) ning tegemist ei oleks õigusnormi tõlgendamise ja kohaldamisega, mis saaks olla tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslik (TsMS § 659 lõige 2), siis tuleb poolte poolt kasutusvalduse objektile lepingu kehtivuse ajal kulutuste tegemise kohustuste maht tuvastada maakohtul asja uuel läbivaatamisel. Peale hageja poolt esile toodud avariide põhjuste ja poolte kohustuste mahu tuvastamist tuleb võtta seisukoht kostjapoolse võimaliku lepingurikkumise, hagejal võimaliku kahju ulatuse, hagejal tekkinud kahju ja kostja võimaliku lepingurikkumise vahel põhjusliku seose esinemise ning võimaliku lepingurikkumise vabandatavuse kohta.
32.Menetluskulud jaotatakse asja uuel arutamisel (TsMS § 173 lõige 3).
Ülle Jänes
Mare Merimaa
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.