Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Tsiviilasi nr 2-10-60992 Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue OÜ Westerford kui üürileandja ja hageja OÜ Vivapartner kui üürnik sõlmisid 16.12.2009 kaks tähtajalist (40 aastaks) üürilepingut, millest ühe esemeks oli xxxxxxxx asuv korteriomand ja 2 parkimiskohta, teise esemeks xxxxxxxxxxx asuv korteriomand ja kaks parkimiskohta: 1) eluruumi üürileping nr 1, millega OÜ Westerford andis OÜ-le Vivapartner tähtajalisele üürile xxxxxxxxxxx asuva korteri nr 1 (üldpinnaga 111,50m2, kinnistusregistri nr xxxxxxxxxxx), parkimiskoha nr 23 (üldpinnaga 12,50m2, kinnistusregistri nr xxxxxx) ja parkimiskoha nr 22 (üldpinnaga 12,50m2, kinnistusregistri nr xxxxxxxxxxxxx). 2) eluruumi üürileping nr 2, millega OÜ Westerford andis OÜ-le Vivapartner tähtajalisele üürile xxxxxxxxx asuva korteri nr 8 (üldpinnaga 110,80m2, kinnistusregistri nr xxxxxxxxxx), parkimiskoha nr 5 (üldpinnaga 12,10m2, kinnistusregistri nr xxxxxxxx) ja parkimiskoha nr 1 (üldpinnaga 12m2, kinnistusregistri nr xxxxxxxxxxx). Üürilepingute sõlmimise kohta tehti märked kinnistusraamatusse. 09.07.2010 kuulutas kohtutäitur Marek Laanemets täitemenetluse seadustiku (TMS) § 151 lg 2 alusel välja üürilepingutega koormatud kinnistute avaliku enampakkumise. 18.08.2010 kanti kõnealuste kinnistute uue omanikuna kinnistusraamatusse OÜ Estectus. Kinnistusraamatusse kantud märked üürilepingute kohta kustutati TMS § 158 lg 3 alusel, kuivõrd hüpoteek, mille realiseerimiseks kinnistud võõrandati, asus üürilepingu märgetest eespool. Hageja sai 04.11.2010 kätte talle e-postiga saadetud üürilepingute ülesütlemisavalduse, milles kostja ütles üürilepingud üles võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel alates 01.02.2011. Hageja palvel saatis kostja üürilepingute ülesütlemisavaldused ka paberkandjal (teade tl 56-58). Hageja on seisukohal, et kostjal puudus õigus üürilepinguid üles öelda, sest ülesütlemisavaldusest ei nähtu, et kostja vajaks hageja poolt kasutatavaid pindasid tungivalt endale. 06.12.2010 esitas OÜ Vivapartner OÜ Estectus vastu Harju Maakohtule hagi, milles palus tuvastada, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine 01.11.2010 ja 02.11.2010 ülesütlemise teadetega on tühine. Ühtlasi palus hageja tuvastada kostja kohustus teha tahteavaldus hageja kasuks üürilepingute (lepingute tähtajaks 16.12.2049) kohta märgete sissekandmiseks kinnistusregistrisse (vastavate registriosade kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale OÜ Vivapartner kasuks). Äripäeva 16.12.2010 artiklist ja kinnisvaraportaali city24.ee väljatrükist nähtuvalt on kostja SEB Pank AS kinnisvarahaldusfirma, mis soetas Eestis 302 kinnistut ja ta jätkab nende kokkuostmist eesmärgiga need tulevikus kasumiga edasi müüa. Nimetatu lükkab ümber kostjapoolse ruumide tungiva omavajaduse ja tõendab kostja tegevuse tegelikke eesmärke. Üürilepingute ülesütlemise avaldus on VÕS § 325 lg 5 alusel tühine, kuna kohustuslikud vorminõuded on täitmata, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg lisamata (VÕS § 325 lg 2 p 4). Lisaks eelnevale välistab üürimärke olemasolu kinnistusraamatus VÕS § 323 kohaldamise. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et vaidlusalustele üürilepingutele ei kohaldu VÕS § 272 järgsed elu- ja äriruumi üürilepingute sätted. Kostja tugines üürilepingute ülesütlemisel VÕS

Tsiviilasi nr 2-10-60992 §-le 323. Juhul kui kostja soovib kohaldada lepingutele VÕS § 272 lg-t 4, ei saa tema ülesütlemisavalduste alusel üürilepinguid lõppenuks lugeda. Hageja ei ole üüripindu allkasutusse andnud ja seega VÕS § 272 lg 4 p 2 ei kohaldu. OÜ Estectus vastuväited hagile ning vastuhagi nõue ja põhjendus Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepingud on näilikud ja seetõttu tühised, kuna pooled ei soovinud nendega luua üürilepingule vastavaid õiguslikke tagajärgi. Hageja eesmärgiks ei olnud lepingu esemeks olevaid ruume kasutusse võtta. Lepingud sõlmiti eesmärgiga tekitada ruumide omandajale kahju, mistõttu on lepingud vastuolus heade kommetega ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 kohaselt tühised. Lepingute sõlmimise ja nende kohta kinnistusraamatusse märke kandmise eesmärk oli luua hagejale võimalus esitada lepingu eseme enampakkumisel omandanud isikute vastu rahalisi nõudeid. Käesoleval juhul ei ole kinnisasjade näol tegemist ei elu- ega äriruumiga, kuna lepingute ese paikneb kasutusloata pooleliolevas ehitises ja eseme hulka kuuluvad korterid on nii elu- kui äriruumidena kasutuskõlbmatud. Seega ei oleks isegi juhul, kui lepingud oleksid kehtivad ja tegemist oleks üürilepingutega, VÕS § 323 lg 1 teises lauses sätestatud ülesütlemise eeldus lepingutele kohaldatav. OÜ Estectus esitas 13.05.2011 Harju Maakohtule vastuhagi, milles palus kohustada hagejat andma ebaseaduslikust valdusest välja kostja valdusesse xxxxxxxxx asuva korteri nr 1 koos kahe parkimiskohaga (nr 23 ja nr 22) ning korteri nr 8 koos kahe parkimiskohaga (nr 5 ja nr 1). Hagejal puudub üürilepingutes nimetatud kinnisasjade valdamiseks õiguslik alus, sest üürilepingud on tühised. Eeltoodust tulenevalt on hageja kohustatud kinnisasjad kostjale asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 kohaselt välja andma. Üürilepingud on TsÜS § 89 lg-s 1 sätestatust tulenevalt näilikud. Üürilepingud allkirjastanud Kalev Sakjase ja Andres Kuldma tutvusest tulenevalt oli OÜ-l Westerford ja hagejal võimalik sõlmida näilikud lepingud. Lepingute näilikkust ei muuda ka hageja väide, et ta ei saanud kinnisasju kasutada ega pidanud üüri maksma kasutusloa puudumise tõttu. Tegelikult sõlmisid hageja ja OÜ Westerford üürilepingud teadvalt nö eluruumidele, millel puudus kasutusluba ja mis ei olnud elamiseks kõlblikud. Hageja kohustus üürilepingute punkti 2.8.1 kohaselt lepingute esemeks olevates eluruumides tegema remonti. Hageja sai kinnisasjade valduse 25.01.2010, kuid 27.10.2010 seisuga ei olnud hageja viidatud kohustust täitnud. Nimetatu tõendab, et ajal, mil kinnisasjade omanik oli OÜ Westerford, hageja oma üürilepingutest tulenevaid kohustusi ei täitnud. Hageja poolt esitatud fotodest ei ole võimalik järeldada, et need on tehtud vaidlusaluste kinnisasjadest. Kuigi hageja näol on tegemist juriidilise isikuga, nähtub fotodelt, et ruumid viimistleti eluruumidena, millest järelduvalt andis hageja ruumid allkasutusse. Kuna lepingu tegelik eesmärk oli ruumide kasutamine hageja poolt enda majandustegevuses büroona, on tegemist näilike lepingutega. Asjaolust, et ruume ei ole eluruumina kasutusele võetud, saab järeldada, et üürilepingud sõlminud isikud ei soovinud õigusliku tagajärjena ruumide eluruumidena kasutusse võtmist, vaid eesmärgiks oli kas ruumide allkasutusse andmine või nende kasutamine äriruumina. Juhul kui kohus leiab, et lepingud ei olnud näilikud, on lepingud vastuolus heade kommetega, kuna lepingud allkirjastasid teineteisele tuttavad ja ühiste ärihuvidega isikud, kusjuures hageja oli teadlik, et ajal, mil kinnisasjad on OÜ Westerford omandis, ta lepingutest tulenevaid kohustusi täitma ei pea; OÜ Westerford asutati üksnes kinnisasjade omandamiseks ja lepingute eesmärk oli tekitada kahju OÜ Westerford kohustuste ülevõtjale. Kuna avalikest allikatest ei nähtu, et OÜ-s Westerford oleks pärast äriühingu asutamist toimunud aktiivset majandustegevust, siis on põhjendatud järeldada, et OÜ Westerford ainuke tegevus oli kinnisasjade omandamine ja nende kinnisasjade lepingutega koormamine. Kostja omandas kinnistud täitemenetluses, millest tulenevalt on uuel omanikul õigus täitemenetluse seadustiku (TMS) §-st 161 tulenevalt lepingud üles öelda ka juhul, kui kinnistusraamatusse kantud

Tsiviilasi nr 2-10-60992 märkus järjekoha tõttu kustutatakse. Täitetoimikus nr 014/2010/1 kõnealuseid lepinguid ei olnud, mistõttu ei saanud kostja tuvastada, et tegemist ei ole mitte üüri-, vaid tasuta kasutamise lepinguga, mille üleminek äärmiselt ebasoodsatel tingimustel üürilepinguks sõltub ebamäärases tulevikus sõltuvast asjaolust. Üürilepingud sõlmiti üürileandja jaoks äärmiselt ebasoodsatel ja üürniku jaoks äärmiselt soodsatel tingimistel: üürileandjale tasutav üür oleks ca 12 korda väiksem, kui kostja kinnisasjade turutingimustel väljaüürimisest kasu saaks. Ober Haus Hindamisteenuste OÜ ekspertarvamuse kohaselt ei ole tavapärane ka lepingu 40-aastane periood, hageja omal äranägemisel remondi teostamise ja allüürile andmise õigus ning lepingu sõlmimine enne kinnisasjade omandamist. Eeltoodust saab järeldada, et lepingute eesmärk oli kinnisasjade omandajale kahju tekitamine. Alternatiivse vastuväitena tugines kostja asjaolule, et üürilepingud on kehtivalt üles öeldud. Kostja ei nõustunud hagejaga, et ülesütlemisteade ei ole kehtiv VÕS § 323 lg 1 teises lauses sisalduva piirangu tõttu. Kinnisasjade näol ei ole tegemist eluruumidega (VÕS § 272 lg 1 esimene lause). Hageja on juriidiline isik, millest tulenevalt ei saa ta kasutada kinnisasju koduna. Eeltoodust tulenevalt ei ole VÕS § 323 lg 1 teises lauses sisalduv käesoleval juhul kohaldatav. Arvestades VÕS § 272 lg 4 p-s 2 sätestatut, ei kohaldu VÕS § 323 lg 1 teises lauses sisalduv ka juhul, kui kostja on kinnisasjad eluruumina allüürile andnud. Hageja ei olnud 27.10.2010 seisuga kostja kinnisasju elamiskõlblikku seisukorda viinud. Hageja ütles 01.11.2010 teatega lepingud üles alates 01.02.2011. Ei ole tõenäoline, et kostja suutis kahe töö- ja kahe puhkepäeva jooksul viia kinnisasjad seisukorda, mis võimaldaks nende kasutamist eluruumina, kusjuures kinnisasjade remontimine edasisel ajal, s.o pärast ülesütlemisteate saamist ja enne selle jõustumist, oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Teiseks, kinnisasjad said kasutusloa alles 16.06.2011. Seega on ilmne, et kinnisasju ei olnud võimalik enne lepingute ülesütlemist eluruumidena kasutada ja VÕS § 323 lg 1 teisest lausest tulenev erand ei ole kohaldatav. Isegi juhul, kui nimetatud säte oleks kohaldatav, oleks ülesütlemine tulenevalt kostja tungivast omavajadusest õigustatud sellega, et kostja saaks kinnistuid kasutada majanduslikult otstarbekal viisil. Kuivõrd nii hageja kui kostja on äriühingud ja hageja kinnitas, et lepingute eesmärgiks on kinnisasjade kasutamine hageja äriruumidena, ei ole võimalik järeldada, et hageja huvid just nende ruumide kasutuse vastu kaaluksid üles kostja huvi selle vastu, et ta saaks tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel sõlmitud üürilepingud üles öelda ning leida ruumidele majanduslikult põhjendatud kasutuse või need võõrandada. Kuna hageja ei kasuta ruume tänaseni ja lepingute kohaselt (kui need oleksid kehtivad) oleksid ruumid hageja kasutuses madala üüritasuga, siis ei ole õigustatud ka hagejale VÕS § 323 lg 1 teises lauses ettenähtud kaitse laiendamine. Kuna kostja on kinnisasjade omanik, kinnisasjad on hageja valduses ja hagejal puudub kinnisasjade valdamiseks õiguslik alus, peab hageja kinnisasjad AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel kostjale välja andma. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu. Üürilepingud ei ole näilikud ega tühised. Hageja ehitas korterid valmis, mistõttu on alusetu pidada õigussuhet näilikuks. Hageja ei võtnud kortereid kasutusse, sest käivad kohtuvaidlused, mille tulemus ei ole ette teada. Samuti ei olnud kortermajal kuni detsembrini 2011 kasutusluba, mistõttu ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 kohaselt ei võinudki ruume varem kasutusele võtta. Asjaolust, et leping sõlmiti tuttavate inimeste vahel, ei saa järeldada, et tehingud on näilikud ja seetõttu tühised. Üürilepingutes kokkulepitud tingimus, mille kohaselt üüri hakatakse maksma alates hoonele kasutusloa saamisest, oli EhS § 32 lg-s 1 sätestatut arvestades põhjendatud, kuna üürilepingu sõlmimise hetkel oli teadmata, millal kasutusluba väljastatakse. Kasutusloa saamine või mitte saamine oli kostja kui terve hoone omaniku võimuses. Hageja täitis ka üürilepingutest tulenevaid

Tsiviilasi nr 2-10-60992 kohustusi ehk hageja tegi üürilepingu esemeteks olevates korterites remonti. Kostja väide, et OÜ Westerford asutati vaid kõnealuste kinnisasjade omandamiseks ja vaidlusaluste üürilepingute sõlmimiseks, on põhjendamatu ja paljasõnaline. Üürilepingute eesmärgiks ei olnud kostjale kahju tekitamine. Isegi kui tegemist oleks kostja poolt väidetavate kahjustavate tingimustega, oleks õiguslikult välistatud, et üürilepingute lepingupooled said nendes tingimustes kokku leppides seada eesmärgiks kinnistu omandaja õiguste kahjustamise, sest kostja oli enne nende omandamist üürilepingute olemasolust teadlik ning tal ei olnud kohustust kinnisasju omandada ja ennast üürilepingutega vastavalt VÕS § 291 lg-s 1 sätestatule siduda. Kuivõrd kostja omandas kinnisasjad vabatahtlikult, siis omandamise hetkel ei pidanud ta üürilepingute tingimusi disproportsionaalseks ja ebamajanduslikuks. Üüritud eseme olemust ei määrata VÕS § 272 lg 1 mõttes selle järgi, kas see kuulub füüsilisele või juriidilisele isikule, kuidas üks või teine isik seda nimetab või kas see on reaalses kasutuses. Eseme olemus määratakse objektiivsete tunnuste järgi. Puudub vaidlus, et üürilepingute esemeks olevad korterid asuvad korterelamus. Asjaolu, kas neid kasutatakse või ei, VÕS § 272 lg 1 kohaselt tähtsust ei oma. Kinnistusraamatus nimetati üürilepingute esemeid samuti eluruumideks. Eeltoodust tulenevalt on tegemist eluruumidega ja nende koormamiseks sõlmitud üürilepingute lõpetamisele kohalduvad VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud piirangud. Isegi juhul, kui üürilepingud oleks üles öeldud kehtivalt, tuleks jätta hagi lepingute esemete üleandmiseks rahuldamata, sest hageja ei täitnud omapoolseid lepingutest tulenevaid kohustusi (lepingu punkt 2.13.4) maksta leppetrahvi ja hüvitada tehtud kulutused, mis üürnik tegi eluruumide parendamiseks ja ehitamiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ja tuvastas, et OÜ Estectus poolt OÜ-le Vivapartner 01.11.2010 ja 02.11.2010 esitatud üürilepingu ülesütlemise teadetega 16.12.2009 sõlmitud tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 1 ja tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 2 ülesütlemised on tühised. Kohus tuvastas OÜ Estectus kohustuse teha tahteavaldus üürilepingute kohta märgete sissekandmiseks kinnistusraamatusse (kinnistusregistri registriosade kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale). Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Asjaolu, et üürilepingud allkirjastanud K. Sakjas ja A. Kuldma on omavahel tuttavad ja nad olid erinevatel perioodidel samade äriühingute juhatuse liikmed või kuulusid äriühingute omanike ringi, ei tähenda, et poolte vahel sõlmitud üürilepingud oleksid olnud näilikud ja sellepärast vastavalt TsÜS § 89 lg-s 2 sätestatule tühised. Kostja väide, et lepingute sõlmimisel tehtud tahteavaldustel ei olnud kohaseid õiguslikke tagajärgi, on paljasõnaline. Ka kostja ise möönis, et hagejal tekkis valdus üürilepingu alusel kasutatavatele kinnistutele. Asjaolu, et üürilepingu esemeks olevatel eluruumidel puudus kasutusluba, ei tähenda, et lepingupoolte poolt lepingu sõlmimisel tehtud tahteavaldustel ei olnud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Ehitusloa puudumine tõi kaasa selle, et hageja ei saanud vastavalt EhS § 32 lg-s 1 sätestatule lepingueset kuni kasutusloa saamiseni kasutada. Pooled leppisid üürilepingute punktis 2.7.1 kokku, et üürnik ei pea üürileandjale nii kaua üüri maksma, kuni hoonele kasutusluba antakse. Hageja poolt esitatud fotod tõendavad, et hageja teostas üürilepingu esemeks olevates korteriomandites remondi, milles pooled leppisid kokku lepingute punktis 2.8.1. Kostja ei tõendanud oma väidet, et piltidel ei pruugi olla tegemist vaidlusaluste ruumidega. Kostja poolt esiletoodud asjaolude alusel ei saa lugeda tõendatuks, et OÜ Westerford ja hageja vahel 16.12.2009 sõlmitud üürilepingud on näilikud ja seetõttu tühised. See, et lepingud sõlmiti tuttavate isikute vahel ja nendel isikutel on ühised ärihuvid, ei muuda tehinguid heade kommetega vastuolus olevaks (TsÜS § 86). Kostja väide, nagu hageja oleks olnud

Tsiviilasi nr 2-10-60992 teadlik, et ajal, mil kinnisasjad on OÜ Westerford omandis, ta lepingust tulenevaid kohustusi täitma ei pea, on paljasõnaline. Hageja ei pidanud maksma üüri seni kuni hoonel ei ole kasutusluba. Nimetatud kokkulepe on mõistlik ega tähenda, et seetõttu oleks lepingust tulenevad vastastikused kohustused heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Paljasõnaline on kostja väide, et OÜ Westerford loodi ainult kinnisasjade omandamiseks ja koormamiseks ning eesmärgiga tekitada kahju OÜ Westerford kohustuste ülevõtjatele. Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtuvalt olid märked kinnisasjade üürilepingutega koormamise kohta olemas kinnisasjade võõrandamise ajal nii kinnistusraamatutes kui ka kohtutäitur Marek Laanemetsa poolt 09.07.2010 väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud kinnistute avaliku enampakkumise teates. Kostja omandas kinnistud vabatahtlikult teades, et need on koormatud üürilepingutega hageja kasuks 40 aastaks ja väide, et üürilepingud sõlmiti eesmärgiga tekitada kahju kinnistute uuele omanikule, on asjakohatu. Eeltoodu alusel ei ole OÜ Westerford ja hageja vahel 16.12.2009 sõlmitud üürilepingud heade kommetega vastuolus ega tühised. Tulenevalt asjaolust, et kostja ütles üürilepingud VÕS § 323 lg 1 alusel üles, kuid üürilepingute ülesütlemise avaldusest ei nähtu, et kostja vajaks üüritud ruume tungivalt ise ning kostja nimetatut ei tõendanud, puudus kostjal õiguslik alus üürilepinguid üles öelda. Üürilepingute esemeks olevad üüripinnad on kas elu- või äriruumid, mistõttu kohaldub üürilepingutele VÕS § 272 lg 1. Tulenevalt asjaolust, et kostja poolt saadetud üürilepingute ülesütlemise avaldus ei sisaldanud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega, rikkus üürileandja ka elu- ja äriruumi üürilepingute ülesütlemisele ette nähtud ja VÕS § 325 lg-s 4 sätestatud vormi, millest tulenevalt on kostja poolt tehtud ülesütlemise avaldus VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine. Tulenevalt asjaolust, et üürilepingute ülesütlemiseks puudus kostjal õiguslik alus ja üürilepingute ülesütlemine oli tühine, on hageja ja OÜ Westerford vahel 16.12.2009 sõlmitud üürilepingud kehtivad ning kohtuotsusega tuleb tuvastada VÕS § 324 lg 1 alusel kostja tahteavaldus kinnistusraamatusse üürilepingute kohta märgete tegemiseks. Kuna kohus rahuldab põhihagi ja kohtuotsusega tuvastatakse, et kostja poolt tehtud üürilepingute ülesütlemised olid tühised, tuleb vastuhagi kinnisasjade hageja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks jätta rahuldamata, sest kinnisasjad ei ole hageja ebaseaduslikus valduses, vaid kehtivate üürilepingute alusel. Apellatsioonkaebus Kostja OÜ Estectus palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Kohus on vaidlustatud otsuses jätnud olulises osas hindamata kostja väited ja esitatud tõendid, mistõttu on kohus jõudnud ebaõigele ja kehtiva õigusega vastuolus olevale järeldusele, et lepingud on kehtivad. Kui kohus oleks asjaolusid õigesti hinnanud, oleks järeldus olnud muu: lepingud on näilikud ja seetõttu tühised, heade kommetega vastuolus ning ka seetõttu tühised, lepingute näol ei ole tegemist üürilepingutega, mistõttu ei ole üürilepingud kostjale üle läinud või on need kostja poolt kehtivalt üles öeldud. 1) Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ja teinud eksliku järelduse, et lepingud ei ole näilikud. Kohus ei analüüsinud, millise õigussuhtega on tegemist, vaid järeldas pealiskaudselt, et pooltevaheline õigussuhte on eluruumi üürisuhe, mistõttu on ekslik ka järeldus, et lepingud on kehtivad. Pooled sõlmisid teadlikult lepingu, millele vastavaid õiguslikke tagajärgi ei saanudki saabuda - lepingu esemeks olid ruumid, mida ei olnud võimalik ega plaanitudki elamiseks kasutada. Kumbki pool oma lepingulisi kohustusi ei täitnud, lepingute tegelikku sisu varjati.

Tsiviilasi nr 2-10-60992 2) Kohus lahendas vaidluse eluruumi üürisuhte kohta käivate sätete alusel. Samas on kohus tuvastanud, et kuni kasutusloa väljastamiseni oli üürnikul õigus ruume kasutada tasuta (VÕS § 271 sätestab üürniku kohustuse maksta kasutamise eest tasu). 3) Näilikkuse hindamisel ei ole kohus muud arvestanud, kui vaid lepingupoolte seotust. 4) Ebaõige on kohtu järeldus, et lepingud ei ole heade kommete vastased (tühised TsMS § 86 alusel). Heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnagu andmise teel, arvestades nii lepingu sisu, sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke tehingu tegemise ajal (kohus juhtis kostja tõendamiskoormisele tähelepanu alles kohtuotsuses). Kohus ei hinnanud õiguste ja kohustuste ebaproportsionaalsust (olid tasakaalust väljas). Kohus ei hinnanud tehingute eesmärki ja lepingute sõlmimise asjaolusid. 5) Ebaõige on järeldus, et lepingud on kostjale üle läinud. Kui pooled soovisid luua õiguslikke tagajärgi, oli see võimalik vaid tasuta kasutamise lepingu alusel. Need õigused ja kohustused aga kinnisasja omandajale üle ei lähe. 6) Ebaõige on kohtu järeldus, et ülesütlemine ei ole kehtiv. Hinnang ülesütlemisele on ebaõige (hinnates seda VÕS 323 lg 1 lause 2 alusel, mitte aga muul alusel). Kohus ei tuvastanud, kas tungiv omavajadus on olemas. Kohus oleks pidanud nende asjaolude hindamisel poolte huve kaaluma. Maakohus leidis ekslikult, et lepingud on kehtivad. Lepingud on näilikud, kuna pooled sõlmisid teadlikult lepingud, millele vastavaid õiguslikke tagajärgi ei saanudki saabuda. Näilikkust ei välista ka kasutusloa puudumine. Arvestades, et hageja on juriidiline isik, on ruumide kasutamine eluruumina ka objektiivselt võimatu. Näilike tehingute sõlmimise võimalus oli lepingupooltel üksnes tänu omavahelisele tutvusele ja varasemale kogemusele. Üüri maksmise kohustuse puudumise tõttu vastas pooltevaheline suhe tasuta kasutamise lepingu tunnustele. Kohus jättis tähelepanuta, et lepingute sõlmimise hetkest kuni ülesütlemise hetkeni ei olnud ruume võimalik elamiseks kasutada, ruume ei kasutatud ja lepingu tegelik eesmärk ei olnud ruumide eluruumina kasutusse võtmine. Kohus leidis ekslikult, et kohaste õiguslike tagajärgede mittesaabumine on tõendamata. Kohus jättis tähelepanuta, et veel 27.10.2010 ei olnud korterid elamiskõlblikud. Kohus ei arvestanud 27.10.2010 tehtud fotosid, millelt nähtub, et ruume ei olnud võimalik kasutada. Kui hiljem ruumid ka remonditi, ei olnud need lepingute ülesütlemise ajal elamiskõlblikud. Kui hageja teostas remondi pärast lepingute ülesütlemist, oli tema käitumine vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldatud tahtele vastavad õiguslikud tagajärjed oleksid saabunud siis, kui hageja oleks kõnealuseid kortereid eluruumidena kasutanud. Kohus jättis tähelepanuta lepingute punktist 2.6.1 tuleneva ja võlaõigusseaduse üürilepingu regulatsioonist erineva üürniku kohustuse võtta üüripind kasutusse. Asja materjalist nähtuvalt ei võtnud hageja üüripinda enne lepingute ülesütlemist kasutusse. Kohus ei andnud hinnangut sellele, et lepingupooled ei täitnud lepingust tulenevaid kohustusi. Kohus jättis tähelepanuta ka hageja juhataja Andres Kuldma 22.10.2010 e-kirja, milles ta kinnitas, et kortereid ja parkimiskohti sellel hetkel keegi ei kasutanud. Avaldatud tahtele vastavad õiguslikud tagajärjed oleksid võinud saabuda siis, kui ruumide eluruumidena kasutusse võtmine oleks olnud lepingute sõlmimise eesmärk. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta kostja väite, et hageja andis tehingu eesmärgi kohta vastuolulisi seletusi ja väitis, et Suur-Patarei 2 on 100% ärimaa, mistõttu saab hageja kasutada üüritud ruume oma majandustegevuses büroona, mis ongi sõlmitud üürilepingute eesmärk. Isegi kui lepingute eesmärk oli kasutada ruume äriruumidena, nähtub asja materjalist, et puuduva siseviimistluse tõttu ei olnud ruume võimalik kasutada. On tõenäoline, et ruumid anti või plaanitakse anda allkasutusse eluruumina. Arvestades turuhinnast madalamat üüritasu, on tulu teenimine garanteeritud. Maakohus ei peatunud küsimusel, milliste õiguslike tagajärgede kaasatoomisele olid poolte tahteavaldused tegelikult suunatud. Kohus lahendas asja eluruumi üürisuhte kohta käivate sätete

Tsiviilasi nr 2-10-60992 kohaselt. Kohus jaatas sisuliselt, et kuni kasutusloa väljastamiseni oli üürnikul õigus ruume kasutada ilma selle eest tasu maksmata. Ometi on just VÕS §-st 271 tulenev üürniku kohustus tasuda üüritud asja kasutamise eest tasu üürilepingu oluliseks tunnuseks, ilma milleta ei ole õiguslikult tegemist üürisuhtega. Kohus jättis üüri tasumise kohustuse puudumisest õigusliku järelduse tegemata. Selleks, et kvalifitseerida õigussuhet tasuta kasutamise lepinguna, peaks kasutusse andja võtma kohustuse anda kasutajale üle ese tasuta kasutamiseks (VÕS § 389). Kuna lepingute punkti 2.7.1 kohaselt tekkis üüri tasumise kohustus alles peale kasutusloa saamist, vastab pooltevaheline suhe kuni kasutusloa saamiseni 16.06.2011 tasuta kasutamise lepingule. Poolte tegelik tahe oli suunatud tasuta kasutamisele, sest eesmärk oli üüritasu mitte maksta. Asja materjalist nähtub ka hageja kinnitus, et tal on korterite (ja parkimiskohtade) valdus (27.10.2011 toimunud ülevaatuse käigus võimaldas hageja kostjale ligipääsu korteritesse). Kostja tugines lepingu sõlminud isikute tutvusele üksnes seetõttu, et see on üks täiendav põhjus, miks oli näilike tehingute sõlmimine üldse võimalik. Samuti suurendab isikute seotus tõenäosust, et pooled on tehingu tegemise asjaoludest teadlikud. Kohus võttis poolte tutvuse sisuliselt ainsa asjaoluna lepingute näilikkuse hindamise aluseks ja jättis muud näilikkust tõendavad asjaolud hindamata. Oleks kohus hinnanud kõiki tõendatud asjaolusid kogumis, oleks kohus pidanud jõudma järeldusele, et lepingud on näilikud ja seetõttu TsÜS § 89 kohaselt tühised. Maakohus leidis ekslikult, et lepingud ei ole heade kommete vastased (TsÜS § 86). Kohus juhtis kostja tähelepanu võimalikule täiendavale tõendamiskohustusele alles kohtuotsuses. Lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke tehingu tegemise ajal. Kohus jättis tähelepanuta, et lepingupoolte õigused ja kohustused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohus ei arvestanud lepingutingimuste äärmist ebaproportsionaalsust ja ebamajanduslikku sisu. Kohus leidis ekslikult, et tingimus mitte maksta üüri kuni kasutusloa väljastamiseni on üürilepingute puhul mõistlik. Kohus ei arvestanud Ober Haus Hindamisteenuste OÜ 07.02.2011 ekspertarvamust, milles leiti, et lepingute tingimused erinevad olulisel määral üürileandja kahjuks sellist liiki lepingute puhul turul väljakujunenud tavapärastest tingimustest. Veelgi enam, kohus ei põhjendanud selle tõendi mittearvestamist. Kohus ei hinnanud, kas tehingu vastuolu heade kommetega võiks tuleneda tehingu eesmärgi vastuolust heade kommetega. Lepingute sõlmimise tegelikuks eesmärgiks oli luua hagejale võimalus tagada kinnisasja enampakkumisel omandanud isikule rahaliste nõuete esitamise võimalus, koormata kinnisasjad täitemenetlusejärgselt omanikku kahjustava üürilepinguga, lepingud sõlmiti kinnisasjade täitemenetluses omandaja kahjustamiseks, eesmärgiga teenida tulu kinnisasjade allkasutusse andmisest või nõuda kinnisasjade uuelt omanikult üürilepingute eest hüvitist jne. Hageja oli teadlik, et kuni omandiõiguse üleminekuni ei pea ta lepingutest tulenevaid kohustusi täitma. Kohus mõistis ebaõigesti ka kostja argumenti isikute seotuse kohta. Samuti leidis kohus ekslikult, et OÜ Westerford loomise eesmärki puudutav kostja väide on paljasõnaline. Kostja esitas oma väidete tõendamiseks väljavõtted äriregistrist ja käibemaksukohustuslase registrist. Kinnisasjade omandamine ja nende üürilepingutega koormamine oli OÜ Westerford ainus või vähemalt põhiline eesmärk. Kohus jättis tähelepanuta et OÜ Westerford asutati kõigest veidi enam kui kuu aega enne lepingute sõlmimist, täitemenetlust alustati 17.03.2010, äriühingu juhatuse liikme ja omaniku silmatorkavalt aktiivne majandustegevus, tankistide nimekirja lisamine, koostöö vältimise soovitus jne. Antud juhul tekitas hageja kunstlikult kinnisasjade omavajaduse. Maakohus järeldas ekslikult, et kostja oli üürilepingute sisust teadlik. Üürilepingute kohta kinnistusraamatusse kantud märkustest tulenevalt lähtus kostja põhjendatult eeldusest, et tegemist on üürilepingutega, st tekkis õigustatud ootus tasule ruumi kasutamise eest 40 aasta jooksul.

Tsiviilasi nr 2-10-60992 Arvestades vaidlusaluste korterite asukohta, sai kostja mõistlikult eeldada, et tegemist on turutingimustel sõlmitud üürilepingutega. Märgetest kinnistusraamatus ei saa järeldada teadmist üürilepingu sisust. Üürilepingud ei ole kinnistusraamatu pidaja juures kinnistut omandada soovivale isikule kättesaadavad. Kohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et kinnistud omandati täitemenetluses, millest tulenevalt on uuel omanikul õigus TMS §-st 161 tulenevalt lepingud üles öelda ka juhul, kui kinnistusraamatusse kantud märkus järjekoha tõttu kustutatakse. Kohus jättis tähelepanuta asjaolu, et täitetoimikus nr 014/2010/1 kõnealuseid lepinguid ei olnud, mistõttu ei saanud kostja tuvastada, et tegemist ei ole mitte üüri-, vaid tasuta kasutamise lepinguga, mille üleminek äärmiselt ebasoodsatel tingimustel üürilepinguks sõltub ebamäärases tulevikus sõltuvast asjaolust. Kui kohus oleks hinnanud kõiki kostja esitatud tõendeid ja väiteid, oleks kohus pidanud jõudma järeldusele, et isegi kui lepingud ei ole näilikud ning seetõttu tühised, on lepingute sõlmimise eesmärk ja sellest tulenevalt lepingutingimused kostja suhtes niivõrd kahjulikud, et lepingud on vastuolus heade kommetega ning seetõttu TsÜS § 86 kohaselt tühised. Kohus järeldas ekslikult, et lepingud läksid kostjale üle. Kui pooled soovisid tuua kaasa õiguslikke tagajärgi, sai see võimalik olla üksnes tasuta kasutamise lepingu alusel. Tasuta kasutamise lepingust tulenevad õigused ja kohustused ei lähe üle kinnisasja omandajale. Kui kohus peaks leidma, et lepingud läksid siiski kostjale üle, ei ole tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele ette nähtud vormi- ja sisunõuded nii ranged ja ülesütlemiseks on piisav mõjuva põhjuse olemasolu kas VÕS § 394 või VÕS § 196 alusel ning tahteavalduse kättesaamine. Kohus leidis ekslikult, et ülesütlemine ei ole kehtiv. Isegi kui tegemist oleks üürilepingutega, ei ole tegemist elu- ja äriruumi üürilepingutega VÕS § 272 ja 323 mõistes, mistõttu võis kostja lepingud tungivast omavajadusest sõltumata tähtaegselt üles öelda. Sõltumata küsimusest, kas tegemist on elu- või äriruumi üürilepingutega, oleks ülesütlemine põhjendatud mõjuva põhjuse olemasolu tõttu. Kehtivat ülesütlemist ei takistaks seegi, et kostja oleks ülesütlemisavalduses valele paragrahvile viidanud. Ülesütlemisavalduses toodud mõjuvat põhjust kirjeldavad elulised asjaolud on olulisemad ekslikult viidatud paragrahvi numbrist. Kuigi pooled argumenteerisid, et tegemist ei ole elu- ega äriruumiga võlaõigusseaduse mõistes, kohaldas kohus asjakohatult VÕS § 323 lg 1 teist lauset ja § 325. Kohus järeldas ekslikult, et ülesütlemiseks puudub õiguslik alus. Ülesütlemise kehtivust tulnuks hinnata vastavalt lepingutele ja VÕS § 323 lg 1 esimesele lausele ning TsMS § 158 lg-le 3. Kohus eksis, leides, et üüritava ruumi paiknemine korterelamus annab igale üürnikule elu- või äriruumi regulatsiooni kaitse. Kohus leidis ekslikult, et vaidlusaluste ruumide näol on tegemist elu- või äriruumidega VÕS § 272 lg 1 ja § 323 mõistes. VÕS § 323 lg 1 lausest 2 tulenev kaitse laieneb üksnes reaalselt ruume kasutavatele inimestele. Kui ruume elamiseks või majandustegevuseks ei kasutata, samuti, kui need ei ole elamis- või kasutamiskõlblikud, võib lepingu sõltumata omavajadusest üles öelda. Kõnealune kaitse ei laiene juriidilisele isikule ka siis, kui ruumid allüüri korras eluruumidena kasutusele antakse. See aga välistab VÕS § 272 lg 4 p-st 2 tulenevalt elu- ja äriruume puudutava regulatsiooni kohaldamise. Asjakohatu on ka kohtu etteheide, et kostja ei märkinud ülesütlemisavalduses ega tõendanud kohtus, et vajab ruume omavajaduseks. Seetõttu ei kohaldu ka VÕS §-st 325 tulenevad nõuded ülesütlemisavaldusele ja ekslik on kohtu järeldus, et ülesütlemine on tühine VÕS § 325 lg 1 p 4 ja lg 5 kohaselt. Kohus oleks pidanud arvestama, et kinnisasjad omandati täitemenetluses ja hindama ülesütlemist VÕS § 323 lg 1 esimese lause kohaselt. Kuna antud juhul oli märkuse kustutamine TMS § 158 lg-st 3 ja kannete järjekohtadest tulenevalt võimalik, ei ole TMS § 161 teises lauses sätestatud piirang kohaldatav ning kuna tegemist ei ole elu- või äriruumiga, on leping selle kehtivuse korral VÕS § 323 lg 1 esimese lause kohaselt kehtivalt üles öeldud. Seda toetab ka lepingute punkt 2.15.1.1. Arvestades, et tähtajatute üürilepingute korraliseks ülesütlemiseks on VÕS §-s 313 ette nähtud ülesütlemistähtajaks kolm kuud, saab ka 40 aastaks sõlmitud üürilepingu puhul analoogia korras järeldada, et ülesütlemisavalduses antud kolmekuuline tähtaeg on piisav.

Tsiviilasi nr 2-10-60992

Isegi kui elu- ja äriruumide regulatsioon peaks kohalduma, on väär kohtu järeldus, et VÕS § 323 lg 1 teisest lausest tuleneva tungiva omavajaduse nõue ei ole täidetud. Kohus eksis ka selles, et ei juhtinud menetlusosaliste tähelepanu täiendavate tõendite esitamise vajadusele. Omavajaduse esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda. Olukorras, kus lepingute ülesütlemise hetkel ei olnud ruumid eluruumina kasutatavad ja neid eluruumina reaalselt ei kasutatud, üürnik ei maksnud ruumide eest üürileandjale tasu ning üürnikuks oli juriidiline isik, kellel muu majandustegevus puudus, ei saa järeldada, et üürniku huvi eluruumi kasutamise vastu kaaluks üles üürileandja huvi ruumide väljaehitamise ja majanduslikult otstarbeka kasutamise vastu. Tungiva omavajaduse all tuleb mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Antud juhul tuli hinnata ebamõistlikke lepingutingimusi, eelkõige lepingu kestvust, üüritasu väiksust ja tõstmise võimalusi, ülesütlemise tingimusi ja tagajärgi üürileandjale. Samuti seda, et hageja ei kasutanud üüripindasid ega täitnud muid lepingutest tulenevaid kohustusi. Kuna vaidluse poolteks on juriidilised isikud, ei kaalu üürniku huvi ruumide vastu, mida ei ole enne ülesütlemise avaldust kasutama hakatud, üles üürileandja huve ruume majanduslikult otstarbekalt kasutada. Kostja omandas kinnisasjad täitemenetluse akti alusel ja kinnisasjade omandamise hetkel oli kostjale üürilepingute sisu teadmata. Kinnistusraamatusse kantud märkustest tulenev õigustatud ootuse ja tänase tegeliku olukorra erinevus ei ole tavapärane risk, millega iga täitemenetluses kinnisasju ja kinnistusraamatu kandele tuginev isik arvestama peaks. Kuivõrd VÕS § 325 lg 1 p-s 4 tulenev nõue ülesütlemisavalduses vaidlustamise korra ja tähtaja äranäitamise suhtes kehtib vaid eluruumide puhul, ei ole üleütlemisavaldus ka VÕS § 325 lg 1 p 4 ja lg 5 kohaselt tühine. Isegi kui ülesütlemine ei ole eeltoodud asjaoludel kehtiv, on see kehtiv üürilepingu erakorralise ülesütlemisena mõjuval põhjusel (VÕS § 313). Ka seda oleks kohus pidanud haginõude kvalifitseerimisel hindama. Erakorralist ülesütlemist ei välista ka VÕS § 323 ega §-s 324 ettenähtud märkuse sissekandmise võimalus. Nimetatud asjaolud kogumis on käsitletavad mõjuva põhjusena, seda enam, et ülesütlemisteates ütles kostja lepingud üles kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Kuivõrd VÕS § 325 lg 1 p-s 4 tulenev nõue ülesütlemisavalduses vaidlustamise korra ja tähtaja äranäitamise suhtes kehtib vaid eluruumide ülesütlemise puhul, ei ole üleütlemisavaldus antud juhul tühine ka VÕS § 325 lg 1 p 4 ja lg 5 järgi. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja OÜ Vivapartner palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud OÜ Estectus kanda. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb tõendite ebaõige hindamise ja materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: 1) OÜ Westerford ja hageja sõlmisid 16.12.2009 kaks üürilepingut vaidlusaluste kinnisasjade hagejale üürile andmiseks tähtajaga 16.12.2049; 2) Üürilepingute kohta tehti märked kinnistusraamatusse; 3) Kostja omandas kinnistud täitemenetluse käigus enampakkumisel 02.08.2010, märked üürilepingute kohta kinnistusraamatust kustutati; 4) Kostja on vaidlusaluste kinnisasjade omanik, kanne kinnistusraamatusse tehti 18.08.2010; 5) Kostja ütles üürilepingud üles alates 01.02.2011.

Tsiviilasi nr 2-10-60992 Vaidlus on poolte vahel selle üle, kas hageja ja OÜ Westerford vahel sõlmitud üürilepingud on kehtivad või mitte ja kas hagejal on õigus nõuda üürilepingute kohta märgete kandmist kinnistusraamatusse ning kui üürilepingud on kehtivad, siis kas kostja on üürileandjana lepingud kehtivalt üles öelnud ja kas tal on õigus nõuda hagejalt kinnisasjade valdusest väljaandmist. Seega tuli kohtul eelkõige tuvastada, kas üürilepingud on kehtivad ning tulenevalt sellest hinnata poolte muid väiteid ja tuvastada vaidluse lahendamiseks vajalikke muid asjaolusid. Kostja on menetluse kestel läbivalt tuginenud seisukohale, et kui lepingud ei ole näilikud ja seetõttu tühised, on need vastuolus heade kommetega ja tühised TsMS § 86 alusel. Tehingute kahe võimaliku tühisuse aluse olemasolul tuli kohtul seega esmalt hinnata tehingute näilikkuse kohta esitatud väiteid ning seejärel, kui tehingud ei ole nimetatud alusel tühised, analüüsida nende võimalikku heade kommete vastasust. Näilik tehing (millega ei soovita õiguslikke tagajärgi) ei saa olla samaaegselt heade kommete vastane (tehinguga taotletavad tagajärjed ei ole ühiskondlikult vastuvõetavad), mistõttu tuli kohtul tuvastatud asjaolusid ka eraldi hinnata. Maakohus on küll käsitlenud kostja esiletoodud asjaolusid tehingute väidetava näilikkuse aspektist, kuid ei ole kõiki neid hinnanud heade kommete seisukohalt. TsÜS § 89 lg 1 järgi on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Kohtu ette toodud asjaolude põhjal ei olnud võimalik tuvastada, et üürilepingud sõlminud pooled ei soovinud vastavate õiguslike tagajärgede saabumist. Antud juhul ei olnud tehingud suunatud õigusnäivuse loomisele, vaid poolte tahteks oli õigusliku tagajärje tekitamine. Ebatavaliselt pika tähtajaga üürilepingute sõlmimine võis olla pigem kantud soovist anda hagejale kui üürnikule soodne võimalus kasutada ruume ka pärast lepingu teise poole - üürileandja - võimalikku maksejõuetust. Asjaolud, kas lepingute esemeks olevaid ruume oli koheselt võimalik kasutada või vajasid need täiendavat viimistlust ning et üürnikuks oli juriidiline isik, ei omanud tehingute näilikkuse hindamisel tähtsust. Ka tehingu poolte omavaheline seotus ega asjaolu, et üüri suurus oli väiksem keskmisest tavalisest üürimäärast ja selle maksmise kohustus tingimuslik, ei viita tehingute näilikkusele TsÜS § 89 tähenduses. Selles osas vastab maakohtu järeldus tuvastatud asjaoludele. Ringkonnakohtu hinnangul viitavad kostja esitatud asjaolud aga üheselt sellele, et üürilepingute sõlmimise eesmärk oli ilmses vastuolus heade kommetega ja lepingud on TsÜS § 86 lg 1 järgi tühised. Heade kommete vastane tehing on seotud õigluse ning moraaliga ning eeldab objektiivset heade kommete vastast käitumist. Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada taunitavaks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis. Põhimõtteliselt peavad mõlemad pooled olema käitunud heade kommete vastaselt, välja arvatud juhul, kui heade kommete vastane käitumine väljendub kahjulikus käitumises just teise lepingupoole suhtes. Praegusel juhul võib menetluses esitatud väidetest ja tõenditest järeldada, et üürilepingu pooled, sõlmides üürniku huvides kallutatud üürilepingud, on mõlemad eksinud õiguse üldpõhimõtete vastu. Vaid mõni kuu enne vara omaniku (üürileandja) suhtes täitemenetluse alustamist ja varal lasuvate hüpoteekide realiseerimist üürilepingute sõlmimine ebatavaliselt pikaks ajaks - 40 aastaks - viitab otseselt võimalikule ebaausale kavatsusele. Kuigi kostja sellekohased väited (äriühingu asutamine vahetult enne vara omandamist, lepingu poolteks olevate äriühingute omavaheline seotus, üüritasu maksmise tingimuslikkus, keskmisest madalama üüritasu kokkulepe jne) üksikult hinnatuna võisid tunduda ebaolulised (ega riivanud häid kombeid), siis nende väidete aluseks

Tsiviilasi nr 2-10-60992 olevaid asjaolusid kogumis hinnates on võimalik järeldada muud. Ringkonnakohtu hinnangul viitavad kohtu ette toodud asjaolud üheselt sellele, et antud juhul oli üürilepingute sõlmimise eesmärgiks tagada lepingute esemete jätkuv ja pikka aega kestev soodsatel tingimustel kasutamine sõltumata sellest, et vara omanik koheselt muutub. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et kostja ei ole tõendanud oma väiteid lepingute heade kommete vastasuse kohta. Lepingu heade kommete vastasus tehakse kindlaks hinnangu andmisega asjaolude kogumile, kusjuures arvesse võetakse nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke tehingu tegemise ajal. Kolleegium nõustub apellandiga, et kohus jättis täielikult tähelepanuta, et lepingupoolte õigused ja kohustused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Maakohus ei arvestanud ega hinnanud lepingutingimuste äärmist ebaproportsionaalsust ja ebamajanduslikku sisu, jättes viidatud asjaolude tõendamiseks esitatud tõendid hinnanguta. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei arvesta kostja väidet, et lepingute tingimused erinevad olulisel määral üürileandja kahjuks sellist liiki lepingute puhul turul väljakujunenud tavapärastest tingimustest (Ober Haus Hindamisteenuste OÜ 07.02.2011 arvamus - tl 144-146, I köide). Nõustuda tuleb apellandi väitega, et lepingute sõlmimise eesmärgiks oli luua hagejale (üürnikule) võimalus teenida tulu kinnisasjade allkasutusse andmisest ning esitada kinnisasja enampakkumisel omandanud isiku vastu rahalisi nõudeid. Nii tuleneb üürilepingutest mitme ebaharilikult suure leppetrahvi esitamise võimalus, mille kohaldamisele on hageja üürnikuna kostjale adresseeritud kirjas ka koheselt viidanud (hageja 30.08.2010 kiri - tl 147, I köide). Erilist tähelepanu pälvib ja omab asjas tähtsust muuhulgas ka lepingupoolteks olevate äriühingute omavaheline seotus. Hageja ei ole vaielnud vastu kostja vastuhagis sisalduvale käsitlusele lepingu sõlminud äriühingute seaduslike esindajate ühistest ärihuvidest (tl 75, I köide). Hagejat esindas lepingu sõlmimisel Andres Kuldma, OÜ-d Westerford Kalev Sakjas (mõlemad seaduslikud esindajad on ühtlasi ka äriühingute osanikud, Kalev Sakjas küll mitmete vaheisikute kaudu). Samad isikud on alates 17.09.2009 olnud vaheldumisi ühe ja sama äriühingu juhatuse liikmed (Okalapa Invest OÜ - tl 136, I köide), samuti olid mõlemad üheaegselt (aprillis 2011) ühe ja sama äriühingu juhtorgani liikmed: 3S Estonia AS juhatuse liikmeks oli Kalev Sakjas, nõukogu liikmeks Andres Kuldma (tl 137-141, I köide). OÜ Westerford kanti äriregistrisse 02.11.2009 (tl 127-128, I köide), s.o veidi enam kui kuu enne üürilepingute sõlmimist, kusjuures kinnisasjade omanikuna kanti OÜ Westerford kinnistusraamatusse alles 18.01.2010, s.o pärast üürilepingute sõlmimist. Hageja asutati mõned päevad varem, OÜ Vivapartner kanti äriregistrisse 26.10.2009. Asjaolu, et OÜ Westerford asutati vahetult enne kinnisasjade omandamist, viitab samuti võimalusele, et vaidlusaluste tehingute sõlmimisega seonduvale mõeldi juba eelnevalt. Ka mitmed muud asjaolud viitavad võimalusele, et üürilepingu poolte tegevus lepingute sõlmimise ajal ei vastanud ühiskonnas (sh ärikeskkonnas) valitsevatele arusaamadele. Olukorras, kus veel oktoobris 2010 ei olnud ruumid elamis- ega äripinnana kasutatavad ja neid reaalselt ka ei kasutatud, üürnik ei maksnud ruumide eest üürileandjale tasu ning üürnikuks oli juriidiline isik, kellel muu majandustegevus puudus, ei saa hinnata poolte käitumist majanduslikult mõistetavaks ja seega ka ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi aktsepteeritavaks. Pigem viitavad ka need asjaolud tehingute tegelike eesmärkide erinevusele tavapärase majandustegevuse eeldatavatest eesmärkidest. Seega toetavad mitmed hilisemadki sündmused ringkonnakohtu hinnangut poolte käitumisele, kuid isegi neid asjaolusid kõrvale jättes on kohus tõendite kogumi põhjal veendumusel, et vaidlusalused tehingud ei olnud sõlmimise ajal kooskõlas heade kommetega. Kuna ringkonnakohus on seisukohal, et üürilepingud on vastuolus heade kommetega ja seetõttu TsÜS 86 lg 1 järgi tühised, puudub hagejal kinnisasjade valdamiseks õiguslik alus. Sellest tulenevalt on valdus ebaseaduslik ja hageja on kohustatud kinnisasjad oma valdusest välja andma.

Tsiviilasi nr 2-10-60992

Eeltoodud põhjustel ei oma üürilepingute ülesütlemisega seotud asjaolud antud vaidluses tähtsust. Hagi üürilepingute üleütlemise tühiseks tunnistamiseks ning nõusoleku saamiseks üürilepingute kohta märgete sissekandmiseks kinnisturaamatusse tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse, tühistab esimese astme kohtu otsuse, jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi, jäävad menetluskulud tervikuna hageja OÜ Vivapartner kanda (TsMS § 162 lg 1).

Ü. Jänes

M. Klaar

A. Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.