Võlaõigus › Töövõtulepingud

1(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931

2(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 koostas elamu seisukorra ja töö võimalike puuduste kohta ülevaate, milles tuvastas, et elamu otsaseinte alumistest äärtest pudeneb viimistluskrohv koos armeerimiskihiga. Elamu otsaseintes on tihe pragude võrgustik, praod läbivad nii viimistluskrohvi, kui armeerimiskihti. Elamu trepikodade ümbruses on krohvile tekkinud suured heledad laigud. Soojustussüsteemi paigaldamisel on esinenud puudusi, mis põhjustasid fassaadi kiire lagunemise. Kostja on isolatsioonimaterjali aluspinnale valesti liiminud ja tüübeldanud valede tüüblitega. Lisaks on süsteemi renoveerida üritades seinale lisatud süsteemi koormavat massi, mis kiirendas probleemide teket. Praod seintes on tekkinud materjali puuduliku kinnituse tõttu. Hagejad ja valitseja leidsid, et kostja peab eelviidatud puudused kõrvaldama, kuna töö ei ole kvaliteetne ega vasta lepingu p 1.2 tingimustele. Puuduste kõrvaldamise kohustus tuleneb ka garantiist (lepingu p 11). Hagejate esindajana saatis valitseja kostjale 22.10.2009 pretensiooni, milles andis kostjale puuduste kõrvaldamiseks tähtaja kolm nädalat alates pretensiooni kättesaamisest. Kostja puudusi antud tähtaja jooksul ei kõrvaldanud, vaid esitas 12.11.2009 oma vastuväited. Hagejate ja valitseja arvates ei ole kostja vastuväited põhjendatud ja kostja peab puudused kõrvaldama. Kostja peab lepingust tulenevad kohustused täitma kohaselt, sh kõrvaldama tööl hiljem ilmnenud puudused. Kostja vastuväited töö nõuetekohasest teostamisest on paljasõnalised ning ei ole kooskõlas tegelike asjaoludega. Hagejate esmaseks õiguskaitsevahendiks on kohustuse täitmise nõue, mis üksi ei tarvitse olla piisavalt tõhus, sest kui kostja puudusi vaatamata hagi esimese nõude rahuldamisele ei kõrvalda, võib osutuda täitemenetluses ebamõistlikult koormavaks nende tööde tegemine kostja arvel ja see võib tuua kaasa uue kohtuvaidluse tööde maksumuse üle. Hagejad palusid otsusega määrata kindlaks summa, mille kostja peab hagejatele maksma juhul, kui kostja puudusi tähtaegselt ei kõrvalda. Hagejad eeldasid, et kostja ei vaidlusta elamul puuduste esinemist, sest otsest vastuväidet puuduste kohta kostja vastus ei sisaldanud. Seega piirdus poolte vaidlus asjaolude osas küsimusega, kas elamul esinevad puudused põhjustas kostja. Asjakohane ei ole kostja vastuväide, et hagejatel ei olnud pretensioone töö teostamise ja vastuvõtmise ajal. Hagejate väitel ilmnesid puudused hiljem, seega ei saanud hagejad ega neid esindanud valitseja juhtida kostja tähelepanu puudustele töö teostamise või vastuvõtmise ajal. Hagejatel ega valitsejal ei olnud lepingu kohaselt kohustust kontrollida kostja tööd ja tema valitud materjale, et välistada ebaõigete töövahendite, materjalide või töövõtete tagajärjel hiljem puuduste ilmnemine. Kostjal oli kohustus lepingut kohaselt täita. Seega ei ole kostja sisulised vastuväited põhjendatud. Hagejad ei nõustunud kostjaga, et käesolevas asjas on sama menetlusosaliste ring nagu tsiviilasjas nr 2-10-13376. Viidatud asjas oli hageja valitseja, käesolevas asjas korteriomanikud. Varasema menetluse lõppemise põhjustas maakohtu seisukoht, et menetlusosaliste ring ei ole õige. Uue hagi esitamisega on see puudus kõrvaldatud. Samuti ei nõustunud hagejad kostjaga nagu oleks valitseja roll või volitus ebaselge. Hagejate nõue ei ole aegunud. Valitsejal oli hagejate volitus hagejate nimel kostjaga 05.11.2007 töövõtulepingu sõlmimiseks. Kostja vastuväited

3(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 isiku järelevalvel. Teostatud tööd on nõuetekohaselt dokumenteeritud, kasutatud materjalid ja tehnoloogia on hageja volitatud esindaja, ehitusjärelevalve poolt aktsepteeritud märkusteta ja peale tööde lõpetamist on tööd vastu võetud. Sisuliselt on uuesti esitatud hagi hageja jätkuvaks sooviks saada tööd objektil teostatuks tasuta. Hagi aluseks olevad puudused tööde teostamise tehnoloogias ja kasutatud materjalides on otsitud. Vastavalt ehituspäevikule ei olnud tellijal tööde teostamise ajal pretensioone kasutatud materjalide, tehnoloogia ega valmis töö osas. Kostja arvates oli tõenäoliselt tegemist aegunud nõudega. Hageja(te) täiendavalt esitatud dokumentidest ei saa tuvastada õiguslikku alust menetletava hagi esitamiseks kas siis elamu Sakus Teaduse 17a korteriomanikel või ennast nii hagejaks kui ka hagejate (korteriomanike) esindajaks või volinikuks pidavaks AS-l Saku Maja valitseja staatuses, rääkimata väidetavate volituste andmise ajast ja AS-i Saku Maja väidetavalt korteriomanike heakskiidu pälvinud tegevustest ajalises ruumis. Maakohtu ja kostja käsutuses ei ole dokumentatsiooni, millest saaks järeldada, et hagejad (Teaduse 17a korteriomanikud) ja kostja oleksid sõlminud omavahelise võlaõigusliku lepingu. Võlaõiguslik leping on sõlmitud AS-i Saku Maja ja kostja vahel. Millised olid ja on AS-i Saku Maja ja elamu Teaduse 17a korteriomanike omavahelised õiguslikud regulatsioonid, ei ole arutatava tsiviilasja aineks. Kui elamu Teaduse 17a korteriomanikel on nõudeid eeldatavalt nende nimel ja volitusel valitseja staatuses tegutsenud AS-i Saku Maja vastu, on nad õigustatud esitama hagi oma rikutud õiguste kaitseks valitseja vastu. Esimese astme kohtu otsus

4(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 Vaidlust ei ole selles, et hagejad on Harjumaal Saku vallas Saku alevikus Teaduse 17A korterite nr 1 - 20 omanikud. Ehitusekspertiisibüroo OÜ 2007. juunis koostatud Saku Teaduse 17a korterelamu soojustamise projekti (ehitusinsener Juhan Mühling) p 3 (konstruktiivne lahendus) kohaselt on hoone otsaseinad ette nähtud soojustada vahtpolüstüreenplaatidega paksusega 100 mm. Plaadid kinnitatakse olemasoleva tellisseina külge metalltüüblite ja liimiga. Hoone krohvitakse õhekrohviga (krohvi värvitoon Caparol System 3D järgi). 15.10.2007 Sakus Teaduse 17a kortermaja korteriomanike korduskoosoleku protokolli kohaselt üldkoosolek otsustas pikendada viieks aastaks AS-i Saku Maja valitseja volitusi 9 poolt häälega, vastu 0, erapooletuid 0. 05.11.2007 sõlmisid Teaduse 17a korteriomanikud, keda esindab korteriomanike 04.10.2007 üldkoosoleku otsuse alusel AS Saku Maja, OÜ-ga Stabimer-Marketing kui töövõtjaga lepingu nr 2007-11-01, mille esemeks on Teaduse 17 a elamu renoveerimisel teostatavad remonttööd: otsaseinte soojustamine (p 1.1). Lepingu p 1.2 kohaselt töövõtja võtab endale kohustuse teostada tööd vastavuses lepinguga, Teaduse 17a korterelamu fassaadide rekonstrueerimise eelprojektiga, lepingule lisatud eelarvekalkulatsioonidega, kehtivate ehitusnormide ja hea tavaga. Lepingu p 11 kohaselt töövõtja annab töödele 2 aastase garantii. Lepingu lisa 1 kohaselt tööde maksumus koos käibemaksuga on 1 083 771 krooni. 25.01.2008 aktiga andis kostja AS-le Saku Majale tööd üle. 23.09.2009 esitas SIA Caparol Baltica Eesti filiaali Põhja-Eesti konsultant Eiko Roosimägi AS-le Saku Maja ülevaate Teaduse 17a korterimaja fassaadisüsteemi avamisest, mille kohaselt soojussüsteemi lähemal vaatlemisel ja proovitüki võtmisel täheldas järgmisi puudusi: isolatsiooniplaate aluspinnale liimides ei ole kinni peetud ettenähtud nõuetest; isolatsiooniplaatide tüübeldamiseks on kasutatud aluspinnaga mittesobivaid tüübleid, otsaseintele lisatud tasanduse, viimistluskrohvi ja värvi kiht on eemaldunud suurte tükkidena vana aluspinna küljest; trepikodade juures on fassaadile tekkinud heledad laigud, mida põhjustavad aluspinnast niiskuse toimel väljuvad soolad ja lubiühendid; 28.10.2009 esitas AS Saku Maja hagejate esindajana kostjale pretensiooni puuduste kõrvaldamiseks ja garantiitööde teostamiseks. 12.11.2009 ei tunnistanud kostja pretensioonis esitatud nõudeid. 15.12.2009 Teaduse 17a elamu korteriomanike üldkoosoleku protokolli kohaselt otsustati anda OÜ Stabimer-Marketing AS-i Saku Maja poolt kohtusse, mittekvaliteetse fassaadi soojustuse ümbertegemise osas ja tagada tööde teostamise 2010. kevadel, mitte enne 2010. aprillikuud. Kostja esitas hagejate nõude suhtes aegumisvastuväite. Kohus leidis, et hagejate nõuded ei ole aegunud. TsÜS § 146 lg 2 alusel on ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg viis aastat. Hagejad nõudsid kostjalt korterelamu soojustamisega seonduva töövõtulepingu, st sisuliselt ehitise renoveerimist hõlmava lepingu alusel tekkinud kohustuste täitmist. Lepingu täitmine lõppes 25.01.2008 ja hagejad esitasid hagiavalduse kohtusse 28.04.2011. Hagiavalduse esitamise ajaks ei olnud viie aastane aegumistähtaeg möödunud. Kostja teise vastuväite kohaselt on menetlus samas nõudes lõpetatud kohtulahendiga tsiviilasjas nr 2-10-13376. Kohus leidis, et käesolevas tsiviilasjas ei ole tegemist sama menetlusosaliste ringiga nagu tsiviilasjas nr 2-10-13376. Viidatud asjas oli hagejaks AS Saku Maja, käesolevas asjas on hagejateks Teaduse 17a 21 korteriomanikku ja AS Saku Maja esineb korteriomanike ühisuse valitsejana ehk lepingulise esindajana (TsMS § 218 lg 1 p 6, KOS § 21 lg 2 p 5). AS Saku Maja on korteriomanike esindajana hagi esitamisel esinenud puudused kõrvaldanud. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt valitsejal on õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Kohus leidis, et hagi esitamise ajal olid valitseja volitused 15.12.2009 üldkoosoleku otsusest tulenevalt puudulikud (ei nähtunud, millises ulatuses ja summas oli AS Saku Maja volitatud korteriomanike nimel hagi esitama), kuid menetluse käigus hagejad 12.06.2012 otsusega nimetatud puudused kõrvaldasid ja on valitseja poolt korteriomanike nimel esitatud hagi

5(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 tagasiulatuvalt täielikult heaks kiitnud. Seega on AS-il Saku Maja kõigi Teaduse 17a korteriomanike nimel õigus esitada kohtus nõudeid hagiavaldusega ja selle täpsustusega ettenähtud ulatuses. Kohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et 05.11.2007 sõlmitud leping 2007-11-01 ei olnud sõlmitud hagejate ja kostja, vaid AS-i Saku Maja ja kostja vahel ning sellest ei saanud poolte (hagejate ja kostja) vahel tekkida õiguslikke suhteid. 05.11.2007 lepingu preambulast tulenevalt kostja kui töövõtjaga sõlmitud lepingu pooleks olid tellijana Teaduse 17a korteriomanikud, keda esindas 04.10.2007 üldkoosoleku otsuse alusel AS Saku Maja. 04.10.2007 üldkoosoleku otsust ei ole kohtule esitatud. Kohtule on esitatud 15.10.2007 Teaduse 17a korteriomanike korduskoosoleku protokoll, millest nähtuvalt korduskoosolek otsustas pikendada AS-i Saku Maja valitseja volitusi viieks aastaks. Kostja ei ole nimetatud otsuse kehtivuse osas vastuväiteid esitanud. Tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-st 1 oli valitsejal õigus teha kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul tehinguid korteriomanike poolt antud volituse piires. Vastavat volitust (millises ulatuses on valitseja õigustatud korteriomanike nimel tehingut tegema) ei ole kohtule esitatud. Korteriomanikud on 12.06.2012 otsusega ka valitseja esindusõiguse lepingu 2007-11-01 sõlmimisel tagasiulatuvalt heaks kiitnud. Kohtu hinnangul on nimetatud tehing hagejate kui tellijate ja kostja kui töövõtja vahel kehtiv (TsÜS § 129 lg 1). Kohus leidis, et puudused kostja poolt hagejatele tööettevõtulepingu alusel tehtud töös, mille kõrvaldamiseks kuluks ekspertiisi tegemise aja keskmistes ehitushindades 9 504 eurot ja millele vastavad hagejate nõuded täpsustatud kujul (07.12.2001), on leidnud tõendamist asjas läbiviidud ehitusekspertiisi tulemustega (Ehitusekspertiisibüroo OÜ eksperthinnang töö 11481). Ekspertiisi tulemusi ei kummuta asjaolu, et AS Saku Maja hagejate esindajana on remonttööd 25.01.2008 pretensioonideta vastu võtnud, kuna puudused kostja üleantud töös avastati hagejate poolt alles 23.09.2009. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus hagi (täpsustatud nõude osas). Apellatsioonkaebus

6(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 andmed, et AS Saku Maja valitsejana on õigustatud korteriomanike nimel lepinguid sõlmima. Kui maakohus tsiviilasja menetluse käigus andis hageja(te) esindajale korduvalt võimalusi olematute volituste tõendamiseks või saamiseks, aga ka tehtud toimingute heakskiitmiseks korteriomanike poolt, siis vaieldamatult 05.11.2007 AS-il Saku Maja valitsejana korteriomanike nimel lepingu sõlmimiseks volitusi ei olnud. Seega ei ole Teaduse 17a korteriomanikud nõuetekohased hagejad. Kostja on sellele korduvalt juhtinud maakohtu tähelepanu, kahjuks tulemusteta. Ülaltoodu näol on tegemist asjaoludega TsMS § 432, § 217 lg 4 ja § 371 lg 1 p-de 4 ja 9 tähenduses, millised põhimõtteliselt peaksid välistama esitatud hagi menetlemise, aga ka võimaluse(d) hageja(te)le tähtaja andmiseks hagiavalduse puuduste kõrvaldamiseks. Edaspidises tsiviilasja menetluses ja eriti kaevatavas otsuses, on kohus sunnitud langetama otsuse hageja(te) ja hageja(te) esindaja volituste sisulise määratlematuse tingimustes – nagu viidatud ei ole Teaduse 17a korteriomanikud enne ega pärast 05.11.2007 lepingu sõlmimist valitsejale, AS-le Saku Maja näol, volitusi andnud. Kostja arvates on maakohus jätnud vajaliku tähelepanuta TsÜS-i ühese regulatsiooni. Kostja esitatud hagi sisuliselt õigeks ei ole võtnud ja ei tunnista ka tema vastu esitatud nõuet, sõltumata hageja isikust. Tööd Teaduse 17a korterelamul toimusid vastavalt sõlmitud lepingule ja juhindudes asjakohasest normdokumentatsioonist, heast ehitustavast ja hageja volitatud isiku järelevalvel. Teostatud tööd on nõuetekohaselt dokumenteeritud, kasutatud materjalid ja tehnoloogia on hageja volitatud esindaja, ehitusjärelevalve poolt aktsepteeritud märkusteta ja peale tööde lõpetamist on tööd vastu võetud. Vastavalt 05.11.2012 lepingule oleme andnud tehtud töödele garantii. Garantiitähtaja jooksul pretensioone esitatud ei ole. Kaevatava otsuse loogikast tulenevalt on lepinguline garantiivastutus ilmselt tähtsusetu ja antud juhul ei oma tähtsust, et esimene pretensioon esitati peale garantiitähtaja lõppemist. Otsuses on märgitud, et garantiitähtaja jooksul pöördus AS-i Saku Maja esindaja SIA Caparol Baltica Eesti filiaali, kelle töötaja, erihariduseta konsultant-müügiagent, olevat kinnitanud, et puuduste põhjuseks objektil on tehnoloogia rikkumine. Kostja arvates sellised „kinnitused“ ei saa olla tõenditeks tsiviilasjades üldse (TsMS § 293, § 303 lg 5), veel vähem motiivideks kohtuotsuses. Hagiavalduse ja kohtuotsuse aluseks olevad puudused tööde teostamise tehnoloogias ja kasutatud materjalides on otsitud. Vastavalt ehituspäevikule ei olnud tellijal tööde teostamise ajal pretensioone kasutatud materjalide, tehnoloogia kui ka valmis töö osas. Kohtuotsuse resolutsioon ei tulene. Kohus on hagi rahuldades ületanud esitatud nõuet määral, mis muudab otsuse sisuliselt arusaamatuks ja kolme nädala jooksul tehnoloogiliselt täidetamatuks. Teatavasti saab selliseid ehitustöid teha ainult välisõhu plusstemperatuuril. Kohtu arusaam hagi esemest ja resolutsioonist ning asjas määratud ehitustehnilisest ekspertiisist ei ole kokkulangevad. Ekspert ei ole tuvastanud põhjuslikku seost kostja väidetava isolatsiooniplaatide kinnitamise tehnoloogia ja CAPAROL värvkatte defektide vahel, millised on hagiavalduse kohaselt töös ilmnenud puuduseks. CAPAROL värvkatte defektide põhjuseks on põhiliselt happelised vihmad ja erinevad pinna mehhaanilised vigastused, mitte tüüblid, mis puuritakse seina polüstoroolist isolatsiooniplaatide fikseerimiseks liimi kuivamise ajal. Kohus on täies ulatuses aktsepteerinud hageja(te) esindaja lõppseisukohti, millised kujutavad endast esialgse hagi sisuliselt tundmatuseni parandatud varianti, mis ei ole kunagi olnud kohtuliku arutamise objektiks käesoleva tsiviilasja raames ja tulenevalt TsMS-i

7(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 regulatsioonist sellisena käsitletav olla ei saanud. Mõistetamatuks jääb maakohtu viide kohtuotsuse põhjenduste p-s 15 – kohus väidetavalt juhindub hagejate täpsustatud nõuetest seisuga 07.12.2001. Hagejad pidid oma nõuetest teadlikud olema juba enam kui kümme aastat enne hagiga kohtusse pöördumist. Kaevatavas otsuses on kohus korduvalt rõhutanud, et korteriomanikud on 12.06.2012 otsusega valitseja esindusõiguse tagasiulatuvalt (kuni 01.11.2007) heaks kiitnud. Sellisest asjaajamise loogikast tulenevalt on kohus aktsepteerinud, et valitsejal oli (pidi olema) esindusõigus nii tsiviilasjas nr 2-10-13376 korteriomanike nimel loobumist esitada kui ka uue hagiga kohtusse pöörduda, vaatamata tõsiasjale, et hagist loobumine on kohtu poolt vastu võetud ja kohtulahend jõustunud. Teatavasti ei oma tsiviilasja kohtulikus menetluses määravat tähtsust esindaja isik, tähtsusega on toimingud, milliseid ta oma volituste piires teeb. AS-i Saku Maja volitused hagi esitada kas iseseisvalt või Teaduse 17a korteriomanike nimel on üldjuhul kokkulangevad. Küsimus on volituste saamise õiguslikus režiimis (KoS; TsÜS; TsMS). AS Saku Maja valitsejana, korteriomanike volinikuna peaks olema teadlik hagejale hagist loobumisega menetluse lõpetamise õiguslikest tagajärgedest. TsÜS-i regulatsioon välistab samaaegselt volituste olemasolu või nende puudumise. Kaevatavas otsuses ei ole maakohus pidanud tähtsaks üheselt määratleda AS-i Saku Maja valitsejana ja korteriomanike Teaduse 17a volinikuna volitustega seonduvat. Maakohus ei ole juhindunud materiaalõiguse- ja protsessiõiguse normidest, mis kokkuvõttes tingis seaduse nõuetele mittevastava otsuse tegemise. Tsiviilõiguste teostamisel eeldab seadusandja nende teostamist heas usus ja mitte kahju tehes teisele isikule. Arvata otsuses tuvastatu kohaselt, et kostja on seda põhimõtet eiranud, ei ole tsiviilasjas uuritud tõenditega kinnitust leidnud. Esialgses hagis on hageja oma nõudes juhindunud erinevatest ja teataval määral üksteist välistavatest õigusnormidest ja peale kohtu antud korduvaid aegu hagiavalduse puuduste kõrvaldamiseks sisuliselt midagi ei muutunud. Maakohus ei ole viidanud õigusnormile milline lubaks ilma menetlust uuendamata võtta otsuse aluseks kohtuistungil mittearutatud ja põhimõtteliste parandustega hagi (TsMS § 438 lg 1, § 442 lg 7, 8). Vastavalt seadusele lasus kohtul kohustus anda otsuses tsiviilasjas kogutud tõenditel põhinev ja kohtu hinnatud, motiveeritud, seadusel põhinev ja kogumis jälgitav õiguslik hinnang arutatud tsiviilasjas. Kostja arvates kaevatav otsus ülaltoodule ei vasta. Vastustaja seisukoht

8(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 täielikult ja nõuetekohaselt ja kas seda tehti määratud tähtaja jooksul, võib põhjustada hulgaliselt iseseisvaid vaidlusi. Sellised vaidlused tuleb selgeks vaielda kohtus ja kohus ei saa jätta selliseid olulisi küsimusi lahendamata. Juhul, kui hageja peaks pöörduma sellise tingimusliku nõudega kohtutäituri poole, ei saa ka kohtutäitur tuvastada, kas vastav tingimus on saabunud või mitte. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu poolt seatud tingimus p-i 3 osas ei vasta ka TMS §-s 19 sätestatud tingimuse tunnustele, sest vastava tingimuse saabumist – et töid ei ole nõuetekohaselt kolme nädala jooksul teostatud, ei saa tõendada kirjalike dokumentidega. TMS § 19 lg 2 tähenduses ei saa kirjalikeks dokumentideks sobida mitte igasugused dokumendid (ehitusala spetsialisti arvamused, fotod vms) vaid üheselt mõistetavad dokumendid, mille pinnalt tekkida võiva vaidluse tõenäosus on piisavalt väike (näiteks raha maksmist tõendavad dokumendid, kinnistusraamatu kande tegemist tõendav kinnistusraamatu väljavõte vms). Sellest tulenevalt oleks maakohus pidanud otsustama, kas hagi rahuldada esimese alternatiivi osas (tööde tegemiseks kohustamine) või teise alternatiivi osas (tööde tegemiseks vajaliku rahasumma väljamõistmine). See vaidlus, kumma alternatiivi osas hagi rahuldada, tulnuks lahendada kohtus ja mitte mujal. Seega leiab ringkonnakohus, et hagi saab rahuldamisele kuuluda ühe alternatiivi osas. Kuivõrd kostja kinnitas korduvalt, et ta ei kavatse töid teostada ja kuivõrd kostja ei ole töid seniajani teostanud ja kuivõrd ka hageja teatas peale 25.01.2013.a toimunud kohtuistungit, et ta eelistab rahasumma väljamõistmist, leiab ringkonnakohus, et kohtuotsust tuleb muuta selliselt, et kohus otsustab kumma alternatiivi osas hagi rahuldatakse ning et hagi rahuldatakse põhivõla ja viiviste väljamõistmisele suunatud nõude osas. Kuivõrd maakohus mõistis otsuse p-s 3 kostjalt viivised välja alates kolme nädala möödumisest kohtuotsuse jõustumisest ja kuivõrd hageja maakohtu otsust ei vaidlustanud, ei saa ringkonnakohus maakohtu otsust selles osas muuta.

9(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931

10(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 suhtes kohtusse pöördumiseks volituse üldkoosoleku otsusega (KOS § 21 lg 2 p 5). Korteriomanikud võivad anda volituse ka muule isikule kui valitsejale. Samuti võib kohasel viisil volituse saanud valitseja kolmandat isikut edasi volitada. Eristada tuleb olukorda, kui hagejateks on isikuliselt määratletud 21 korteriomanikku, kellele kuuluvad hagi esitamise hetkel kõik vastava kinnisasja korteriomandid, olukorrast, kui hagi esitab korteriomanike ühisus. Korteriomanike ühisus on seaduse alusel tekkiv õigussuhe, mille pooleks on kõik ühe kinnisasja korteriomanikud. Vastav õigussuhe tekib seaduse alusel (KOS) ja vastava õigussuhte raames kehtivad kõikide selle poolte suhtes seadusest tulenevad (eelkõige KOS-st aga KOS-ga reguleerimata küsimustes ka AÕS-i kaasomandi regulatsioonist ja mujalt) õigused ja kohustused aga ka need õigused ja kohustused, mida korteriomanikud ühisusesuhte raames tehinguliselt loovad. Korteriomanike ühisus tekib korteriomanike tahtest sõltumatult, seaduse alusel, sellest hetkest, kui üks kinnisasi korteriomanditeks jagatakse. Juhul, kui üks korteriomanik talle kuuluva korteriomandi võõrandab või kui korteriomandi kuuluvus muul õiguslikul alusel kolmandale isikule üle läheb, lakkab senine korteriomanikuks olnud isik ühisuse suhte pooleks olemast ning ühisuse suhte pooleks saab korteriomandi omandanud isik. Seega on korteriomanike ühisusesuhte pooleks igakordsed korteriomanikud ning kõik korteriomanike ühisusesuhte raames sõlmitud lepingud kehtivad igakordsete korteriomanike suhtes. Näiteks kui korteriomanikud otsustavad ühisusesuhte raames sõlmida ühise lepingu maja veega varustamiseks, siis kehtivad sellest lepingust tulenevad kohustused kuni lepingu lõppemiseni mitte nende korteriomanike suhtes, kes olid korteriomanikeks lepingu sõlmimise ajal vaid nende korteriomanike suhtes, kes on korteriomanikuks lepingu kehtivuse ajal või nõuete maksmapanemise ajal. Seega, ka siis, kui korteriomanikud otsustavad sõlmida kaasomandi remondiks lepingu ühisusesuhte raames, saavad sellest lepingust tulenevaid õigusi maksma panna need korteriomanikud, kes on korteriomanikuks nõuete maksmapanemise ajal ja määrav ei ole see, kas korteriomandid kuulusid samadele isikutele ka lepingu sõlmimise ajal. Kuivõrd hagimaterjalidest nähtub üheselt, et vaidlusalune leping sõlmiti kostja ja korteriomanike ühisuse vahel ja et hagejate soov oli esitada hagi korteriomanike ühisuse poolt, siis märgibki ringkonnakohus hagejana Teaduse 17a, Saku korteriomanike ühisuse.

11(12)

Tsiviilasi nr: 2-11-19931 osas lubas hageja seisukoha esitada peale käsundajaga konsulteerimist ja kuigi hageja kohtu poolt esitatud kompromissiettepanekuga ei nõustunud, esitades omapoolse kompromissiettepaneku, mille osas kostja kohtule midagi ei vastanud, mille tõttu tegi kohus otsuse, ei saa ka see tingida menetluskulude teistsugust jaotust, sest hageja muutis kohtu jaoks usutavaks, et hagi rahuldamise korral tekib hagejal suure tõenäosusega õigus saada raha märkimisväärselt suuremas ulatuses, kui see oleks kohtu poolt pakutud kompromissist tulenevalt. Hageja märkis, et hagi rahuldamise korral on tal õigus nõuda kostjalt ka tasutud riigilõivu ja ekspertiisikulude hüvitamist. Kompromiss neid kulusid hõlmanud ei oleks. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

12(12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.