M V hagi T T, K Ü, Swedbank AS ja AS SEB Pank vastu kinnistu kaasomandi lõpetamiseks ja korteriomandite seadmiseks ning kaasomandisse jääva osa kasutuskorra määramiseks ning K Ü vastuhagi M V vastu ühiskasutuses oleva kaevu kaasomandiõigust rikkuva tegevuse keelamiseks ja tulevikus sellisest tegevusest hoiduma kohustamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
5429,70 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 06.06.2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Maie Vaguri apellatsioonkaebus
Kohtuistungi aeg
20.12.2012 Hageja M V (ik XX), esindaja vandeadvokaat Arvo Junti; Kostja I T T (ik XX); Kostja II K Ü (ik XX), esindaja Vahur Ambos; Kostja III Swedbank AS (registrikood 10060701), esindaja Birgit Juhanson; Kostja IV AS SEB Pank (registrikood 10004252), esindaja Liivi Väärsi.
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
Tühistada Pärnu Maakohtu 06.06.2011 otsus vastuhagi rahuldamist ning menetluskulude jaotust puudutavas osas, arvestada kohtuotsuse põhjendamisel ka ringkonnakohtu otsuse motiive ning täpsustada kohtuotsuse resolutsiooni sõnastades resolutsioon tervikuna alljärgnevalt:
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Rahuldada M V hagi T T ja K Ü vastu Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX kantud, Kohilas XX paikneva kinnistu kaasomandi lõpetamiseks.
3.Tuvastada T T ja K Ü kohustus teha tahteavaldus jagada Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX kantud, Kohilas XX paiknev kinnistu kolmeks korteriomandiks selliselt, et kohtuotsuse Lisaks 1 oleva elamu plaani järgi moodustavad: 3.1 M V ainuomandisse jääva korteriomandi reaalosa elamu I korruse ruumid nr 3, 5-7 ja katusekorrus ruum nr 2. 3.2 T Tle ainuomandisse jääva korteriomandi reaalosa elamu I korruse ruumid nr 8-17. 3.3 K Ü ainuomandisse jääva korteriomandi reaalosa elamu I korruse ruumid 1, 2 ja 4 ning katusekorruse ruumid 1 ja 3.1.
4.Rahuldada M V hagi Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank vastu ning tuvastada Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank kohustus teha Kohilas XX paikneva kinnistu korteriomanditeks jagamisel ja uute kinnistute moodustamisel tahteavaldus, mille kohaselt: 4.1 Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX IV jakku kantud hüpoteek 100 000 krooni K Üle kuuluvale mõttelisele osale AS-i SEB Pank kasuks jääb koormama K Ü korteriomandit. 4.2 Pärnu Kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XX IV jakku kantud hüpoteek summas 70 000 krooni M Vle kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS-i kasuks jääb koormama M V korteriomandit.
5.Jätta rahuldamata M V hagi T T ja K Ül ning Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank vastu kinnisturaamatu kannete tegemiseks.
6.Jätta hagi rahuldamata Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX kantud, Kohilas XX asuva kinnistu sh kinnistul paiknevate kuuride ja pesuköögi kasutuskorra kindlaksmääramiseks.
7.Jätta K Ü poolt M V vastu esitatud vastuhagi rahuldamata.
8.Kohtuotsuse juurde kuulub Lisa 1, milleks on Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX kantud, Kohilas XX paikneval kinnistul asuva elamu plaan kahel lehel. Menetluskulude jaotus Jätta vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud K Ü kanda. Hagi menetlemisega ja apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.10.12.2008 esitas M V (hageja) Pärnu Maakohtule hagi T T (kostja I), K Ü (kostja II), Swedbank AS (kostja III) ja AS SEB Pank (kostja IV) vastu kinnistu kaasomandi lõpetamiseks ja korteriomandite seadmiseks ning kaasomandisse jääva osa kasutuskorra määramiseks.
2.Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XX on kantud kinnistu asukohaga Rapla maakond, Kohila, XX. Kinnistul paikneb kahekorruseline elamu (ehitusalune pindala 258m2), kuur (ehitusalune pindala 73m2), pesuköök (ehitusalune pindala 27m2), samuti puukuur ja välikäimla. Kinnistu kaasomanikud on hageja (821/2271 mõttelises osas), kostja I (795/2271 mõttelises osas) ja kostja II (655/2271 mõttelises osas). Kinnisturaamatu kandes omandi suurust peegeldav suhtarv on arvutatud üksnes eluruumide järgi, arvestamata muid ruume. Elamu tegelik olemasolev ja kasutatav pind ei vasta eeltoodud suhtarvudes väljendatud omandite suurusele. Veranda (plaanil ruum nr 7, suurusega 8m2), koda (plaanil ruum nr 9, suurusega 2,4m2), koda (plaanil ruum nr l1, suurusega 2,5m2), koda (plaanil ruum nr 17, suurusega 5m2) ja II korruse ruumi nr 3 põhjapoolne osa (plaanil ruum nr 3.1, suurusega 3,6m2) on samuti ainukasutuses. Järelikult on ainukasutuses olevate ruumide pind kokku 248,6m2. Krundi hoonevaba pind on 2007m2.
3.Käesoleval ajal on elamu kasutus järgmine: kostja I ainukasutuses on 894/2486 suurune osa elamust (tlk 11 paikneval plaanil ruumid 8-17), hageja ainukasutuses on 901/2486 suurune osa elamust (ruumid 3,5-7) ja katusekorrusel (t1k 12) ruum nr 2. Kostja II ainukasutuses on 691/2486 suurune osa elamust (ruumid 1, 2, 4 ja katusekorrusel 1 ja 3.1.) Kaasomanike ühiskasutuses on esimese korruse koridor (ruum nr 18 suurusega 13,6m2). Kaasomanike hageja ja kostja II ühiskasutuses on koda (ruum nr 19 suurusega 3,5m2), veranda (ruum nr 19.1 suurusega 3,5m2) ja trepikoda (katusekorruse ruum nr 3.2 suurusega 14,1m2).
4.Elamu kasutuskord on välja kujunenud kaasomanike suulisel kokkuleppel. Hageja taotleb AOS § 76 lg 1, AÕSRakS § 13 lg 4, KOS § 4 lg-te 2, 3 ja 4 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel Kohilas XX paikneva kinnistu kaasomandi lõpetamist ja selle jagamist kolmeks korteriomandiks elamu senisest kasutusest lähtuvalt, iseseisvate registriosade avamist ning vastavate õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmist järgmiselt: 1) kostja I ainuomandisse jääb reaalosana korter nr l (elamu plaanil I korrus ruumid 8-17, mõttelise osa suurus 894/2486, mille moodustab reaalosa pind 89,4m2); 2) hageja ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 2 (elamu plaanil I korrus ruumid nr 3, 5-7 ja katusekorrus ruum nr 2, mõttelise osa suurus 901/2486, mille moodustab reaalosa pind 90,1m2); 3) kostja II ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 3 (elamu plaanil I korrus ruumid 1, 2 ja 4 ja katusekorrus ruumid 1 ja 3.1, mõttelise osa suurus 691/2486, mille moodustab reaalosa pind 69,1m2).
5.Hageja taotleb elamu kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: 1) I korruse ruum nr 18 (koridor) jääb hageja, kostja I ja II ühiskasutusse. 2) I korruse ruumid 19 (koda) ja 19.1 (veranda) ning katusekorruse ruum nr 3.2 jäävad hageja ja kostja II ühiskasutusse.
6.Krundi kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Hageja, kostjate I ja II ühiskasutusse jääb krundi põhjapoolne osa (827m2) tlk 8A paikneval plaanil tähistatud 1-2HGFEDCBA-5/. 2) Kostja I ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa idaosa (424,3m2) (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud GHIJ ja punase joonega). 3) Hageja ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa keskosa (427,7m2) (tlk 8A paikneval plaanil täiustatud FGJK ja kollase joonega). 4) Kostja II ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa lääneosa (328m2) (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud ABCDEFKI ja rohelise joonega).
7.Pesuköögi (plaan tlk 15) kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Hageja, kostjate I ja II ühiskasutusse jääb pesuköögi kirdeosa suurusega 10,1m2 (plaanil tähistatud märgistusega 2-3-4-10-9). 2) Kostja I ainukasutusse jääb pesuköögi loodeosa suurusega
4,8m2 (plaanil tähistatud märgistusega 1-1-9-8 ja punase joonega). 3) Hageja ainukasutusse jääb pesuköögi kaguosa suurusega 4,8m2 (plaanil tähistatud märgistusega 10-4-5-6 ja kollase joonega). 4) Kostja II ainukasutusse jääb pesuköögi edelaosa suurusega 4,8m2 (plaanil tähistatud märgistusega 8-9-10-6-7 ja rohelise joonega).
8.Puurkaevu, välikäimla ja kuuride kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Hageja, kostjate I ja II ühiskasutusse jäävad puurkaev ja välikäimla. 2) Kostja I ainukasutusse jääb 2 kuuriboksi (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud punase joonega) ning tema ainukasutusse jääval krundiosal paiknev puukuur (tlk 8A asuval plaanil tähistus K). 3) Hageja ainukasutusse jääb 4 kuuriboksi (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud kollase joonega). 4) Kostja II ainukasutusse jääb 4 kuuriboksi (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud rohelise joonega). 15.11.2010 toimunud kohtuistungil muutis hageja oma nõuet kuuride kasutuskorra osas selliselt, et kolm vasakpoolset kuuriboksi (elamu poolt vaadelduna) jäävad kostja I kasutusse (III tlk 13) ja loobus nõudest määrata kinnistul paiknev puurkaev ühiskasutusse (III tlk 10).
9.Hageja taotleb järgmiste hüpoteekide kandmist kinnistusraamatusse: 1) Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 1037 IV jakku kantud hüpoteek 100 000 krooni kostjale II kuuluvale mõttelisele osale kostja IV kasuks jääb koormama kostja II korteriomandit. 2) Pärnu Kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 1037 IV jakku kantud hüpoteek summas 70 000 krooni hagejale kuuluvale mõttelisele osale kostja III kasuks jääb koormama hageja korteriomandit. Hageja taotleb TsÜS § 68 lg 5 mõttes kostjate III ja IV kohustuse tuvastamist nõusoleku andmiseks kinnistusraamatusse eelkirjeldatud kannate tegemiseks ja kostjate nõusoleku asendamist käesolevas asja tehtava jõustunud kohtuotsusega. Kostjate vastuväited
10.Kostja I ei vaidle kaasomandi lõpetamisele korteriomandite moodustamise teel vastu. Kostjal ei ole vastuväiteid ka hageja seisukohale, et kaasomanike ainuomandisse võiksid jääda ruumid, mida nad käesoleval ajal kasutavad. Rahuldada ei saa hageja nõuet, kanda hagis kirjeldatud õigusmuudatused kinnistusraamatusse, kuna ruumide pindalad ja suhtarvud ei ole õiged. Näiteks koda (I tlk 11 paikneval plaanil nr 17) tegelikkuses olemas ei ole, kostja kasutuses oleva elamuosa kogupind on 91,29m2, mitte 89,4m2. Kinnistusraamatusse ei saa kanda asju, mida reaalselt olemas ei ole või mis on valed. Krundi ja kuuride kasutuskorra määramise suhtes hageja poolt pakutud viisil kostjal vastuväiteid ei ole. Pesuköögi jagamist reaalosadeks kostja otstarbekaks ei pea. Välikäimlat kasutab ainult hageja. Kaevu küsimust ei saa otsustamata jätta. Kaev on kinnistu osa, ehitisregistrisse kantud ning kuulub kõigile kaasomanikele.
11.Kostja II ei vaidle kaasomandi lõpetamisele hageja poolt pakutud viisil vastu, kuid rahuldada ei saa hagis esitatud nõudeid kinnistusraamatusse tehtavate kannete osas, kuna selles osas on hageja nõue ebaselge. Ruumide eksplikatsioonil, millest hageja lähtub, ei vasta mitmed ruumide suurust kajastavad numbrid tegelikkusele, mistõttu on vead ka mõtteliste osade suurust kajastavates suhtarvudes. Seega nõustub kostja hagi rahuldamisega osaliselt, üksnes kaasomandi lõpetamise ja selle viisi osas. Ülejäänud osas, s.o hagiavalduse p-de 2 ja 3 osas tuleb jätta hagi rahuldamata esitatud suhtarvude mittevastavuse tõttu senisele kasutuskorrale, samuti seetõttu, et kostja II ainuomandisse jääma ruumi 3.1 puhul ei ole üldse tegemist ruumiga. Peale hagis esitatud nõude muutmist kostjal krundi ja kuuride kasutuskorra suhtes vastuväiteid ei ole. Pesuköögi jagamist reaalosadeks kostja ei toeta. Pesuköök on käesolevaks ajaks amortiseerunud ja keegi seda ei kasuta. Välikäimlat kasutab ainult hageja ja see tuleks seoses kanalisatsiooni paigaldamisega lammutada. Menetluskulude jaotamisel tuleks arvestada asjaolu, et kostjad on teinud ettepaneku kompromissi sõlmimiseks ega ole algusest peale vaidlustanud kaasomandi lõpetamist hageja poolt pakutud viisil. TsMS § 168 lg 6 kohaselt
kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja võtab hagi kohe õigeks ja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. TsMS § 163 lg 2 kohaselt, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sarnases ulatuses, nagu kostja oli kompromissina pakkunud, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suures osas selle poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.
12.Kostja III on seisukohal, et kõnesoleva kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusena ei tohi väheneda kostja tagatise suurus ja moodustatav korteriomand peab vastama kostja III kasuks seatud tagatisele. Põhjendamatu on jätta menetluskulusid kostja III kanda, kes kõnesolevasse menetlusse on kaasatud vaid seetõttu, et hüpoteegikande muutmiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek.
13.Kostja IV on nõus Kohilas XX asuva kinnitu kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamisega korteriomanditeks. Samuti annab kostja nõusoleku, et kostja II kaasomandi osale kostja IV kasuks seatud hüpoteek summas 100 000 krooni kantakse jagamise teel tekkivale kostjale II kuuluvale korteriomandile. Vastuhagi esitamise asjaolud ja nõue
14.30.12.2008 esitas kostja II Pärnu Maakohtule vastuhagi hageja vastu ühiskasutuses oleva kaevu kasutusõiguse rikkumise kõrvaldamiseks.
15.Kinnistul asukohaga Kohila, XX paikneb puurkaev. Puurkaevu on asetatud pump, mille vooluga varustamine toimub hageja eluruumidest ja milline asjaolu takistab teistel kaasomanikel kaevu kasutamist. Kostja II on teinud hagejale ettepaneku viia pumba lüliti kaevu juurde või sõlmida kokkulepe voolukulude arvestamiseks ning mõistlikuks hüvitamiseks, kuid hageja on nimetatud ettepanekutest keeldunud. Kuna kaasomanikuna on kostjal II õigus ühist asja kasutada, palus ta kohustada hagejat andma oma voolumõõtjast voolu kaevu varustamiseks ja sõlmima voolu tarbimise eest mõistliku hüvitise kokkulepet.
16.1.07.2009 muutis kostja II vastuhagi eset taotledes kohtul hagejal keelata veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevust ja kohustada teda edaspidi hoiduma kaasomandiõigust rikkuvast tegevusest ühiskasutuses oleva kaevu osas. Kohtuistungi käigus täiendas kostja II oma nõuet paludes hagejal keelata veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevus, s.o kohustada hagejat taastama ühiskasutuses oleva kaevu endine seisukord elektripumba eemaldamise ja mehhaanilise vee väljapumpamise võimaluse taastamise kaudu nimetatud kaevust.
17.23.08.2010 täpsustas kostja II oma nõuet kirjalikult paludes keelata hagejat kostjal II veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevust, milleks kohustada hagejat kõrvaldama kaevust tema paigaldatud elektripump ning taastama kaevus pumba paigaldamisele eelnev olukord ning kohustada hagejat edaspidi hoiduma kaasomandiõigust rikkuvast tegevusest ühiskasutuses oleva kaevu osas. Hageja seisukoht vastuhagile
18.Vastuhagi on ainetu, kuna hageja ei ole teistel kaasomanikel kaevu kasutamist takistanud. Kostjad on ise loonud olukorra, et nad kaevust vett võtta ei saa. Kui üks kaasomanikest on olukorra enda jaoks lahendanud, ei tekita see talle kohustust teiste kaasomanike suhtes. Kõigil kaasomanikel on õigus kaevu kasutada, kuid lubamatu on nõuda kaevu kasutamist ühe kaasomaniku arvelt.
19.15.11.2010 toimunud eelistungist asus hageja seisukohale, et vastuhagi osas on Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus jõustunud, kuna selles osas otsust ei vaidlustatud. Lähtuvalt sellest loobub hageja hagi nõude p.3.4.1, s.o oma nõudest määrata kinnistul paiknev puurkaev hageja, kostjate I ja II ühiskasutusse.
20.28.04.2011 toimunud kohtuistungil asus hageja seisukohale, et kuna hageja on haginõude p.3.4.1 loobunud, siis on vastuhagi ära langenud ja kohtul puudub vajadus seda otsuses käsitleda. Maakohtu otsus
21.06.06.2011 otsusega rahuldas Pärnu Maakohus hagi osaliselt ja lõpetas kaasomandi Kohilas XX kinnistul paikneva elamu suhtes selle reaalosadeks, s.o hagejale, kostjatele I ja II kuuluvateks korteriomanditeks jagamise teel. Kohus rahuldas vastuhagi ja kohustas hagejat tema poolt kaasomandis olevasse puurkaevu elektripumba paigaldamiseks seoses käituma viisil, milline võimaldaks teistel kaasomanikel ühist asja kasutada, s.o kas eemaldada oma elektripump kaebust või anda see kokkulepitud tingimustel ühiskasutusse.
22.AÕS § 76 lg l tulenevalt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg.2 kohaselt võib kaasomandit lõpetada asja jagamise teel reaalosadeks ja Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-143-04 asunud seisukohale, et asja jagamine korteriomanditeks on üks asja reaalosadeks jagamise viisidest. Seega on hageja nõue, jagada kaasomandisse kuuluv kinnistu asukohaga Kohila, XX korteriomanditeks, põhjendatud ja seaduslik.
23.Kostjad ei vaidle kaasomandi lõpetamisele ja hageja poolt taotletud jagamise viisile, s.o kinnistu jagamisele korteriomanditeks, vastu. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et korteriomandite moodustamisel tuleb lähtuda käesoleval ajal reaalselt iga kaasomaniku kasutuses olevatest ruumidest.
24.Kohus nõustus kostjate seisukohaga, et hagi ei saa rahuldada osas, kus taotletakse õigusmuudatuste tegemist kinnistusraamatusse. Hageja poolt kohtule esitatud plaanide ja ruumide eksplikatsiooni (I tlk 11-13) alusel ei ole võimalik reaalosade suuruse ja suhtarvu määratlemine, kuna kohtule esitatud plaanil märgitud ruumide mõõtmed ja nende paigutus ei vasta osaliselt tegelikkusele ega kajasta elamu reaalset olukorda, samuti nende dokumendile nõuetele, millised KOS § 5 lg 3 kohaselt tuleb korteriomandi kinnistamisavaldusele lisada. Poolte seletustest nähtuvalt ei vasta elamu plaanid (I tlk 11, 12) ja ruumide eksplikatsioon (I tlk 13), millele hageja toetub ning millest lähtuvalt kohus peaks reaalosad määratlema, reaalselt kaasomanike valduses olevale. Aluseks võttes tlk 11 paiknevast plaani on kostja I kasutuses olevas elamuosas lammutatud trepikoda (plaanil ruum nr 17) ja ruumi nr 14 otsa on ehitatud uus trepikoda, mille suurust ükski kohtule esitatud dokument ei kajasta. Kirjeldatud muudatus on selgesti nähtav kostja II poolt kohtule esitatud fotolt (I tlk 173), mistõttu ei ole kostjate väited ümberehituste toimumise kohta paljasõnalised, nagu kinnitab hageja. Väidetavalt on ümber ehitatud kostja I kasutuses olev ruum nr 9, hageja kasutuses olevad ruumid 3, 6 ja 7 ning elamu plaanidel puudub keldrikorrus, milline on olemas ja kasutusel (I tlk 176).
25.Tallinna Ringkonnakohtu 7.04.2009 otsuses (II tlk 110-117) on juhitud tähelepanu Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-104-05, kus tsiviilkolleegium on leidnud, et kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ja selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnisasja jagamiseks kohtuväliselt, kuna linnakohtu lahendi alusel kinnistusamet kinnisasja jagada ei saa. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnisasja jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus (otsuse p. 11). Sama seisukohta väljendab Riigikohus lahendis nr 3-2-1-65-10 (p. 20), öeldes, et kohus saab määrata tulevaste korteriomanike reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel. Samuti seda, et kaasomandi lõpetamise nõudes tehtav kohtulahend asendab kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust, kuid ei asenda KOS § 5 lg 3 p-de l ja 2 ettenähtud korteriomandite kinnistamiseks vajalike riikliku hooneregistri pidaja või ehitus- või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone plaanist ega muid kinnistamise eeldusena seaduses ettenähtud dokumente. Seega, isegi kui
kohtul oleks olemasolevate tõendite põhjal võimalik reaalosad määratleda, ei saaks kinnistusamet kohtulahendi alusel vastavaid õigusmuudatusi teha. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus hagi kaasomandi lõpetamise nõudes kaasomandi korteriomanditeks jagamise teel, kuid ei saa rahulda hagi p-de 2 ja 4 esitatud nõudeid õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks. Samuti ei saa kohus rahuldada hagiavalduse p 3.1. sisalduvaid nõudeid kaasomandisse jäävate ruumide kasutuskorra määramiseks, kuna seda on võimalik teha alles peale korteriomandite kandmist kinnistusraamatusse, kui on lõplikult selge kaasomandisse jääva osa suurus ja koosseis.
26.Vastavalt AÕS § 72 lg l valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühisest asjast. Kui mõni kaasomanik keeldub kokkuleppe sõlmimisest, võib kasutuskorra kindlaksmääramist nõuda kohtult. Kuna hageja poolt kohtuväliselt esitatud ettepanekuga (I tlk 32-36), mis muuhulgas sisaldas ühiskasutusse jääva krundi ja seal paiknevate ehitiste ja rajatiste kasutuskorda, teised kaasomanikud ei nõustunud, oli hageja poolt vastava nõude esitamine põhjendatud. Hageja taotleb lisaks kasutuskorra kindlaksmääramist ka kohtu poolt määratava kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmist. Käesoleval ajal poolte vahel kaasomandisse kuuluva krundi ja sellel paiknevate ehitiste kasutuskorra suhtes sisuline vaidlus puudub (v.a puurkaev, mille kasutamisega seoses on esitatud vastuhagi). Pooled on seisukohal (III tlk 98-99), et krundi ja kuuride kasutamisel peab kehtima senine kasutuskord, mida hageja on esitatud nõudes (p. 3.2 ja 3.4.2, 3.4.3., 3.4.4.) suures osas ka järginud. Üksikud erimeelsused lahenesid kohtumenetluse käigus.
27.Poolte vahel on mõningad erimeelsused kinnistul paikneva pesuköögi ja välikäimlaga seoses. Hageja on pesuköögi kasutuskorda palunud määrata selliselt, et iga kaasomaniku ainuomandisse jääks üks nurk hoonest ja neljas nurk ühiskasutusse (p. 3.3). Kostjad on seisukohal, et pesuköök peaks määratama ühiskasutusse, kuigi ükski kaasomanikest seda käesoleval ajal ei kasuta. Kostja II hinnangul on pesuköök lagunenud lae tõttu kasutamiskõlbmatu. Kuna välikäimlat kasutab ainult hageja, kostjad selle ühiskasutusse määramist vajalikuks ei pea. Kohus ei pea hageja ettepanekut pesuköögi reaalosadeks jagamiseks (I tlk 15) põhjendatuks ja mõistlikuks. Pesuköök on kindla funktsiooniga hoone ja sihtotstarbeliselt kasutatav tervikuna. Kui pesuköök oma sihtotstarbelist funktsiooni enam ei täida, on kaasomanikel võimalik ja mõistlik kokku leppida hoone ümberehitamises või lammutamises. Reaalosadeks jagamine võib sellisele tegevusele takistuseks saada. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus hagi pesuköögi (hagi p. 3.3. ja välikäimla p. 3.4.1) kasutuskorra määramise osas rahuldamata.
28.Kuna poolte vahel puudub vaidlus kuuride ja krundi kasutamiskorra üle, milline on pika aja vältel väljakujunenud ja toimiv ning kostjad sellesisulise kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmist käesoleval ajal vajalikuks ei pea, jättis kohus nimetatud nõude (hagi p. 3.2 ja 3.4.2, 3.4.3 ja 3.4.4) osas hagi rahuldamata. Kohtu hinnangul on maaga seonduvaid kokkuleppeid otstarbekas kinnistusraamatusse kanda alles peale korteriomandite moodustamist ja kinnistamist. Välistatud ei ole ka krundi reaalosadeks jagamine, kui see on maakorralduslikult võimalik ja mõni kaasomanikest seda taotleb.
29.Alusetud on hageja poolt esitatud seisukohad, mille kohaselt ei ole vastuhagi enam kohtu menetluses seetõttu, et vastuhagi osas on Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus jõustunud ning seetõttu, et hageja on puurkaevu osas oma nõudest loobunud (hagi p. 3.4.1) ja seega on vastuhagi ära langenud. Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsusega jäeti nii hagi kui vastuhagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 07.04.2010 otsuse resolutsioonist nähtuvalt tühistati Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus tervikuna. TsMS § 654 lg 2-2 sätestab, et kui ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse resolutsiooni, peab ringkonnakohus otsuse resolutsioonist nähtuma kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus. Kuna Ringkonnakohus ei ole oma otsuse resolutsioonis märkinud, et vastuhagi
rahuldamata jätmise osas jäetakse maakohtu otsus muutmata, on maakohtu otsus tervikuna tühistatud ning asja uuel läbivaatamisel pidi maakohus uuesti läbi vaatama ka kostja II poolt esitatud vastuhagi.
30.TsMS § 373 lg 1 kohaselt on kostjal õigus kuni kohtuvaidlusteni maakohtus esitada hageja vastu oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi), kui vastuhagi on suunatud põhihagi tasaarvestamisele või vastuhagi rahuldamine välistab täielikult või osaliselt põhihagi rahuldamise või vastuhagi ja põhihagi vahel on muu vastastikune seos ning nende ühine läbivaatamine võimaldab asja õiget ja kiiremat lahendamist. Kostja II on esitanud hageja vastu AOS § 72 lg 3 tuleneva nõude ning taotlenud selle liitmist hageja poolt esitatud nõudega TsMS § 737 lg l p 3 alusel, s.o põhjusel, et põhihagi ja vastuhagi vahel on vastastikune seos ning nende ühine läbivaatamine võimaldab asja õigemat ja kiiremat lahendamist. Hageja on oma hagis lisaks kaasomandi lõpetamise nõudele taotlenud kaasomandis oleva kinnisasja koosseisus oleva maa ja sellel paiknevate ehitiste kasutuskorra määramist. Seega on kostja II poolt esitatud vastuhagil põhihagiga vastastikune seos olenemata sellest, kas hageja kinnistul paikneva puurkaevu kasutuskorra määramist taotleb või mitte. Menetlusökonoomika seisukohalt olnuks äärmiselt ebamõistlik, kui hageja ja kostja II poolt esitatud ja nende ühisest kaasomandist tulenevaid vastastikuseid nõudeid oleks arutatud erinevates menetlustes.
31.Vastuhagi kohaselt on hageja kaasomandis oleval kinnistul paiknenud mehhaanilise pumbakaevu ümber ehitanud elektrimootori abile töötavaks kaevuks, seda teiste kaasomanikega kooskõlastamata. Elektripumba vooluga varustamine toimub hageja eluruumidest. Kostja II ja teinud hagejale ettepaneku, et pumba töötamisega seonduv elektrikulu kantaks ühiselt. Hageja ei ole sellega nõustunud ning kostja II kaevust vett võtta ei saa. Kostja II leiab, et tal peab olema võimalus kaasomaniku õigusi teostada ka kaevu osas ja taotleb keelata hagejal veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevust ja kohustada teda edaspidi hoiduma kaasomandiõigust rikkuvast tegevusest kaasomandis oleva kaevu suhtes. Lahenduseks peab vastuhageja kaevu endise olukorra, so käsipumba taastamist. Hageja sisuline seisukoht vastuhagiga seoses oli, et ta ei ole takistanud kaevu kasutamist. Ta märkis, et kaev on kasutatav kõigi poolt, selleks tuleb sinna panna oma pump või muul viisil vett saada ja kui üks kaasomanik on asunud vett võtma...ei tekita see talle kohustust teiste kaasomanike suhtes.
32.Kinnistul Kohila, XX paiknevale kaevule teostatud ekspertiisist (III tlk 75-89) nähtuvalt ei ole nimetatud kaevu võimalik paigutada rohkem kui üks veepump, kuna mitu pumpa sinna füüsiliselt ei mahu ja arvestades naaberkinnistu puurkaevu parameetreid ei ole tagatud ka kahe pumba samaaegse töötamise korral vajalik vee tasapind kaevus. Seega on hageja oma pumpa kaevu asetades ja selle ühiskasutust mitte võimaldades, tekitanud paratamatult olukorra, kus teistel omanikel puudub võimalus kaasomandis olevat asja sihtotstarbeliselt kasutada. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teistel kaasomanike kaaskasutust. Kuna kõnesoleval juhul on kaevu kaaskasutus hageja poolt pakutud viisil, s.o täiendavate pumpade kaevu asetamise teel, võimatu, tuleb hagejat kohustada käituma viisil, mis võimaldaks ka teistel kaasomanikel ühise asja kasutamist. AOS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
33.Kohus pidas ebamõistlikuks vastuhagi täpsustavat nõuet, mille kohaselt peaks kohus kohustama hagejat kaevu endist seisukorda taastama, s.o elektripumba eemaldama ja vee mehhaanilise väljapumpamise võimaluse taastama. Kuna hageja poolt kaevu paigaldatud pump takistab praegu teistel kaasomanikel kaevu kasutamist, tuleb teda kohustada
käituma viisil, mis võimaldaks kaevu ühiskasutust, s.o kas andma olemasolev pump ühiskasutusse, lahendades ühtlasi pumba vooluga varustamise ja elektritarbimise eest tasumise küsimuse, või eemaldama oma pump kaevust. Viimasel juhul peavad kaasomanikud kaevu edasise kasutamise viisis sõlmima kokkuleppe - kas taastatakse käsipump, paigaldatakse kaevuauku ühiselt elektripump vms. AÕS § 72 lg.4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seega on hagejal õigus temale kuuluva elektripumba ühiskasutusse andmise korral nõuda teistelt kaasomanikelt kaevu ümberehituse kulude ja pumba väärtuse võrdelist hüvitamist. Kui hageja temale kuuluvat pumpa ühiskasutusse ei anna ja eemaldab selle kaevust ning kaasomanikud otsustavad kas kokkuleppel või enamuse otsuse alusel vee võtmist jätkata elektripumba abil, on hageja õigus nõuda teistelt kaasomanikelt kaevu ümberehituse kulude hüvitamist, olles samas kohustatud hüvitama uue pumba paigaldamise kulud.
34.Vastavalt TsMS § 162 lg l kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega kannab vastuhagiga seonduvad menetluskulud hageja. Vastavalt TsMS § 163 lg l kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagiga seonduvad menetluskulud tuleb jätta täielikult poolte endi kanda. Kohus ei nõustunud kostja II esindaja seisukohaga, et TsMS § 168 lg 6 alusel tuleks hageja menetluskulud jätta hageja enda kanda. Nimetatud seaduse kohaselt kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja võtab hagi kohe õigeks ega ole andnud oma käitumisega põhjust hagi esitamiseks. Kõnesoleval juhul toimusid poolte vahel kohtueelsed läbirääkimised, mis tulemusi ei andnud, seega ei saa väita, et hagi oleks esitatud põhjusetult. Ka kohtumenetluse käigus ei ole kostjad esitatud hagi täies ulatuses kunagi omaks võtnud. Kohus ei pidanud põhjendatuks kohaldada menetluskulude jaotuse osas ka TsMS § 163 lg 2. Kostjate poolt kohtumenetluse ajal pakutud kompromiss ei hõlma kõiki hagis esitatud nõudeid ja muuhulgas ka vastuhagi. Seega puudus alus eeldada, et hageja sellisel kujul esitatud kompromissiga nõustub, mistõttu ei ole sellest keeldumine talle ka etteheidetav. Apellatsioonkaebus
35.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hagi osaliselt rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, ja teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta vastuhagi rahuldamata või lõpetada menetlus selles osas. Menetluskulud jätta solidaarselt kostjate I ja II kanda.
36.Kohus on jätnud lahendamata hagis esitatud nõude ja on teinud otsuse, mille tegemist ei ole hagis taotletud. Kohus on ebaõigesti otsustanud lõpetada kaasomand elamu suhtes ja jagada elamu korteriomanditeks. Hageja ei ole taotlenud kaasomandi lõpetamist elamu suhtes, vaid kinnisasja suhtes. Hagejale kaasomanikuna kuulub XX asuv maatükk (mõtteline osa maatükist), tegemist on kinnistusraamatusse kantud kinnisasjaga. Elamu on vaid jagatava kinnisasja oluline osa. KOS § 3 lg 2 kohaselt võib korteriomanditeks jagada üksnes kogu kinnisomandi. Toodust tulenevalt on ebaõige kohtu otsus jagada hagejale, kostjatele I ja II kuuluvateks korteriomanditeks üksnes elamu. Jagada tulnuks kinnisasi tervikuna.
37.Kohus on oma seisukohtades vastandunud korduvalt Tallinna Ringkonnakohtule. Maakohus oli 22.07.2009 otsusega jätnud nõude kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite seadmise teel rahuldamata põhjendusega, et hageja esitatud dokumendid ei vasta KOS § 5 lg 3 nõuetele ja nende alusel ei ole omanike käsutusse jäävate reaalosade täpne ja tegelikkusele vastav määratlemine võimalik. Kohus sisuliselt leidis, et kostjate
suulised väited asendavad elamu väidetavate muudatuste kohta käivaid otsustusi ja vastavat dokumentatsiooni, millele tuginedes jättis kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus leidis 07.04.2009 otsuses, et oli ebaõige maakohtu poolt hagi rahuldamata jätmine. Maakohus 06.06.2011 otsusega jättis hagi rahuldamata põhjendusega, et poolte seletustest nähtuvalt ei vasta elamu plaanid ja ruumide eksplikatsioon reaalselt kaasomanike valduses olevale. Kohus on taas lähtunud hageja nõude rahuldamata jätmisel juba ekslikuks tunnistatud positsioonist.
38.Kohus on seadust rikkudes jätnud hageja õigused kaitseta. Kohus on hagi osaliselt rahuldamata jätmist põhjendanud seisukohaga, et kui kohtul oleks olemasolevate tõendite põhjal võimalik reaalosad määratleda, ei saaks kinnistusamet kohtulahendi alusel vastavaid õigusmuudatusi teha. Kohtu seisukoht on ekslik. Tallinna Ringkonnakohus leidis 07.04.2009 otsuses, et maakohtu otsus kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta saab asendada teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi (01.01.2009 kuni 25.12.2009 kehtinud redaktsioon, kehtivast redaktsioonist on asjakohane § 341 lg 8). Seega (arvestades ka KRS § 35 lg 1 p 2) hagis nõutud kohtuotsus on üheks kinnistusosakonnale esitatavatest dokumentidest, mille alusel tehakse kanded hageja poolt esitatavas kinnistamisavalduses taotletavate õigusmuudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse. Kohus on jätnud ka arvestamata asjaolu, et hageja oli korduvalt üritanud saavutada kokkuleppe sõlmimist, tehes ka selleks vajalikud ettevalmistused, kuid teised kaasomanikud ei ole kohtuväliselt nõustunud korteriomandite moodustamisega elamu tegelikust kasutamisest ja KOS § 2 lg 1 tuleneval viisil.
39.Kooskõlas AÕS § 76 on igal kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohtu poolt igale kaasomanikule jääva korteriomandi reaalosa piiritlemata jätmine on vastuolus seadusega. KOS § 3 lg 4 kohaselt, kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa. KOS § 2 lg 1 1. lause kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Toodust tulenevalt peab kinnisomandi jagamisel korteriomanditeks korteriomandi reaalosa olema piiritletud. Seadusega kooskõlas ei ole otsustus, millega luuakse reaalosad ilma neid piiritlemata. AÕS § 70 lg 3 tuleneb, et kaasomandi mõttelised osad on alati kindlaks määratud. Korteriomandi mõistest tuleneb, et kaasomandi mõttelise osa suurus, mille juurde reaalosa kuulub, peab vastama reaalosa suurusele. Antud juhul on kohus teinud otsuse, millega on kaasomanike senised mõttelised osad lõppenud ja need on asendunud kolme iseseisva kinnisasjaga (korteriomandiga), mille suurused on kohtu poolt kindlaks määramata.
40.Kohus on rajanud otsuse kostjate väidetele, mitte aga tõenditele, rikkudes TsMS § 436 lg
2.Kohus on põhjendanud hagi rahuldamata jätmist sellega, et poolte seletustest nähtuvalt ei vasta elamu plaanid ja ruumide eksplikatsioon reaalselt kaasomanike valduses olevale. Väide on ebaõige ja põhjendamatu. Hageja on vastavad dokumendid esitanud. Poolte seletused ei asenda ega muuda vara olemasolu, suurust ning seisukorda ning selle kohta käivaid registrikandeid ja vastavaid dokumente. Kohus ei ole oma seisukohta rajanud ühelegi tõendile.
41.Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et esitatud plaanil märgitud ruumide mõõtmed ja nende paigutus ei vasta nende dokumentide nõuetele, millised KOS § 5 lg 3 kohaselt tuleb korteriomandi kinnistamisavaldusele lisada. Kohtu väide on vastuoluline kohtu poolt viidatud seisukohaga, et kaasomandi lõpetamise nõudes tehtav kohtulahend ei asenda KOS § 5 lg 3 ettenähtud dokumente. Kui taotletav kohtulahend kohtu arvates ei asenda korteriomandite kinnistamisel KOS § 5 lg 3 ettenähtud dokumente, puudub ka alus nõuda nende vastavust kinnistamisavaldusele lisatavate dokumentide nõuetele. TsMS § 228 lg 1
kohaselt on tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Hagiavaldusele lisatud hoone plaanid koos eksplikatsiooniga, mis on kinnitatud Kohila Vallavalitsuse poolt ja millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid, vastavad TsMS-st tulenevatele nõuetele nende alusel hagi lahendamiseks. Sõltumata kohtu seisukoha vastuolulisest, on see ka täielikult põhjendamata. Kohus ei ole märkinud, milles seisneb hageja poolt esitatud dokumentatsiooni väidetav vastuolu KOS § 5 lg kohaste dokumentide nõuetega. KOS § 5 lg 3 p 1 kohaselt lisatakse kinnistamisavaldusele riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid. Hageja esitatud inventariseerimisdokumentatsiooni on väljastanud ja 16.05.2006 kinnitanud Kohila Vallavalitsus, ehitusnõunik P S. Avalik võim on kinnitanud olemasoleva dokumentatsiooni vastavust. KOS § 5 lg 3 tuleneb, et korteriomand seatakse elamu plaani koopia järgi, mitte aga elamu kohta esitatud ebamäärase teabe järgi − fotod, seletuskirjad, millele kostjad tuginesid, kuid mis ei oma korteriomandite seadmise menetluse jaoks tähendust. Hoone plaanil on piiritletud ja korterinumbritega (1, 2, 3) tähistatud iga korteriomandi reaalosaks saavad ruumid.
42.Kohus on ebaõigesti jätnud kaasomandi eseme kasutamise korra kindlaksmääramise nõude rahuldamata. Hageja nõudel on kasutuskorra kindlaksmääramine kohtule kohustuslik tulenevalt AÕS § 72 lg 5 1. lausest ja TsMS § 3 lg 1. Antud juhul on kostjate venitamistaktika ja maakohtu korduvalt ebaseaduslike otsustuste tulemusena hageja nõuete lahendamine aastaid edasi lükkunud. Kogu selle aja jooksul on hageja olnud sunnitud taluma tema kasutusõiguste rikkumist kostjate poolt. Puudub õiguslik alus keelduda asja kasutamise reguleerimise nõude lahendamisest.
43.Põhjendamatu ja seadusel mitterajanev on kohtu seisukoht, mille kohaselt kohus ei saa rahuldada hagiavalduse p 3.1 sisalduvaid nõudeid ruumide kasutuskorra määramiseks, kuna seda on võimalik teha alles peale korteriomandite kandmist kinnistusraamatusse. Seisukoha ebaõigsus tuleneb juba kohtu poolt kinnisasja korteriomanditeks jagamise nõude ebaõigesti rahuldamata jätmisest. Kuid ka sõltumata sellest, kaasomandi kasutuskorda on võimalik ja hageja nõudel kohustuslik kindlaks määrata olemasolevas õiguslikus olukorras, kus tegemist on kaasomandiga, milles kaasomanikele kuuluvad mõttelised osad. Kohus on otsuses isegi leidnud, et hageja poolt oli vastava nõude esitamine põhjendatud, sest teised kaasomanikud ei olnud nõustunud hageja kohtuväliselt esitatud ettepanekuga, mis sisaldas krundi ja ehitiste kasutuskorda. Ometi on kohus jätnud nõude rahuldamata.
44.Ebaseaduslik on kohtu poolt krundi ja kuuride kasutuskorra kindlaksmääramise nõude (hagi p 3.2, 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4) rahuldamata jätmine põhjusel, et selles puudub poolte vahel vaidlus. Ebaõige on väide, et krundi kasutamiskord on toimiv. Hageja on kohtumenetluses tuginenud asjaolule, et kostja I poolt omavoliliselt rajatud aed takistab hagejal läbipääsu kuuridest lõuna ilmakaare suunas. Kostja I võttis 13.04.2009 eelistungil omaks ja 01.07.2009 eel- ja kohtuistungil (protokolli lk 11) kinnitas asjaolu, et on krundi piirist kuni kuuridena ehitanud aia. Asjaolu, et kohtumenetluse käigus on kostja teinud suuliselt järeleandmisi, ei taga hagejale õiguskaitset. Arusaamatu on väide, et kasutuskord on pika aja vältel väljakujunenud. Hageja oli aastate jooksul kannatlik kostjatega kohtuvälise lahenduse leidmisel ega ole millegagi aktsepteerinud kostjate poolt hageja kasutusõiguse rikkumisi. Asjakohatu on kohtu viide võimalikule hüpoteetilisele krundi reaalosadeks jagamisele tulevikus. Pealegi ei ole see maakorralduslikult võimalik. Seadusel ei põhine kohtu põhjendus, et maaga seonduvaid kokkuleppeid on otstarbekas
kinnistusraamatusse kanda alles peale korteriomandite moodustamist ja kinnistamist. Selline hinnang ei või olla aluseks nõude rahuldamata jätmisele. Seda enam, et reaalselt hinnatavaid vastuväiteid kostjate ega kohtu poolt ei ole hageja pakutud lahendusele esitatud. Isegi kui kohus oleks pidanud hageja pakutud kasutuskorda selle konkreetses sisus väheotstarbekaks, ei oleks võinud jätta nõuet rahuldamata, vaid kaasomandi kasutamise konkreetne kord oleks tulnud määrata kindlaks kaalutlusõigusest lähtuvalt, pidades silmas kaasomanike huve.
45.Pesuköögi osas hageja nõude käsitus kohtu poolt on ebaõige. Kohus on olnud asjatundmatu ning pealiskaudne nõuete hindamisel. Hageja ei ole (erinevalt kohtu hinnangust) teinud ettepanekut pesuköögi reaalosadeks jagamiseks, see jääb kaasomandisse. Pesuköögi kasutuskorra ettepanek oli koostatud selliselt, et ehitist on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada ühiskasutusse jääva osa ja iga kaasomaniku ainukasutusse jääva osa ühendatud kasutamise teel. Ainukasutuse osade kindlaksmääramine on vajalik selleks, et vältida ühe või mõlema kostja poolt võimalikke omavolilisi muudatusi sisustuse paigutuses. On põhjendamatu kohtu eelistus pesuköögi ümberehituseks või lammutamiseks, milliseid kulusid kaasomanikud ei ole valmis kandma. Kohtu viidatud võimalusele ei saa olla takistuseks pesuköögi reaalosadeks jagamine, kuna seda ei ole hageja taotlenud ning see poleks ka seadusest (AÕS, KOS) tulenevalt võimalik. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et pesuköök on sihtotstarbeliselt kasutatav tervikuna – pole selge, mida sellega on öelda soovitud. Kohus ei ole ka viidanud ühelegi asjaolule ega tõendile, mis sellist järeldust kinnitaks. Põhjendamatu on kohtu otsus mitte määrata välikäimlat ühiskasutusse. Kostjate mittenõustumine hageja pakutud lahendusega ei ole aluseks nõude rahuldamata jätmisele. Kohus oleks pidanud kasutuse määrama lähtuvalt AÕS § 72 lg 5.
46.Kohus on vastuhagi kohta otsuse tegemisega oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi. TsMS § 428 lg 1 p 2 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend. 22.07.2009 otsusega jättis Pärnu Maakohus kostja II vastuhagi rahuldamata. 21.08.2009 esitas hageja apellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale osas, millega jäeti rahuldamata põhihagi. Vastuhagi lahendamise osas otsust edasi ei kaevatud. TsMS § 456 lg 4 2. lause kohaselt kohtuotsuse osalise vaidlustamise korral jõustub kohtuotsus vaidlustamata osas. Toodust tulenevalt oli Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus vastuhagi rahuldamata jätmise osas jõustunud. Jõustunud kohtuotsusega lõppenud vastuhagi vaidluses Pärnu Maakohtu poolt otsuse tegemine on ebaseaduslik. Kuivõrd Pärnu Maakohus alusetult uuesti menetles vastuhagi, oleks tulnud menetlus lõpetada hiljemalt kohtuotsuses. Ebaõige on Pärnu Maakohtu seisukoht, et kuna ringkonnakohus ei ole oma otsuse resolutsioonis märkinud, et vastuhagi rahuldamata jätmise osas jäetakse maakohtu otsus muutmata, on maakohtu otsus tervikuna tühistatud. Ringkonnakohus ei oleks pidanud ega võinudki teha resolutsioonis otsustust (märkida), et vastuhagi rahuldamise osas jäetakse maakohtu otsus muutmata. Kuna vastuhagi osas otsust edasi ei kaevatud, ei võinud ringkonnakohus selles osas teha otsust maakohtu otsuse muutmise või muutmata jätmise kohta. Vastasel juhul oleks olnud tegemist apellatsioonkaebuse piirest (TsMS § 651 lg 1) väljumisega. Toodust tulenevalt kuulub menetlus vastuhagi osas lõpetamisele. Lisaks on vastuhagi ka sisuliselt alusetu, kostja II ei ole olnud nõus kandma elektripumba kulusid ja hagejal ei ole kohustust taluda kostja poolt elektri tarbimist hageja arvel. Elektripumbata kaevu kasutamine oleks aga äärmiselt ebamõistlik. Sisuliselt ei ole hageja teinud mingeid takistusi kostjatel kaevu kasutamiseks. Isegi kui lugeda kõnealune kostja nõue menetluses olevaks, langes hageja poolt tema vastava nõude tagasivõtmisega ka vastav vastunõue menetlusest välja.
Vastus apellatsioonkaebusele
47.Kostjad I ja II vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda.
48.Kostja III jaoks on põhimõtteliselt vastuvõetav korteriomandite moodustamine kinnistul selliselt, et ei muutu hageja omandiproportsioon võrreldes kostjatele I ja II kuuluvate kaasomandiosadega. Kostja IV on nõus, et kanda hüpoteek kinnistusraamatusse selliselt, et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa 1037 IV jakku kantud hüpoteek kostja II kaasomandi osale summas 100 000 krooni intressimääraga 18 % aastas ja kõrvalnõuete suurusega 30 000 krooni kostja IV kasuks kinnistu igakordse omaniku kohustusega allutada kinnistu kohesele sundtäitmisele vastavalt. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
49.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Pärnu Maakohtu 06.06.2011 otsus tuleb menetlusnormide rikkumise tõttu vastuhagi rahuldamist ning menetluskulude jaotust puudutavas osas TsMS § § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada. Samuti tuleb osaliselt muuta kohtuotsuse motiive ning täpsustada resolutsiooni sõnastust.
50.Hagejale annab õiguse nõuda kinnistu jagamist korteriomanditeks AÕS § 76 lg 1, mille kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades, lähtudes õiglusest. Kolleegiumi hinnangul on maakohus kaasomandi jagamise nõude lahendamisel õigesti juhindunud Riigikohtu poolt 25.10.2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 p-s 7 ja 29.09.2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 p-s 20 väljendatud seisukohast, mille kohaselt saab kohtu otsus kaasomandis oleva kinnistu jagamise kohta asendada vaid teiste kaasomanike nõusolekut kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 7 järgi. See tähendab, et ka käesolevas tsiviilasjas taotletud kohtuotsus saab üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnistu jagamiseks hageja soovitud kujul. Tahteavalduse saamise nõude aluseks on TsÜS § 68 lg 5, mis sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Seda silmas pidades on maakohus jätnud õigesti rahuldamata hageja nõude määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks tekkivate kinnistute piirid ja kanda kinnisaja jagamisel tekkivad korteriomandid kinnistusraamatusse.
51.Üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnistu jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid, kinnistu jagamisel KRS § 36 lg 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada ka katastriüksuse plaani koopia. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadustest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud (RKTK 25.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 p 7).
52.Maakohus on õigesti loobunud kohtuotsuses hoone mõtteliste osade vastavusse viimisest reaalosade suurusega kohtule esitatud eksplikatsiooni ja plaanil järgi ka põhjusel, et hoones on tehtud ümberehitusi, mida esitatud plaan ja eksplikatsioon ei kajasta. Kostjad I ja II on avaldanud, et hageja poolt kohtule esitatud ehitise plaan ja eksplikatsioon ei vasta tegelikkusele ning on esitanud selle kohta tõenditena fotod, mida maakohus on õigesti hinnanud. Ringkonnakohus andis apellatsioonimenetluses pooltele korduvalt aega hoones
asuvate ruumide tegeliku suuruse kindlaksmääramiseks ja kaasomandi kokkuleppel jagamiseks, kuid pooled ei jõudnud selles üksmeelele. Samuti ei soovinud keegi pooltest taotleda TsMS § 293 lg 1 järgi omandiosade kindlaksmääramiseks ekspertiisi. Kuna kohus saab kaasomandi lõpetamisel määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel, tähendab plaani senine puudumine, et pooltele tuleb elamu ruumide ja sellest tulenevate kaasomandiosade tegeliku suuruse tuvastamisega tegeleda kohtuotsusele järgnevalt kinnisturaamatu menetluses (RKTK 29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). Hageja väide, et kohalik omavalitsus ei tarvitse elamus tehtud ümberehitustega nõustuda ja seetõttu tuleb lähtuda hageja poolt esitatud plaanist ja eksplikatsioonist, ei ole asjakohane, kuna kohtuotsus ei asenda KOS § 5 lg 3 p-des 1 ja 2 ettenähtud korteriomandite kinnistamiseks vajalikke riikliku hooneregistri pidaja või ehitus- või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist ega muid kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumente.
53.Asjaolu, et kinnistul asuvat elamut on ümber ehitatud ning korteriomandite seadmisel võivad nihkuda paigast senised omandiosade suurused, ei anna alust jätta hagi kaasomandi jagamiseks rahuldamata. Kolleegium selgitab, et AÕS § 77 lg 3 kohaselt võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel juhul, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Kolleegiumi arvates ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses, nagu eespool selgitatud. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud. Sama seisukohta on väljendanud Riigikohus 25.10.2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 tehtud otsuse p-s 9.
54.Maakohtu otsuse resolutsiooni tuleb siiski täiendada ja märkida ära tekkivate korteriomandite koosseisu kuuluvate ruumide jaotus. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-6510 p-s 21 selgitanud, et korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1 esimese lause järgi piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone väliskuju muutmata. KOS § 2 lg 2 kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Praeguses vaidluses ei ole menetlusosalised väitnud, et seatavate korteriomandite reaalosade hulka on arvatud ruume, mis ei vasta KOS § 2 lg 1 tingimustele. Otsuse täiendamisel lähtub kolleegium niisiis sellest, et poolte vahel ei ole ruumide jaotuse osas erimeelsust ning korteriomandite ruumilise koosseisu määramisel saab lähtuda ruumide senist kasutusest. Kohtule esitatud elamu plaani (I kd, tl 11 ja 12) aluseks võttes tuleb määrata, et hageja ainuomandisse jääva korteriomandi moodustavad reaalosana elamu I korruse ruumid nr 3, 5-7 ja katusekorrus ruum nr 2. Kostjale I kuuluma hakkava korteriomandi moodustavad ruumid, mis on tähistatud numbritega 8-17. Kostjale II jääva korteriomandi moodustavad reaalosana I korrus ruumid 1, 2 ja 4 ning katusekorruse ruumid 1 ja 3.1.
55.Maakohus on jätnud ekslikult seisukoha võtmata kinnistut koormavate hüpoteekide pidajate vastu esitatud nõuete osas ning selle osas tuleb maakohtu otsust samuti täiendada. Kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest reaalosadeks muutuvad hüpoteegikanded
ebaõigeteks, sest hüpoteegipidajate nõuded ei ole pärast seda enam tagatud kinnistu mõtteliste osadega. Ilma hüpoteegipidajate nõusolekuta puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu raalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid. Kuna hüpoteegipidajad ei ole hagile vastates hüpoteegikannete muutmisele sisulisi vastuväiteid esitanud, saab ringkonnakohus TsÜS § 68 lg 5 alusel tuvastada hüpoteegipidajate kohustuse anda korteriomandite moodustamisel nõusolekud jagatavat kinnistut koormavate hüpoteegikannet muutmiseks. Korteriomandite seadmisel tuleb hüpoteegi pidajatel nõustuda sellega, et seni Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 1037 IV jakku kantud hüpoteek 100 000 krooni kostjale II kuuluvale mõttelisele osale kostja IV kasuks jääb koormama kostja II korteriomandit. Pärnu Kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 1037 IV jakku kantud hüpoteek summas 70 000 krooni hagejale kuuluvale mõttelisele osale kostja III kasuks jääb koormama hageja korteriomandit.
56.Maakohus on jätnud õigesti rahuldamata hageja nõude kaasomandi kasutuskorra seadmise nõude osas. Muuta tuleb siiski maakohtu vastavaid motiive. Kolleegiumi hinnangul tuleb jätta hagi selles osas rahuldamata mitte seetõttu, et poolte vahel ei ole selles küsimuses suurt erimeelsust, vaid põhjusel, et kasutuskorda ei ole võimlik seada kinnistutele, mida veel ei eksisteeri. Tegemist on kaasomandi lõpetamise vaidlusega, mille käigus praegune kaasomandisse kuuluv kinnistu lakkab olemast ja seetõttu saab võimalik kasutuskord muutuda aktuaalseks pärast korteriomandite seadmise näol uute kinnistute tekkimisel.
57.Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on vastuhagi kohta otsuse tegemisega oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi. TsMS § 428 lg 1 p 2 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on menetluse lõpetanud jõustunud kohtulahend. 22.07.2009 otsusega jättis Pärnu Maakohus kostja II vastuhagi rahuldamata. 21.08.2009 esitas hageja apellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale osas, millega jäeti rahuldamata põhihagi. Vastuhagi lahendamise osas otsust edasi ei kaevatud. TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt jõustub kohtuotsus osalise vaidlustamise korral vaidlustamata osas. Seega on Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus vastuhagi rahuldamata jätmise osas jõustunud ning Pärnu Maakohtu 06.06.2011 otsus tuleb vastuhagi rahuldamist puudutavas osas seetõttu tühistada.
58.Vastuhagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb vastuhagiga seotud menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 järgi kostja II kanda. Hagi osalise rahuldamise ning apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu peab kolleegium õigeks jätta hagiga seotud poolte menetluskulud TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel mõlemas kohtuastmes poolte endi kanda.
Iko Nõmm
Margo Klaar
Gaida Kivinurm
Lisa 1
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.