Asjaõigus › Omandiasjad

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik Hagiavalduse kohaselt on Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr.XXXX kantud kinnistu asukohaga Rapla maakond, XXXXXX, XXXXXXXX XX XX. Kinnistul paikneb kahekorruseline elamu (ehitusalune pindala 258 m2), kuur (ehitusalune pindala 73 m2), pesuköök (ehitusalune pindala 27 m2), samuti puukuur ja välikäimla. Kinnistu kaasomanikud on Tiiu Teearu (795/2271 mõttelises osas), Maie Vagur (821/2271 mõttelises osas) ja Kaia Ülem (655/2271 mõttelises osas). Kinnisturaamatu kandes omandi suurust peegeldav suhtarv on arvutatud üksnes eluruumide järgi, arvestamata muid ruume. Elamu tegelik olemasolev ja kasutatav pind ei vasta eeltoodud suhtarvudes väljendatud omandite suurusele. Krundi hoonevaba pind on 2007 m2. Elamu kasutuskord käesoleval ajal on osa kaasomanike suulisest kokkuleppest. Kuna teised kaasomanikud on keeldunud kaasomandi lõpetamisest, korteriomandite seadmisest ning kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramisest, taotles hageja, toetudes AÕS § 76 lg 1, AÕSRakS § 13 lg 4, KOS § 4 lg 2, 3 ja 4 ja TsÜS § 68 lg 5, XXXXXX XXXXXXXX XX XX paikneva kinnistu kaasomandi lõpetamist ja selle jagamist kolmeks korteriomandiks elamu senisest kasutusest lähtuvalt, iseseisvate registriosade avamist ning vastavate õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmist järgmiselt: 1) Tiiu Teearu ainuomandisse jääb reaalosana korter nr.X (elamu plaanil I korrus ruumid 8-17, mõttelise osa suurus 894/2486, mille moodustab reaalosa pind 89,4 m2) 2) Maie Vaguri ainuomandisse jääb reaalosana korter nr.X (elamu plaanil I korrus ruumid 3, 5-7 ja katusekorrus ruum 2, mõttelise osa suurus 901/2486, mille moodustab reaalosa pind 90.1 m2) 3) Kaia Ülema ainuomandisse jääb reaalosana korter nr.X (elamu plaanil I korrus ruumid 1, 2 ja 4 ja katusekorrus ruumid 1 ja 3.1, mõttelise osa suurus 691/2486, mille moodustab reaalosa pind 69.1 m2) Hageja taotles elamu kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: 1) I korruse ruum nr.18 (koridor) jääb Tiiu Teearu, Maie Vaguri ja Kaia Ülema ühiskasutusse. 2) I korruse ruumid 19 (koda) ja 19.1 (veranda) ning katusekorruse ruum nr. 3.2 jäävad Maie Vaguri ja Kaia Ülema ühiskasutusse. Krundi kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Tiiu Teearu, Maie Vaguri ja Kaia Ülema ühiskasutusse jääb krundi põhjapoolne osa (827 m2) /t.l.8A paikneval plaanil tähistatud 1-2-HGFEDCBA-5/. 2) Tiiu Teearu ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa idaosa (424.3 m2) /t.l.8A paikneval plaanil tähistatud GHIJ ja punase joonega/.

2(8)

3) Maie Vaguri ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa keskosa (427.7 m2) /t.l.8A paikneval plaanil täistatud FGJK ja kollase joonega/. 4) Kaia Ülema ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa lääneosa (328 m2) /t.l. 8A paikneval plaanil tähistatud ABCDEFKI ja rohelise joonega/. Pesuköögi (plaan t.l.15) kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Tiiu Teearu, Maie Vaguri ja Kaia Ülema ühiskasutusse jääb pesuköögi kirdeosa suurusega 10,1 m2 (plaanil tähistatud märgistusega 2-3-4-10-9). 2) Tiiu Teearu ainukasutusse jääb pesuköögi loodeosa suurusega 4,8 m2 (plaanil tähistatud märgistusega 1-1-9-8 ja punase joonega). 3) Maie Vaguri ainukasutusse jääb pesuköögi kaguosa suurusega 4.8 m2 (plaanil tähistatud märgistusega 10-4-5-6 ja kollase joonega). 4) Kaia Ülema ainukasutusse jääb pesuköögi edelaosa suurusega 4,8 m2 (plaanil tähistatud märgistusega 8-9-10-6-7 ja rohelise joonega. Puurkaevu, välikäimla ja kuuride kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Tiiu Teearu, Maie Vaguri ja Kaia Ülema ühiskasutusse jäävad puurkaev ja välikäimla. 2) Tiiu Teearu ainukasutusse jääb 2 kuuriboksi (t.l. 8A paikneval plaanil tähistatud punase joonega) ning tema ainukasutusse jääval krundiosal paiknev puukuur (t.l.8A asuval plaanil tähistus K). 3) Maie Vaguri ainukasutusse jääb 4 kuuriboksi (t.l.8A paikneval plaanil tähistatud kollase joonega). 4) Kaia Ülema ainukasutusse jääb 4 kuuriboksi (t.l.8A paikneval plaanil tähistatud rohelise joonega). Hageja taotles, et eelkirjeldatud kasutuskord jääb kehtima kinnistu igakordsete omanike suhtes. Samuti seda, et ühiskasutuses oleva kinnistu osa suhtes kannavad kaasomanikud neil lasuvaid koormatisi, alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulusid vastavalt neile kuuluva osa suurusele ühises asjas. Hageja taotles järgmiste hüpoteekide kandmist kinnistusraamatusse: 1) Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr.XXXX IV jakku kantud hüpoteek 100 000 krooni Kaia Ülemale kuuluvale mõttelisele osale AS SEB Pank kasuks jääb koormama Kaia Ülema korteriomandit. 2) Pärnu Kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr.XXXX IV jakku kantud hüpoteek summas 70 000 krooni Maie Vagurile kuuluvale mõttelisele osale AS Swedbank kasuks jääb koormama Maie Vaguri korteriomandit. Hageja taotles TsÜS § 68 lg 5 mõttes AS-l Swedbank ja AS-l SEB Pank kohustuse tuvastamist nõusoleku andmiseks kinnistusraamatusse eelkirjeldatud kannate tegemiseks ja kostjate nõusoleku asendamist käesolevas asja tehtava jõustunud kohtuotsusega. Kostjate seisukohad Kostjad Kaia Ülem ja Tiiu Teearu ei vaidle kaasomandi lõpetamisele ja korteriomandi seadmisele vastu, kuid leidsid, et hageja nõue tuleb jätta rahuldamata elamu praegust olukorda kajastava plaani ja ruumide eksplikatsiooni puudumise tõttu. Kostja Tiiu Teearul ei ole vastuväiteid hageja seisukohale, et tema ainuomandisse võiks jääda ruumid, mida ta käesoleval ajal kasutab, kuigi koda (t.l.11 paikneval plaanil nr.17) tegelikkuses olemas ei ole. Tema kasutuses oleva elamuosa kogupind on 91.29 m2, mitte 89.4 m2, mistõttu hageja poolt määratud suhtarv ei ole õige.

3(8)

Kostja Kaia Ülem oli seisukohal, et kaasomandi lõpetamine ja korteriomandi seadmine ei ole võimalik KOS § 5 lg 3 p 1 tulenevalt, kuna elamul puudub korteriomandite kinnistamiseks vajalik plaan. Hageja poolt esitatud plaanil on esialgseid numbreid hageja poolt muudetud, samuti on muudetud eksplikatsioonist tulenevat mõtteliste osade suhtarvu. Kostja nõustub üldjoontes hageja ettepanekuga, et tema ainuomandisse peaksid jääma käesoleval ajal tema kasutuses olevad ruumid, kuid erinevalt hageja ettepanekust soovib ta enda ainuomandisse trepikoda, milline olemasoleval plaanil (t.l.11) on märgitud nr.19.1 ega soovi ainuomandisse katusekorruse ruumi, milline olemasoleval plaanil (t.l.12) on märgitud nr.3.1. Tegemist ei ole iseseisva ruumi, vaid trepikoja nr 3 osaga. Kõigil korteriomanikel võiks olla oma sissepääs. Trepikoja (plaanil nr.19.1) ainukasutusse jätmise soovi põhjendas kostja asjaoluga, et on elamu nimetatud osa oma vahenditega korrastanud. Kostja AS Swedbank oli seisukohal, et kõnesoleva kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusena ei tohi väheneda kostja tagatise suurus ja moodustatav korteriomand peab vastama AS Hansapank kasuks seatud tagatisele. Põhjendamatu on jätta menetluskulusid AS Swedbank kanda, kes kõnesolevasse menetlusse on kaasatud vaid seetõttu, et hüpoteegikande muutmiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek . Kostja AS SEB Pank oli nõus XXXXXXs XXXXXXXX XX XX asuva kinnitu kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamisega korteriomanditeks. Hageja poolt hagiavalduses tehtud ettepanekule krundi kasutuskorra suhtes Tiiu Teearul ja Kaia Ülemal vastuväiteid ei ole. Kohtuistungi käigus muutis hageja oma ettepanekut krundi kasutuse osas, soovides esialgselt Kaia Ülema kasutusse jäänud ala põhjapiiri nihutada 2 meetrit pesuköögist lõuna suunas, eesmärgiga, et pesuköögi ja kuuride tagune ala jääks ühiskasutusse, millise ettepanekuga Kaia Ülem ei nõustu. Hageja ettepanekut kuuride kasutamiskorra suhtes Kaia Ülem toetas, kuigi leidis, et ühele korterile kuuluvad kuuriboksid võiks asetseda kõrvuti. Kostja Tiiu Teearu hageja ettepanekuga – saada senise 4 kuuriboksi asemel enda käsutusse vaid 2 kuuriboksi, ei nõustunud. Hageja poolt plaanile märgitud kuur /t.l.8A, märgistusega K/ ei ole sellena kasutatav ning kuulub lammutamisele. Pesuköögi kasutuskorra määramist hageja poolt pakutud viisil kostjad Kaia Ülem ja Tiiu Teearu otstarbekaks ei pea. Välikäimla tuleb kostja Kaia Ülema hinnangul lammutada. Vastuhagi Kaia Ülema esitatud vastuhagi kohaselt paikneb kinnistul asukohaga XXXXXX, XXXXXXXX XX XX puurkaev. Puurkaevu on asetatud pump, mille vooluga varustamine toimub Maie Vaguri eluruumidest ja milline asjaolu takistab teistel kaasomanikel kaevu kasutamist. Hageja on Maie Vagurile teinud ettepaneku viia pumba lüliti kaevu juurde või sõlmida kokkulepe voolukulude arvestamiseks ning mõistlikuks hüvitamiseks, kuid kostja on nimetatud ettepanekutest keeldunud. Kaia Ülem taotledes kohtult keelata Maie Vaguril veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevust ja kohustada teda edaspidi hoiduma kaasomandiõigust rikkuvast tegevusest ühiskasutuses oleva kaevu osas. Kohtuistungil täiendas hageja oma nõuet ja palus keelata Maie Vaguril veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevus, so kohustada Maie Vagurit taastama ühiskasutuses oleva kaevu endine seisukord elektripumba eemaldamise ja mehhaanilise vee väljapumpamise võimaluse taastamise kaudu nimetatud kaevust. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Hageja ei ole teistel kaasomanikel kaevu kasutamist takistanud. Kõigil kaasomanikel on õigus kaevu kasutada, kuuid lubamatu on nõuda kaevu kasutamist ühe kaasomaniku arvelt. 4(8)

Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis nii hagi kui vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Poolte vahel puudus sisuline vaidlus kaasomandi jagamise ning jagamise viisi üle. Kõik kaasomanikud nõustusid üldjoontes sellega, et nende käsutusse jääv reaalosa võiks vastata käesoleval ajal nende kasutuses olevale kaasomandi osale. Samas ei vasta elamu plaanid ja ruumide eksplikatsioon, millele hageja toetub ning millest lähtuvalt kohus peaks reaalosad määratlema, reaalselt kaasomanike valduses olevatele ruumidele. Muudatused kajastuvad ka Kaia Ülema esitatud fotodelt. Ebaõige oli hageja arvamus, et Priidi Saare allkirja kaudu on avalik võim „kinnitanud olemasoleva dokumentatsiooni vastavust kõnesolevale hoonele“, milles kohtul pole võimalik kahelda. Samuti argument, et muudatuste olemasolu korral on need ebaseaduslikud, endine olukord tuleb taastada ning kujunenud olukorra eest hageja ei vastuta. Kaasomandi lõpetamisel selle reaalosadeks jagamise teel saab ja peab lähtuma vaid reaalselt olemasolevast. Kui mõne kaasomaniku tegevuse tulemusena on teise kaasomaniku osa vähenenud, tuleb seda ruumiliselt või rahaliselt kompenseerida. Selliste probleemide olemasolul on vajalik need lahendada kindlasti enne korteriomandite seadmist. Kuna elamu reaalosadeks jagamise ja korteriomandite kinnistamise nõuet kohus ei rahuldanud, ei olnud otstarbekas kindlaks määrata ka kaasomandisse jäävate ruumide kasutamiskorda. Krundi kasutamiskorra üle sisuline vaidlus puudus ja kaasomanike vahel seni sõlmitud suusõnalised (või vaikivad) kokkulepped toimivad, mistõttu puudus vajadus hageja poolt esitatud mõõtkavata (ja hoone kujutise järgi otsustades ebaõige) eksplikatsiooni alusel seda kindlaksmäärama hakata. Hageja ettepanekut kuuride senise kasutuskorra muutmiseks ei olnud küllaldaselt põhjendatud. Ei hageja ega ka teised kaasomanikud suutnud selgitada, miks üks omanik ei võiks kasutada kõrvutiasetsevaid kuuribokse. Samuti ei ole küllaldaselt põhjendatud hageja soov seni Tiiu Teearu kasutuses olevatest kuuriboksidest kaks teiste kaasomanike vahel ära jagada, kuna Tiiu Teearu kasutavat veel ühte kuuri. Hageja ettepanekut pesuköögi reaalosadeks jagamiseks ei olnud põhjendatud ega mõistlik. Pesuköök on kindla funktsiooniga hoone ja sihtotstarbeliselt kasutatav tervikuna. Kui pesuköök oma sihtotstarbelist funktsiooni enam ei täida, on kaasomanikel võimalik ja mõistlik kokku leppida hoone osa ümberehitamises või lammutamises. Seda enam, et käesolevaks ajaks on kinnistu liitunud asula veetrassiga. Samal põhjusel ei pidanud kohus vajalikuks määrata välikäimlat ühiskasutusse. Põhjendatud ei olnud vastuhagis esitatud nõue kohustada Maie Vagurit andma teiste kaasomanike kasutusse oma veepumpa või elektrivoolu pumba kasutamiseks. Samuti oli põhjendamatu ja ebamõistlik kohustada Maie Vagurit taastama üldkasutuses oleva kaevu endine seisukord mehhaanilise vee väljapumpamise võimaluse taastamise teel. Poolte seletustest nähtuvalt võttis Maie Vagur peale pumbakaevu lagunemist kinnistul paikneva puurkaevu kasutusele sinna elektripumba paigaldamise teel. Seega Maie Vagur ei ole teinud takistusi teistele kaasomanikele kaevu kasutamiseks. Pumba asetamisega kaevu tegi Maie Vagur kaevu kasutamise üldse võimalikuks. Vastavalt AÕS § 72 lg 4 on Maie Vaguril õigus nõuda teistelt kaasomanikelt kaevu kasutuselevõtuks tehtud kulutuste, samuti veevõtuga seotud kulutuste hüvitamist. Lähtudes AÕS § 72 lg 3 on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse, teha uus otsus osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata. Teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostjate kanda.

5(8)

Maakohus, olles otsuses seisukohal, et hageja esitatud dokumendid ei vasta KOS § 5 lg 3 nõuetele ja nende alusel ei ole omanike käsutusse jäävate reaalosade täpne ja tegelikkusele vastav määratlemine võimalik, on kostjate pahatahtlikele paljasõnalistele väidetele tuginedes sisuliselt vaidlustanud haldusorgani (Kohila Vallavalitsuse) tehtud ja tema pädevusse kuuluva toimingu − elamu eksplikatsiooni kinnitamise. Korteriomandeid on võimalik ja tulebki määrata omandiosade suuruse ning esitatud dokumentatsiooni alusel, mille järgi on kaasomanikud kinnistu omandanud ja mõttelised osad kinnistusraamatusse kantud. Kohus on olnud erapoolik, määrates hagejale tõendite esitamise kohustuse, kui tõendite kogumiseks puudus alus, ja lugedes ilma ühegi tõendita õigeks kostjate väited elamule tehtud väidetavate muudatuste kohta, millele tuginedes on jätnud kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata, ning õigusliku aluseta jätnud rahuldamata kasutuskorra kindlaksmääramise nõuded. Kohus on hagejale omistanud ütlusi, mida apellant ei ole kunagi andnud. Hageja ei ole andnud seletusi selle kohta, et elamu plaanid ja ruumide eksplikatsioonid ei vasta reaalselt kaasomanike valduses olevale. Hageja on olnud alati seisukohal ja selgitanud, et juhul, kui kostjad on omavoliliselt teinud hoone nende poolt kasutatavas osas muudatusi, on need ebaseaduslikud. Kohtu poolt apellandi ütluste korduv moonutamine kostjate huvides on hinnatav erapoolikusena (TsMS § 5 lg 2 ja § 7 rikkumine). Kohus on rikkunud TsMS § 229, sest kostjate paljasõnalised väited ei saa olla tõendiks, mis võiks olla aluseks takistada apellandil realiseerimast oma seadusjärgset õigust kaasomandi lõpetamisele. Kohus ise andis 01.07.2009 eel- ja kohtuistungil (protokolli lk 3) määruse, millega määras õigesti, et “fotod ei ole tõendid, vaid illustreeriv materjal [...]”, kuid võttis need siiski asja juurde ja tugines neile otsuse tegemisel kui tõendeile. Ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et Kohila Vallavalitsuse kinnitatud inventariseerimisdokumendid oleksid ebakorrektsed, hagejal ja kohtul puudub alus kahelda pädeva haldusorgani toimingutes. Kohus võib otsuse rajada üksnes tõenditele, kohtu poolt vastustajate väidete ja foto põhjal otsuse tegemine kujutab endast TsMS § 436 lg 2 rikkumist, need ei või olla aluseks kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata jätmisele. Hageja esitatud inventariseerimisdokumendid vastavad KOS § 5 lg 3 sätestatule: ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid. Avalik võim, ehitusnõuniku Priit Saare kaudu, on kinnitanud olemasoleva dokumentatsiooni vastavust ning kohtul puudub alus selles kahelda. Kostjate pahatahtlike vastuväidete tõendamiskoormist ei või panna hagejale, seda tehes on kohus rikkunud TsMS § 230 lg 1. Kohtu poolt kaasomandisse jäävate ruumida kasutuskorra kindlaks määramata jätmiseks otstarbekuse põhjendusel puudub õiguslik alus, tegemist on ebaseadusliku otsusega TsMS § 436 lg 1 rikkumise näol. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et seni sõlmitud suusõnalised (või vaikivad) kokkulepped toimivad. See on asjakohatu, sest apellandil on õigus kasutuskorra kandmisele kinnistusraamatusse. Kuuride kasutuskorra käsitus kohtu poolt on ebaõige. Hageja tegi ettepaneku kuuribokside kasutuskorra kindlaksmääramiseks praeguse faktilise kasutuse järgi, välja arvatud üksnes Tiiu Teearu osas, kelle kasutada on lisaks eraldi kuur krundi idaküljel ja kes seetõttu võiks loovutada kaks kuuriboksi teistele kaasomanikele. Kohtu poolt Tiiu Teearu kasutatava eraldi kuuri olukorra üle arutlemine on asjakohatu. Oluline on, et Tiiu Teearu kasutuses oleval maal asub kõigile kaasomanikele kuuluv, kuid Tiiu Teearu poolt kasutatav kuur. Samuti on ebaõige kohtu käsitlus pesuköögi osas. Hageja ei ole teinud ettepanekut pesuköögi reaalosadeks jagamiseks, see jääb kaasomandisse. Ainukasutuse osade kindlaksmääramine on vajalik selleks, et vältida ühe või mõlema kostja poolt võimalikke omavolilisi muudatusi sisustuse paigutuses. On põhjendamatu kohtu eelistus pesuköögi ümberehituseks või lammutamiseks, milliseid kulusid kaasomanikud ei ole valmis kandma. Põhjendamatu on kohtu otsus mitte

6(8)

määrata välikäimlat ühiskasutusse. Jääb arusaamatuks, millise kaasomaniku kasutusse see sel juhul jääb. Vastused apellatsioonkaebusele Tiiu Teearu ei pea apellatsioonkaebust õigeks. Kostja ei ole vastu vaielnud kaasomandi lõpetamisele. Kaia Ülem palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. AS Swedbank ei ole kohtumenetluses vaielnud vastu kaasomandi lõpetamisele. AS Swedbank kaasati menetlusse kostjana üksnes seetõttu, et hageja palus kohtul tuvastada kohustus anda nõusolek hüpoteegikande muutmises tulenevalt kaasomandi lõpetamisest ja korteriomandite moodustamisest. Käesoleval juhul hüpoteegikande muutmise nõusoleku hagemine kohtu kaudu ei ole kuidagi põhjendatud. Seetõttu ei ole AS Swedbank põhjustanud hageja poolt tema vastu hagi esitamist, mistõttu on põhjendamatu ka hageja taotlus jätta menetluskulud teiste hulgas Swedbank AS-i kanda. AS Swedbank ei osale kaasomandi lõpetamise vaidluses sisuliselt ning tal on võimatu kõnealuse vaidluse käiku mõjutada. AS SEB Pank apellatsioonkaebusele vastanud ei ole. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus tuleb tühistada olulise menetlusõiguse normide rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel puudub vaidlus kaasomandi jagamise viisi osas. Kõik kaasomanikud nõustusid üldjoontes sellega, et nende käsutusse jääv reaalosa võiks vastata käesoleval ajal nende kasutuses olevale kaasomandi osale. Samas jättis maakohus ebaõigesti hagi rahuldamata põhjusel, et elamu plaanid ja ruumide eksplikatsioon ei vasta täpselt hageja poolt hagiavalduses toodud jaotusele ja seetõttu pole võimalik teha kohtuotsuse alusel kannet kinnistusraamatusse. Riigikohus on lahendis 3-2-3-7-05 leidnud, et ainult maakohtu otsuse alusel ei saa kinnisasja jagada ka kinnistusamet. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnisasja jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus (KRS). Kinnistamisavaldusele esitatavad nõuded on sätestatud KRS §-s 34. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määratakse tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks (KRS § 46 lg 3). Kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik otsuse avalduse rahuldamata jätmise kohta (§ 46 lg 5). Kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks on AÕS § 77 lg 1 kohaselt nõutav ka kaasomanike kokkulepe. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandi lõpetamise ja asja jagamise viisi suhtes, siis vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 otsustab kaasomandi lõpetamise kohus. Seega maakohtu otsus kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Riigikohus leidis lahendis 3-2-1-104-05, et kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnisasja jagamiseks kohtuväliselt. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnisasja jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid.

7(8)

Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadustest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et kui kaasomandi jagamisel reaalosadeks mõne kaasomaniku osa väheneb, siis tuleb see ruumiliselt või rahaliselt kompenseerida, kuid leidis ebaõigesti, et see tuleb teha enne korteriomandi seadmist. Kolleegium leiab, et see asjaolu ei takista hageja nõude läbivaatamist. Riigikohus lahendis 3-2-1-104-05 leidis, et vastavalt AÕS §-le 77 lg 3 võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel juhul, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Öeldut tuleb käsitada kohtu võimaluse, mitte kohustusena. Riigikohtu kolleegiumi arvates ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnisasja jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnisasjad (korteriomandid) kinnistusraamatusse kantud. Kolleegium leiab, et TsMS § 450 lg 1 kohaselt võib kohus iga ühes menetluses oleva nõude osas teha eraldi osaotsuse muuhulgas juhul, kui ühte menetlusse on ühendatud mitu omavahel seotud iseseisvat nõuet. Kuna sama sätte viimase lause kohaselt peaks kohus antud asjas jätkama lahendamata nõude osas menetlust, kuid tulenevalt eelpool nimetatud Riigikohtu seisukohast ei ole seda võimalik teha enne kinnistu jagamise lõplikku otsustamist kohtuvälises menetluses, siis menetlus rahalise hüvitise võimalike nõuete osas tuleks loodavate korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseni peatada TsMS § 356 lg 1 alusel. Nimetatud sätte kohaselt võib kohus peatada menetluse kuni teise menetluse lõppemiseni, kui otsus sõltub täielikult või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mis on teise käimasoleva kohtumenetluse ese või mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses või muus kohtumenetluses. Kolleegium leiab, et nimetatud säte on laiendatav ka antud asjas kujunenud olukorrale, mil rahalise hüvitise võimalik määramine ja/või suurus sõltub otseselt kaasomandi lõpetamise nõudes toimuvast edasisest võimalikust kohtumenetlusest (edasikaebamise korral) ja kinnistusraamatuseaduse ning jõustunud osaotsuse alusel toimuma hakkavast kohtuvälisest menetlusest kinnistu jagamiseks. Samuti on võimalik alles peale kaasomandi jagamist reaalosadeks ja selle tulemusel moodustatud korteriomandite kandmist kinnistusraamatusse määrata kindlaks ka poolte kaasomandisse jäävate ruumide kasutuskord. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti ja ei ole andnud hinnangut suurele osale tõenditele, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Ele Liiv

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.