Otsuse avalikult teatavaks- 19. detsember 2012, Tartu kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-12-28531
Tsiviilasi
OÜ Robinson Kinnisvara hagi Kristo Ordningu vastu 1074,80 euro ja lisanduva viivise nõudes
Tsiviilasja hind
1154,80 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende hageja OÜ Robinson Kinnisvara (registrikood 10148790; asukoht Võru 3, 50111 Tartu); seaduslik esindaja juhatuse liige Peeter Meus; hageja lepinguline esindaja Armand Mark (Turu Õigusbüroo OÜ; asukoht Turu 17-21, 51004 Tartu; e-post [email protected]); kostja Kristo Ordning (isikukood 38307172743; elukoht
XXXX);
kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul (Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus; asukoht Ülikooli 4, 51003 Tartu; e-post [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg
19. november 2012
Menetluse liik
lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata OÜ Robinson Kinnisvara hagi Kristo 1074,80 euro ja lisanduva viivise nõudes.
Poolte menetluskulud jätta OÜ Robinson Kinnisvara kanda. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.
Ordningu
vastu
Menetluskulude kindlaksmääramine Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba kohtuotsuse edasikaebamiseks. Kohus selgitab, et ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui
maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ Robinson Kinnisvara (hageja) esitas 20.07.2012 Tartu Maakohtule hagiavalduse Kristo Ordningu (kostja) vastu 1074,80 euro (põhinõue 1000 eurot ja 20.07.2012 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 74,80 eurot) ning lisanduva viivise väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt reklaamis hageja maaklerfirmana portaalis www.kv.ee korteriomandi asukohaga XXX , Tartus müüki. Müügikuulutuse peale võttis hagejaga ühendust kostja, kellega lepiti 20.06.2011 kokku objektiga tutvumine. Kostja allkirjastas müügiobjekti näitamisel teenuse tellimislehe selles sätestatud tingimustel, mille kohaselt kostja tellis objekti näitamise ilma tasuta, kuid teenustasu maksmise kohustus tekkis kostjal juhul, kui ta asub kolme kuu jooksul pärast objektiga tutvumist ilma hageja maakleri vahenduseta müügiläbirääkimistesse objekti omanikuga, mille tulemusel sõlmitakse notariaalne ostu-müügileping kostja ja objekti omaniku vahel. Kuivõrd kostja sõlmis objekti omanikuga müügilepingu ja omandas hageja poolt vahendatava korteriomandi alla kolme kuu müügiobjektiga tutvumisest, siis esitas hageja kostjale 05.08.2011 teenustasu arve nr 213 summas 1000 eurot, mis on käesoleva ajani tasumata. Hageja on alates 16.08.2011 kuni 20.07.2012 arvestanud nõudelt viivist seadusjärgses määras, saades võlgnetavaks summaks 74,80 eurot. Hageja palub hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse kogusummas 1074,80 eurot ja lisanduva viivise seadusjärgses määras põhinõudelt alates 21.07.2012 kuni põhinõude täitmiseni. Hageja lisas oma nõude põhjendamiseks kohtule koopia teenuse tellimislehest, kinnistusraamatu väljatrükist, 05.08.2011 arvest nr 213, kostja 15.09.2011 pretensioonist ja hageja 22.09.2011 vastusest pretensioonile (tl 7-11).
2.02.09.2012 esitas kostja hagile kirjaliku vastuse, milles vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Vastuse kohaselt ei ole pooled sõlminud maaklerilepingut ja seega ei ole kostja õigeks kohustatud isikuks. Kui hageja väidab, et ta vahendas Tartus, XXX korteri müüki, siis pidi tal olema maaklerileping toonase korteriomanikuga, kellele tuleb esitada lepingust tulenev tasunõue. Kostja hinnangul ei saa maakler sõlmida kahte maaklerilepingut ühe objekti suhtes, seda nii korteri omanikuga kui ka kolmanda isikuga (kostja). Kostja märgib, et isegi kui asuda seisukohale, et poolte vahel oli mingi lepinguline suhe, saab see olla vaid käsundusleping. Antud juhul oli kokku lepitud, et objekti tutvustamine toimub tasuta, mingeid muid teenuseid või tegevusi kokku ei lepitud. Seega puudub hagejal alus teenustasu saamiseks. Kostja omandas korteri peale seda, kui korteriomanik asus seda iseseisvalt läbi internetikuulutuse müüma. Sellest sai kostja aru, et korteriomanik (müüja) oli loobunud hageja teenustest ja seega ei sõlmitud müügilepingut hageja vahendamise või osutamise tulemusena. Kui kohus leiab, et teenuse tellimisleht kohustab kostjat teenustasu maksma, siis on kostja seisukohal, et sellise tellimislehe tingimused on tüüptingimustena tühised. Kostja arvates puudub mõistlik põhjendus, miks ta ei võinud osta korterit ilma hageja vahenduseta olukorras, kus korteriomanik asus iseseisvalt 2(6)
korterit müüma. Sellises olukorras on ebamõistlikult kahjustav piirata kostjat tasuähvardusega ja takistada kostjal nõnda vabal korteriturul osalemist. Kostja peab vajalikuks märkida, et teenuse tellimislehele märgitud summa on sinna hiljem juurde lisatud ja ei ole kirjutatud kostja käekirjaga. Juurdekirjutus on saanud võimalikuks seetõttu, et kostjale ei jäänud tellimislehe sõlmimise järgselt koopiat. Tellimisleht oli hageja töötajale vajalik seetõttu, et fikseerida oma tööülesannete täitmine.
3.12.11.2012 esitas hageja kostja vastuse osas oma seisukoha. Hageja märgib, et vahendas (reklaamis kinnisvaraportaalis) vaidlusaluse korteriomandi müüki. Hageja hinnangul on kostja oma allkirjaga teenuse tellimislehel kinnitanud, et tema poolt toimus objekti näitamise tellimine. Allkirjastamisega on kostja nõustunud, et hageja puhul on tegemist vahendusteenuse osutajaga. Samuti on kostja oma allkirjaga tunnistanud, et tal on teenustasu maksmise kohustus vahendusteenuse osutajale juhul, kui ta kolme kuu jooksul peale objektiga tutvumist sõlmib ilma hageja osavõtuta müügilepingu korteri omanikuga. Hageja on seisukohal, et kostja tahe oli korteriomandi näitamisel suunatud maakleri poolt vahendatava korteriomandi müügilepingu sõlmimisele. Hageja hinnangul on väärad kostja seisukohad selles, et tegemist on käsunduslepinguga ja teenustasu saamiseks alus puudub. Kostja on tekstist rebinud välja lause, mille kohaselt teenustasu maksmise kohustust objektiga tutvumise eest ei ole ja jätnud välja poolte vahel kokku lepitud tingimuse, millal tuleb teenustasu maksta. Kostja väide, et korteriomanik loobus hageja teenusest, ei ole asjas tõendatud, pealegi ei muuda see poolte vahelist õigussuhet. Samuti ei ole kostja põhistanud, millele tuginedes ta väidab, et sellise tellimislehe tingimuste puhul on tegemist tüüptingimustega, milles seisneb kohustuste tasakaalu rikkumine ja teise lepingupoole ebamõistlik kahjustamine. Tõendamata on kostja väide, et teenustasu suurus on kokkuleppele hiljem juurde kirjutatud nagu ka kostja seisukoht, et tellimisleht oli hageja töötajale vajalik seetõttu, et fikseerida oma tööülesannete täitmine.
4.19.11.2012 toimunud kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde ja kostja vaidles sellele vastu. Kohtu põhjendused
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 alusel menetleb kohus antud hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes TsMS-s sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (tl 20).
6.Kohus leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
7.Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle: - hageja reklaamis kinnisvaraportaalis korteriomandi XXX , Tartus müüki, mistõttu võttis kostja hagejaga ühendust, et pakutav korteriomand üle vaadata; - 20.06.2011 käis hageja seaduslik esindaja Peeter Meus maaklerina kostjale müügis olevat korterit tutvustamas ning seejuures allkirjastas kostja enne korteri näitamist teenuse tellimislehe (tl 7); - kostja ei astunud peale objektiga tutvumist rohkem hagejaga ühendusse, omandades samas korteri kolme kuu jooksul peale objektiga tutvumist (tl 8); - hageja väljastas 05.08.2011 kostjale arve nr 213 (tl 9), mis on tasumata.
8.Hageja arvates on pooled sõlminud maaklerilepingu ning kostja võlgneb hagejale maakleritasu 1000 eurot koos viivistega. Kostja hinnangul ei ole pooled maaklerilepingut sõlminud.
9.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Eeltoodust tuleneb, et maaklerileping on tasuline ja maakleritasu maksmise kohustus tekib, kui maakleri ja käsundiandja vahel on sõlmitud maaklerileping, maakler on vahendanud lepingu 3(6)
sõlmimist või viidanud lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja on sõlminud kolmanda isikuga kehtiva lepingu ning see sõlmiti maakleri vahendustegevuse või vihje tulemusel. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega peab hageja antud juhul maakleritasu saamiseks tõendama, et pooled sõlmisid maaklerilepingu ja et müügileping vaidlusaluse korteriomandi võõrandamiseks sõlmiti tema vahendusel või osutamisel.
10.Hageja seadusliku esindaja Peeter Meusi vande all antud seletuse (tl 47) kohaselt pöördus XXX korteri omanik kinnisvarafirma poole korteri võõrandamiseks. Omanikuga oli suuline kokkulepe müügikuulutuse hageja kinnisvaraportaalis levitamiseks, kuid otsest maakleritasu kokkulepet ei olnud. Omanik avaldas hagejale oma hinnasoovi ja sellele lisatakse firma poolt vahendustasu, mis arvestatakse protsendina korterihinnast lähtudes. Internetis väljareklaamitud hinnad on lõplikud hinnad. Kui korter oleks ostetud hageja kaudu, oleks kostja maksnud internetis märgitud hinna maaklerile, maakler oleks sealt maha võtnud maakleritasu ja ülejäänud summa oleks läinud korteri müüjale. Kostjaga lepiti tasu osas 1000 eurot kokku 20.06.2011 enne korteri näitamist. Hageja selgitas kostjale maja ees, et korteriga tutvumine ei maksa midagi, kuid kui kostja soovib peale seda korterit osta, siis tekib kohustus maakleritasu maksmiseks. Hageja soovis kostjalt võetud allkirjaga siduda kostja konkreetse korteriga, kuna kostja sai hageja kaudu informatsiooni. Teenuse tellimisleht on välja töötatud selleks, et hoida kokku klientide aega, pealegi ei meeldi inimestele korralikud lepingud, kuna neid ei viitsita lugeda. Kostja Kristo Ordningu vande all antud seletusest nähtuvalt (tl 47 pöördel) eeldas tema, et maakleril on leping müüjaga, kes maksab teenuse eest. Kostja soovis müügis olevat XXX korterit näha. Enne korteri vaatamist täideti tellimisleht. Kostja sai aru, et tegemist on lehega, kuhu kantakse klientide kontaktandmed selleks, et näidata müüjale kui mitmele soovijale on seda objekti tutvustatud. Allkiri oli tõestuseks, et kostja on esitanud õiged andmed. Kostja mäletamist mööda kaeti eelnev kinni, kui tema oma andmeid lehele kirjutas. Kostja kirjutas lehele trükitähtedega oma nime, isikukoodi ja telefoni numbri. Tellimislehel selle täitmise ajal ühtegi summat kirjas ei olnud. Summadest ega viivistest ei olnud ka juttu. Maakler kostjale tellimislehte ei tutvustanud ega viidanud vajadusele seda lugeda. Korteri näitamise päeval tehingut ei toimunud. Kuu aega hiljem läks kostja uuesti seda korterit vaatama. Siis oli kuulutus omaniku poolt üles pandud. Omanik kinnitas kostjale, et temal kehtivat maaklerilepingut ei ole ja tehingule maakleritasu ei lisandu. Müügilepingu sõlmimisest kostja hagejat ei teavitanud, kuna ei olnud teadlik tellimislehel olevatest tingimustest. Tunnistaja G.R. ütluste (tl 47 pöördel ja tl 48) kohaselt on ta kinnisvara maakler, kes käis 20.06.2011 koos sõbraga XXX tänava korterit vaatamas. Enne korteri vaatamist täideti tellimisleht, kuhu kostjal paluti märkida oma andmed. Andmete võtmine toimus maja ees. Esitati selline muuseas informatsioon, et pange oma andmed kirja ja siis läheme korterit vaatama. Tunnistaja sai aru, et tegemist on registreerimislehega, mida näidatakse korteriomanikule kuidas pakkumine on kulgenud. Tunnistaja tellimislehte enda käes ei hoidnud, kuid seisis kõrval, kui kostja seda täitis. Seejuures ei andnud hageja kostjale mingit ülevaadet võimalike kohustuste osas. Juttu ei olnud mingitest summadest ega tähtaegadest. Tunnistaja hinnangul on info edastamine olnud puudulik ja tema ei osanud küll arvata, et tegemist on lepinguga. Kohtu hinnangul tuleneb eeltoodud isikute ütlustest, et hagejal oli sõlmitud suuline maaklerileping XXX toonase korteriomanikuga, kes soovis, et maakler vahendaks tema korteriomandi müügilepingu sõlmimist selle vastu huvi tundvatele isikutele. Korteriomanik avaldas hagejale oma hinnasoovi ja maaklerilepingu sõlmimise tulemusel pani hageja kinnisvaraportaali üles müügipakkumise. Hageja enda kinnitusest nähtuvalt pöördus kostja maakleri poole just kinnisvaraportaalis avaldatud müügikuulutuse peale, soovides pakutavat korterit üle vaadata. Seega oli hageja käsundiandjaks korteriomandi müüja, mitte korteri ostmiseks maakleriga kontakti astunud kostja, ja korteri müügi eesmärgil tutvustamine sellest huvitatud isikutele toimus müüja ja maakleri vahel sõlmitud maaklerilepingu alusel. 4(6)
11.Maaklerilepingu mõiste kohaselt on maaklerile tasu maksmise kohustus käsundiandjal (VÕS § 658 lg 1). Kohus tuvastas, et antud juhul oli käsundiandjaks müüja, kuid hageja nõuab maakleritasu maksmise kohustuse täitmist kostjalt (ostja), leides, et pooled sõlmisid 20.06.2011 enne korteri ülevaatamist kirjaliku maaklerilepingu. Kohus on seisukohal, et 20.06.2011 kostja poolt allkirjastatud teenuse tellimislehe näol ei ole tegemist maaklerilepinguga. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Eeltoodust järeldub, et lepingut ei saa lugeda sõlmituks, kui lepingupooled ei ole saavutanud kokkulepet. Kohtu hinnangul ei ole pooled tahteavaldusi vahetades kokkulepet saavutanud. Kostja ei ole kordagi avaldanud, et temal oli tahe sõlmida hagejaga leping. Kostja on kinnitanud, et tema korteriga tutvujana eeldas, et maakler vahendab lepingut korteri müüjaga sõlmitud lepingu täitmiseks, kes selle eest ka maaklerile tasub. Kostja pidi korteriga tutvumise kohta andma hagejale allkirja. Nii kostja kui tunnistaja kohtuistungil antud ütluste kohaselt palus maakler enne korteri näitamist panna kostjal oma andmed kirja, seejuures ei olnud juttu mingitest summadest ega tähtaegadest. Mõlemad said aru, et tellimislehe täitmine oli vajalik selleks, et maakler saaks korteriomanikule näidata, kui mitmele soovijale on ta objekti tutvustanud. Eeltoodust tuleneb, et maakler ei teavitanud kostjat tellimislehel olevatest tingimustest ja nendega kaasnevatest kohustustest (eeskätt maakleritasu maksmise kohustusest). Kohus märgib siinjuures, et kohtul ei ole alust kahelda kostja vande all antud seletuses ja tunnistaja ütlustes. Kohtu infosüsteemist (KIS) nähtuvalt on tegemist hageja tavapärase käitumisega, kus OÜ Robinson Kinnisvara maakler selgitab korteriga tutvuma tulnud isikule tellimislehe otstarvet sellega, et tellimisleht kinnitab vaid asjaolu, et maakler on korterit näidanud ja et selle lehe allkirjastajale ei kaasne mingeid kohustusi (tsiviilasi nr 2-11-27553).
12.Kohus peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui asuda seisukohale, et pooled sõlmisid 20.06.2011 maaklerilepingu, ei ole hagejal maakleritasu saamise õigust, sest hageja ei ole tõendanud (esitanud tõendeid), et korteriomandi müügileping sõlmiti tema vahendusel või osutamisel ehk maakleri tegevuse tulemusel. Hageja kinnitas kohtuistungil, et temal ei olnud XXX korteri ainumüügiõigust, vaid et vaidlusaluse korteri müüki vahendas ka teine kinnisvarafirma, kelle nime hageja ei mäleta, samuti pakkus enne hageja poole pöördumist korterit müügiks selle omanik ise. Kostja selgituse kohaselt läks ta kuu aega hiljem koos vanematega XXX korterit uuesti vaatama. Siis oli kuulutuse üles pannud omanik, kes kinnitas kostjale, et temal kehtivat maaklerilepingut ei ole ja tehingule maakleritasu ei lisandu. Teistkordsele kokkusaamisele järgnes müügilepingu sõlmimine. Kohus selgitab, et maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud maakleri tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema ainsaks lepingu sõlmimise põhjustajaks, küll peab olemas olema maakleri määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Vaidluse korral peab maakler suutma tõendada seda, et ilma temata ei oleks lepingut sõlmitud. Kohtu hinnangul ei ole hageja antud juhul tõendanud põhjusliku seose olemasolu oma tegevuse ja müügilepingu sõlmimise vahel – hageja ei ole osundanud ühelegi tema poolt antud vihjele, mis võis ajendada kostjat just seda konkreetset korterit omandama või oskuslikule vahendamisele, mis kallutas müüjat korterit müüma just kostjale. Maakler ei ole esitanud kohtule ka korteriomandi müügilepingut, mis tõendaks asjaolu, et leping on sõlmitud tema vahendamisel või osutamisel (VÕS § 663 lg 1). Kuivõrd hageja ei ole tõendanud korteriomandi müügilepingu sõlmimist tema vahendustegevuse tulemusel, puudub tal õigus nõuda vahendustasu ja viiviseid isegi juhul, kui asuda seisukohale, et pooled olid sõlminud maaklerilepingu.
5(6)
13.Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt jätab kohus rahuldamata OÜ Robinson Kinnisvara hagi Kristo Ordningu vastu 1074,80 euro ja lisanduva viivise nõudes. Menetluskulude jaotus
14.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud hageja kanda.
Kohtunik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.