Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaupo Paal ja Malle Seppik
Kohtuistungi toimumise aeg
09.10.2012, avalik kohtuistung
Otsuse tegemise aeg ja koht
24.10.2012, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-17441
Tsiviilasi
Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ hagi A K, A K, G B, E E ja G K vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
11 338,42 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.05.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ apellatsioonkaebus A K, A K, E E ja G K apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ (registrikood 10539438), seaduslik esindaja Andy Krass Kostja 1 A K (isikukood XX), Kostja 2 A K (isikukood XX), Kostja 3 G B (isikukood XX), Kostja 4 E E (isikukood XX), Kostja 5 G K (isikukood XX). Kostjate 1,2 4 ja 5 lepinguline esindaja adv Ahti Kuuseväli
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 25.05.2012 otsus osas, millega kohus rahuldas hagi A K, A K, E E ja G K vastu ning menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus.
2.Jätta hagi A K, A K, E E ja G K vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata.
Ülejäänud osas, see on osas, millega maakohus rahuldas hagi G B vastu, jätta maakohtu otsus muutmata.
4.Sõnastada otsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:
4.1.Jätta hagi A K, A K, E E ja G K vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata.
4.2.Välja mõista G Blt Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ kasuks kokku 1238,84 eurot, millest põhivõlgnevus on 1089,38 eurot ja viivis 149,46 eurot.
4.3.Välja mõista G Blt Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ kasuks viivis 0,07 % päevas põhinõudelt, see on 1089,38 eurolt alates 15.04.2010 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle põhivõlgnevuse.
5.Jätta A K, A K, E E ja G K maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ kanda. G B ja Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ menetluskulud jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.23.10.2007 esitas Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ Macro Kinnisvara OÜ-le (pankrotis) pakkumuse XX elamurajoonis asuvate korterelamute kinnisvara korrashoiuteenuste osutamiseks ning kommunaalteenuste vahendamiseks. Pakkumuse kohaselt kujunes eelnimetatud teenuste igakuiseks hinnaks 7,31 krooni maksustatava pinna ühe ruutmeetri kohta. 26.10.2007 otsustas OÜ Macro Kinnisvara (pankrotis) kui Tallinnas XX asuva elamu kõikide korteriomandite omanik nimetada elamu valitsejaks Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ. OÜ Macro Kinnisvara (pankrotis) poolt hageja pakkumusele nõustumuse andmisega tekkis poolte vahel valitseja leping. Leping vormistati kirjalikult 23.01.2008. Valitseja õigused ja kohustused tekkisid hagejal 26.10.2007 otsusega.
2.Käesolevaks ajaks on OÜ Macro Kinnisvara (pankrotis) poolt võõrandatud uutele omanikele 23-st eluruumiks olevast korteriomandist 15 ning ülejäänud 7 korteriomandit on endiselt OÜ Macro Kinnisvara (pankrotis) omandis. Kostja 1 ja kostja 2 ühisomandis on korteriomand nr 19, kostja 3 omandis on korteriomand nr 11 ning kostja 4 ja kostja 5 kaasomandis on korteriomand nr 5. Hageja osutas korteriomanikele lepingu alusel valitseja teenust kuni XX elamu korteriomanike poolt korteriühistu asutamiseni 03.09.2009. Lepingu kohaselt kohustusid korteriomanikud tasuma valitsejale tema poolt osutatavate ja vahendatavate teenuste eest ja lisaks sellele haldustasu, kuid oma tasumise kohustusi korteriomanikud ei täitnud ning kõigi korteriomanike põhivõlgnevus hageja ees on kokku 11 338,42 eurot.
3.15.09.2011 esitatud menetlusdokumendis esitas hageja kohtule alternatiivse nõude, milles palub mõista korter nr 19 ühisomanikelt A Klt ja A Klt solidaarselt välja põhivõlgnevus 646,64 eurot ja viivis 88,72 eurot, korter nr 11 omanikult G Blt põhivõlgnevus 1 089,41 eurot ja viivis 149,46 eurot ning korter nr 5 kaasomanikelt E Elt ja G Klt solidaarselt põhivõlgnevus 721,12 eurot ja viivis 98,94 eurot ning kõigilt kostjatelt täiendav viivis 0,07% päevas põhinõudelt alates 15.04.2010 kuni tasumata arvete täies ulatuses tasumiseni. Hageja palub menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda. Kostjate vastuväited
4.Kostjad hagi ei tunnista. Hagejat ei ole valitsejaks nimetatud ning hageja nõue on rajatud üksnes kahe äriühingu – hageja ja kinnisvaraarendaja – huvides sõlmitud lepingule, mille sõlmimisel ei ole arvestatud korteriomanike huve. Kostja on veendunud, et hageja on omavoliliselt valitsejana hakanud tegutsema alles 23.01.2008, see on ajal, kui Macro Kinnisvara OÜ (pankrotis) ei olnud kõikide korterite ainuomanik. Korteriomanikel puudub puutumus halduslepinguga ning hageja saab halduslepingu täitmist nõuda üksnes lepingu pooleks olevalt arendajalt.
5.Arendaja poolt pärast halduslepingu sõlmimist toimunud korteriomandite võõrandamistel ei ole arendaja avaldanud korterite ostjatele halduslepingu olemasolu, veel vähem sellest tulenevaid kohustusi korteriomanikule. Isegi kui hageja oleks valitsejaks nimetatud, puudus tal pädevus korteriomanike nimel halduslepingu sõlmimiseks. Ühestki hageja käitumise aktist ei nähtu, et ta oleks soovinud oma tegevuses juhinduda korteriomanike tahtest. Kuna hageja ei ole nõude esitamisel tuginenud ühelegi korteriomanike üldoosolekul kinnitatud majanduskavale, siis puudub hagejal seaduslik alus nõuda kostjatelt maksete tasumist.
6.Korteriomanike solidaarvastutus ei ole ühegi seadusega sõnaselgelt ette nähtud ning ei ole selgelt tuletatav ühestki korteriomandiseaduse normist. Kuivõrd hageja osutatav teenuse kvaliteet langes allapoole normaalse teenuse piiri 2009.aasta alguses ning hageja küsitud teenuse hind oli turu keskmisest kõrgem, siis sellised asjaolud õigustavad kostjate keeldumist oma kohustuste täitmisest. Kostjad paluvad menetluskulud jätta hageja kanda. Esimese astme kohtu lahend
7.Maakohus leidis, et hageja põhinõue ei ole põhjendatud ja rahuldada tuleb hageja alternatiivne nõue kostjatelt võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks. Kohus jättis menetluskulud 6,49 % ulatuses solidaarselt A K ja A K kanda ja 93,51 % ulatuses Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ kanda, 10,93 % ulatuses G B kanda ja 89,07 % ulatuses Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ kanda ning 7,23 % ulatuses solidaarselt E E ja G K kanda ja 92,77 % ulatuses Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ kanda.
8.Vaidlust ei ole selles, et kostjad on vastavalt korteriomandite XX – 19, 11 ja 5 omanikud, et 31.08.2009 on elamus XX asutatud korteriühistu ning kuni selle ajani osutas halduslepingust tulenevaid teenuseid ja hooldust elamule hageja.
9.Pooltel on vaidlus selles, kas hageja oli valitseja, kas Macro Kinnisvara OÜ (pankrotis) ja hageja vahel 23.01.2008 sõlmitud haldusleping on kostjatele siduv, kas kostjad on solidaarvõlgnikud ning kas kostjatel on õigus keelduda kohustuste täitmisest.
10.Kohtule esitatud dokumentaalse tõendi – halduslepingu nr 1/2008 – H kohaselt on hageja ja Macro Kinnisvara OÜ (pankrotis) sõlminud 23.01.2008 lepingu, millega hageja on võtnud alates 01.01.2008 valitseda Tallinnas, aadressil Merirahu 2 asuva eluhoone ühes selle juurde kuuluva välisterritooriumi ning seal asuvate rajatistega.
11.Hageja on esitanud nõude korterite 5, 11 ja 19 omanike vastu, nõudes neilt ka korterite 2, 3, 4, 7, 8, 10, 13, 15, 16 18 ja Macro Kinnisvara OÜ-le (pankrotis) kuuluvate korterite haldusja hooldusteenuste võlgnevuse solidaarselt väljamõistmist. Kohus nimetatud hageja nõude
põhjendustega ei nõustunud, sest KOS § 15 lg-st 1 ja halduslepingust ei tulene korteriomanike solidaarset vastust. Seega on hageja õigustatud nõudma võlgnevuse tasumist üksnes võlgu olevalt korteriomanikult. Eelnevast tulenevalt ei kuulu hageja põhinõue rahuldamisele.
12.Põhjendatud on rahuldada hageja alternatiivne nõue kostjate vastu ja välja mõista nendel lasuv võlgnevus. Kohus ei pidanud õigeks kostjate arvamust, et neile ei ole haldusleping siduv. Nagu nähtub kohtule esitatud korteriomandi ja korteriomandi mõttelise osa müügilepingust ja asjaõiguslepingust on kostjad E E ja G K korteriomandi omandanud 13.03.2008 sõlmitud lepingu alusel. Vaidlust ei ole selles, et kostjad on hagejalt saanud teenuseid 2008. aastal ning on nimetatu eest ka tasunud. Kostjad on seega halduslepingu heaks kiitnud kooskõlas TsÜS §-ga 113. Võlgnevused hageja esitatud arvete tasumisel on tekkinud hiljem. Kohtule esitatud dokumentaalse tõendi – XX korteriomanike võlgnevuse tabeli kohaselt on A Kl ja A Kl võlgnevus tekkinud juulis 2009, G B aprillis 2009 ning E El ja G Kl märtsis 2009.
13.Kohus ei nõustunud kostjate seisukohaga selles, et korteriomandi müügilepingu sõlmimisel ei olnud lepingus kajastatud kohustusi ega teavet valitseja kohta, mistõttu ei ole haldusleping kostjatele siduv. Iga mõistlik isik, kes käesoleval ajal omandab korteriomandi korterelamus võib eeldada, et korterelamu korrashoidmiseks ja kommunaalteenuste vahendamiseks osutatakse hooldus jms. teenuseid ja nende eest tuleb tasuda korteriomanikul. Asjaolu, et kostjad ei ole sellekohast teavet pidanud vajalikuks enne korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist ostjalt küsida, ei anna neile alust arvete mittemaksmiseks.
14.Kohus ei nõustunud kostjate vastuväitega selles, et alates 2009 a algusest langes oluliselt teenuse kvaliteet, mistõttu ei pea nad neile hageja esitatud arveid tasuma. Nimetatud kostjate vastuväide on üldsõnaline ja tõendamata. Kohus on juhtinud kostjate tähelepanu vajadusele vastavaid vastuväiteid tõendada. Kostjad seda teinud ei ole.
15.Kohus ei nõustunud kostjate vastuväitega selle osas, et osutatud teenuste hind on oluliselt kallim, kui teistel analoogsetel äriühingutel. Nimetatud vastuväite tõendamiseks on kostjad esitanud kohtule AS ISS hinnapakkumise. Nimetatud dokument ei tõenda, et lepingu sõlmimise ajal (23.01.2008) oleks antud teenus olnud oluliselt kallim. Seega ei ole hinnad antud juhul võrreldavad. Kostjad on hageja esitatud arveid varasemalt kohaselt tasunud, millega on nad arved heaks kiitnud. Kostjate etteheited arvete põhjendamatusele on üldised ning jäid asja kohtulikul arutamisel paljasõnalisteks. Hageja on oma nõuet selles osas tõendanud (III köide t/l 1-88).
16.Hageja taotleb kostjatelt viivise väljamõistmist kooskõlas lepingu p-ga 3.4, mille kohaselt on viivise määraks 0,07 % tähtaegselt tasumata summast päevas. Kuivõrd kostjad viivise arvestusele ega suurusele vastuväiteid ei esitanud ja on tasumise kohustust rikkunud, siis tuleb hageja taotletud viivised välja mõista. Samuti tuleb kostjatelt välja mõista hageja kasuks viivis 0,07 % päevas põhinõudelt alates 15.04.2010 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle põhivõlgnevuse.
17.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei omanud ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
18.Juhindudes TsMS § 163 lg-st 1 jättis kohus menetluskulud 6,49 % ulatuses solidaarselt kostjate A K ja A K kanda ning 93,51 % ulatuses hageja kanda, 10,93 % ulatuses kostja G B ja 89,07 % ulatuses hageja kanda ning 7,23 % ulatuses solidaarselt kostjate E E ja G K kanda ja 92,77 % ulatuses hageja kanda.
Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ apellatsioonkaebus
19.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja mõista kostjatelt solidaarselt Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ kasuks välja põhivõlgnevuse 11 338, 42 eurot ja hageja menetluskulud ning jätta kostjate menetluskulud nende endi kanda
20.Harju Maakohus on otsuse tegemisel asunud ebaõigele järeldusele, et KOS § 15 lg-st 1 ei tulene korteriomanike solidaarvastutust valitseja ees. Kohus tugineb oma otsuses KOS § 13 lg-s 1 sätestatud kaasomandi eseme kulude jagamist sätestavale regulatsioonile, mis ei kuulu antud juhul kohaldamisele, sest see on suunatud ühisuse liikmete, kelle hulka hageja ei kuulu, vahelise õigussuhte reguleerimisele. KOS § 13 lg 1 kohaldamiseks puudub alus ka seetõttu, et hageja ei ole kaasomandi eseme kulude kandmisel võtnud kohustusi iga korteriomaniku ees eraldi. Lähtudes KOS §-st 21 on hageja teinud kõik tehingud ühisuse nimel, hageja tegevus on seega võrreldav juhatuse liikme rolliga ühingutes, kes võtab sarnaselt valitsejaga kohustusi esindatavale ühingule, mitte aga iseendale nagu Harju Maakohtu ebaõige materiaalõigusliku normi käsitlus käesolevas asjas tulemuseks annab. Iga üksiku korteriomaniku ees kohustuse võtmine ei ole korteriomandiseaduse sätete kohaselt ka võimalik, sest KOS § 20 lg 1 ja § 21 lg 1 p 1 kohaselt on valitseja ja ühisuse vahelise suhte näol tegu sõltuvussuhtega. Maakohtu otsus mitte tunnistada kaasomandi eseme valitsemisest tulenevate kulude puhul korteriomanike solidaarvastutust, on vastuolus ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt kehtib esindaja poolt tehtud tehing esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Vastupidiselt TsÜS § 115 lg-s 1 sätestatule annab Harju Maakohtu ebaõige materiaalõiguse tõlgendamine tulemuseks olukorra, kus tehing ei kehti esindatava, vaid kolmanda isiku suhtes, keda esindaja tehingu sõlmimisel ei esindanud.
21.Hageja on menetluses esitanud kohtule tõendid, mille kohaselt nimetati hageja 26.10.2007 XX korteriomanike ühisuse valitsejaks. Kohus on eelnimetatud tõendid jätnud otsuses analüüsimata ning andnud hinnangu üksnes hilisemale 23.01.2008 sõlmitud lepingule, mille eesmärk oli üksnes täpsustada hageja ülesandeid korteriomandite kaasomandi eseme valitsemisel. Otsuse tegemisel on maakohus jätnud tähelepanuta asjaolu, et 08.04.2009 kutsus hageja kokku ühisuse üldkoosoleku, mille eesmärk oli ühisuse ees tekkinud võlgnevustega seotud probleemide lahendamine korteriühistu asutamise kaudu, ning selle, et ühisus lükkas hageja tehtud ettepaneku tagasi. Ühisuse otsus lükata hageja ettepanek tagasi, on vastuolus nii TsÜS § 86 lg-s 2 sätestatud heade kommetega, kui ka TsÜS §-s 32 sätestatud hea usu ja üksteise õigustatud huvidega arvestamise kohustuse põhimõttega, kuna ettepaneku tagasilükkamisel olid korteriomanikud teadlikud otsuse negatiivsetest tagajärgedest hagejale ning sellest, et sõltuvussuhtest tulenevalt on hageja sunnitud oma tegevust ühisuse valitsejana jätkama.
Vastus apellatsioonkaebusele
22.Kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata Vastuapellatsioonkaebus
23.Kostjad paluvad tühistada maakohtu otsuse ning jätta hagi rahuldamata.
24.Kostjad ei nõustu maakohtuga, et asjas kogutud tõenditest võiks järeldada, et nad on hageja ja kolmanda isiku vahelise halduslepingu heaks kiitnud. Kostjate 06.09.2010 menetlusdokumendi lisast 2 nähtub, et kostjad said halduslepinguga esmakordselt tutvuda alles 14.04.2009. Hageja ei ole kostjatele esitanud kunagi pakkumust lepingu sõlmimiseks
võlaõigusseaduse (VÕS) § 9 mõttes. Kostjad tasusid arveid põhjusel, et nad olid teenust tegelikult saanud ning ei pidanud õigeks hageja kulul alusetult rikastuda. Seega ei ole kõnealune maakohtu järeldus kooskõlas TsÜS §-ga 75 ning kostjate poolt hageja arvete tasumist 2008. aastal ei saa lugeda lepingu heakskiitmiseks. Kostjate mõistliku käitumise tagajärjeks ei saa olla soovimatu lepinguline suhe, eriti olukorras kus kostjad ei olnud teadlikud lepingu sõlmimisest ega selle tingimustest. Lepingu kehtivuse küsimuse lahendamisel ei ole kohus menetlusosalistega arutanud kostjate arvete tasumisele lepingu heakskiidu tähenduse andmist. Kohtu poolt arvete tasumisele heakskiidu tähenduse andmine tuli kostjatele kohtuotsuses üllatusena ning sellega on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-st 4 tulenevat keeldu tugineda otsust tehes asjaolule, mida ei ole pooltega eelnevalt arutatud ning mille kohta ei ole pooltele antud võimalust oma seisukoha avaldamiseks.
25.Kostjad ei nõustu maakohtuga, et hageja nõue on tõendatud. Vaatamata kostjate sellekohasele vastuväitele1, ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit haldusteenuse, finantsteenuse, koristusteenuse, tehnosüsteemide hoolduse ega avariiteenusega seotud kulude kohta. Nende teenuste osas on hageja nõue tõendamata ning kohtuotsusest ei nähtu, millisele tõendile tuginedes luges maakohus hageja nõude eelnimetatud teenuste osas tõendatuks.
26.Kostjad ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei saa 21.09.2009 koostatud AS ISS hinnapakkumisest järeldada, et halduslepingu sõlmimise ajal oli turuhind hageja küsitust madalam. Hinnapakkumise osas ei ole kumbki pooltest viidanud sellele, et teenuse hind oleks ajavahemikus jaanuar 2008 kuni september 2009 muutunud ning et seetõttu oleks AS-i ISS hinnapakkumine sobimatu tõend.
27.Maakohus ei ole võtnud seisukohta kostjate vastuväite osas, et valitseja majandamiskulude nõude aluseks saab olla üksnes korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskava. Võttes arvesse, et hagi esemeks ei ole alusetu rikastumise ega käsundita asjaajamise nõue, vaid hageja on tuginenud üksnes enda valitsejaks nimetamisele ning halduslepingule, omab eeltoodud kostjate väide käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast olulist tähendust. Korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsumata jätmise ning majanduskava kinnitamata jätmisega on hageja rikkunud oluliselt valitseja kohustusi (KOS § 21 ja 22) ning sellega rikkunud ühtlasi korteriomanike õigust otsustada oma omandiga seotud küsimusi (KOS § 15). Isegi kui hageja oleks kehtivalt valitsejaks nimetatud, andsid hageja rikkumised kostjatele õiguse keelduda oma kohustuste täitmisest (VÕS § 111). Vastus vastuapellatsioonkaebusele
28.Hageja palub jätta vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
29.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu osas, millega maakohus rahuldas hagi kostjate 1, 2, 4 ja 5 vastu ning menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi tuleb vaidlustatud osas jätta rahuldamata.
30.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Ringkonnakohus ei vaata otsust läbi osas, millega maakohus rahuldas hagi G B vastu, sest selles osas ei ole otsust vaidlustatud.
31.Esiteks käsitleb ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et korteriomanikud ei vastuta valitseja ees solidaarselt.
32.KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Kui elamu valitsemiseks on määratud valitseja, võib ta tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid, samuti esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses.
33.Eeltoodust tuleneb, et juhul kui valitseja on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga kõigi korteriomanike nimel ning teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest teenuse pakkuja ees eelduslikult solidaarselt. Omavahelises suhtes kehtib korteriomanike vahel aga osavastutus. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KOS § 13 lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama KOS § 13 lg-s 1 nimetatud suuruses. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Samuti sätestab asjaõigusseaduse (AÕS) § 75, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Valitsejal on õigus esindada kohtus kõiki korteriomanikke ja esitada hagi ühe korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, olles korteriomanike ühiste huvide esindaja.
34.Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et sõltuvussuhtest tulenevalt oli ta sunnitud oma tegevust korteriomandite valitsejana jätkama, kuna kostjad korteriühistut ei moodustanud. Käesoleval juhul ei ole hageja näol tegemist korteriomanike poolt nimetatud valitsejaga KOS § 20 lg 1 tähenduses. Vaidlust ei ole selles, et korteriomanike koosolekut valitseja nimetamiseks pole toimunud. Haldusleping sõlmiti kahe juriidilise isiku Macro Kinnisvara OÜ ja Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ vahel. Ehkki esimene oli küll enamike korterite omanik, ei olnud ta hagejaga lepingu sõlmimise ajal enam kõigi korterite omanik, mistõttu ei saa teda käsitleda kõigi korteriomandite omanikuna. Olukorras, kus osa korteritest olid valitseja lepingu sõlmimise ajal võõrandatud, tulnuks valitseja lepingu sõlmimise üle otsustada korteriomanike üldkoosolekul, mitte ühe mitmete korterite omaniku poolt. Valitseja teenust osutades täitis hageja Macro Kinnisvara OÜ sõlmitud lepingut ja saab ka temalt lepingu täitmist nõuda.
35.Hageja ei käitunud ka sisuliselt korteriomanike ühisuse poolt nimetatud valitsejana. Valitseja majandamiskulude nõude aluseks saab olla üksnes korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskava. Käesolevas asjas ei ole hageja ühtegi majandamiskava korteriomanike üldkoosolekule esitanud ega selle alusel tasumisele kuuluvaid summasid arvutanud.
36.Teiseks käsitleb ringkonnakohus kostjate apellatsioonkaebust. Ringkonnakohus leiab, et kostjate apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
37.Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et Macro Kinnisvara OÜ ja hageja vahel 23.01.2008 sõlmitud haldusleping ei ole kostjatele siduv ja neil ei ole sellest lepingust tulenevaid kohustusi hageja ees.
38.Ringkonnakohus nõustub kostjate seisukohaga, et Macro Kinnisvara OÜ juhataja Aadu Oja poolt allkirjastatud 26.10.2007 kuupäeva kandev otsus Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ XX eluhoone valitsejaks nimetamise kohta ei ole usaldusväärne tõend ning on tõenäoliselt vormistatud tagantjärele, et näidata, nagu oleks valitseja nimetatud juba sel ajal, kui Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ oli veel kõigi korteriomandite omanik. Hageja ei ole millegagi
seostanud oma nimetamist valitsejaks just sellel kuupäeval. Samuti ei nähtu asja materjalist, et hageja oleks tegelikult täitnud mingeid valitseja kohustusi enne 2008. aastat ja saanud selle eest tasu. Halduslepingus, mis sõlmiti 23.01.2008, ei ole viidet sellele, et hageja tegutseb valitsejana juba alates 26.10.2007. Vastupidi, selles lepingus on märgitud, et valitseja võtab alates 01.01.2008 valitseda Merirahu 2 eluhoone. Neist asjaoludest kogumis nähtub, et hageja nimetati esmakordselt valitsejaks 23.01.2008 halduslepinguga tagasiulatuvalt alates 01.01.2008.
39.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kuna kostjad on hagejalt faktiliselt teenust saanud ja selle eest ka 2008. aastal tasunud, siis on nad halduslepingu heaks kiitnud. Teenuse vastuvõtmine ja hageja poolt esitatud arvete tasumine ei tähenda, et kostjad oleksid sellega heaks kiitnud konkreetse halduslepingu, mille olemasolu neile korteriomandite ostmisel ei tutvustatud. Hageja ei ole ümber lükanud kostjate väidet, et nad said halduslepinguga esmakordselt tutvuda alles 14.04.2009. Kostjad tasusid arveid põhjusel, et nad olid teenust tegelikult saanud ning ei pidanud õigeks hageja kulul alusetult rikastuda. Ka käesoleval ajal ei ole kostjad keeldunud tasumast neile tegelikult osutatud teenuse eest keskmisest turuhinnast lähtudes. Vaidlus tekkis siis, kui kostjate arvates hageja poolt osutatud teenuste ulatus ja kvaliteet oluliselt langes.
40.Kuna hageja on esitanud üksnes lepingu täitmise nõude ja ei ole esile toonud asjaolusid, mille alusel oleks võimalik tuvastada kostjate rikastumise määra, tuleb hagi lepingu täitmise nõudes jätta rahuldamata. Kui pooled tasumisele kuuluvates summades kokkuleppele ei jõua, on hagejal võimalik esitada nõue kostjate vastu alusetu rikastumise sätete alusel. Menetluskulude jaotus ja selgitus
41.TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. Seoses hagi rahuldamata jätmisega kostjate 1, 2, 4 ja 5 suhtes tuleb nende menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel nii maakohtu kui ringkonnakohtu osas jätta hageja kanda. Hageja ja kostja 3 menetluskulud jäävad nende endi kanda.
42.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
G. Kivinurm
K. Paal
M.Seppik
RIIGIKOHUS
TSIVIILKOLLEEGIUM
KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel
Kohtuasja number
3-2-1-33-13
Otsuse kuupäev
Tartu, 24. aprill 2013. a
Kohtukoosseis
Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve
Kohtuasi
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ hagi A K, A K, G B, E E ja G K vastu solidaarselt 11 338 euro 44 sendi saamiseks või alternatiivselt A K ja A K solidaarselt põhivõla 646 euro 64 sendi, G B põhivõla 1089 euro 41 sendi, E E ja G K solidaarselt põhivõla 721 euro 12 sendi ning viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-17441
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
11 338 eurot 45 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ (registrikood 10539438), esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets Kostjad A K, A K, E E, G K, esindaja vandeadvokaat Taavi Pihlakas Kostja G B
Asja läbivaatamise kuupäev
25. märts 2013. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-17441 osas, milles ringkonnakohus jättis rahuldamata Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ alternatiivse nõude A K ja A K solidaarselt põhivõla 646 euro 64 sendi ja viivise ning E E ja G K solidaarselt põhivõla 721 euro 12 sendi ja viivise saamiseks. Samuti tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega jaotati menetluskulud Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ ning A K, A K, E E ja G K vahel.
2.Jätta muutmata ringkonnakohtu otsus osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ nõude A K, A K, G B, E E ja G K solidaarselt 11 338 euro 44 sendi ja viivise saamiseks.
3.Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.