06. september 2012.a Tallinnas, Tartu mnt kohtumajas
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tiia Nurm Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Vahur Ambos
RESOLUTSIOON
Hagi rahuldada osaliselt.
Mõista KK OÜ B kasuks välja 3195,58 (kolm tuhat ükssada üheksakümmend viis) eurot ja 58 senti.
Ajatada summa 3195,58 eurot väljamõistmine võrdsetes osades ühe (1) aasta peale.
Menetluskulude kindlaksmääramine Jätta menetluskuludest 61/100 kostja kanda ja 39/100 hageja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta
2-10-43683 selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud
1.OÜ B(edaspidi hageja) õiguseellane OÜ EK esitas 07.09.2010.a Harju Maakohtule hagi KK (edaspidi kostja) vastu 82 065, 71 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 31.03.1998.a Riigikantselei ja OÜ D tähtajalise rendilepingu, millega anti OÜ D rendile muuhulgas LK kinnistul (registriosa nr. XXX, katastritunnus XXX) asukohaga XXX asuvad hooned, sh ridaelamu nr. 9. OÜ D sõlmis 05.08.2002.a kostjaga tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale üürile ridaelamus nr 10 asuv sektsioon nr 3. 13.02.2003.a. sõlmis RKAS-iga E notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel AS E omandas LK kinnistu. 31.03.1998.a sõlmitud rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid üle AS-ile E . 02.04.2003.a ütles AS E rendilepingu üles, sest OÜ D rikkus lepingut. Leping lõppes 29.04.2003.a ning 09.05.2003 tegi AS E esindaja kostjale ettepaneku sõlmida üürileping või vabastada eluruum. Kostja üürilepingut ei sõlminud ning eluruumi valdust vabatahtlikult AS-ile E üle ei andnud. AS E pöördus oktoobris 2003.a Harju Maakohtusse hagiga kostja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kahju hüvitamiseks. Kostja vabastas eluruumi valduse kohtumenetluse kestel ja andis eluruumi üle 26.06.2009.a. Kinnistusraamatusse 14.05.2008.a. tehtud kande kohaselt on LK kinnistu omanik MT. LK kinnistu endise omaniku AS E ja OÜ EK vahel 24.09.2007.a. sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingule on kogu kinnistule koos selle oluliste osade ja päraldistega, sh kõigile kinnisasjal paiknevatele ehitistele seatud hoonestusõigus OÜ EK kasuks. Kanne hoonestusõiguse kohta on kantud kinnistusraamatusse 01.10.2007.a. Nimetatud lepingu p 5.1 järgi leppisid omanik ja hoonestaja kokku, et hoonestajal tekib õigus hoonestusõiguse oluliseks osaks olevat ehitist koormavate ja lepingu punktis 2.1.6 nimetatud rendilepingute alusel makstavatele tasudele alates 01.10.2007.a. Seega on OÜ EK LK territooriumil asuvate ehitiste omanik ja tal on alates 01.10.2007.a. õigus ehitisi omal äranägemisel kasutada ja käsutada, sh anda ehitisi ning ehitistes asuvaid ruume kolmandate isikute kasutusse ja teenida seeläbi tulu. Kuivõrd hageja õiguseellane AS E ütles 02.04.2003.a. OÜ-ga D sõlmitud rendi-lepingu üles, siis puudus kostjal alates rendilepingu lõppemisest 29.04.2003.a. õiguslik alus elu-ruumi vallata ning ta oli kohustatud valduse vabastama. Kuivõrd kostja seda enne 26.06.2009.a. ei teinud, siis on ta rikkunud hageja valdust ja on kohustatud hüvitama rikkumisega tekitatud kahju. Hageja leiab, et juhul, kui kostja ei ole hageja valdust rikkunud, siis oleks hagejal olnud võimalik eluruumid välja üürida ja tema sissetulek kuus olnuks vähemalt 4000.- krooni ning suveperioodil 6000.- krooni kuus. Kulutused, mis hageja on kandnud seoses LK territooriumiga, tulenevad 07.11.2006.a. hageja õiguseellase AS E ja OÜ BK vahel sõlmitud lepingust, mille alusel maksis hageja tasu territooriumi hooldamise, haldamise ja valveteenuste eest 9 500.- krooni kuus ehk ca 114 000.- krooni aastas. Nimetatud leping lõpetati 2008.a. lõpus ning alates 2009.a. aasta 01.jaanuarist ei ole hageja kandnud objekti haldamisega mitte mingeid kulutusi. Teenuse eest tasumiseks väljastas OÜ BK hagejale igakuiseid arveid.
2-10-43683 Koheselt peale OÜ-ga D sõlmitud lepingu lõpetamist sõlmis hageja õiguseellane AS E OÜ-ga BK halduslepingu nr 48 ja selle lisana väljastati OÜ BK volikiri, millega volitati OÜ-t BK sõlmima LK kinnistu või selle osade kohta kasutuslepinguid. Nimetatud lepingu sõlmimise ning volikirja väljastamisega väljendas hageja õiguseellane kavatsust anda LK territooriumil asuvad eluruumid üürile ning teenida seeläbi üüritulu. Sõlmitavatest lepingutest laekuva tulu pidid OÜ BK ning OÜ BK kandma üle hagejale ja hageja õiguseellasele ning neil ei tekkinud õigust omandada lepingutest saadavat üüritulu. OÜ BK ja OÜ BK on hagejalt ja hageja õiguseellaselt saadud ülesande täitmiseks avaldanud korduvalt kuulutusi korterite üürile andmise kohta kinnisvaraportaalides. Nimetatud asjaolu tõendab ta AS Kinnisvaraportaal poolt kulutuste avaldamise eest tasumiseks esitatud arvetega 31.05.2004 kuni 28.02.2010.a. Hagejal oleks olnud võimalik üürida eluruumid ajavahemikul 01.10.2007.a. kuni 26.06.2009.a. välja üürihinnaga vähemalt 4 000.- krooni kuus. Kostja rikkumise tõttu jäi hagejal nimetatud tulu saamata. Seega tuleb hagejal võimalikust tulust arvata maha kulutused, mis hageja oleks pidanud kandma seoses ridaelamukorteri hooldusega summas 1 267,64 krooni. Hageja nõuab kostjalt välja 82 065, 71 krooni (I tl 1-12).
2.Hageja esitas 24.11.2010.a seisukohad kostja 12.11.2010.a. vastusele. Väär on seisukoht, mille kohaselt ei ole hageja tõendanud, et kahju tekkis kostjast tulenevatel põhjustel ning et eluruumi väljaüürimine aastaringselt ei ole reaalne ega võimalik. Hageja poolt on sõlmitud nii lühiajalisi kui ka pikaajalisi lepinguid ridaelamubokside kasutamiseks. Lepingute eripäraks on vaid see, et lühiajaliste lepingute puhul on üürihind kõrgem võrreldes pikaajaliste lepingutega. Lepingute tähtaeg ei muuda olematuks asjaolu, et hageja on saanud reaalselt oma vara välja üürida. Eksperdiarvamus kinnitab, et ridaelamute aastaringne kasutamine on võimalik, samuti on kostja kasutanud eluruumi aastaringselt. OÜ BK ja OÜ BK on avaldanud korduvalt LK piirkonnas asuvate korterite üürile andmiseks kuulutusi. Asjaolu, et portaalide haldajad ei kajasta kuulutuste avaldamise eest tasumiseks esitatud arvetel konkreetsete objektide aadresse, ei tähenda seda, et tellitud kuulutuste seas ei olnud LK piirkonnas asuvaid objekte. Antud asjas ei oma tähtsust küsimus, millise hinnaga pakuti ridaelamubokse üüril (II tl 2-8).
3.09.03.2012.a. esitas hageja kohtule seisukoha kostja 09.12.2010.a. vastuse osas. milles selgitab, et käesoleva tsiviilasjaga analoogsetes asjades on kohus määranud ekspertiisid (nr. 2-1043685; nr. 2-10-43673, nr. 2-10-43681) käesoleva vaidluse objektiks olevate eluruumidega analoogsete eluruumide üürihinna määramiseks. Nimetatud eksperthinnangud tõendavad hageja väidet, mille kohaselt on ruumide aastaringne väljaüürimine võimalik. Eksperthinnangud on koostatud EKOÜ eksperdi Andres Teder poolt, s.h on eksperdi määranud kohus. Ekspert leidis üüriväärtuse konkreetsel ajaperioodil arvestusega, et üür ei sisalda makseid ega tavapäraseid kõrvalkulusid nagu küte, elekter, veevarustus, kanalisatsioon, prügivedu. Eksperthinnangutes toodud järeldused erinevad üksteisest ainult sõltuvalt hinnatavast ajaperioodist, sisuline erinevus puudub. Hageja poolt esitatud nõudega perioodi eest 01.oktoober 2007.a.kuni 01.juuli 2009.a. kattuvad kõige enam eksperthinnangus nr 0267HE/2011 toodud järeldused, milles leiti ridaelamu 9 seltsioonis 2 asuva eluruumi üüriväärtus hinnataval perioodil oktoober 2007.a. kuni mai 2009.a. Ekspert leidis, et kogu hinnatava perioodi üürihind kokku on 57 000 krooni. Ekspert rõhutab, et 2009.aastal tuleb arvestada 25% madalamate hindadega. Sellest järeldub, et eksperthinnangus kajastamata juuni ja juuli kuu üüriks tuleb arvestada 75% 2008.aasta juuni ja juuli kuu üürist (75% 7500-st) ehk üür nimetatud kuude eest on 2 x 5625, s.o. kokku 11 250.krooni. Seega kokku on üür perioodi eest 68 250.- krooni, s.o. 4361,97 eurot. Eksperthinnangutega nr XXXja nr XXXsoovib hageja täiendavalt tõendada oma väidet, et üüri suurus kuude lõikes ei ole kolme LK territooriumil paikneva ridaelamu puhul erinev. Hageja tugineb EKOÜ eksperdi AT arvamustes väljendatud üüri väärtusele juhul, kui kohus leiab, et hageja poolt varasemas menetluses esitatud väiteid, mille kohaselt oleks ta teeninud ruumide välja üürimisel tulu kokku 83 333.- krooni, ei ole piisavalt tõendatud. Summast 4361,97 eurot
2-10-43683 tuleb maha arvata kulutused seoses korteri hooldusega summas 81,02 eurot (1267,64 krooni). Seega oleks EKOÜ eksperthinnangutest tulenevalt hageja nõue kostja vastu 4280,95 eurot (II tl 48-53).
4.Hageja esitas 30.04.2012 vastuse kostja 28.03.2012.a. vastusele, milles leidis, et ainuüksi asjaolu, et ekspertiisid ei ole koostatud konkreetselt kostja kasutuses oleva eluruumi kohta ei anna alust tõendite tagasilükkamiseks. Eksperthinnangud on koostatud kostja kasutuses oleva eluruumiga analoogsete eluruumide kohta. Hageja nõustub kostjaga, et üüri hinna sisse ei saa arvestada juulit 2009.a. ja juunikuud tuleb arvestada osaliselt, s.o. 26 päeva ulatuses. Eksperdid on hinnanud ridaelamuid sellises seisukorras, nagu need olid. Juhul,kui ridaelamute seisukord oleks olnud parem, siis oleks see mõjutanud ka üüri suurust. Seega ei mõjuta ridaelamute remontimise vajadus antud juhul eksperthinnangute tulemust. Eksperdid on hinnangute koostamisel arvestanud asjaoluga, et üürniku kohustuseks on lisaks üürile tasuda kommunaalteenuste eest, s.h prügiveo ja kütte eest. Selline kohustus on tavapärane ja ei muuda lepingut eritingimustel sõlmitud lepinguks. Ülemäära koormav ei ole üürniku jaoks kütteõli tellimine ja prügiveo eest tasumine. Hageja palub jätta kostja taotluse väljamõistetava hüvitise piiramiseks rahuldamata. Hüvitise suurus sõltus kostja käitumisest ja hüvitise suurenemine oli kostja poolt välditav.Hageja palub jätta rahuldamata kostja taotluse väljamõistetava summa tasumise ajatamiseks, leides, et nimetatud küsimuse otsustamine antud vaidluse raames ei ole põhjendatud ning küsimuse kohtuotsuse täitmisest saab otsustada täitemenetluses. Kostja tõend oma töötasu kohta ei tõenda, et viidatud summa on kostja ainus sissetulek. Puuduvad andmed kostja teiste võimalike sissetulekute kohta ning selle kohta, milline on tema varaline olukord tervikuna (II tl 125-128).
5.06.09.2012 kohtuistungil jäi hageja varasemate seisukohtade juurde (II tl 137-138).
Kostja vastuväited
6.Kostja oma vastuse kohaselt hagiavaldusele hagi ei tunnista ja vaidleb hagile vastu. Peale AS E poolt rendilepingu ülesütlemist 2003.a. aprillis kostja ei tagastanud eluruumi AS E , vaid jätkas selle kasutamist, kuna eeldas, et tema ja OÜ D vahel 05. augustil 2002.a. sõlmitud üürileping on jätkuvalt kehtiv. Asja õigusliku aluseta kasutamine ei tähenda automaatselt kahju tekitamist asja omanikule. Hageja ei ole veenvalt tõendanud kahju tekkimist kostjast tulenevatel põhjustel. Arvestades eluruumi asukohast tulenevaid asjaolusid – eluruumi asetsemine hajakülas, eraldatus ja suhteline kaugus suurematest keskustest (Talllinn, Keila), teenindusasutuste ja infrastruktuuri puudumine, tööandjate ning sellest tulenevalt töö leidmise võimaluste puudumine kohapeal, ridaelamute üha halvenev tehniline seisukord jm. asjaolusid – ei ole eluruumi väljaüürimine aastaringselt eriti tõenäoline, mistõttu hageja nõuet ei saa pidada põhjendatuks. Samuti tuleb arvestada kostja kasutuses olnud eluruumi eripäraga. Üürnikud ja OÜ D leppisid kokku, et üürnikud võtavad üle osa OÜ D kui üürileandja kohustusi, kuid selle eest vähendatakse üürnike poolt makstavat üüri. Perioodil alates esmaste üürilepingute sõlmimisest aastatel 1998 – 1999 kuni tänaseni ei ole ridaelamute erinevad omanikud (Riigikantselei, RKAS, AS E ) ega haldajad (õppe - puhkekeskus “L ”, OÜ D , OÜ BK) praktiliselt üldse tegelenud ridaelamute remondi ja hooldusega ega teinud selleks kulutusi. Nimetatud asjaolust ongi põhjustatud ridaelamute halb tehniline seisukord. Kostja on seisukohal, et suurem osa hageja tõendeid ei kinnita tema kavatsust ega võimalusi eluruumi väljaüürimise kaudu tulu teenida. Hageja poolt esitatud arvetest nähtub, et OÜ BK on esitatud arveid internetiportaali City 24 kasutamise eest, kuid arvetest ega muudest dokumentidest ei nähtu, millise objektiga seoses on OÜ BK teenuseid tellinud. Arvestades OÜ
2-10-43683 BK tegevuse laiaulatuslikkust võisid need tellimused olla seotud ka mistahes muu(de) kinnisvara objekti(de)ga, mida OÜ BK haldas. Isegi kui nimetatud arved esitati seoses L ridaelamute üürileandmise reklaamimisega ei nähtu arvetest ega hageja poolt esitatud muudest dokumentidest, millise üürimääraga (kas 4000 krooni kuus või näiteks hoopis 500 krooni kuus) ja millistel muudel tingimustel soovis haldaja ridaelamubokse üürile anda. Võimalus tulu saada ja saadava tulu suurus sõltub muuhulgas sellest: 1) millistel tingimustel pakkus hageja eluruume üürilevõtmiseks ja 2) kas keegi pakkumuse vastu võttis ning üürileandja poolt soovitud tingimustel üürilepingu sõlmis. Eelpoolnimetatud põhjustel ei oma asjas tähtsust ka hagiavalduse lisaks olevad haldusleping ja volikiri, kuivõrd need ei kinnita hageja väiteid ja nendest ei nähtu asjaolusid, mis oleksid olulised käesoleva asja lahendamisel. Hageja poolt esitatud allüürilepingute kohta kostja märgib, et tegemist on ilmselt ebausaldusväärsete tõenditega. Kostjal ega kohtul pole mingit võimalust kontrollida, kas hageja poolt esitatud allüürilepingud ka tegelikult sõlmiti või mitte, kuivõrd on tegemist lihtkirjalike lepingutega. Samuti ei ole ainuüksi lepingute koopiate alusel võimalik kontrollida, kas neid lepinguid ka reaalselt täideti (s.t. kas märgitud allüürnikud elasid eluruumides ja kas nad maksid lepingutes märgitud üüri) ja kui kaua lepingud kehtisid, isegi kui eeldada, et lepingud allkirjastati nendes märgitud isikute poolt. Seega ei ole välistatud, et tegemist on näilike tehingutega TsÜS § 89 lg 1 tähenduses. Samuti on mitmed kohapeal elavad isikud kostjale kinnitanud, et endiste üürnike poolt vabastatud eluruumid L ridaelamutes on seisnud tühjalt ja neis ei elata. Pealegi on osa hageja poolt esitatud allüürilepinguid lühiajalised, sõlmitud kõigest 1 kuuks suveperioodil (juuli, august). Taoliste lepingute alusel ei ole võimalik teha järeldusi ühe kuu keskmise üürimäära kohta alalise (aastaringse) elamise korral ridaelamutes. Üheski kolmes ridaelamus ei funktsioneeri juba palju aastaid küttesüsteem, mis on muutnud aastaringse elamise ridaelamutes väga problemaatiliseks, et mitte öelda võimatuks, ning selliste elutingimuste eest üüri nõudmine 4000 krooni kuus (või veelgi suuremal määral) ei ole asjaolusid arvestades realistlik. Potentsiaalse alalise üürniku seisukohalt ei oleks selliste üürisummade maksmine mõistlik. Samuti mitte üheski hageja poolt esitatud allüürilepingus pole sätestatud selliseid üürniku lisa-kohustusi, millised sisaldusid kostja üürilepingus (katlamaja hooldamine, kütte tellimine, territooriumi koristamine jm. kohustused). Nimetatud üürniku lisakohustused olid kostja üürilepingu eripära, mille n.-ö. tasakaalustamiseks oli kostja üürnikuna õigustatud nõudma oluliselt madalamat üüri. Hageja poolt esitatud lepingute allüürnikel taolisi kohustusi ei olnud, mistõttu on loogiline, et nende tasu ruumide kasutamise eest oli kõrgem. Eeltoodu kehtib juhul, et viidatud allüürilepingud tegelikult sõlmiti ja täideti. Hageja pole tõendanud kostja poolset kahju tekitamist hageja poolt nõutavas summas ja ei ole arusaadav, miks hageja leiab, et kostja poolt tekitatav igakuine kahju on nimelt 4000 krooni, mitte mõni muu summa. Hageja poolt esitatud allüürilepingutes puudub selgesõnaline säte allüürnike kohustuse kohta tasuda kommunaalteenuste eest täiendavalt üürile, seega tuleb eeldada, et need kulud sisalduvad lepingus märgitud üüris (4000 kr. või muud summad) vastavalt VÕS § 292 lg 1 sätestatud üldpõhimõttele. Samas võivad kommunaalkulud, eriti aga küttekulud sügis-talvisel perioodil, olla küllaltki suured ja seega moodustada märkimisväärse osa igakuisest üürist. Hageja poolt esitatud allüürilepingutes on, lisaks üürile, üürniku maksekohustusena eraldi välja toodud üksnes maamaksu tasumise kohustus proportsionaalselt tema kasutuses oleva maa suurusega. Esitatud allüürilepingud ei tõenda tegelikult hageja väidet, et tal oli võimalik saada puhast üüritulu 4000 krooni kuus ridaelamute ühe boksi (eluruumi) kohta. Hageja üüriarveid, millele tugineb hageja nõue, ei ole kostja kätte saanud ja nägi nimetatud arveid esmakordselt hagiavalduse materjalide kättesaamisel. Kostjale on teadmata, millal on need arved koostatud ja kas need on esitatud. Samuti olid kostjale teadmata asjaolud, et kinnistu omanik on alates 2008.a. maist MT ja et hageja kasuks on septembris 2007.a. seatud hoonestusõigus kinnistule. Kinnistu varasem omanik AS E ei ole neist asjaoludest kostjat informeerinud. Alates AS E poolt ridaelamute omandamisest 2003.a. kevadel on kostja tasunud üüri AS E ülekannetega viimase pangakontole
2-10-43683 lähtudes 05. augustil 2002.a. sõlmitud üürilepingust, kaasa arvatud perioodil 2007.a. oktoobrist kuni eluruumi üleandmiseni 26. juunil 2009.a. AS E on tasutud üürisummad kätte saanud, kuid pole kordagi teavitanud kostjat, et kostja on tasunud ebaõigele isikule ega ole ka tasutud summasid kostjale tagastanud. Kostja vabastas eluruumi asukohaga L külas, ridaelamu nr. 10 krt. nr. 3 vastavalt hagejaga sõlmitud üleandmise-vastuvõtmise aktile 26. juunil 2009.a., kuid kuni käesoleva ajani ei ole nimetatud eluruumi keegi alaliselt elama asunud. Seega ei saanud kostja poolne eluruumi kasutamine takistada hagejal tulu teenimist, kuna hagejal puudus soov või võimalus anda eluruum teiste isikute kasutusse. Seega puudub põhjuslik seos kostja poolt eluruumi kasutamisel ja hagejal väidetavatelt saamata jäänud tulul seoses kasu saamise võimaluse kaotamisega. Kostja leidis, et hageja ei ole tõendanud kasutuseeliste kaotamist kostjast tulenevatel asjaoludel, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta täielikult hageja kanda (I tl 198210).
7.09.12.2010.a esitas kostja vastuse hageja 24.11.2010.a. vastusele, milles ta leiab, et hageja väidetav soov eluruum asukohaga L 10-3 alaliselt välja üürida on tõendamata. Need mõned üksikud pikemad üürilepingud, millele eksperdid hindamisel tuginesid, olid AS E (hageja tsiv.asjades nr. 2-03-555 ja nr. 2-03-566) poolt koostatud üürilepingud samades AS E kuuluvates ridaelamutes asuvate eluruumide osas, mille keskmist üürimäära ekspertiisi käigus hinnati. Seejuures on oluline asjaolu, et kõik need üürilepingud on väidetavalt sõlmitud AS E poolt aastatel 2005-2006, s.t. ajal, kui AS E oli juba esitanud kohtusse hagid ridaelamute üürnike vastu üürinõudega 4000 krooni igas kuus. Seega ekspertiisi läbiviimise käigus tsiviilasjades nr. 2-03555 ja nr. 2-03-566 varustas hageja eksperte hageja enda poolt koostatud ja temale kasuliku võrdlusmaterjaliga, kuna mingeid muid pikemaid üürilepinguid ekspertidel kasutada ei olnud (II tl 22-27).
8.Kostja esitas 28.03.2012 vastuse hageja 09.03.2010.a. seisukohtadele. Kostja palub hageja taotluse kolme täiendava eksperthinnangu lisamiseks jätta rahuldamata, kuna mitte ükski esitatud eksperdihinnangust ei ole koostatud kostja poolt kasutatud eluruumi kohta. Samuti pole arusaadav, miks hageja arvestab üürihinna sisse ka juuli 2009.a., kuna kostja andis eluruumi üle aktiga 26. juunil 2009.a., seda on tunnistanud ka hageja hagiavalduses, seega pole võimalik arvestada 2009 juulit üürihinna arvutamisel ja ka juuni tuleb arvesse võtta osaliselt 26 päeva ulatuses. Seega ei ole hageja arvestus ja leitud üürihinna kogusumma 68 250 krooni ehk 4361,97 eurot õiged. Vastusele lisatud väljatrükist andmebaasist KV.ee ei ole arusaadav, millise hoonega on tegemist, kuna väljatrükis ei ole märgitud hoone täpset aadressi. Keila vallas asuv L on poolsaar, kus asub samanimeline hajaküla, kus on palju elamuid, suvilaid jm. hooneid, sh rida- ja korruselamuid. Foto põhjal pole võimalik otsustada, millise hoonega on tegemist, maja number ei ole nähtav. Seetõttu pole tuvastatav, kas tegemist on ridaelamuga nr. 10, milles varem kasutas eluruumi kostja. L asuvates kolmes ridaelamus on enamik eluruume välja üürimata käesoleval ajal ja ka varem, mis näitab, et hagejal kas puudub soov või võimalus neid välja üürida. Hageja poolt esitatud allüürilepingutest on neli lühiajalised, sõlmitud ainult 1 kuuks suveperioodil. Nende põhjal ei saa teha järeldusi üürimäära kohta pikema perioodi vältel. Samuti ei ole mitte ükski hageja poolt esitatud seitsmest üürilepingust sõlmitud ridaelamu 10 eluruumi 3 üürileandmiseks, millist varem kasutas kostja. Hagejal ei oleks olnud võimalik teenida tulu tema poolt väidetud ulatuses isegi, kui kostja oleks vabastanud eluruumi varem. Kostja on seisukohal, et juhul, kui kohus ei nõustu tema vastuväidetega hagile, tuleks väljamõistetavat kahjuhüvitist vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §§ 140 lg 1 ja 1050 lg 1-2 vähendada. Hageja nõude osalise või täieliku rahuldamise korral palub kostja lähtudes TsMS § 445 lg 1 ajatada väljamõistetava summa tasumine võrdsete osadena vähemalt 3-aastasele perioodile, kuna kiiremini ei ole kostja suuteline väljamõistetavat summat tasuma. Kostja ainukene sissetulek käesoleval ajal on töötasu netosummas 251,35 eurot kuus. Kostja on perekonnaseisult lesk, kelle ülalpidamisel on üks
2-10-43683 gümnaasiumis õppiv laps. Kinnisvara või registrisse kandmisele kuuluvat vallasvara kostjal ei ole (II tl 112-118).
9.06.09.2012 kohtuistungil ja lõppteesides jäi kostja oma varasemate seisukohtade juurde (II tl 137-138, 142-144).
Kohtuotsuse põhjendused
10.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ning vaadanud läbi tsiviilasja materjalid, leiab, et hagis toodud asjaoludele ja õiguslikele põhjendustele tuginedes tuleb hagi rahuldada osaliselt.
11.Poolte vahel vaidlustamata asjaolude ja esitatud tõendite alusel on kohus tuvastanud järgmised asjaolud: − 31.03.1998.a sõlmisid Riigikantselei ja OÜ D tähtajalise rendilepingu, millega anti OÜ D rendile muuhulgas LK kinnistul (registriosa nr. XXX, katastritunnus XXX) asukohaga XXX asuvad hooned, sh ridaelamu nr. 10, milles 6 kolmetoalist korterit (I tl 13-28); − OÜ D sõlmis 05.08.2002.a. kostja Külli Kaarmaga tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale üürile kuni 05.08.2022 ridaelamus nr 10 asuv sektsioon nr 3 üüriga 100 krooni kuus (I tl 29-31); − 13.02.2003.a. sõlmis RKAS-iga E notariaalselt tõestatud müügi-lepingu, mille alusel AS E omandas LK kinnistu. Vastavalt lepingu p 2.1.3 31.03.1998.a OÜ-ga D sõlmitud rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid üle AS-ile E (I tl 3237); − 02.04.2003.a ütles AS E OÜ-ga D sõlmitud rendilepingu erakorraliselt üles ja 29.04.2003 andis rentnik vara omanikule aktiga üle (I tl 38-41); − 25.04.2003 AS E ja OÜ BK vahelise lepinguga ja selle lisaks oleva volikirjaga andis AS E kui omanik OÜ BK kui haldajale üle õiguse teha omalt poolt kõik lepingu eseme (L Konverentsikeskus koos kõigi selle oluliste osade ja päraldistega) maksimaalseks väljaüürimiseks ja üüri - ning hooldustasude õigeaegseks laekumiseks (I tl 145-147): − 09.05.2003 teatas OÜ BK kostjale, et tema ja OÜ D vaheline allüürileping on lõppenud alates 29.04.2003 ja tegi ettepaneku sõlmida ridaelamuboksi edasikasutamiseks uus üürileping või üürilepingu mittesõlmimisel vabastada hiljemalt 15.05.2003 ridaelamuboks (I tl 42-43); − Kuna kostja uut üürilepingut ei sõlminud ja ridaelamuboksi ei vabastanud, pöördus AS E Harju Maakohtusse hagiga kostja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kahju hüvitamiseks. Kostja vabastas eluruumi valduse kohtumenetluse kestel ja andis eluruumi üle 26.06.2009; − AS E ja OÜ EK vahel 24.09.2007.a. sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel andis OÜ E LK osas koos oluliste osade ja päraldistega hoonestusõiguse OÜ E Kinnisvara, sh õiguse alates 01.10.2007 ehitisi omal äranägemisel kasutada ja käsutada, sh anda ehitisi ning ehitistes asuvaid ruume kolmandate isikute kasutusse ja teenida seeläbi tulu (I tl 47-48); − Kinnistusraamatusse 14.05.2008.a. tehtud kande kohaselt on LK kinnistu omanik MT (I tl 46); − OÜ B on alates 22.09.2010 OÜ EK õigusjärglane (II tl 10-20)
12.Kostja vastuväite osas, et ta ei tagastanud 2003.a. aprillis AS E eluruumi ja jätkas selle kasutamist, kuna eeldas, et tema ja OÜ D vahel 05. augustil 2002.a. sõlmitud üüri-leping on jätkuvalt kehtiv, nõustub kohus hagejaga, et see asjaolu ei vabasta kostjat kohustusest hüvitada
2-10-43683 hagejale eluruumi ebaseadusliku valdamisega põhjustatud kahju. Riigikohus on analoogilise vaidluse kohta tehtud lahendites 3-2-1-50-09 ja 3-2-1-51-09 märkinud, et kuivõrd 31. märtsil 1998 osaühinguga D sõlmitud rendileping lõppes 29. aprillil 2003, siis ei olnud osaühingul D alates 29. aprillist 2003 enam õigust renditud hooneid, sh ridaelamut kasutada. Sellega kaotas ka kostja VÕS § 288 lg 6 järgi õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda, et kostja eluruumi tagastaks.
13.Kuna asjas pole vaidlust, et kostja vabastas eluruumi 26.06.2009.a., on ta kasutanud hageja eluruumi ajavahemikul 01.10.2007 kuni 26.06.2009.a. ilma õigusliku aluseta. Hageja palub VÕS § 1045 lg 1 p 5 tuginedes kostjal hüvitada kahju, mille kostja hagejale kuuluvat eluruumi ebaseaduslikult kasutades tekitas. Juhul kui kostja oleks eluruumi tähtaegselt vabastanud, siis oleks hageja õiguseellasel AS-l E ja hagejal olnud võimalik eluruum välja üürida ja teenida seeläbi üüritulu (VÕS § 128 lg 4).
14.Riigikohtu lahendi 3-2-1-50-09 p 13 nähtuvalt saab allkasutusse antud asja ebaseadusliku kasutamise eest nõuda VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel kahju hüvitamist. Kahju suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks. Arvestada tuleb ka kostja kasutuses olnud eluruumi eripäraga. Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Kaotatud kasutuseeliste arvutamisel tuleb lähtuda asja kasutusväärtusest, millest hageja kostja lubamatu tegevuse tõttu ilma jäi. Riigikohus on lahendist 3-2-1-46-09 tulenevalt (p 14) märkinud, et kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt - võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-64-05 p 16).
15.Kostja leiab, et hageja ei ole kahju tekkimist kostjast tulenevatel põhjustel veenvalt tõendanud, kuna arvestades eluruumi asukohta (asetsemine hajakülas kaugel keskustest) ja eluruumi eripära (halba tehnilist seisukorda, mistõttu kostja oli OÜ-ga D sõlmitud üüritud üürilepingus võtnud enda kanda mitmeid kohustusi, mis kuuluvad tavaliselt üürileandja kanda ja see kajastus poolte kokkuleppel madalas üürihinnas 100 krooni kuus), ei ole eluruumi väljaüürimine aastaringselt üürihinnaga 4000 krooni kuus tõenäoline. Kohus nõustub selle vastuväite osas hagejaga, et ridaelamubokside aastaringne kasutamisvõimalus ning rahuldav tehniline seisukord on tõendatud erinevate allüürnike poolt ridaelamubokside kohta sõlmitud tähtajatute allüürilepingutega ja kinnisvaraekspertide (KKK, MK ja AT eksperthinnangutega (I tl 65-105, 115-126, II tl 55-108). Eksperdid on tutvunud vaidlusaluse eluruumiga analoogiliste eluruumidega ning pole oma arvamuses välistanud selliste eluruumide väljaüürimist talveperioodil. Kohtu hinnangul asjaolu, et kostja oli väidetavalt võtnud enda kanda üürileandja kohustusi ja see tingis madalama üürihinna, ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust, kuna kaotatud kasutuseelise väärtust arvestatakse abstraktselt ja selle väljaselgitamisel lähtutakse sarnase asja keskmisest kasutusõiguse väärtusest. Samuti kohtu hinnangul kostja ei ole tõendanud, et ta oleks teinud seoses eluruumiga mingeid erilisi lisakulutusi või kandnud eriti koormavaid kohustusi, mis õigustaks tavapärasest oluliselt madalamat üüri.
2-10-43683
16.Kostja vastuväidete osas, et hageja kavatsused ja võimalused ridaelamuboksi 10-3 väljaüürimise kaudu igakuiselt 4000 krooni tulu teenida ei ole hageja poolt tõendatud, nõustub kohus hagejaga, et hageja õiguseellase AS E kavatsus ruumide väljaüürimisest tulu teenida on tõendatud hageja poolt esitatud tõenditega - AS E ja OÜ BK vahelise halduslepinguga nr 48 ja selle lisana väljastatud volikirjaga, samuti kuulutustega kinnisvaraportaalides ja kuulutuse avaldamise eest tasumiseks esitatud arvetega (I tl 145-164, II tl 109). Asjaolust, et kuulutustes ja kuulutuste avaldamise eest tasumiseks esitatud arvetel ei olnud kajastatud konkreetsete objektide aadresse, saa ei järeldada, et avaldatud kuulutused ei käinud LK piirkonnas asuvate ridaelamubokside kohta. Kohtu hinnangul puudub mõistlik põhjendus järelduseks, et kui oli avaldatud kuulutus L külas konkretiseerimata ridaelamuboksi üürileandmiseks, siis poleks hageja ridaelamuboksi 10-3 üürile anda tahtnud, juhul kui see oleks olnud väljaüürimiseks kostja poolt vabastatud. Kohus leiab, et millise konkreetse hinnaga ridaelamubokse üürile anda pakuti, asjas tähtsust ei oma, kuna kasutuseelise väärtuse määramisel konkreetseid üürihindu arvesse ei võeta.
17.Kostja vastuväidete osas hageja poolt esitatud allüürilepingute näilikkuse kohta kohus leiab, et sellised väited on paljasõnalised. Kohus nõustub, et allüürilepingute alusel ei saa teha järeldusi konkreetse ridaelamuboksi üürimäära kohta, kuid allüürilepingud kinnitavad ekspertide järeldusi, et suveperioodil on ridaelamubokside (mis asuvad mere ääres looduskaunis kohas) üürihind kõrgem, samuti seda, et ridaelamubokside vastu on tegelik üürihuvi ja neid oli hagejal võimalik välja üürida. Kostja kriitika osas eksperdiarvamustes näidatud üürihindade ebausaldusväärsuse suhtes kohus nõustub hageja osundusega, et keskmiste üürihindade väljaselgitamisel on eksperdid hinnanud ridaelamuid sellises seisukorras, nagu need olid ja ridaelamute remontimise vajadus, mida eksperdid ei ole eitanud, ei ole eksperthinnangute tulemust mõjutanud.
18.Kohtu hinnangul kostja vastuväide, et kostja kasutuses olnud ridaelamuboksi ei ole peale selle vabastamist üürile antud ja ridaelamuboksid on välja üüritud valdavalt ainult suvekuudeks, ei tõenda hageja kaotatud kasutuseelise puudumist ning hagejal on õigus nõuda kostjalt saamatajäänud keskmist üüritulu ridaelamuboksi väljaüürimisest, mida hageja oleks olnud võimalus saada, juhul kui kostja ei oleks hageja valdust rikkunud. Esitatud asjaoludel ei ole kohus tuvastanud, et objektiivsete hoolsusnormide rikkumine kostja poolt saaks olla subjektiivselt vabandatav. Seega vastutab kostja hagejale tekitatud kahju eest ja kohtul tuleb hinnata hagejale tekkinud varalise kahju suurust.
19.Hageja leiab, et hageja tulu ridaelamuboksi väljaüürimisest perioodil 01.10.2007 kuni 26.06.2009 oleks võinud olla 83333 krooni (4000 krooni kuus), millest tuleb maha arvata kulud 1267,64 krooni, so kokku 82065,71 krooni, juhul kui kohus sellega ei nõustu, tuleks võimaliku üüritulu arvestuse aluseks võtta analoogilistes tsiviilasjades (2-10-43685, 2-10-43673 ja 2-1043681) määratud EKOÜ eksperthinnangud, millest tulenevalt hageja oleks teeninud analoogilise ridaelamuboksi üürimisest üüritulu 4361,97 eurot, millest tuleb maha arvata korteri hooldusega seonduvad kulutused 81,02 eurot, seega nõue 4280,95 eurot (II tl 55-108). Täiendavalt on hageja nõustunud, et juuli 2009 eest hageja üüri nõuda ei saaks, mistõttu hageja lõplik nõue oleks 3873,53 eurot (60607,57 krooni)
20.Kohus ei nõustu, et hageja esitatud tõendite alusel saaks ridaelamuboksi 10-3 keskmist üüritulu määratleda 83333 krooniga, kuid leiab, et kuigi ka EKOÜ eksperdi AT hinnangud ei käi konkreetselt ridaelamuboksi 10-3 kohta, võib nende alusel teha põhjendatud järeldusi ka nimetatud eluruumi kohta, kuna eksperthinnangud on andnud analoogilistes asjades kohtu poolt määratud ekspert ja nendest nähtuvalt ei ole üüri suurus kuude lõikes kolme LKterritooriumil paikneva ridaelamuboksi puhul erinev. Seega on eksperdi järeldus üüri suuruse kohta ridaelamu 9 sektsioonis 2 asuva eluruumi suhtes kohaldatav ka kostja kasutuses olnud ridaelamus nr 10
2-10-43683 sektsioonis 3 asuva eluruumi suhtes, millest tulenevalt põhjendatud üürisummaks saab lugeda 57000 krooni e. 3642,96 eurot. Hageja on hinnanud kulutuste suurusena alates oktoober 2007 kuni detsember 2008 summa 1267,64 krooni (250,58+ 1017,06), millele tuleks kohtu hinnangul veel liita arvestuslikud kulutused 2009.a. seitsme kuu eest summas 593,28 krooni, so kokku 1860.92 kooni . so 118.93 eurot (I tl 139-144). Seega tuleks hageja nõue rahuldada summas 3524.03 eurot (3642,96-118,93).
21.Kostja on hagi rahuldamise korral taotlenud kohtult hüvitise vähendamist lähtudes VÕS §§dest 1050 lg 1-2 ja 140 lg 1 ja TsMS § 445 lg 1 kohaldamist. Kohus leiab, et kuivõrd analoogilises asjas (2-10-43681) on kostjalt kompromissi korras välja mõistetud summa 3195,58 eurot, tuleks võrdsuspõhimõttest lähtuvalt ka kostjalt väljamõistetavat summat nimetatud summani vähendada. Kohtuotsuse täitmise ajatamise osas asub kohus seisukohale, et täielikult ei ole kostja taotlust rahuldada võimalik, kuid kohus peab põhjendatuks ajatada kostjalt väljamõistetav summa võrdsetes osades ühe aasta peale.
Menetluskulude jaotus
22.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna hagi kuulub 61 % ulatuses rahuldamisele, siis hageja menetluskulud jäävad selles ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud rahuldamata jäetud osas, s.o 39 % ulatuses, hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
Viktor Brügel kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.