Võlaõigus › Võõrandamislepingud

lepingu poolteks ja nad vastutavad lepingu täitmise eest solidaarselt (VÕS § 65 lg-d 1 ja 4). Kostjate tegevust saaks käsitleda antud kontekstis ka seltsinguna. Kui eelpool nimetatud hageja seisukohad ei ole põhjendatud, saab kostja II tegevust alternatiivselt käsitleda lepingu ülevõtmisena VÕS § 179 lg 1 mõttes, vastavalt lg-le 2 läksid kohustused üle kostjale II. Kostjad rikkusid oma kohustusi. Kui kohus leiab, et kohustusi ei rikutud ühiselt, rikkus kohustusi hageja I. Vastavalt lepingu p-le 9.4. on ostjal õigus juhul, kui müüja ei täida nõuetekohaselt kinnisasja müümiskohustust või rikub oluliselt lepingut, nõuda lepingu lõpetamist. Sellisel juhul kohustub müüja tagastama lepingu alusel saadud ettemaksu, hüvitama kinnisasjale tehtud kulutused ja hüvitama kahju. Kostjad rikkusid lepingut ja sellest tulenevaid kohustusi oluliselt, sh ei täitnud kinnistu müümiskohustust ja ei andnud kinnistut üle. Siinkohal viitas hageja Eesti NSV tsiviilkoodeksi (TsK) §-s 248, § 230 lg-s 2 ja VÕS §-s 101 ja § 127 lg-s 1 sätestatule. Hageja kaotas lepingu täitmise vastu huvi, loobus täitmise vastuvõtmisest ja keeldus lepingu täitmisest. Hageja lõpetas kinnisasja ostu-müügi eellepingu. Kui kohustise lõppemisele kohaldub VÕS, siis taganes hageja lepingust, andmata täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks (VÕS § 116 lg 1). Tulenevalt sellest nõuab hageja ostuhinna alusel saadud ettemaksu summas 254 440,60 tagastamist ja kahju hüvitamist summas 95 559,40 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Lepingu sisuks oli hageja kohustus osta Kadaka kinnistu hinnaga 2 310 447,60 krooni (lepingu p 4.1.) ja kõigi sellega seoses olevates olulistes lepingutingimustes kokkuleppimine (lepingu p 1.1.). Lepingu p-s 1.3. kinnitasid pooled, et leping on nende jaoks õiguslikult siduv tulevikus põhilepingu, s.o kinnisasja ostu-müügi lepingu, sõlmimiseks. Põhilepingu sõlmimise kohustuse tagamiseks leppisid pooled kokku, et ostja poolt ostukohustuse rikkumisel maksab ostja kostjale I leppetrahvi, mille suurus on võrdne kinnisasja ostuhinnaga ning lisaks sellele hüvitama kostjale I lepingu rikkumise läbi tekkinud kahju (lepingu p 9.3). Kadaka kinnistu kanti kinnistusraamatusse 25.02.2002, mille aluseks olev kinnistamisavaldus koostati notari poolt samal päeval, kui hagejaga sõlmiti leping. Lepingu sõlmimisel hagejaga peeti silmas seda, et hageja ostab kinnistu kostjalt kohe pärast esmakande kohta kinnistamisotsuse saamist. Hageja ei täitnud lepingu p-s 7.4 toodud kohustust tasuda kinnisasja erastamise väljaostumaksed ja jättis põhilepingu sõlmimata. Kostja I omandas Kadaka kinnistu omandiõiguse Eesti Vabariigiga 26.11.2001 sõlmitud kinnistu ostu-müügi, hüpoteegi ja asjaõiguslepingu alusel. Kinnisasja ostmisega kaasnes kostjale I rahaline kohustus kinnistu väljaostumaksete tasumiseks. Sellekohane võlg kasvas 2003. aasta aprilliks 63 507 kroonini (ilma viiviseta). Kokkulepitud graafiku (riigiga sõlmitud lepingu lisa) kohaselt tekkis kostjal I järjest suurem maksekohustus. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik, et kostja I sõlmis lepingu Kadaka kinnistu ostmiseks Eesti Vabariigiga. Pärast 26.11.2001 ei ilmutanud hageja Kadaka kinnistu ostmiseks huvi, millest tulenevalt esitas kostja I kinnistu ostmiskohustuse rikkumisest tulenevalt hagejale 10.04.2003 pretensiooni ning andis kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja 25.04.2003. Hageja ei täitnud ka pärast täiendava tähtaja andmist oma lepingulisi kohustusi. Kuna hageja lepingut ei täitnud, siis taganes kostja I lepingust 09.05.2003 tehtud taganemisavaldusega. Samuti teatas

kostja I hagejale 23.05.2003 pretensiooniga, et kasutab täies ulatuses lepingust tulenevat õigust nõuda leppetrahvi. Kostja II omandas kostjalt I notariaalselt tõestatud nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel kõik kostjale I lepingu alusel kuulunud nõuded. Nõudeõiguse loovutamisest teavitas kostja I hagejat 18.01.2005 kirjaga. Eelpool viidatud asjaoludest ja esitatud tõenditest on tuvastatav hageja poolt lepingu rikkumine. Hageja ei suutnud alates 2002. aasta märtsist kuni 2004. aasta juunini kinnistut osta. Kui hagejal oleks ostuks olnud huvi, oleks hageja omandanud kinnisasja juba 2002. aasta märtsi jooksul. Kuna hageja rikkus lepingut, siis oli kostjal õigus arvata, et tal on õigus kinnisasja müügi eellepingust taganeda. Pärnu Maakohtu 15.12.2008 jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-04-917 tuvastati kostja I poolt 09.05.2003 allkirjastatud lepingust loobumise avalduse õigusvastasus. Seega kehtib pooltevaheline leping alates selle allakirjutamisest 14.11.2001. Hageja väitis, et ta esitas 18.05.2004 kostjale II nii tähitud kirjaga kui käsipostiga nõude müüa Kadaka kinnistu vastavalt eellepingule ja hiljem selgus, et 21.06.2004 sõlmiti ostumüügileping, millega võõrandati eelnimetatud kinnistu OÜ-le Ardec. Hageja tugines lepingu p-le 9.4, mille kohaselt on ostjal õigus juhul, kui müüja ei täida nõuetekohaselt kinnisasja müümiskohustust või rikub oluliselt lepingut, nõuda lepingu lõpetamist. Sellisel juhul kohustub müüja tagastama lepingu alusel saadud ettemaksu, hüvitama kinnisasjale tehtud kulutused ja hüvitama kahju. Hageja väitel kaotas ta huvi eellepingu täitmise vastu, loobus täitmise vastuvõtmisest ja keeldus eellepingu täitmisest. Hageja lõpetas eellepingu vastavalt lepingu lõpetamise teatele 05.12.2009. Hageja tugines hagiavalduses sellele, et kui asuda seisukohale, et kohustise lõppemisele kohaldub hetkel kehtiv VÕS, siis taganes hageja lepingust, andmata täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks ja viitas VÕS § 116 lg-s 1 sätestatule. Tulenevalt sellest nõuab hageja ostuhinna alusel saadud ettemaksu 254 440,60 krooni tagastamist ja kahju hüvitamist summas 95 559,40 krooni. Hageja tugines siinjuures väitele, et kostja I rikkus pooltevahelises lepingus sätestatud kohustusi. Nimetatud taganemisavaldus on tühine, kuna lepingust taganemiseks puudub VÕS § 114 lg-st 1 ja § 116 lg-st 4 tulenevalt alus. Viidatud sätetest tulenevalt on lepingu rikkumisest tingitud taganemine lubatud üldjuhul vaid täiendava mõistliku tähtaja andmisega kohustuse täitmiseks ja tähtaega andmata ei ole lubatud lepingust taganeda, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks seeläbi kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Hageja, viidates olulisele lepingurikkumisele, ei andnud kostjale I mingitki võimalust väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks või lepingu nõuetekohaseks täitmiseks. Kostja II ei ole lepingu pooleks ja vastavad hageja väited ei ole asjakohased. Hageja väitis, et seoses olulise lepingurikkumisega jäi hageja muu hulgas ilma sellest, mida lootis ja kostjad rikkusid kohustust, mille täpne järgimine oli hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Sisuliselt kohaldab hageja VÕS § 116 lg 2 p 2 ja lg 4 teist lauset. Hagiavaldusest on võimatu aru saada, mis oli see hageja eriline huvi pooltevahelises lepingus. Et tunnustada hageja õigust lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, peab hageja tõendama, et lepingu rikkumine on VÕS § 116 lg 2 p 2 mõttes oluline ja vastab selles sättes toodud tingimustele. Lisaks on siinkohal oluline VÕS § 118 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatu. Taganemisavalduse teinud hagejal tuleb tõendada hagejapoolne lepingu oluline rikkumine VÕS § 116 lg 1 tähenduses ja juhul kui ta seda tõendab, tuleb hagejal tõendada lepingust taganemise lubatavust ehk siis neid asjaolusid, mis näitavad, et lepingust taganemine toimus

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama ning et hageja andis kostjale I VÕS § 114 lg-st 1 tuleneva täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Asja materjalide hulgas puuduvad nimetatud asjaolusid kinnitavad tõendid. Hageja ei toonud välja, millal ja mis moel ta sai väidetavast lepingurikkumisest teada. Samuti ei põhjendanud ta kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmata jätmist. Lepingus ei kehtestatud tähtaega, mille jooksul pidanuks maaüksuse kinnistamine ja asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma. Seega on hageja väide lepingu rikkumisest kostjate poolt asjakohatu. Hageja kaotas eellepingust taganemise õiguse taganemise lubamatuse tõttu VÕS § 118 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel, kuna hiljemalt 2006. aasta septembris oli ta kinnistu võõrandamisest OÜ-le Ardec teadlik. Hagiavaldus on aegunud ja kostjad taotlesid kohtul võtta nõude aegumist arvesse. Tehingust tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Asjaolu, et hageja esitas hagi kostja I vastu lepingust loobumise avalduse õigusvastaseks tunnistamiseks, peatas küll hageja tuvastusnõude aegumise lepingust loobumise avalduse suhtes, kuid ei mõjutanud hageja kahju hüvitamise nõude aegumistähtaega. Hageja viitas võlaõigusseaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 9 lg 1 teises lauses sätestatule. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja 18.05.2004 kostjale I, täpsemalt kostja esindajale ehk kostjale II, nõude võõrandada Kadaka kinnistu hagejale. Kuna hageja järeldas sellest asjaolust, et kostja I rikub lepingut, kuna ei võõrandanud kinnistut hagejale vaid kolmandale isikule, siis tuleb hagi aegumistähtaja algust lugeda nimetatud asjaolust. Maakohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata, kohaldas aegumist, tunnistas hageja hagi kostjate vastu 22 369,08 euro saamiseks aegunuks ja jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja esitas taotluse vaheotsuse tegemiseks seoses aegumisega (TsMS § 449 lg 3). Hageja nõustus, et menetluses tuleb teha vaheotsus aegumise osas. Pooled ei vaidle selle üle, et 14.11.2001 sõlmiti kostja I ja hageja vahel kinnisasja ostu-müügi leping. Lepingu p 1.2. järgi avaldas kostja I tahet võõranda lepingu esemeks olev kinnisasi hagejale. Lepingu p 2.1.3 kohaselt ei ole kostjal I kavatsust pärast erastamise teel kinnisasja omandamist seda võõrandada ega koormata kolmandate isikute kasuks ega muul viisil kahjustada hageja huvi kinnisasja omandamise vastu. Lepingu esemeks oli lepingu p 3.1. järgi Kadaka maaüksus. Kostja I tegi 09.05.2003 avalduse eellepingust loobumiseks. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas 10.06.2009 otsusega, et kostja I poolt 09.05.2003 allkirjastatud lepingust loobumise avaldus oli õigusvastane. Kostja I, V. S ja OÜ Ardec ning Eesti Vabariigi vahel sõlmiti 21.06.2004 kinnistu müügileping, maa väljaostuvõla ülekandmise leping ja asjaõigusleping. Lepingu p 3.1. järgi Müüsid V. S ja kostja I Kadaka kinnistu OÜ-le Ardec. Lepingu p 5 järgi olid müüja ja ostja kinnisomandi üleminekus kokku leppinud. Kinnistusraamatusse kanda sisse omanikuna OÜ Ardec ja kustutada teisest jaost eelmine omanik. 14.11.2001 sõlmitud lepingu p 7.2. kohaselt kohustus müüja teavitama ostjat kirjalikult 10 päeva jooksul peale müüja kandmist kinnistusraamatusse omanikuna. Kostja vastuse kohaselt kanti Kadaka kinnistu kinnistusraamatusse 25.02.2002. Hageja nimetatud väitele vastu ei vaielnud. Kohtule ei esitatud Kadaka kinnistu kinnistusraamatu väljavõtet ja seega sai kohus tugineda vaid poolte enda poolt väidetud asjaoludele. Hagiavalduse p 1.15 kohaselt esitas

hageja kostjale 18.05.2004 nõude võõrandada Kadaka kinnistu hagejale. Kohus nõustus kostjatega, et kui hageja esitas kostjale I kinnistu võõrandamise nõude, siis hageja pidas kostja I tegevust lepingu rikkumiseks ja hageja õigusi kahjustavaks. Seetõttu tuleb hagi aegumise tähtaega arvestada alates 18.05.2004 ja oluline on TsÜS § 147 lg-tes 1 ja 2 sätestatu. Hagejale oli hiljemalt 18.05.2004 teada, et kostja I kanti Kadaka kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse ja kostja I rikub endale eellepinguga võetud kohustust Kadaka kinnistu võõrandamiseks hagejale, kui ta esitas kostjale I kinnistu võõrandamise nõude. Kohtu veendumust kinnitas hageja poolt väidetu, et 08.10.2003 e-kirjas nõudis kostja II hagejalt Kadaka kinnistu ostmisega seonduvalt leppetrahvi tasumist. Seega pidi hageja juba siis aru saama, et kostja I oli Kadaka kinnistu omanikuks. Kostja poolt esitatud menetlusdokument tsiviilasjas nr 2-04-917 kinnitab, et juba 2002. aasta suvel olid hageja ja kostja I esindaja kostja II leppinud notari aja, et sõlmida kinnistu ostu-müügileping vastavalt eellepingule. Nimetatud asjaoludest järeldas kohus, et hageja pidas kostja tegevust enda õiguste ja huvide rikkumiseks ja oli sellest teadlik hiljemalt 18.05.2004. Kohus ei nõustunud, et kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg hakkab kulgema alates Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsuse jõustumisest, mitte kinnistu müügist kolmandale isikule ja et kohaldamisele kuuluvad TsÜS § 146 lg 5 sätted. Tehingust tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Asjaolu, et hageja esitas hagi kostja ja kolmandate isikute vastu kohustuse täitmiseks, peatas küll hageja kohustuse täitmise nõude aegumise, kuid ei mõjutanud hageja kahju hüvitamise nõude aegumistähtaega. Kahju hüvitamise nõude aegumine oleks sarnastel juhtudel välditav, kui lepingu täitmise nõudes kohtusse pöördunud kahjustatud isik esitaks alternatiivselt kahju hüvitamise nõude juhuks, kui tema täitmisnõue jääb rahuldamata. Sellise kahju hüvitamise nõude puhul saab kahjustatud isik määrata, et sarnaselt VÕS § 116 lg 5 esimeses lauses sätestatuga tuleks ta täitmisnõude võimatuse korral lugeda lepingust taganenuks. Hageja esitas 27.07.2004 Lääne Maakohtule hagi kostja I vastu lepingust loobumise õigusvastasuse tuvastamiseks. Arvestades hageja poolt 18.05.2004 esitatud nõuet kostja I vastu kinnistu võõrandamiseks ja hageja poolt 27.07.2004 kohtule esitatud hagi, oli hagejale teada, et kostja rikub 14.11.2001 eellepingust tulenevaid kohustusi. Selleks, et vältida kahju hüvitamise nõude aegumist, tulnuks hagejal esitada hagi kohtusse kolme aasta jooksul arvates 18.05.2004 (TsÜS § 146 lg 1 ja 147 lg 1). Hageja esitas kohtule hagi 21.12.2009. TsÜS § 146 lg 5 sätte eesmärgiks on tuua kaasa kinnistusraamatu kande sisuline muutmine. Eelkõige kohaldub säte kinnisasja müügilepingust tulenevalt täitmisnõudele, st nõudele kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmiseks. Poolte vahel sõlmiti kinnisasja ostu-müügi eelleping. Müügileping on sõlmimata. Seega puudub hagejal nõue, millele kohalduks TsÜS § 146 lg 5 sätted. Arvestades, et hageja lõpetas poolte vahel sõlmitud eellepingu, ei ole hagejal nõuet, mis tooks kaasa kinnistusraamatu kande muutmise. Kohus viitas kinnisasja ostu-müügi eellepingu p-des 9.1. ja 9.2. sätestatule. Kohus leidis eespool, et vastav nõue tulnuks hagejal kohtusse esitada hiljemalt kolme aasta jooksul arvates 18.05.2004, kui hageja esitas nõude kostjale I kinnisasja võõrandamiseks. Seaduses sätestatud tähtajal hageja nõuet ei esitanud ja seega on hageja nõue aegunud. Hageja esitas nõude solidaarselt kahe kostja vastu ja alternatiivselt kas kostja I või kostja II vastu. Hageja leidis, et kostjad tegutsesid ühiselt ja mõlemaid saab lugeda lepingu pooleks. Hageja taotlusel nõudis kohus kostjalt I välja 20.07.2004 kostja I, V. Sa ja kostja II vahel sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepingu. Lepingu p 1.1. järgi olid lepingu esemeks kõik loovutajale kuuluvad nõuded, mis tulenevad hageja ja loovutaja vahel 14.11.2001 sõlmitud

kinnisasja ostu-müügi eellepingust. Lepingu p 2.1.sätetel loovutaja loovutab loovutuse saajale lepingu p-s 1.1. nimetatud lepingu esemed. Eeltoodud lepingu sätetest tuleneb, et kostja II sai endale kõik nõuded, mis tulenesid kostja I ja hageja vahel 14.11.2001 sõlmitud eellepingust ning kostja I kanda jäid kõik 14.11.2001 eellepingust tulenevad kohustused. Äriregistri väljatrüki kohaselt ühinesid AS Vestman Kinnisvara ja AS Vestman Varahaldus, mille kohta tehti kanne 13.08.2009. Lähtudes 20.07.2004 kostja I, V. Sa ja AS Vestman Kinnisvara vahel sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepingu p-dest 1.1. ja 2.1., ei ole kostja II hageja poolt hagis näidatud õigussuhte osaliseks. Juhul kui hageja esitanuks hagi õigeaegselt, saanuks 20.07.2004 sõlmitud lepingust tulenevalt vastutada vaid kostja I. Asjaolu, et kostja II tegutses kostja I esindajana, ei ole aluseks, et lugeda teda õigussuhte pooleks. Kuna nõue on aegunud, siis kohaldas kohus aegumist ja jättis hagi rahuldamata. Kuna kostja esitas nõudele aegumise kohaldamise taotluse, siis kohus võttis selle arvesse (TsÜS § 143). Kuna nõue on aegunud ja kohus kohaldas aegumist, siis ei analüüsinud kohus poolte väiteid ja vastuväiteid kahju hüvitise nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta (TsMS § 449 lg 3). Hageja apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta aegumine kohaldamata. Kui kohus ei pea võimalikuks uue otsuse tegemist, saata asi uueks arutamiseks Pärnu Maakohtule. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kohus rikkus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Kohus ei analüüsinud 05.12.2009 avaldust ega hageja põhjendusi. Hageja tegi 05.12.2009 avalduse mõistliku aja jooksul. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega tuvastati, et kostjal I ei olnud õigust lepingust taganeda. Tähtaeg hageja tehingute tegemiseks (lepingust loobumise/taganemise avaldus) algas kohtuotsuse jõustumisest. Sama seisukoht on põhjendatud ka kahju hüvitamise nõude aegumisega seonduvalt. Hageja tegi enda tehingud mõistliku aja jooksul ja haginõuded ei ole aegunud. Kohus ei analüüsinud, et hageja nõuete võimalik aegumine saaks alata hageja 05.12.2009 tahteavalduse kostjatele kättetoimetamisest. Vastavalt lepingu p-le 4, 9.4. on ostjal õigus juhul, kui müüja ei täida nõuetekohaselt kinnisasja müümiskohustust või rikub oluliselt lepingut, nõuda lepingu lõpetamist. Sellisel juhul kohustub müüja tagastama lepingu alusel saadud ettemaksu, hüvitama kinnisasjale tehtud kulutused ja hüvitama kahju. Kostjad rikkusid oluliselt lepingust tulenevaid kohustusi ja lepingut, sh ei täitnud kinnistu müümiskohustust ja ei andnud kinnistut üle. Siinkohal on oluline TsK §-s 248 ja § 230 lg-s 2 ning VÕS §-s 101 ning § 127 lg-s 1 sätestatu. Hageja kaotas huvi lepingu täitmise vastu, loobus täitmise vastuvõtmisest, keeldus lepingu täitmisest ja lõpetas eellepingu. Kui asuda seisukohale, et kohustise lõppemisele kohaldub hetkel kehtiv VÕS, siis taganes hageja lepingust, andmata täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Siinkohal on oluline VÕS § 116 lg-s 1 sätestatu. Aegumine hakkab kulgema lepingu lõpetamisest/lepingust taganemisest (kui kohaldub VÕS). Lepingu p 9.4. nägi ette, et vastava õiguskaitsevahendi kasutamisest arvates tekib õigus nõuda ettemaksu tagastamist ja kahjude hüvitamist. Tulenevalt sellest nõuab hageja tasumata summasid ostuhinna alusel saadud ettemaksu 254 440,60 krooni (lepingu p 4.2. ja 4.3.1.) tagastamist ja kahju hüvitamist 95 559,40 krooni. Lepingu lõpetamise/taganemise avaldust ei tehtud liiga hilja. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas 10.06.2009 otsusega, et kostja I poolt 09.05.2003 allkirjastatud lepingust loobumise avaldus oli õigusvastane. Kostja I leidis kuni nimetatud lahendini, et eelleping ei kehti ja sellest tulenevalt kostja I eellepingut ei täitnud. Kostja I rikkus eellepingut kuni 19.10.2009.

Muu hulgas läbirääkimiste käigus (peale eelnimetatud kohtuotsuse jõustumist) jätsid kostjad hagejale mulje, nagu asuks kinnistu kostjate kaudse kontrolli all ja kostjal oleks lepingu täitmiseks võimalik kinnistu võõrandada ning pooled pidasid kokkuleppe sõlmimiseks läbirääkimisi, aga kostja kinnistut ei võõrandanud. Lisaks selgus, et kinnistul olid toimunud raietööd, mistõttu ei olnud kinnistu endises seisukorras. Seega ei ole 05.12.2009 avaldus hilinenud ja hagejal on tulenevalt 05.12.2009 lepingust loobumisest/lepingust taganemisest ettemaksu tagastamise/tagasitäitmisnõue ja kahju, mis muutusid sissenõutavaks 05.12.2009 tahteavalduse kättetoimetamisega kostjatele. Kohus ei põhjendanud, miks ta hageja seisukohaga ei nõustunud. Kostjad tegutsesid 14.11.2001 lepinguga seoses ühiselt ja seeläbi lugesid mõlemad kostjad ennast lepingu pooleks. Kostja I õigusi ja kohustusi teostas koos kostjaga I ka kostja II. Lepingu sõlmimisel, läbirääkimiste pidamisel, leppetrahvi kohtuvälisel nõudmisel, leppetrahvi kohtutäituri kaudu nõudmisel oli kostja I esindajaks kostja II. Kostjaid saab mõlemaid lugeda lepingu poolteks ja nad vastutavad lepingu täitmise eest (sh hageja esitatud nõuete täitmise eest) solidaarselt (VÕS § 65 lg-d 1 ja 4). Kui selline seisukoht ei ole põhjendatud, saab kostja II tegevust alternatiivselt käsitleda lepingu ülevõtmisena VÕS § 179 lg 1 mõttes ja vastavalt lg-le 2 läksid kohustused üle kostjale II. Kui kostjat II ei saa lugeda kohustatud pooleks, vastutab 14.11.2001 lepingust tuleneva kohustuse täitmise eest kostja I. Kohus leidis ekslikult, et hagi aegumist tuleb arvestada alates 18.05.2004 ja et hagi oleks tulnud esitada 3 aasta jooksul. Hageja nõuded muutusid sissenõutavaks 05.12.2009 lepingust loobumise/lepingust taganemise avalduse kehtivaks muutumisega. Kohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 146 lg 1 ja 147 lg 1 ja 2. Kohus leidis, et TsÜS § 146 lg 5 eesmärgiks on tuua kaasa kinnistusraamatu kande sisuline muutmine. Eelkõige kohaldub säte kinnisasja müügilepingust tulenevalt täitmisnõudele, st nõudele kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmiseks. Poolte vahel sõlmiti kinnisasja ostu-müügi eelleping ja müügileping on sõlmimata. Seega puudub nõue, millele kohalduks TsÜS § 146 lg 5 sätted. Arvestades, et hageja lõpetas poolte vahel sõlmitud eellepingu, ei ole hagejal nõuet, mis tooks kaasa kinnistusraamatu kande muutmise. TsÜS § 146 lg 5 on eellepinguga seoses kohaldatav. Samuti sätestab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. See, et seadusandja pidas oluliseks sellistele lepingutele kohustusliku notariaalse vormi andmist, viitab sellele, et lepingutest, millega kohustutakse võõrandama või omandama kinnisasja, tuleneb õigustatud isiku nõue kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks/kinnistusraamatu kande parandamiseks. Hagejal oli kinnisomandi üleandmise nõue, mille aegumistähtaeg oli 10 aastat. Eellepingu alusel oli pooltel kohustus sõlmida tulevikus kinnisasja ostu-müügileping (leping p. 1.1.), pooled võtsid endale õiguslikult siduva kohustuse sõlmida tulevikus kinnisasja ostumüügileping (p. 1.3.), lepingu p-s 4.1.oli sätestatud, et müüja müüb ja ostja ostab kinnisasja hinnaga 2 310 447,6 EEK, p 5.1.sätestab, et omandiõigus läheb üle pärast ostja kandmist kinnistusraamatusse, p 5.2. sätestab, et asjaõigusleping sõlmitakse vastavalt p 6.1. ja 6.2. TsÜS § 146 lg 5 sätestatud 10 aastane aegumistähtaeg seondub lepingust loobumise/taganemise tahteavalduse seaduslikkusega. Vaheotsuse esemeks ei ole lepingust loobumise/taganemisavalduse kehtivus (TsMS § 449 lg 3).

Kohus leidis ekslikult, et lepingu p-dest 1.1. ja 2.1. lähtudes ei ole kostja II hagis näidatud õigussuhte osaliseks ja kui hagi esitatuks õigeaegsena, saanuks vastutada vaid kostja I. Antud järeldus eeldaks seisukohavõttu küsimustes, milliste lahendamine väljub aegumise küsimuse vaheotsuse tegemise piiridest. Samas kui selles küsimuses saab vaheotsuse tegemisel seisukoha võtta, siis ei ole kohtu seisukoht põhjendud. Ainuüksi sellest, et kostja II tegutses kostja I volitatud esindajana ja et nõude loovutamise lepingus ei sätestatud eellepingust tulenevate kohustuste ülevõtmist, ei tulene, et hagis esitatud nõude täitmise eest saaks vastutada ainult kostja I ja/või et eellepingust tulenevate kohustuste täitmise eest jäi vastutama ainult kostja I. Põhjendatud on hagi rahuldamine ja 17 492,48 euro väljamõistmine kostjatelt solidaarselt. Kui tinglikult möönda, et eelnimetatud seisukoht ei ole põhjendatud, siis on põhjendatud hagi rahuldamine ja 17 492,48 euro väljamõistmine kostjalt II. Kui tinglikult möönda, et eelnimetatud seisukohad ei ole põhjendatud, on põhjendatud hagi rahuldamine ja 17 492,48 euro väljamõistmine kostjalt I. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendusi tuleb osaliselt muuta, kuid otsus lõppjäreldusena jätta muutmata. Maakohus on õigesti tuvastanud ja järeldanud, et kostja II, s.o. AS Vestman Varahaldus, kes lepingu sõlmimisel ja hilisemates suhetes tegutses kostja I, s.o. ühe lepingupoole, A Sa esindajana, ei ole hageja nõude (nõuete) aluseks oleva õigussuhte osaline ega ole seetõttu ka hageja ees solidaarselt vastutav. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 95 lg. 1 kohaselt tehing, mille esindaja on teinud esindatava nimel volituste piires, tekitab, muudab või lõpetab tsiviilõigusi vahetule esindatavale. Alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 115 lg. 1 kohaselt esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Arvestades ka seda, et isiku esindamine tähendab nendevahelist käsundisuhet, millisele on olemuslik (hageja väidetud) tegutsemine ühiselt, s.o. käsundisaaja peab täitma käsundiandja juhendeid, siis on asjakohatu hageja väide et „nad tegutsesid seoses eellepingu sõlmimisega ühiselt“. Käsund ei ole seltsing ega tähenda lepingu ülevõtmist. Vastavalt TsMS §-le 449 võib kohus raha saamise nõude menetluses teha vaheotsuse mitte üksnes aegumise kohaldamise, vaid ka nõude põhjendamatuse kohta. Kostjad esitasid menetluses vastuväite, mille kohaselt ei ole hagi kostja II vastu põhjendatud juba seetõttu, et viimane ei ole nõuete aluseks oleva õigussuhte pooleks. Seega ei ole maakohus selles osas menetlusõiguse norme rikkunud ega tuginenud asjaolule, mida pooled ei ole esitanud, ning alusetu apellandi väide, mille kohaselt maakohus on väljunud „vaheotsuse tegemise piiridest“. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus aegumise kohaldamises on põhjendatud hageja nõudes, millega ta nõuab kahju hüvitamist seoses täitemenetlusega temalt kohtutäituri kasuks märtsis ja detsembris 2004 kinni peetud summadega, kokku 3655,29 kr pluss 87 kr. panga teenustasu. Nimetatud kahju tekkimine ei ole seotud lepingust taganemisel tekkiva tagastusvõlasuhtega, mistõttu sõltumata selle nõude õiguslikust alusest ja põhjendatusest kohaldub selle nõude osas alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS kohased aegumise (s.o. 10. jao)

sätted. Hageja viidete kohaselt on tegemist lepingu rikkumisega tekitatud kahjuga. TsüS § 146 lg. 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat, ja sama seaduse § 147 lg. 1 ja 2 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Nõue muutub sissenõutavaks hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kuivõrd lepingu rikkumisega tekitatud kahju muutub sissenõutavaks kahju tekkimisest arvates, siis hakkas hageja märgitud A Sa vastu suunatud nõude aegumistähtaeg kulgema 1901,89 kr. (pluss 42 kr. panga teenustasu) osas 16.03.2004 (toimiku lk. 44), 403,40 kr. pluss 15 kr. teenustasu osas 15.07.2004, 439 kr. pluss 15 kr. osas 20.12.2004 ja 911 kr. pluss 15 kr. teenustasu osas 30.12.2004 (toimiku lk. 43). Hagi esitati 21.12.2009, s.o. üle kolme aasta arvates kahju sissenõutavaks muutmisest ja seega on nimetatud nõue aegunud. Antud juhul ei kuulu kohaldamisele TsÜS §-is 142 lg. 3 märgitud hagi 10 aastane aegumistähtaeg, kuivõrd lepinguga ettenähtud õiguskaitsevahendi – leppetrahvi – nõudmine ja selle sissenõudmiseks kohtutäituri poole pöördumine ei kujuta ennast tahtlikku tegevust, mille eesmärgiks on teisele poolele kahju tekitamine, s.o. õiguse kuritarvitamist. Ringkonnakohus märgib, et lepingu p. 9.3 kohaselt oli A Sal õigus nõuda hagejalt leppetrahvi, mis vastas kinnisasja ostuhinnale, kui „ostja ei täida nõuetekohaselt käesolevas lepingus sätestatud kinnisasja ostmiskohustust„. Pooltevaheliste lahkhelide põhjuseks oli lepingu p. 7.4 erinev tõlgendamine, mille kohaselt kohustub „ostja“ tasuma kinnisasja erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla (2 016 007 kr.) osamakseid. Arvestades seda, et lepingu punktide 4.2 ja 7.4 tulenevalt jäi hageja kanda kõik A Sa erastamiskulud, kinnistamisega seotud kulud ja erastamislepingujärgsed maa ostuhinna osamaksed (millised kulutused loeti kinnistu ostuhinna katteks) ja A Sa tasuks jäi sisuliselt 60 000 kr., siis ei väljenda A Sa poolt leppetrahvi sundtäitmise avalduse esitamine TsÜS § 142 lg. 3 mõeldud tahtlust õigust kuritarvitada. Ülejäänud hageja nõuded on seotud ja tulenevad lepingust taganemise järel tekkiva tagastusvõlasuhtega. VÕS, TsÜS ja RES RakS § 7 lg. 1 kohaselt enne 01.07.2002 tehtud tehingu saab pärast 1. juulit 2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Eelleping, mille eesmärgiks on kinnistu müügi ja asjaõiguslepingu sõlmimine, ei ole kestvusleping. Kestvuslepinguks mitteoleva leping ühepoole lõpetamine kujutab endast lepingust taganemist. Tehingust taganemise korral pärast 1. juulit 2002 kohalduvad võlaõigusseaduses sätestatud taganemise korda puudutavad sätted, seejuures ka VÕS § 118 sätted taganemise lubamatusest. Kuivõrd tagastusvõlasuhe tekib pärast lepingust (kehtivalt) taganemist, siis hakkab taganemise järgsete nõuet aegumine kulgema lepingust taganemisest arvates. Seega on maaohus seisukoht, et hageja tagastusvõlasuhtest tulenevad nõuded on aegunud, ebaõige. Hageja taganemisavaldusest (toimiku lk. 78-79) ja hagiavaldusest nähtuvalt taganes hageja 05.12.2009 taganemisavaldusega lepingust kostja poolt lepingu rikkumise tõttu. Lepingu rikkumiseks hindas hageja seda, et A S esitas 09.05.2003 lepingust loobumise avalduse, nõudis 08.10.2003 leppetrahvi tasumist 200 000 kr., esitas 22.12.2003 täiturile avalduse leppetrahvi 2 310 447,60 kr. sissenõudmiseks, ei reageerinud hageja 18.05.2004

esitatud kirjalikule nõudele sõlmida müügileping, ja võõrandas kinnistu 21.06.2004 sõlmitud lepinguga kolmandale isikule. Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole A S eellepingut oluliselt rikkunud ja hageja ei ole seda tõendanud. Muuhulgas tuginesid kostjad ka VÕS § 118 lg. 1 punktidele 1 ja 2, mille kohaselt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama, või kui tema poolt VÕS § 114. kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Kostjate väidete kohaselt oli hageja hiljemalt septembrist 2006 teadlik, et A S võõrandas kinnistu OÜ-le Ardec (toimiku lk. 110). Sellele faktiväitele ei ole hageja vastu vaielnud. Apellatsioonikohtu istungil kinnitas hageja seaduslik esindaja, et hageja sai kinnistu võõrandamisest OÜ-le Ardec teada 2006. aastal. Kolleegium märgib, et hageja esitab oma väiteid lepingurikkumisest n.ö. kumulatiivselt, ja kostjad oma vastuväiteid alternatiivselt. Esitatud asjaolude pinnalt on ringkonnakohtul endal võimalik hinnata kostjate vastuväidete põhjendatust selle kohta, et hageja kaotas lepingust taganemise õiguse, kuna ei teinud taganemisavaldust VÕS §-is 118 sätestatud õigustlõpetava, s.o. mõistliku tähtaja jooksul. Ringkonnakohus leiab, et hageja kaotas VÕS §- 118 lg. 1 p. 2 kohaselt lepingust taganemise õiguse 30. septembril 2004. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja esitas A Sale 18. 05.2004 täitmisnõude, s.o. nõude müügilepingu sõlmimiseks ja kinnistu omandi üleandmiseks, s.o. asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Seejuures ei ole ta osundanud (põhi)lepingu sõlmimise tähtajale. VÕS § 114 lg. 1 teise lause sätteid arvestades leiab ringkonnakohus, et müügilepingu sõlmise kohustuse täitmise mõistlik tähtaeg oli 2 kuud. Taganemisavalduse esitamiseks, sealhulgas eelnevalt võimaliku õigusnõustamise saamiseks, aga ka avaliku kinnistusraamatu seisuga tutvumiseks ning taganemisavalduse ettevalmistamiseks oleks piisanud omakorda kolmest kuust. Seega ringkonnakohtu hinnangul lõppes mõistlik tähtaeg hageja ettetoodud põhjendustel lepingust taganemiseks 18. oktoobril 2004. ja kuivõrd taganemisavaldus esitati alles 05.12.2009, oli hageja selleks ajaks kaotanud lepingut taganemise õiguse. Seetõttu on tema tagastusvõlasuhtel põhinevad tema poolt lepingu täimisel tehtud kulutuste ja lepingu mittetäimisega tekitatud kulutuste (hagiavaluse kohaselt ebamääraselt väljendatuna „kahju seoses hageja äriplaanidega“ - hagiavalduse p.1.12 viimase lause esimene pool, toimiku lk. 6) hüvitamise nõue õiguslikult alusetu ja lõppkokkuvõttes maakohtu poolt õigesti rahuldamata jäetud. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks lugeda mõistliku tähtaja sisse aega, mil kestis kohtuvaidlus A Sa esitatud taganemisavalduse kehtivuse üle, kuivõrd selle saamisega pidi hageja aru saama, et A S keeldub kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingut sõlmimast, ja antud asja menetlus ei takistanud hagejat omalt poolt taganemisavaldust esitamast. Ringkonnakohus leiab (alternatiivselt), et kui jätta kõrvale õiguslikud järeldused hageja poolt 18.05.2004 esitatud täitmisnõude esitamisest, ja eeldades, et hageja ei pidanudki teadma, et kinnistusraamatu kande kohaselt kanti 23.07.2004 kinnistu omanikuks OÜ Ardec (ja 16.08.2005 Toomas Suik) ning et hageja sai A Sa poolt kinnistu võõrandamisest ja omandi üleandmisest kolmandele isikule teada 2006.a. septembris, siis lõppes kolmekuuline

ringkonnakohtu poolt hinnatud mõistlik aeg lepingust taganemiseks 2006.a. 31.detsembril. Järelikult oli hageja ka sellisel juhul lepingust taganemise õiguse VÕS § 118 lg. 1 p. 1 sätteid silmas pidades kaotanud. Seega jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse lõppkokkuvõttes muutmata, apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega menetluskulud apellandi kanda.

Tiit Kollom

Reet Allikvere

hageja seotud

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.