Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebust Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue, põhjendused Hagiavalduse ja selle täpsustuse (03.08.2011 lk 265 kd I) kohaselt palub hageja kostjalt MU välja mõista 80257,63 kr (5129,0 €) ning lisaks veel 8564, 69 krooni (547,38 €). Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. STOÜ oli alates 02.05.2008 KÜ Xxx liige. STOÜ omas ja kasutas aadressil Xxx asuvat mitteeluruumi nr. M1. Ühistu liige peab tasuma ühitu põhikirja p

Kostja vastuväited Kostja vaidles hagiavaldusele vastu (I kd lk 119, 199, 286, 303). Enne ühistu moodustamist 01.06.08 nõudis Tallinna Küte soojusenergia eest tasu 29,25 m2 eest. Hageja on esitanud tasu kommunaalkulude, sj soojusenergia eest lähtudes proportsionaalsuse printsiibist (206,6m2), mis ei ole õige ning haginõude arvetus tuleb ümber teha vastavalt uutele ja õiglastele põhimõtetele arvestades mitteeluruumi M1 erisusi. Kostja sai omanikuks vastavalt kinnistusraamatu kandele 15.02.2010 ning esimese arve sai ta veebruari kuu kommunaalkulude ja märtsi majandamiskulude kohta nr 1651. Vastavalt suulisele kokkuleppele olid hageja ja ST OÜ vahel jagatud kulud nii, et osa kommunaalmakseid pidi tasuma STOÜ, kes ruume kasutas ning majandamiskulude osa pidi jääma MU tasuda. Arveid nr 1574 ja 1649 ei ole hageja kostjale esitanud. Arve 1651 on tasutud

Tõendid: enampakkumise akt, väljavõte ehitusregistrist, arve nr 1649, 1651, maksekorraldus 459, TKdokumentatsioon kütte arvestamiseks, fotod, soojuse ostumüügilepingu tingimised, müügileping, andmed elamispinna kohta, energia auditi aruanne, ühistu üldkoosoleku protokoll 29.04.2010, AE OÜ, Kohtu põhjendused Eelnev menetlus Hageja esitas kohtule hagi OÜ ST vastu, menetluse keskel kaasas kohus menetlusse hageja taotlusel MU. Hageja palus neilt mõlemalt solidaarselt välja mõista 80257,63 krooni, ülejäänud summa 8564,69 € MUlt. STOÜ suhtes on asjas tehtud tagaseljaotsus 12.01.2012 (I kd lk 316), mis on jõustunud. Otsusega on STOÜ-lt on välja mõistetud 5129,40 € ja menetluskulusid2043,25 €. Vaidlustamata asjaolud Vaidlust ei ole selles, et Tallinnas Xxx asuva elamu ja selle juurde kuuluva maa (korteriomandite) majandamiseks on asutatud KÜ XXX. STOÜ oli korteriomandi nr XXX (kinnistusraamatu väljavõte, I kd lk 2) omanik ja ühistu liige alates 18.07.2006 kuni 14.02.2010. MU on sama korteriomandi omanik ja ühistu liige 15.02.2010 alates (I kd lk 90). Asjaolu, et kostja omandas viidatud korteriomandi enampakkumisel täitemenetluses, ei oma vaidluses tähtsust ja kohus ei anna seetõttu hinnangut aktile (lk 124, I kd). Kinnistusraamatust nähtuvalt on kostjale kuuluva omandi nr XXX näol tegemist korteriomandiga ja kuna kaasomandi mõtteliste osade majandamiseks on moodustatud ühistu, siis kohalduvad vaidluses ühistu põhikirja ja korteriühistuseaduse sätted. Vaidlust ei ole selles, et hageja hooldas, majandas perioodil juuni 2008 - veebruar 2010 kaasomandi mõttelisi osi (st Xxx asuvat elamut selle juurde kuulvat maad ehk korteriomandeid), st ajal, mil oli omanik OÜ ST. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja esitas viidatud perioodil STOÜ-l kohustuste ulatuste kohta arved, millest STOÜ on jätnud tasumata järgmised: nr 147 1180,21 kr, nr 222 2451,71 kr, nr 297 2477,88 kr, nr 522 7493,20 kr, nr 597 7161,31 kr, nr 672 7972,82 kr ,nr 747 7321,45 kr ,nr 823 6441,50 kr ,nr 898 4486,42 kr , nr 973 3031,53 kr, nr 1048 2652,23 kr, nr 1124 2594,08 kr,nr 1199 2560,22 kr, nr 1274, 2591,98 kr ,nr 1349 4340,51 kr, nr 1424 5165,56 kr, nr 1499 6557,50 kr , nr 1574 7555,04/2=3777,52 kr, kokku 80257,63 kr. Kohtul puudub seetõttu vajadus anda hinnangut arvetele 1424, 73, 222, 372, 522, 672, 823, 973, 1124,1274 (I k lk 79-8, 102-111). Vaidlust ei ole selles, et alates 15.02.2010 vahendab kommunaalteenuseid ja hooldab ühistu kostja korteriomandit. Vaidlus VÕS § 76 lg 1 alusel tuleb kohustused täita vastavalt seadusele ja lepingule. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine mittekohane täitmine, täitmata jätmine, sj täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 1 alusel on võlausaldajal õigus nõuda kohustuse täitmist. KÜS § 2 lg 1 alusel on ühistu eesmärgiks korteriomandite esemeks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja liikmete huvide ühine esindamine. KÜS § 15`järgi on majandamiskuludeks vajalikud kulud eluruumi ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja selle ümbruse hoolduseks, remondiks, tasu ühistu poolt majandamiseks osutatud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgiste tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta, kui põhikirjas ei ole sätestatud teisiti. Tasu kütte eest on seega korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi üldpindalast.

Ühistu põhikirja p 3.2 alap 6, 7 alusel peab liige tasuma kord kuus juhatuse poolt määratud kuupäevaks majandamiskulude ja kommunaalkulude eest. Põhikirja p 3.2 alap 6a järgi peab ühistu liige tasuma kord kuus majandamise jooksvate kulude eest vastavalt oma omandiosa suurusele korterite kogupinnas ning p 3.2 alap 7b sätestab, et kütteks kuluva soojusenergia eest tasumisele kuuluva makse arvestuslikuks aluseks on korteri üldpinna suurus. Seega vastab ühistu põhikirja p-s 3.2 alap7b sätestatud kulude, sj kütte kulude jaotuse põhimõte ülalpool viidatud seaduses sätestatule ning hageja põhikirjas ei ole ettenähtud kütte eest tasumisel KÜS § 15 ́ lg 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Eeltoodu tõttu on ühistul õigus ja kohustus tulenevalt põhikirja viidatud sätteist kooskõlas VÕS § 76 lg 1 ja KÜS § 15 ́ võtta küttekulude jaotuse arvestamisel aluseks vaidlusaluse korteriomandi nr XXX üldpinna suurus, mis on 206,6 m2 (lk 28, I kd). Seadusest ega ühistu põhikirjast ei tulene, et korteriomandite omanike ja ühistu liikmete vahelised kulud tuleks jagada teistsugusel põhimõttel tulenevalt sellest, kas tegemist on korteriomandiga, mida kasutatakse eluruumina või mitteeluruumina. Viidatud seaduse sätetest tulenevalt tekivad kohustused omandi suurusest lähtuvalt, mitte sellest, kas omand kujutab endast eluruumi või mitteeluruumi. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 15 ́ loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Eeltoodu alusel ei ole vaidluses tähtust kostja väitel sellest, kuidas Tallinna Küte arvetes oma lepingupartnerile tasu kütte eest ajal, mil korteriühistut veel ei olnud. Ülaltoodut arvestades leiab kohus, et õige pole kostja väide, et hageja on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt kui ta on võtnud küttekulude arvestamisel ja jaotamisel aluseks just korteriomandi üldpinna suuruse - kostja puhul vastavalt 206,60m2. Kostja viidatud ühistu üldkoosoleku 29.04.2010 otsusega ei ole otsustatud jagada küttekulusid teisti (p 4) ega muuta põhikirja ( koooleku protokoll, I kd lk 234), peale selle on otsus vastu üldse võetud pärast hagetavat perioodi ega puutu sellesse. Eeltoodu alusel ei ole kohtul vaja anda hinnangut ka kostja esitatud AEOÜ arvamusele (I lk 236-239), Kütteprojektile Xxx elamu keldriruumide kaudse kütte suuruse kohta, energia auditi aruandele (I lk 102-225), AS TKsoojuse ostu-müügilepingu tingimustele (I kd lk,128-130), korteri müügilepingule (I lk 130-133), fotodele, ehitusregistri väljavõttele ja elamispinna andmetele (I kd lk 123, 134-135), OÜ ST esitatud TKarvetele (lk 6062). Asjasse ei puutu kostja viidatud Kiviõli Linnavolikogu 17.04.2004 määrus nr 18, kuivõrd käesolev vaidlus ei puuduta viidatud linna määruste täitmist (I lk 226-223). Eeltoodu alusel oli OÜ ST ja kostjal on kohustus tasuda kütte eest vastavalt korteriomandi nr XXX üldpinna suurusele kooskõlas KÜS § 15 ́ ning põhikirja p 3.2 alap7b ning selle kohustuse täitmata jätmine on kohustuse rikkumine VÕS § 100 järgi. Kohtule esitatud arvest nr 1574 (lk 280, I kd) nähtuvalt on hageja nõudnud ühistu liikmelt tasu 2010.a jaanuarikuu kommunaalkulude ja veebruarikuu majandamiskulude eest kokku 7555,04 kr. Hagi asjaolude kohaselt nõuab hageja sellest poolt OÜ-lt ST ning poolt kostjalt ehk kummaltki 3777,52 kr. Vaidlus puudus selles, et alates 15.02.2010 on omanik kostja. Seega on 3777,52 kr (pool) kostja õiguseellase kohustuse ulatus hageja ees ning ülejäänud ulatuses 3777,52 kr on tegemist kostja kohustusega hageja ees, sest alates 15.02.2010 on kostja omanik ja ühistu liige. KÜS § 5` järgi lähevad korteriomandi võõrandamisel, pärimisel võõrandajale /pärandajale kuuluvad liikme õigused, kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega on endise ja uue korteriomandi omaniku vastutus eelmise omaniku kohustute eest ühistu ees solidaarne. Küll aga peab kohus vajalikuks märkida, et kostja kohustus tasuda OÜ ST võlga tuleneb KÜS § 5 ́ kuni 14.02.2010 ning alates 15.02.2010 on tal kohustus tasuda enda kohustuste eest.

Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et STOÜ poolt on jäetud tasumata perioodil juuni 200814.02.2010 80257,63 kr, millest 3777,52 kr on 2010. jaanuarikuu kommunaalkulud ning veebruarikuu majandamiskulud (sh küttekulud). Seega on kostja õiguseellane OÜ ST rikkunud viidatud ajavahemikul hageja ees ühistu põhikirjast p 3.2 alap 6 ja 7 ning 3.2 alap 6a, 7b ja KÜS §15 ́ tulenevat kohustust VÕS §100 tähenduses. Eeltoodu alusel vastutab kostja KÜS § 5 ́järgi OÜ ST täitmata kohustuste eest. Kostja ei ole väitnud, et eelviidatud OÜ ST kohustus oleks kostja poolt täidetud, seega rikub ta kui uus omanik ja liige ühistu ees KÜS § 5 ́ tulenevalt eelmise omaniku võla tasumise kohustust VÕS § 100 tähenduses. Eeltoodu tõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt viidatud kohustuse täitmist VÕS § 101 lg 1p 1, § 108 lg 1, § 76 ja KÜS § 15 ́ja 5 ́järgi ning hageja nõue OÜ STOÜ võla väljamõistmiseks 80257,63 kr on tõendatud, põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. KÜS § 5` mõtte kohaselt on kostja vastutus eelmise omanikuga solidaarne, seega on hagejal õigus nõuda mõlemalt (nii endiselt omanikult kui kostjalt) kohustuse täitmist kas osaliselt, täielikult, koos või eraldi VÕS § 65 lg 1 järgi. Ehkki OÜ-lt ST on märgitud võlg tagaseljaotsusega välja mõistetud, ei ole takistatud sama võla väljamõistmine kostjalt VÕS § 65 lg 1 järgi. Solidaarvõlgnikul ehk kostjal on kohustuse täitmisel seega põhivõlgniku vastu tagasinõudeõigus VÕS § 69 lg 2 järgi. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlg 80257,63 kr ehk 5129,40 €. Kostja väitis, et arve 1651 15.03.2010 (lk 287, 305 I kd) 2288,67 kr on tema poolt tasutud. Maksekorraldusega 459 (I lk 304) on kostja selle kohustuse täitmist tõendanud. Sellest arvest nähtub, et 75,98 krooni on tasu 2010.a. veebruarikuu vee -ja kanalisatsioonikulude eest ning ülejäänud osa 2212,69 kr (2288,67-75,98) on sellest märtsikuu majandamiskulud. Arvest nr 1649 15.03.2010 (I kd lk 280 parempoolne, I kd lk 306) nähtuvalt ei nõua ühistu halduse, hoolduse ja heakorra, remondi eest tasu, kuid nõutab kütte, kanalisatsiooni, üldvee, üldelektri ja prügiveo tasu. Arve 1649 on esitatud 2010.a. veebruarikuu kommunaalkulude ja märtsikuu majandamiskulude kohta. Kahte viidatud arvet võrreldes järeldab kohus, et kommunaalkulud on jagatud (arvete vahel ära) selliselt, et seda kommunaalkulu, mida hageja nõudis arvega nr 1649, ei nõudnud ta arves nr 1651 (selle arve järgi on kostja kohustuse täitnud). Seega on õige kostja väide, et osa kommunaalkulusid pidi tasuma OÜ ST ja osa kostja ning viidatud arveid võrreldes ongi kulud ära jagatud. Samas pole õige kostja poolt kohtuistungil 23.04.12 väidetu, et arve nr 1649 järgi tasumisele kuuluvast pidi kostja tasuma ära vaid poole, sest kostja ei ole sellist kokkulepet tõendanud. Mis puutub kostja väidetesse, et majandamiskulud pidi ära tasuma veebruarikuu eest tema, siis arve nr 1574 (lk 280, I kd) järgi nõudiski ühistu tasu jaanuarikuu kütte ning veebruarikuu majandamiskulude eest ning need on jagatud hagi kohaselt pooleks OÜ ST ja MU vahel vastavalt sellele, mis ajast kostja on omanik ja ühistu liige (alates 15.02.2010). Kohus peab vajalikuks märkida, et hoolimata sellest, et kostja on tasunud ära 2288,67 arve nr 1651 järgi, ei nõua hageja hagis kostjalt selle arve järgi kohustuse täitmist. Kostja väitis, et ta pole saanud arveid nr 1574 ja nr 1649. Viidatud arved on tõepoolest esitatud OÜ ST nimele, küll aga leiab kohus, et märgitud asjaolu ei ole aluseks kohustuse täitmisest keeldumiseks, sj on kostja esitanud kohtule ise arve nr 1649, seega on ta faktiliselt märgitud arve saanud. Põhikirja p 3.2 alap p 6 ja 7 nähtuvalt on kostjal kohustus tasuda üks kord kuus juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks majandamise kulude ja kommunaalteenuste eest ning sellest ei nähtu, et kohustuse täitmine muutub sissenõutavaks vaid siis, kui selle kohta esitatakse arve. Seega leiab kohus, et kostja kohustused ühistu ees tasuda kommunaalkulude ja majandamiskulude alates 15.02.2010 viidatud arvete nr 1574 summas 3777,52 kr ja nr 1649 summas 4787,17 järgi on muutunud sissenõutavaks. Kuna kostja ei ole tõendanud, et ta oleks need kohustused täitnud, siis rikub ta VÕS § 100 mõttes ühistu ees põhikirja p 3.2 p 6, 7, p 3.2 alap 6a ja 7a, VÕS § 76 ka KÜS §15 ́ sätestatud kohustusi ja hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmist VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 76 lg 1, põhikirja p 6, 7, p 3.2 alap 6a ja 7a, ja KÜS

§15 järgi. Eeltoodu alusel on hageja nõue kostja vastu ka summas 8564,69 kr ehk 547,38 €, tõendatud ja põhjendatud ja märgitu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohtul puudub vajadus anda hinnang hageja esitatud TK arvetele, kuna kostja ei ole esile toonud, et hagetav võlg oleks arvestatud erinevalt võrreldes sellega, mida nõudis Tallinna Küte ühistult. Samuti ei anna kohus hinnangut ühistu esitatud majandusaasta kavadele ja aruannetele 2008. ja 2009.a, sest kostja ei ole väitnud, et hagetav võlg ei vastaks majandusaasta aruannetele (I kd lk 146-188). Arvestades eeltoodut kuulub hagi rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista OÜ ST võlg hageja ees 5 129,40 eurot ja MU enda võlg 547,38 eurot. Menetluskulude jaotus Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, siis jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja menetluskulud kostja kanda. Menetluskulude avaldus nende rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatakse maakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse jõustumisest. Hagi esitati 29.09.2009 ning kuna hageja suurendas nõuet 02.08.2011 5 676,78 eurole, siis pidi selle nõude suurendamise ajal olema tasutud lõivu kokku 639,11 € alates 24.03.2011 kehtinud RLvS Lisa 1 järgi. Lõivu on tasutud 543,27€. Kooskõlas TsMS § 179 lg 1, 5, 9 tuleb kostjalt välja mõista riigituludesse lõivu 95,87 €, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest ning selle tasumisega viivitamise korral välja mõista MU menetluskuludelt viivis alates lahendi jõustumisest VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni nende tasumiseni.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.