Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Kemasi Ehituse OÜ kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kuis seaduses ei ole sätestaud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Kemasi Ehituse OÜ esitas hagi Yuri Sobolevi vastu tühise tehingu alusel saadu krooni tagastamiseks. Hagiavalduses esitatud põhjenduste kohaselt sõlmisid Hoiupanga Liisingu AS ja J. Sobolev 21.05.1997 lihtkirjaliku ehitise XXX järelmaksuga ostu-müügilepingu nr 2124, mille kohaselt kohustus J. Sobolev tasuma 180 kuu jooksul osade kaupa ehitise hinna 181 250 DEM. Omandiõigus ehitisele pidi müüjalt ostjale üle minema pärast kõigi lepingujärgsete maksete tasumist ning vastavasisulise notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist. J. Sobolev ja Kemasi Ehituse OÜ sõlmisid 31.03.1999 lihtkirjaliku rendilepingu nr 0699, mille kohaselt J. Sobolev rendileandjana kohustus andma rentnikule, s.o Kemasi Ehituse OÜ-le rendile XXX asuva ehitise esimesel korrus asuvad ruumid. Rendileping nr 0699 sõlmiti ostu-müügilepingu nr 2124 kehtivuse ajaks ning pooled leppisid kokku, et rendilepingu nr 0699 tähtaja jooksul ostab rentnik renditava vara välja ostu-müügilepingu nr 2124 tingimustel ja maksegraafiku alusel, s.t pooled sõlmisid väljaostuõigusega rendilepingu kuni 30.06.2002 kehtinud rendiseaduse § 13 mõttes. Rendilepingus nr 0699 leppisid pooled kokku, et kui rentnik ja rendileandja ostavad ühiselt ennetähtaegselt ehitise omanikult hoone välja ja erastavad hoone teenindamiseks vajaliku maa, lõpeb ka rendileping seoses rentniku ja asja omaniku samasusega. Pooled sõlmisid rendilepingu nr 0699 lahutamatuks osaks oleva lisa, kus leppisid kokku, et lisaks rendilepingu nr 0699 p-s 2 sätestatule kohustus Kemasi Ehituse OÜ tasuma J. Sobolevile 380 000 krooni. Kemasi Ehituse OÜ tasus J. Sobolevile rendilepingu nr 0699 lisa alusel kokku 360 000 krooni. Maksed tehti hoone väljaostmiseks. 31.05.2002 omandas Hoiupanga Liisingu AS, J. Sobolevi ja OÜ Aknameister vahel sõlmitud ostu-müügilepingu nr 2124 lisalepingu nr 1 alusel müügilepingu järgsed ostja, s.t J. Sobolevi
õigused OÜ Aknameister. OÜ Aknameister kanti ärimaa XXX (registriosa omanikuna kinnistusraamatusse 14.06.2005.
nr 3623108)
11.10.2005 esitas J. Sobolev Kemasi Ehituse OÜ-le üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 alusel, millega ütles üürilepingu nr 0699 üles alates 01.11.2005. Kemasi Ehituse OÜ vaidles ülesütlemisavaldusele vastu, sest see ei olnud esitatud rendileandja poolt. 14.12.2005 vahetas OÜ Aknameister hoone ustel lukud ja võttis sellega Kemasi Ehituse OÜ-lt üle hoone valduse. Kemasi Ehituse OÜ esitas kohtusse hagi OÜ Aknameister vastu 11.10.2005 ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks ja üüritud asja valduse äravõtmise õigusvastasuse tuvastamiseks. Viru Maakohtu 30.04.2008 otsus tsiviilasjas nr 2-05-23367, millega rahuldati hagi, jõustus Riigikohtu 09.09.2009 määrusega. 13.08.2007 tegi Kemasi Ehituse OÜ üürilepingu ülesütlemise avalduse, millega ütles erakorraliselt üles rendilepingu nr 0699 VÕS § 312 lg 1 alusel. Kemasi Ehituse OÜ taotles J. Sobolevilt tühise tehingu alusel saadud 360 000 krooni tagastamist. Alusetu on kostja väide, et kostjale välja makstud 360 000 krooni olid suunatud teostatud remonttööde katteks, milliste tegemise kohustus on hagejal tulenevalt rendilepingust lasus. Hageja poolt kostjale tasutud 360 000 krooni olid suunatud hoone väljaostmisele. Paljasõnaline on kostja väide, et 360 000 krooni tasumisega kustutas hageja kokkuleppe alusel kolmanda isiku laenu, mille viimane kostjalt laenulepingu alusel sai. OÜ Aknameister, kellele läksid üle rendilepingu järgsed rendileandja õigused, on keeldunud hagejale üle andmast kinnistu mõttelist osa vastavalt rendilepingus kokkulepitud väljaostuõigusele ning kuna hageja nõue väljaostuõiguse teostamiseks ja omandi ülekandmiseks pole seoses lepingu vormipuudustega õiguslikult võimalik, esitas hageja nõude J. Sobolevi vastu tühise tehingu alusel saadud 360 000 krooni tagastamiseks. Hageja leidis, et rendileping nr 0699 ja selle lisa, mille alusel hageja tasus kostjale 360 000 krooni on tühised osas, mis puudutab hoone väljaostuõigust ja hoone omandamist rentniku poolt, kuna sellised kokkulepped oleksid pidanud olema notariaalselt tõestatud vormis. Hageja nõude aluseks oli kuni 30.06.2001 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 5.
2.Yuri Sobolev vaidles hagile vastu ja taotles hagi aegumise kohaldamist. Hageja nõue tugineb alusetu rikastumise nõudele ning see oli aegunud 01.07.2005. Hageja esitas hagiavalduse 10.07.2007.
3.Viru Maakohtus jättis 04.12.2009 otsusega kostja taotluse aegumise kohaldamiseks rahuldamata.
4.Yuri Sobolev vaidles hagile vastu. Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt ei olnud hageja poolt kostjale makstud 360 000 krooni puhul tegemist rendilepingu järgsete maksetega. Hageja ei ole rendilepingu nr 0699 lisast tulenevaid kohustusi täitnud. Hageja ei ole teostanud mitte ühtegi rendilepingu lisas nr 0699 nimetatud makset. Rendilepingu lisas märgitud summad ei olnud suunatud ja mõeldud hoone väljaostmisele, vaid remonttööde tegemiseks, milliste tegemise kohustus lasus hagejal tulenevalt rendilepingu nr 0699 p-dest 3.6, 3.8 ja 3.9 ja mida pidi hakkama teostama kostja. Seega olid rahasummas suunatud eelkõige rendisuhetele.
360 000 krooni tasumisega kustutas hageja Kemasi Ehituse OÜ juhatuse liikme J.K. laenu, mille viimane sai kostjalt laenulepingu alusel. Laenu andmise küsimused on eelnevalt arutuse all olnud J. Sobolevi suhtes maksuhalduri poolt algatatud maksurevisjoni käigus. Laenu andmist ja selle teisi asjaolusid kinnitasid revisjoni käigus ülekuulatud tunnistajad O.S. ja V.S. , kelle käest sai kostja raha selleks, et J.K. laenu anda. Rahasumma maksmine sularahas, kassa väljamineku orderite alusel, milledel on märgitud aluseks lihtsalt „leping“ tõendab, et tegemist polnud rendilepingu alusel makstavate summadega. Hageja kandis alati kõik rendilepingu järgi maksmisele kuuluvad summad FIE Juri Sobolevi poolt väljastatud arvete alusel arvetel näidatud arveldusarvele.
MAAKOHTU LAHEND
5.Viru Maakohus rahuldas 28. oktoobri 2011 otsusega hagi ja mõistis Juri Sobolevilt Kemasi Ehituse OÜ kasuks välja 23 008,19 eurot. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda. Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et pooled on sõlminud 31.03.1999 rendilepingu nr 0699 ja samal kuupäeval lepingu lisa. Vaidlust ei ole ka selles, et lepingu kohaselt pidi hageja tasuma renti vastavalt kostja ja Hoiupanga Liisingu AS vahel 21.05.1997 sõlmitud järelmaksuga ostu-müügilepingule nr 2124 ning rendilepingus nr 0699 leppisid pooled kokku rendilepingu objekti väljaostus. Vaidlust ei ole ka selle üle, et poolte vahel sõlmitud rendileping nr 0699 on tühine osas, mis puudutab hoone väljaostuõigust. Tsiviilasjas nr 2-06-14510 märkis kohus, et ostu-müügilepingu nr 2124 ja lisalepingute järgi oli üüri suurus 14 652,95 krooni kuus. Maakohus ei nõustunud kostja väidetega, mis pole ka tõendatud, et rendilepingu nr 0699 lisas nimetatud rahasummad olid suunatud remonditööde katteks ja 360 000 krooni tasumisega kustutas hageja kokkuleppe alusel Kemasi Ehituse OÜ juhatuse liikme laenu. Kostja taotlusel üle kuulatud tunnistaja V.S. selgitas, et ta andis J. Sobolevile laenu, sest viimane vajas raha, et oma võlad ära maksta. Tunnistaja ei mäletanud, milleks täpselt J. Sobolev raha palus. Haldusasjas nr 3-06-766 ei ole sisuliselt lahendatud seda, et väidetavalt oli 360 000 krooni tasumisega kustutatud laen. Kostja ei ole esitanud J. Sobolevi ja Kemasi Ehituse OÜ juhatuse liikme J.K. vahelist laenulepingut. Maakohus leidis, et hinnates rendilepingut, selle lisa ja hageja poolt kostjale teostatud raha väljamakseid koos, võib järeldada, et 360 000 krooni tasuti hageja poolt kostjale selleks, et välja osta rendilepingu objektiks olev hoone. Lepingu lisas on viidatud rendilepingule ja lepingu 2. osale. Lepingu 2. osa käsitles rendi maksmist ja hoone väljaostmist. Kassa väljamineku orderitest nähtub, et 360 000 krooni on tasutud kooskõlas lepingu lisas sätestatud tähtajal ja summas. Kostja väited on ka omavahel vastuolus. Kostja on oma vastuses märkinud seda, et lepingu lisas nimetatud summad ei olnud mõeldud mitte hoone väljaostmiseks vaid teatud remonttööde katteks, samuti, et summa oli hageja poolt tasutud hoopis laenu katteks. Hageja nõude aluseks on kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 5, mille kohaselt peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Viidatud normist tuleneb restitutsiooninõue, mille sisuks on tehingu tagasitäitmine. Just nimelt eeltoodud nõude on hageja esitanud. Kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku
üldosa seaduses ei olnud sätestatud, et tühise tehingu tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi. Tsiviilkoodeksi (TsK) § 477, mis sätestas sisuliselt alusetu rikastumise regulatsiooni, on iseseisev nõude alus ning kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadusest ei tulenenud, et tühise tehingu järgi saadu tuleks tagastada TsK § 477 kohaselt. Samas ei keelanud kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadus tühise tehingu korral esitada tühise tehingu alusel saadud kasu väljaandmise nõude TsK § 477 alusel. Alates 01.07.2002 kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seadusega sätestati, et tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (alates 01.07.2002 kehtiv TsÜS § 84 lg 1). Antud juhul aga kuulub kohaldamisele kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadus. Õige on hageja seisukoht, et alates 01.07.2002 kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse vastuvõtmisega kehtestati ühene ja selge regulatsioon, et tühise tehingu tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi, mistõttu alates 01.07.2002 kehtivas tsiviilseadustiku üldosa seaduses puudub kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 5 laadne restitutsioonieeskiri ning on piirdutud vaid viitega rikastumisõigusele.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Juri Sobolev esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 28. oktoobri 2011 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi jäetakse rahuldamata. Apellant palub jätta menetluskulud Kemasi Ehituse OÜ kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) võttis maakohus asja juurde haldusaja nr 3-06-766 materjalid, kuid ei ole hinnanud haldusasjas V.S. ja O.S. poolt ja käesolevas asja V.S. poolt antud ütlusi kogumis. Seetõttu maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et kostja ja J.K. vaheline laenusuhe ei ole tõendatud; 2) on alusetu maakohtu väide kostja väidete vastuolulisuse kohta. Kostja on algusest peale väitnud, et kostjale raha maksmise puhul oli tegemist J.K. laenu tagastamisega ja et sellel pole mitte mingisugust seost rendilepinguga, ega selle lisaga; 3) on maakohus leidnud, et hinnates rendilepingut, selle lisa ja hageja poolt kostjale teostatud raha väljamakseid koos, võib järeldada, et 360 000 krooni tasuti hageja poolt kostjale selleks, et välja osta rendilepingu objektiks olev hoone. Jääb selgusetuks, miks pole maakohus seejuures hinnanud seda, millisel moel on Kemasi Ehituse OÜ 360 000 kostjale tasunud, s.t ilma arveta, sularahas, kassa väljamineku orderi alusel. Hageja ei ole mitte ühtegi vastuväidet või selgitust kostja taolistele väidetele esitanud. Seega võib väita, et hageja on need omaksvõtnud ja nendele vastu ei vaidle. Ainuüksi sellepärast pidanuks maakohus Kemasi Ehituse OÜ väited kahtluse alla seadma ning hagi rahuldamata jätma. Rendilepingu nr 0699 lisa kohaselt pidid vastavad maksed olema tehtud teatud kuupäevadel. Kostjale tehtud maksed ei lähe nimetatud kuupäevadega kokku. Seega ei vasta tõele Kemasi Ehituse OÜ väited, nagu kostjale makstud summade puhul oleks tegemist hoone väljaostmisega, ja kostja väited pole ka mitte ühegi otsese tõendiga tõendatud. Maakohus on hinnanud tõendeid valikuliselt, suvalises korras ja seda põhjendamata ning jätnud kõrvale asjas tähtsust omavad faktilised asjaolud (maksete tegemise viis jne). Maakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-t 1. Maakohus ei ole võtnud seisukohta kostja ja J.K. vahelise laenusuhe puudumise osas ja rikkus seeläbi TsMS § 436 lg-d 1, 2, 4.
7.Kemasi Ehituse OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Kemasi Ehituse OÜ palub jätta menetluskulud Juri Sobolevi kanda.
Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohtu otsus põhjendatud ja seaduslik. Maakohus ei ole rikkunud materiaal- ega menetlusnorme. Poolte vahel puudub vaidlus, et Kemasi Ehituse OÜ on J. Sobolevile maksnud 23 008,19 eurot. Maakohus on asunud õigele seisukohale, et Kemasi Ehituse OÜ tasus J. Sobolevile 23 008,19 eurot pooltevahelise rendilepingu nr 0699 lisast tuleneva üüritud hoone väljaostu kohustuse täitmiseks. Kuivõrd leping on tühine, kuulub rahasumma kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS 66 lg 5 alusel tagastamisele. Raha üleandmine ja selle üleandmise eesmärk on tõendatud rendilepingu nr 0699 lisa ning kassa väljamineku orderitega ja J. Sobolev ei ole hageja väiteid ümber lükanud; 2) ei ole kostja tõendanud oma väidet, et 23 008,19 euro tasumisega kustutas Kemasi Ehituse OÜ kokkuleppe alusel J.K. laenu. J. Sobolev ei ole siiani selgitanud ega tõendanud, millal täpselt ning mis tingimustel ja põhjusel viimane J.K. laenu andis. J. Sobolev ei ole tõendanud, et oleks üldse J.K. laenu andnud. Väidetava laenu andmise ajal kehtinud TsK § 273 kohaselt pidi 23 008,19 eurole vastavas summas antud laenuleping olema sõlmitud kirjalikult. Kostja ei ole vastavat laenulepingut esitanud. Vastupidi, kostja on menetluse käigus kinnitanud, et laenu andmist tõendavaid dokumente ei ole säilinud. Kostja kinnitab seda ka apellatsioonkaebuses. J. Sobolev ei ole tõendanud ega esitanud kokkulepet, mille kohaselt Kemasi Ehituse OÜ oli kohustatud J.K. väidetavalt antud laenu J. Sobolevile tasuma. Kemasi Ehituse OÜ rõhutab, et pooled ja J.K. ei ole kõne all olevat kokkulepet ka faktiliselt kunagi sõlminud. Maakohus on kohtuotsuses õigesti asunud seisukohale, et J. Sobolev ei ole J.K. laenu andmist tõendanud. Laenu andmist ei ole J. Sobolev tõendanud ka kohtuistungil ülekuulatud tunnistaja ütlustega. Tunnistaja V.S. ütluste kohaselt võttis J. Sobolev laenu selleks, et oma võlad ära maksta. V.S. ütlustega ei ole seega tõendatud, et J. Sobolev oleks üldse J.K. laenu andnud. V.S. poolt antud ütlustele tuginevalt ei saanud maakohus objektiivselt lugeda tõendatuks J. Sobolevi poolt J.K. laenu andmist; 3) on ebaõige kostja seisukoht, et maakohus võttis asja juurde haldusasja nr 3-06-766 materjalid. J. Sobolev ei ole taotlenud haldusasja nr 3-06-766 materjalide tsiviilasja juurde võtmist. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt puudusid J. Sobolevil menetluses takistused ise maksurevisjoni materjalide esitamiseks. Seega ei saanudki maakohus tsiviilasjas otsuse tegemisel hinnata haldusasjas nr 3-06-766 V.S. ning O.S. poolt antud ütlusi ning materjalide hindamata jätmine ei saa ühelgi juhul olla menetlusõiguse normi rikkumisena käsitletav. Kostja loobus ka taotlusest kuulata tunnistajana üle O.S. v, mistõttu ei ole sellist isikut asjas üle kuulatud. Kuivõrd pooled on kohtumenetluses vaielnud haldusasjas nr 3-06-760 tehtud lahendi üle, siis on maakohus kohtuotsuses avalikult kättesaadava jõustunud kohtuotsusele tuginedes pelgalt konstateerinud, et haldusasjas nr 3-06-766 ei ole sisuliselt lahendatud J. Sobolevi poolt J.K. väidetavalt antud laenuga seonduvaid küsimusi. Seega on asjakohatud ka etteheited haldusasja nr 3-06-766 materjalide hindamata jätmisest. Kostja ei ole hagejale laenu andnud ning maakohus on õigest leidnud, et kostja väiteid selle kohta ei ole võimalik tõendatuks lugeda. Olukorras, kus J. Sobolev ei ole tõendanud J.K. laenu andmist, ei ole tõendatud ka see, et Kemasi Ehituse OÜ tasus väidetava kokkuleppe alusel J. Sobolevile J.K. laenu; 4) on maakohus põhjendatult leidnud, et J. Sobolevi poolt menetluses Kemasi Ehituse OÜ-lt saadud 23 008,19 euro kohta avaldatu on vastuoluline. 07.06.2010 vastuse p-s 2 on J. Sobolev kinnitanud, et pooltevahelise üürilepingu lisas nimetatud summa oli mõeldud teatud remonttööde katteks, mida J. Sobolev pidi Kemasi Ehituse OÜ eest tegema. Samas on
J. Sobolev ka kinnitanud, et 23 008,19 eurot oli suunatud eelkõige rendisuhtele, mitte hoone väljaostmisele. Eelnevaga vastuoluliselt on kostja 07.06.2010 vastuses väitnud, et Kemasi Ehituse OÜ maksis J. Sobolevile tagasi viimase poolt J.K. antud laenu. Kemasi Ehituse OÜ hinnangul on ühe ja sama rahasumma maksmise kohta kahe erineva seletuse esitamine selge näide vastuolulisusest; 5) on apellatsioonkaebuses esitatud vastuolulised väited. Apellatsioonkaebuses on J. Sobolev selgitanud, et Kemasi Ehituse OÜ maksis talle tagasi J.K. antud laenu. Teiseks on J. Sobolev apellatsioonkaebuses avaldanud, et Kemasi Ehituse OÜ poolt makstud 23 008,19 eurol ei ole mingit puutumus pooltevahelise üürilepinguga. Samas tuleb siinkohal rõhutada, et alles 07.06.2010 vastuses väitis J. Sobolev vastupidist. J. Sobolev on ka apellatsioonkaebuses märkinud, et üürilepingu lisas kokkulepitud summa oli mõeldud remonttööde katteks, millise selgituse J. Sobolev maakohtule esitas. Samas jääb 07.06.2010 vastuse ning apellatsioonkaebuse võrdluses ebaselgeks, kuidas nüüd enam ei puutu J. Sobolevi selgitus, et Kemasi Ehituse OÜ poolt makstud summa oli mõeldud remonttööde katteks, käesolevasse vaidlusesse. Eelnevast nähtub, et J. Sobolev on oma avaldustes läbi kahe kohtuastme vastuoluline; 6) on alusetu J. Sobolevi väide, et Kemasi Ehituse OÜ poolt makstud summa oli mõeldud teatud remonttööde katteks. J. Sobolevi selgitus, et üürilepingu lisas leppisid pooled kokku teatavate remonttööde kulude katmises, jäänud vaid paljasõnaliseks selgituseks, mis ei ole TsMS § 229 lg 2 kohaselt hagimenetluses kohane tõend. Liiati on kõne all olev J. Sobolevi seisukoht vastuolus rendilepingu nr 0699, selle lisa ning poolte tahtega. Kuna rendilepingu p 2 sätestab just hoone väljaostuõiguse, on ilmselge, et p-s 2 nimetatud summa, millest Kemasi Ehituse OÜ tasus 23 008,19 eurot, oli suunatud hoone väljaostuõiguse teostamisele ning tegemist ei saa olla millegi muu jaoks mõeldud summaga. Kõnealune säte ei viita mingil viisil väidetavatele remondikohustustele. Üüritud hoones remondi ja ehitustööde tegemise kohustus tulenes Kemasi Ehituse OÜ-le rendilepingu nr 0699 p-st 3. Seega on üürilepingu lisa, mille alusel kostjale makseid tehti, seostatud üheselt mõistetavalt hoone väljaostuõigusega; 7) on põhjendamatu J. Sobolevi väide, et maakohtu kohtuotsus tuleb tühistada seetõttu, et Kemasi Ehituse OÜ on J. Sobolevile 23 008,19 eurot maksnud sularahas kassa väljamineku orderite alusel ning ilma vastava arveta. Poolte vahel kokkulepitud kohustus tulenes üürilepingu lisast ega eelda arve esitamist. Alusetu on J. Sobolevi avaldus, et Kemasi Ehituse OÜ ei ole esitanud vastuväiteid J. Sobolevi kõne all olevale seisukohale ja on selliselt omaks võtnud viimase positsiooni. Kemasi Ehituse OÜ on 30.07.2010 kirjaliku seisukoha p-s 4.3 avaldanud selget mittenõustumust kõne all oleva J. Sobolevi positsiooniga. Ka arve tasumine just sularahas oli kostja enda soov, millele hageja vastu tuli. Maakohus on õigesti tuvastanud, et Kemasi Ehituse OÜ tasus J. Sobolevile 23 008,19 eurot rendilepingu nr 0699 lisast tuleneva kohustuse täitmisena eesmärgiga hoone välja osta. Sellega on maakohus võtnud ka seisukoha, et rendilepingu nr 0699 lisast tuleneva kohustuse täitmiseks ei olnud vajalik arveid esitada; 8) on põhjendamatu J. Sobolevi etteheide maakohtule, mille kohaselt on maakohus jätnud otsuse tegemisel kõrvale Kemasi Ehituse OÜ poolt teostatud maksete viisi. Kuna pooled ei vaidle selle üle, et Kemasi Ehituse OÜ on J. Sobolevile 23 008,19 eurot tasunud, siis ei oma maksete tegemise viis asja õige lahendamise seisukohalt mingit tähtsust. Kemasi Ehituse OÜ poolt J. Sobolevile 23 008,19 euro tasumise eesmärki ei muuda ka maksete tegemise aeg ega tähtaegsus. Üürilepingu lisast tuleneva kohustuse täitmisega võimalik viivitamine ei väära aga seda, et 23 008,19 eurot on J. Sobolevile makstud hoone omandamise eesmärgil.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Maakohus on hinnanud ebaõigesti asjas esitatud tõendeid selle kohta, missugusel eesmärgil maksis hageja (Kemasi Ehituse OÜ) ajavahemikus märtsist kuni juunini 1999.a J. Sobolevile kokku 360 000 krooni. Maakohtu otsus on olulisel määral põhjendamata selles osas, mis puudutab hagi aluseks olevate peamiste asjaolude tõendatuks lugemist.
9.Vaidlust ei ole selles, et ajavahemikul 31.03.1999.a kuni 28.06.1999.a on hageja teostanud kostjale sularaha väljamakseid kogusummas 360 000 krooni. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, missugusel õiguslikul alusel need väljamaksed tehti ja kas hagejal on alust need kostjalt tagasi nõuda.
10.Hageja tugines asjaolule, et maksed tehti poolte vahel sõlmitud rendi- (üüri-) lepingu lisa (t lk 27, tõlge t lk 59) alusel ja need olid mõeldud hoone väljaostuks. Kuna hoone väljaostmisele suunatud kokkulepe ei olnud sõlmitud nõuetekohases vormis, on leping selles osas kehtetu ja selle alusel tasutud summad tuleb tagastada. Kostja vastuväidete kohaselt ei sõlmitud rendilepingu lisa mitte hoone väljaostu eesmärgil, vaid remonditööde katteks, mida poolte kokkuleppe kohaselt pidi hakkama teostama kostja (J. Sobolev). Seega tuleb pooltevaheliste kokkulepete tõlgendamise teel välja selgitada, missugusel eesmärgil pooled 360 000 krooni tasumises kokku olid leppinud. Üürilepingu ja selle lisa sõlmimise ning vaidlusaluste rahasummade väljamaksmise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 1 kohaselt tuli tehingu tõlgendamisel lähtuda tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulenenud teisiti. Tehingu tõlgendamisel tuli eelistada tõlgendust, mille kohaselt jäi tehing kehtima võimalikult suuremas ulatuses. Kahtluse korral tuli tehingut tõlgendada kohustatud isiku kasuks.
11.Rendilepingu nimetatud lisa (täienduse) sõnastuse järgi kohustus OÜ Kemasi Ehitus tasuma Juri Sobolevile lisaks (t lk 27 venekeelses originaalis „кроме“) 31.03.1999.a samade poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktis 2 kokku lepitud tingimustele 380 000 krooni lisas märgitud tähtaegadel. Viidatud rendi- (üüri-) lepingu (tõlge t lk 55-57) p 2 on pealkirjastatud „Tähtajad ja tasumine“ ning käsitleb üürisuhte kestust (p 2.1), üürniku väljaostuõigust (p 2.2), üüritasu suurust (p 2.3), selle maksmise korda (p 2.4 – 2.5), samuti kõrvalkulude kandmist (p 2.6 – 2.8) ning viivise kokkulepet (p 2.9). Vaidlust ei ole iseenesest selles, et rendilepingu lisa (dateeritud 31.01.1999.a kuid poolte kinnitusel sõlmitud siiski nendevahelise rendilepinguga samal päeval, s.o 31.03.1999.a) ning ka selles ettenähtud maksed olid oma sisult seotud rendilepinguga (üürilepinguga). Seejuures on mõlema poole seisukohad oma olemuselt rendilepinguga seostatavad. Hageja väitel kuulusid summad tasumisele üürilepingu esemeks oleva hoone väljaostu eesmärgil, kuid kostja väidete kohaselt sõlmiti lisakokkulepe seoses remonditööde teostamisega.
12.Rendilepingu lisa tekstist ei selgu ringkonnakohtu hinnangul, millisel eesmärgil pooled lisakokkuleppe sõlmisid. Lisakokkuleppe tekst ei võimalda teha üheseid järeldusi selle kohta, missuguseks otstarbeks olid mõeldud hageja (Kemasi Ehituse OÜ) poolt ülekandmisele kuuluvad summad, v.a 20 000 krooni osas, mille kohta lepingu lisa sisaldab märget „alum[iinium]akende eest“. Kuivõrd aga lisakokkuleppest tulenevalt pidi hageja
tasuma kostjale kokku 380 000 krooni, siis tegelikkuses tasutud 360 000 krooni osas on kokkuleppe teksti põhjal siiski selgusetu, millisel eesmärgil maksed teostati. Lepingu lisas sisalduvast viitest rendi- (üüri-) lepingu punktile 2 ei tulene ringkonnakohtu arvates ümberlükkamatult, nagu oleksid summad olnud mõeldud hoone väljaostuks, nagu väidab hageja. Vastavalt eelmärgitule reguleeriti lepingu punktis 2 nii üürisuhte kestust kui ka üürilepingu alusel tekkivaid üürniku maksekohustusi. Lepingu p 2.2 kohaselt pidi üürnik ostma üürilepingu kehtivusaja jooksul üürileantava vara välja 21.05.1997.a lepingu nr 2124 (s.o J. Sobolevi ja Hoiupanga Liisingu AS vahelise järelmaksuga ostu-müügilepingu) tingimustel ja lepingujärgse maksegraafiku alusel. Üürilepingu lisa (täienduse) sõnastuse kohaselt pidi hageja tasuma kostjale kokkulepitud summad „lisaks“ („кроме“) üürilepingu enda punktis 2 sätestatule. Seega ei tulene poolte kokkuleppe sõnastusest iseenesest, et vaidlusalune summa kuulunuks tasumisele lepingu enda punktis 2 ettenähtud üürniku kohustuste täitmise eesmärgil, s.o et 360 000 krooni tuli tasuda kas üürimaksete katteks või p-s 2.2 sätestatud väljaostuõiguse teostamise eesmärgil.
13.Üürilepingu ja selle lisa koosmõju põhjal on õiguslikult põhistatav nii hageja kui kostja seisukoht vaidlusaluse summa tasumise eesmärgi kohta. Lepingu tekst ei anna alust eelistada kummagi poole positsiooni. Hageja väiteid toetab esmapilgul asjaolu, et üürilepingu p-s 2 reguleeritakse tõepoolest muuhulgas üürniku õigust hoone selle väljaostmise teel omandada. Teisalt on kostja põhjendatult juhtinud tähelepanu sellele, et hoone väljaostu tingimused – sh hageja poolt tasumisele kuuluv hind – olid pooltevahelises suhtes reguleeritud viitega kostja ja Hoiupanga Liisingu AS vahelisele lepingule ning selle juurde kuuluvale maksegraafikule, mille järgi hageja pidi kostjale makseid tegema. Seega ei tulene üürilepingu lisa viitest põhilepingu p-le 2 iseenesest, et lisakokkuleppes märgitud summad kuulunuksid tasumisele just hoone väljaostu eesmärgil. Teisalt ei välista kostja seisukohta, mille kohaselt 360 000 krooni tasuti remonditööde teostamise eesmärgil, asjaolu, et üürilepingu p 3.6 kohaselt pidi hoones remonti tegema hoopis üürnik ise. Nimetatud lepingusättes käsitletakse sanitaarremondi tegemist üürniku poolt. Selle lepingupunktiga ei ole iseenesest vastuolus poolte võimalik täiendav kokkulepe, mille kohaselt teatud töid pidi teostama kostja ning hageja kohustus vastavate kulude kandmises osalema.
14.Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mille alusel oleks kohtul võimalik jõuda veendumusele, et ajavahemikus märtsist juunini 1999.a hageja poolt kostjale teostatud väljamaksed oleksid olnud mõeldud just hoone väljaostu eesmärgil hageja kui üürniku poolt. Kohtul puuduvad piisavad andmed selgitamaks välja, missugune oli üürilepingu lisa (täienduse) sõlmimisel poolte tegelik tahe. Pidepunkti ei paku ka kehtinud TsÜS § 64 lg 3, mille kohaselt kahtluse korral tuleks tehingut tõlgendada kohustatud isiku kasuks. Üürilepingu lisa järgi oli summade tasumiseks kohustatud pooleks hageja (Kemasi Ehituse OÜ), kuid tõlgendamisreegel kohustatud isiku kasuks ei tähenda ringkonnakohtu arvates tõendamiskoormise muutmist kohustatud poolele soodsas suunas.
15.Eeltoodust tulenevalt ei loe ringkonnakohus tõendatuks hagi aluseks olevat hageja väidet, et hageja poolt kostjale ajavahemikus 31.03.1999.a kuni 28.06.1999.a teostatud sularaha väljamaksed kogusummas 360 000 krooni oleksid olnud suunatud XXX asuva hoone väljaostmisele. Seega ei ole alust lugeda kehtetuks pooltevahelise üürilepingu lisa, mille alusel hageja kohustus kostjale vaidlusaluse summa tasuma. Hageja ei ole tuginenud ka muudele alustele, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et 360 000 krooni tasuti hageja poolt
kostjale õigusliku aluseta ja seda summat on jätkuvalt võimalik kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kuna hagi aluseks olev asjaolu ei leidnud tõendamist, tuleb hagi jätta rahuldamata. Hagi ei ole võimalik rahuldada ainuüksi selle mittevaieldava asjaolu põhjal, et hageja on kostjale nimetatud rahasumma tasunud, kuna erinevatel õiguslikel alustel põhinevate nõuete puhul kuuluvad tõendamisele erinevad asjaolud ning erinevad on ka vastavate nõuete aegumistähtajad.
16.Vastuseks poolte seisukohtadele märgib ringkonnakohus, et TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega tuli hagejal tõendada, et hageja poolt kostjale 360 000 krooni tasumise eesmärk oli täita pooltevahelises üürilepingus sisaldunud kokkulepet XXX hoone väljaostu osas, s.o et maksete tegemise eemärk oli hoone omandamine. Täpsemalt tulnuks hagejal tõendada, et pooled leppisid kokku hoone väljaostuhinna suurendamises võrreldes sellega, milles oli kokku lepitud kostja ja Hoiupanga Liisingu AS vahelises järelmaksuga ostumüügilepingus ja millele viidatakse ka poolte vahelises üürilepingus. Hageja esitas sellekohase tõendina üksnes üürilepingu lisa, kuid nimetatud lisast vastavat seost väljaostuõiguse ja teostatud maksete vahel ringkonnakohtu arvates ei tulene. Iseenesest ei ole tõendatud ka kostja väited selle kohta, et täiendavad maksed olid mõeldud remonditööde katteks, kuid hagi rahuldamata jätmiseks piisab sellest, et hageja väide on tõendamata ja kostja vaidles sellele vastu. Kummagi poole väiteid ei kinnita ega lükka ringkonnakohtu arvates ümber iseenesest see, et vaidlusalused summad (kokku 360 000) tasuti hageja poolt kostjale sularahas kassa väljamineku orderite alusel, ehkki ülejäänud rendilepingu (üürilepingu) järgseid makseid tehti kostja väljastatud arvete alusel ülekandega. Pooltevahelise üürilepingu tekstist ei nähtu, et lepingujärgsete maksete tasumine arvete alusel ja ülekandega oleks olnud kokkuleppe oluliseks tingimuseks. Samuti oli lisakokkulepe põhilepingu suhtes täiendavaks kokkuleppeks, mille järgi tasumisele kuuluvate summade maksmise viis võis poolte kokkuleppel erineda põhilepingu järgsete maksete tavapärase teostamise viisist. Kostja väited vaidlusaluste summade väljamaksmise eesmärgi kohta ei ole iseenesest vastuolulised. Kostja on asunud seisukohale, et poolte vahel lisakokkulepe 380 000 krooni tasumiseks küll sõlmiti, kuid väljamaksed ajavahemikul 31.03.1999.a kuni 28.06.1999.a kogusummas 360 000 krooni ei toimunudki nimetatud lisakokkuleppe alusel, vaid hoopis kostja (J. Sobolevi) ja J.K. vahelise laenulepingu täitmise eesmärgil. Seega oli tegemist üksnes teatava kokkulangevusega tasutud summa suuruse ja ka ligikaudsete tähtaegade (ajavahemik märtsist juunini 1999.a) osas. Kuna aga tõendamata on hageja väide, et vaidlusalused 360 000 krooni kanti üle hoone väljaostuõiguse teostamiseks, ei oma asja lahendamisel sisulist tähtsust, kas kostja ja J.K. vahel oli sõlmitud laenuleping, mille täitmise eesmärgil hageja kostja väidete kohaselt kostjale 360 000 krooni tasus. Vastusena poolte väidetele märgib ringkonnakohus siiski, et nimetatud laenusuhte olemasolu asjas tõendamist ei leidnud. Maakohus on selles osas tõendeid kogumis hinnates jõudnud õigele ja põhjendatud järeldusele. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 alusel korrata. Muuhulgas on maakohus õigesti märkinud, et haldusasjas nr 3-06-766 jõustunud otsusega ei ole sisuliselt lahendatud seda, kas 360 000 krooni tasumisega kustutati laen.
17.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 3 alusel muudab ringkonnakohus maakohtu otsuses märgitud menetluskulude jaotust. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.