2-11-33726/18 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

käibemaksukohuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 1, lg 3 ja lg 6). Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõuded ja nende põhjendus 18.07.2011 esitatud hagiavalduse kohaselt OÜ M ja kostja sõlmisid 15.01.2010 üürilepingu (edaspidi nimetatud Üürileping), millega üüriti välja kinnistul asukohaga XXX, Tallinn (registriosa nr XXX, edaspidi nimetatud Kinnistu) hoones asuvad ruumid kokku pindalaga 207,4 m2 (edaspidi nimetatud Ruumid). Üürileping sõlmiti tähtajaga 5 aastat. 01.03.2010 sõlmisid OÜ M ja kostja Üürilepingu muutmise kokkuleppe, mille järgi vähendati üürisummat 15 555 kroonini / 994,15 euroni kuus (millele lisandub käibemaks). 27.01.2011 toimunud enampakkumisel omandas hageja M OÜ-lt Kinnistu, mille tulemusel läks Kinnistul asuvate Ruumide kasutamise kohta sõlmitud Üürileping üle hagejale. Ehitusregistri andmetel on Kinnistul asuva hoone suletud netopind 311,6 m2. Kostja on tegelikkuses kasutanud kogu Kinnistul asuvat hoonet, kuigi Üürilepingu alusel on kostjal õigus kasutada ruume 207,4 m2 ulatuses. Kostja kasutab kogu Kinnistul asuvat hoonet ilma õigustatud isiku (s.o hageja) nõusolekuta. 17.02.2011 edastas hageja kostjale teate, et on omandanud Kinnistu ning sellest tulenevalt on Üürileping üle läinud temale. Kuivõrd hageja vajab ruume tungivalt ise remondi- ja hooldustöökojaks ning ei soovi kostjaga Üürilepingu jätkamist, siis ütles hageja tuginedes VÕS § 323 lg-le 1 üürilepingu üles, teatades sellest ette 3 kuud. Teate sai kostja kätte hiljemalt 22.02.2011, seega lõppes Üürileping hiljemalt 22.05.2011. a. Kuna kostja ei nõustunud üürilepingu ülesütlemisega ja vaidlustas selle kohtus, siis ütles hageja 16.05.2011. a alternatiivselt Üürilepingu üles tuginedes Üürilepingu punktile 18.2, mille järgi on üürileandjal õigus Üürileping igal ajal üles öelda, teatades sellest ette 12 kuud. Nimetatud tähtaeg möödub 16.05.2012. a. 27.05.2011. a ütles hageja täiendavalt alternatiivselt Üürilepingu üles tuginedes Üürilepingu punktile

Kostja Kinnistut ega Ruume vabastanud ei ole ning samuti ei ole valdust hagejale üle andnud. Hageja leiab, et Üürilepingu lõppemise tõttu puudub kostjal õiguslik alus Ruumide kasutamiseks ning nõuab Ruumide valduse väljaandmist hagejale. Samuti kasutab kostja Kinnistul asuvat hoonet suuremas ulatuses, kui tal Üürilepingu alusel on õigus, mille tõttu on kostja alusetult kokku hoidnud üüri tasumiselt hageja arvelt. Täiendavalt nõuab hageja kostjalt Üürilepingust tulenevate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Üürilepingu punkti 14.7. kohaselt on üürileandjal õigus nõuda leppetrahvi tasumist Üürilepingu objekti üleandmisega viivitamise korral. Kuna Üürileping lõppes 22.05.2011.a. ning kostja ei ole Ruume hagejale üle andnud, on hagejal tekkinud eeltoodud alusel kostjalt leppetrahvi nõudmise õigus iga üleandmisega viivitatud päeva eest ning käesoleva hagiga hageja nõuabki muuhulgas kostjalt ka leppetrahvi väljamõistmist. Hageja esitas 17.02.2011 nõuetekohase Üürilepingu ülesütlemise teate (mille kostja sai kätte hiljemalt 22.02.2011) kostjale VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud kolmekuulise tähtaja jooksul ning samuti on hageja hinnangul tõendatud üüritud ruumide hageja tungiva ise vajamise olemasolu, siis tuleb lugeda Üürileping lõppenuks alates 22.05.2011. a. Juhul, kui kohus leiab, et VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud asjaolusid ei esine, siis palub hageja alternatiivselt lugeda üürileping lõppenuks 27.05.2011 Üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate alusel alates 27.06.2011. Üürilepingu alusel anti kostjale üle heas sanitaar-tehnilises seisundis Ruumid. Hageja viis 2011. a maikuus läbi Ruumide ülevaatuse ning selle tulemusel selgus, et kostja ei ole ruume kasutanud hoolikalt ning samuti on kostja täitmata jätnud Üürilepingu punktis 9 sätestatud kohustused Ruumide hooldamisel ja remontimisel. Kostja tegevuse tagajärjel on tekkinud Kinnistul asuvale hoonele alljärgnevad puudused: 1) niiskuskahjustus seinakonstruktsioonis ja –viimistluses 2) katkine ja määrdunud WC uks tamburis 3) I ja II k vahelise trepi tuhvid väga määrdunud 4) I k aknad ja usteklaasid pesemata, väga mustad 5) drenaaži- ja kanalisatsioonikaevude luugid ja restid ära vajunud 6) välisseina niiskuskahjustus (krohv irdunud) 7) XXXpoolse tõsteukse esise panduse lagunemine 8) ohutuks tegemata või katkendliku isolatsiooniga kaablid fassaadil 9) koristamata territoorium ( XXXpool) 10) määrdunud kompressoriruum (põrand, seinad) 11) määrdunud uks I k pesularuumis 12) I k määrdunud ja katkiste pindadega seinakatted ja uks 13) tõsteuste hooldamata sulused, niiskus- ja kemikaalikahjustustega 14) kontrolltähtaja ületanud pulberkustuti I k pesularuumis 15) niiskus- ja kemikaalikahjustusega kanalisats. toru klamber I k pesularuumis 16) hooldamata ja kahjustunud segisti, kraanikauss I pesularuumis 17) lüliti I k, väga must 18) koristamata trepp ja põrandapinnad 19) korralikult kinnitamata valgusti II k 20) narmendav ohutuskleebis II ja II vahel 21) koristamata ja väga must III k 22) hooldamata san.tehnika ja veekahjustustega sisseehitatud

vannitoamööbel III k vannitoas 23) III k köögi ventilatsiooni torustik katmata 24) III k tagumise trepikoja seina kahjustused 25) tagumise trepikoja koristamata II k 26) tagumise trepikoja värvi- ka krohvikahjustused 27) niiskusekahjustused tagumise trepikoja ning pesularuumi vahelise ukse juures 28) läbijooksukahjustused II k soojasõlmeruumis 29) ventilatsiooniavad katmata 30) kanalisatsioonitorustiku läbiviigud tuletõkkesektsioonist ilma sertifitseerimata tihendusmaterjalideta (tavapärane montaaživaht) 31) ohtlikud jäätmed soojasõlmeruumis 32) määrdunud sein, lüliti ja kahjustatud siseuks III k riietus- ja duširuumi vahel 33) krohvikahjustused III k riietusruumis 34) kahjustatud ukseleng III k riietusruumis 35) tagumise trepikoja ja köögi vaheline uksepiida kahjustus III k 36) hooldamata rõduuks III k 37) määrdunud aknalaud ja sein III k 38) määrdunud uks ja sein III k 39) krohvikahjustus III k 40) kahjustatud ukseleng ja -leht III rõdule 41) määrdunud trepikäsipuu post III k 42) defektne lukukomplekt III k 43) kommunikatsioonid lahtiselt II k 44) purunenud põrandaliist II k ooteruumis 45) kinnitamata valgusti I k tamburis 46) hooldamata vent. plafoon I k WCs 47) must WC põrand I k 48) kahjustus I k tamburi seinal 49) ventilatsiooni-, gaasikatla- ja kütte-, kanalisatsiooni ja valvesüsteem hooldamata 27.05.2011. a ülesütlemise teates kirjeldatud puudused ei tekkinud Kinnistul asuvale hoonele üleöö, siis sellest saab üheselt järeldada, et kostja on oma Üürilepingujärgseid kohustusi rikkunud pikema aja vältel. Sellest tulenevalt esineb alus Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks Üürilepingu punkti 18.1.2 alusel, mille järgi võib Üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik rikub korduvalt või oluliselt või tahtlikult Üürilepingu punktides 12.1 (Ruumide hoolikas kasutamine) või 12.2 sätestatud kohustusi. Kostja on meelevaldselt ilma õigustatud isiku nõusolekuta asunud kasutama kogu Kinnistul asuvat hoonet, on aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks Üürilepingu punkti 18.1.2. ja 12.2 järgi (kohustus arvestada õigustatud isikute ja naabrite huvidega). Kostja on rikkunud Üürilepingu punktis 7.2. sätestatud kohustust kanda kõik Ruumide kasutamisega seonduvad kõrvalkulud. Kostja on jätnud korduvalt tähtaegselt tasumata muuhulgas gaasi eest ning seejuures olnud viivituses kahel järgneval maksetähtajal. Vastav asjaolu on samuti aluseks Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks Üürilepingu punkti 18.1.6. järgi. Nimetatud sätte alusel võib üürileandja Üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kahele üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva Üüri, Kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.

Arvestades eeltoodut leiab hageja, et täidetud on eeldused Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning sellest tulenevalt tuleb Üürilepingut pidada lõppenuks hiljemalt 26.06.2011. Juhul, kui kohus leiab, et Üürileping ei ole lõppenud eeltoodud alustel, palub hageja lugeda Üürileping lõppenuks alates 16.05.2012 ning kohustada alates nimetatud kuupäevast kostjat andma välja Ruumide valdus hagejale. Üürileping lõpeb igal juhul 16.05.2012. a, mil möödub Üürilepingu punktis 18.2 sätestatud Üürilepingu ülesütlemise etteteatamistähtaeg 12 kuud. Nimetatud alusel Üürilepingu ülesütlemiseks ei ole vajalik täiendavate asjaolude tuvastamist ega esinemist, vaid piisab üksnes korralise ülesütlemise avaldusest, mille hageja on esitanud. Hageja jaoks on oluline, et igal juhul oleks tagatud, et kostja annab Ruumide valduse välja hiljemalt 16.05.2012, kui kohus peaks leidma, et Üürileping ei ole käesoleva hagi esitamise ajaks erakorralise ülesütlemise tõttu lõppenud. Üürilepingu punktis 14.7 kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürnikult leppetrahvi Üürilepingu objekti üleandmisega viivitamise korral esimese 30 päeva eest 10 % kuu üürisummast, 31. kuni 60. päeva eest 25 % kuu üürisummast ning alates 61. päevast 50 % kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Kuivõrd alates 22.05.2011. a oli kostjal tulenevalt 17.02.2011. a ülesütlemise avalduse alusel kohustus üüritud ruumide valdus üle anda, palub hageja kohtul välja mõista leppetrahvi kokku alljärgnevalt: alates 22.05.2011. a kuni 22.06.2011. a 10 % 15 555 kroonist = 1 555,5 x 30 päeva = 46 665 krooni / 2 982,44 eurot; alates 23.06.2011. a kuni 18.07.2011. a 25 % 15 555 kroonist = 3 888,75 x 25 päeva = 97 218,75 krooni / 6 213,41 eurot. Eeltoodust tulenevalt on hageja Üürilepingujärgne leppetrahvi nõue kostja vastu kokku 9 195,85 eurot. Hageja ei nõua käesoleva hagiga leppetrahvi täis ulatuses tasumist ning piirdub leppetrahvinõudega summas 9 000 eurot (üheksa tuhat eurot). Juhul, kui kohus leiab, et Üürileping lõppes 26.06.2011. a vastavalt 27.05.2011. a alternatiivsele erakorralisele ülesütlemise avaldusele, siis on hageja leppetrahvi nõue 18.07.2011.a. seisuga 2 187,12 eurot. Kostja on jätnud täitmata Üürilepingust tulenevad üüritud Ruumidega seonduvad hooldus- ja remondikohustused, mistõttu on hagejale tekkinud kahju Üürilepingu alusel anti kostjale üle heas sanitaar-tehnilises seisundis. Kinnistul lasuvate kostja tegevuse tagajärjel tekkinud puuduste kõrvaldamiseks on vaja läbi viia alljärgnevad ehitus- ja koristustööd: fassaadikrohvi taastamine 4,63 € 14,00 € 10,29 m2 191,70 € sadevee ja kanalisatsioonikaevude 84,00 € 192,00 3 tk 828,00 € ümbruse remont € Looga tn. poolse panduse taastamine 7,80 € 24,00 € 4 jm 127,20 € väliselektritööd 25,00 € 48,00 € 1 kompl. 73,00 € 1.k lagede parandused ja viimistlus 12,92 € 9,00 € 178,8 m2 3 919,30 € 1.k seinte parandused ja viimistlus 12,92 € 9,00 € 14,6 m2 320,03 € tõstuste liikuvate osade hooldus 8,40 € 28,80 € 5 tk 186,00 € 1.korruse põrandate süvakoristus 1,40 € 2,70 € 180,4 m2 739,64 € pesula seinte süvapesu 1,60 € 2,70 € 281,4 m2 1 210,02 €

kompl. 69,00 € tk 102,92 € Käibemaksuta 19 744,35 € Nimetatud töödele lisandub projekti-objektijuhtimise tasu 830 eurot. Seega pakutavate teenuse/töö hinnaks kujuneb 20 574,35 eurot (millele lisandub käibemaks 20 %) Täiendavalt palub hagejal kohtul välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 alusel VÕS § 113 lg-s 1 ja § 94 sätestatud määras alates käesoleva hagi esitamise hetkest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Kostja kasutab Kinnistul asuvat hoonet suuremas ulatuses, kui tal Üürilepingu alusel on õigus kasutada. Vaatamata asjaolule, et Üürileping sõlmiti vaid Kinnistul asuva hoone osaliseks kasutamiseks, on kostja ilma hageja nõusolekuta kasutanud kogu Kinnistul asuvat hoonet. Sellest tulenevalt kasutab kostja tegelikkuses Kinnistul asuvat hoonet 104,2 ruutmeetri võrra suuremas ulatuses kui Üürilepingu alusel on kostja õigustatud. Sellest tulenevalt on kostja rikastunud, sest on hoidnud kokku üürikulu ulatuses, mida kostja oleks pidanud kandma kogu Kinnistul asuva hoone üürimisel. Kuivõrd hageja sai Kinnistu omanikuks 11.02.2011. a, mil teda kanti Kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, siis alates sellest ajast tuleb õigustatud isikuks VÕS § 1037 lg 1 mõttes pidada hagejat. Alates nimetatud kuupäevast nõuab hageja kostjalt alusetult säästetu hüvitamist. VÕS § 1037 lg 1 järgi tuleb hüvitada õigustatud isikule rikkumise teel saadu harilik väärtus. Antud juhul tuleb hageja hinnangul hariliku väärtuse leidmisel lähtuda vähemalt Üürilepingus kokkulepitud üürist. Üürilepingujärgne Ruumide üürihind ühe ruutmeetri kohta on 15 555 krooni / 207,4 m2 = 75 krooni/m2, mis on keskmine üürihind antud piirkonnas. Sellest tulenevalt on kostja alusetult rikastunud hageja arvelt igakuiselt vähemalt 75 x 104,2 = 7 815 krooni / 499,47 euro võrra. Arvestades hagi esitamise aega palub hageja kohtul kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis kokku summas 2 497,35 eurot (rikkumise teel saadu harilik väärtus ajavahemikul 11.02.2011 – 11.07.2011. a) VÕS § 1037 lg 1 alusel. Täiendavalt palub hagejal kohtul välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 alusel VÕS § 113 lg-s 1 ja § 94 sätestatud määras alates käesoleva hagi esitamise hetkest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Hageja palub:

7.Jätta menetluskulud kostja kanda. 21.09.2011 kohtule esitatud seisukohas täpsustas hageja hagiavalduses esitatud nõuet ning sõnastas hagiavalduse nõude punkti 2 alljärgnevalt: „Kui kohus leiab, et 15.01.20110. a sõlmitud üürileping ei olnud lõppenud käesoleva hagi esitamise hetkeks, siis tuvastada üürilepingu lõppemine alates 31.05.2012. a ning kohustada OÜ-d F üle andma Tallinnas XXX asuva hoone valdus OÜ-le R.“ Hageja nõuab kostjalt kinnistu kui ka sellel asuva hoone valduse väljaandmist, kuna kostja valdab kinnistut ja seal asuvat hoonet õigusliku aluseta. Kinnistu valduse väljaandmise nõue ei ole seotud hoone ega selles asuvate ruumide pindalaga. Kostja väited seoses hageja registrikaardile märgitud tegevusalaga ei oma antud vaidluse kontekstis õiguslikku tähendust. Tegevusala registrikaardil märkimine ei välista muudel tegevusaladel tegutsemist ega tegutsema asumist ning tegemist on pelgalt informatiivset tähendust omava kirjega, mis ei oma õiguslikku tähendust ega loo piiranguid tegevusala valikul. Olukorras, kus hageja kavatseb alles teatud tegevusvaldkonnas tegutsema hakata, ei pea hageja sellest äriregistrit eraldi teavitama. Tulenevalt ÄS § 5 lg 1 ls-st 2 toimub tegevusala muutumisest või planeeritavast tegevusalast teavitamine majandusaasta aruandega ning seejuures tegevusala mainimata jätmine ei välista ega piira muul viisil nimetamata jäetud tegevusalal tegutsemist. Tungiva isevajamise tõendid on käesolevas menetluses asjakohased, sest valduse väljaandmise nõude rahuldamiseks peab kohus tuvastama üürisuhte lõppemine. Hageja on hagiavalduses välja toonud kolm omavahel konkureerivat alternatiivset ülesütlemise avaldust, mille tõttu on üürisuhe lõppenud ning hageja on palunud kohtul esmalt lähtuda 17.02.2011. a ülesütlemise avaldusest. AS AVKon pädev koostama remonditöödega seonduvaid kalkulatsioone ja neid töid teostama. Hageja palub rahuldada hagiavaldus täies ulatuses, sealhulgas lähtudes hagiavalduse nõude punkti 2 alljärgnevast sõnastusest: ”Kui kohus leiab, et 15.01.2010. a sõlmitud üürileping ei olnud lõppenud käesoleva hagi esitamise hetkeks, siis tuvastada üürilepingu lõppemine alates 31.05.2012. a ning kohustada OÜ-d F üle andma Tallinnas XXX asuva hoone valdus OÜ-le R.“ Kostja vastuväited ja nende põhjendused 20.08.2011 kohtule esitatud kirjaliku vastuses on kostja seisukohal, et hageja poolt esitatud „alternatiivsed üürilepingu ülesütlemised“ on tühised kuna ei vasta VÕS § 325 lg 2 p 2 sätetele. Hageja poolt esitatud „Alternatiivsetes ülesütlemise teadetes“ üürilepingu lõppemise päev puudub. VÕS § 325 lg. 5 sätestab, et kui ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lõigetes 1-4 sätestatule, siis on ülesütlemine tühine. Kostja on seisukohal, et kuna hageja poolt kostjale esitatud üürilepingu ülesütlemised on tühised, siis ei ole põhjendatud ka hageja nõue üürilepingu lõppemise tuvastamiseks alates 16.05.2012. Lisaks eeltoodule juhib kostja kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja poolt on 16.05.2011.a. kuupäeva kandev „üürilepingu alternatiivse ülesütlemise teade“ kostjale edastatud tähitud kirjaga ja saabus 16.05.2011

hilisema kuupäevaga. Seega on hageja nõue üürilepingu lõppemise tuvastamiseks 16.05.2012.a.-l samuti põhjendamatu kuna sellisel juhul ei oleks hageja poolt täidetud 12 kuu etteteatamise nõue. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole oma nõuetes järjepidev ja nõuded on vastuolulised. Hagiavalduses nõuab hageja kostjalt XXX kinnistu ja sellel asuva hoone valduse üleandmist hagejale. Hageja poolt kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõtte registriosa nr. XXX kohta, mille alusel on XXX asuva kinnistu üldpinnaks 485 m2. Üürilepingu kohaselt on kostjale üürile antud XXX asuvast hoonest 207,4 m2. Hageja väidab hagiavalduses, et kostja kasutab tegelikkuses kogu kinnistul asuvat hoonet üldpinnaga 311,6 m2. Eeltoodu alusel on ka hageja enda poolt esitatu alusel ilmne, et hageja nõue kostja suhtes kogu kinnistu valduse üleandmiseks on alusetu kuna kostja ei valda kogu kinnistut vaid ruume XXX kinnistul asuvas hoones. Hageja on ilmses eksimuses, et kostja valdab kogu kinnistust. Hageja ei ole hagiavalduses millegagi põhjendanud oma väiteid sellest, et kostja kasutab tegelikkuses kogu XXX kinnistul asuvat hoonet ja teeb seda ilma õigusliku aluseta. Kostja kinnitab, et kasutab XXX asuval kinnistul asuvas hoones üürilepingu alusel 207,4 m2 ja vastavalt 15.01.2010.a.-l sõlmitud kirjalikule kokkuleppele üürileandjaga, ülejäänud osa hoonest tasu maksmata, kuni rentniku leidmiseni III korruse „korterile“ või üürileandja vastavasisulise korralduseni. Hageja ei ole seni kordagi kostjale ette heitnud III korruse „korteri“ kasutamist ega nõudnud kasutamise lõpetamist. Kostja on kokkuleppe kohaselt vastutasuks kohustunud omal kulul ja üürileandjalt hüvitise saamise õiguseta, paigaldama XXX hoone esimese korruse põrandale 155 m2 ulatuses keraamilisi plaate. Kostja on oma kohustuse täitnud. Samuti kannab kostja III korrusel asuvate ruumide ülalpidamise kulusid, mis on vajalikud ruumide säilimise tagamiseks. III korruse korteri ülalpidamise kulud seisnevad elektriküttes (põrandaküte) ja kogu hoone valvekuludes. Sellega on üürnik võtnud omale kohustuse hoolitseda üürileandjale (hagejale) kuuluva vara säilimise eest kuni üürileandja leiab ruumidele üürniku, kes need kulud ise kannab. Tulenevalt eeltoodust on kostja seisukohal, et hageja on eksimuses oma nõude osas, mille alusel ta nõuab kostjalt VÕS § 1037 lg 1 alusel 2 497,35 euro hüvitamist alusetult rikastumise sätete alusel. Kostja ei ole hageja arvelt rikastunud ja hageja väide, et kostja kasutab õigusliku aluseta ja üürileandja nõusolekuta kogu XXX kinnistut ja sellel asuvat kogu hoonet on vale ja alusetu. Kostja on seadnud kahtluse alla hageja poolt 17.02.2011 üürilepingu ülesütlemise avalduses esitatud väited sellest, et hagejale on üüritud ruumid tungivalt vajalikud sõidukite remondiks ja hooldustöökojaks. Kostja on esitanud tsiviilasjas nr. 2-11-21437 oma seisukoha, et antud kostja väited on valed ja eksitavad. Kostja on juhtinud kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja registrikaardil on hageja põhitegevusalaks märgitud enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Samuti ei tegele hagejaga seotud muud isikud sõidukite remondi ega –hooldusega vaid kinnisvaraalase tegevusega. Kostja leiab, et hageja poolt antud tsiviilasjas nr. 2-11-33726 esitatud tõendid (allhankeleping, tööleping ja seadmete rendileping) sellest, et hageja vajab XXX asuvaid ruume tungivalt oma tarbeks, on asjakohatud kuna käesolevas vaidluses on hageja nõude aluseks „ üürilepingu alternatiivsed ülesütlemised“ väidetavate kostja poolsete üürilepingu rikkumiste alusel. Hageja poolt esitatud tõendid, millega ta tõestab seda, et tal on hoone kasutamiseks tungiva vajadus, ei puutu antud juhul asjasse kuna ei tõenda kostja poolseid väidetavaid üürilepingu alternatiivaste ülesütlemiste aluseks olevaid asjaolusid ja on seetõttu tõenditena kohatud. Kostja on sõlminud 15.01.2010.a.-l kõnealuse kinnisasja omaniku OÜ –ga M tähtajalise üürilepingu, kestusega 5 aastat ja lepingu kohaselt on üürile antavate ruumide kasutusotstarbeks – käsipesula. Üürilepingule lisaks on pooled sõlminud ka üleandmise-vastuvõtu akti, mille lisas on fikseeritud ka objekti üleandmisel, selle olulisemad puudused. OÜ M on kinnitanud, et fikseeritud puudused on tekkinud enne objekti üleandmist üürnikule ja üürileandja ei esita üürnikule nendest puudustest tulenevaid nõudeid ja pretensioone. Üleandmise –vastuvõtmise akti lisas on fikseeritud kõik hageja poolt loetletud ja kostjale etteheidetavad objekti puudused. Hageja on hagiavalduses loetletud puuduste osas kostjale nõude esitamise osas kas teadvalt pahatahtlik või siis ilmses eksimuses. Hageja on alusetult esitanud väite, et hagiavalduses loetletud, objekti ülevaatusel tuvastatud, puudused on tekkinud kostja tegevuse tagajärjel. Kostjale teadaolevalt ei ole hageja enne 2011 mai

kuud AVKtehtud XXX hoone ülevaatust, hoonet põhjalikult üle vaadanudki ega olnud ka hoone ostmisel sisuliselt kursis hoone tegelikust seisundist. Siit tuleneb ka ilmselt hageja väär seisukoht hoone puuduste tekkimise põhjuste osas. Kostja on hoonet vallanud nüüdseks vaid veidi üle aasta ja enne teda on kasutatud sõidukite hoolduse eesmärgil. Hoone omanikud ei ole hoonele teinud kordagi remonti ja hoone on kasutuse eesmärgist tulenevalt heas ja kasutusajale vastavas kulumise astmes. Hageja on viidanud üürilepingu punktidele 18.1 sätetele ja antud punkti alamsättele 18.1.2. Hageja on kostjale ette heitnud lepingu punktide 1.2.1 - kasutama objekti hoolikalt ja 1.2.2. – arvestama naabrite huvidega, rikkumisi olulisel määral. Hageja peab ilmselt hagiavalduses esitatud loetelu objekti puudustest, kostja oluliseks lepingu rikkumiseks, kuid ei ole arvestanud, et erinevate krohvi ja niiskuskahjustuste, samuti lagede, seinte, mööbli, uste ja akende defektide näol ei ole tegemist kostjast tulenevate puudustega. Etteheited, mis hageja teeb kostjale objekti puhtuse osas on ilmselgelt ülepingutatud ja põhjendamatud. Kostja kasutab objekti üürilepingu alusel käsipesulana ja hageja kõrgendatud nõuded objekti puhtusele on ilmselgelt liialdatud. Hageja hoiab objektil kasutuse sihtotstarbele vastavat mõistlikku puhtuse taset. Lisaks eeltoodule on hageja poolt objekti puudustena loetletud ka üürilepingust ilmselgelt mitte kostja kohustuseks olevad puudused. Hageja heidab kostjale ette ka kinnistu territooriumi koristamata jätmise kuigi see ei ole kostja kohustus ka mitte üürilepingu alusel. Siinjuures tuleb rõhutada, et tegelikkuses kostja koristab ka Looga tn. 2 hoone ümbrust omal algatusel kuna hageja oma kohustusi kinnistu omanikuna ei täida. Lisaks eeltoodule on täiesti alusetud hageja väited sellest, et kostja poolt on hooldamata kommunikatsioonid. Kostja on hagejaga olnud kirjavahetuses küttesüsteemi (gaasikatla) hoolduse käigus tuvastatud remondivajaduse asjus. Hageja (kinnisasja omaniku) huvi puuduse tõttu on kostja sunnitud olnud oma kulul remontima hagejale kuuluvat gaasikatelt, mis lepingust tulenevalt ei ole kostja kohustus. Samuti on alusetud hageja väited ventilatsiooni ja kanalisatsiooni hooldamatusest kuna kostja hooldab neid süsteeme iseseisvalt puhastades perioodiliselt ventilatsiooni filtreid ja kanalisatsiooni süsteemi. Valvesüsteemi korrasoleku kontrolliga tegeleb objektil valvet teostav turvafirma Caesar. Tulenevalt eeltoodust, peab kostja hageja väiteid alusetuteks ja valedeks. Kostja ei nõustu hageja nõudega, millega hageja palub kostjalt välja nõuda hageja kasuks kahjuhüvitis summas 20574,35 eurot. Kostja peab hageja nõudeid kahjuhüvitise osas alusetuteks. Kostja seab kahtluse alla hageja poolt kahjuhüvitise summa arvutamise aluseks oleva AVKkalkulatsiooni. Kostja peab alusetuks ka hageja väiteid sellest, et kostja on rikkunud üürilepingu punkti 1.2.2 ja ei ole arvestanud õigustatud isikute huvidega ja naabrite huvidega. Kostja ei pea üürilepingut lõppenuks ega põhjendatuks ka hageja nõuet leppetrahvi osas. Arvestades asjaolu, et kostja on sunnitud pidevalt hagejale meelde tuletama, et hageja esitaks õigeaegselt kostjale üüri- ja kommunaalteenuste arveid ei pea kostja end vastutavaks mõnede maksete viivitusega tasumise eest ja peab seda hageja vastuvõtuviivituseks. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kohtuistung Kohtuistungil jäi hageja oma nõuete juurde ja palus hagi rahuldada. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja kinnitas kohtuistungil, et üürileping lõpeb mais 2012. Kohtuotsuse põhjendused Hageja lõplikeks nõueteks on:

6.Mõista F oü-lt välja OÜ R kasuks viivis punktides 3 ja 4 nimetatud rahalistelt kohustustelt alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 ja §-s 94 sätestatud määras. Kostja hagi õigeks ei võta ja vaidleb hagile vastu. Kohus tuvastas, et OÜ M ja kostja sõlmisid 15.01.2010 üürilepingu, millega üüriti välja kinnistul asukohaga XXX, Tallinn Kinnistu hoones asuvad ruumid kokku pindalaga 207,4 m2. Üürileping sõlmiti tähtajaga 5 aastat. Üürilepingu lisana sõlmisid OÜ M ja kostja üleandmise-vastuvõtmise akti (I kd, tl 12-21). 01.03.2010 sõlmisid OÜ M ja kostja Üürilepingu muutmise kokkulepe, mille järgi vähendati üürisummat 15 555 kroonini/994,15 euroni kuus (millele lisandub käibemaks) (I kd, tl 22). Ehitusregistri andmetel on Kinnistul asuva hoone netopind 311,6 m2 (I kd, tl 25); 17.02.2011 edastas hageja kostjale teate, et on omandanud Kinnistu ning sellest tulenevalt on Üürileping üle läinud temale, kuivõrd hageja vajab ruume tungivalt ise remondi- ja hooldustöökojaks ning ei soovi kostjaga Üürilepingu jätkamist. Hageja tuginedes VÕS § 323 lg-le 1 ütles üürilepingu üles, teatades sellest ette 3 kuud. 09.05.2011 esitas kostja hagi hageja vastu Üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise ning valduse teostamise takistamise keelamise nõudes ja mis on Harju Maakohtu menetluses (tsiviilasi nr 2-11-21437). Hageja ütles 16.05.2011 alternatiivselt Üürilepingu üles (I kd, tl 29), 27.05.2011 ütles hageja täiendavalt alternatiivselt Üürilepingu üles (I kd, tl 30-33). Kohus peab tuvastama, kas Üürileping on lõppenud ja millal see lõppes. Hageja on Üürilepingu üles öelnud 17.02.2011 teatega kui ka alternatiivselt 16.05.2011 ja 27.05.2011 ülesütlemise teadetega. Hageja on 17.02.2011 Üürilepingu üles öelnud lähtudes VÕS § 323 lg-st 1 ja lg-st 2. VÕS § 323 lg 1 ja lg 2 järgi võib üürileandja elu-või äriruumi üürilepingu üles öelda juhul, kui ta vajab üüritud ruume tungivalt ise. Hageja väitel vajab hageja üüritud ruume tungivalt ise, sest soovib neid kasutada remondi-ja hooldustöökojana. Hageja tungiva ise vajamise olemasolu kinnitavate asjaolude kohta on hageja esitanud järgmised tõendid: 25.01.2011 sõlmisid hageja ja kolmas isik BK OÜ allhankelepingu, milles lepiti kokku, et hageja hakkab osutama BK OÜ-le teeninduse valdkonnas teenust ning BK OÜ garanteerib hagejale vajalikud mahud. 25.01.2011 sõlmisid hageja ning kolmandad isikud A. B ning BK OÜ kolmepoolse kokkuleppe, mille järgi osaleb hageja XXX, Tallinn asuva kinnistu enampakkumisel ning pakkumise edukaks osutamisel loob hageja XXX, Tallinn asuvale kinnistule teeninduse üksuse. Kuivõrd hageja pakkumine ostus edukaks, siis asus hageja eeltoodud kokkuleppes sätestatut ellu viima, sõlmides 01.02.2011 teenindusele vajalike seadmete rendilepingu OÜ-ga BK ; 01.02.2011 sõlmis hageja töölepingu A. B , kes asub planeeritavat teeninduse üksuse tegevust juhtima ning komplekteerib vajaliku meeskonna. Hageja leiab, et kuivõrd Hageja esitas 17.02.2011 nõuetekohase Üürilepingu ülesütlemise teate (mille kostja sai kätte hiljemalt 22.02.2011), siis tuleb lugeda Üürileping lõppenuks alates 22.05.2011.

Kostja on seisukohal, et hageja poolt kostjale esitatud üürilepingu ülesütlemised on tühised kuna hageja poolt esitatud Alternatiivsetes ülesütlemise teadetes üürilepingu lõppemise päev puudub. Kostja on seadnud kahtluse alla hageja poolt 17.02.2011 üürilepingu ülesütlemise avalduses esitatud väited, et hagejale on üüritud ruumid tungivalt vajalikud sõidukite remondiks ja hooldustöökojaks. Hageja registrikaardil on hageja põhitegevusalaks märgitud enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Samuti ei tegele hageja seotud muud isikud sõidukite remondi ega hooldusega, vaid kinnisvaraalase tegevusega. Kohus ei nõustu kostjaga, et ülesütlemise teadetes puudub üürilepingu lõppemise päev ja seetõttu on need tühised. Kohus leiab, et lepingu lõppemise päeva ei pea kuupäevaliselt näitama, selle võib teates esitada ka ajavahemiku läbi, kuid vastav ajahetk tuleb esitada selliselt, et lepingu lõppemise ajahetke oleks võimalik välja arvutada. Kohus leiab, et hageja on vastava ajahetke esitanud selliselt, et lepingu lõppemise ajahetke on võimalik välja arvutada ning seetõttu ei ole ülesütlemised tühised. VÕS § 323 alusel on elu-ja äriruumi üürilepingu ülesütlemine võimalik üksnes siis, kui uus üürileandja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Tungiv vajadus on hinnanguline kriteerium. Enda tarbeks vajamine seondub üürileandja tegevusega. Üürileandja tungiva omavajaduse mõiste sisustamisel tuleb vaadelda VÕS §-e 323 ja 324 koosmõjus. VÕS §-st 324 nähtuvalt kui kinnistusraamatusse on kantud märge üürilepingu kohta, siis puudub kinnisasja uuel omanikul õigus üürileping VÕS § 323 alusel üles öelda. Seega, kui kinnisasja omanik kas omal algatusel või üürniku nõudmisel palub kanda kinnistusraamatusse märke üürilepingu kohta, puudub kinnisasja omandajal õigus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks tungiva omavajaduse tõttu. Vaidluse all ei ole asjaolu, et märget üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantud ei ole. Kostja väitel vajab kostja üüritud ruume tungivalt ise, sest soovib kasutada neid remondi – ja hooldustöökojana; kostja sõlmis lepingud ja kokkulepped (I kd, tl 151-158) selge eesmärgiga asutada remondi ja hooldusega tegutsev üksus (ettevõte) ning asuda tegutsema Kinnisasjal asuva hoone ruumides, kuivõrd need on sobilikud nimetatud tegevuseks. Kohus leiab, et uue üürileandja tungiv omavajadus VÕS § 323 lõike 1 teise lause tähenduses võib seisneda olukorras, kui uuel üürileandjal on oluline vajadus kasutada üürilepinguga koormatud äriruumi. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kostja on piisavalt põhjendanud ja tõendanud kostja tungiva omavajaduse olemasolu üüritud ruumide kasutamiseks. Kohus nõustub hagejaga, et kostja registrikaardile märgitud tegevusala ei oma õiguslikku tähendust VÕS § 323 lg 1 mõttes. Asjassepuutuvad ei ole kostja väited, et kostjaga seotud muud isikud ei tegele sõidukite remondi ega hooldusega, kuna ruume soovib kasutada hageja ise. Kuna kohus leiab, et üürileping on lõppenud hiljemalt 22.05.2011, ei võta kohus seisukohta teiste alternatiivide osas. Hageja nõue nõuda välja kostja valdusest hageja valdusesse Tallinnas XXX asuv Kinnistu koos sellel asuva hoonega, kuulub rahuldamisele. Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi seoses valduse väljaandmise viivitamisega. Kohus tuvastas, et üürilepingu punktis 14.7 on lepingupooled kokku leppinud, et lepingu lõppemisel Objekti üleandmisega (p 19) viivitamise korral võib Üürileandja nõuda Üürnikult leppetrahvi 6 kuu Üüri suuruses summas (tl 18). Kuna kohus tuvastas, et üürileping lõppes hiljemalt 22.05.2011, kuulub hageja nõue leppetrahvi summas 9 000 eurot väljamõistmisele. Kohus nõustub hageja koostatud leppetrahvi arvestusega, kostja leppetrahvi arvestuse osas vastuväiteid ei esitanud. Hageja nõuab ka Üürilepingust tuleneva üüritud Ruumidega seonduvate hooldus-ja remondikohustuste täitmata jätmisega kostjalt kahju väljamõistmist. Hageja esitas 15.01.2010 Üürilepingu lisana sõlmitud üleandmise-vastuvõtmise akti, mille punktis 1 kinnitasid Pooled, et

03.11.2009 on Üürileandja andnud üle ja Üürnik võtnud vastu Objekti üldpinnaga 207,4 m2, asukohaga Tallinn XXX, heas sanitaar- tehnilises seisundis. Üürniku hooldus-ja remondikohustused tulenevad Üürilepingu p-st 9 (tl 15). Üürilepingu p 12.1 kohaselt lisaks muudele Lepingutingimustes sätestatud kohustustele on Üürnik kohustatud kasutama Objekti hoolikalt (tl 17). Hageja leiab, et Üürilepingu rikkumise tagajärjena on tekkinud Kinnistul puudused (tl 4-6), kostja ei ole puudusi kõrvaldanud ning hageja on asunud neid ise kõrvaldama. AS AVK pakkumise kohaselt läheks Kinnistul esinevate puuduste kõrvaldamine hagejale maksma kokku 20 574,35 eurot (tl 6-7). Hageja nõuab kostjalt VÕS § 115 lg 1 alusel kahju hüvitamist täitmise asemel, sest vaatamata tähtaja andmisele, ei ole kostja asunud Kinnistul asuvaid Ruume hooldama ega remontima. Kostja vaidles sellele vastu, esitades kohtule lisa üleandmise-vastuvõtmise aktile (tl 184), milles on fikseeritud puudused seisuga 15.01.2010. Hageja vaidlustas nimetatud lisa ehtsuse. Kostja esitas kohtule nimetatud lisa originaali (tl 184). Kohus leiab, et kostja esitatud lisa üleandmise-vastuvõtmise aktile oleks võltsitud, ei ole tõendamist leidnud. Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendamist leidnud, et hageja nimetatud puudused oleks tekkinud kostja tegevuse tagajärjel ning hageja nõue kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Hageja on palunud kostjalt välja mõista alusetult säästetud 2 497,35 eurot. Kostja väitel on ilmnenud, et kostja on tegelikkuses kasutanud kogu Kinnistul asuvat hoonet (ehitisregistri andmetel hoone sulatud netopind 311,6 m2), kuigi Üürilepingu alusel on kostjal õigus kasutada ruume 207,4 m2 ulatuses. Kostja kasutab kogu Kinnistul asuvat hoonet ilma hageja nõusolekuta. Kostja sellega ei nõustu. Kostja esitas kohtule 15.01.2010 lisa üleandmis-vastuvõtmise aktile (tl 184), milles on pooled leppinud täiendavalt kokku, et Üürnik võib kasutada III korruse „korteri“ ruume tasuta kuni Üürileandja poolt ruumidele rentniku leidmiseni või Üürileandja vastava korralduseni. Üürnik kohustub vastutasuks omal kulul paigaldama I korruse töökoja põrandale keraamilised plaadid 155 m2 ulatuses ja tasuma III korruse ruumide kasutamise vältel kogu III korruse säilitamiseks vajaliku põrandaküttega ja kogu XXX maja valvega seotud kulud. Kohus leiab, et kuna kostja esitatud lisa võltsimine ei ole tõendamist leidnud, Üürilepingu pooled on Ruumide kasutamises kokku leppinud, kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastunud, ei kuulu hageja nõue alusetult säästetud 2 497,35 euro rahuldamisele. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosalistele vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus peab põhjendatuks jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.