Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1(7)

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(7)

koristamata, korteris leidis ta mitmeid kahjustusi, samuti oli puudu esemeid. Lepingu lõppemisel pidi üürnik andma eluruumi täies korras üle üürileandjale. Korter oli räpane ja koristamata, kuigi kostjal oli võimalik korter enne väljakolimist ära koristada. Pärast kostja väljakolimist pidi hageja tellima CleaningAid OÜ-lt puhastusteenust, selle eest tasus ta 192 eurot. Korter vajas remonti ja selle maksumuseks kujunes 764 eurot. Lõhutud või kadunud olid klaasist laud (120 eurot), vaip (190 eurot), kirjutuslaud (100 eurot), kirjutuslaua tool (30 eurot), voodipõhi (36 eurot), kardinad ja ruloo (150 eurot). Hagejale tekitatud kahju peab kostja hüvitama. Asjade maksumuse on hageja leidnud samaväärsete asjade hindu võrreldes, arvestades kulumist. Kostja on tunnistanud m. h. ruloo ja vaiba asendamise või hüvitamise vajadust. Lisaks jättis kostja tasumata arveid. Tasumata on üür veebruari ja märtsi 11 päeva eest kokku summas 432, 95 eurot, kommunaalteenuste arved summas 322, 43 eurot + 11, 70 eurot elektri eest + lisandunud arved märtsi eest summas 98, 56 eurot, samuti Starmani arved summas 30, 23 eurot. Et kostjal on hageja vastu nõue tagatisraha tagastamiseks summas 127, 82 eurot, siis arvestab hageja selle maha kostja põhivõlast hageja ees ning hageja põhinõude suuruseks jääb 2350, 05 eurot. Oma külaskäikudel ei saanud hageja ülevaadet korteri olukorrast, sest külastused olid lühiajalised, viimasel korral oli korteris remont ja hageja pidas korteri räpasust remondiga seonduvaks. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud, kuid aktsepteeris voodipõhja, kirjutuslaua ja selle tooli, ruloo, klaasiga laua ja vaiba asendamist või hüvitamist tingimusel, et hinnakalkulatsioon on õiglane ning põhjendatud. Vaiba puhul on tegemist juba 1998. a. või varem olemas olnud vaibaga ja 190 eurot vaiba eest on põhjendamatu. Vaip sai ladustatud just sellel põhjusel, et see oli kulunud ega sobinud kasutamiseks. Üürilepingus ei ole mainitud elutoa ja lastetoa kardinaid. Tõendamata on, et tegu oli erikardinatega, tõendamata on kardinate seisukord, kvaliteet, disain. Atri Invest OÜ hinnapakkumine ei tõenda muud kui seda, et Atri Invest OÜ tegeleb kardinate õmblemise ning paigaldamisega. Kardinad olid elutoas ees samasugusena nagu nad on esitatud vastuse lisas 8. Kui kardinad olid kõrge hinnaga eritellimus, oleks need pidanud ka üürilepingus fikseeritud olema koos vähemväärtuslike asjadega nagu kohviaparaat vms. Kohvikeetja väärtusega 500 krooni on lepingus, aga kallid kardinad mitte. Hageja selline käitumine on ebaloogiline ja küsitavusi tekitav. Hageja ei ole tõendanud, et korter oli must. Kostja koristas korteri enne väljakolimist. Hageja tellis koristuse, ilma et oleks koristuseks või vastuväideteks täiendavat tähtaega andnud. Selle asemel valis hageja kõige kallima tee ning korter koristati erafirma poolt. Sel hetkel oli üürileping kehtiv ning koristusteenus ennatlik ja põhjendamatu. Hageja käitumine ei ole heauskne ega tavapärane. CleaningAid OÜ hinnapakkumine ei tõenda muud kui seda, et CleaningAid OÜ tegeleb koristamistöödega. Kostja teavitas, et kolib ära, ta ei öelnud lepingut üles. Üürileping kehtis kuni 11. märtsini 2011. a. Hageja külastas üüripinda mitmel korral ja ükski kord ei esitanud pretensioone. Kui üürnik oli räpane, oleks see pidanud ilmnema külaskäikudel ja üürileandjal oleks olnud võimalus leping üüripinna korratuse tõttu üles öelda. Kuigi kostja oli valmis suures osas kahjud hüvitama, ei nõustunud hageja sellega ning tellis teenused äriühingutelt. Veebruari ja märtsi arveid ei olnud kostjal võimalik tasuda, sest need olid hageja valduses ja ta ei nõustunud neid kostjale edastama. Esimese astme kohtu otsus

3(7)

4(7)

jätta kostja kanda või alternatiivselt, kui hagi ei peaks rahuldatama täies ulatuses, siis arvestades hagi rahuldamise ulatust. Kostja on kohustatud hüvitama ka koristusteenuse maksumuse summas 192 eurot. Kostjal oli tegelikkuses võimalik ette näha, et kui ta üüritud eluruume korralikult ei korista, võib sellest tekkida üürileandjale kahju. Korteri ülevaatusel tuvastati, et üldine korteri seisukord oli räpane. Hageja ei tegutsenud ennatlikult, kui koristusteenuse tellis, sest kostjal oli enne väljakolimist piisavalt aega korteri korralikuks koristamiseks. Kohtu seisukoht, et hageja teguviis ei olnud tavapärane, ei ole õigustatud. Kui tegu on üüripinnaga, kus hageja ise ei ela, on loogiline, et enne järgmise üürniku käsutusse andmist peab korter olema täiesti korrastatud ning puhas. Hageja andis kostjale üle korrastatud korteri, kuid kostja enne väljakolimist sarnast olukorda ei taastanud. Hageja poolt nõutud summa ei ole ebamõistlikult suur. Kostja ei väitnud, et korteri valduse saamisel korteris kardinaid ei olnud ning kohus oleks pidanud sellega arvestama. Hageja esitas fotoülesvõtted selle kohta, et korteris olid kardinad, kuid peale kostja väljakolimist neid enam ei olnud. Kostja ei ole tõendanud vastupidist. Järelikult tuleb rahuldada hageja nõue kardinate ja ruloo maksumuse osas täies mahus. Kohus ei ole selgitanud, miks ta peab vaiba väärtust väiksemaks kui hageja. Pelgalt asjaolu, et tegu oli pikaajaliselt kasutatud vaibaga, ei tähenda, et selle väärtus peaks olema kõigest 100 eurot. Hageja võttis kahjustatud esemete väärtuse hindamisel arvesse, et vaipa on pikaajaliselt kasutatud. Korteri kostjale üleandmise hetkel oli vaip väga heas seisukorras ning peale kostja väljakolimist oli vaip korterist kadunud. Kostja nõustus vaiba hüvitamisega. Võttes arvesse kostja käitumist ja lepingu pahatahtlikke rikkumisi, ei ole mõistlik vähendada kahjunõuet kostja süü tõttu kadunud vaiba eest. Seega tuleb kostjalt välja mõista kahjutasu vaiba kaotsimineku eest täies ulatuses. Arvestades menetluse käiku ja kostja käitumist, on menetluskulude jätmine poolte endi kanda äärmiselt ebaõiglane. Kohus ei ole põhjendanud, mille alusel peavad pooled kandma menetluskulud võrdsetes osades. Kohtuotsus tehti 80% ulatuses kostja kahjuks, kuid menetluskulude jaotamisel ei ole seda arvesse võetud. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi põhjendused TsMS § 651 lg. 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Vaidlustatud otsuse peale on apellatsioonkaebuse esitanud üksnes hageja, kes on vaidlustanud otsuse vaid osas, millega tema nõue 382 euro ulatuses (koristusteenust, samuti kardinate ja vaiba maksumust puudutavas osas) rahuldamata jäeti ning menetluskulud poolte vahel jaotati. Et maakohtu otsust ei ole vaidlustatud üüri, kommunaalteenuste ja Starmani arvete, remonditööde, viivise ja apellatsioonkaebuses nimetamata esemete (klaasist laud, kirjutuslaud ja selle tool, voodipõhi) kahjustamist või kadumist puudutavas osas, siis ei kontrolli kolleegium maakohtu otsuse õigsust selles osas. Et otsust saab vaidlustada üksnes selle peale apellatsioonkaebust esitades, kostja aga apellatsioonkaebust ei esitanud, siis jätab kolleegium tähelepanuta kostja vastuses apellatsioonkaebusele esitatud taotluse otsuse tühistamiseks ja maakohtule uueks arutamiseks saatmiseks, aga samuti kostja väited, mis käivad hagi rahuldamise ebaõigsuse kohta. Maakohtu otsuse lõppjärelduse tühistamiseks osas, millega hagi osaliselt rahuldamata jäeti, apellatsioonkaebus alust ei anna. Otsus tuleb tühistada menetluskulude jaotuse osas, jättes maakohtu menetluskuludest 20% hageja ja 80% kostja kanda.

5(7)

Maakohus jättis õigesti hagi koristusteenuse eest tasutud 192 euro hüvitamiseks rahuldamata, kuid muuta tuleb selles osas otsuse põhjendust. Nii peab üürnik VÕS § 334 lg. 1 lause 1 kohaselt asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 276 lg. 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg. 2 lause 2 järgi ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. Kui üürileandja leiab, et üürnik on talle tekitanud kahju, kuna korterit ei ole tagastatud lepingujärgsele kasutamisele vastavas seisundis, siis tuleb tal esile tuua seda põhjendavad asjaolud ning neid tõendada (vt. ka Riigikohtu lahend 32-1-141-11 p. 11). Hageja kui üürileandja soovis, et üürnikust kostja hüvitaks talle 192 eurot, mille hageja kulutas korteri suurpuhastusele pärast kostja poolt korteri valduse tagastamist. Seega pidi hageja põhjendama ja tõendama, et eluruumi valduse üleandmisel ei vastanud see lepingujärgsele kasutamisele ning et selle puuduse kõrvaldamiseks vajas korter suurpuhastust. Hagiavalduses on hageja tuginenud pooltevahelise üürilepingu punktile 3. 2. 7, milles on kokku lepitud, et lepingu lõppemisel on üürnik kohustatud vabastama eluruumi ja andma selle täies korras üle üürileandjale. Hageja ei ole aga esile toonud asjaolusid, mille põhjal saaks teha järeldusi selle kohta, kui põhjalikult oleks korter lepingujärgset kasutamist arvestades pidanud olema koristatud. Täpsustavaid tingimusi selle kohta, mida pidasid pooled silmas sõnadega „täies korras“, leping ei sisalda, hageja ei ole aga põhjendanud, millisest koristusstandardist ja millisel põhjendusel tuleks lähtuda. Hageja ei ole esile toonud ka seda, millised olid konkreetsed puudused, mida ta kostjale ette heidab. Puuduste osas on hageja küll väitnud, et korter oli räpane ja tolmune, ning viidanud tema enda poolt koostatud 11. veebruari 2011. a. kuupäeva kandvale aktile, milles on samuti märgitud, et köök ja toad on räpased ning nahktugitoolid on väga määrdunud (tl. 16), kuid sellestki ei selgu täpsemalt, milles räpasus seisnes. Et kostja väitel oli ta korteri enne vabastamist koristanud ning see vastas üleandmisel lepingus kokkulepitule, siis oleks hageja pidanud üksikasjalikult esile tooma need puudused, mida ta kostjale ette heidab. Et kostja oli korterit koristanud, nähtub eespoolviidatud hageja enda poolt koostatud aktistki, milles on märgitud, et vannituba ja WC on nõuetekohaselt koristatud, seega vähemalt selles osas oli hagi koristuskvaliteediga rahul. Ilmestamaks oma väiteid korteri räpasusest, on hageja esitanud kohtule mõningad fotod, mis ta omaenda väidete kohaselt tegi 11. veebruaril 2011. a. pärast korteri valduse tagastamist, nendel on aga koristamisesse puutuvalt märgata üksnes mõnda tolmurulli ja vähesel määral kübemeid paaris kohas põrandal ning kübemeid ühe sahtli põhjas (tl. 118 – 124). Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, nagu oleksid pooled kokku leppinud selles, et kostja peab tegema korteris enne selle üleandmist suurpuhastuse, taolise puhastuse tegemist VÕS § 334 lg. 1 alusel aga eeldada ei saa. Kolleegium leiab, et kui korteri räpasus seisneski ainuüksi paaris tolmurullis või -kübemes, siis ei ole hageja etteheited kostjale põhjendatud. Eespooltoodust tulenevalt on hageja poolt esiletoodu ja tema poolt esitatud tõendid ebapiisavad, et tema nõuet oleks võimalik rahuldada. Lisaks sellele on aga VÕS § 336 lõikes 1 ette nähtud üürileandja kohustus kontrollida üüritud asja tagastamisel asja seisundit ja viivitamata teatada üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Seega, isegi kui korter ei olnud hagejale selle valduse üleandmisel „täies korras“, nagu pooled olid lepingus kokku leppinud, pidi hageja sellest kostjale asja tagastamisel viivitamatult teatama. Hageja väitel vaatas ta korteri 11. veebruaril 2011.a. tagastamisjärgselt üle, hageja aga ei teatanud väidetavast koristamispuudusest kostjale viivitamatult. 15. veebruaril 2011. a. esitas hageja kostjale nõude võlgnevuse tasumiseks, kus kirjeldas muuhulgas korteri ülevaatusel avastatud ja kostjale etteheidetavaid puudusi (tl. 20 – 21), kuid selleski nõudes ei olnud märgitud korteri halvast koristamisest tulenevaid puudusi. Seega on hageja jätnud kostjale vaidlusalusest

6(7)

puudusest teatamata ning et tegemist ei ole varjatud puudusega, mida ei saaks tavalise ülevaatusega avastada, siis oleks hageja kaotanud õiguse ka puuduste tuvastatuse korral nendele puudustele tugineda. Taoliselt on üürileandja teatamiskohustust käsitlenud ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1-141-11 (p. 11). Kokkuvõttes on maakohus jätnud koristusteenust puudutavas osas hagi õigesti rahuldamata. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust rahuldada hagi kardinate eest 100 euro saamiseks ning mõista kostjalt vaiba eest välja rohkem kui 100 eurot. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt hageja ei ole tõendanud, et kostjale korteri valduse üleandmisel oleksid lastetoas olnud ees kardinad, mis nüüdseks on kadunud. Nii ei ole lastetoa kardinaid üürilepingus märgitud (tl. 11) ja kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt 1997. ja 1998. a. kardinatest tehtud fotodest (tl. 44) ei piisa, et lugeda kardinad koos korteriga kostja kasutusse antuks. Apellatsioonkaebuses ei ole hageja viidanud kostja väitele, mis võimaldaks lugeda hageja väite kardinate üleandmisest kostjale kostja poolt omaksvõetuks. TsMS 231 lg. 2 lause 2 kohaselt on omaksvõtt faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Sama paragrahvi lg. 4 kohaselt omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kostja ei ole sõnaselgelt ja tingimusteta hageja väidet omaks võtnud ning selle väite vaidlustamise tahe ilmneb kas või tema avaldustest, millele hageja on apellatsioonkaebuses viidanud ja mille kohaselt kostja on väitnud, et hageja väide kardinate olemasolu kohta lastetoas on paljasõnaline. Vaiba osas pidi hageja tõendama, et rohkem kui 14 aastat igapäevases intensiivses kasutuses olnud vaibaga samaväärse vaiba muretsemiseks kulub rohkem kui 100 eurot. Seda ei ole hageja teinud, ka ei ole hageja tõendanud oma väidet, et kostjale üleandmisel oli vaip väga hea korras – et kostja ei ole selle väitega nõustunud, oleks hagejal tulnud ka seda tõendada. Nii ei ole ka selle osas otsuse tühistamiseks alust. Menetluskulude jaotuse osas tuleb maakohtu otsus tühistada, jaotades menetluskulud poolte vahel vastavalt TsMS § 163 lõikele 1 võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Et hagi oli esitatud algselt 2409, 74 euro väljamõistmiseks ning see rahuldatakse 1968, 87 euro ulatuses, siis on hagi rahuldatud ca 80% ulatuses, sellele vastavas ulatuses tuleb jaotada ka poolte menetluskulud. Et apellatsioonkaebus rahuldatakse üksnes menetluskulusid puudutavas osas, see jääb aga täielikult rahuldamata hagi sisu puudutavas osas, siis peab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 171 lõikega 1 ja § 163 lõikega 1 õigustatuks jätta apellatsioonimenetluse menetluskulud kummagi poole enda kanda.

Margo Klaar

Ele Liiv

Malle Seppik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.