Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

konstruktsioonid (katusekatte materjal eemaldati). Vesi hakkas katuselt voolama otse seina juurde, sealt edasi imbus ta läbi vundamendiplokkide restoraniruumidesse. Ruumidesse sadas vett ka ülaltpoolt läbi hoone I ja II korruse. Nii hakkas restoraniruumidesse suurema vihmasaju ajal tulema vett nii põrandast kui laest. Seda vett eemaldas hageja nii füüsilise kuivatamise teel kui ventilatsiooni abil. Ruumidesse oli ehitatud kõigile nõuetele vastav ventilatsioonisüsteem. Ruumidesse tekkinud niiskust sai eemaldada ainult toimiva ventilatsioonisüsteemi abil. Peale hoone ümberehituse algust 2006.a. lõhuti pööningul asetsevad ventilatsioonisüsteemid ja sinna ehitati teine korrus koos korteritega. Selle tagajärjel lõpetas töö baari, fuajee ja väikese saali ventilatsioonisüsteem. Ruumidesse hakkas tekkima niiskus, kuid seda sai siiski mõningal määral eemaldada allesjäänud suure saali ventilatsioonsüsteemi kaudu. 2010. aprilli lõpus ei hakanud suure saali ventilatsioonisüsteem lülitades enam tööle. Seega ei olnud ruumides enam mitte mingisugust ventilatsiooni. Keldriruumidesse tekkis suur niiskus. 2010.a. juuni lõpus lülitati Eesti Energia poolt kogu Variku 8 hoonest elekter välja. Hallitusega kattusid keldriruumide seinad, laed, kõik ruumides asuvad esemed. Värv hakkas kooruma, mööbel muutus kasutuskõlbmatuks. Hageja on kostjale tekkinud olukorrast korduvalt teatanud, s.h. oma 10.05.2010, 20.07.2010 ja 5.08.2010 kirjaga, tasaarvestuse avaldusega, 13.09.2010.a. kirjaga, kirjaga 02.12.2010. Kostja ei ole mitte midagi ette võtnud ruumides restorani tegevuseks vajalike tingimuste loomiseks, ventilatsioonisüsteemi taastamiseks ja liigniiskuse tekkepõhjuste kõrvaldamiseks. Veterinaaria- ja Toiduamet peatas oma 10.09.2010.a. otsusega restorani tegevuse. Selle põhjuseks oli aktist lähtuvalt ruumides ventilatsiooni puudumise tõttu tekkinud hallitus. Hageja restoran ei saanud töötada vee ja elektri katkestuste tõttu. Elektrikatkestused olid 23.07.08-24.07.08 2 päeva; 11.02.09 1 päev; 18.06.09-19.06.09 2 päeva; 16.09.09-17.09.09 2 päeva; 07.12.09-08.12.09 2 päeva; 28.06.10-19.07.10 22 päeva. Veekatkestused olid 9.06.0811.06.08 3 päeva; 17.10.08-20.10.08 2 päeva; 4.12.08-05.12.08 2 päeva; 14.05.09-15.05.09 2 päeva. AS Tartu Veevärk ja Eesti Energia AS õienditest nähtub, et katkestused olid tingitud maksete tasumatajätmisest kostja poolt. Hageja oli vastavad elektri ja veearved kostjale peale kostjalt arvete saamist tasunud, kostja ei tasunud teenuse osutajale. Kostja kohustuseks oli tagada kõik vajalik restorani tööks. Selleks on vesi ja elekter hädavajalik. Tõendatud on põhjuslik seos kostja tegevuse ja tööseisaku vahel. Töötajast mittesõltuvate tööseisakute eest on tööandja kohustatud maksma töötajatele keskmist palka TLS § 35 alusel. R. M on makstud tööseisaku brutotöötasu 26 päeva eest summas 5485.90 krooni, so 350.61 eurot. Töötasult maksis hageja sotsiaalmaksu 115.70 eurot ja töötuskindlustusmakset 7.22 eurot. E. J on makstud tööseisaku brutotöötasu 7 päeva eest summas 1613.25 krooni, so 103.11 eurot. Töötasult maksis hageja sotsiaalmaksu 34.03 eurot ja töötuskindlustusmakset 1.20 eurot. G. B on makstud tööseisaku brutotöötasu 14 päeva eest summas 2148 krooni, so 137.28 eurot. Töötasult maksis hageja sotsiaalmaksu 45.30 eurot ja töötuskindlustusmakset 2.15 eurot. M. B on makstud tööseisaku brutotöötasu 14 päeva eest summas 1792.55 krooni, so 114.56 eurot. Töötasult maksis hageja sotsiaalmaksu 37.81 eurot ja töötuskindlustusmakset 1.28 eurot. Kokku maksis hageja töötajatele tööseisakute eest töötasu 705.56 eurot ja sellelt makse 244.69 eurot. Töötaja K.A soovis peale lapsehoolduspuhkuse lõpetamist asuda uuesti restorani tööle. Lähtuvalt üüritud ruumide olukorrast ei saanud neid enam restorani tööks kasutada. Töötaja tuli koondada, sest teist tööd talle pakkuda ei olnud. Töötajale on makstud koondamistasu koos maksudega 5 846 krooni, so 373.63 eurot. 29.06.2010.a. lülitati kostja maksuvõla tõttu Eesti Energiale rentniku kasutuses olevatest ruumidest välja elekter. Elektri väljalülitamise tõttu tekkis rentnikul materiaalne kahju seoses klientide esitatud tellimuste täitmise võimatusega. Hageja maksis tegemata peolaudade eest kompensatsiooni ja kandis kahju saamata tulu näol. 21. juunil 2010.a. telliti kaks peolauda: 2. juuliks ja 3. juuliks. 25. juunil telliti kolm lauda: 9. juuliks, 16. juuliks ja 17. juuliks. Kõik olid juubelilauad. Viiest tellimusest neljast oli hageja sunnitud täielikult loobuma, ühe tellimuse

kliendid pidasid pidu küünlavalgel, toidud oldi sunnitud tellima teisest firmast, kuna elektri puudumisel ei saanud neid ise valmistada. Tekkinud kahju on järgmine: teenindamata ürituste eest klientidele tasutud kompensatsioon 4 lauda kokku 16 700 krooni; saamata jäänud tulu laudadelt 24 041.50 krooni. Kokku 40 741.50 krooni, millele lisandub maksuametile tasutud käibemaks 8148.30 krooni, so 3 124.63 eurot. Hageja saatis kostjale vastava teatise ja arve nr. 448, millele kostja ei reageerinud. Tekkinud kahju ei hüvitanud. Ootamatu elektrikatkestuse tõttu 29.06.2010 riknesid külmikus hagejal valmisostetud toiduained maksumusega 1 063.33 krooni + käibemaks 212.67 krooni, kokku 1 276 krooni. Vaatamata elektrikatkestusele tasus hageja kostjale esitatud arvete alusel makseid teenuste eest, mida ta ei saanud kasutada. 29.06.2010 kuni 19.07.2010 toimunud elektrikatkestusega seotud liigsete maksete tõttu on hagejal tekkinud kahju: 1. juuni arve ampritasu 3 päeva eest 53.36 krooni; 2. juuli arve ampritasu 19 päeva eest 327.05 krooni; 3. juuni arve rent 300 krooni; 4. juuli arve rent 1 838.71 krooni; 5. juuni arve valve 50 krooni; 6. juuli arve valve 306.45 krooni, kokku kahju 2 875.57 krooni, lisandub MTA-le tasutud käibemaks 1 441.50 krooni. Kokku kahju 5 593.07 krooni ehk 357.46 eurot. Hageja saatis kostjale vastava teatise ja arve nr. 449, millele kostja ei reageerinud. Tekkinud kahju ei hüvitanud. Hagejal on tööks hädavajalik telefoniside, kuna selle pealt toimub restoraniruumide valvesüsteemide töö, makseterminal ja samuti helistavad kliendid oma tellimuste esitamiseks. Seoses ruumide liigniiskusega tekkisid korduvalt telefonirikked. Hageja tasus teostatud remonditöö eest Elionilt saadud arvete alusel. Rikete tekkimises oli süüdi kostja, sest temapoolse ventilatsioonisüsteemi rikkumisega ja elektrikatkestustega tekkis ruumides liigniiskus. Rõskusest tingitud telefoni rikke parandused: 29.08.2008 arve 750 krooni; 13.07.2009 arve 630 krooni; 12.05.2010 arve 590 krooni; 12.08.2010 arve 560 krooni, kokku arved 2530 krooni, so 161.70 eurot. Selle summa ulatuses on kostja tekitanud hagejale materiaalset kahju. Renditud ruumides oli hagejale kuuluvad 53 tooli ja kaks nahkdiivanit, kahe- ja kolmekohaline. Diivanid riknesid ruumide liigniiskuse tõttu täielikult, neid ei olnud võimalik remontida. Diivanite maksumus on 6250.05 krooni, so 399.45 eurot. Kahjustatud toolide taastamise maksaks 2010.a. oktoobri seisuga 25 534.30 krooni, so 1 631.94 eurot (juhul kui toolid on edasi kahjustunud, summa suureneb, kuid kuna hageja ei ole toole näinud, ei saa hageja käesoleval ajal ka hagisummat suurendada). Kokku on kahju suuruseks 31 784.35 krooni, so 2 031.39 eurot. Hageja tellis seoses mööbli riknemisega ekspertiisi kahju suuruse kindlaksmääramiseks, mille maksumus on 1 200 krooni, so 76.69 eurot. Hagejale on tekkinud kahju veel seoses sellega, et kostja kasutas alusetult pandiõigust ning jättis oma valdusesse kogu restorani vara. Seega ei olnud restorani tegevus võimalik ka mujal ruumides. Rendileping oli pikaajaline ja hageja oli teinud ruumidesse hulgaliselt investeeringuid, mida ei saanud enam kasutada. Kahjusummat hageja ei avaldanud. Kogu hageja nõue kostja vastu on 111 307.93 krooni, so 7 113.88 eurot. Hageja leiab, et ta ei pidanud tasuma ruumide renti, kui ta ei saanud ruume kasutada ja rendi tasumiseks kasumit teenida. Septembrikuu teenuste arveid kostja hagejale ei saatnud. Sellekohase meeldetuletuse saatis hageja kostjale meiliga 20.10.2010. Hageja tegi kostjale rendisummade tasumise osas 10.05.2010.a. kirjaga ja hiljem tasaarvestusavalduse ning teatas rendimaksete peatamisest kuni puuduste kõrvaldamiseni. Tasaarvestuse avalduse esitas hageja kostjale veel eraldi. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja ostis hoone 2002. aastal. Hageja on kogu perioodi vältel olnud probleemne rentnik, kes ei tasunud korrektselt arveid ja ei hoidnud korras renditavaid ruume. Hageja kohustuseks oli teha ruumides sanitaarremonti ja tagada ruumide hea korrashoid. Seda tehtud ei ole. Hageja on põhjustanud kostjale suurt kahju, kuna ruumid vajavad pärast hageja lahkumist põhjalikku remonti. Kostja leiab, et hageja on ruume sihilikult lõhkunud ning tekitanud kostjale sellega suurt varalist kahju. Hageja poolt kasutatavates ruumides valitses mustus ja

korralagedus. Kuna ventilatsiooniseadmeid kasutas ainult hageja, kuulus tema kohustuste hulka ka nende korrashoid ja hooldamine. Hageja jättis selle tegemata viimase üheksa aasta vältel. 2009. aastal tegi Lõuna–Eesti Päästeamet ettekirjutuse ventilatsiooniseadmete elektrikilbi kohta. Kostja informeeris sellest hagejat, kuid hageja kirjale ei reageerinud. Nimetatud elektrikilp oli tule- ja eluohtlik, kuna oli hageja enda poolt paigaldatud ebaseaduslikult ja nõuetele mittevastavalt. Samuti on kostja seisukohal, et hageja kasutas seadusevastaselt voolu, paigaldades kostja elektrikilpi ebaseadusliku kaabli. Kõik seadmed olid paigaldatud ilma kostja nõusolekuta. Võttes aluseks Päästeameti ettekirjutuse ja asjaolu, et OÜ Ristiku KV jättis regulaarselt arved tasumata, lülitas kostja 28.06.2010 elektri välja, kaitsmaks oma õigusi ja vara. Tõele ei vasta hageja väide, mille kohaselt kostja ei lasknud ruume kütta. Kostja lülitas elektri välja otseselt põhjusel, et hageja jäi krooniliselt võlgu ning ei tasunud arveid. Kuna hageja võlgnes kostjale 2 755 eurot, ütles kostja märtsis 2011 lepingu üles ning võttis 16.03.2011 ruumid koos turvaettevõttega oma valdusse. Ruumide ülevaatamisel selgus, et hageja ei ole ruume kütnud pikka aega. Sellega on hageja põhjustanud kostjale suurt varalist kahju. Kostja selgitab ka, et hageja oli alates 28.06.2010 teadlik asjaolust, et ruume ei saa kasutada. Kostja ei tunnista nõuet seoses klientide teenindamise võimatusega, kuivõrd hageja oli teadlik, et ruume ei saa kasutada ilma hageja enda süül puuduva elektrita ja ventilatsioonisüsteemita. Kostja leiab, et väidetavad klientide tellimused on koostatud tagantjärgi. Sellele viitab muuhulgas asjaolu, et 02.07.2010 dateeritud vastastikusele kokkuleppele on tellijana alla kirjutanud juhatuse liikmeks olnud E.J., kes pidi teadma, et ruume ei saa kasutada. Kostja ei tunnista nõuet seoses maksetega kostjale. Hageja on esitanud kohtule väiteid, mis on tõendamata. Muuhulgas ei ole võimalik kontrollida väidet riknenud kauba kohta. Kostja on seisukohal, et tegelikkuses seal kaupu ei olnud, kuna aktiivne tegevus hagejal puudus. Samuti ei ole võimalik nõuda kostjalt hageja tasutud riigimaksude ja töötajate palkade kompenseerimist, kuna sellel puudub igasugune põhjuslik seos kostja tegevusega. Riigimaksude tasumine ning töötajatele töötasu maksmine on hageja otsene kohustus. Kostja ei tunnista nõuet seoses ruumide rõskusest tingitud telefoniriketega. Hageja oli otselepinguga AS-i Elion klient ning vastutas seega lepingu täitmise ja arvete tasumise eest ise. Kostja märgib, et hageja ei lasknud tema esindajat hageja kasutatavatesse ruumidesse. Tegemist on pahatahtliku käitumisega. Kostja ei tunnista nõuet seoses tegevuse peatamisest tingitud kahjuga. Kostja tutvus Veterinaar- ja Toiduameti poolt tehtud ettekirjutusega 170TH ning vestles ettekirjutuse teinud Irina Kuzminaga. Selgus, et hageja poolt kasutatavates ruumides valitses mustus, hallitus oli seintel ja põrandatel. Ruumide korrashoid ning jooksev sanitaarremont oli elementaarne hageja kohustus. Hageja enda ülesanne oli vastutada selle eest, et ruumid vastaksid nõuetele. Seda kohustust hageja ei täitnud. Jääb selgusetuks, milline põhjuslik seos on kostjal hageja töötaja koondamisega. Oma töötaja koondamine on hageja siseasi ja ka sellega seonduvad kulud kannab loomulikult hageja. Kostja märgib ka, et töötaja on koondatud oluliselt hiljem, kui hageja sai teada ,et ruume ei ole võimalik kasutada. Kostja ei tunnista nõuet ekspertiisitasu osas, kuna ekspertiisi on hageja tellinud selleks mittepädevalt isikult, kel puudub kostja andmetel õigus ekspertiisi tegemiseks. Kostja ei tunnista nõuet seoses restorani mööbli liigniiskusest tingitud kahjuga. Hageja kasutas ise restorani ruume ja tema kohustus oli hoida ruumid vajalikus seisukorras, mis tagaks inventari säilimise. Hageja seda ei teinud. Kostja rõhutab, et hageja ei lasknud kostja esindajat oma ruumidesse – ruumidesse pääses kostja alles 16.03.2011. Hageja nimetatud tugitoole ruumides ei olnud. Kostja märgib, et arvestades hageja võlgnevusega kostjale summas 2755 eurot, on ta tulenevalt võlaõigusseaduse §-st 305 rakendanud üürileandja pandiõigust. See on teada ka hagejale.

Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. AS Ristiku NRT ja OÜ Ristiku KV vahel 13.11.1998 sõlmitud rendilepingu (I kd tl 15-17) p 2.1. kohaselt on rendilepingu objektiks Tartus Variku 8 asuvad restorani ruumid. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et alates 2002. aastast on hoone omanikuks, seega ka rendileandjaks, Investment Grupp OÜ. Rendileping on üldsõnaline, fikseeritakse ainult rentniku kohustus teha omal kulul varale sanitaarremonti (lepingu p 4.1.1.). Kommunaalteenuste eest pidi rentnik tasuma „eraldi vastavalt oma osale arvete alusel.“ Võlaõigusseaduse (VÕS) § 339 kohaselt Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). 13.11.1998 sõlmitud rendileping on rendileping ka sisuliselt, sest rendile antud ruumides oli võimalik läbi viia kindlat liiki majandustegevust: toitlustamist. VÕS § 344 kohaselt Rentnik peab rendilepingu eset majandama vastavalt selle sihtotstarbele, eelkõige säilitama rendilepingu eseme majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. VÕS § 345 lg 1 näeb ette, et Rentnik peab oma kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, eelkõige kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega, samuti tegema tavapäraseid väikseid remonte ning asendama väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud kasutamiskõlbmatuks. VÕS § 341 kohaselt Rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 276 lg 1 kohaselt Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kui renditud asjal tekkib lepingu kehtivuse ajal puudusi, mis ei olnud põhjustatud rentnikust, siis VÕS § 278 kohaselt Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: 1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 2) nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; 5) hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule. VÕS § 127 lg 1, 2 ja 3 kohaselt Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. VÕS § 128 lg 3 ja 4 kohaselt Otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Vaidlust ei ole poolte vahel selle üle, et elektrikatkestused olid Variku 8 hoones 23.07.0824.07.08 2 päeva; 11.02.09 1 päev; 18.06.09-19.06.09 2 päeva; 16.09.09-17.09.09 2 päeva; 07.12.09-08.12.09 2 päeva; 28.06.10-19.07.10 22 päeva. Veekatkestused olid 9.06.08-11.06.08 3 päeva; 17.10.08-20.10.08 2 päeva; 4.12.08-05.12.08 2 päeva; 14.05.09-15.05.09 2 päeva. AS Tartu Veevärk õiendist (I kd tl 169) ja Eesti Energia AS õiendist (I kd tl 272) nähtub, et

katkestused olid tingitud maksete tasumatajätmisest hoone omaniku, so kostja poolt. Seega ei ole tõendatud kostja vastuväide elektrikilbi puudustest ja selle ohtlikust seisundist. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 07.12.2011 otsuse 3-2-1-106-11 p 12 kohaselt „VÕS § 127 lg-s 2 on lähtutud normi eesmärgist, mille kohaselt tuleb lepingurikkumisega iseenesest adekvaatses kausaalseoses olev kahju hüvitada siiski üksnes juhul, kui selle kahju ärahoidmine oli selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Igasuguste kahjude hüvitamine ei pruugi vastata pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. VÕS § 127 lg 2 kohaldamisel peab kohus märkima kohustuse või sätte, mille rikkumist kostjale ette heidetakse ning mille kaitse-eesmärgi ulatust kohus hindab.“ Rendilepingus ei ole kokku lepitud elektrienergia ja veega varustamise teenuse osutamist. Samas on kostja andnud rendile ja hageja on võtnud rendile restoraniruumid, mis mõistlikult eeldab, et renditud ruumides on elekter ja veevarustus. Kohus on seisukohal, et kostja poolt vee- ja elektriarvete tasumata jätmise tõttu vee- ja elektrivarustuse väljalülitamisega tekitas kostja temale esitatud arved tasunud rentniku suhtes olukorra, kus rentnik ei saanud ise puudust kõrvaldada, kuid samas takistas see puudus renditud asja sihipärast kasutamist. Hagejal rentnikuna on õigus nõuda kostjalt kui rendileandjalt kahju hüvitamist VÕS § 278 punkt 3 sätestatu alusel. Kostja rendileandjana võis ja pidi ette nägema olukorda, kus elektri- ja veevarustuse väljalülitamisel rendileandja ei täida restoraniruumide rendilepingust tulenevaid kohustusi: anda hageja kasutusse vara restorani pidamiseks. Lepingust tuleneva kohustuse rikkumisega tekitatud kahju tuleb hüvitada VÕS § 127 lg 1 alusel. Kostja vastuväited selle kohta, et elektri väljalülitamine toimus ohutuse tagamiseks, ei ole tõendatud. AS Eesti Energia teatise kohaselt toimusid elektrivarustuse katkestused maksevõla tõttu. Samuti ei ole kostja kohtule tõendanud hageja eelnevat informeerimist saabuvast elektrikatkestusest, mis võimaldanuks hagejal vähendada temal tekkinud kahjusid. Hageja on esitanud I kd tl 64-69 olevad mitmed kostjalt saadud arved, mis on hageja poolt tasutud. Tasumata või hilinemisega tasutud kommunaalteenuste arveid ei ole kostja kohtule esitanud, seega on kostja väide hageja võlast tasumata kommunaalteenuste osas paljasõnaline. Hageja ei saanud kostjast tuleneval põhjusel kasutada elektrit juunis 2010 kolmel päeval ja juulis 2010 19-l päeval. Hageja on esitanud kostjale sellekohase kahjuhüvitamise nõude e-kirjaga ja arved nr 448 ning 449 (I kd tl 114-117, 20, 49). Arves nr 449 (I kd tl 49) märgitud ampritasude hüvitamise nõue summas 380.41 krooni on põhjendatud. Samal põhjusel on hageja saanud kahju, makstes kostjale 2010. a juuni- ja juulikuu eest renti ruumide eest, mida ei olnud võimalik rendilepingujärgsel eesmärgil kasutada. Rendi nõue summas 2138.71 krooni on põhjendatud. Ruumide valvestamine toimus telefoni teel, mille üle vaidlust ei ole. Elektri puudumisel ei olnud võimalik ruume valve alla panna. Hageja on saanud kahju, makstes 356.45 krooni valveteenuse osutamise eest ajal, mis ta tegelikult teenust ei saanud põhjusel, et rendileandja poolt tasumata jäetud arvete tõttu oli hoones elekter välja lülitatud. Elekter lülitati välja 29.06.2010. Selle tõttu riknesid külmikusse varutud toiduained. Hageja on riknenud toiduainete koguse ja maksumuse tõendanud inventuuri nimistuga I kd tl-l 50. Kostja ei ole tõendanud, et hageja renditud ruumides ei olnud või ei saanud olla selliseid toiduaineid. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud hageja nõue I kd tl 49 oleva arve-saateleht nr 449, 05.08.2010 järgi summas 1063.33 krooni elektrikatkestuse tõttu riknenud toiduainete eest. Kostjalt tuleb välja mõista 2010 juunis ja juulis puudunud elektrivarustuse tõttu hagejal tekkinud kahju 3 938.90 krooni, so 251.74 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 302.09 eurot. Lisaks tuleb hageja kasuks välja mõista hageja poolt makstud ampritasu ja valveteenuse tasu aja eest, mis hageja ei saanud elektrivarustuse katkestamise tõttu teenust tegelikult kasutada 2009. aastal, so 11.02.2009 valveteenus 1 päeva eest 55.65 krooni, ampritasu 38.14 krooni; 18.06.2009 valveteenus 2 päeva eest 103.85 krooni, ampritasu 71.20 krooni; 16.09.2009 valveteenus 2 päeva eest 103.85 krooni, ampritasu 71.20 krooni; 07.12.2009 valveteenus 2 päeva eest 38.75 krooni, ampritasu 68.90 krooni, kokku 596.44 krooni, so 38.12 eurot. Töötajatele tööseisakute aja eest keskmise töötasu maksmisest tekkinud kahju on tõendamata, sh arvel nr 449 märgitu. Keskmise töötasu arvestused I kd tl 188-210 ei tõenda, et hageja arvestas ja maksis töötajatele 2008., 2009. ja 2010. aastal ka tegelikult tööseisakute eest. Kostja on esitanud

vastuväite, et tegemist on tagantjärele koostatud dokumentidega. Kohus peab siin kostjaga nõustuma. Kohtuistungil 21.11.2011 (II kd tl 25) on kostja esindaja juhtinud tähelepanu hageja nõutud summa muutumisele. Hageja seaduslik esindaja R. M selgitas, et erinevused tulid keskmise töötasu arvutamise metoodika erinevusest. Kui hageja arvestas jooksvalt töötajatele keskmist töötasu iga tööseisaku eest, oleks see pidanud hagi kohtusse esitamise ajal olema kindel summa, kajastudes muuhulgas töötaja palgalehel vm dokumendil makstava töötasu lahtikirjutuses (hageja poolt selliste palgalehtede koostamine nähtub I kd tl 180, 229 ja 230 olevatest lõpparvete arvestustest). Selliseid tõendeid kohtule esitatud ei ole. Menetluse kestel ilmnenud erinevused töötajatele väidetavalt makstud keskmise töötasu summas on tingitud sellest, et arvutused on tehtud tagantjärele. Töötajatele ei ole tööseisaku aja eest keskmist töötasu tegelikult arvestatud ja makstud. Töötasu maksmine töötajatele ei ole hageja kahju, mida kostja peab seaduse kohaselt hüvitama. Kohus jätab rahuldamata hageja töötasude ja sellega seotud riigimaksete hüvitamise nõude 705.56 eurot ja sellelt makstud maksude 244.69 eurot väljamõistmiseks. Hageja on kohtule tõendanud arvete ja kassa sissetuleku orderitega (tl 21-48) tellimuste esitamise juuliks 2010 ning tellijatele sissemaksu ja tellimuse täitmise võimatuse tõttu leppetrahvi/kompensatsiooni tasumise. Hageja on kirjaliku nõudega 05.08.2010 ja arvega nr 448 kostjalt nõudnud tellimuste tühistamisel tellijatele makstud kompensatsiooni hüvitamist. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole selliseid tellimusi esitatud, need on fiktiivsed, üks tellijatest on hageja tolleaegne juhatuse liige, kes võis ja pidi teadma elektri puudumisest. Hageja kasutuses olevates ruumides puudus elekter hageja enda süül, sest elektrikilp oli vigane ja elektri eest oli tasumata. Kohus on seisukohal, et hageja nõue tasutud kompensatsioonide hüvitamiseks tuleb rahuldada. Kohtule ei ole tõendatud, et kostja oleks eelnevalt teavitanud hagejat, millal renditavates ruumides elektrit ei ole. Hageja ei pidanud ette nägema niivõrd pikka (kokku 22 päeva) elektrikatkestust. Kostja oleks saanud vältida hagejal sellise kahju tekkimist, kui ta oleks eelnevalt teatanud, et elektrit ei ole kolme järgmise nädala jooksul. Olenemata muudest selle asjaolu tõttu hagejal tekkida võivatest kahjudest ei oleks hageja sellisel juhul võinud vastu võtta tellimusi ning tellimuste täitmise võimatuse tõttu ei oleks hageja pidanud maksma leppetrahvi. Kuivõrd elektrivarustus puudus kostja süül, siis ei oma asjas tähtsust see, kas mõni peolaua tellijatest oli hageja juhatuse liige või mitte. Hageja ei ole süüdi tellimuse täitmise võimatuses. Võlaõigusseadus I kommenteeritud väljaande lk 443 4. lõigus on märgitud, et: „majandus- ja kutsetegevuse käigus sõlmitud lepingute puhul on ettenähtavad tavapärast ulatust mitteületavad kahjuhüvitamiskohustused, leppetrahvid ja viivised, mis tekivad võlausaldajal tema enda klientide suhtes seetõttu, et võlgnik täitis oma kohustuse puudustega või hilinemisega.“ Kohus rahuldab hageja nõude kompensatsioonisumma 16 700 krooni, so 1 067.32 eurot hüvitamiseks (arve nr 448 I kd tl 20). Makstud leppetrahv ja selle hüvitamise nõue ei ole ei kaup ega teenus käibemaksuseaduse mõttes, mistõttu sellelt ei tule tasuda käibemaksu. Hagejal saamata jäänud tulu on kostjale ja kohtule esitatud üherealise arvena I kd tl 20. Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemisel tuleb kahju saanud isiku reaalselt võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused, mis kahju saanud isik sellise sissetuleku saamiseks pidanuks tegema. Kohtule esitatud 4 täitmata tellimuse summa on tellijale esitatud arvete kohaselt (6600+15600+10350+6400) 38 950 krooni koos käibemaksuga. Arve-saateleht nr 448 kohaselt oli hageja saamata jäänud tulu 28 849.80 krooni koos käibemaksuga. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hageja tuluarvestuse kohta. Hageja kulu oleks olnud kulutus toiduainete soetamiseks. Saadavast tulust pidi hageja katma kulutused veele, elektrile, rendile, töötasudele jms ning saama kasumi. Tuluarvestus on mõistlik ja põhjendatud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista elektrikatkestuse tõttu 2010 juulikuus täitmata jäänud tellimustelt saamata jäänud tulu 28 849.80 krooni, so 1 843.84 eurot koos käibemaksuga. Tl-l 248 (I kd) on OÜ Ristiku KV kiri Veterinaar- ja Toiduameti Tartumaa veterinaarkeskusele. Selle kirja kohaselt teatab hageja, et seoses raske majandusliku seisuga on restoran Lemuuria igapäevaselt suletud alates 25.11.2009. Teenindatakse ainult ettetellimisel laudu. Seega ei toimunud hageja poolt rendile võetud ruumides pidevat majandustegevust alates 25.11.2009. Hageja nõue septembris 2010 K. A makstud koondamistasu väljamõistmiseks kahjuhüvitusena

summas 5 846 krooni, so 373.63 eurot tuleb jätta rahuldamata. Hageja oli majanduslikult raskes olukorras juba 25.11.2009 ning lapsepuhkuselt naasva töötaja koondamise vajadus ei sõltunud sellest, millises seisundis olid renditud ruumid. Tl 229 ja 230 olevate palgalehtede ning tunnistaja E.J. ütluste kohaselt (II kd tl 33) ja I kd tl 229 ning 230 olevate palgalehtede kohaselt koondati hageja töötajad E.J. (restorani juhataja-pearaamatupidaja, töölepig I kd tl 181) , G. B (kokk, tööleping I kd tl 183-184) ja M. B (abitööline-nõudepesija, tööleping tl 185-186) juba detsembris 2009. Puudub mõistlik põhjendus, kuidas oleks saanud K. A oma tööd kokana (tööleping I kd tl 173-174) jätkata, kui hageja juures ei töötanud enam teisi töölisi, kes on vajalikud restorani pidamiseks. Hageja muud nõuded on seotud väidetava liigniiskusega üüritud ruumides. Hagiavalduse kohaselt lõhkus kostja hoone ümberehituse käigus hoone sadevee ärajuhtimise süsteemi ja ruumide ventilatsiooni- ning küttesüsteemi. Kirjadega 20.11.2009 (I kd tl 110) ja 10.05.2010 (I kd tl 111) on hageja teatanud kostjale, et on olemas liigniiskus ning ventilatsiooni- ja küttesüsteem tuleb taastada. Kostja ei ole esitanud kohe pärast hageja poolt hagiavaldusele lisatud tõendite kättesaamist vastuväidet selle kohta, et ta ei ole hagile lisatud kirju saanud. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, väites, et hageja pidi ise ventilatsioonisüsteemi korras hoidma. Kohus on seisukohal, et hageja on tõendanud renditud ruumide puudustest teavitamise 2009 sügisel ja 2010 kevadel. Kirjade kohaselt tungib sadevesi hageja poolt renditud ruumidesse, sest kostja poolt teostatava ümberehituse käigus on hoonelt kõrvaldatud vihmaveetorud. Kohus on ära kuulanud tunnistajana O.P., kelle ütluste kohaselt olid Variku 8 hoone juures varasemalt sadevee eemalejuhtimiseks olemas vihmaveerennid ja äravoolutorud. 2010. aastal olid vihmaveetorud ja rennid, mis ümberehitusele olid ette jäänud, eemaldatud, ja restorani ruumides ei töötanud ventilatsioon. Magnetkäiviti, mis käivitas ventilatsiooni, oli lahti ühendatud, samuti olid lahti ühendatud ventilatsioonitorud. Keldris oli tunda hallituslõhna, seintel olid hallituslaigud. Tunnistaja K.K. ütluste kohaselt käis tema novembris 2011 Variku 8 hoones. Sadevee ärajuhtimine oli teostamata, ühe veesüliti all olev kiviparkett oli amortiseerunud, hoone tagaküljel puudus üldse niiskuskaitseriba, vihmavesi jooksis otse maapinnale. Ventilatsioonisüsteem ei töötanud. Restorani ruumides võis näha kunagisi niiskuskahjustusi, millest võis järeldada, et ruumid on varasemalt allunud intensiivsetele niiskusmõjudele. Niiskunud konstruktsiooni on võimalik kuivatada ventileerimisega või spetsiaalsete niiskusimuritega. Kui ventilatsioon ei tööta, siis ei toimu sellist õhuvahetust nagu on ette näinud projekteerija. Tunnistaja E.K. on teinud restoran Lemuuria ruumides sanitaarremonti 2007. aastal. 2010. aastal kutsus R. M tunnistajat vaatama ruume, et välja selgitada sanitaarremondi võimalik maksumus. Tunnistaja E. K ütluste kohaselt oli ruumides vänge hallituse lõhn, seal ei olnud normaalset sisekliimat. Tunnistaja E.J. ütluste kohaselt viibis ta restoranis aprilli algul 2010, mil ventilatsioon töötas normaalselt. Aprilli lõpus käis tunnistaja restoranis R. M. kutsel. Ventilatsioon ei töötanud, õhk oli umbne. Enne jaanipäeva, kui tunnistaja käis tellimas peolauda, oli olukord samasugune, kuid erilist niiskust ruumides ei olnud tunda. 25. augustil 2010 käis tunnistaja taas restorani ruumides. Siis olid ruumid niisked, hallituse lõhnased, trepi käsipuud olid kaetud hallitusega, samuti saali seinad ja mööbel. Põrandal oli vett. Kostja ei ole kohtule tõendanud, et hageja poolt renditud ruumides olev liigniiskus on tekkinud hageja süül. Tunnistaja K. K ütluste kohaselt on restorani ruumide kahjustuste võimalikeks põhjusteks kas pinnase niiskumine või kõrge pinnaseveetase. Kostja on esitanud kohtule taotluse ekspertiisi teostamiseks, kuid ei tasunud kohtu määratud tähtajaks eksperditasu tagatist. Kohus jättis ekspertiisi tegemise taotluse selle tõttu rahuldamata. Kohtule esitatud tõendite alusel tuleb kohtul asuda seisukohale, et hageja kasutuses olnud ruumides tekkinud liigniiskus on siiski põhjuslikus seoses kostja poolt teostatud ümberehitustega, sest vastupidist tõendatud ei ole. Sadevee ärajuhtimine oli nõuetekohaselt tegemata ja ventilatsioonisüsteem ei töötanud selle ümberehitamise tõttu kostja poolt. Hageja on kohtule tõendanud liigniiskusest tingitud telefonirikked. Liigniiskus tekkis pärast kostja poolt ette võetud ümberehitustöid, mis ei taganud hageja kasutuses olevates ruumides normaalset sisekliimat, mis on tõendatud tunnistajate ülaltoodud ütlustega. Põhjuslik seos ventilatsiooni puudumise ja tekkinud niiskuskahjustuste vahel on tõendatud tunnistaja K. K ütlustega. Restoraniruumidele oli ette nähtud mehhaaniline ventilatsioon, tulenevalt tehnilisest projektist ja

hoone vastuvõtmisel koostatud mõõdistamise protokollist (I kd tl 151-163). Ventilatsiooni töökorras olek tuli tagada rendileandjal, sest ventilatsioonisüsteem kulgeb läbi rendileandjale kuuluva hoone. Rendilepingu kohaselt pidi hageja rentnikuna hoidma korras temale rendile antud ruumid ja nendes olevad seadmed. Kostja ei ole tõendanud hageja süüd ventilatsiooni puudumises. Tunnistaja K.E., kes on AS Elion Ettevõtted IT spetsialist, on andnud kohtuistungil ütlusi (II kd tl 63), et ta on käinud hageja poolt renditud ruumides seoses väljakutsega 06.07.2009. Baarileti juures olev telefonipistik ja pesa olid oksüdeerunud. Põhjuseks oli niiskus. Kaablid olid märjad ja vajasid kuivatamist. Järgmine väljakutse oli 10.05.2010, viga oli samas kohas. Tunnistaja vahetas pistiku ja pistikupesa ning pani neile kile ümber, et hoida eemal niiskust. Pistikupesa kõrval olev sein oli märg. Viimati käis tunnistaja OÜ Ristiku KV kutsel kohapeal 12.08.2010, siis oli tema paigaldatud kilekotis pistikupesa ümber vesi. Telefonirikete seos hageja kasutuses olevates ruumides oleva niiskusega on tunnistaja ütlusega tõendatud kolme arve puhul: 13.07.2009, 12.05.2010 ja 12.08.2010 summas 1780 krooni, so 113.76 eurot. Hageja nõue 750 krooni, so 47.93 euro suuruse telefonirikke parandamise arve 29.08.2008 osas tuleb jätta rahuldamata, sest kohtule ei ole tõendatud, millega seoses on arve esitatud. Hageja nõue liigniiskusest kahjustatud toolide taastamise maksumuse hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks olnud. Seadusesätte kohaselt on kahju hüvitamise peamiseks eesmärgiks kannatanud isikule tema kahju korvamine. Hagiavalduse kohaselt on toolid jätkuvalt Variku 8 keldrikorrusel, kostja väitel toole hageja kasutuses olnud ruumides ei ole. I kd tl 125-126 oleva „Restoran „Lemuuriasse“ jääva vara nimekirja“ kohaselt on hageja ja kostja seaduslikud esindajad vaadanud rendilepingu lõpetamisel 16.03.2011 üle ruumidesse jääva vara. Positsioon nr 12 selles nimekirjas on „Saali toolid 2 tk+6 tk+8 tk+29 tk+3 tk.“ Kostja esindaja seletuse kohaselt valdab kostja hagejale kuuluvaid esemeid üürileandja pandiõiguse alusel. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja on jätnud tasumata rendimaksed. Kostja väitel on võlg 2 755 eurot. Hagejal ei ole võimalik toole remontida, sest ta ei valda nimetatud esemeid, mistõttu nende remondikulu (I kd tl 96) hüvitamise nõue 1 631.94 eurot on tingimuslik ning ei kajasta hageja tegelikku kahju. Toole ei ole remonditud, hageja ei ole sellist kulutust teinud ja on teadmata, kas hageja saab tulevikus sellist kulutust teha. Hageja on nii hagiavalduses kui ka menetluse kestel avaldanud, et kui toole ei ole või need on kasutuskõlbmatud, esitab hageja asjade väärtuse hüvitamise nõude, mille suurus võib olla oluliselt erinev remondikulu suurusest. Tulenevalt asjaolust, et toolide remondikulu hüvitamise nõue on tingimuslik, jääb ka kahju suuruse kindlakstegemise kulu 76.69 eurot (hindamisakt) hageja enda kanda. Kohus rahuldab hageja nõude kahe nahkdiivani eest hüvituse väljamõistmiseks 399 euro ulatuses. Hageja on esitanud väljatrükid interneti teel pakutavast analoogsest kaubast (I kd tl 98-99). Kostja ei ole tõendanud esemete muud väärtust. Vaidlust omandiõiguse üle ei ole. Diivanid on saanud kahjustada hageja kasutuses olnud ruumides valitsenud liigniiskuse tõttu, nähtuvalt tunnistaja H. P ütlustest (II kd tl 33): diivanite konstruktsioon oli läbivettinud, lagunenud ja hallitanud, samuti polster. Kohtule on esitatud fotod I kd tl 104, 266-270, millel on näha diivanite asumine hageja kasutuses olnud ruumis ja diivanite seisukord 2010. aastal, mil tunnistaja H. P need kohapeal üle vaatas. Eeltoodu alusel rahuldab kohus hageja nõuded 3 764.13 euro ulatuses ja jätab rahuldamata 3 080.44 euro ulatuses. Hageja on esitanud osa nõudeid põhjendamatult käibemaksuga: keskmise töötasu hüvituse nõuded ja tasutud leppetrahvi nõue, millest tuleneb tuleb hagi jätta rahuldamata veel 269.31 euro ulatuses. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus rahuldab hageja 7 113.88 euro suuruse kahjuhüvitusnõude 3 764.13 euro, so 53 % ulatuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus on seisukohal, et hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb jätta menetluskulud 47 % ulatuses hageja kanda ja 53 % ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.