2-07-27702/14 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Hagiavalduses märgitu kohaselt kuulus esialgsele kostjale I MS(hageja abikaasa vanaema õde) kuni 25.06.2007 tervikuna kinnisasi asukohaga XXXTallinnas. Hageja elab koos perekonnaga kinnisasja lahutamatuks osaks muutunud elamus alates 1992. aastast. Hageja elamusse elama kolimise tingis asjaolu, et M. S abikaasa suri 1991 ja ta kartis elamus üksinda elada. Kokkulepitult asus hageja kõigepealt elamut lõpuni ehitama ehitades välja veevarustuse, kanalisatsiooni ja kütte. Hageja ehitas välja teise korruse ning esimesele korrusele lisatoa. Alates 1992 kolis hageja koos oma perekonnaga elamusse ja nende kasutusse jäi maja I korrus, M. S kasutusse II korrus. Kuna hageja on füüsilisest isikust ettevõtja, kasutab ta oma elukohta ka töökohana ning on praktiliselt kogu oma teenitu paigutanud kinnistusse, lisaks veel oma vanemate tagastatud maade müügist saadu ja kahe perekonna EVP-d. Vanast elamust ei ole säilinud muud kui osa vundamenti. Hageja ja M. S vahel oli kokkulepe, et hageja pere elab majas kuni M. S surmani tasudes omaniku eest kõik elamiskulutused (v.a. toit ja isiklik telefon). Ülejäänud kulud: kommunaalkulud, maamaksud jms kandis hageja. Pärast kostja surma pidi maja omand minema testamendi kaudu hagejale ja temast saama üürniku asemel omanik. 27.06.2007 esitasid esialgsed kostjad hagejale teate, mille kohaselt peab hageja koos oma perekonnaga vabastama kinnistu hiljemalt 10.07.2007, sest vastavalt 13.06.2007 asjaõiguslepingule esialgsete kostjate vahel ja 25.06.2007 kinnistu kandele on mõlemad kostjad kinnistu kaasomanikud ning mõlemale kostjale kuulub kinnistust 1⁄2 mõttelisest osast. Juhindudes VÕS § 325 palub hageja kohtul tunnustada üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisust. Menetluskulud palub hageja kostjate kanda jätta. Hageja 20.06.2011 avalduses märgib hageja, et puudub vaidlus selles, et hageja perega elas elamus XXXalates 1992 vallates elamust vallasasjana. M. S ja hageja pere vahel oli kokkulepe, et hageja pere elab elamus ja samal ajal ehitavad seda suuremaks. Puudus kokkulepe, et hageja pidi tasuma peale enda elamiskulude midagi. M. S tasus vaid enda toidu ja mobiiltelefoni arve. 01.07.1992 kehtima hakanud ES § 28 lg 3 kohaselt kohaldati eluruumi tasuta kasutamise lepingule üürilepingut reguleerivaid ES sätteid. VÕS kehtima hakkamisest 01.07.2002 ei muutnud üürisuhte pooled oma kokkulepet ning hageja kandis endiselt omaniku kulutusi ja omanik ei esitanud jätkuvalt ES § 374 ettenähtud üüriarvet, kuigi toonase üüri suuruse arvestusse läksid eluruumi omaniku kulutused ja omanikutulu. Tasuta varakasutuse tunnuseks VÕS § 389 kohaselt on asjaolu, et vara omanik ei saa asja kasutada andmise eest tasu (VÕS § 91). Puudub vaidlus selles, et hageja kandis ehitise omaniku kulutused, mis olid seotud omandiga ja omanik kandis vaid enda toidu- ja sidekulud (telefon). Hageja ja M. S olid kokkuleppinud, et sõltumata teo väärtusest on VÕS § 89 mõttes hageja oma kohutuse täitnud ja omanik ei ole esitanud mitte kuinagi täitmisnõuet. Kui ka eeldada, et ei toimunud tasuva teo asendamist (eelkõige vahepealse elamuõigusliku regulatsiooni tõttu, ES § 374), siis vastavalt VÕS § 76 lg 4 võttis omanik talle pakutava vastu ja kehtib eeldus, et vastuvõetu oligi täielik täitmine. Kostja väitel, et lepingu ühepoolse lõpetamise ajendas talle soovimatu aiakujunduse muudatus ja elamule kolmanda korruse pealeehitamine, puudub seos üüri või tasuta varakasutuse suhte määramisega. Kui nende asjaolude tõttu oleks VÕS § 394 mõttes lepingut erakorraliselt üles

öeldud, tulnuks need ülesütlemisavalduses ka esitada ja enne ülesütlemist määrata aeg lepingu kohaseks täitmiseks. Esialgse kostja I M. S vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja on seisukohal, et poolte vahel puudub üürisuhe. Hageja ei ole kunagi tasunud kinnistul elamise eest üüri ja poolte vahel ei ole sõlmitud ei kirjalikku ega suulist üürilepingut. Seega on täitmata olulised üürilepingu tingimused, mis välistavad üürisuhte olemasolu. Väär on hageja väide, et vana elamu ei ole säilinud ning, et elamu kulutused oleks tema tasutud. Kostja kinnitab, et on tasunud kõik maamaksud ja kinnistuga seotud kindlustused jms. Hageja on küll teostanud kinnistul remonttöid, kuid hageja valduses olevad eluruumid ei ole võrreldavad kostja valdusesse jäetud eluruumide olukorraga. Samuti on hageja esitanud kostja vastu hagi väidetavate ümber- ja juurdeehituste kompenseerimiseks 2 500 000 krooni ulatuses (2-07-25097). Samuti on kostja kindel, et enamus elektrist ja veest kuulub kasutamisele hageja füüsilisest isikust ettevõtjana olevate tegevuste alla, millega hageja kinnistul tegeleb (autoremondi töökoda ja -pesula). Käesoleval ajal ei ela kostja isegi oma elamus, sest hageja ja tema pereliikmetega ühes majas elamine on nii füüsiliselt kui moraalselt kurnav. Sõltuvalt ajast, mis tuvastatakse hageja poolt eluruumi valduse omandamise ajana, kuulub kohaldamisele kas Eesti NES Elamukoodeks või Elamuseadus. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Esialgse kostja II T. K vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja toetab kostja I vastuväideteid. Kostja I ise pakkus kinnistu müüki, kuna soovis asuda elama Iru vanadekodusse. Olles ära kuulanud kostja I kirjelduse tema elust-olust kinnistul Vabaduse pst 201, otsustas kostja II, et ostab 1⁄2 mõttelisest osast kinnistust, et kostja I ei peaks oma vanaduspäevil siiski minema elama vanadekodusse. Kostja II võttis samas ka kohustuse, et kuni hagejad elamut ei vabasta, elab kostja I kostja II juures. Müügilepingu punktis 1.7.1 kinnitab müüja, et kinnistul puuduvad koormavad üürilepingud ning punktis 3.2 on märgitud, et lepingu eset kasutavad neli isikut õigusliku aluseta. Hagejale 27.06.2007 esitatud kinnistu vabastamise teatega ei olnud tegemist üürilepingu ülesütlemise teatega. Kostja II palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Kostja H. K vastuväited Hageja ja M. S vahel pole kunagi üürilepingut olnud. Üürisuhte olemasolu ei ole hageja tõendanud. Hageja koos perega sai M. S vara tasuta kasutamise lepinguga kasutusvalduse elamule XXXkoos selle juurde kuuluvate rajatistega. Kasutusvalduse saamise ajal oli elamu vallasasi. Kostja taotleb analoogia kohaldamist AÕSRakS § 91 ja lugeda leping VÕS § 389 mõttes vara tasuta kasutamise lepinguks alates 1.07.2003. VÕS § 393 lg 3 järgi võib lepingu üles öelda igal ajal, vorminõudeid ei ole ülesütlemisavaldusele. Seega on esialgsete kostjate poolt 27.06.2007 tehtud ülesütlemisavaldus kehtiv ja vara tasuta kasutamise leping lõppes 10.07.2007 ning hagejal on kohustus kinnistu koos elamuga omanikule tagastada. M. S suhtes koostatud ekspertiisiakt tõendab, et M. S ei soovinud luua hagejaga üürisuhet. Garaaži osas rendileping ei olenud sõlmitud. Esitatud lepingul puudub hageja allkiri,

kokkulepe renditasu suuruse ja tasumise tingimuste kohta. Hageja võib kasutada kinjnistut üldse ilma õigusliku aluseta, kuna TsK § 347 ja § 280 nõudsid tasuta varakasutsue lepingu puhul kirjalikku vormi. Juhindudes TsK § 281 lg 1, VÕS RakS § 15 lg 3, ES § 31, TsÜS § 93, VÕS § 393 lg 3, TsK § 347, § 280 taotleb kostja hagi rahuldamata jätmist. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud pooled ära kohtuistungil, kuulanud üle tunnistaja ja uurinud asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada. 24.07.2007 esitas TV Harju Maakohtule hagi MS ja TK vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks. Tõenditena esitas hageja üürilepingu ülesütlemisavalduse ja Nõmme Linnaosa Valitsuse 27.06.2007 teatise, mille kohaselt on esialgsed kostjad algatanud hageja ja tema perekonnaliikmete elukoha aadressandmete muutmise Eesti Rahvastikuregistris. 02.08.2007 määrusega võttis kohus hagi menetlusse ning andis kostjatele tähtaja hagile vastamiseks. Mõlemad kostjad vaidlesid hagile vastu. 13.06.2007 lepinguga (tlk 41-48) oli M. S müünud XXX Tallinnas asuvast kinnistust 1⁄2 mõttelist osa T. K . T. K kanti kinnistu 1⁄2 kaasomandi omanikuna kinnistusraamatusse 25.06.2007 (tlk 10). 20.02.2008 kanti T. K kogu nimetatud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse; kinnistusraamatusse kanti ka tähtajatu isiklik kasutusõigus M. S kasuks (tlk 62). 03.09.2008 määrusega peatas kohus asjas menetluse kuni menetluse lõppemiseni tsiviilasjas nr 2-08-27060. 20.03.2009 määrusega uuendas kohus asja menetluse seoses tsiviilasjas nr 208-27060 tehtud kohtulahendi jõustumisega. Kuna kostja M. S suri 16.03.2009 (tlk 88) peatus menetlus TsMS § 353 lg 1 alusel, millest kohus poolte esindajatele teatas (tlk 92). Vastavalt M. S testamendile oli tema pärijaks T. K (tlk 102). Kostja esindaja avalduse (tlk 101) kohaselt jäi T. K kadunuks augustis 2009 ja tema surnukeha leiti mais 2010. Pärimistunnistuses on tema surmaajaks märgitud 25.05.2010. Pärimisseaduse alusel on T. K pärijaks tema poeg HK(tlk 103). 15.10.2010 määrusega lubas kohus kostjana menetlusse astuda Holger K l ja jätkas asja menetlust. Kinnistusraamatu väljatrükile, millega kanti kaasomanikena esialgsed kostjad kumbki 1⁄2 osas, on käsitsi kirjutatud tekst „Palun vabastada elamu ja kolige oma asjad välja 10 juuliks 2007a (kümnendaks juuliks kakstuhat seitsmendal aastal.) T K M. S “ Nimetatud teksti all on nii T. K kui M. S allkirjad. Tunnistajatena on alla kirjutanud VK ja TK. Kirjutatu all on kuupäev 27.06.2007a (tlk 11). Tõendi esitas kohtule hageja kui üürilepingu ülesütlemisavalduse koos hagiavaldusega, milles taotleb üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamist. Hageja arvates ei vasta ülesütlemisavaldus seadusega sätestatud vorminõuetele. Kostjate arvates oli poolte vahel mitte üürileping vaid tasuta kasutamise leping, mille ülesütlemisele vorminõudeid ei ole kehtestatud. Seega vaidlevad pooled selle üle, kas hageja ja M. S vahel oli sõlmitud üürileping või vara tasuta kasutamise leping ning, kas sellest tulenevalt on 27.06.2007 hagejale esitatud ülesütlemisavaldus tühine või mitte.

Kooskõlas VÕS § 325 lg 1 on üürileandjal ja üürnikul elu- või äriruumi üürilepingu üles ütlemise õigus ülesütlemisavalduse esitamisega, kusjuures avaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Nimetatud tingimustele ülesütlemisavaldus, mille kostjad hagejale esitasid, vastab. Ülesütlemisavaldus on esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 325 lõikes 2 on märgitud andmed, mida ülesütlemisavaldus peab sisaldama. Nendeks on: üüritud asi; lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus ja eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kostjate poolt esitatud ülesütlemisavaldus sisaldab nimetatud kohustuslikest andmetest vaid üüritud asja ja lepingu lõppemise päeva – 10.07.2007. Üüritud asja äramärkimine teenib selguse eesmärki. Ülesütlemisavalduses on asjana märgitud „elamu“, mis üürniku jaoks oli käesoleval juhul piisavalt selge üüritud asja äranäitamine. Hagejal puudus alus pidada elamuks mingit muud elamut peale selle, mida ta elamiseks kasutas. Ülesütlemise õiguslik alus on ülesütlemisavalduses näitamata. Esialgsed kostjad, kes hagejale ülesütlemisavalduse esitasid, ei ole viidanud asjaoludele, mille tõttu leping on üles öeldud. Nimetatu puudumise tõttu ei saanud hageja hinnata, kas ülesütlemine on õiguspärane või mitte. Märkimata on ka ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Arvestades, et hageja elab vaidlusaluses elamus alates 1992, so enne VÕS-i jõustumist, kohalduvad üürilepingule VÕSi sätted tulenevalt VÕSRS § 12 lg 1, kuna ülesütlemisavaldus esitati pärast VÕSi jõustumist. Seega, juhul, kui kohus tuvastab, et tegemist oli üürilepinguga, on lepingu ülesütlemiseavaldus vorminõuete rikkumise tõttu tühine VÕS § 325 lg 5 alusel ja hagi tuleks rahuldada. Tasuta kasutamise lepingu erakorralist ülesütlemist kasutusse andja poolt reguleerib VÕS § 394, mille kohaselt võib kasutusse andja tasuta kasutamise lepingu üles öelda ja kasutusse antud eseme tagasi nõuda, kui ta vajab eset ettenägematu asjaolu tõttu või kui kasutaja kasutab eset vastuolus VÕS §-s 392 sätestatuga, eelkõige kui ta annab eseme kasutamise õigustamatult üle kolmandale isikule või kui ese on tõsiselt ohustatud kasutaja kohustuse rikkumise tõttu (p 1, 2). Viidatud sätte 3.punkt käesoleval juhul kõne alla ei tule. Käesoleval juhul ei eksisteeri ühtegi VÕS §-s 394 märgitud võimalust tasuta kasutamise lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Tegemist on aga näitliku loeteluga, mis tähendab, et lepingu võib üles öelda ka muudel mõjuvatel põhjustel. Kostja väitel olid põhjuseks talle soovimatu aiakujunduse muudatus ja elamule kolmanda korruse pealeehitamine. VÕS § 394 kohaldub tähtajalisele tasuta kasutamise lepingule. Juhul, kui kohus tuvastab, et hageja ja M. S vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping, oli see tähtajatu, mistõttu VÕS § 394 kohaldamisele ei kuulu. Tasuta kasutamise lepingut iseloomustab asja teisele isikule üleandmine kasutamiseks. Lepinguks tuleb lugeda ainult niisugused eseme tasuta kasutamise kokkulepped, milles on tuvastatav lepingu sõlmimise tahe. Tahet luua õiguslikult siduv suhe viitavad kokkulepped anda asi kasutusse kindlaks ajavahemikuks, mille jooksul ei ole kasutusse andjal õigus asja tagasi küsida (Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, lk 368). Käesoleval juhul ei ole tuvastatav, et tegemist oleks tähtajalise lepinguga. Selliseid tõendeid kohtule esitatud ei ole. Tunnistajana üle kuulatud Krista Voogi ütluste kohaselt elab ta XXX elamus veebruarist 1992. M. S , kelle abikaasa suri 1990, ei tahtnud üksi olla, mistõttu kutsus tunnistaja, kelle vanaema õde ta oli, koos perega enda juurde elama. Mingit tähtajast, kui kauaks M. S tunnistaja ja tema pere enda majja elama kutsus, juttu ei olnud. Tunnistaja ütluste kohaselt maksis kõik elamuga seotud arved hageja. Enne majja kolimist pani hageja majja sisse vee, ehitas keskkütte, et saaks kütta ka II korrust, kus elas M. S ning tegi kanalisatsiooni. Hageja

ehitas ka maja palju suuremaks, kulude kandmises M. S ei osalenud. M. S oli nõus, et hageja kinnistul FIE tööd tegi. M. S lubas pärast surma jätta maja tunnistajale. 27.06.2007 avalduse esitas M. S pärast seda, kui T. K maja endale sai. Elamuseaduse (ES), mis kehtis alates 01.07.1992 kuni VÕS kehtima hakkamiseni, § 28 lg 3 kohaselt kohaldati eluruumi tasuta kasutamisel eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid. Esialgse kostja M. S selgituskirjas (tlk 32-33), mille ta kohtule koos vastusega hagile esitas, on hageja ja tema perekonna majja elama asumise asjaolud erinevad tunnistaja poolt räägitust. Seletuskiri on kirjutatud ajal, mille M. S ja hageja perekonna suhted ei olnud enam head, mida tõendab muuhulgas lepingu ülesütlemine M. S poolt. Seletuskiri tuleb võrdsustada TsMS järgi kostja seletusega, mis ei ole asjas tõendiks (§ 229 lg 2, § 272). Kostja M. S märgib vastuses (tlk 29-31), et tema ja hageja vahel üürisuhe puudub, kuid samas leiab ta, et kohaldamisele kuulub Eesti NSV Elamukoodeks, mis kehtis kuni 01.07.1992 – hageja ja tema perekonna elamusse elama asumise ajal. Elamukoodeks reguleeris elamusuhteid, muuhulgas õigust eluasemele (§ 2). EK § 123 lg 1 järgi võis kodanikule isikliku omandiõiguse alusel kuuluvas majas asuva eluruumi üürilepingu elamuomanik sõlmida iga isikuga omal äranägemisel. Sama paragrahvi 2.lõige sätestas, et lepingu vorm ja tähtaeg ning teised tingimused määrati kindlaks poolte kokkuleppega. Seega ei välista EK sätted ja kostja M. S vastus hagile hageja ja M. S vahel üürilepingu sõlmimist 1992. Kostja väidet, et hageja talle kordagi üüri ei maksnud, ei saa pidada usaldusväärseks tõendiks selle kohta, et oli sõlmitud tasuta kasutamise leping. Hageja seisukoha ja tunnistaja ütluste kohaselt, oli üürilepingujärgseks tasuks hageja poolt kõigi kulutuste maksmine ja elamu parendamiseks tehtud kulutused. Kostja poolt esitatuga ei ole see hageja seisukoht ümber lükatud. ES § 31 ja § 67 kohaselt tuli lugeda EK kehtivuse ajal sõlmitud üürilepingud sõlmituks viieks aastaks alates ES jõustumisest (01.07.1992) nagu märgib hagile esitatud vastuses kostja M. Sergejeva. ES § 32 lg 2 kohaselt aga pikenes üürileping tähtaja möödumisel järgmiseks viieks aastaks, kui enne tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. M. S lepingu lõpetamist ei taotlenud enne kui esitas 27.06.2007 ülesütlemisavalduse. Nagu ülalmärgitud tuleb vaidluse lahendamiseks kohaldada aga VÕSi sätteid, kuna ülesütlemine toimus VÕSi kehtivuse ajal. Kostja arvates tõendab ekspertiisiakt (tlk 126-132), mis tehti tsiviilasja nr 2-08-27060 raames, et M. S ei soovinud luua hagejaga üürisuhet. Kohtu arvates ekspertiisiakt seda ei tõenda. M. S ei ole nimetatut ekspertidele avaldanud (akti lk 2-3). Aktis märgitu kohaselt tekkisid hageja perekonna ja M. S vahel konfliktid 2007 suvel, seega üle 15 aasta pärast hageja ja tema perekonna asumist elama M. S juurde. Nimetatu on akti märgitud teabena, mis saadi M. S . Aktist ei tulene kostja poolt väidetut. Esitatud fotosid (tlk 35-38), rendilepingut (tlk 143) kohus tõenditena ei hinda, ei ole tuvastatav fotode tegemise aeg ja koht ja nimetatud tõendid ei mõjuta vaidluse lahendamist. Rendileping sõlmiti kindlal eesmärgil, mis ei puutu käesoleva vaidluse lahendamisse. Esitatud tõenditest ilmneb, et tõenäoliselt hakkas esialgne kostja M. S pidama tema ja hageja vahelist lepingut vara tasuta kasutamise lepinguks pärast käesoleva hagi esitamist kohtusse. Arvestades kõiki asjaolusid ja tõendeid, sh esialgse kostja M. S hagile esitatud vastust, tuleb kohtu arvates poolte vaheline leping lugeda üürilepinguks, mille ülesütlemise 27.06.2007 avaldus on tühine. Hagihind on hagi esitamise ajal kehtinud TsMS redaktsiooni § 125 järgi 15 000 krooni, millelt hageja maksis hagi esitamisel riigilõivu 1 000 krooni (63,91 eurot).