Võlaõigus › Alusetu rikastumine

siis eeltooduga seonduvalt nõudis hageja hüvitist ulatuses, milles kostja vara väärtus suurenes hageja vahendite ja tehtud töö arvel, so 2 500 000 krooni. Kuivõrd kinnistu turuväärtuseks hinnati 2007.a 5 000 000 krooni, kuulus vähemalt pool loodust koos väärtuse kasvuga hagejale, so 2 500 000 krooni. Poolte vahel oli kokkulepe, et elamu/maja lõpuni ehitamine toimub ainult hageja ja tema perekonna panustatava rahaga. Poolte vahel ei olnud kokkulepet ehitamise tähtaegade osas, see pidi välja kujunema vastavalt sellele, kuidas hageja rahalised võimalused kujunevad. Poolte vahel ei olnud kokkulepet, et maja omanik korvaks hageja poolt tehtavad kulutused kas kohe pärast kulutuse tegemist või ka näiteks pärast raha kogumist selleks otstarbeks. Pooled leppisid kokku, et kogu hageja poolt kas parendatud või ka ümber ehitatud või ka uuena rajatud ehitused jäävad tulevikus hagejale (hageja perele) pärandina ja maja omanik korvab selle kaudu hageja poolt tehtud kulutused. Sellest asjaolust lähtuvalt hakkas hageja panustama majja suuremaid summasid kui hädavajadus kahe lapsega elamiseks nõudnuks. XXX täitis hagejaga sõlmitud kokkulepet seni, kuni võõrandas poole kinnistust uuele omanikule. Hageja kasutab tänaseni 21 aastat XXX asuvat kinnisasja tasuta, sest kostjaga ei olnud kokkulepet tasu maksmises. Kinnisasja kasutamise võimaldamine vastavalt kokkuleppele teenis eesmärki, et kinnistule rajatakse vanale olemasolevale hoonele ümber-, peale- ja allaehitamise tagajärjel uus hoone. Kostja ja hageja vahel oli kokkulepe, et hageja kasutab elamu esimese korruse elutube ja kostja mansardkorruse elutube, esimesel korrusel olevaid abiruume (köök, WC) kasutati ühiselt. Asjas 2-07-27702 rajas kohus otsuse resolutsiooni asjaolule, et üüri tasuti kostja elamiskulude kandmisega hageja poolt ning kostja elamu parendamisega. Hageja oli enne kostja elamusse asumist parendanud elamut aastal 1991. sellega, et lõi võimaluse üürisuhte objekti olemasoluks. Üürisuhte objektiks saab teatavasti olla ainult asi TSÜS tähenduses (so. õigus ei sa olla üürisuhte objektiks). Üüritava/kasutatava kahe toa enda pere ainukasutusse saamise eelduseks oli kostjale endale eluruumide elamiskõlblikuks ehitamine elamu mansardkorrusel. Hageja parendas mansardkorruse lõpuni ehitamata ruume sellega, et soojustas need ära ning rajas küttesüsteemi ruumide kütmiseks. Senini olid need ruumid olnud kütmisvõimaluseta elamu katusealused ruumid. Hageja rajas elamusse veetrassi. Hageja ja kostja asumine elamu kui vallasasja kasutamisele kirjeldatud viisil, kusjuures elamu krunt jäi kostja ainukasutusse, kuna viimane oli sinna rajanud peenrad ja aia oma äranägemisel, saab olla vaadeldav kui üürisuhe elamu omaniku ja hageja vahel. Kostja ei ole mitte kunagi nõudnud hagejalt üüri maksmist rahas ega ka enamas töö tegemisega tema elamus. Üürisuhte võimalikuks objektiks olnud ruume asus hageja kasutama pärast seda, kui ta oli elamule teinud kulutused. Kui hageja ei oleks asunud 1992 elamu kahte tuba kasutama, siis tekiks küsimus, kas kostja võlgneb talle need kulutused, millised hageja tegi elamu mansardkorrusel kostja kasutada jäänud ruumide parendamisel ja enda kasutusse saanud esimese korruse kahe toa remondil ning alamusse vee ja kanalisatsioonitrassi rajamisel. Kuna hageja asus kasutama kostjale kuulunud elamu esimese korrus kahte tuba, siis hageja ka kostjalt kulutust ei nõudnud. See on hinnatav kui nõuete puudumise vaikiv kokkulepe. Kostjale kuuluvale elamule ei tehtud üürisuhte objekti loomiseks neid kulutusi, mida hageja nõuab käesolevas asjas tagastada kui oma panuse ning jagada poolte vahel kinnisasjale loodud lisaväärtus (väärtuse juurdekasv), mille kostja jättis endale. Pidades silmas nii hageja kui ka kostja kasutada olevate ruumide (ruumid olid algses suuruses ega olnud muutunud seoses uue hoone uute kandvate konstruktsioonide, välisseinad, vahelaed, uus katus jms) kasutamise mugavamaks muutmist rajas hageja 1993.kanalisatsiooni ning 1994. paigutas keldrisse keskküttekatla.

Aastatel 1995 kuni 2006 on tehtud põhilised, so suuremate kulutustega ehitustööd kinnistul. Ka oli kinnistu 08.09.2000.a. kantud kinnistusraamatusse ja kostja avalduse alusel oli 09.05.2001 Tallinna Linnavalitsus andnud korralduse kinnistu detailplaneeringu algatamise. Kostja oli vastava avalduse esitanud 26.09.2000. Seoses sellega, et hageja oli end 1995 registreerinud ettevõtjana, mis võimaldas tal tasulist autoremondi teenust osutada, ehitas hageja kostja krundile suurema garaaži, milles avas töökoja. FIE-na tegutsemine tõi kaasa võimaluse raha teenida ja tekkis materiaalne võimalus hakata vallasasjana kostja elamut laiendama ning rajama ruume, mida senini ei olnud (näiteks saun, kütteruum, keldri panipaigad jms). Maa ostuõigusega erastamine elamukrundi suuruses 599m2 ja krundiga piirneva 431 m2 vaba maa erastamine oli hageja poolt tasutud, kostjal ei olnud endal erastamiseks vajalikke EVP- d säilinud. Hageja väidab, et endale töö tegemise koha ja -võimaluse loomine kostja kasutada olnud elamukrundil, millena järgnes maa erastamine kostja omandisse ja olemasoleva algsest erastamise ulatuse (599 m2) suurendamine 1030 m2- ni toimus seetõttu, et hageja ja kostja olid jõudnud kokkuleppele ühises huvis tegutseda. Selleks ühiseks huviks oli lõpptulemina algsest oluliselt suurema krundi kandmine kinnistusse ja selle järgnev hoonestamine eesmärgiga luua kinnisasjale lisaväärtust läbi lisanduva tarbimisväärtuse (kasutuseelise). Hageja väitel sõlmisid pooled ühise tegutsemise /seltsingu lepingu. Kumbki pool panustas enda poolt algselt võimaluse loomise ühiseks eesmärgiks kavandatu saavutamiseks. Kostja andis enda valduses olnud krundil võimaluse hagejal tegutseda ärilise eesmärgiga, millega viimane teenis raha ja hageja paigutas algul teenitud raha „tootmise arendamisse“ mis andis võimaluse teenida juba sedavõrd, et oli, mida panustada elamise kvaliteedi tõusu, milleks hakati olemasolevat elamut kapitaalselt ümber ehitama ja laiendama juurdeehituse rajamisega olemasoleva ehitise külge ja peale. Asjaolu, et poolte vahel eksisteeris samal ajal ka mõeldav üürisuhe kahe toa kasutamiseks elamus, ei mõjuta poolte ühises huvis tegutsemise kokkuleppe sõlmimist ühise eesmärgi saavutamiseks. Kostja ei andnud seltsingusse panusena asja ennast, vaid asja kasutamise õiguse (s.o kostja panus oli õigus). Vastupidisel juhul oleks kinnisasi ise seltsinguvara ning seltsingu lõppedes tuleks kinnisasi jagada. Üürisuhte puhul aga antakse üle valdus asjale (üüri esemele) endale. Hagejale ei olnud ühise tegutsemise panusena vaja anda asja valdust, vaid anda õigus valduses olevale asjale teha kokkulepitud ulatuses kulutusi, mis ise saavad seltsinguvaraks ja lisandub vara juurdekasv. VÕS § 589 kohaselt koosneb seltsinguvara seltsinglaste panustest ja panuste üleandmise tulemusel tekkinud asjast või õigusest. Vaidlus puudub asjaolu üle, et kostja lubas, et tema surma korral jääb kogu kinnisasi sellisena, nagu see on, hagejale (hageja lähikondsele) ja hageja poolt kinnistule tehtud kulutus on sellega kaitstud. Sellise väitega oli kostja lubanud mitte ainult hageja kulutuse kinnistule jätta hagejale, vaid kulutuse kaudu loodud lisaväärtus pidi ka jääma hagejale. Kostja selline ettepanek ja samal ajal enda kinnistul hageja poolt elamu täieliku ümberehitamise lubamine on käsitletav kui seltsing VÕS § 580 tähenduses. Kuna üks seltsinglastest oli lubanud, et kulutus koos asjaga jääb teisele esimese surma järgselt, siis on see hinnatav kui VÕS § 596 lg 1 p 4 esitatud seltsingu lõppemise tähtaja määramisega kokkulepe. Seltsingu lõppemise aluse ettenägemine ühe seltsinglase poolt ja teise seltsinglase mõistliku ettekujutuse, et lubaduse andja täidab ka lubaduse alusel ühisele tegutsemisele asumine tõenda poolte ühist tahet eesmärgi suhtes. Kostja väide, et hageja on 21 aasta jooksul kasutanud kinnisasja tasuta, on seejuures valdavalt tõelevastav, sest kinnisasja kasutamise kokkuleppe objektiks ei olnud mitte üürisuhe, vaid seltsingusuhe. Seltsinglase panus ei kuulunud hüvitamisele seltsingu kestuse ajal. Ka ei nõudnud kostja seltsingu lõpetamisele viidates soovile oma panuse korvamist rahas (s.o võimaluse andmine kinnistul kulutusi teha tulnuks kostjale rahas hüvitada). See oleks tähendanud seltsingu lõppemist ja hageja pidanuks tagasi saama ka oma panuse (kinnistul tehtud kulutus) ning seltsinguvara tulnuks jagada. Hageja peab kostja sellist väidet eeltoodud põhjusel hea usu

põhimõtte rikkumiseks, ei olnud ju kostja kuni 28.06.2007 mitte kunagi mistahes rahalist nõuet esitanud. 28.06.2007 käskis kostja ootamatult kinnistu valdus vabastada seoses uue osalise omanikuga. Seltsingleping ei ole vastastikule leping, sest seltsinglaste eesmärk on ühine. Siin oli seltsinglaste ühiseks eesmärgiks seltsingvara moodustamine, milleks oli kinnisasja lisaväärtuse tõus ja selle kaudu ühise kasutuseelise väärtuse tõstmine. Asjaolu, et asja väärtuse kasv toimus vaid kostjale kuuluval kinnisasjal, ei ole seltsinguvara moodustamise takistus. Puudub vaidlus, et kostja kinnistu väärtus tõusis ainult hageja poolt tehtud kulutuse tulemusel ja, et lisaks väärtuse tõusule kasvas ka kinnistu kasutuseelise väärtus. VÕS § 580 lg1 kohaselt on seltsingulepingu tunnuseks ühine eesmärk ja lg 2 kohaselt on tunnuseks ühine huvi. Poolte ühine huvi (subjektiivne asjaolu) oli peremate elutingimuste saamine võrreldes sellega, millised need olid kostja elamus ka pärast seda, kui hageja oli algselt enda pere sissekolimise võimaluse loomisena ise saavutanud. Poolte ühiseks eesmärgiks oli parema kvaliteediga ehitatud ja elukvaliteediga kodu saamine. Asjaolu, et ka hageja soovis senises kahes üüriobjektiks arvatavas toas paremat elukvaliteeti saada ühise tegutsemisega selle nimel, ei välista seltsingut ja pigem toetab seltsingusuhte väidet. Selle üle, et kostja soovis paremat elukvaliteeti, ei ole vaidlust olnud, sest kostja ise avaldab, et hageja lubadused parema elukvaliteedi saamiseks kinnistul olevas elamus jäid ka osaliselt täitmata, näiteks tema ainukasutada olnud tubadesse oli pandud vanad kasutatud radiaatorid ja tema ainukasutuses olnud WC-s puudus prill-laud (eesmärgi täitmise osas on pretensioon). Seega on ühine eesmärk tuvastatav ning ka ühine huvi on tuvastatav. Hageja poolt on seltsingulepingu alusel kulutusi kantud alates 1995. Hageja peab kulutusi kogu ulatuses seltsingu/ühise tegutsemise alusel kantuks summas 75 650,08 eurot. Hageja ei seosta selle perioodi kulutusi mistahes ulatuses üüri tasumisega kahe toa kasutamise eest alates 1992 kostja elamus, milles ta oli nii üüri objekti kui ka kostja valdusse jäänud toad ehitustööde tegemisega teinud elamiskõlblikeks. Kui kostja leiab, et tal on üüri tasumise kokkuleppest nõue, siis peab kostja sellise nõude esitama. Kostja väide nõude olemasolu kohta ei ole õigusliku tähendusega. Vastavalt VÕS § 603 kuuluvad seltsinglaste panused tagastamisele ja § 604 kohustustest ja panuste tagastamisest jäänud jääk kuulub jagamisele seltsinglaste vahel eeldusel, et seltsing on lõppenud. VÕS § 596 sätestab seltsingu lõppemise alused. Hageja leiab, et igal juhul on siin kohaldamisel kuuluv sätte lg 1 p 5, so seltsing lõpeb seltsingu eesmärgi saavutamisega või saavutamise võimatuse ilmnemisega. Kostja poolt 28.06.2007 hagejale edastatud tahteavaldus, mille kohaselt hageja peab ära andma kinnistu valduse, mille kasutamise õigus oli antud seltsingvarasse, ei jäta võimalust seltsingu eesmärgi saavutamiseks tehtavate tööde jätkamiseks ja ebamõistlik oleks hageja poolt raha jätkuv panustamine kulutustena kinnistule, mille valduse (so võimalus elada ja teha tööd, millest omakorda tekib rahalise panuse jätkuva tegemise raha) võtab teine seltsinglane ära. Tahteavaldusest selgus ka, et kostja on teinud varakäsutuse ning käsutanud muuhulgas ka seltsinguvara ilma hageja nõusolekuta, sest kinnistu võõrandamisel võõrandas kostja ka kinnistule loodud lisaväärtuse. VÕS § 603 lg 3 teise lause kohaselt ei maksta hüvitist panuse eest, mis seisnes kas seltsingule teenuse osutamises või eseme kasutada andmises. Hageja tuletab meelde, et kostja andis panusena eseme, milleks oli õigus. Asja andmisel oleks asi ise muutunud seltsingvaraks, seda aga ei juhtunud. Kostjale ei kuulu nõuet seltsinguvarast saada hüvitist panuse eest, hagejale aga kuulub nõue suuruses 75 650,08 eurot. Seltsingvara, s.o kinnistu väärtuse juurdekasv on hageja poolt kohtule esitatud tõendi (OÜ Ehitusekspert 21.03.2012 hinnangu) kohaselt 223 455 38 750 = 184 705 eurot. Hoone ja kinnistu ülevaatamise aja seisuga on asja väärtus (jääkväärtus)

223 455 eurot, millest arvestatakse maha kostja kunagise hoone väärus 38 750 eur. Jääkväärtuste vahe on juurdekasv, mis tekkis hageja panuste/kulutuste tulemusena. Summast 184 705 kui seltsinguvarast tuleb maha arvata hageja kulutus kui panus ja saadud jääk tuleb jagada seltsinglaste vahel proportsionaalselt tehtud panuse suurusega vastavalt VÕS § 604 ja 592 sätestatule. Pärast panuse mahaarvamist 184 705 – 75 650,08 jääb seltsingvaraks 109 054.09 eur, mis kuuluks jagamisele seltsinglaste vahel proportsionaalselt tehtud panusega. Kostjal ei ole õigust saada panuse eest hüvitist, seega on kostja osa seltsinguvara jagamisel proportsiooni alusel 0% ja hageja osa 100%. Hageja peaks saama kogu seltsinguvara jäägi endale. Kui isegi eeldada, et kostja panuse väärtuseks olnuks talle kuulunud asja väärtus (kuigi ta andis panusena õiguse) 38 750 eur, siis tema proportsionaalne osa oleks 35,5%. Sellisel juhul kuuluks seltsinguvarast panuste mahaarvamisele jääv osa kostjale 35,5 % ja hagejale 64,5%. Hageja osa oleks sellel juhul 64,5% 109 054,09-st, mis on 70 339,80 eurot seltsinguvara jäägi jagamisel. Kokku oleks hageja osa sellel hüpoteetilisel juhul 75 650,08 + 70 339,80 =145 989,88 eurot. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja ei ole mitte kunagi esitanud hageja vastu üüri tasumise nõuet. Hageja väidab, et nõuet ei ole esitatud kostjal nõude puudumise tõttu. Kostja õigusjärglane ei saanud omandada õigusjärglusest enam nõudeid, kui algsel kostjal olemas olid. Kui esialgse õigussuhte poolel (XXX) ei olnud nõuet hageja vastu, siis õigusjärglasel ei ole samuti nõuet. Üürisuhtes tekivad vastastikused kohustused. Kostja ei keelanud hageja perekonnal kahe elutoa ja abiruumide kasutamist põhjusel, et kasutajad on võlgu. Kostja ei ole astunud ka mistahes sammu enne tehingulise õigusjärgluse tekkimist, mida hageja peaks hindama kui üürisuhte lõpetamise tahet. Kostja ei ole kasutanud mõeldavat õiguskaitsevahendit, et takistada väidetav tahtevastane tegevus. Asjakohane ei ole siinseid asjaolusid arvestades kostja väide, et üürisuhtest tuleneva üüri tasumise kohustuse täitis hageja sellega, et kandis kõik need kulutused, mille hüvitamist hageja siinses hagis nõuab. Hageja poolt tehtud kulutused kostjale kuulunud kinnisasjale ja kinnisasjal asuvale ehitisele (mitte ainult üüriobjektiks olnud kahele toale) ületavad igal juhul mõistliku üürisumma ja pooled ei ole ka mitte konkludentselt kokku leppinud üüri sellises määras tasumise. Isegi kui poolte vahel oleks kokkulepe, et hageja perekonna poolt kahe toa ja ühiskasutuses olevate abiruumide kasutamise tasu on siinse hagi hind, siis oleks ilmselt tegemist üürniku huve kahjustava kokkuleppega ja selline kokkulepe on VÕS § 275 ja § 301 lg 1 koostoimes tühine. Tühisele kokkuleppele ei saa pool (siin kostja) tugineda. Isegi, kui kostjal oleks hageja vastu üüri saamise nõue, on nõue aegunud osas, mis oleks muutunud sissenõutavaks enam kui 3 aastat tagasi enne tasaarvestuse avalduse esitamist. Isegi, kui kostjal oleks üüri saamise nõue, ei ole kostja tõendanud nõude suurust. Tasaarvestuses on kostja eluruumi üüriobjektiks pidanud kinnisasja tervikuna (mis tõendatud asjaolusid arvestades on ebaõige, hagejal ei ole kuni tänaseni terve kinnisasja otsest valdust, eluruumi üürisuhte korral on üüriobjekti otsene valdamine see hüve, mida üürnik saab, eluruumi üürisuhte korral käsitletakse üüriobjekti üürniku koduna). Kõiki asjaolusid arvestades on hageja arvetes tegemist eelkõige seltsinguga. Hageja leiab ringkonnakohtu lahendist juhindumisel, et tegemist võib olla ka alternatiivsel alusel kaitstava nõudega. Hagejal võib olla nõue VÕS § 1042 alusel ja sellisel juhul on hageja kulutuste hüvitamise nõue ulatuses, milles võõra eseme väärtus on suurenenud. Hageja on OÜ Ehitusekspert arvamusega tõendanud kostjale kuuluva eseme väärtuse suurenemise võrreldes kulutuste eelse väärtusega. Eseme (so TsÜS § 48 mõttes asja, õiguse või muu hüve) väärtuse suurenemine on olnud kostjale

kasulik nii objektiivses kui subjektiivses mõttes. Objektiivselt suurendas hageja kostja eseme/kinnisasja väärtust ja suurenemine ei ole kinnisasjalt eraldatav. Subjektiivselt suurendas hageja esemest saadavat kasu, mille hulka kuulub ka kasutuseelis. Kasutuseelisele tuginedes on hageja põhjendanud oma nõuet ka seltsingu õigussuhte analüüsis. Kostja kasutas võrdselt hagejaga viimase poolt loodud kasutuseelise väärtuse tõusu (sai suuremad eluruumid, sai mugavamad elutingimused- elamus vesi, lokaalne keskküte, kanalisatsioon, hüved, mida tal varem ei olnud). Kostja sai suurema pindalaga kinnistu, kui tal oli varasem maakasutus, kostja sai sellega suuremale pindalale rajada ilu- ja tarbeaia ja esemest enam vilja võrreldes kulutuse eelse ajaga. Materiaalõiguse õige kohaldamine tsiviilkohtumenetluses on kohtu ülesanne sõltumata poolte seisukohtadest. Hageja ei välista, et tema nõue oleks kaitstav ka muu lepinguvälise õigussuhte nõudena, näiteks alusetu rikastumise suhtena. Kuna üüri tasumine kostja poolt kirjeldatud viisil ei ole tõendatud, siis ei saa kostja endale jätta ei hageja tehtud kulutusi ega eseme väärtuse kasvu. Kostjal puuduvad ka muud seadusega kaitstavad õigustused jätta hageja tehtud kulutused ja eseme väärtuse tõus endale. Hageja palub rahuldada hagi ja välja mõista kostjalt 184 705 eurot või alternatiivina 145 989,88 eurot seltsinguvara jagamisena. Kostja vastuväited Kostja hagi õigeks ei võta ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. Hageja väide, et maja oli enne tema sissekolimist lõpuni väljaehitamata, on väär. XXX elamule oli 1974.a väljastatud kasutusluba. Hageja remontis algselt esimese korruse ruumid ja kõik ehitused (garaaž ja eluruumid) ning territooriumi erastamine olid tehtud ainult hageja huvides. XXXkui 80-aastasel pensionäril ei olnud omapoolset vajadust täiendava maa erastamiseks, detailplaneerimiseks, töökodade rajamiseks jms. Seega käitus hageja vastuolus pooltevahelise kokkuleppega, mille kohaselt ta pidi saama lihtsalt majas oma perega elada, kuna tal puudus elamispind ning teiselt poolt XXXpelgas üksinda olla. Testamendi osas ei olnud kostja sõnaselgelt midagi lubanud. XXXpoolseks panuseks oli hageja perekonnale elamise ja ettevõtlusega tegelemise võimaldamine temale kuuluvas elamus ja kinnistul. Saamata üüritasu maksumuseks rahalises väljenduses, lähtudes keskmisest üüritasust, hindas kostja ca 2 000 000 krooni, ehk 127 823,29 eurot. Hageja kasutas elamut ja kinnistut 21 aastat tasuta. Hageja laiendas ja rekonstrueeris elamu projektiväliselt, mistõttu on tegemist omavolilise ehitisega. Kuni praeguse ajani puudub ehitisel kinnitatud projekt, ehitusluba ja kasutusluba. Kuna hageja pidas ümberehitatud maja hoopis uueks majaks, mis oli tema poolt ehitatud ja millele XXXenam õigusi ei olnudki, tekkisid lahkhelid hagejaga. Oma valduse taastamiseks kinnistule ja elamule otsustaski XXXkinnistu võõrandada XXXtingimusega, et ta saaks elamus elu lõpuni elada. Kuigi XXXandis oma nõusoleku detailplaneeringuks, ei andnud see hagejale mingit õigust elamu ümberehitamiseks. Detailplaneeringu eesmärgiks oli kinnistu sihtotstarve muutmine seoses hageja sooviga rajada autoremonditöökoda. Tsiviilasjas 2-07-27702 väitis hageja, et temapoolseks üüritasuks oli XXXkõigi kulutuste maksmine ja elamu parendamiseks tehtud kulutused. Seega toimus väidetavate parenduste eest tasumine XXXpoolt saamata jäänud üüritasu tasaarvestamise teel hageja ehitamise kuludega. Kostja leidis, et hageja nõue alusetust rikastumiseks tuleneva hüvitise saamiseks on enne 01.07.2002 nõuete osas aegunud. Kostja leiab, et hageja ei ole järginud Harju Maakohtu 21.02.2012 kohtunõudest ega ka Tallinna Ringkonnakohtu 05.06.2013 otsusest tulenevaid juhiseid ega täitnud oma tõendamiskohustust. Muu hulgas hageja ei ole selgitanud ega tõendanud ringkonnakohtu otsuse p 48 toodud

asjaolusid, et millised parendused tegi hageja üürilepingu alusel üüri maksmise kohustuse täitmiseks ning millised on tehtud ilma õigusliku aluseta. Asjaolu teeb veelgi segasemaks see, et 16.09.2013 seletuses on hageja asunud seisukohale, et kulutused on tehtud hoopiski seltsingulepingu alusel. Hageja väited on tõendamata ja vastuolus ka kohtule esitatud tõenditega. Ringkonnakohtu otsuse p 52 toodud asjaolusid, kas tehtud kulutused olid kostjale kasulikud ja kui jah, siis millises ulatuses. Kostja on seisukohal, et ükski kulutus ei olnud kostjale kasulik, vaid need olid vajalikud hagejale. Seda ja seeläbi kasutuseelist hagejale tunnistab ka hageja ise oma 16.09.2013 seisukohas, et avas töökoja ja tegi endale töö tegemise koha ja teenis raha, mille paigutas tootmise (Autopesula) arendamisse ja siis enda elamise kvaliteedi tõusu. Kostja ei saanud osa ega kasu tehtud ehitusest (mis muu hulgas on ebaseaduslik ehitis), mida tõendab ka XXXseletuskiri tsiviilasjas 2-07-27702, millest nähtub, et tema elutingimused ei muutunud ja olid väga halvad. Seda tõendavad ka pildid, milline nägi välja XXX kasutuses olev territoorium, kusjuures XXX kasutuses olev heas korras olev territoorium nähtub ka kohtule esitatud ERI Kinnisvara eksperthinnangu nr XXX piltidest. Piltidest on ilmekalt näha, et XXXkasutuses olnud ruume ei olnud remonditud ning need olid halvas seisukorras. Seltsingulepingu olemasolu, selle eset ja seega väidetavat ühist tegutsemist ning selle eesmärki ega selle käigus loodud vara või suurenenud väärtust ei ole tõendatud. Kostja ei ole seltsingulepingut sõlminud. Hageja nõuab tema poolt väidetavalt seltsingulepingu alusel tehtud panuse tagastamist ja kinnisasjale loodud lisaväärtuse ehk väärtuse juurdekasvu jagamist. Kostja rõhutab, et hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud seltsingulepingut ning poolte vahel pole ühist tegutsemist ega selle käigus väidetavalt loodud vara ega juurdekasvu, mida jagada. Kõik väited, sh juurdekasvu väidetav suurus, on tõendamata. Kostja ei ole olematusse seltsingusse panusena andnud asja kasutamise õigust ega ka kinnisasja. Isegi, kui teoreetiliselt lähtuda, et panuseks oleks olnud asja kasutamise õigus (üüriõigus), siis selle väärtus oleks ju üürisumma, mitte kinnistu või hoone esialgne väärtus, mistõttu kõik hageja selgituses tehtud arvestused ja proportsioonid on ebaõiged. Lisaks sellele ka kostjal, mitte ainult hagejal, oleks seltsingu korral õigus VÕS § 603 kohaselt panuse tagastamisele, kuigi hageja arvestuste kohaselt ei oleks selleks õigust. Hageja arvestused on ebaõiged ka juba seetõttu, et nende aluseks olevad arvnumbrid on aluseta ja tõendamata. Kui hageja peab seltsingulepingut sõlmituks, siis eeldatakse ju ka panuste võrdsust (VÕS § 581 lg 2) ning sellisel juhul pole hageja tõendanud, et miks peaks sellest põhimõttest kõrvale kalduma. Hageja pole selgitanud ega tõendanud, et mis asi või õigus siis tema nägemusest tulenevalt väidetava seltsingu tulemusena tekkis. Puudub kokkulepe kinnisasja lisaväärtuse tõusuks ning kohtule esitatud materjalidest on ilmne, et puudub ühine kasutuseelis, vaid see on ainult hagejal. Hageja väited on vastuolulised isegi teoreetiliselt, sest millisest seltsingust on võimalik rääkida, kui hageja ebaõigest seisukohast lähtuvalt pidi nii tehtud kulutused, kui ka väidetavate kulutuste kaudu loodud lisaväärtus jääma ainult hagejale. Hageja ei ole tõendanud väidetavate panuste tegemist ega väärtust, kinnisasja lisaväärtuse tõusu jms asjaolusid (TsMS § 230 lg 1). Pooltevahelised võlasuhted on lõppenud. Harju Maakohtu 07.12.2011 tehtud otsusega tsiviilasjas 2-07-27702 on tuvastatud, et „Hageja seisukoha ja tunnistaja ütluste kohaselt, oli üürilepingu järgseks tasuks hageja poolt kõigi kulutuste maksmine ja elamu parendamiseks tehtud kulutused“. Seda on kinnitanud ka Ringkonnakohus oma otsuse punkti 47 teises lauses, et: „Nimetatud tsiviilasjas tuvastas Harju Maakohus 07.12.2011 otsusega, et poolte vahel oli üürisuhe, hageja maksis kõik elamuga seotud arved ja tegi kulutusi elamu parendamiseks, mida saab pidada üürilepingujärgseks tasuks.“ Seda tõendab ka tsiviilasja nr 2-07-27702 25.10.2011 istungi protokoll, mille viimasel lehel on otseselt välja toodud hageja kindel seisukoht, et: „Tasu küsimus, üürilepingu olemuselt kokkulepe oli see, et XXX tasusid absoluutselt kõik ruumide, hoone ja kinnistu juures tehtud parendused, mitmete miljonite eest ja tasusid kõik kulutused [...]“. Vastasel juhul ei oleks kohus saanud üürisuhet nimetatud tsiviilasjas tuvastadagi. Kuna kulutusi loeti üüriks, siis ei saanud see kuidagi olla ka väidetava

seltsingu panuseks. Eelnevast tulenevalt on hageja, tunnistanud üürisuhte olemasolu ja üüritasu maksmise kohustust ning võlasuhte lõppemist kulutuste kandmisega ja seetõttu on võlasuhe lakanud olemast. Hagejal puuduvad alused kostjalt mistahes hüvitiste nõudmiseks. Üürisuhe on tasuline suhe (VÕS § 271) ja hageja ei ole muul viisil kui kulutuste kaudu kostjale üüri tasunud. Riigikohtu 28.04.2004 lahendis nr 3-2-1-43-04 (p 15) on kohus märkinud, et VÕS § 207 lg 2 kohaselt kohaldatakse võlasuhte lõppemise kohta sätestatut, kui võlasuhte pooled on kokku leppinud või võlausaldaja tunnistab, et võlasuhet ei ole. Kui võlausaldaja on tunnistanud, et võlasuhet ei ole, siis lakkab olemast ka võlgniku kohustus teha teise isiku kasuks teatud tegu või jätta see tegemata ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. Kostja hinnangul ei ole hageja tehtud tööde puhul parendustega ja kindlasti ei ole need vajalikud kostjale ega tehtud kostja huvides. Ehitis on ehitatud ilma kostja nõusolekuta (VÕS § 285 lg 1), vastuolus ehitusprojektiga, detailplaneeringuga ning ilma ehitusloata, mistõttu on igal juhul kostjale kahjulikud. Sellele vaatamata puudub hagejal nõue kostja vastu ning hagi tuleb jätta rahuldamata, sest mistahes hageja kulutused tuleb lugeda üüritasuks. Kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei olnud hagejal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist, siis puuduvad tal hüvitis- ja tasunõuded (VÕS § 1023 lg 3). Hagejal ei ole käsundita asjaajamise, alusetu rikastumise ega ka väidetava seltsinguvara jagamise nõuet kostja vastu. Vastupidine on tõendamata (TsMS § 230 lg 1). Kui kohus leiab, et hagejal on rahaline nõue kostja vastu, siis kohus peab aktsepteerima kasutuseelisest tulenevat hüvitisnõuet hageja vastu ja vastavat tasaarvestust. Tasaarvestuse avalduse võib teha kohtumenetluse kestel ilma sellekohast hagi esitamata. Piisab sellest, kui kostja esitab hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse (vt. Riigikohtu 05.06.2012 lahendit nr 3-2-1-42-12, p 10). Kui kostja on esitanud hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, siis peab kohus seda arvestama. Siinkohal avaldab kostja hagejale ja kohtule veelkord, et kui kohus leiab, et hagejal on ühisest tegutsemisest tulenev rahaline nõue kostja vastu summas 184 705 eurot, siis lähtudes muu hulgas Harju Maakohtu 07.12.2011 otsuses tsiviilasjas 2-0727702 tuvastatust, et üürilepingujärgseks tasuks oli hageja poolt kõigi kulutuste maksmine ja elamu parendamiseks tehtud kulutused (hageja pole kulutuste tegemist ja täpset suurust tõendanud) ning Ringkonnakohtu otsusest tulenevat, et hageja kasutuseelist tuleb arvesse võtta, siis kostja tasaarvestab oma nõude samas ulatuses nagu hageja nõue, mis tähendab, et võlasuhe on ka seetõttu lõppenud. Kui kohus ei peaks kostjale teadmata põhjusel võtma eeltoodut arvesse, siis Domus Kinnisvara atesteeritud hindaja 09.12.2013 Ekspertarvamus nr 0256-12, lisahinnang nr 1137-13 tõendab, et ajaperioodil 01.1992-11.2013 arvestatud hageja üür pidi olema kokku vähemalt 105 928 eurot, mida peab kohus kindlasti lahendi tegemisel arvesse võtma. Hea usu põhimõttega vastuolus oleks vastupidine käsitlus. Kuigi hageja on muutnud oma positsiooni ja õiguslikku käsitlust, siis ikka märgime, et Riigikohus on oma 21.09.2011 lahendis nr 3-2-1-66-11 (p 11) leidnud, et AÕS § 88 lg 1 esimese lause kohaselt saab valdaja nõuda üksnes kõigi asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, teise lause kohaselt on tal aga õigus nõuda muude kulutuste hüvitamist VÕS § 1042 järgi. XXX laiendamine ei olnud kostja XXX jaoks vajalikud. Ka hageja on hagis möönnud, et kõne all oli ainult elamu teise korruse lõpuniehitamine, kuid mitte kolmanda korruse ja muude ruumide ehitamine ning juurdeehituste tegemine. 16.09.2013 seletuses on hageja tunnistanud, et avas töökoja ja tegi endale töö tegemise koha ja teenis raha, mille paigutas tootmise (Autopesula) arendamisse ja siis enda elamise kvaliteedi tõusu. Kostjal ei olnud vaja täiendavaid ruume, samuti basseini, kõrgeid ja kalleid klombitud paekivist müüre, mitut korrust majale ning autopesulat, vaid seda soovis XXX pere, kes neid kasutuseeliseid kasutasid. Vastupidine on tõendamata. Kuna hageja nõuab kostjalt raha väidetava lepingulise, mitte lepinguvälise suhte alusel, siis printsiibis hageja ei toetu VÕS § 1042 ning selleks puhuks on Riigikohus oma 21.09.2011 lahendis nr 3-2-1-66-11 (p 11) leidnud, et valdaja muude kulutuste hüvitamise nõue

tuleb lahendada AÕS § 88 lg 1 teise lause järgi, juhindudes VÕS §-s 1042 sätestatust, juhul, kui puudub lepinguline suhe. Asjale tehtud kulutuste liigid on defineeritud TsÜS §-s 63. Selle sätte järgi on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest (p 1); kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse (p 2); toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu (p 3). Kui esemele vajalikke kulutusi teinud isik eset kasutas, on omanikul tema vastu kasutuseeliste hüvitamise nõue VÕS § 1037 lg 1 ja lg 3 esimese lause järgi. Praegusel juhul on poolte vahel üürisuhe ja kasutuseelise eest tasuski hageja kõigi kulutuste maksmise ja elamu väidetavalt parendamiseks tehtud kulutuste kaudu üürina. Hageja teostatud ehituse ja kulutuste eesmärk ei olnud asja säilimise tagamine, mistõttu need polnud vajalikud. Hageja, asudes elama XXX majja, pani kostja elama teisele korrusele ühte tuppa, kus puudus küte, sanitaarsõlm, köök. Alles aastaid hiljem paigaldati vanad ja roostetanud keskkütteradiaatorid. Eluruumi, kus elas kostjaks olnud XXX, ümber ei ehitatud. Seda tunnistab ka hageja oma 16.09.2013 seletuse punktis 4.6. Kostja ruumide mitteremontimine ei tõenda ühist huvi ja eesmärki elukvaliteedi parandamiseks, vaid vastupidi seda, et kõik tehti perekond XXX jaoks. 80-aastasel pensionäril ei olnud mitte mingisugust vajadust vastuolus projektiga ja detailplaneeringuga 3-korruselise ebaseadusliku maja ehitamiseks. Seda tegi hageja enda huvides, mille kohta kostja ei ole nõusolekut andnud. Hageja poolt väljaehitatud ehtis ei ole ehitatud ehitusprojekti järgi ning sellele ei ole antud ehitusluba. Hageja on samuti tunnistanud, et ehitatud ei ole projekti järgi ehk ehitusel on projektist ja detailplaneeringust kõrvale kaldutud. Hageja kasutas üle 80-aastast kostjat ära enda huvides ning ehitas vastuolus kostja tahtega. Sellises olukorras, kus kostja on olnud hageja tegevusele vastu, ei saa kuidagi rääkida väidetavast seltsingust ja ühisest tegutsemisest. Hageja nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6). Ebaseaduslikult (vastuolus projektiga ning detailplaneeringuga ning ilma kostja nõusolekuta) tehtud juurdeehitusi, mis ei ole kostjale vajalikud, ei pea kostja hagejale hüvitama, kuigi hageja seda sisuliselt nõuab. OÜ Ehitusekspert 21.03.2012 eksperthinnangut (kd II, tl 25) ei käesolevas asjas tõendina kasutatav ega olla aluseks otsuse tegemisel. Ekspertiisi on läbi viinud isikud, kellel puudub kinnisvara hindamise litsents. Isikutel, kellel puuduvad kontrollitud teadmised kinnisvara väärtusest ning kinnisvara hindamismetoodikast, sh. juurdeehitustega ja ilma, siis ei saa nemad hinnata kinnisasja ega selle juurdekasvu väärtust ning selliste isikute seisukohti tõenditena ei saa arvesse võtta. Kohtule pole esitatud tõendeid eseme väärtuse (kinnisasja väärtuse) tõusmise kohta seoses väidetavalt tehtud kulutustega ning seda ei saa tõendada ehitusekspertiisiga ja ka seetõttu ei saa nõuet hagi rahuldada (TsMS § 230 lg 1). Ehitusekspertiisiga soovitakse anda hinnang ka ebaseaduslikult tehtud juurdeehitusele, mida samuti ei saa arvesse võtta. Kuna enamuse töö tegi hageja, siis seda on ebaõigesti ekspertiisis arvestatud tööjõukuluna jne, kuigi VÕS § 1042 rakendamisel ei ole kulutuseks enda tööjõu rakendamine. Ehitusekspertiis põhineb üksnes hageja paljasõnalistel väidetel. Ekspertiis ja selle lisad (II kd, tl 25) on kõik koostatud lähtuvalt hageja antud andmetest. Kostjat ekspertiisi tegemisse ei kaasatud. Ebaõiged on muu hulgas info väidetavalt tehtud kulutuste kohta ning muu hulgas ka see, et elamu laiendus on tehtud kooskõlastatult omanikuga ja et liitumisleping ja liitumismaksumus oli 43 000 krooni, mistõttu ekspertiis ei ole usaldusväärne ega tõendina kasutatav. ERI Kommertskinnisvara OÜ hindamisakti (I kd, tl 21 ja II kd, tl 54) ei saa samuti tõendina arvesse võtta, sest see on tehtud kinnisvarabuumi kõrgajal seisuga 03.07.2007 ja ei tõenda ka hageja väidetud asjaolusid ning hagi eset.

Hageja ei ole täitnud enda tõendamiskohustust (TsMS § 230 lg 1). Kostja on seisukohal, et hagi on aegunud, mistõttu kostja palub kohaldada aegumist ja jätta hagi rahuldamata. Hageja on märkinud, et aastaks 1999/2000 olid uuesti ehitatud välisseinad ja põhikonstruktsioonid, kommunikatsioonid (elekter, vesi, kanalisatsioon), autonoomne keskküte jne (vt. hageja hagi täpsustus 21.03.2012, I kd, tl 283, p 9) ehk suur hulk kulutusi (mitte ainult kulutused 1991 kuni 1994 summas 17 645) olid selleks ajaks tehtud. Rahalise kohustuse täitmiseks esitatavat hagi oleks pidanud hageja esitama hiljemalt 01.07.2005, kuid tegi seda alles 2007, mistõttu on nõue aegunud. Kostja on seisukohal, et hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas olevaks ei saa pidada ka hageja tegevusetust, kus ta elab vaidlusaluses elamus sees üle mitmekümne aasta ning alles siis hakkab kinnistuomanikult, XXXlt ja hiljem siis kostjalt, hüvitisi nõudma. Samuti ei saa hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks lugeda nõuet, kui poolte vahel on tuvastatud üürisuhe ning on tuvastatud, et üürilepingu järgseks tasuks oli hageja poolt kõigi kulutuste maksmine ja elamu parendamiseks tehtud kulutused. Riigikohus on oma 09.11.2011 lahendis nr 3-2-1-99-11 (p 19) leidnud, et nõude esitamine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui hageja varasemast käitumisest nähtus, et ta ei kavatse kostja vastu nõuet kunagi esitada. Hageja rikub õiguskindluse põhimõtet. Ka seetõttu tuleks jätta hagi rahuldamata. Kostja on seisukohal, et hagi on aegunud, mistõttu palun kohaldada aegumist ja jätta hagi rahuldamata. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, poolte poolt menetluse käigus esitatud seisukohtadega ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Käesolevas asjas on Tallinna Ringkonnakohus teinud 05.06.2013 otsuse, milles on asunud seisukohale, et asja uuel läbivaatamisel tuleb hagejal esitada oma täpsustatud nõue ja andmed selle kohta, millised parendused tegi hageja üürilepingu alusel üüri maksmise kohustuse täitmiseks ning millised ilma õigusliku aluseta. Seejuures tuleb hagejal arvestada kostja vastuväitega, mille kohaselt kasutab hageja perekond kostjale kuuluvat kinnisasja juba 21 aastat tasu maksmata. Hageja pidi esitama seisukoha, milline on hageja nägemuse kohaselt ühise tegutsemise käigus loodud vara juurdekasvu suurus või milline oli tehtud kulutuste maksumus. Samuti pidi hageja ära näitama, millal mingi töö tehti ja kuidas selle maksumus kujunes, kuna üksnes pärast kõnealuste andmete esitamist saab analüüsida kostja poolt seoses aegumisega esitatud vastuväiteid. Hagejal tuli ka välja tuua, millised kulutused olid kostjale kasulikud ja mis ulatuses. Tallinna Ringkonnakohtu 05.06.2013 otsuse näol on tegemist jõustunud kohtulahendiga ning selles välja toodud seisukohad on maakohtule TsMS § 658 lg-st 2 tulenevalt kohustuslikud. Kostja on käesolevas asjas esitanud aegumise vastuväite, millest tulenevalt kohus analüüsib esmalt, kas hageja on esitanud oma nõude selleks seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-54-13 p-s 11 märkinud, et nõude aegumise tuvastamiseks tuleb esmalt hageja nõue kvalifitseerida. Antud juhul on hageja asunud seisukohale, et hageja ja XXXvahel oli ühise tegutsemine ehk seltsingu leping. Kostja vaidleb hageja seisukohale vastu ning leiab, et poolte vahel oli üürileping ning sellest tulenevad nõuded on nüüdseks lõppenud. VÕS § 580 lg 1 kohaselt kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-116-06 asunud seisukohale, et VÕS § 580 lg 1 puhul eesmärgi tuvastamine on hädavajalik hinnangu andmiseks sellele, kas pooled võisid olla sõlminud

seltsingulepingu VÕS § 580 lg 1 mõttes. Selleks tuleb tõlgendada poolte lepingut, arvestades VÕS § 29 sätteid lepingute tõlgendamise kohta. Kohus leiab, et antud asjas ei ole tõendamist leidnud, et hageja ja XXXtegutsesid XXX asuva kinnisasja puhul ühise eesmärgiga VÕS § 580 lg 1 mõttes. Hageja selgituste kohaselt oli poolte ühine huvi seltsingulepingu alusel tegutsemiseks parema kvaliteediga elutingimuste rajamine. Kohus leiab, et hageja kõnealune seisukoht on põhjendamata. Võttes arvesse, et hageja on kinnistule ehitanud autoremonditöökoja, sauna, basseini ning kolmanda korruse, mille puhul hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et need oleksid tehtud 80-aastase XXXhuvides ning temaga kooskõlastatult ja ühise eesmärgi nimel tegutsedes loodud, puudub kohtul alus asuda seisukohale, et hageja ja XXXvahel oli seltsinguleping. Kostja on esitanud ka pildid, millest nähtub, et erinevalt ülejäänud hoonest XXXkasutuses olnud ruumides remonti ei tehtud (kd V lk 142-144), mis samuti kinnitab asjaolu, et hageja ja XXXei tegutsenud ühisel eesmärgil ega huvides, vaid XXXelas eraldi oma ruumides ning hageja teostas muid ehitustöid vastavalt oma vajadustele ja äranägemisele. Võttes arvesse, et XXXtubades remonti ei tehtud, ei ole tõendamist leidnud hageja kinnitus, et poolte ühine huvi oli paremate elutingimuste rajamine. Samuti on XXX13.11.2007 kohtuistungil kinnitanud, et hageja on majas kõik oma peaga teinud, samuti keelas ta hagejal ülemist korrust peale ehitada, kuid hageja tegi nii, nagu tahtis (kd I lk 93). Ühise huvi ja eesmärgi puudumist kinnitab ka hageja 14.03.2012 e-kiri (kd II lk 39), millest nähtuvalt on hageja selgitanud, et asus elamut laiendama tulenevalt asjaolust, et eramu jäi hageja perele kitsaks ning tulevikus pidi hageja pere saama kinnistu omanikuks. Kohus on seisukohal, et hageja kirjast tulenevalt ei tegutsenud hageja XXX kuuluvat kinnistut arendades ühisel eesmärgil, vaid hageja lähtus oma perekonna vajadustest ja lootusest, et tulevikus jääb kinnistu talle. Tulenevalt eeltoodust ei saa hagejal olla seltsingulepingust tulenevat nõuet, kuna tuvastamist ei leidnud hageja ja XXXühine eesmärk VÕS § 580 lg 1 mõttes. Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja ja XXXvahel oli sõlmitud üürileping. Kohus märgib, et tsiviilasjas nr 2-07-27702 on jõustunud kohtuotsusega tuvastamist leidnud, et hageja ja XXXvahel oli üürisuhe ning tuvastatud on üürilepingu ülesütlemise tühisus. Üürlepingu olemasoluga on nõustunud ka Tallinna Ringkonnakohus 05.06.2013 otsuses, kuna ringkonnakohus on leidnud, et maakohtul on muuhulgas kohustus välja selgitada, millised parandused tegi hageja üürilepingu alusel üüri maksmise kohustuse täitmiseks. Lähtuvalt eeltoodust loeb kohus tuvastatuks, et hageja ja XXXvahel oli üürisuhe, millest võib tuleneda hageja nõude alus. Tallinna Ringkonnakohus on osundanud, et muuhulgas tuleb välja selgitada, kas osa hageja kulutustest võis olla tehtud õigusliku aluseta VÕS § 1042 mõttes. VÕS § 1042 lg 1 kohaselt võib teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Rikastumise ulatuse kindlakstegemisel võetakse aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. Nähtuvalt eeltoodud sätte sõnastusest kohaldub VÕS § 1042 lg 1 üksnes olukorras, kus puudub õiguslik alus, s.t poolte vahel ei ole lepingulist suhet. Käesoleval juhul on tuvastamist leidnud, et hageja ja XXXvahel oli üürileping. Kohus on hagejale selgitanud, et juhul, kui hageja leiab, et osa kulutustest oli tehtud õigusliku aluseta, tuleb hagejal need välja tuua ja vastavatele tõenditele osundada. Hageja ei ole nimetanud ühtegi konkreetset kulutust, mis tema hinnangul on tehtud õigusliku aluseta ega selgitanud, miks just vastav kulutus peaks kuuluma hüvitamisele VÕS § 1042 lg 1 alusel. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et hagejal ei ole käesolevas asjas VÕS § 1042 lg-st 1 tulenevat nõuet. Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja nõue võib tugineda käsundita asjaajamise sätetele. Kohus märgib, et VÕS § 1018 lg 1 kohaselt, kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku

(soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal võlaõigusseaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Lähtuvalt eelnimetatud sättest on käsundita asjaajamise puhul hageja kohustus tõendada, et kostja kiitis asjaajamise heaks. Kohus leiab, et antud juhul ei ole hageja tõendanud, et XXXkiitis tema poolt kinnistule tehtud juurdeehitised heaks. Kohus on eelnevalt viidanud, et XXXon kohtus kinnitanud, et hageja on majas kõik oma peaga teinud, samuti keelas XXXhagejal ülemist korrust peale ehitada, kuid hageja tegi nii, nagu tahtis (kd I lk 93). Hageja ehitas kinnistule autoremonditöökoja, sauna, basseini ning kolmanda korruse, mille puhul hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et nende olemasolu oleks vastanud XXXtegelikule või eeldatavale tahtele. Samuti on kohus viidanud hageja e-kirjale (kd II lk 39), millest ilmneb, et hageja tegutses oma pere heaolu, mitte XXXeeldatavat heaolu silmas pidades. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et antud juhul ei esine alust käsundita asjaajamise sätete kohaldamiseks, kuna hageja ei ole tõendanud, et XXXoleks asjaajamise heaks kiitnud või see oleks vastanud tema tegelikule või eeldatavale huvile. Järgnevalt analüüsib kohus, kas hagejal võib olla VÕS § 1028 lg-st 1 tulenev nõue, mis põhineb kostja alusetul rikastumisel. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kohus märgib, et lähtuvalt eeltoodust peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks tuvastama, et kostja on hagejalt midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, kuid kõnealust kohustust ei eksisteeri. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole esitatud tõendeid, et hageja oleks teinud kinnistule kulutusi seoses kohustusega, mida ei ole olemas või mis on ära langenud. Samuti ei ole hageja selgitanud, millistest asjaoludest tulenevalt peaks antud juhul lähtuma VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatust. Seega ei esine käesoleval juhul alust VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et antud juhul on hageja ja XXXvahel tuvastamist leidnud üksnes üürisuhe, mis tähendab, et kohtul tuleb analüüsida, kas kohalduvad VÕS § 285 ja § 286, mis käsitlevad üürniku poolt asjale tehtavaid kulutusi ning nende hüvitamist omaniku poolt. Kohus märgib, et VÕS § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. VÕS § 286 lg-st 1 tulenevalt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Kohus on seisukohal, et VÕS § 285 lg 1 ja VÕS § 286 lg 1 koostoimes on võimalik üürikorterile tehtud kulutustega seoses hüvitust nõuda üksnes siis, kui leping on lõppenud. Nimelt on ka Riigikohus lahendi nr 3-2-1-126-08 p-s 15 leidnud, et VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks lepingu lõppemisest ning enne lepingu lõppemist ei saa parenduste eest hüvitist nõuda. Käesoleval juhul on Harju Maakohtu 07.12.2011 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-27702 tunnistatud tühiseks hageja ja XXXvahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemine (kd I lk 291-297). Ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et pärast antud otsuse jõustumist oleks hageja või kostja esitanud teisele lepingu poolele korrektse avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-139-12 p-s 16 asunud seisukohale, et üürilepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses

tagasiulatuvalt. Kui hagiavalduse esitamise seisuga ei ole üürilepingu ülesütlemise teadet esitatud, siis ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et hageja nõuet ei saa käesolevas menetluses VÕS § 285 lg 1 ja VÕS § 268 lg-l 1 järgi sisuliselt lahendada, kuna ei ole esitatud tõendeid, et üürileping oleks enne menetluse algust nõuetekohaselt üles öeldud. Võttes arvesse, et poolte vahel sõlmitud üürilepingut ei ole üles öeldud, ei saa kohus asuda analüüsima, kas selle pinnalt tulenev kulutuste hüvitamise nõue võib olla põhjendatud. Kohus märgib, et võlaõigusseadus, millest VÕS §-l 285 ja §-l 286 põhinev nõue tekkis, jõustus 01.07.2002. Enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtis tsiviilkoodeks (TsK), mille § 297 sätestas, et kui üüritud vara üürileandja loal parendatakse, on üürnikul õigus nõuda üürile andjalt kõigi sellel eesmärgil tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduse või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. Seega tuleb nii TsK § 297 kui VÕS §-de 285 ja 286 kehtivuse ajal tehtud kulutuste puhul lähtuda asjaolust, et need muutuvad sissenõutavaks alles siis, kui kestvusleping on ülesöeldud. Võttes arvesse, et poolte vahel sõlmitud üürilepingut ei ole antud hetkeks üles öeldud, ei ole üürilepingust tulenevate hageja nõuete põhjendatuse osas käesolevas tsiviilasjas võimalik seisukohta võtta. Võttes arvesse, et hageja nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, ei ole see ka aegunud. Nimelt tuleneb VÕS § 338 lg-st 1, et üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg kuus kuud ning § 338 lg 2 kohaselt algab üürniku nõuete aegumistähtaeg lepingu lõppemisest. Lähtuvalt eeltoodust jätab kohus hagi rahuldamata, kuna hageja võimalik nõue ei ole sissenõutavaks muutunud. Käesolevas asjas on 19.07.2007 määrusega rahuldatud hagi tagamise avaldus ning seatud kohtulik hüpoteek XXXkuuluvale kinnisasjale XXX, Tallinn, Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale summas 2 600 000 krooni XXXkasuks. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, tühistab kohus TsMS § 386 lg 4 alusel Harju Maakohtu 19.07.2007 määrusega kohaldatud hagi tagamise. Tulenevalt TsMS § 124 lg-st 1, § 133 lg-test 1, 2 on hagi hind 159 779,12 eurot. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg-st 1 lähtuvalt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul jätab kohus hagi rahuldamata, mistõttu jäävad tsiviilasja menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Kristi Rickberg

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.