Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Piret Mõistlik Kohtunik Otsuse avalikult teatavaks 02. detsembril 2011 kell 15.00 Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja (Kentmanni tn 13, Tallinn) kantseleis tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
2-08-73124
Tsiviilasja hind
79 889.56 eurot (1 250 000.00 Eesti krooni)
LF hagi Swedbank AS-i (endise ärinimega AS Hansapank) vastu kahju hüvitamiseks
Menetlusosalised ja nende Hageja: LF(isikukood: XXX, elukoht: XXX) esindajad Hageja esindaja riigi õigusabi korras: vandeadvokaat Indrek Västrik (e-post: [email protected]) Kostja: Swedbank Aktsiaselts (endine ärinimi AS Hansapank, registrikood: 10060701, asukoht: Liivalaia tn 8, 15040 Tallinn) Kostja lepinguline esindaja: Jevgenia Žurina (e-post: [email protected]) Kohtuistungi toimumise aeg 02.11.2011 Tallinnas ja koht Resolutsioon
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt olid hagejale kuuluvad korteriomandid XXXTallinnas (registriosa nr XXX) ja XXX Tallinnas (registriosa nr XXX) koormatud ühishüpoteegiga kostja kasuks summas 1 500 000.00 Eesti krooni järgmiselt: esimesel järjekorral summas 1 000 000.00 Eesti krooni ja teisel järjekorras 500 000.00 Eesti krooni. Nimetatud hüpoteegid tagasid OÜ F kohustusi kostja ees. Lisaks tagas hageja isiklikult käendusega kostja ees OÜ F kohustusi summas 500 000.00 Eesti krooni. OÜ F oma kohustusi kostja eest ei täitnud. Kuna OÜ F kohustusi ei täitnud, esitas kostja OÜ F kohustuse täitmise tagamiseks hagejale kuulunud hüpoteekidega koormatud korteriomanditele sissenõude pööramiseks täitmisavalduse. Kohtutäitur Priit Lantin alustas täitemenetluse 017/2007/7403 ning 05.10.2007 avalduse alusel kanti 12.10.2007 kinnistusraamatusse keelumärge XXX Tallinnas asuva korteriomandi käsutamise keelamiseks kostja kasuks ja 21.11.2007 avalduse alusel kanti kinnistusraamatusse 27.11.2007 keelumärge XXX Tallinnas asuva korteriomandi käsutamise keelamiseks kostja kasuks. Nõudeid oleks olnud võimalik rahuldada korteriomandite müügist laekuvast rahast ning hageja püüdis kortereid võõrandada, tagamaks võimalikult kõrget müügihinda. 21.09.2007 eksperthinnangu kohaselt oli XXX Tallinnas asuva korteriomandi turuväärtuseks 1 160 000.00 Eesti krooni ning XXX Tallinnas asuva korteriomandi turuväärtuseks 1 350 000.00 Eesti krooni. 26.11.2007 oli kokkulepitud aeg notar Egle Uri juures XXX korteriomandi võõrandamiseks hinnaga 1 100 000.00 Eesti krooni ja Salme tn korteriomandi võõrandamiseks hinnaga 1 135 000.00 Eesti krooni. Ostjaks oleks olnud KT, kes oleks tehingut finantseerinud AS AM kaasabil, ning tehing oleks saanud toimuda ainult tingimusel, et korteriomanditel puudub hüpoteek. Kuna kostja esitas tehingute toimumise tingimusena, et kogu võõrandamisest saadav summa (2 450 000.00 Eesti krooni) peab laekuma kohtutäituri ametialase konto kaudu kostjale. Hageja ei olnud sellega nõus. Lisaks on vaieldav eeldus, et hüpoteekidega koormatud kinnisasja võõrandmiseks eelduse seadmine, et müügist laekunud raha tuleb ka käenduse osas üle kanda kostjale, kuna hüpoteek tagab ainult konkreetset hüpoteegi summat, mitte muid nõudeid hüpoteegiga koormatud korteriomandi omaniku vastu. Nimetatud korteriomandid õnnetus võõrandada 08.07.2008 koguhinnaga 1 200 000.00 Eesti krooni, mis vastas tolle aja turuhinnale. Hageja leiab, et talle tekkis kahju 1 250 000.00 Eesti krooni sellega, et kostja tegevus ei võimaldanud korteriomandeid võõrandada 2007. aastal 2 450 000.00 Eesti krooni eest ning see oli võimalik 2008. aastal 1 200 000.00 Eesti krooni eest. Hageja palub kostjalt välja mõista 1 250 000.00 Eesti krooni (79 889.56 eurot) lepinguvälise kahjuna võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 1045 lg 1 p 7 alusel (VÕS § 6 lg-s 1, asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 359 lg-s 1, § 325 lg-s 1 ja § 360 lg-s 1 rikkumine) või lepingulise kahjuna (VÕS § 6 lg 1, § 23 lg 2) ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja nõuet ei tunnista. Puudub põhjuslik seos kahju tekke ja kostja tegevuse vahel. Samuti ei ole hagejal kahju tekkinud, kuna taelab jätkuvalt samas korteris. Kostja selgitab, et hageja ei ole tõendanud 2007. a ostja(te) olemasolu mõlemale korteriomandile. Kostjale oli teada, et hageja soovis Salme tn korteriomandi võõrandada 870 000.00 Eesti krooni eest, mis ei vastanud asja väärtusele ja sellise tehinguga kostja nõus ei olnud. Samuti oli kostja teadlik, et hageja soovis võõrandamist saadava raha eest täita kohustusi teiste võlausaldajate (AS HK) ees, millega kostja ei saanud nõustuda. Lisaks oli hagejal võimalik korteriomandid võõrandada ka kosja nõusolekuta, mistõttu ei saa tehingute toimumata jätmist kostjale ette heita. Kohtuotsuse põhjendused Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju
tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja teo tõttu jäi 2007. a võõrandmistehing ära, millega hagejal tekkis kahju 1 250 000.00 Eesti krooni. Järgnevalt kohus hindab kahju hüvitamise võimalikkust tulenevalt deliktivastuse sätetest ning seejärel lepingulise kohustuse rikkumise sätete alusel. VÕS § 1043 kohaselt peab kahju tekitaja kannatanule õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 7 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkudes. Nimetatud sätte tähenduses tuleb mõista mis tahes õigusnormi, millest tuleneb kahju tekitanud isikule kohustus teha teatud tegu või hoiduda teatava teo tegemisest, kuid normi kaitsealasse ei kuulu normid, mis sätestavad võlasuhte poolel võlasuhte raames eksisteeriva kohustuse. Hageja heidab kostjale ette VÕS § 6 lg-s 1, AÕS § 359 lg-s 1, § 325 lg-s 1 ja § 360 lg-s 1 sätestatud kohustuste rikkumist poolte võlasuhte (ühishüpoteegi seadmise lepingu, II kd tl 49-62) raames. Seetõttu puudub alus deliktiõigusliku vastutuse tekkeks. Järgnevalt kohus kontrollib kahju hüvitamise võimalikkust võlasuhtest (ühishüpoteegi seadmise lepingu, II kd tl 49-62) tuleneva kohustuse rikkumist (VÕS § 100, § 101 lg 1 p 3) ning kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. Hageja heidab kostjale ette VÕS § 6 lg-s 1, § 23 lg-s 2 sätestatu rikkumist, s.o käitumist hea usu põhimõtte vastaselt ja mitte koostööaltilt. Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid 26.04.2005 ning 29.12.2005 ühishüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingud (II kd tl 49-62), millega hageja tagas kõik võimalikud kostja nõuded, mis tulenevad F OÜ ja kostja vahelistest võlaõiguslikest lepingutest. Ühishüpoteek seati hagejale kuulunud korteriomanditele XXX Tallinnas ja XXX Tallinnas ning mille kohta tehti vastavad kanded Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosade nr XXX ja nr XXX IV jakku kogusummas 1 500 000.00 Eesti krooni (I kd tl 90-93). Kohus nõustub siinkohal hagejaga selles, et ühishüpoteeki tuleb mõista kui komplekshüpoteeki st ühist hüpoteeki samas summas kõigi kinnisasjade osas. Samuti puudub vaidlus selles, et F OÜ ei suutnud oma kohustusi kostja eest talvel-kevadel 2007. a täita (I kd tl 82-83) ning täitemenetluse nr 017/2007/7403 raames 05.10.2007 avalduse alusel kandis kohtutäitur Priit Lantin 12.10.2007 kinnistusraamatusse keelumärke XXXTallinnas asuva korteriomandi käsutamise keelamiseks kostja kasuks ja 21.11.2007 avalduse alusel kanti kinnistusraamatusse 27.11.2007 keelumärge XXX Tallinnas asuva korteriomandi käsutamise keelamiseks kostja kasuks. Selles, et hageja soovis XXX Tallinnas ja XXX Tallinnas korteriomandeid võõrandada 26.11.2007 toimuma pidanud tehingu käigus, ei ole vaidlust. Esitatud e-kirjavahetusega (I kd tl 10-16, I kd tl 78-81, I kd tl 116, I kd tl 223-225) on tõendatud pooltevahelised läbirääkimised kuni 08.01.2008 ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi(te) võõrandamiseks. AS-i AE 16.03.2009 teatisest (I kd tl 107), 08.11.2007 krediidilepingust (I kd tl 127-130) ja OÜ R teatisest (I kd tl 158-161) nähtub, et XXX Tallinnas ja XXX Tallinnas asuvaid kortereid soovis osta KT ning tal olid selleks vähemalt 20.11.2007 olemas rahalised vahendid. Viimati nimetatut ei lükka ümber ka OÜ R 2007. a majandusaasta aruanne (seisuga 31.12.2007. a seisuga, I kd tl 143-152). Samas ei nähtu üheselt esitatud e-kirjavahetusest ja teatistest millal sai teatavaks, et 26.11.2007 kokkulepitud tehing jääb ära. AS-i AE 16.03.2009 teatise järgi oli 15.11.2007. a teada tehingu
mittetoimumine. OÜ R teatise järgi oli tehingu mittetoimumine teada 20.11.2007. Samas ekirjavahetusest nähtuvalt arutasid pooled veel 22.11.2007 tehingu toimumise võimalikkust. Hageja leiab, et 26.11.2007 planeeritud tehing jäi ära just seetõttu, et kostja ei olnud koostööaldis ja rikkus sellega hea usu põhimõtet. Kuid hageja ei ole tõendanud, et just kostja tegevuse või tegevusetuse tõttu jäi kokkulepitud ajal tehing toimumata. Eelnenut ei tõenda ka 15.11.2007 ekiri (I kd tl 108), kuna sellest ei nähtu tulevikus toimuma pidanud tehingu ärajäämine või veel enam selle põhjus. Hageja 22.11.2007 e-kirjast kostjale (I kd tl 13) nähtub, et hagejal on võimalik tehingut jätkuvalt teostada refinantseerimisega, kuid hageja ei ole tõendanud, et mil viisil olnuks see võimalik ja kes olnuks ostjaks peale 15.11.2007, mil AS-ile AE või 20.11.2007, mil OÜ-le R oli teada tehingu mittetoimumine. Seega tõendeid kogumis hinnates, asub kohus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud 26.11.2007 toimuma pidanud tehingu ärajäämist just kostja tegevusetuse tõttu (sh erimeelsus hinna üle). Kohus nõustub kostjaga selles, et nimetatud korteriomandite võõrandamine olnuks põhimõtteliselt võimalik ka kostja kui hüpoteegipidaja osavõtuta. Vaidlus puudub selles, et kinnisvaraturu hinnad langesid ajavahemikul 2007. a november kuni 2008.a juuli ning korteriomandid võõrandati 2008. a keskmise turuhinnaga (I kd tl 17-48). Muutusi kinnisvaraturul ei saa kostjale ette heita, kuna see ei olnud kostja jaoks ette nähtav ja tema poolt mõjutatav. Kõige eelnenu alusel kohus leiab, et kostja teod 2007. a novembris ei anna alust lugeda teda rikkunuks koostöökohustust ja sellega koos hea usu põhimõtet. Seega ei ole kostja rikkunud sellist lepingulist kohustust, mis annaks hagejale õiguse nõuda kostjalt kahju. Tuginedes eelnenule, kohus leiab, et LF hagi Swedbank AS-i (endise ärinimega AS Hansapank) vastu kahju hüvitamiseks ei ole põhjendatud ja tõendatud ning ei kuulu rahuldamisele. Menetluskulude jaotus Kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 jätab kohus menetluskulu hageja kanda. Kostjal on õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest (TsMS § 174 lg 1).
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.