Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. 1(8)

2-10-52705

ASJAOLUD

Avaldus Avaldaja väitel on ehitis Tallinna mnt 34 Narva on korterelamu. Ehitise osad, korteriomandid on eluruumid numbritega 3 kuni 142 ja 144 kuni 155 ning mitteeluruumid 1 ja 2 (endised eluruumid 1, 2 ja 143). Kõik korteriomandid asuvad ühisel elamumaal katastritunnusega 51102:005:0008 ning ühe kinnisasja piires. Kaasomanditeks on korteriomandid reg nr 1251309-1266609, sh avaldajale kuuluv korteriomand. Ehitis Tallinna mnt 34 Narva koosneb kahest sektsioonist. Eluruumid 3 kuni 45 ja mitteeluruum 1 (endised eluruumid 1 ja 2) moodustavad omaette sektsiooni, eluruumid 46 kuni 142 ja 144 kuni 155 ning mitteeluruum 2 (endine eluruum 143) moodustavad ehitise teise sektsiooni. Elamu aadressil Tallinna mnt 34 Narva ühiseks majandamiseks ja haldamiseks oli asutatud KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu, mis on kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 06. mail 1998 ümber registreerimisega (ümber registreeritud Tallinna mnt 34 korteriühistu ettevõtteregistri numbriga 48822326, mis oli registreeritud Ida-Viru Maavalitsuse 16. mai 1996 otsusega nr. 134). Korteriühistu 05. aprillil 2007 kinnitatud põhikirja punkti 9 järgi ühistu liikmeks võivad olla Tallinna mnt 34 asuva elamu korteriomanikud. Korteriühistu liikmete poolt oli 25. oktoobril 1996 vastu võetud otsus: „Ühehäälse otsusega on vastu võetud rahuldada elavaid alates 01 kuni 45 korterid üleandmisest teenindamisele „SOLDINO ELAMUVALITSUSE“, vastavalt 12. oktoobri 1996 protokollile, mis on allkirjastatud ülalnimetatud korterite omanike poolt“. Antud asjaolude kohta tegi Narva Linnakohus 07. aprillil 1997 otsuse haldusasjas nr 3-24/97. Alates 1997. aastast haldas ehitise sektsiooni korteritega 3 kuni 45 ja mitteeluruum 1 (endised eluruumid 1 ja 2) AS Narva Elamuvaldus ja seejärel OÜ Lonstrong. Ülalnimetatud asjaolude tõttu korteriühistu juhatus on seisukohal, et elamu aadressil Tallinna mnt 34 Narva korteriomandite 1-45 omanikud, sh avaldaja, ei ole korteriühistu liige. Avaldaja esitas 01.septembril 2010 korteriühistule kirja, milles palus väljendada korteriühistu seisukoha järgmises küsimuses: kas avaldaja, kui korteriomandi aadressil Tallinna mnt 34-5 Narva omanik, on KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liige? Korteriühistu 15. septembri 2010 vastuse (mis ei ole allkirjastatud) järgi avaldaja ei ole KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liige. Antud korteriühistu juhatuse seisukoht tõendab, et on rikutud avaldaja kui korteriomandi aadressil Tallinna mnt 34-5 Narva omaniku huvid ja õigused. Avaldaja on seisukohal, korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistu seaduses sätestatud korras Avaldaja väitel on ta KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liige, kuna avaldajale kuuluv korteriomand on tekkinud kinnisasja Tallinna mnt 34 korteriomanditeks jagamise teel; KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras; korteriühistu põhikirja punkti 9 järgi ühistu liikmeks võivad olla Tallinna mnt 34 asuva elamu korteriomanikud. Avaldaja on korteriomandi aadressil XXX Narva (registriosa number 1251609) omanik. Avaldaja omandas korteriomandi 24. mail 2007 sõlmitud asjaõiguskokkuleppe alusel. Lähtudes korteriühistu 15. septembri 2010 vastusest on avaldaja seisukohal, et tema kui korteriomandi aadressil XXX Narva omaniku huvid ja õigused vajavad kaitsmist. Avaldajal on 2(8)

2-10-52705 õiguslik huvi tuvastada, et avaldaja on KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liige. Avaldaja koos eluruumide 3-45 ja mitteeluruumi 1 omanikega ei saa asutada eraldi korteriühistut, kuna nendele kuuluvad korteriomandid asuvad kinnistu katastritunnusega 51102:005:008 piires, mis on jagatud korteriomanditeks ja mille majandamiseks on juba loodud KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu. Samal põhjusel eluruumide 3-45 ja mitteeluruumi 1 omanikud ei saa eralduda KÜ-st Tallinna mnt 34 Korteriühistu. Eluruumide 3-45 ja mitteeluruumi 1 omanikud ei moodusta enamikku elamu Tallinna mnt 34 Narva korteriomandite arvust, mistõttu ei saa muuta oma korteriomandite valitsemise vormi. Seetõttu eluruumide 3-45 ja mitteeluruumi 1 omanike poolt vastuvõetud otsused korteriomandite valitsemise vormi muutmise kohta (sh. KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu poolt kohtule esitatud

2-10-52705 alusel, et eelnenud 13 aasta jooksul alates korteriühistu loomisest oli korteriühistu liikmetel küllalt suur finantsiline koormus, et parandada mõtteliste osade seisukorda (katuse remont, elektrisüsteemi vahetus, sokli ja silluse remont, trepikodade varikatuste vahetus, trepikodade akende vahetus, gaasiseadmete renoveerimine, soojussõlmede automaatika renoveerimine -ja need on ainult suured tööd). Nimetatud ajavahemikul ei osalenud korteriomanike ühendus mingites elumaja parendamise töödes ning ei teostanud mingeid töid oma mõtteliste osade parendamiseks. Korteriühistu leiab, et korterite 1-45 omanikel, sealhulgas ka avaldajal on õigus muuta valitsemisvormi, näiteks luua oma ühistu ning sõlmida hoolduslepingud nende firmadega, kelle teenused on nende jaoks finantsiliselt vastuvõetavad. Kuid korterite 1-45 mõtteliste osade, sealhulgas ka avaldaja oma, hoolduse küsimust ei saa teostada KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liikmete finantsvahendite arvelt, samuti on avaldaja hooldusele võtmine tehniliselt ja praktiliselt ebareaalne ning avaldaja peab sellest aru saama. Vastavalt kehtivatele normatiivaktidele, mis reguleerivad korteriühistute tegevust, on liikmete üldkoosolek kõige kõrgem organ ning selle poolt vastu võetud otsused kuuluvad täitmisele. Leiame, et kohus ei saa mõjutada omanike tahet otsuste vastuvõtmisel või kohustada neid mingit otsust vastu võtma. Korteriühistu on seisukohal, et avaldaja nõue ei kuulu rahuldamisele.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada ja tsiviilasja menetlus lõpetada. Avaldaja nõue on tuvastada, et avaldaja kui korteriomandi aadressil XXX (registriosa number 1251609) omanik on KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu (reg. kood 80033901) liige. Kohus tuvastas, et elamu Tallinna mnt 34 Narva on jaotatud korteromanditeks: korterid nr 3 kuni 155 ning mitteeluruum M1 (t.l.-135-142). Elamu on kinnisasja (katastritunnus 51102:005:0008, 100% elamumaa) oluline osa. Omandi liik – korteriomand (t.l.-9-14, 142). Vastavalt Maa-ameti andmetele (t.l.-7-8, 142) asub elamu Tallinna mnt 34 Narva ühel kinnistul katastritunnusega 51102:005:0008, elamu koosneb kahest korpusest. Vastavalt kinnistusraamatu väljavõttele on avaldaja korteri nr 5 omanik. Avaldaja korteriomand on 279/73884 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteri reaalosaks ning reaalosana korter nr 5, kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr 12513 kuni 12666 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega (t.l.-6, 135). Korteriomandid registriosa vana numbriga 12513 kuni 12666 on elamu Tallinna mnt 34 Narva korteriomandid nr 3 kuni 155 ning mitteeluruum M1 (t.l.135-142). KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu on registreeritud Viru Maakohtu registriosakonnas mittetulundusühinguna, esmane kanne 06. mail 1998 ümberregistreeritud Tallinna mnt 34 korteriühistu ettevõtteregistri nr 48822326, mittetulundusühingu alaliik on korteriühistu (t.l.-45,66). Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1, lg 2 ja lg 4 kohaselt, korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires. Vastavalt KOS § 2 lg 1 ja lg 2, korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning 4(8)

2-10-52705 mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Lähtuvalt KOS § 3 lg 1, lg 2 ja lg 4, korteriomanditeks võib jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Korteriomanditeks võib jagada üksnes kogu kinnisomandi. Kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa. Vastavalt KOS § 4 lg 1, lg 2 ja lg 3, omanik võib kinnisomandi jagada korteriomanditeks notariaalselt kinnitatud ühepoolse kinnistamisavalduse alusel. Kaasomandis oleva kinnisomandi võib jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Korteriomandid tekivad käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 ettenähtud alusel kinnistusraamatusse kandmisega. Kohus leiab, et kinnisasi asukohaga Tallinna mnt 34 Narva, katastritunnus 51102:005:0008, on jagatud korteriomanditeks ja korteriomandid nr 3 kuni 155 ning mitteeluruum M1 on kantud kinnistusraamatusse (t.l.-135-142). Korterite nr 3 kuni 155 ning mitteeluruumi M1 omanikud, sealhulgas ka korteri nr 5 omanik ehk avaldaja, on korteriomanikud KOS mõttes. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg 1 ja lg 2 kohaselt, korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt, kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldaja omandas korteriomandi nr XXX 24. mai 2007 asjaõiguskokkuleppe alusel ning on omanikuna kinnistusraamatusse kantud 11. juunil 2007 (t.l.-6). Kohus leiab, et omandiõigus korteriomandile nr XXX elamus Tallinna mnt 34 Narva on avaldajale üle läinud ja avaldaja on korteri nr XXX omanik. Vastavalt KÜS § 2 lg 1 ja lg 2, korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Lähtuvalt KÜS § 3 lg 1, korteriühistu asutamine toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Asutamislepingut ei sõlmita. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 2 lg 1 kohaselt, mittetulundusühing on eraõiguslik juriidiline isik. Mittetulundusühingu õigusvõime tekib mittetulundusühingu kandmisega mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse (edaspidi register) ja lõpeb mittetulundusühingu kustutamisega registrist.

5(8)

2-10-52705 KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu on kantud Viru Maakohtu registriosakonnas mittetulundusühinguna 06. mail 1998, mittetulundusühingu alaliik on korteriühistu (t.l.-4,66). KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu registreerimist mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse korteriühistuna kinnitab ka kogumis tõendid - maavanema korraldus (t.l.-15), asutamisdokumendid (t.l.-68-90), asutajaliikmete nimekiri (t.l.-117-119). Kohus järeldab, et kuna KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu on kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse, korteriühistu on õigusvõimeline, on korteriühistu moodustamise otsus tehtud KÜS sätestatud korras. Kohus leiab, et avaldaja on KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liige. Kinnisasi Tallinna mnt 34, katastritunnusega 51102:005:0008, on üks korteriomanditeks jagatud kinnisasi (üks maatükk, millel asub kahest korpusest koosnev maaga püsivalt ühendatud 155 korteriga hoone). Avaldaja on kinnisasjal asuva korteriomandi nr 5 omanik. Korteriühistu moodustamise otsus on tehtud KÜS sätestatud korras. Avaldus tuleb rahuldada ja lugeda tuvastatuks, et avaldaja on KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liige. Vastavalt MTÜS § 7 lg 2, põhikirjaga võib ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. Kui põhikirjasäte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kuigi KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu põhikirja (t.l.-21-26) p 9 kohaselt võivad ühistu liikmeks olla Tallinna mnt 34 asuva elamu korteriomanikud, ei anna kohus korteriühistu liikmelisuse tuvastamisel hinnangut KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu põhikirjas liikmelisuse kohta sätestatule, kuna korteriühistu liikmeks saamise kord ja liikme staatus on määratletud seaduses. Põhikirjas märgitud muu regulatsioon on kehtetu ja ei kuulu kohaldamisele. Korteriühistu vastuväidete osas märgib kohus, et vastuväited ei ole põhjendatud. Vastavalt MTÜS § 241 lg 1, üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega keelduti avaldajat korteriühistusse vastu võtmast, kuigi seaduse kohaselt avaldaja juba oli korteriühistu liige, on vastuolus heade kommetega, sest rikub isikule seadusega antud õigusi. Korteriühistu üldkoosoleku otsus on seetõttu tühine. Asjaolu, et osa korteriomanikke on üldkoosoleku otsusega valinud elamu I sektsiooni korterite nr 3-45 ja M1 haldamiseks teise ettevõtte kui seda on teinud sektsiooni II korterid 46-155, ei muuda korteriühistu liikmelisuse aluseid. Vaatamata erinevatele haldust teostavatele ettevõtetele on kõik elamu Tallinna mnt 34 Narva korteriomanikud, sealhulgas ka korterite nr 3-45 ja mitteeluruumi M1 omanikud, KÜ Tallinna mnt 34 Korteriühistu liikmed. Kohus märgib, et elamu I sektsiooni korterite nr 3-45 ja mitteeluruumi M1 omanikud ei saa moodustada omaette korteriühistut ilma, et kinnisasi Tallinna mnt 34 Narva oleks jagatud eraldi kinnistuteks. Kinnisasja jagamine peab olema läbi viidud seaduses sätestatud korras ning kantud kinnistusraamatusse. Peale kinnisasja jagamist on korterite nr 3-45 ja mitteeluruumi M1 omanikel õigus iseseisvalt valida korteriomandite valitsemise vorm, sealhulgas asutada korteriühistu. 6(8)

2-10-52705 Menetluskulud Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 172 lg 1 kohaselt, hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et asjaolusid arvestades on õiglane jätta menetluskulud tuleb korteriühistu kanda. Avaldus on esitatud nõudega tuvastada, et avaldaja on korteriühistu liige, korteriühistu vaidleb avaldajale vastu ning väidab, et avaldaja ei saa olla korteriühistu liige. Viru Maakohtu kohtunikuabi 31. mai 2010 kirjaga nr 448/1 (t.l.-27) on korteriühistule kohtunikuabi poolt selgitatud korteriühistuseaduse sätteid ning asjaolu, et korteriühistu on moodustatud kooskõlas seaduse sätetega ja kinnisasja kõigi korteriomandite omanikud on korteriühistu liikmed. Kohtunikuabi on korteriühistule selgitanud kehtivat õigust ja juriidilist olukorda seoses korteriomanike, sealhulgas ka avaldaja, kuulumisega korteriühistusse. Vaatamata selgitusele on korteriühistu jätkuvalt seisukohal, et avaldaja ei saa olla korteriühistu liige. Korteriühistu seisukoha muutmiseks oli avaldaja sunnitud pöörduma kohtusse. Kohus rahuldas avalduse ja tuvastas, et avaldaja on korteriühistu liige. Kohus järeldab, et menetluse on põhjustanud korteriühistu ja seetõttu on õiglane jätta kõik menetluskulud täies ulatuses korteriühistu kanda. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 03.02.2012.a kohtumäärusega, kusjuures ringkonnakohus otsustas:

RESOLUTSIOON

Jätta määruskaebus rahuldamata. Jätta Viru Maakohtu 25. novembri 2011 määrus sisuliselt muutmata. Tühistada Viru Maakohtu 25. novembri 2010 määruse resolutsiooni p 3, millega kohus lõpetas tsiviilasja nr 2-1052705 menetluse.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus KÜ Tallinna mnt 34 kanda.

7(8)

2-10-52705

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.