Toimik nr 2-10-59474
Eesti Vabariigi nimel Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise kuupäev ja koht: 19.10.2011.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Harju Maakohtu kohtukoosseis: kohtunik Jaanus Saaremõts Tsiviilasi: N R hagi TG ja S G vastu rendilepingu tunnustamiseks ja lepingu täitmisele kohustamiseks Hagihind: 7 669,40 eurot (120 000 krooni) Kohtuistungi toimumise aeg: 01.09.2011. a Hageja: N R (isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja esindaja: vandeadvokaat Mart Angerjärv Kostja I: TG (isikukood xxx, elukoht Xxx) Kostja I esindaja: vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar Kostja II: S G (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja II esindaja: vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar Resolutsioon Aluseks võtnud kohtulikul arutamisel tuvastatud asjaolud ja kohaldatud seadused ning juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-dest 434-438, tegi kohus alljärgnevad otsustused. Otsustused hagis
Asjaolude kirjeldus ja kohtuotsuse põhjendused
Hagiavaldus tugineb VÕS § 291 lg-le 1. Nimetatud sätte eelduseks on, et kinnisasja võõrandaja peab olema üürileandja, üürnikul peab olema kehtiv üürileping kinnisasja omaniku vahetuse hetkel, kinnisasi peab olema omaniku vahetuse hetkel üürniku otseses valduses. Antud juhul kinnisasja võõrandas kohtutäitur, mitte omanik-üürileandja. Üürileping on näilik ja seega tühine, fabritseeritud kostjate kahjustamise eesmärgiga. Puuduvad igasugused tõendid, et hageja oleks üürilepingu eseme enda valdusesse saanud. Lähtudes lepingust, pidi valdus olema faktiliselt üle antud vahemikus 05.01.2009 kuni aprill 2010, mil toimus enampakkumine. Kohtutäitur pidi omama enne enampakkumist kõiki võtmeid et pääseda kinnistule ja saada sellest ülevaadet. Täitur pidi olema teadlik ja reaalselt nägema, et keegi kolmas isik valdab, kasutab ja haldab nimetatud kinnisasja, seal pidid olema loomuliku inimtegevuse jäljed. Hageja ei ole kunagi omanud võtmeid või muid seadmeid majja pääsemiseks, tal ei saanud olla reaalset võimu asja üle. Hagiavaldusest tundub, nagu oleks hageja saanud asja septembrini 2010 takistamatult kasutada ja pääsenud kinnistule mh enampakkumise toimumise ajal. Ükski asjaolu aga sellele ei viita. Maagaasi tarneleping lõpetati alates 10.03.2010 võlgnevuse tõttu. Üürilepingus sätestatust lähtudes ei oleks tohtinud seda toimuda, sest üürileandjale oli makstud piisavalt rahalisi vahendeid kinnisasja üleval pidamiseks. Alates 14.04.2010 oli AS Viimsi Vesi poolt kinnisasja veevarustus lõpetatud AE võlgnevuse tõttu. Ka seda ei oleks lepingust lähtudes saanud toimuda. Kinnisasjal puudus ka elekter. Elektri sai ühendada alles peale kostjatepoolset kinnisasja omandamist ja Eesti Energiaga lepingu sõlmimist. See näitab veelkord, et kinnisasjal ei olnud võimalik normaalselt elada ning seda eesmärgipäraselt kasutada. Kinnistu ülevaatusel oli näha, et majas pole kunagi keegi elanud, tegemist oli valmis ehitatud tühja majakarbiga. Hageja esitatud eluruumi valduse üleandmise-vastuvõtmise akt ei tõenda valduse reaalset üleandmist. Akt annab ülevaate selle kohta, et aset on leidnud andmete ja näitude fikseerimine. Sellele, et kinnisasja koormab üürileping, ei ole kordagi viidanud ka kohtutäitur. Kui kostjad oleksid teadnud üürilepingust, ei oleks nad nimetatud kinnisasja enampakkumisel osalenud ja seda omandanud. Kostjad leiavad, et üürileping on näilik ja tühine TsÜS § 89 lg 2 kohaselt. Lepingust nähtub, et puudub igasugune majanduslik otstarbekus sellist lepingut sõlmida. Selline leping on üürileandjale majanduslikult äärmiselt kahjulik ja ei teeni eesmärki saada kasu. Mõistlik inimene tegutseb sellist lepingut sõlmides majanduslikest huvidest lähtudes. Tasakaalust väljas on lepingust tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus, mistõttu oleks leping tühine ka § 86 järgi. Samuti ei ole veenev, et hageja on tasunud korraga ette 1 800 000 krooni sularahas. AE on järjepidev võlgnik ning ei ole suutnud täita oma kohustusi ka vahetult pärast väidetavalt 1 800 000 krooni saamist. AE ei teinud midagi selleks, et vältida oma kodu sundmüüki. Kostjad leiavad, et see viitab üüritulu mittesaamisele ning üürilepingu näilikkusele. Üürileping võib olla sõlmitud palju hiljem ning tagasiulatuvalt. Oma väidete kinnitamiseks on kostja esitanud B OÜ teatise gaasitarnete kohta (t lk 62), AS VV akti veeühenduse sulgemise kohta (t lk 64), fotoülesvõtted kinnisasjast (t lk 65-71), Tallina kohtutäitur Arvi Pinki 27.08.2010 avaldus ja kordusenampakkumise akt (t lk 72-77), 19.03.2009 enampakkumisteate Ametlikes Teadaannetes (t lk 126), kinnistusraamatu väljavõtted (t lk 127130), väljavõtted AE kohta Ametlikes Teadaannetes (t lk 131-132). Kostja taotlusel on vande all andnud ütlusi tunnistaja AG (t lk 117-118).
üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tulenevalt eeltoodust peab kinnisasja omanik vahetuma täitemenetluses, üürnikul peab olema kehtiv üürileping kinnisasja omaniku vahetusel ning kinnisasi peab olema üürniku otseses valduses. Poolte vahel puudub vaidlus täitemenetluse osas. Vaidlust pole ka selles, et alates 21.09.2010 on üürilepingu eseme omanikeks kostjad. Pooled vaidlevad valduse ülemineku ja üürilepingu kehtivuse üle. Kohus on seisukohal, et valduse üleminek on tõendamist leidnud ning leping on kehtiv. Riigikohus on asunud otsuses 3-2-1-9-06 seisukohale et VÕS §291 lg1 rakendamise eelduseks ei ole see, et üürnik valdaks eluruumi just üürileandja vaheldumise hetkel. Asja materjalidest nähtuvalt on pooled lepingujärgselt vormistanud 9.01.2009 eluruumi üleandmise vastuvõtmise akti, mille järgi antakse üle ja võetakse vastu üürilepingu ese. Asjaolu, et üleandmise vastuvõtmise aktis pole märgitud võtmete üleandmist, pole siinjuures oluline. tunnistaja AE on kinnitanud võtmete üleandmist hagejale. See, milline on konkreetne kirjavahetuse sõnastus kostjate ja täituriga ei ole siinjuures oluline. Oluline pole ka vee- elektri- ja gaasivarustuse puudumine. Asja valdamiseks ei ole nende olemasolu obligatoorne. Mööbli puudumine ei välista samuti hageja valduse olemas olu. Üleandmisvastuvõtmisaktile tehtud märkuse kohaselt on mööbel üürileandja poolt ära viidud 4.juuli 2010, s.t mitte kaua enne 16.08.2010 enampakkumise toimumist. Kohtu hinnangul pole oluline millisel viisil toimus täituri sisenemine majja. See, et elamus puudus mööbel, ei näita veel hagejapoolset valduse kaotamist. Valdaja võib ka valduselt eemal viibida. Seega on üürilepingust tulenevad üürileandja kohustused läinud üle asja omandajale. Kohus on seisukohal, et tähtsust ei oma, mitu kinnistut hagejale kuulub ja milline on tema aadress. Kohus on seisukohal, et tegemist ei ole näiliku ega ka mitte heade kommetega vastuolus oleva tehinguga. Kohus on seisukohal, et kostjate väljatoodud asjaolud ei tõenda tehingu tühisust. Lepingus olevate õiguste ja kohustuste tasakaal ei ole rikutult selliselt, et üürileping oleks vastuolus heade kommetega. Isegi kui asuda seisukohale, et üüritasu oleks tasumata ei ole tehing veel selletõttu näilik. Üürileping ei ole näilik seetõttu, et kinnistusraamatusse pole tehtud märget üürilepingu kohta. 3.4 Menetluskulud Kuivõrd kohus hagi rahuldab, jäävad menetluskulud TsMS §162 kohaselt kostjate kanda.
Jaanus Saaremõts Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.