Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Kostjale jäi arusaamatuks L. V väide, et nimetatud ost pidi olema ajutine. Hageja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit väite kohta, et kostja tohtis ostu sooritada ainult ajutiselt. Volikirja p-s 3 on kirjas, et kostjal oli õigus volikirja aluse teostada L. V nimel ka maa erastamise toiminguid ning volikirja p-ga 1 volitas L. V kostjat ostma tema omandisse ehitist, mitte kinnistut. Poolte vahel ei ole käsunduslepingut sõlmitud. Poolte vahel oli sõlmitud notariaalne volikiri, mille alusel oli kostjal õigus teostada tehinguid LV nimel. Kostja leidis, et volikirja ei saa samastada käsunduslepinguga. Tugineda ei saa eksperthinnangule 1454/086, kuna ei ole vaidlust selles, et kostja tasus müüjale 200 000 krooni. Samuti märgib ekspert arvamuses, et ta ei ole kindel, kas ehitiste seisukord oli hindamise ajal sama, mis ostmise ajal. Kostja ei vastuta selle eest, et L. Vle omandatud ehitis hiljem enam ei meeldinud ja ta ei soovi ehitist omada. L. V käis enne volikirja sõlmimist ehitist vaatamas kahel korral. Esimene kord maikuu viimastel päevadel, kus talu tutvustas hagejale Tõnu Sukk, kes oli sellel ajal talu omanik. Talu vaatasid koos kostja ja L. Vga veel D. Ivanov ja V. M. L. Vle talu meeldis ning 02.06.2004 sõlmisid pooled notariaalse volikirja T Sle kuuluva ehitise ostmiseks hageja omandisse. Tehingu tegemise ajal oli talu juba müüdud ja kuna hageja soovis talu endale iga hinnaga, otsiti üles talu uus omanik A Ka, kellega kohtuti talu juures. Kohtumisest võtsid osa L. V, kostja, K. V, V. M ja talu uus omanik. Kohtumisel lepiti kokku talu hinnas ning sõlmiti uus volikiri, mille kohaselt kostja võis LV nimel teha tehingu A Kga. Maakohtu otsuse põhjendused 15.11.2011 otsusega rahuldas Harju Maakohus O Ti hagi ja mõistis välja R Pilt 130 000 krooni O Ti kasuks. Asjas leidis tõendamist, et kostja tutvustas ennast LVle kui OÜ Tera-Iter kinnisvaraspetsialisti, kes osutas L. Vle abi kinnisvara müümisel ja soetamisel. 08.06.2004 sõlmitud notariaalse volikirjaga andis L. V kostjale käsundi osta tema omandisse A Kle kuuluv ehitis asukohaga Jõgisoo küla, Ambla vald, Järvamaa, summas mitte rohkem kui 200 000 krooni; teostada ehitisele ümberehitustöid ja teostada toiminguid ja tehinguid, mis on vajalikud ehitisealuse maa erastamisel. Eeltoodule tuginedes leidis kohus, et tegemist on VÕS §-s 619 sätestatud käsunduslepinguga. 15.06.2004 sõlmis kostja hageja esindajana notariaalse müügilepingu A Kga viimasele kuuluva ehitise, mis asus Jõgisoo külas, Ambla vAs, Järvamaal, koos oluliste osade ja päraldistega, müümiseks hageja omandisse hinnaga 200 000 krooni. A K müüs ehitise kaks nädalat pärast selle ostmist. L. V selgituste kohaselt ei olnud ta näinud temale ostetavat ehitist enne volituse andmist. Kostja ei esitanud tõendeid, et enne volituse saamist ja müügilepingu vormistamist oleks ta koos L. Vga käinud ehitist vaatamas. Tunnistaja K V, kes tehingu ajal oli koos kostjaga OÜ Tera-Iter osanik, ütlustest ei selgunud, et kostja käis L. Vle ehitist enne tehinguid näitamas. Tunnistaja kinnitas, et ta käis kahel korral vaidlusalusel objektil, kuid ta ei mäletanud kellega ja millal. Samuti ei mäletanud tunnistaja, millist teed sõideti Jõgisoo külla. Tulenevalt eeltoodust asus kohus seisukohale, et L. V sõlmis lepingu kostja vahendusel ostetavat ehitist nägemata.

VÕS § 620 lg 1 järgi käsundisaaja peab käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Eeltoodu põhjal oli kostja kohustuseks tegutseda L Vle lojaalselt ja vajaliku hoolsusega. VÕS § 620 lg 2 sätestab, et käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Seega oli kostja kohustuseks, tulenevalt seaduse mõttest, tegutseda L. V jaoks parima kasuga ning ära hoida kahju tekkimine käsundiandja varale. Kuna kostja tutvustas end kui OÜ Tera-Iter kinnisvaraspetsialisti, siis oli ta oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja. Seega pidi kostja lisaks eelmärgitule toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. L. V sai eeldada, et ta oli volitanud enda nimel tegutsema asjatundliku isiku. Kostja oli tehingu ajal OÜ Tera-Iter juhatuse liige ja osanik. Kuna kostja tegutses kinnisvaraspetsialistina, pidid tal olema teadmised kinnisvara hinna määramiseks. Kriminaalasja nr 05730000189 toimikust nähtus, et kostja müüs L. Vle korteriomandi Tallinnas Sikupilli 16-7, mille viimane omakorda müüs edasi, et osta kostjale korteriomand Majaka 43-9, Tallinnas. Rahvastikuregistri andmetel alates 27.04.2004 registreeriti L. V elukohaks Majaka 439, Tallinnas, kuid notariaalne ostu-müügileping jäi sõlmimata. Kohus leidis, et eelnev suhtlus mõjutas L. Vt andmaks kostjale mitmeid volikirju vastavalt kostja soovitustele. Vastavalt VÕS § 621 lg-le 1 peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes. Tunnistaja K V ütlustega on tõendatud, et L. Vl oli soov omandada eluruum igapäevaseks elamiseks. Seega pidi kostja käsundi täitmisel arvestama, et tema poolt L. Vle soovitatud ehitis peab olema elamiskõlbulik. Kostjale olid teada L. V elamistingimused. Kohtule esitatud ekspertiisist nähtub, et vaidlusalune ehitis on moraalselt ja füüsiliselt kulunud, vajas suuremat rekonstrueerimist, hoones puudus elekter ja vesi. Ilmselgelt ei olnud selline elamu elamiskõlbulik. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et kostja oleks teavitanud L. Vt ehitise faktilisest olukorrast ja et viimane nõustus elamiskõlbmatu maja ostma ligi kolm korda kõrgema hinnaga, kui eksperthinnangus on hinnatud. Puuduvad tõendid, et kostja oleks teostanud mingeid ümberehitustöid, muutmaks ehitist elamiskõlbulikuks. Juhul, kui L. V oleks sellise ehitise ostmisega nõustunud, ei oleks ta esitanud avaldust kriminaalasja algatamiseks. Kohtule esitatud 02.06.2004 notariaalne volikiri, millega hageja volitas kostjat ostma hageja omandisse T Sle kuuluva ehitise asukohaga Jõgisoo küla, Ambla vald, Järvamaa, tehinguväärtusega 200 000 krooni, ei tõenda asjaolu, et L. Vle oli ehitise faktiline seisund teada. Kostja ei täitnud VÕS § 624 lg-s 1 nimetatud kohustust, mille kohaselt käsundisaaja peab teatama käsundiandjale kõigist käsundi täitmisega seotud olulistest asjaoludest, eelkõige nendest, mis võivad ajendada käsundiandjat juhist muutma, samuti andma käsundiandja nõudmisel talle teavet käsundi täitmise kohta. Kostja oleks pidanud hagejat teavitama Jõgisoo külas, Ambla vAs, Järvamaal asuva ehitise olukorrast ning laskma hinnata ehitise turuväärtuse ja teavitama sellest hagejat, et mitte tekitada L. Vle kahju. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Eeltoodu alusel on hagi rahuldamise eelduseks see, et kostja on kohustust rikkunud, hagejal tekkinud kahju, mille suurus on kindlaks määratud ning kostja käitumise ja kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos. Eeltoodud eelduste tõendamiskoormis lasub hagejal.

Eksperthinnangu 1454/086 V K kohaselt oli 2004. juuni seisuga müüdud majavalduse turuväärtus 70 000 krooni. Kostja sõlmis L. V esindajana L. V huvidele mittevastava tehingu summas 200 000 krooni, jättes teda teavitamata ostetud ehitise tegelikust olukorrast ja tegelikust turuhinnast. L. V andis juhise osta ehitis kuni 200 000 krooni eest, mis ei ole samastatav käsundiga osta käsundiandja nimel 70 000 kroonise väärtusega ehitis 200 000 krooni eest. Seega on kahju suurus 130 000 krooni. On tõendatud, et L. V esindajana on kostja kohustust rikkunud (VÕS §-d 620, 621), kuna ta ei käitunud käsundiandja huvides ning ostis ehitise oluliselt kõrgema hinnaga kui seda oli tol hetkel turuväärtus. Kostja ei järginud oma tegevuses hea usu põhimõtteid. Apellatsioonkaebus Kostja R P palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus on asunud väärale seisukohale, mille kohaselt käsundisaaja on rikkunud talle käsundiandja poolt antud kohustusi. Vastustaja soovis osta endale ehitist Järvamaal Ambla vAs Jõgisoo külas ning talle oli teada ehitise seisukord. Vastasel juhul ei oleks volitusse kirjutatud p 2 ja p 3 selliselt, nagu nad on kirjutatud. Apellant, asudes täitma vastustaja soovi, sai teada, et vastustaja poolt soovitud ehitis oli juba võõrandatud ning teavitas sellest vastustajat. Apellant tegi kõik endast oleneva, et välja selgitada, kes on ehitiste uus omanik ning veenis A Kt müüma tema poolt omandatud ehitised vastustajale. Apellant selgitas vastustajale olukorda ning vastustaja jäi endale kindlaks, et ta soovib saada nimetatud ehitiste omanikuks. Selleks läks vastustaja notari juurde ning andis apellandile uue volikirja, mis sisult oli eelmisega sarnane. 15.06.2004 sõlmis apellant vastustaja soovi kohaselt volikirjas märgitud ehitiste ostumüügilepingu volikirjas märgitud tingimustel. Seega on väär kohtu järeldus, et vastustaja ei teadnud, mida ta ostis. Dokumentaalsetest tõenditest nähtub, et apellant täitis vastustaja soovi, ostes ehitised, mida vastustaja soovis ja mille tehnilisest seisukorrast ta oli teadlik. Kohtu põhistus, et vastustajal puudus ettekujutus ehitiste asukohast ja seisundist, ei tugine kogutud tõenditele. Asjaolu, et maa oli erastamata, ei viita apellandi poolt volikirjaga antud tingimuste rikkumisele. Peale ehitiste ostmise volitas vastustaja apellanti ajama korda ka ehitise aluse maa erastamise ning teostama ümberehitustöid. Kohus on tulnud väärale järeldusele, kui samastas käsundilepingu volikirjaga. Volikirjal on küll osaliselt käsundi tunnused, kuid volikirja täitmist ei saa volituse andja nõuda. Käsundi puhul lepitakse täitmise ja tasu tingimustes kokku. Eeltoodust lähtuvalt leiab apellant, et ta ei saanud rikkuda käsundit, sest tal ei olnud vastustajaga vastavasisulist lepingut sõlmitud. Hagi piirid määrab hageja. Vastustaja ei taotlenud kohtult, et kohus tuvastaks poolte vahel sõlmitud käsundilepingu olemasolu. Kohus on asunud seisukohale, et poolte vahel oli käsundusleping, mille olemasolu kohta toimikus andmed puuduvad. TsMS § 229 lg 2 kohaselt võib tõendiks olla tunnistaja ütlus, menetlusosalise vande all antud seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, vaatlus ning eksperdiarvamus. Toimikus puuduvad menetlusosaliste vande all antud seletused. Seega on kohus menetlusõiguse norme rikkudes rajanud kohtuotsuse põhjendused tõenditele, mida kohtutoimikus ei ole. Kohus on otsust põhjendanud vastustaja tahtega, kuid kohus ei ole välja selgitanud, milline on olnud vastustaja tahe. Kohus on vastustaja tahet samastanud enda tahtega, kuid see ei ole vastustaja tahe, vaid kohtu tahe, et vastustaja tahe oleks olnud sama nagu kohtu tahe.

Ostu-müügi tehing teostati 15.06.2004. 11.04.2005 tegi vastustaja avalduse kriminaalmenetluse algatamiseks. Menetlus lõpetati 13.03.2006. 06.10.2006 esitas vastustaja kohtule hagiavalduse, milles nõuab apellandilt 130 000 krooni kahju hüvitamist. Oma nõude põhistuseks esitas vastustaja eksperthinnangu, mis on koostatud ajavahemikul 31.03.-31.08.2006. Apellant vaidles vastu nimetatud eksperthinnangu järeldustele. Kohtuotsuses toodud põhistustes märkis kohus, et elamus puudus elekter, mis ei põhine toimikus olevatele materjalidele. Vastustaja poolt esitatud eksperthinnangu lk. 3 viimasel real on kirjas, et hoones on elektrivarustus 220 V. Maal asuvatel elamutel ei ole tavakohaselt kanalisatsiooni, kuid elamus oli ahi, pliit, kaev asus hoovis, kõik nagu maa tingimustes tavaks. Vastustaja omandas vaidlusalused hooned 15.06.2004. Hagiavaldusest võib järeldada, et vastustaja ei asunud omandatud elamusse elama. Seega ei ole välistatud, et ajaks, mil ekspert käis elamuga tutvumas, võis seal olla tekitatud purustusi ja kahjustusi, mida ei olnud hoonete ostmise ajal. Kinnisvarabüroo töötaja käis kohapeal hooneid hindamas ligemale kaks aastat pärast nende omandamist. Arvestades, et elamus kedagi ei elanud, võis seal olla tekitatud kahjustusi, mille eest ei vastuta apellant. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud apellatsioonkaebusega ning tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust tühistada. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. VÕS § 619 lg 1 järgi käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Maakohus on kostja ja L. V vahelise õigussuhte õigesti kvalifitseerinud käsunduslepinguna ja esitatud tõendite põhjal õigesti tuvastanud käsunduslepingu poolte tahte ja käsunduslepingus kokkulepitu. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega. L. V ja kostja vahelise suhte kvalifitseerimine käsunduslepinguna ei saanud tulla kostjale üllatusena, kuna hageja oli hagiavalduses tuginenud käsunduslepingut reguleerivatele normidele. Ebaõige on kaebuse väide, mille kohaselt oleks pidanud kohtule olema esitatud tõendina käsundusleping. Võlaõigusseadusest ei tulene käsunduslepingule vorminõudeid ja seega võisid kostja ja LV sõlmida käsunduslepingu suuliselt.

Ebaõige on kaebuses toodud käsitlus, et kostja ja L. V vahel ei olnud käsunduslepingut ja nendevaheline õigussuhe tulenes L. V poolt kostjale antud volikirjast. Volikiri ehk volitus on dokument, mis tõendab volitatud isiku õigust teha tehingut esindatava nimel ja selle sisuks on esindatava poolt tehtud tahteavaldus (TsÜS § 118). Seega tõendab volitus ainult esindusõiguse olemasolu ja sellest ei saanud tekkida kostja ja L. V vahel õigussuhet. Küll aga on see üheks tõendiks, mis tõendab käsunduslepingu sõlmimist. Kostja väitis, et ta täitis käsunduslepingust tulenevad kohustused kohaselt ja maakohtu vastupidine järeldus on ebaõige. Kolleegium sellega ei nõustu. VÕS § 620 lg 2 järgi käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Arvestades, et L. Vle ostetud elamu tavaline väärtus oli tehingu tegemise ajal 70 000 krooni ja kostja ostis selle L. Vle 200 000 krooni eest, siis ei täitnud kostja, kes oli tegev kinnisvaravahenduses, käsundit viisil, mis oli käsundiandja jaoks kasulik. Kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et ta selgitas L. Vle ostetava elamu seisukorda ja L. V oli ostetava elamu eelnevalt üle vaadanud ning soovis olenemata ebamõistlikult kõrgest hinnast ja elamu halvast seisukorrast seda osta. See, et volitusele oli märgitud ostetava majavalduse hinnaks kuni 200 000 krooni, ei tähendanud, et olenemata elamu tegelikust olukorrast ja selle tavapärasest turuhinnast võis kostja selle L. Vle volitusel märgitud kõrgeima piirhinna eest osta. Volitusel oli L. V määranud kõrgeima hinna, kuid piisava hoolsusega käsundit täites pidi kostja ostma elamu L. Vle kasulikul viisil, see tähendab kas võimalikult madala hinnaga või vähemalt keskmise turuhinnaga (tavalise väärtusega). Juhul, kui L. V isegi oli nõus ostma elamut ebamõistlikult kõrge hinnaga, pidi kostja VÕS § 621 lg 3 järgi juhtima L. V tähelepanu ebasoodsale tagajärjele ja alles pärast seda võib ta täita käsundi. Kostja ei ole tõendanud, et ta on täitnud VÕS § 621 lg-s 3 sätestatud selgitamiskohustuse. Kostja on kaebuses vaidlustanud maakohtu järeldused Uus Maa Kinnisvarabüroo hindajate Kairi Ganseni ja Tõnu Kuhi hinnangu osas, mis on antud L. Vle ostetud majavalduse väärtuse kohta. Kolleegium kaebuse väidetega ei nõustu. Kostja väited, et hindamise ajal 31.03.2006 – 31.08.2006 oli majavalduse seisukord halvenenud võrreldes müügilepingu sõlmimise aegsega (15.06.2004), on jäänud paljasõnaliseks. Kostja ei ole täpsustanud oma väidet. Ka kaebuses on kostja ainult oletanud, et olukord võis olla kahe aasta jooksul muutunud. Õige on kaebuse väide, et tulenevalt Uus Maa Kinnisvarabüroo hindajate arvamusest, mis on TsMS § 272 lg 2 järgi dokumentaalne tõend, on müüdud elamus olemas elekter ja maakohus on ebaõigesti märkinud otsuses vastupidist. Kolleegiumi arvates ei muuda see ebaõigeks kohtu järeldust kahju suuruse osas. Müüdud majavalduse tegeliku väärtuse määramisel on Uus Maa Kinnisvarabüroo hindajad võtnud elektrivarustuse olemasolu arvesse ja arvamusest lähtudes on maakohus tuvastanud kahju suuruse. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1, jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse

asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Margo Klaar

Ele Liiv

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.