UÜ Kodu Toros hagi Juri Dorožka (Yury Dorozhka) vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest Yury Dorozhka vastuhagi UÜ Kodu Toros vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
654 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 20. detsembri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
UÜ Kodu Toros apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja/vastuhagis kostja) – UÜ Kodu Toros (registrikood: 10127776) Vastustaja (kostja/vastuhagis hageja) – Juri Dorožka (registris Yury Dorozhka, isikukood: XXXXXXXXXXX), esindaja Marko Tiirik
esindajad
RESOLUTSIOON
Rahuldada apellatsioonkaebus. Tühistada Viru Maakohtu 20. detsembri 2010 otsus täielikult.
Teha asjas uus otsus, millega: 1) rahuldada UÜ Kodu Toros hagi Juri Dorožka vastu ja nõuda korteriomand XXX Narvas (registriosa nr 786209) välja Juri Dorožka ebaseaduslikust valdusest UÜ Kodu Toros valdusesse; 2) jätta rahuldamata Juri Dorožka vastuhagi UÜ Kodu Toros vastu eluruumi XXX Narvas üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.
Menetluskulude jaotus
Edasikaebamise kord
Jätta menetluskulud maakohtus Juri Dorožka kanda ja mõista Juri Dorožkalt UÜ Kodu Toros kasuks välja riigilõivu katteks 59,47 eurot (viiskümmend üheksa eurot ja 47 senti) ning õigusabikulude katteks 319,55 eurot (kolmsada üheksateist eurot ja 55 senti). Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Juri Dorožka kanda ja mõista Juri Dorožkalt UÜ Kodu Toros kasuks välja riigilõivu katteks 191.93 eurot (ükssada üheksakümmend üks eurot ja 93 senti). Otsuse peale võib esitada kassatsioonakebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlusoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonakebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotlus elahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.UÜ Kodu Toros esitas 01.12.1997 kohtule hagi Juri Dorožka (Yury Dorozhka) vastu, paludes ES §-de 37 lg 1-2; 38 lg 1; 51 lg 1 ja 54 lg 1 p 1 alusel lõpetada kostjaga eluruumi üürileping ning tõsta kostja koos temaga elavate isikutega eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata, samuti mõista kostjalt välja võlgnevus. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kahetoaline korter Narvas XXX , mille ta omandas ostu-müügilepingu alusel AS Narva Elamuvaldus poolt läbi viidud avaliku enampakkumise käigus. Kostja ei ole alates 1997 detsembrist tasunud üüri ega kommunaalmakseid, võlgnevus moodustab 8 842.04 krooni. 02.06.1997 sai kostja teate eluruumi üürilepingu lõpetamisest, kuid jätkab sellest hoolimata korteri kasutamist. 06.04.2004 esitas hageja täiendava hagiavalduse, milles palus tunnistada üürileping alates 02.07.2004 lõppenuks ning tõsta kostja ja tema perekonnaliikmed välja ilma teist eluruumi andmata. Hageja väitel on ta kostjale alates 02.06.1997 mitu korda teatanud eluruumi vabastamisest. Alates 01.02.2002 jõustunud võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 lubab üürilepingu üles öelda juhul, kui sellest on teatatud vähemalt kolm kuud ette. Elamuseadus lubab
üürilepingu sõlmimisest keelduda juhul, kui üürnik ei täitnud pidevalt oma lepingulisi kohustusi, keeldus üürilepingu sõlmimisest, ilma mõjuva põhjuseta omab üürivõlgnevust enam kui kolme kuu eest. 02.04.2004 esitas hageja kostjale teate üürilepingu lõpetamisest. Sellega on täidetud ka võlaõigusseaduses sätestatud kolmekuulise etteteatamise nõue.
2.Kostja esitas 08.04.1999 vastuhagi, paludes tunnistada avalik enampakkumine ebaseaduslikuks ja korteri ostu-müügileping kehtetuks.
3.Viru Maakohus rahuldas 29.02.2008 otsusega hagi osaliselt ja jättis vastuhagi rahuldamata. Tartu Ringkonnakohtu 03.07.2009 otsusega Viru Maakohtu 29.02.2008 otsus tühistati osas, millega tunnistati ŽKO EstGres ja kostja vahel 26.01.1988 sõlmitud üürileping lõppenuks ning kohustati kostjat vabastama hagejale kuuluv korter ja määrati, et vabastamisest keeldumise korral tõstetakse kostja koos temaga elavate isikutega korterist välja teist eluruumi vastu andmata. Tühistatud osas saadeti asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.Hageja esitas 30.12.2009 kohtule täpsustatud hagiavalduse, milles palus nõuda korteriomand XXX välja kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse. Hagiavalduse kohaselt saatis hageja 02.04.2004 kostjale teate üürilepingu lõpetamisest ja palus vabastada eluruum 02.07.2004. 26.06.2007 tegi hageja kostjale pakkumise sõlmida üürileping ning teatas üürilepingu ülesütlemisest 01.11.2007 ja palus juhul, kui kostja ei soovi üürilepingut sõlmida, eluruum vabastada. Seega oli eluruumi vabastamise viimane tähtaeg 01.11.2007 ning pärast seda kasutab kostja eluruumi ilma seadusliku aluseta.
5.Kostja täpsustatud hagi ei tunnistanud, leides, et 26.01.1988 ŽKO EstGres ja kostja vahel sõlmitud üürileping kehtib, sest seda ei ole seadusega sätestatud korras üles öeldud. Seega kasutab kostja eluruumi seaduslikul alusel. Kostja esitas 05.03.2010 kohtule vastuhagi, paludes tuvastada UÜ Kodu Toros poolt vaidlusaluse eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühisus. Vastuhagiavalduse kohaselt esitas hageja 26.06.2007, s.o käimasoleva kohtumenetluse kestel, kostjale teate üürilepingu ülesütlemiseks alates 01.11.2007. 26.06.2007 teade ei vasta VÕS § 325 lg 1 ja 2 nõuetele, kuna teatest ei nähtu lepingu lõppemise päev. Sellele nõudele mittevastav ülesütlemine on tühine. Hageja esitatud teadet saab lugeda informatsiooniks, et ülesütlemisavaldus esitatakse (ülesütlemine tehakse) 01.11.2007. Kuna nimetatud tähtajaks ülesütlemisavaldust ei esitatud, siis ei ole ülesütlemist toimunud. Üürilepingu ülesütlemine on tühine ka VÕS § 327 lg 2 alusel, kuna üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil oli käimas kohtumenetlus sama üürilepingu üle. Hageja käitumist saab lugeda vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Ka üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused, mis on sätestatud VÕS 15. ptk 5. jaos, ei ole täidetud. 26.06.2007 teates põhjendab hageja ülesütlemist sellega, et kostja ignoreerib eluruumi omaniku seaduslikke korraldusi, ei maksa üüritasu ja tekitab sellega omanikule varalist kahju ning rikub omaniku seaduslikke õigusi. Kostjale ei ole teada, milliseid seaduslikke korraldusi hageja silmas peab või milliseid üürileandja seaduslikke õigusi kostja rikub, üüritasu ei ole poolte vahel kokku lepitud ja hageja ei ole esitanud ka nõuet üüri maksmiseks. Hageja ei ole teates viidanud ühelegi ülesütlemise õiguslikule alusele. Kõik maksmisele kuuluvad kommunaalkulud on kostja tasunud. Juhul, kui kohus käsitleb hageja 26.06.2007 teadet ülesütlemisavaldusena, palus kostja ülesütlemise vaidlustamiseks VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud 30-päevase tähtaja ennistada, kuna: 1) poolte vahel oli 26.06.2007 teate esitamise ajal vaidlus üürilepingu üle, seega ei olnud vajadust täiendavalt vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemist kohtumenetluse kestel vaidlustada; 2) ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole selge, mida hageja on silmas pidanud „üürilepingust keeldumise“ all; 3) kohus andis pooltele täiendava tähtaja seisukohtade esitamiseks; täpsustatud hagiavalduse põhjendused on ebaselged, ei selgu, mis päeval on leping lõppenud.
6.Hageja kostja vastuhagi ei tunnistanud ning palus teha vaheotsuse ja kohaldada vastuhagiavaldusele aegumist, kuna VÕS § 329 lg 1 alusel oli üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise aeg 30 päeva ning ülesütlemisavalduse vaidlustamise tähtaeg on möödunud.
MAAKOHTU LAHEND
7.Viru Maakohus jättis 20. detsembri 2010 otsusega UÜ Kodu Toros hagi J. Dorožka vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest rahuldamata ja rahuldas J. Dorožka vastuhagi UÜ Kodu Toros vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning tuvastas, et UÜ Kodu Toros poolt J. Dorožkale 26.06.2007 esitatud Narvas XXX asuva eluruumi 26.01.1988 üürilepingu ülesütlemine on tühine. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda ja mõistis UÜ-lt Kodu Toros J. Dorožka kasuks kohtukulude (riigilõivu) katteks välja 5 000 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ütleb lepingupool vastavalt VÕS § 195 lg-le 1 lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Hageja on kostjale 26.06.2007 saatnud teatise, milles tehakse kostjale ettepanek vabatahtlikult eluruumi kasutamise eest tasuda hageja määratletud maksed üüri katteks ja sõlmida 10 päeva jooksul teatise saamisest üürileping üüriga lähtuvalt keskmisest üürist Narva linnas. Samuti teavitatakse kostjat, et kui 10 päeva jooksul lepingut ei sõlmita, siis hageja keeldub üürilepingust ja soovib eluruumi vabastamist päevaks 01.11.2007. Teatise tekstist järeldub, et kui poolte vahel 10 päeva jooksul uut üürilepingut ei sõlmita, siis hageja loobub üürilepingu sõlmimise ettepanekust ja soovib pinna vabastamist. Seega tuleb eeldada, et alles siis esitatakse ülesütlemisavaldus, kui lepingut pole sõlmitud, kostja pole eluruumi vabastanud ja need kolm kuud on möödas. Kuna nimetatud tähtajaks ülesütlemisavaldust ei esitatud, siis ei ole üürilepingu ülesütlemist toimunud ning kostja kasutab eluruumi jätkuvalt seaduslikult 26.01.1988 sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 325 lg 1 ja 2 kohaselt võivad pooled eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, milles peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 325 lg 2 p 2 sätestab, et ülesütlemisavalduses peab vähemalt olema lepingu lõppemise päev. Sellele nõudele mittevastav ülesütlemine on tühine. Esitatud teatisest lepingu lõppemise päeva ei nähtu. Järelikult on hageja poolt üürilepingu ülesütlemine tühine ning vastuhagi kuulub rahuldamisele. Õige on kostja väide, et VÕS §-s 316 sätestatud ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täitmata ning tõendamata. Hageja 26.06.2007 teatis ei ole käsitletav ülesütlemisavaldusena, kuna ei vasta seadusega ülesütlemisavaldusele sätestatud nõuetele. Esitatud on teatis, mitte avaldus. Teatis ja avaldus on kaks eri mõistet nii eesti kui ka vene keeles, neil on erinev tähendus ja erinev õiguslik tagajärg. VÕS 15. ptk 5. jaos on ülesütlemise materiaalseteks eeldusteks olukord, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada (§ 314), asja lepinguvastane kasutamine (§ 315), tasumisega viivitamine (§ 316), eluruumi terviseohtlikkus (§ 317), üürniku pankrot (§ 319). 26.06.2007 teatises põhjendab hageja ülesütlemist sellega, et kostja ignoreerib eluruumi omaniku seaduslikke korraldusi, ei maksa üüritasu ja tekitab sellega omanikule varalist kahju ning rikub omaniku seaduslikke õigusi. Neist põhjendustest lähtuvalt oleks võimalik lähtuda vaid VÕS §-st 316, kuid samas on kostja talle teadaolevad kulud ja maksud tasunud. Õige on kostja viide, et hageja käitumine on VÕS § 327 lg 2 kohaselt vastuolus hea usu põhimõttega ja üürilepingu ülesütlemine on tühine ka VÕS § 327 lg 2 alusel. Viidatu kohaselt on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui
üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Sama paragrahvi lg 3 sätestab tingimused, millal ei ole lõikes 2 nimetatud juhul üürilepingu ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kuid märgitud põhjuste olemasolu pole hageja tõendanud. TsMS § 230 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid või vastuväiteid. Hageja ei ole tõendanud ühtegi 26.06.2007 teatises märgitud asjaolu ega seda, et üürileping oleks kostjale üles öeldud ülesütlemisavaldusega seaduses sätestatud korras ning et hageja käitumine on olnud heauskne. Pigem on hageja 26.06.2007 teatis oma sisult ettepanekuks asja muul viisil kohtuväliselt lahendada. Järelikult tuleb jätta hagi rahuldamata ning vastuhagi rahuldada, kuna vastuhagi põhineb just nendel asjaoludel, millistel hagi jääb rahuldamata. Vastuhagi esitamise võimalused sätestab TsMS § 373. Vastuhagi on esitatud hageja esitatud täpsustatud hagiavaldusele, millest lähtuvalt on kostja vastuhagi esitatud ja menetlusse võetud ning pole põhjust vastuhagi esitamise tähtaega ennistada. Kuivõrd hageja 26.06.2007 teatis ei vasta võlaõigusseaduses ülesütlemisavaldusele sätestatud nõuetele, ei ole seda võimalik ülesütlemisavaldusena käsitleda ja seetõttu pole põhjendatud ka nõudele aegumist kohaldada.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
8.UÜ Kodu Toros esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 20. detsembri 2010 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega kohaldada vastuhagiavalduse suhtes aegumist ja lõpetada menetlus, kuna vastuhagi esitamise aeg on möödunud, ning rahuldada UÜ Kodu Toros hagi J. Dorožka vastu, samuti mõista vastustajalt välja menetluskulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus oluliselt rikkunud menetlusnorme (TsMS § 68 lg 3), kuna ei ole lahendanud määrusega vastustaja taotlust vastuhagi esitamise tähtaja ennistamiseks. Taotlusega ennistada tähtaeg vastuhagiavalduse esitamiseks, et vaidlustada üürilepingu ülesütlemist, tunnistab vastustaja kaudselt, et 26.07.2007 toimus üürilepingu ülesütlemine ning hagi esitamise aeg on möödunud. 10.06.2010 on maakohus võtnud vastuhagiavalduse menetlusse. Kohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme, kuna pole lahendanud kohtumääruses menetlusse võtmise küsimust ning kohtuotsuses küsimust aegumise kohaldamisest. Kohus on jätnud tähelepanuta apellandi taotluse aegumise kohaldamiseks, millega on rikkunud ka TsMS § 449 lg-t 3. Vastuhagi esitamise aeg möödus 25.07.2006 ning aegumise kohaldamine on võimalik; 2) ei ole maakohus õigesti kohaldanud materiaalõigusnorme. Apellant teavitas vastustajat üürilepingu ülesütlemisest seaduses ettenähtud korras ning kajastas selles kõik VÕS § 325 nõuded, seega ei ole võimalik tuvastada ülesütlemise tühisust. Vastustaja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist seaduses ettenähtud tähtajal, seega vastustaja valdab korteriomandit ebaseaduslikult ning apellandil on AÕS § 80 alusel õigus nõuda korteriomand välja ebaseaduslikust valdusest. Juhul kui kostja ei vaidlusta võlaõigusseaduses ettenähtud aja jooksul üürilepingu ülesütlemist, siis tuleb kohaldada aegumist ning jätta vastuhagi rahuldamata ja rahuldada hagiavaldus.
9.J. Dorožka vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata jätmist ning apellandilt vastustaja kasuks menetluskulude katteks apellatsioonimenetluses 425 euro välja mõistmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole kohus rikkunud menetlusnorme. Kohus võttis 10.06.2010 määrusega vastuhagi menetlusse, seega on arusaamatu väide, et kohus ei ole lahendanud määruses menetlusse võtmise küsimust. Samuti ei ole õige väide, et kohus ei ole lahendanud tähtaja ennistamise
küsimust. Kohus asus otsuses seisukohale, et puudub vajadus vastuhagi esitamise tähtaega ennistada, kuna vastuhagi on esitatud hageja täpsustatud hagiavaldusele. Kuna 26.06.2007 teatis ei vasta võlaõigusseaduses ülesütlemisavaldusele sätestatud nõuetele, ei ole seda võimalik ülesütlemisavaldusena käsitleda ja seetõttu ei ole põhjendatud ka nõude suhtes aegumist kohaldada. Apellandi väide TsMS § 449 lg 3 rikkumisest tuleb jätta tähelepanuta. Kohus on aegumise lahendanud lõppotsusega. Apellant ei ole kohtuistungil esitanud taotlust aegumise kohaldamiseks, ega ka vastavalt TsMS §-le 333 vastuväidet kohtu tegevusele; 2) on ebaõige apellandi väide, et ülesütlemisavaldus kajastas kõiki VÕS § 325 nõudeid. Kohus on õigesti viidanud, et ülesütlemisavalduses peab vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le 2 olema lepingu lõppemise päev. Sellele nõudele mittevastav ülesütlemine on tühine. Teatisest lepingu lõppemise päev ei nähtu. Samuti on teatises täitmata VÕS §-s 316 sätestatud formaalsed ja materiaalsed eeldused, seega ei ole teatis käsitletav ülesütlemisavaldusena. VÕS § 327 lg 2 kohaselt on hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega ja ülesütlemine on tühine ka sel alusel. Hageja ei ole tõendanud ühtegi teatises märgitud asjaolu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb täielikult tühistada ning ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab UÜ Kodu Toros hagi J. Dorožka vastu ja jätab rahuldamata J. Dorožka vastuhagi UÜ Kodu Toros vastu. Menetluskulud tuleb jätta J. Dorožka kanda.
11.Täpsustatud hagiavalduses (III kd, t.l 21-22) palus hageja nõuda kostja ebaseaduslikus valduses olev korteriomand välja hageja valdusesse. Seejuures tugines hageja 26.06.2007 ülesütlemisavaldusele (II kd, t.l 64-65) ning VÕS §-le 312. Maakohus on tuvastanud, et tegemist oli tähtajatu üürilepinguga ja seda asjaolu ei ole apellatsiooniastmes vaidlustatud. Vastavalt VÕS § 311 lg 1 esimesele lausele lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Maakohus leidis, et hageja esitatud ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p-le 2, kuna sellest ei nähtu lepingu lõppemise päeva ning seetõttu on ülesütlemine tühine. Samuti leidis maakohus, et 26.06.2007 esitas hageja kostjale teatise (mitte avalduse) ning ka seetõttu ei ole esitatud dokument käsitletav ülesütlemisavaldusena. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu selline seisukoht on ekslik. Üksnes asjaolust, kuidas on ülesütlemist sooviv pool pealkirjastanud oma tahteavalduse, ei saa järeldada, kas tegemist on ülesütlemisavaldusega või mitte. Oluline on see, et ülesütlemisavalduse saanud pool saaks aru teise poole tahtest leping ühepoolselt lõpetada. Seetõttu on maakohus ebaõigesti leidnud, et kuna hageja on ülesütlemisavalduse pealkirjastanud teatisena, ei ole see käsitletav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses. VÕS § 325 lg 2 p 2 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema märgitud lepingu lõppemise päev. Ülesütlemisavalduses on märgitud, et üürilepingust keeldumise päevaks on 01.11.2007 ning nimetatud kuupäevaks on tehtud kostjale ettepanek vabastada vaidlusalune eluruum. Eelnevast järeldub üheselt, et hageja pidas üürilepingust keeldumise kuupäeva all silmas üürilepingu lõppemise päeva ning arvestades lisaks eelnenud menetlust, pidi kostja lepingu lõppemise päevast aru saama.
26.06.2007 ülesütlemisavalduse on kostja kätte saanud 03.07.2007 (II kd, t.l 66) ning seda asjaolu ei ole kostja ka vaidlustanud. Ülesütlemisavalduse kohaselt on üürilepingu lõppemise päevaks 01.11.2007 ning seega on hageja järginud VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud etteteatamise tähtaega. Maakohtu seisukoht, et ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p 2 sätestatule, on ekslik. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et üürilepingu korraline ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust ning kui üks tähtajatu üürilepingu pooltest teatab teisele poolele lepingu ülesütlemisest ning ei too ülesütlemiseks mingeid põhjendusi, tuleb sellist tahteavaldust käsitleda korralise ülesütlemise avaldusena. Tähtajatu üürilepingu korral peab ka üürnik arvestama sellega, et teine lepingupool võib lepingu igal ajal üles öelda. See, et hageja soovis üüri suurendamist (VÕS §-st 299 tulenev õigus) ja märkis seda ülesütlemisavalduses, ei tähenda seda, et tegemist ei oleks korralise ülesütlemisega. Ringkonnakohus märgib, et täpsustatud hagiavalduses tugines hageja VÕS §-le 312, s.o korralise ülesütlemise alusele. Maakohtu viited üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluste puudumisele ei ole asjakohased, kuna hageja ei ole soovinud üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Eeltoodu alusel oli ülesütlemine kehtiv ning kuna alates 01.11.2007 puudus kostjal õiguslik alus eluruumi kasutada, tuleb hageja nõue korteriomand kostja ebaseaduslikus valdusest väljanõudmiseks AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldada. Maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada.
12.Vastuseks kostja vastuhagiavaldusele märgib ringkonnakohus, et ülesütlemise tühisusele võib tugineda vastuväites ülesütlemise kehtivusele ning selleks ei pea esitama hagiavaldust ega järgima VÕS § 329 lg-s 1 märgitud 30-päevast tähtaega. Kui ülesütlemine ei ole kehtiv, kehtib üürileping edasi ning puudub vajadus ülesütlemise tühisust eraldi tuvastada. Antud juhul oli hageja 26.06.2007 ülesütlemine kehtiv ning seda sõltumata sellest, kas kostja ülesütlemise vaidlustas või mitte. Riigikohus on 01.04.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04 asunud seisukohale, et ülesütlemisavalduse vaidlustamata jätmine ei saa iseenesest olla lepingu lõppemise aluseks, sest VÕS §-d 326 ja 329 annavad eluruumi üürnikule ülesütlemise vaidlustamise näol üksnes täiendava õiguse, mitte ei kitsenda üürniku õigusi olukorras, kus üürnik 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemist vaidlustama ei lähe. Nagu ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 11 tuvastas, oli üürilepingu korraline ülesütlemine kehtiv ning seetõttu tuleb jätta rahuldamata kostja vastuhagis esitatud nõue ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks VÕS § 325 lg 2 p 2 nõude järgimata jätmise tõttu.
13.Vastuhagiavalduses tugines kostja veel VÕS § 327 lg-le 2 ning leidis, et hageja poolt 26.06.2007 ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuhagiavalduse põhjenduste kohaselt on 26.06.2007 ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna see on esitatud ajal, mis käis juba kohtumenetlus samade poolte vahel sama üürilepingu üle. Maakohus on kostja vastuhagiavalduse rahuldanud ka selles osas. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul puudus VÕS § 327 lg-s 2 märgitud alus tunnistada üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega, kuna ülesütlemise esitamise ajaks 26.06.2007 ei olnud kohtu menetluses J. Dorožko hagi UÜ Kodu Toros vastu samast üürilepingust tulenevalt. Lisaks märgib ringkonnakohus, et VÕS § 329 lg 1 kohaselt eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt käesoleva seaduse §-le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtusse.
Nimetatud 30-päevane tähtaeg ei ole aegumistähtaeg ning 30 päeva möödudes üürilepingu ülesütlemisavalduse saamisest ülesütlemise vaidlustamise nõuet enam esitada ei saa. Seega on tegemist õigust lõpetava tähtajaga ning kuna kostja esitas vastuhagi alles 05.03.2010, tulnuks see jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus on ka selles osas põhjendatud. Arvestades eelnevat tuleb J. Dorožko vastuhagi jätta täies ulatuses rahuldamata ning maakohtu otsus ka selles osas tühistada.
14.Hagi esitati maakohtusse 1997. a ning seetõttu tuleb menetluskulude jaotamisele kohaldada kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid. Kuna UÜ Kodu Toros hagi rahuldati ja J. Dorožka vastuhagi jäeti rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud maakohtus TsMS § 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustik) alusel J. Dorožka kanda. 30.01.2008 kohtuistungi protokollist nähtuvalt esitas hageja kohtukulude nimekirja riigilõivu ja õigusabikulude kohta. Hageja on tasunud riigilõivu kokku 930.55 krooni (I kd, t.l 2, 136, 138) ning seoses hagi rahuldamisega tuleb tasutud riigilõiv 930.55 krooni (59,47 eurot) kostjalt välja mõista. Lisaks nõuab hageja kostjalt õigusabikulude 5000 krooni väljamõistmist. Õigusabikulude kandmist tõendab arve-kviitung (I kd, t.l 136) ning sellelt on näha, et õigusabikulud on kantud seoses käesoleva tsiviilasjaga. Seetõttu ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et asja materjalidest pole nähta, mille eest on nimetatud summa tasutud. Õigusabikulud 5000 krooni on põhjendatud ja vajalikud TsMS § 61 lg 1 (kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustik) tähenduses ning need tuleb kostjalt välja mõista. UÜ Kodu Toros apellatsioonkaebus rahuldati. TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 (kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustik) alusel tuleb kostjalt välja mõista hageja poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 191,73 eurot.
15.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta UÜ Kodu Toros poolt 25.02.2011 esitatud KÜ Partisani 9 tõendi.
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.