lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/3-2-1-47-04

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 01.04.2004

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-47-04
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
01.04.2004
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1735
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
ORAS § 121 lg 1, 3, 4, 5ES § 33 lg 1, 2Uue lepingu sõlmimisest keeldumine üürilepingu lõppemiselVÕS § 325 lg 5Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormVÕS § 326 lg 1Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine ja üürilepingu pikendamineES § 32 lg 2Üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseksES § 73ORAS § 2Omandireformi eesmärkTsMS § 229Tõendi mõisteTsMS § 363

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (13)

lahend.ee
2-24-132912/21Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja23.10.20252-22-4921/25Harju Maakohus Tallinna kohtumaja21.04.20232-98-2/81Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium16.09.20113-2-1-37-09Riigikohus18.05.20092-07-5657/17Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium27.10.20082-06-35743/12Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium02.09.2008

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-47-04 Otsuse kuupäev Tartu, 1. aprill 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu Kohtuasi Mall Sagari, Ann Toone ja Feliks-Johannes Toone hagi Aino Pikka vastu eluruumi üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1299/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Aino Pikka kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 8. märts 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon

1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
25.novembri 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Aino Pikkale 10. detsembril 2003. a kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.9. oktoobril 2002. a esitatud hagiavalduse kohaselt tagastati elamu aukohaga Tallinn, Maakri 34b hagejatele omandireformi käigus ja vara anti aktiga üle 27. oktoobril 1994. a. Kostja on korteri nr 12 üürnik. Hagejate ja kostja vahel puudub kirjalik üürileping. ORAS §-s 121 ettenähtud üürilepingu pikenemise kaheksa-aastane tähtaeg möödub 27. oktoobril 2002. a. ORAS § 121 lg 4 p 3 järgi võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist ka juhul, kui üüritud eluruum on muutunud varisemisohtlikuks üürileandjast sõltumatutel asjaoludel. Ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt pole elamu elamiskõlblik. Elamus ja selle vahetus läheduses tehtud kapitaalsed ümberehitused on halvendanud elamu põhikonstruktsioonide kandevõimet, püsivust ja ekspluatatsiooni tingimusi. Kuna eluruumid on varisemisohtlikud ja elamiskõlbmatud, ei ole võimalik kostjaga üürilepingut jätkata. Seoses eluruumi terviseohtlikkusega teatasid hagejad kostjale 5. augusti 2002. a avalduses, et ütlevad alusel üürilepingu erakorraliselt üles ja paluvad elamispinna hiljemalt 15. septembriks 2002. a vabastada. Kuna kostja lg-s 1 ettenähtud korras üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, paluvad hagejad tunnistada õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest kostjaga eluruumile asukohaga Tallinn, Maakri 34b-12 ja väljakolimisest keeldumisel tõsta kostja lg 2 alusel eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.
Hagiavalduse sisu
VÕS § 186Võlasuhte lõppemise alused
VÕS § 196 lg 1Lepingu erakorraline ülesütlemine
VÕS § 276 lg 1Lepingupoolte üldised kohustused
VÕS § 313Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
VÕS § 317Üürilepingu erakorraline ülesütlemine eluruumi terviseohtlikkuse tõttu
VÕS § 329 lg 1Ülesütlemise vaidlustamise ja lepingu pikendamise kord
VÕS § 334Üüritud asja tagastamine
3-2-1-143-07
Riigikohus
29.01.2008
2-05-13474/2Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja16.01.2007
3-2-1-128-06Riigikohus11.12.2006
2-04-1091/1Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja26.04.2006
3-2-1-123-05Riigikohus30.11.2005
3-2-1-100-04Riigikohus29.10.2004
3-2-1-62-04Riigikohus21.05.2004
VÕS § 317
VÕS § 329
ES § 33
2.Vastuses hagiavaldusele vaidles kostja hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et hagejad ise pole üürilepingu pikenemist ORAS § 121 lg-s 4 sätestatud alustel vaidlustanud. Hagejate nõue on arusaamatu. Hagejad ütlesid üürilepingu erakorraliselt üles, kuid hagis soovivad tunnistada nende õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada ES §-des 32 ja 33 sätestatud alustel ja ei kohaldata võlaõigusseaduse sätteid. Kumbki pool ei ole ES § 32 lg 2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist teavitanud teist poolt üürilepingu lõpetamisest ning üürileping on pikenenud kuni 1. novembrini 2002. a.

Ülesütlemisavalduses puudub üürilepingu ülesütlemise seaduslik alus ja avaldusel pole elamu kolmanda omaniku allkirja. Elamu ehitustehnilise ekspertiisi aktist ei tulene alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest sellest ei nähtu, et elamu kasutamine on seotud ohuga inimese tervisele.

3.Tallinna Linnakohus jättis 1. augusti 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt reguleerib ES § 73 järgi omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse ORAS § 121 lg-s 3 kehtestatud tähtaja lõpuni. Vara üleandmise aktiga läks elamu omandiõigus hagejatele üle
1.novembril 1994. a. Kehtiv üürileping pikenes ORAS § 121 lg 1 järgi 1. novembrini 1997. a. Üürilepingu 3-aastase tähtaja möödumisel oli üürileandja ORAS § 121 lg 3 kohaselt õigustatud vaidlustama üürilepingu pikenemist järgmiseks 5-aastaks sama seaduse § 121 lg-s 4 sätestatud juhtudel. Üürileping on ORAS § 121 lg 3 alusel juba pikenenud 1. novembrini 2002. a, mistõttu pole nimetatud säte rakendatav. Kohaldada ei tule ka ORAS § 121 lg 5 ning kohalik omavalitsusüksus pole käesoleva kohtuvaidlusega seotud. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 11 näeb ette, et selle paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. ORAS § 121 alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada elamuseaduse §-des 32 ja 33 sätestatud alustel. Seega ei tule asjas kohaldada võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid ja kohus jätab tähelepanuta 5. augusti 2002. a ülesütlemisavalduse kui asjasse mittepuutuva. Hagejad ei ole ES § 33 lg 1 alusel üürilepingu tähtaja möödumisel vaidlustanud üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele.
4.Hagejad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja palusid linnakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hagejad leidsid, et kohus jättis tähelepanuta elamu varisemisohtlikkuse. Üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele kohaldatakse võlaõigusseaduse sätteid. Kostja ei ole üürilepingu pikenemist taotlenud ega esitanud nõuet uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu lõppemisest on teatatud enne üürilepingu tähtaja möödumist ja seda elamu seisundi halvenemise tõttu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 25. novembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja rahuldas hagi. Linnakohtu seisukoht, et võlaõigusseaduse sätteid ei tule kohaldada, on vastuolus võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lgga 1. ES § 33 reguleerib erinormina võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätete osas uue üürilepingu sõlmimisest keeldumist üürilepingu tähtaja möödumisel. Elamuseadus ei reguleeri üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja seetõttu tuleb kohaldada võlaõigusseaduse vastavaid sätteid. Hagejate nõue põhineb sellel, et nad ei saa kostjaga üürisuhet jätkata. 5. augusti 2002. a avaldusega teatasid hagejad kostjale VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi

terviseohtlikkuse tõttu. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras vaidlustanud. Seega on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud ning üürnik on VÕS § 334 lg-st 1 tulenevalt kohustatud üüritud asja tagastama.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja menetluse asjas lõpetada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohtu otsus vastuolus ORAS § 2 lg-ga 2, § 121 lg-ga 11 ning TsMS § 229 lg-ga 1. Kostja ei pidanud vaidlustama üürilepingu ülesütlemisteadet, kuna see oli VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. Ülesütlemisteade ei vastanud nimetatud paragrahvi lõigetele 1-4. Ringkonnakohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et hagejate väide, et eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga kostja tervisele, on paljasõnaline.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele leiavad hagejad, et kostja pole kassatsioonkaebuses esitanud asjaolusid, mis oleks aluseks ringkonnakohtu otsuse tühistamisele. Ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse normi ega rikkunud protsessiõiguse normi. VÕS § 329 lg 1 näeb ette ülesütlemise vaidlustamise, mida kostja seaduses ettenähtud tähtajal ja korras ei teinud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise tõttu.
9.Hagejad tuginesid hagis muuhulgas asjaolule, et 5. augusti 2002. a avaldusega teatasid nad kostjale VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi terviseohtlikkuse tõttu ja kuna kostja üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud korras ei vaidlustanud, lõppes üürileping ennetähtaegselt 15. septembril 2002. a ning küsimust üürilepingu pikenemisest uueks tähtajaks ei tõusetu.
10.Kolleegium nõustub apellatsioonikohtuga selles, et asjas tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Hagejad esitasid üürilepingu ülesütlemisavalduse 5. augustil 2002. a. Lepingu ülesütlemist reguleerivad võlaõigusseaduse üldosa §-d 186, 195 ja 196. Üürilepingute ülesütlemise erinormid on võlaõigusseaduse üürilepingute kestust ja lõppemist sätestavas alajaos.
11.Võlaõigusseaduse § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda normi VÕS § 313, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS

§-des 314"319 nimetatud asjaoludel. Võlaõigusseaduse § 317 kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

12.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et 5. augusti 2002. a ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on märgitud ka selle vaidlustamise kord.
13.Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna kostja ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud, siis on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud. VÕS §-d 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 326 lg 1 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 327 sätestab loetelu juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib VÕS § 329 lg 1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Nimetatud sätetest tuleneb, et VÕS § 329 lg-s 1 kehtestatud ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav juhtumeil, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1). Alates 27. detsembrist 2003. a on seadusandja mõtte täpsustamise eesmärgil VÕS § 329 lg 1 redaktsiooni täiendatud ja VÕS § 329 lg-s 1 märgitakse ka otsesõnu, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt võlaõigusseaduse §-le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Käesolevas asjas pole kostja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei tule VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning kostja ei pidanud hagejate üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustama VÕS § 329 lg 1 ettenähtud korras.
14.Kuna kostja väitis vastuses hagiavaldusele, et elamu ei ole sedavõrd varisemisohtlik, et see oleks inimese tervisele ohtlik (linnakohtu tlk 38), siis leidis ta, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus VÕS §-s 317 sätestatud alus. Oma vastuväidete kinnituseks esitas kostja kohtule veebruaris 2003. a vaidlusaluse elamu kohta koostatud ehitustehnilise ekspertiisi akti, mille kohaselt ei ole Maakri tn 34b asuv hoone varisemisohtlik ning on konstruktiivses mõttes püsiv, kuid vajab hooldusremonti. Samuti esitas kostja vastuväiteid hageja esitatud ehitustehnilise ekspertiisi aktile, mis koostati septembris 2002. a. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 järgi peab lepingupoolel üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, võib ta esitada sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses. Selle vaidluse lahendamisel kontrollitakse, kas ülesütlemiseks oli alust ja kas ülesütlemise korra osas järgiti seadust.
15.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata tõendeid, s.h kostja vastuväiteid, ja tuvastada, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli seaduslik alus, s.o kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus VÕS §-s 317 sätestatud alus, s.o eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga inimese tervisele, siis üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud ja ülesütlemisega üürileping ei lõppenud.
16.Kolleegium märgib, et kui üürileandja ei taga VÕS § 276 lg 1 järgi lepingu kehtivuse ajal üüritud asja hoidmist samas seisundis kui see oli üürnikule üleandmise ajal ja seetõttu on eluruumi kasutamine seotud olulise ohuga inimese tervisele ning üürileping öeldakse VÕS § 317 alusel erakorraliselt üles, siis võib üürnikul tekkida üürilepingu lõpetamisel kahju hüvitamise nõue. H. Jõks, L. Laarmaa, T. Tampuu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.