Anna Kikkase hagi Valeri Kožemjakini vastu tahteavalduse andmise kohustamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1597,79 eurot (25 000 krooni)
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.10.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Anna Kikkase apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus Hageja Anna Kikkas (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXX XXXX X-X XXXXXXX), esindaja Monica Meristo; Kostja Valeri Kožemjakini (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXX XXXX XX XXXXXXX), esindaja Marina Smirnova.
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 25.10.2010 otsus Anna Kikkase hagis Valeri Kožemjakini vastu tahteavalduse andmise kohustamiseks ning saata tsiviilasi maakohtule uueks menetlemiseks alates eelmenetlusest.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse
kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.19.04.2010 esitas Anna Kikkas (hageja) Harju Maakohtule hagi Valeri Kožemjakini (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat andma kaasomaniku kooskõlastusallkiri kaksikelamu laienduse ehitusprojektile, kaasomaniku kui kaastaotleja allkiri ehitusloa taotlusele ja kaasomanikuna allkirjastatud nõusolek ehitustegevuse alustamiseks. Menetluskulud jätta kostja kanda.
2.Pooled on Tallinnas, XXXXXXXXX XXXX X asuva kinnistu kaasomanikud. Kinnistu kasutuskord on määratud kindlaks Harju Maakohtu 17.06.2008 jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-07-19372. Kinnistusraamatusse on tehtud märge kasutuskorra kohta. Kinnistul asub amortiseerunud kaksikelamu. Hageja tellis projekti elamu omapoolse osa laiendamiseks, milline on kooskõlastatud Põhja-Eesti Päästekeskuses, Tallinna Keskkonnaametis, naaberkinnistute omanikega ja põhimõtteline kooskõlastus on ka linnaarhitektilt. 2008.a suvel esitas hageja ehitusloa taotluse. Ehitusloa andmisest keelduti, kuna kostja keeldus ehitusprojekti kooskõlastamast, ehitusloale allkirja andmast ja nõusolekut andmast ehitustegevuse alustamiseks. Ehitusprojekti realiseerumine ei kahjusta kostja huve. Eesmärgiks on parandada kaksikmaja. Hageja on kahe lapse ema, praegune kaasomandi osa ei võimalda seal elada ja küttesüsteem puudub. Kostja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.Pärast kinnistu ostmist pöördus hageja kostja poole, et ehitada elamule teine korrus. Kostja oli sellega nõus. Kostja võttis pangast laenu 200 000 krooni. Hageja loobus teise korruse ehitamisest. 2010.a jaanuaris pöördus hageja uuesti kostja poole ehitusprojektile nõusoleku saamiseks, millest kostja keeldus. Projekti eesmärgiks ei ole elamu parandamine, sest hageja soovib lammutada elamuosa, milles asub korter nr 1 ja laiendada kahe korrusega viilkatusega hoone osa. Samuti ei ole amortiseerunud ega mitterahuldavas seisundis elamu põhikonstruktsioonid, sest 2004.a ja 2005.a on elamusse paigaldatud uued vee- ja kanalisatsioonitorud. Ehitatud on uus katus, teostatud töid seinte soojustamisel ja põhikonstruktsioonide tugevdamisel. Hageja ise korteris ei ela, vaid annab seda üürile. Kostja ei ole nõus ehitustegevusega, sest sellisel juhul kuuluksid vahetamisele vee- ja kanalisatsioonitorud, mis asuvad kostja korteri põranda all. Kostja peaks lammutama enda korteri põranda, välisseina. Samuti võib poole maja lammutus kahjustada ülejäänud majaosa ja ehitustööd võivad olla pikaajalised. Kostja on kuulnud, et hageja eesmärk on korter müüa. Kuigi hagejal ei ole õigust nõuda kostja nõusolekut, on kostja seda valmis tegema, kui hageja tasub kostjale kompensatsiooni 200 000 krooni, et kostja saaks üürida ehituse ajaks teise korteri ning kui hageja garanteerib, et kostja omandile kahju ei tekitata ning uued kommunikatsioonid ehitab hageja omal kulul. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
5.Harju Maakohus jättis 25.10.2010 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hageja on Tallinnas, XXXXXXXXX XXXX X asuva korteriomandi nr X omanik ja kostja on korteriomandi nr X omanik. Kinnistu kasutuskord on kindlaks määratud Harju Maakohtu 09.05.2008 otsusega tsiviilasjas nr 207-19372.
7.Vastavalt AS Kommunaalprojekt uuringu aruandele detsembrist 1997.a asub XXXXXXXXX XXXX X barakk-elamu. 23.03.2004 on Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet
teinud otsuse peatada korteris nr X kütteseadmete kasutamine kuni ohu kõrvaldamiseni. Hageja on tellinud kaksikelamu laienduse ehitusprojekti. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on 18.12.2009 keeldunud ehitusloa andmisest, kuna ehitusprojektil puudub kostja nõusolek. Hageja on püüdnud kostjaga saavutada kohtuvälist kokkulepet. Vaidlus nendes faktilistes asjaoludes puudub ja kohus luges need asjaolud tuvastatuks.
8.Hageja palub kohustada kostjat andma kaasomaniku kooskõlastusallkiri kaksikelamu laienduse ehitusprojektile, kaasomaniku kui kaastaotleja allkiri ehitusloa taotlusele ja kaasomanikuna allkirjastatud nõusolek ehitustegevuse alustamiseks. Kostja nõusolekut anda ei soovi ja leiab, et hageja sellist nõudeõigust ei ole.
9.TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Selle sätte kohaldamise eelduseks on isiku kohustuse tuvastamine tahteavalduse andmiseks. See kohustus saab tulla tehingust või seadusest. Kohus ei ole tuvastanud kostja kohustust anda hageja poolt taotletavate toimingute suhtes tahteavaldust. KOS § 16 lg 1 järgi ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Korteriomanike kokkulepe saab olla aga vabatahtlik ning kedagi kokkuleppeks kohustada ei saa. Hageja poolt ehitusprojekti realiseerimisel tehtavad toimingud ei jää omandi tavakasutuse piiridesse, nagu seda on leidnud ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet. AÕS § 72 lg 1 kohaselt toimub kaasomandi valdamine kaasomanike kokkuleppel, kaasomandi kasutus ei tohi kahjustada teisi kaasomanikke. Kostja leiab, et suuremahulised ehitustööd võivad takistada tema kaasomandi kasutust ning kahjustada tema kaasomandit. Sama seaduse § 71 lg 3 järgi kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, omandiõigus tähendab täielikku õiguslikku võimu asja üle. Kostjal on kaasomanikuna õigus nõustuda või keelduda hageja poolt soovitud ehitustegevusest ja kohus ei saa kohustada kindlasisulist tahteavaldust kostjat tegema. Seetõttu jättis kohus hagi rahuldamata.
10.Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjendused
11.Hageja palus tühistada Harju Maakohtu 25.10.2010 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
12.Hageja tellis heauskselt vastavalt poolte suulisele kokkuleppele kaksikelamu rekonstrueerimise-laienduse eskiisprojekti esmalt 2005.a ja sai sellele põhimõttelise kooskõlastuse LOV arhitektilt. See hõlmas mõlema kaasomaniku korterite rekonstrueerimist ja laiendust. Pärast kostja taganemist kokkuleppest tellis hageja 2009.a uue projekti, mis hõlmas vaid korteri nr X osa rekonstrueerimist ja hädavajalikku laiendamist.
13.Kostja poolt esitatud vastuväited nõusoleku andmisele ei ole tõendatud. Hageja aga on tõendanud, et hoonel puudub küttesüsteem, barakk-elamu on amortiseerunud, olemas on nõuetele vastav ja kooskõlastatud ehitusprojekt ning hagejal on hädavajadus 23,1 m2 elamispinnast suurema korteri järgi.
14.Hageja motiiviks on soov luua oma perele normaalsed elamistingimused haljastusega eramuosa soetamise ja selle elamiseks kõlbulikuks parendamise teel. XXXXXXXXX XXXX X-X soetades tegutses hageja heas usus ning algselt oli pooltel suuline kokkulepe elamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks. Selles usus osales hageja ka kinnistu ühiste kanaliseerimistööde finantseerimisel.
15.Kostja on ühise krundi risustanud veoauto vrakkidega, teravate ohtlike armatuurraudadega, kostjapoolsele krundiosale on tänaseks päevaks püstitatud 4
ebaseaduslikku väikeehitist, s.h. puukuurid, plekkangaar. Kostja keeldus kinnistu kasutuskorra sisseviimisest ja seda küsimust tuli lahendada kohtulikul teel.
16.Hageja lastel on tänu kinnistu kohtulikule kasutuskorrale olemas korrastatud koduhoov, kuid puudub normaalne kodu. Hetkel elatakse ülimas kitsikuses 2-toalises paneelmajakorteris ja ollakse tunnistajaks, kuidas 2004.a soetatud barakkelamu jätkuvalt laguneb ja selle väärtus langeb tingituna kostja pahatahtlikust tegutsemisest.
17.Hageja soovib parendada korteri nr. X seisundit, asendades amortiseerunud kandekonstruktsioonid uutega, laiendada elamispinda hageja ainukasutuses oleva maa-ala arvel lähtudes pere vajadustest, kuivõrd praegune kaasomandi osa ei võimalda normaalselt elada 5-liikmelisel perel amortiseerunud 41,4 m2 kogupinnal. Kuna krunte ei tükeldata iseseisvateks üksusteks, mille pind on II ehituspiirkonnas väiksem kui 1200 m2, ei ole võimalik taotleda kinnistu reaalosadeks jagamist.
18.Hageja on nõus kandma rekonstrueerimisega seotud kulud kõik ise. Projektikohased ehitustööd ei takista kostja kaasomandi kasutamist, vaid parendavad ka tema kaasomandit. Antud juhul on vastuolu kommunaalprojekti uuringuaruandega, kuna seal ei soovitata põhikonstruktsioonide kõrge kulumuse määra tõttu üldsegi rekonstrueerimist asja säilitamise eesmärgil.
19.Kostja soov saada projektile allkirja andmise eest kompensatsiooni 200 000 krooni, on põhjendamatu ning kohus on jätnud kostja pahatahtliku käitumise tähelepanuta. Mitte hageja, vaid kostja võttis pangast laenu 200 000 krooni. Uus katusekate on paigaldatud ainult kostja korteri kohale jäävale osale, mitte tervele hoonele ega ka mitte hagejale kuuluva korteri nr X kohale. Vastus apellatsioonkaebusele
20.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
21.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning ja tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegiumi hinnangul on maakohus jätnud vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud tuvastamata ja ning rikkunud sellega menetlusõiguse norme määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise.
22.TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 442 lg 8 paneb kohtule kohustuse anda hinnang kõigile poolte esitatud faktilistele väidele ning kui kohus mõne väitega ei nõustu, peab kohus seda otsuses põhjendama. Kohus ei saa jätta poolte väiteid põhjendamatult kõrvale, vaid peab otsust tehes ütlema, millise järelduse ta esitatud faktide kohta tõendeid hinnates teeb. Samuti on maakohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 2, mille kohaselt tuleb kohtuotsus rajada asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 232 lg 1 paneb kohtule kohustuse hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kui kohus jätab mõne tõendi arvestamata, peab kohus seda vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 otsuses taas põhjendama. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta. Samuti on otsus TsMS § 656 lg 1 p 5 tähenduses olulises ulatuses põhjendamata.
23.Kuna tegemist on kaasomanike vahelise ühise asja kasutamise pinnalt kerkinud erimeelsusega, on õige maakohtu viide AÕS §-le 72, mille lg-te 1 ja 3 kohaselt peaksid kaasomanikud kasutama ühist asja kokkuleppel ja viisil, mis ei takista teise kaasomaniku kaaskasutust, ning sama paragrahvi lg-le 5, mis annab kaasomanikule õiguse nõuda teiselt kaasomanikult, et asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Hageja peab tema kui kaasomaniku huvidele mittevastavaks kaasomandi kasutamisel valitsevat olukorda, kus kostja keeldub elamu juurde- ja ümberehitamisest.
Kuna pooltele kuuluv kinnistu koosneb korteriomanditest, kuulub vaidluse lahendamisel lisaks kohaldamisele KOS, mille § 16 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet.
24.Maakohus on hagi osalist rahuldamist põhjendanud väitega, et kostja kohustus teha hageja poolt nõutud tahteavaldused, saab tulla tehingust või seadusest ning et kohus ei ole selliseid aluseid kõnealusel juhul tuvastanud. Leides, et seadusest tulenev alus puudub, on maakohus jätnud tähelepanuta, et AÕS § 72 lg 5 kohustab kaasomanikke käituma üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Üldise nõude, toimida oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel heas usus, sätestab TsÜS § 138 lg 1. Nimetastud sätete mõtte kohaselt ei ole isiku subjektiivsete õiguste s.h omandiõiguse kasutamine piiramatu. Subjektiivsete õiguste kasutamist saab erandkorras piirata, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Isiku õiguste teostamine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui puudub kaitsmisväärne isiklik huvi, millega seoses isik oma õigusi teostab.
25.Vaidlevate poolte huvide kollisiooni korral tuleb vaidluse lahendamiseks konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades otsustada, kas õiguste teostaja oma õigust teise poole suhtes ei kuritarvita. Sellise otsuse tegemine eeldab õigussuhtes osalevate isikute huvide kaalumist (vt RKTK 19.04.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11). Vaadeldavas asjas taotleb hageja kostja nõusolekut selleks, et teha ümber- ja juurdeehitust kaasomandis oleval kinnistul asuvale kehvas seisus hoonele, et võimaldada oma perele hädapäraselt vajalikku eluaset. Ümberehitus piirneks hageja väitel talle kuuluva korteriomandiga ning ei riivaks tema sõnul kohtu poolt varasemalt seatud kinnistu kasutuskorda. Kostja on hageja soovidele vastu seisnud tuginedes peamiselt väitele, et ehitustööde tegemine valmistaks talle ebamugavusi ning kartusega, et lammutustööd võivad rikkuda ka tema kasutuses olevat hooneosa. Hageja on nimetanud kostja selliseid väiteid põhjendamatuteks ja kostja vastuseisu pahauskseks. Maakohus on läinud poolte huvide kaalumisest põhjendamatult mööda ning jätnud ekslikult käsitlemata poolte väited, miks tuleks kõnealusel juhul ühe poole huvid seada teise huvidest kõrgemale.
26.Vaidluse lahendamiseks tuleb esitatud asjaolude ja poolte esitatud väidete alusel analüüsida, milline on kostja kaitsmisväärne huvi olemasoleva olukorra säilitamiseks ja kas see huvi võiks saada hagi rahuldamisel kahjustatud. Hageja nõue tuleb lahendada esmajoones poolte huvide kaalumise teel, hindamaks, milline on hageja huvi kostjalt nõusolek saada ja kostja huvi nõusoleku andmisest keelduda, esmajoones selles kontekstis, kas kostja on kohustatud taluma hageja poolt kavandatud juurde- ja ümberehitusi. Vastavalt tuvastatavatele asjaoludele võib selguda, et kostja kuritarvitab õigust keelduda nõusoleku andmisest, et hageja võiks kaasomandis olevat elamut laiendada.
27.Eeldusel, et maakohus tuvastab kostja kohustuse hagis nõutud tahteavalduste tegemiseks, tuleb maakohtul samuti otsustada, millistel tingimustel tahteavaldsus teha tuleb. Kostja on seni seadnud tingimuseks rahalise hüvitise maksmise hageja poolt summas 200 000 krooni (12 782,33 eurot). Maakohtul tuleb otsustada, kas selline tingimus on asjaolusid arvestades aktsepteeritav. Eelnev tähendab mh seda, et hagi ei saa rahuldada, ilma et kostjatele määratakse tekkivate kitsenduste eest mõistlik hüvitis. Hüvitis peab olema piisav, arvestades kahju hüvitamise eesmärki, mis VÕS § 127 lg 1 järgi on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitis peab hõlmama vähemalt kostjate mõistlikke kulusid hageja ehitustegevusest tingitud võimalike kahjulike tagajärgede kõrvaldamiseks või nende vähendamiseks, samuti peab sellega hüvitama kostjale kuuluva omandiosa väärtuse võimaliku vähenemise.
28.Lisaks rahalisele hüvitisele võib kostja huve kaitsta eeldus, et kaasomandi mõttelised osad viiakse kooskõlla ehituse järgselt tekkivate korteriomandite tegelike suurustega, mis tagab mh tulevikus tekkivate kaasomandi ülalpidamisega kaasnevate kulutuste õiglase jaotuse. KOS § 1 mõtte kohaselt on korteriomandi reaalosa seotud mõttelise osaga ja selle suurusega ning seetõttu mõjutab hageja poolt oma reaalosa laiendamine ka kostjale kuuluvat mõttelist osa kinnistust. Muude tingimuste üle otsustamisel võib analoogia korras abiks olla korteromandist osa eraldamist reguleeriv KOS § 81 lg 2.
29.Kuigi hageja ei ole hagis palunud kohustada kostjat ümberehitamist taluma hüvitise maksmise vastu ja ka kostja ei ole esitanud hüvitise väljamõistmiseks vastuhagi, saab kolleegiumi arvates kohus ka sellise hagi menetlemisel poolte huvide kaalumisel hüvitise kostjale kindlaks määrata analoogselt AÕS §-des 156 ja 158 ettenähtule (vt ka RKTK otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-04, p 29; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22). See tähendab, et kohus saab tunnustada kostja tahteavalduste andmise kohustust ja ümberehituste talumiskohustust raha maksmise ja/või muude hageja kohustuste täitmise vastu. Sel juhul loetakse kostja nõusolek kui tahteavaldus TMS § 21 lg 1 ja § 184 lg 1 teise lause järgi antuks üksnes juhul, kui kostjatele on pakutud kohustuse täitmist, st hüvitise maksmist, ja kostja on alusetult keeldunud täitmist vastu võtmast või muul põhjusel vastuvõtmisega viivitanud. Menetluses peab kohus eelnevat pooltele selgitama ja võimaldama neil kujundada seisukohad tahteavalduse tegemise võimalike tingimuste suhtes.
30.Kuna maakohus ei ole nõude aluseks olevaid asjaolusid seadusele vastavalt tuvastanud, ei saanud kohus langetada hageja nõude suhtes otsust. Otsuse puudulikkuse tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik asja sisuliselt lahendada, sest apellatsiooniastmes esmakordsel asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka selle puudumise tuvastamisel rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.
31.Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada asja uue lahendamise tulemust arvestades.
Iko Nõmm
Margo Klaar
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.