Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

01.07.1999 oli hageja ja kostja vael sõlmitud mitteeluruumide rendileping nr 19. Lepingu kohaselt annab rendileandja ruumid üldpinnaga 33m2, mis asuvad aadressil Xxx, Tallinn. Leping kehtib kaks aastat s.o 01.07.1999-01.07.2001. 26.07.2008 teatas kostja hagejale, et tema on lõpetanud hagejaga rendilepingu ja alates 01.07.2008 on sõlminud juba uue rendilepingu teise rentnikuga. Hageja on teinud kostja loal rentimise ajal kostja vara parendamisi ning hageja palub välja mõista kostjalt hageja poolt tehtud vajalike parenduste eest 12 672,85 eurot. Hageja ei ole nõus kostja väitega, et kostja ja hageja vahel vaidlustatavate õigussuhete tekkimise aluseks on rendileping nr 25 05.08.2002, vaid rendileping nr 19 01.07.1999. Lepingu kehtivus ei ole lõppenud 01.07.2002. 02.12.2010 toimunud istungil on hageja esitanud kostja vastu nõude 12 654,51 euro ulatuses. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista Kostja on nõus, et kostja ja hageja vahel vaidlustavate õigussuhete tekkimise aluseks on rendileping nr 25 05.08.2002 aastast tähtajaga 5 aastat, so kuni 01.07.2007. Kostja leiab, et täitis rendilepingust tulenevad kohustused täies mahus, hageja aga rikkus rendilepingu nr 25 05.08.2002 aastast kehtivuse ajal korduvalt endale võetud rendi- ja kommunaalmaksete tasumise kohustusi. Hageja ei kooskõlastanud kostjaga tehtud kulutusi kinnitamaks nende põhjendatust. Kostja ei võtnud endale kohustusi viimase poolt tehtud kulutuste kompenseerimise osas. Kõik renditavasse ruumi tehtud investeeringud tegi hageja oma riisikol ja seoses oma nägemusega ruumi sihtotstarbe üle. 02.08.2008 viis hageja tema poolt renditavatest ruumidest välja kogu temale kuuluva vara, seadmed ja muud materiaalsed väärtused, tekitades kostjale materiaalset kahju 638,20 eurot. 13.10.2009 esitatud kostja seisukohast nähtub, et kostjal puudus hageja ees mis tahes kohustus renditavate ruumide ülalpidamisega seotud kulude hüvitamise suhtes. Kostja leiab, et hageja kulutused on täielikult amortiseerunud veel 2002 aastal lõpetatud rendilepingu nr 19 01.07.1999 a kehtivuse ajal. 25.10.2010 on kostja esitanud seisukoha, millest nähtub, et on nõus tasuma hagejale hüvitist 2 236,91 eurot. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud asja materjalidega, kuulanud ära pooled ning tutvunud eksperthinnanguga, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma 2(4)

Tsiviilasi nr 2-08-65523

siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Poolte vahel on vaidluse selle üle, kumb leping on vaidlustatavate õigussuhete tekkimise aluseks, kas rendileping nr 19 01.07.1999 või rendileping nr 25 05.08.2002. Samuti vaidlevad pooled tehtud kulutuste suuruse üle. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et rendileping on lõppenud. 01.07.1999 oli hageja ja kostja vael sõlmitud mitteeluruumide rendileping nr 19. Lepingu kohaselt annab rendileandja ruumid üldpinnaga 33m2, mis asuvad aadressil Xxx, Tallinn. Leping kehtib kaks aastat s.o 01.07.1999-01.07.2001. 05.08.2002 on pooled sõlminud rendilepingu nr 25, mis kehtib selle punkti 8.1 kohaselt viis aastat 01.07.2002 – 01.07.2007. Juhul kui kolm kuud enne lepingu tähtaja lõppemist üks pooltest ei teata teisele poolele soovist lõpetada leping, siis muutub kõnealune leping tähtajatuks. 05.08.2002 sõlmitud lepingu näol on tegemist VÕS § 195 lg-s 3 toodud kestvuslepingu mõistele vastava lepinguga ning kohus leiab, et pooltevahelisele suhtele kohaldub võlaõigusseadus. Antud asjas on tuvastatud, et vaidlustatavate õigussuhete tekkimise aluseks tuleb lugeda rendileping nr 25 05.08.2002, kuivõrd sõlmitud lepingu 1.1 kohaselt on kõnealune leping sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu nr 19 01.07.1999 asemel (tl 8). VÕS § 359 lg 1 sätestab, et kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt rentnik võib nõuda päraldiste väärtuse suurenemise hüvitamist, mis saavutati tema töö või kulutustega. Rendileandja võib keelduda rentniku loodud selliste päraldiste vastuvõtmisest, mis korrapärase majandamise reeglite järgi on kinnisasjale kasutud või liiga väärtuslikud. Hageja on teinud kostja loal rentimise ajal kostja vara parendamist ning hageja palub välja mõista kostjalt hageja poolt tehtud vajalike parenduste eest 12 654,51 eurot. Hageja on muu hulgas oma väidete tõendamiseks esitanud tõendina 06.07.1999 kirja (tl 13), mille kohaselt palub anda nõusoleku rendileandjalt renditud ruumis vastavate tööde korraldamiseks. Asja materjalidest ei nähtu küll, et kostja oleks võtnud nimetatud kirjast tulenevalt mingeid kohustusi hageja ees, kuid nimetatud paranduste tegemisele ei ole kostja ka vastuväiteid esitanud. ENOÜ 2008 a seisuga esitatud remonditööde maksumuse hinnangust nähtub, et hageja poolt teostatud tööde maksumuseks on 12 372,91 eurot (tl 15). Sarnaselt 17.12.2008 Riigikohtu lahendile 3-2-1-126-08, mille kohaselt tulenevalt VÕS § 286 järgi, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist, muutub VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud kulutuste hüvitamise nõue sissenõutavaks lepingu lõppemisest ning enne lepingu lõppemist ei saa parenduste eest hüvitist nõuda, siis antud asjas on poolte vahel sõlmitud rendileping lõppenud ning nimetatud osas puudub vaidlus, seega on hagejal nõudeõigus tehtud kulutuste hüvitamiseks.

3(4)

Tsiviilasi nr 2-08-65523

Kostja on omapoolsete vastuväidete tõendamiseks esitanud vastupretensiooni hagejale, mille kohaselt lahkus rendilevõtja renditavatest ruumidest rendileandjale eelnevalt teatamata, renditava ruumi üleandmis-vastuvõtmisakti koostamata, rikkudes kostjale kuuluvad kommunikatsioonid, tekitades oma tegevusega kostjale kahju 638,20 eurot (tl 42), tõendades seda kalkulatsiooniga 114-2008 (tl 35). Kohus leiab, et hageja vastuväited nagu tema poolt ei ole kostjale kahju tekitatud, on tõendamata. Kostja on viidanud, et hageja ei ole tõendanud, et hagiavalduses nimetatud tööd on täidetud just tema poolt ja tema arvelt. Kohus leiab, et taoline vastuväide on ainetu, kuivõrd sõlmitud mitteeluruumi lepingu nr 25 p 2.2.6 kohaselt on hagejal õigus välja nõuda kostjalt parenduste maksumuse. Kohus on asjas määranud ekspertiisi hindamaks, milline oli hageja poolt teostatud tööde, materjalide ja seadmete maksumus ning antud hinnangu kohaselt on see 9 586,75 eurot – 15 977,91 eurot, seejuures jääkmaksumus, arvestades nende amortisatsiooni on 50 % ehk 4 793,37 eurot – 7 988,96 eurot. Arvestades esitatud eksperthinnangut ning asjaolu asub kohus seisukohale, et kostja on hagejale oma tegevusega tekitanud kostjale kahju 638,20 eurot, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 4 155.17 eurot. Menetluskulud

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus on rahuldanud hagi ligikaudu 35 % ulatuses, tuleb jätta hageja OÜ M menetluskulud 35 % ulatuses kostja KÜ kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus nõuda asja lahendanud Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumajalt menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Hannes Olev Kohtunik

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.