OÜ AP (likvideerimisel) hagi Osaühingu A (pankrotis) vastu hüpoteegi kustutamiseks kinnistusraamatust
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende
25 000 krooni -
hageja: OÜ AP (likvideerimisel; registrikood xxx; asukoht xxx)
esindajad -
hageja esindaja: advokaat Martin Tälli (Aavik & Partnerid Advokaadibüroo; asukoht Tuukri 19, Tallinn 10152; e-post [email protected])
-
kostja: Osaühing A (pankrotis; registrikood xxx; asukoht xxx)
-
kostja lepinguline esindaja: Kerli Kase (Cavere Õigusbüroo OÜ; asukoht Lennuki 22, Tallinn 10145; e-post [email protected])
Asja läbivaatamise kuupäev
27. detsember 2010.a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja OÜ AP (likvideerimisel) kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel
kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 30. detsembril 2010.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Kohtu selgitus seoses menetlusabi taotlemisega Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.OÜ AP (likvideerimisel) (edaspidi hageja) esitas 27.04.2009.a Harju Maakohtule hagi Osaühingu A (pankrotis) (edaspidi kostja) vastu, milles palub kustutada Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa number xxx neljandasse jakku jooksva kande nr 3 all kostja kasuks sisse kantud hüpoteegi summas 10 000 000 krooni ning tuvastada kostja kohustus anda nõusolek viidatud hüpoteegi kustutamiseks ning asendada kostja vastavasisuline tahteavaldus kohtuotsusega. 28.06.2010.a on hageja esitanud alternatiivse nõude, milles palub kustutada Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa number xxx neljandasse jakku jooksva kande nr 3 all kostja kasuks sisse kantud hüpoteegi summas 10000000 krooni 6 759 256,29 krooni ulatuses ning tuvastada kostja kohustus anda nõusolek viidatud hüpoteegi kustutamiseks 6 759 256,29 krooni ulatuses ning asendada kostja vastavasisuline tahteavaldus kohtuotsusega.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kaks kinnistut: Harju Maakohtu Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr xxx sisse kantud kinnistu asukohaga Tallinna linn, Nõmme linnaosa, xxx(edaspidi Kinnistu I) ning Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr 9370702 sisse kantud kinnistu asukohaga xxx(edaspidi Kinnistu II). Kinnistu I on koormatud hüpoteegiga summas 10 000 000 krooni kostja kasuks (edaspidi Hüpoteek I) ning Kinnistu II koormatud hüpoteekidega summas 2 500 000 krooni (edaspidi Hüpoteek II) ja 4 000 000 krooni (edaspidi Hüpoteek III) kostja kasuks. Kostja on hüpoteegipidajaks saanud Tallinna notari Robert Kimmel poolt 24.09.2008.a tõestatud hüpoteekide üleandmise lepingu ning asjaõiguslepingute alusel (edaspidi Leping). Lähtuvalt Lepingu p-st 2.2 on Hüpoteekidega I, II ja III tagatud kõik kostja nõuded osaühingu NN(registrikood XXX; kustutatud 10.03.2010.a; edaspidi OÜ NN) vastu, mis tulenevad AS SEB Pank ja OÜ NN vahel 04.10.2005.a sõlmitud laenulepingust nr XXX (edaspidi laenuleping) ning millest tulenevad nõuded on AS SEB Pank loovutanud kostjale. Hüpoteekidega I, II ja III tagatavad nõuded on osaliselt rahuldatud ning kostja nõue OÜ NN vastu, mida tagavad hageja kinnistut koormavad hüpoteegid, on 3 240 743,71 krooni. Kostja on hüpoteekide kustutamisest keeldunud. Hageja leiab, et ta on õigustatud nõudma kohtult Hüpoteekide I, II ja III kustutamist rahuldatud nõude ulatuses ning arvestusega, et hüpoteekide summa jääks tegeliku võlgnevusega samasse suurusjärku (s.o 3 240 743,71 krooni). Hageja on seisukohal, et arvestades nõude tegelikku
suurust ning hüpoteekide ulatust, on otstarbekas kustutada täiel määral Kinnistut I koormav Hüpoteek I ning jätta muutmata Kinnistut II koormavad Hüpoteegid II ja III. Hageja hinnangul tuleneb asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 mõttest ja sõnastusest üheselt hageja õigus nõuda hüpoteegisumma vastavusse viimist tegeliku nõudega (arvestades siinkohal asjaolu, et seoses põhivõlgniku (st OÜ NN) pankrotiga ei saa nõue põhivõlgniku vastu ka enam suureneda). Seega on hagejal õigus nõuda hüpoteekide kustutamist osas, milles nõuet ei ole tekkinud ning milles hüpoteegisumma ei vasta sellega tagatava nõude summale.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja palub jätta hagiavalduse täies ulatuses rahuldamata.
3.Kostja nõue hageja vastu, mis tuleneb laenulepingust, mille tasumise tagatiseks on seatud hüpoteegid hagejale kuuluvatele kinnistutele, on 22.05.2008.a seisuga 4 384 183,90 krooni, nimetatud nõudest moodustab põhivõlgnevus 2 499 395,75 krooni, intressid 293 078,35 krooni ja viivised 1 591 709,80 krooni. Samas on kostja viiviste ja intresside nõue suurenenud selliselt, et seisuga 15.07.2009.a on nõude suuruseks kokku 6 643 881,48 krooni. Kostja ei ole nõus hageja poolt nõutud hüpoteegi kustutamisega Kinnistult I, kuivõrd sellise tegevusega rikutaks võlausaldaja õigusi ning tekiks olukord, kus vaatamata asjaolule, et võlgnik ei ole oma kohustusi täitnud, on tal õigus nõuda tagatiste vähendamist. Samuti ei ole kostja kindel, et tema nõuet on võimalik rahuldada Kinnistu II müügist saadavast rahasummast. Käesolevas situatsioonis, kus kinnisvaraturu hinnad on märgatavalt langenud, võib Kinnistu II müük osutuda väga keeruliseks eelkõige selle tõttu, et Kinnistu II näol on tegemist spetsiifilise varaga (naftatoodete ümbertöötlemise kompleks), mille ostust võiks huvitatud olla väga piiratud sihtgrupp. Selleks, et kostja nõue saaks rahuldatud, peaks Kinnistut II müüdama vähemalt hinnaga 10 000 000 krooni ning käesoleval hetkel ei ole võimalik öelda, kas nimetatud hinnaga oleks võimalik kinnistut võõrandada. Seega leiab kostja, et hageja nõue Kinnistult I hüpoteegi kustutamiseks on alusetu ja põhjendamatu.
MENETLUSE KÄIK
4.25.11.2010.a määrusega otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le 1. Kohus kohustas menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule hiljemalt 13.12.2010.a. Samas määruses teatas kohus, et kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 30.12.2010.a. Kumbki pooltest ei ole eelnimetatud tähtaja jooksul dokumente ega avaldusi kohtule esitanud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
5.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
6.Tulenevalt TsMS § 5 lg-st 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kohtu hinnangul ei võimalda menetluses tuvastatud asjaolud hageja esmase ega alternatiivse nõude rahuldamist. Hageja esitatud nõuete alusnormideks on vastavalt AÕS § 349 lg-d 1 ja 2. AÕS § 349 lg 1 võimaldab koormatud kinnisasja igakordsel omanikul nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud. Juhul kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik vastavalt AÕS § 349 lg-s 2 sätestatule nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. Pooltel puudub vaidlus selles, et hageja on hagiavalduses märgitud Kinnitu I ja Kinnistu II omanik ning et Kinnistu I on koormatud kostja kasuks hüpoteegiga summas 10 000 000 krooni (Hüpoteek I) ja Kinnistu II hüpoteekidega summas 2 500 000 krooni ning 4 000 000 krooni. Samuti puudub vaidlus selle üle, et nimetatud hüpoteegid tagavad kostja
(kui hüpoteegipidaja) 04.10.2005.a sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid OÜ NN vastu ning need nõuded on rahuldamata vähemalt 3 240 743,71 krooni ulatuses (kostja vastuväidete kohaselt on rahuldamata nõuete summa hageja poolt nimetatust suurem). Kui kostja hüpoteegipidajana oleks AÕS § 349 esimese või teise lõike alusel kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi (Hüpoteegi I) osaliseks või täielikuks kustutamiseks, saab tema nõusoleku tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause järgi asendada kohtuotsusega.
7.AÕS § 349 lg 1 kohaldamiseks puudub kohtu arvates praegusel juhul alus juba hageja enda faktilistest väidetest tulenevalt. Hageja ei ole tuginenud sellele, et Hüpoteegiga I tagatavat nõuet ei ole tekkinud või et see nõue oleks täielikult rahuldatud. Vastupidi, hageja väidetest nähtub, et nõue on 3 240 743,71 krooni ulatuses rahuldamata.
8.Hageja hinnangul saab ta nõuda Hüpoteegi I kustutamist seetõttu, et kostja kasuks seatud Hüpoteek II ja Hüpoteek III tagavad (rahuldamata) nõudeid piisavalt. Kohus hageja väitega ei nõustu. Esiteks on hageja taoline käsitlus õiguslikult asjakohatu ning vastuolus AÕS § 349 lg 1 normi sisu ja eesmärgiga. AÕS § 349 lg 1 regulatsiooni peamiseks eesmärgiks on hoida ära hüpoteegipidaja alusetu rikastumine ning vältida hüpoteegi realiseerimist tagatava nõudeta. Samas ei anna norm alust hüpoteegi kustutamiseks olukorras, kus sellega tagatud nõue on muul viisil (sh teiste hüpoteekidega) piisavalt tagatud. Teiseks ei ole hageja ka tõendanud, et Hüpoteek II ja Hüpoteek III nõuet piisavalt tagaksid. Kostja on hageja väitele tagatiste piisavuse kohta vastu vaielnud, leides, et Kinnistu II sihtotstarvet ja hetke olukorda kinnisvaraturul arvestades on põhjust kahelda, kas kinnisasja müügist saadavate vahendite arvel on võimalik hüpoteekidega tagatud nõue rahuldada. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus peab vajalikuks lisada, et hüpoteegi kui tagatise piisavuse üle ei saa otsustada üksnes hüpoteegi summast lähtudes. Selle kõrval tuleb arvestada ka hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtust (TsÜS § 65) ja hüpoteegi järjekohta kinnistusraamatus (AÕS § 59 lg 1). Iga hüpoteegipidaja saab rahuldada oma hüpoteegiga tagatud nõude kinnistusraamatust nähtuva järjekoha alusel tema kasuks koormatud kinnisaja võõrandamisest saadud raha arvel (AÕS § 325 lg 1). Asja materjalidest nähtuvalt on Kinnistu II koormatud hüpoteekidega ka kolmandate isikute kasuks (Hüpoteek II asub küll esimesel järjekohal).
9.Alternatiivselt on hageja palunud kustutada Hüpoteegi I 6 759 256,29 krooni ulatuses ning tuvastada kostja kohustus anda nõusolek viidatud hüpoteegi kustutamiseks 6 759 256,29 krooni ulatuses ja asendada kostja vastavasisuline tahteavaldus kohtuotsusega. Kohus leiab, et AÕS § 349 lg 2 mõttest tulenevalt on iseenesest võimalik nõuda hüpoteegi kustutamist rahuldatud nõude ulatuses. Samas ei ole hageja tõendanud, et esineksid asjaolud hüpoteegi kustutamiseks 6 759 256,29 krooni ulatuses ning et kostja oleks kohustatud tegema vastavasisulise tahteavalduse (mida saaks kohtuotsusega asendada). Kostja vastuväidete kohaselt oli tema 04.10.2005.a sõlmitud laenulepingust tulenevate nõuete (mille tasumise tagatiseks hüpoteegid on seatud) suuruseks OÜ NN pankroti väljakuulutamise seisuga (22.05.2008.a) kokku 4 384 183,90 krooni (sh põhivõlgnevus, intress ja viivis), mitte hageja poolt väidetud 3 240 743,71 krooni. Kaudselt kinnitab seda ka kostja poolt OÜ NN pankrotimenetluses esitatud nõudeavaldus (vt toimik, lk 33-36). Hageja seevastu ei ole esitanud ühtegi tõendit väidetava nõude suuruse (3 240 743,71 kr) kohta. Kohus on 24.05.2010.a toimunud eelistungil teinud hageja esindajale ettepaneku esitada täiendavalt tõendeid selle kohta, kui suur oli hüpoteekidega tagatud nõude esialgne suurus ning millises ulatuses on see vähenenud (vt toimik, lk 49). Kohtu hinnangul ei saa AÕS § 349 lg 2 alusel esitatud nõude lahendamisel lähtuda kostja poolt vaidlustamata nõude suurusest ning tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek Hüpoteegi I kustutamiseks nimetatud summat ületavas oas. Vastavasisulist nõuet ei ole käesolevas asjas ka esitatud.
10.Lähtudes ülaltoodust, jätab kohus hageja nõuded rahuldamata.
11.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lgs 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud käesoleval juhul hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
12.Hagiavalduse esitamisel on hageja märkinud TsMS §-st 125 ja § 132 lg-st 1 lähtudes hagi hinnaks 25 000 krooni ja tasunud vastavalt sellele 5000 krooni riigilõivu (vt toimik, lk 6). Kuivõrd TsMS § 123 kohaselt võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi esitamise aeg, tuleb hageja käsitlusega nõustuda. Hüve väärtust, mida hageja oleks eeldatavalt õigustatud hagi rahuldamise korral saama, ei ole võimalik kindlaks määrata. Esitatud asjaoludel on põhimõtteliselt võimalik kostja nõuete rahuldamine ka üksnes Kinnistut II müügist saadavate summade arvel (ning Hüpoteeki I kui tagatist ei peaks sellisel juhul realiseerima). Kinnistut II kostja kasuks koormavate hüpoteekide kustutamist ei ole hageja taotlenud. Käesoleva otsuse tegemise ajal tuleks hagihind määrata vastavalt TsMS § 126 lg 3 kolmandas lauses sätestatule.
Indrek Parrest kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.