AS Kondsor hagi Osaühing Advokaadibüroo Valge&Uiga vastu 17 849 krooni väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
17 849 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 12.05.2010 otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
AS Kondsor ja OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid – OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga OÜ (registrikood 10050795), esindaja Marina Valge AS Kondsor (registrikood 10081270), esindaja Lea Loot
RESOLUTSIOON
AS Kondsor ja OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Tühistada Tartu Maakohtu 12. mai 2010 otsus ja teha asjas uus otsus. Välja mõista OÜ-lt Advokaadibüroo Valge&Uiga AS-i Kondsor kasuks 5 565 (viis tuhat viissada kuuskümmend viis) krooni.
Menetluskulude jaotus
Menetluskulud maakohtus jätta 31% ulatuses OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga kanda ja 69% ulatuses AS Kondsor kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kassatsioonkaebuse Riigikohtule võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.AS Kondsor esitas Tartu Maakohtule hagi OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga vastu 17 849 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt üüris hageja kostjale büroopinda Tartus X asuva hoone III korrusel alates 01.06.2000. Kostja esitas hagejale 04.12.2008 avalduse sooviga lõpetada mitteeluruumi rendileping alates 04.03.2009. Hageja avastas 02.03.2009, et kostja on renditud ruumidest välja kolinud, võttes kaasa välisukse. Selle asemele oli pandud valge papist ukseleht. Ukselengi olid puuritud augud ja piirdeliistud sisselõigetega rikutud. Hageja keeldus 02.03.2009 kostjalt ruume vastu võtmast, sest puudus nõuetele vastav (tulepüsivusastmega 30 minutit) välisuks ning nõudis ruumide üleandmis-vastuvõtmisaktis 01.06.2000 fikseeritud olukorra taastamist. Üüripinnal puudus üks ukseleht ja ühele ukseavale oli paigaldatud 10 cm kitsam ukseleht. Ukselehtede ümberpaigaldamisega on rikutud üks ukseleht ja leng. Hageja tellis uue ukse, mille valmimistähtaeg oli 06.04.2009. Hageja saatis kostjale 05.06.2009 kirja, milles teatas, et on puudused ise kõrvaldanud ning ootab tehtud kulutuste hüvitamist. 05.03.2009-06.04.2009 ei saanud hageja nõuetekohase välisukse puudumisel ruume kasutada ning neid vabadena välja reklaamida. Hageja nõudis välisukse (koos lengi ja piirdeliistudega), samuti ühe komplekti kontorisisese ukse (ukselehe ja lengi) maksumuse ja paigaldamise ning taastamistööde kulude väljamõistmist kostjalt summas 7888 krooni (välisuks hinnaga 6670 krooni ja siseuks hinnaga 1218 krooni). Hageja nõudis ka üüri maksmist perioodi eest 05.03.2009 kuni 06.04.2009 summas 9961 krooni vastavalt mitteeluruumi üürilepingu punktile 3.3., mille kohaselt rendiperiood lõpeb ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktile allakirjutamise päevast.
2.Kostja OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt andis hageja kostjale üle kehvas seisus ruumid. Kostja teostas sanitaarremondi ja osalise ruumide ümberehituse. 04.12.2008 tegi kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse. Kostja soovis 02.03.2009 anda üle ruumid. AS Kondsor haldusjuht A. L. keeldus ruumide vastuvõtust, sest ei olnud saabunud rendilepingu lõppemise tähtaeg, so 4. märts, kuid andis kostjale üle kirja, milles hageja oli fikseerinud välisukse vahetuse. Kuivõrd rendileandja keeldus ruumide ülevaatamisest
ja üleandmis-vastuvõtmisakti koostamisest, tegi kostja seda ühepoolselt ning saatis akti koos ruumide võtmetega tähtpostiga üürileandjale. 2000. aastal, kui kostja hakkas kasutama temale üürile antud ruume, oli ruumide välisukseks valge plaatuks, mis erines kõigist teistest samal korrusel olevatest ustest. Seetõttu vahetas kostja omal kulul välisukse teise, puitukse vastu. Üürileandja vastuväiteid ei esitanud. Mahavõetud ust kasutas hageja enda kinnitusel tellinguteks, seega oli uks kehvas seisukorras. Kostjal ei olnud kavas tema poolt paigaldatud ust ära võtta, kuid kolimise käigus sai uks tugevasti kahjustada (uksetahvel purunes), mistõttu kostja võttis eest ära tema paigaldatud puitukse ning asendas selle valge plaatuksega, mille sarnane oli ruumide välisukseks ka siis, kui kostja üüritud pinna enda kasutusse sai. Ruumides sees ei ole kostja uksi ära võtnud ega paigaldanud. Üürinõuet kostja ei tunnistanud, sest üürisuhe lõppes 04.03.2009. Pärast kostja lahkumist üüritud pinnalt hakkas hageja kohe tegema hoones kapitaalremondi töid. Hagejal ei olnud võimalik kostjalt vabanenud ruume välja rentida, mistõttu puudub hageja kahjul põhjuslik seos kostja tegevusega.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 12. mai 2010 otsusega osaliselt AS-i Kondsor hagi OÜ Advokaadibüroo Valge & Uiga OÜ vastu 17 849 krooni väljamõistmiseks ning mõistis OÜ-lt Advokaadibüroo Valge & Uiga välja 6670 krooni AS Kondsor kasuks. AS Kondsor hagi 11 179 krooni ulatuses maakohus ei rahuldanud. Otsuse põhjenduste kohaselt on X asuva hoone tehnilise projekti seletuskirja punktis 10 märgitud tuleohutusnõuetes ette nähtud trepikotta suubuvate uste valmistamine tihenditega ja tulepüsivusega pool tundi. Rendile antud ruumide uksed ja aknad vastasid 01.06.2000 rendilepingu lisas 2 märgitud nõuetele. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 kohaselt kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Tunnistaja A. V. ütluse kohaselt ta enam ei mäleta, kas advokaadibüroo poolt rendile võetud ruumide trepikotta avanev uks oli värvitud või vineeriga üle löödud. Rohkem tõendeid kostjal trepikotta viiva välisukse seisundi kohta 01.06.2000 esitada ei olnud. Kostja sai 01.06.2000 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu alusel kasutusse X Tartus hoone III korrusel asuvad ruumid, mille trepikotta avanev uks oli tihenditega ja tulepüsiv vähemalt 30 minutit. Vahetult pärast rendile võetud ruumide vabastamist oli sellel kohal siseuks. Hageja on tellinud OÜ-lt Nari Puit siseukse koos tuletõkketihendiga hinnaga 5750 krooni (arve tl 17) ja selle ukse paigalduse hinnaga 920 krooni (arve tl 18). Kostjalt tuleb välja mõista ukse ja paigalduse katteks 6670 krooni VÕS § 334 lg 2 alusel, mis sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Kostja ei ole vaidlustanud ukse maksumust. VÕS § 335 sätestab üürileandja õiguse nõuda kokkulepitud üüri, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi. Rendileping lõppes selle ülesütlemisega 04.03.2009. Rendilepingu punkti 3.3. kohaselt on pooled lepingu sõlmimisel rendi tasumise korra osas kokku leppinud, et rendiperiood algab ja lõpeb ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktile allakirjutamise päeval. Hageja nõue renditasu saamiseks perioodi eest 05.03.2009 kuni 06.04.2009 on põhjendamata. Kuigi hageja väidetavalt allkirjastas üleandmise-vastuvõtmise akti kuupäeval, mil OÜ Nari Puit andis ukse üle, ei paigaldatud tegelikult ust aprillis. Hageja allkirjastatud vastuses kostja vastuväidetele on märgitud, et „Kostja väide, et ruumid läksid kohe peale 03.03.2009 remonti on
vale. Ehitusfirma Normex Ehitus OÜ alustas ruumides töid 2009. a mais. Büroopinna välisuks paigaldati samuti mais“. Hageja nõue täiendava renditasu saamiseks on heade kommete vastane. Hageja poolt üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine on toimunud suvalisel kuupäeval, millel ei ole midagi ühist võimatusega anda ruume uuesti rendile või, mis oleks olnud seotud puuduste faktilise kõrvaldamisega. Hagejal ei ole ühtegi alust nõuda renditasu 6. aprillini 2009, s.o päevani, mil hageja tellitud uks saadi kätte valmistajalt. Hagejale on üle antud ruumid ja võtmed 03.03.2009. Hagejal oli õigus esitada nõudeid rentniku vastu tulenevalt rendile antud asja tagastamisel ilmnenud puudustest, kuid hagejal ei ole õigust saada renti aja eest, mil asi oli juba üle antud rendileandja valdusesse, kuid viimane keeldus üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue rendi nõudmiseks summas 9961 krooni põhjendamatu. Samuti ei kuulu rahuldamisele hageja nõue ühe siseukse hinna väljamõistmiseks summas 1218 krooni. Kostja ei tunnista ukseavast kitsama ukse olemasolu. Koos kostja esindajaga hageja esindaja ruume üle ei vaadanud. Fotol nr 3, millel peab hageja väitel olema vaidlusalune siseuks, puudub kuupäev. Tunnistaja L. P. ei olnud enne temale ruumide näitamist 03.03.2009 kostjale rendile antud ruumides käinud. Kostja tunnistaja I. K. sõnade kohaselt olid advokaadibüroo väljakolimisel kõik uksed normaalsed. A. L. nägi rendileantud ruumidesse 03.03.2009 sisenemisel kitsamat siseust. Ühtegi dokumenti uue siseukse soetamise ja paigaldamise kohta ei ole hageja esitanud. Tunnistajate vastukäivad ütlused tuleb jätta tähelepanuta. Uue ukse soetamise vajaduse ja selle paigaldamise kohta ei ole ühtegi tõendit.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ Advokaadibüroo Valge & Uiga esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 12. mai 2010 otsuse osas, millega mõisteti kostjalt välja 6670 krooni ning jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei tutvustanud hageja rendilepingu sõlmimisel kostjale X tehnilist projekti ega ka valminud ehituse ülevaatuse akti, millest kostja oleks saanud teada, millistele nõuetele peab vastama välisuks. Rendilepingu lisades puuduvad dokumendid, millest nähtuks, millistele tingimustele peavad vastama uksed. Hageja ja kostja poolt allakirjutatud üleandmise-vastuvõtmise aktis puuduvad täpsustavad märkmed selle kohta, millistele tingimustele ja tuleohutusnõuetele peavad uksed vastama. Hageja ei teavitanud kostjat kordagi terve rendiperioodi jooksul, et trepikotta suubuv uks peab olema tihenditega ja tulepüsivusaste pool tundi. Tegemist on eritingimuste ja nõuetega; 2) olid ruumid enne kostjale rentimist teise äriühingu kasutuses ja kostjale oli teadmata, kelle poolt ja millal oli paigaldatud renditud ruumi välisuks. Kostjale oli teadmata, kas välisukseks oli ees uks, mis oli ees 1997 või oli vahepeal toimunud ukse vahetamine. Kostjal puudus teadmine, millal ehitus valmis; 3) teostas kostja pärast rendilepingu sõlmimist kostja renditud ruumides ümberehitustööd ja korraliku sanitaarremondi. Hageja teadmisel vahetas kostja välja välisukse, kuna eelnev oli tavaline valge plaatuks, mis erines kõigist teistest samal korrusel olevatest ustest. Seetõttu vahetaski kostja üürileandja nõusolekul välisukse välja uksega, mis oleks enamvähem sarnane teiste ustega. Mahavõetud ukse seisukorda kinnitab ka hageja ise oma kirjas nr 23, kus selgitab, et mahavõetud ust kasutati tellinguteks;
4) ei esitanud hageja ühtegi pretensiooni kostjale, et on toimunud omavoliline ukse vahetus ning, et uks ei vasta tuleohutuse nõuetele ja ei ole kooskõlas tuleohutuse eeskirjadega 1997. Esmakordselt esitas hageja pretensiooni renditava pinna välisukse kohta ja selle ukse tulepüsivusastme kohta rendilepingu lõppemisel 02.03.2009 kirjas nr 23. Hageja ei teinud üheksa aasta jooksul rentnikule mitte ühtegi märkust, et rentnik ei täida tuleohutuse eeskirju ja seab ohtu inimeste elu, ka rentniku endi töötajate elu; 5) nõuab hageja oma 02.03.2009 kirjas olukorra taastamist, mis oli 01.06.2000. Seega hageja nõuab ust, millise ta oma korraldusega saatis kasutamiseks tellingutena ja hiljem prügimäele. Rendilepingu lõppedes taastati olukord, milline oli 01.06.2000 üleandmise-vastuvõtmise aktis märgitud. Kostja paigaldas analoogilise ukse, mis oli ees rendilepingu sõlmimisel; 6) kinnitas tunnistaja A. V. kohtuistungil, et 2000 rendile võetud ruumide trepikotta avanev uks oli värvitud või vineeriga üle löödud tavaline uks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 teise lause kohaselt kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Üleandmise-vastuvõtmise aktis 01.06.2000 on märgitud uksed-aknad seisundiks „korras“. Sellises korras andis kostja üle ka ruumid 2009 märtsi alguses. Üleandmise-vastuvõtmise aktis puudub märge selle kohta, et uksed peavad vastama 1997. aasta tehnilisele projektile; 7) 1997. aastal koostatud hoone ülevaatuse aktiga ega ka tehnilise projektiga ei saa tõendada, et kostjale antud rendiruumides olid paigaldatud nõuetele vastavad uksed. Kostja sai ruumid oma valdusesse kolm ja pool aastat hiljem, kui toimus kasutusloa andmine. Enne kostjaga rendilepingu sõlmimist olid ruumid teise rentniku (OÜ Saloni) valduses; 8) ei tõendanud hageja, et ta andis kostjale 2000-ndal aastal ruumid rendile just nimelt 1997. aastal ees olnud välisuksega. Kui isegi rendilepingu sõlmimisel oli ees 1997. aastal paigaldatud uks, siis selle asja hävimise, kaotsimineku või kahjustamise eest vastustab hageja, sest tema korraldusel saadeti uks tellinguteks ning hiljem prügimäele; 9) kuivõrd 2009 märtsikuus ruume hagejale üle andes vastas rendileantud ruumide välisuks tavapärastele nõuetele, (oli terve ja lukustatav), siis ei ole üürileandja vara hävinenud, kaotsiläinud ega kahjustunud. Hageja püüab oma vara parendada kostja arvel. Hagejale ei ole tekkinud kahju.
5.AS Kondsor esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 12. mai 2010 otsuse osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ning palub mõista OÜ-lt Advokaadibüroo Valge&Uiga AS Kondsor kasuks välja lisaks välisukse maksumusele ka siseukse maksumus summas 1218 krooni ja kompensatsioon 33 päeva üüritasu ulatuses summas 9961 krooni. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) sai hageja kostjalt üüritud ruumide võtmed postiga 03.03.2009. Enne seda hagejal kostja poolt üüritud ruumide võtmeid ei olnud. Ruumid vaadati hageja poolt üle samal päeval, praktiliselt koheselt pärast võtmete saamist. Ruumide ülevaatamisel osalesid lisaks apellandile ka A. L. ja L. P. Ruumide ülevaatamisel selgus, et büroopinnal puudub ühel ukselengil ukseleht ja teise ukseava ette on paigaldatud ukselengist 10 cm kitsam ukseleht. Selline oli reaalne olukord üüripinnal, millest ka kohe kostjat teavitati 03.03.2009; 2) anti kostjale ruumid 2000. aastal üle aktiga, kus oli fikseeritud ruumide seisukord. Aktis ei ole ühtegi märget selle kohta, et üüripinnal oleks puudunud mõni siseuks või ukse ette oleks paigaldatud lengist kitsam ukseleht. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 334 lg 2 alusel vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine,
kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Uue siseukse soetamise vajadus ilmnes ruumide ülevaatamisel 03.03.2009 ja on tõendatud tunnistajate A. L. ja L. P. ütlustega kohtus. Samuti on tehtud usteavade kohta fotod, nende tegemise kuupäev ja kellaaeg on fotoaparaadis salvestatud (lisa 3-fotod ustest). Ukse ostmise fakt, maksumus ja paigaldamine ei puutu asjasse. Analoogsel uksel on ehituspoes hind juures ning hinda pole kostja ka vaidlustanud; 3) soovis kostja üüritud pinda hagejale üle anda 02.03.2009 sisuliselt ilma välisukseta. Täispuidust, nõutava tulepüsivusega 30 minutit, välisukse asemele oli paigaldatud lihtne papist siseuks. Eelpoolnimetatud asjaoludel ei allkirjastanud hageja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti ega võtnud kostjalt ruume vastu. Mitteeluruumi rendilepingu (01.06.2000) p-i 3.3. teise lause kohaselt rendiperiood algab ja lõpeb ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktile allakirjutamise päeval. Hageja nõudis endise olukorra ennistamist. Kostja eiras hageja nõuet, samuti ei võtnud enam hagejaga ühendust hoolimata korduvalt jäetud teadetest ja palvetest ühendust võtta. Hageja oli sunnitud tellima uue välisukse, mille sai kätte 06.04.2009; 4) muutis kostja üüritud büroopinna 33 päevaks (05.03.2009-06.04.2009) kasutuskõlbmatuks. Üüritasu nõue on esitatud ajani (päevade kohta, võttes aluseks üüritasu), millal hageja sai kätte uue ukse. Kuna kostjaga polnud võimalik kontakteeruda, luges hageja üüriperioodi lõppenuks ukse kättesaamise kuupäevast s.o 06.04.2009, sest langes ära põhiline takistus ruume uuesti välja üürida. Ilma ukseta aga ei saa ruume potentsiaalsetele üürnikele välja pakkuda ega faktiliselt välja üürida. Hageja ei hakanud kostja poolt üüritud ruumides koheselt remonti teostama. Remonti alustati alles maikuul (tööettevõtuleping 2009-04-29). Mitteeluruumi rendilepingu punkti 4.2.11 kohustab rentnikku hüvitama rendileandjale hoones X kõik rentniku süül tekkinud kahjud.
6.OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga vaidleb AS Kondsor apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei tõendanud hageja siseukse soetamise vajadust. Samuti ei ole apellant esitanud ühtegi tõendit siseukse paigaldamise kohta. Apellant ei ole tõendanud temale kahju tekitamist kostja poolt. Apellandi poolt lisatud fotod kannavad kuupäevi 05.03.2009 ja 16.03.2009, s.o fotod on tehtud ajal, kui ruumid olid juba apellandi valduses olnud piisavalt pikka aega. TsMS § 633 lg 5 sätestab, et kui apellatsioonkaebuse põhjendamiseks nimetatakse uusi asjaolusid ja tõendeid, tuleb apellatsioonkaebuses märkida uute asjaolude ja tõendite esimese astme kohtus esitamata jätmise põhjus. Apellant ei ole seda teinud; 2) ei viibinud vastustaja ruumide ülevaatamisel ega nõustu apellandi väitega, et siseustega sai manipuleerida ainult kostja. Hageja ei kutsunud kostja esindajat ruumide ülevaatamise juurde. Kostja kutsele teostada ruumide üleandmine-vastuvõtmine 28.02.2009 või 01.03.2009 hageja pahatahtlikult ei vastanud. 02.03.2009 keeldus hageja ruumide vastuvõtmisest. Vastustaja soovis tagastada ruumid apellandi juuresolekul, kahjuks vastas hageja sellele keeldumisega. Fotod ei tõenda kostja poolt hagejale kahju tekitamist. Tunnistaja L. P. ütluste kohaselt viibis ta kostjale üüritud ruumides 03.03.2009 esimest korda, enne seda ei olnud ta antud ruumides käinud. Ta ei saanud seega teada, millised uksed olid seal ajal, mil ruumid anti kostjale rendile, samuti ruumide tagastamise ajal tunnistaja L. P. juures ei viibinud. Järelikult ei ole tunnistaja ütlustega tõendatud uue siseukse soetamise vajadus ning apellandile kahju tekkimine; 3) ei tõendanud apellant, et ta kavatseb üldse uue siseukse ruumidesse paigaldada. Ühtegi dokumenti uue ukse tellimise või ostmise kohta apellant ei esitanud. Apellant ei esitanud ühtegi tõendit, et ta kahju kannatab uue siseukse maksumuse ulatuses. Apellandi nõue uue siseukse maksumuse hüvitamise osas ei ole põhjendatud;
4) on põhjendamatu üüritasu nõue. Rendileping apellandi ja vastustaja vahel lõppes 04.03.2009. Asjaolu, et üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastas hageja hiljem suvalisel kuupäeval, ei tähenda, et rendileping oleks edasi kestnud. Kostja andis üüritud vara tagasi 03.03.2009 lepingu kohaselt ja sellega rendileping lõppes. Hageja keeldus üleandmise-vastuvõtmise aktile alla kirjutamast rendilepingu lõppemise päeval. Vastustaja ei ole süüdi selles, et apellant ruume välja rentida ei saanud. Sobimatu välisuks kui põhjus, miks ruume välja ei saanud rentida, on vaid apellandi väide, mis ei ole tõendatud. Vastustaja käest hüpoteetilist saamata jäänud tulu nõuda on alusetu ning heade kommete vastane; 5) on apellant lisanud apellatsioonkaebusele AS Kondsor haldusjuhi A. L. kirja Lõuna Ringkonnaprokuratuurile. Apellant on rikkunud TsMS § 200 sätteid. TsMS § 200 sätestab, et menetlusosalised on kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ning kohus ei luba menetlusosalisel õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia. Lisades kirja apellatsioonkaebuse juurde, oli apellandil juba teada, et Lõuna Ringkonnaprokuratuur on teatanud A. L. kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta nr 10760000111 (lisa 1).
7.AS Kondsor vaidleb OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) ei näe võlaõigusseadus ette üürilepingu sõlmimisel üürnikule tutvustada hoone tehnilist projekti. Hoone rekonstrueerimiseks koostati projekteerimis-tingimustele ja kehtivatele ehitusnormidele vastav ehitusprojekt. Projekti alusel renoveeriti X hoone. Teostatud ehitustöid kontrolliti pädeva komisjoni (s.h. päästeameti peainspektori) poolt. Koostati ehituse ülevaatuse akt, mille alusel väljastati hoonele kasutusluba. Kasutusluba väljastati, sest ehitustööd olid teostatud vastavalt tehnilisele projektile (T 97/14 1997.a.). Projekti alusel tuli trepikotta suubuvad uksed valmistada tihendiga ja tulepüsivusastmega 30 minutit. Kasutusluba väljastati 1997 detsembris. Kostjale üüriti ruume 01.06.2000. Kapitaalremondi käigus 1997 paigaldati X III korruse trepikotta neli täispuidust (tulepüsivus 30 minutit) välisust. Käesoleva ajani ei ole hagejal olnud põhjust ega vajadust nimetatud välisuksi vahetada või asendada; 2) anti ruumid kostjale üle ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti alusel koos nõuetele vastava üüriruumide välisuksega. Aktis on real uksed, aknad, märge korras. Kostja vahetas omal algatusel ruumide välisukse temale sobivama vastu. Kuna kostja poolt asendatud uks oli täispuidust, sobis koridoris paiknevate teiste ustega, ei teinud hageja sellest tagantjärele numbrit. Samuti oli hageja teadlik, et kostjaga sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu punkt 4.2.9 kohustab rentnikku lepingu lõppemise või ennetähtaegse lõpetamise korral andma renditud ruumid koos tema poolt omal kulul tehtud ümberehituste ja parendustega üle lepingu kehtivuse ajal olnud seisundis, mis vastab vara normaalsele kulumisele. Päästeameti tuletõrjeinspektorid oma kontrollreididel kostja poolt paigaldatud ukse nõuetele vastavust kahtluse alla ei seadnud. Küll on aga lubamatu paigaldada trepikotta tihenditeta, nõutavat tulepüsivust omamata papist siseust; 3) jäeti omavoliliselt vahetatud välisuks kostja poolt koridori vedelema, kus see oli takistuseks evakuatsiooniteel. Hageja nõudis kostjalt ukse koridorist eemaldamist. Kostja seda ei teinud. Hageja lasi ukse evakuatsiooniteelt ära viia. Demonteeritud uks seisis poolelioleval ehitisel neli aastat, enne kui ehitusmehed selle 2004 omavoliliselt tellinguna kasutusse võtsid. Kostja ülesanne oli demonteeritud ust säilitada ja hoiustada, et siis soovi ilmnemisel uuesti paigaldada; 4) soovis kostja hagejale 02.03.2009 üle anda ruume, kus välisukse lengile oli ette paigaldatud papist siseukseleht. Uks oli ette paigaldatud jalad ülespidi, ukselinki tuli tõsta üles, et see avaneks, ukselengi oli puuritud augud ja piirdeliistud sisselõigetega rikutud, uks avanes ja sulgus ainult jõudu kasutades. Vastuses hagile 18.08.2009 märgiti kostja poolt esimest korda, et välisuks sai kolimise käigus rängalt vigastada, kuigi mitteeluruumi rendilepingu punkt 4.2.7 kohustab rentnikku teatama rendileandjale viivitamatult igast ruumides toimunud avariist,
tulekahjust jms., võttes koheselt tarvitusele abinõud tagajärgede likvideerimiseks ja punkt 4.2.12. kohustab rentnikku hüvitama rendileandjale hoones X kõik rentniku süül tekkinud kahjud. Eelistungil väitis kostja teise versioonina, et eelpoolnimetatud ukseleht on ajavahemikul 01.03.2009-02.03.2009 kaotsi läinud ja süüdistas ukselehe kaotsiminekus hagejat. Alles kohtuistungil tunnistati, et välisuks lõhuti kolimisfirma poolt seifi kolimise käigus. Täispuidust välisukse purunemine on väheusutav sest väide tugineb vaid kostja ja kostja töötaja I. K. tunnistusel, samuti eitab kolimisfirma ukse purunemist ja teisega asendamist. VÕS § 334 lg 2 alusel vastutab üürnik asja kaotsimineku või hävimise eest. Trepikoja välisuks peab vastama ehituse ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded nõuetele. Enne üüriperioodi lõppu välisuksega juhtunud oletatav õnnetus (purunemine pilbasteks) ei anna õigust asendada purunenud ukselehte ukselehega, mis ei vasta tuleohutusnõuetele ega sobi trepikojas teiste ustega. Hageja pidi tellima uue välisukse, seetõttu ei olnud võimalik ruume 33 päeva jooksul välja üürida. Hageja ei püüa oma vara parendada kostja arvelt. Ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeriti mõlema osapoole poolt, et uksed on korras, see tähendab, et need rahuldasid kostjat, muidu oleks akti tehtud ka vastav märge, nagu tehti WC poti, valamu ning vaipkatte kohta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et AS Kondsor ja OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga apellatsioonkaebused tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab Tartu Maakohtu 12. mai 2010 otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega mõistab välja OÜ-lt Advokaadibüroo Valge&Uiga AS-i Kondsor kasuks 5 565 krooni.
9.OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga on apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega rahuldati hageja nõue kostja vastu osaliselt ning mõisteti kostjalt välja hageja kasuks 6 670 krooni, s.o koridori viiva ukse (nn välisukse) maksumuse ja paigalduse kulud. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustamise eest, mis toimus ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustamine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Asja materjalidest nähtuvalt on ruumid kostjale üle antud üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Aktis on märge, et „uksed, aknad – korras“ (tl 9). Seega on uksed, s.h ka koridori välisuks, olnud üleandmise hetkel selles seisundis, millises on tavapäraselt uksed. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja asendas koridori välisukse teise uksega. Vaidlus on selles, kas kostja poolt üürilepingu lõppemisel paigaldatud koridori välisuks oli samas seisundis, nagu seda oleks olnud eelnevalt kostja poolt kõrvaldatud ja asendatud välisuks. Hageja väite kohaselt oli ruumide üleandmise hetkel koridori välisukseks täispuituks, kuid üürilepingu lõppemisel oli selle asemel paigaldatud papist uks. Oma väidet on hageja tõendanud fotoga nr 1 (tl 19); tunnistaja L. P. ütlustega (tl 105), mille kohaselt 03.03.2009 käis ta A. L. kutsel advokaadibüroole üürile antud ruumides ning täispuidust uks oli ära võetud ning asemele oli pandud valge uks; tunnistaja A. L. ütluste kohaselt (tl 105-108) oli paigaldatud valge ukseleht tagurpidi, uks avanes ja sulgus ainult jõudu kasutades. Kostja vastuväite kohaselt paigaldas ta koridori välisukseks üürilepingu lõppemisel samasuguses seisundis oleva ukse, nagu see oli üürilepingu sõlmimisel 1. juunil 2000. Oma vastuväidet on kostja tõendanud tunnistaja A. V. ütlustega (tl 108), mille kohaselt kui büroo kolis ruumidesse,
siis ole välisukseks uks, mis oli värvitud seestpoolt valgeks ja väljastpoolt üle löödud vineeriga või oli üleni valgeks värvitud, tunnistaja täpselt ei mäleta; tunnistaja I. K. ütlustega (tl 108-109), mille kohaselt ei tea ta, milline oli välisuks 2000. aastal, kuid väljakolimisel paigaldatud uks oli tavaline uks, lukustatav. Ringkonnakohus leiab, et tunnistajate A. V. ja I. K. ütlused ei tõenda seda asjaolu, et üürilepingu lõppemisel kostja poolt paigaldatud koridori välisuks oli samasuguses seisundis, nagu oli uks üürilepingu sõlmimisel. Hageja väitel oli ruumide üleandmise hetkel koridori välisukseks täispuituks, kuid üürilepingu lõppemisel selle asemel paigaldatud uks ei olnud täispuidust ning kostja ei ole tõendanud, et juba üürilepingu sõlmimisel ei olnud koridori välisuks täispuidust. Seega on õige maakohtu seisukoht, et kostja on rikkunud VÕS § 334 lg-t 1, sest ei tagastanud asja pärast lepingu lõppemist seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Olukorda ei muuda ka see, et kostja väitel vahetas ta koridori ukse hageja nõusolekul. Pooled ei ole sõlminud kokkulepet selle kohta, et kostjal oleks õigus vahetada uks ning hiljem oma uks rendilepingu lõppemisel kaasa võtta, samuti ei ole pooled kokku leppinud selles, et hageja tagab esialgse ukse säilimise. Lähtudes eeltoodust oli hageja õigustatud üürilepingu lõppemisel nõudma, et ruumid tagastatakse seisundis, millises need oli üürilepingu sõlmimisel (arvestades harilikku kulumist, halvenemist ja muudatusi, mis kaasnesid ruumide kasutamisega). Samas on maakohus ebaõigesti välja mõistnud seoses välisuksega kahju 6670 krooni. Lähtudes VÕS § 334 lg-s 2 sätestatust ei ole hagejal õigus nõuda uue ukse maksumust, vaid arvestada tuleb ukse hariliku kulumisega ja ka sellega, et juba üürilepingu sõlmimisel ei olnud tegemist uue uksega. Samuti VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Ringkonnakohus leiab, et arvestades ukse harilikku kulumist (ligikaudu 1/3 uue ukse maksumusest), tuleb vähendada kostjalt seoses koridori välisuksega tekitatud kahju eest väljamõistmisele kuuluvat summat ning välja mõista 4753 krooni (ukse maksumus 3833 krooni + paigaldus 920 krooni = 4753 krooni). Lähtudes eeltoodust, tuleb OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
10.AS Kondsor on vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega jäeti kostjalt välja mõistmata siseukse maksumus summas 1218 krooni ja kompensatsioon 33 päeva üüritasu ulatuses summas 9961 krooni.
10.1.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja pidi esitama tõendeid siseukse paigaldamise kohta selleks, et hagi oleks võimalik rahuldada. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude seoses sellega, et kostja ei tagastanud üüritud ruume sellises seisundis, nagu need olid rendilepingu sõlmimisel, sest puudus üks siseuks ning ühe ukseava ette oli paigaldatud lengist kitsam ukseleht. Kahju hüvitamise nõude eelduseks ei ole see asjaolu, et isik oleks ise eelnevalt tekitatud kahju kõrvaldanud. Antud juhul on hageja märkinud siseukse maksumuseks 1218 krooni ning kostja ei ole esitanud vastuväiteid selle kohta. Kuna kostja ei ole vastuväiteid esitanud, siis saab lugeda siseukse maksumuseks 1218 krooni. Ruumid on kostjale üle antud üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Aktis on märge, et „uksed, aknad – korras“. Aktis ei ole ühtegi märget selle kohta, et üüripinnal oleks puudunud mõni siseuks või ukse ette oleks paigaldatud lengist kitsam ukseleht, seega tuleb lähtuvalt VÕS § 334 lg-st 1 eeldada, et ruumid anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Tegemist on seadusest tuleneva eeldusega, mis kehtib seni, kuni ei ole tõendatud vastupidist.
Tunnistaja A. V. ütluste kohaselt 2000 mais ruumidesse sissekolimisel ei olnud puhkeruumi ja väikese ruumi vahel ust, ta ei mäleta, et mõni uks oleks olnud kitsam kui ukseava. Tunnistaja I. K. ütluste kohaselt ta ei olnud ruumidesse sissekolimise juures. Tunnistaja A. V. ütlustega on tõendatud kostja väide, et juba sissekolimisel ei olnud üht siseust, samas ei ole tunnistajate ütlustega tõendatud see, et ruumide üleandmisel kostjale oli ühe ukseava ette oleks paigaldatud lengist kitsam ukseleht. Kuna ei ole tõendatud see, et ruumide üleandmisel kostjale oleks ühe ukseava ette paigaldatud lengist kitsam ukseleht ning üleandmisevastuvõtmise akti kohaselt olid uksed korras, siis on hageja õigustatud nõudma kahju hüvitamist seoses ühe siseuksega, sest siseukse normaalse kulumisena ei saa käsitleda seda, kui ukseleht on kitsam ukselengist. Asjaolu, et üürilepingu lõppemisel üüripinnal oli ühe ukse ette paigaldatud lengist kitsam ukseleht, on hageja tõendanud tunnistajate A. L. ja L. P. ütlustega, millede kohaselt 03.03.2009 ühes ukseavas oli ukseleht kitsam ukseavast. Ringkonnakohus leiab, et arvestades siseukse harilikku kulumist (ligikaudu 1/3 uue ukse maksumusest), tuleb kostjalt välja mõista hüvitis 812 krooni hageja kasuks.
10.2.Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata üüritasu nõude perioodi 05.03.2009-06.04.2009 eest ning ükski apellandi väide ei anna alust tema nõude rahuldamiseks selles osas. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Seega tuleneb seadusest üürileandjale õiguse nõuda kokkulepitud üüri, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi. Antud juhul on kostja andnud hagejale üüritud asja tagasi, saates ruumide võtmed posti teel 02.03.2009, s.o juba enne üürilepingu lõppemist 04.03.2009. Samuti ei ole hageja ise seda asjaolu vaidlustanud, et ta ei oleks saanud üüritud ruume tagasi oma valdusse. Lähtudes eeltoodust puudub eeldus VÕS § 335 kohaldamiseks. Iseenesest võiks käsitleda hageja nõuet tasu saamiseks perioodi eest 05.03.2009-06.04.2009 kui saamata jäänud tulu nõuet, kuid hageja ei ole esitanud asjaolusid ja tõendeid, mis annaksid aluse ka sel alusel hagi rahuldada. Asjaolu, et kostja paigaldas üürilepingu lõppemisel koridori välisuksena teistsuguse ukse, kui oli tema poolt ruumide üürile võtmisel ja rikkus sellega VÕS § 334 lg-t 1, ei tõenda seda, et hageja poolt ruumide üürile andmine alates 05.03.2009 oli takistatud just kostja käitumisest.
11.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta hageja poolt ringkonnakohtule esitatud AS Kondsor 27. mai 2010 kirja nr 18, fotod ustest 8-l lehel, tööettevõtulepingu 2009-04-29-3 ning kostja poolt esitatud Lõuna Ringkonnaprokuratuuri vastuse 07.06.2010.
12.Arvestades seda, et hagi ja apellatsioonkaebused rahuldatakse osaliselt, jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud maakohtus 31% ulatuses OÜ Advokaadibüroo Valge&Uiga kanda ja 69% ulatuses AS Kondsor kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad poolte endi kanda.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.