Võlaõigus › Muud

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Hageja sissenõutavaks muutunud ca 700 000 krooni suurust nõuet kostja II vastu ei ole õnnestunud täita. Hagi esitamise ajal eelmises tsiviilasjas omas kostja II üheksat kinnisasja, millele seati hagi tagamise korras kohtulikud hüpoteegid. Praeguseks on kostja II võõrandanud kõik tema omandis olnud kinnisasjad peale nende, mille suhtes toimub täitemenetlus ja mida ei ole õnnestunud müüa vaatamata sissenõutavast nõudest oluliselt madalamale alghinnale ning korduvalt toimunud enampakkumistele. Kostja II müüs kostjale I XXX vallas XXX alevikus asuva kinnisasja 90 000 krooni eest. Vähem kui kuu aega hiljem müüs kostja I kinnisasja 1 550 000 krooni eest edasi OÜ-le Gerund. 1. aprillist 2007 on kostja II kostja I ainuosanikuks ning ainsaks juhatuse liikmeks, samuti oli ta kostja I esindajaks müügilepingu sõlmimisel. Kostja II müüs enda omandis olnud kinnisasjad teadlikult hageja huvide kahjustamiseks, kusjuures kostja I teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Seega on müügileping sõlmitud kostja I lähikondsega täitemenetluse seadustiku (TMS) § 188 lg 3 ja PankrS § 117 lg 2 järgi. TMS § 188 lg 2 kohaselt tuleb eeldada, et kostja I teadis, et müügilepinguga kahjustatakse hageja huvisid, ka seetõttu, et müügileping sõlmiti pärast täitemenetluse alustamist. TMS § 187 lg-st 2 tulenevalt võib hageja esitada hagi kostjate vastu müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks TMS § 187 lg 1 järgi. Kuna OÜ Gerund on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, ei ole enam võimalik kinnisasja välja anda kohtutäituri käsutusse. Seega peab kostja I hüvitama TMS § 195 ning PankrS § 119 järgi hagejale kinnisasja väärtuse, mida kajastab müügileping, s.o 1 550 000 krooni.

MAAKOHTU LAHEND

millele oli veel sissenõuet võimalik pöörata, jäid kolm hüpoteegiga koormatud kinnisasja. Müügilepingu sõlmisid kostjad juba siis, kui täitemenetlus oli alustatud. Kinnisasjade müügist laekunud summad ei ole laekunud kostja II pangakontole ja ta ei ole kasutanud ka vabatahtlikult müügist saadud summasid hageja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks. Maakohus nõustus hagejaga selles, et hagi tagamisel ei pruugi kohtulike hüpoteekide suurus olla vastavuses kinnisasjade tegeliku väärtusega ning kinnisasjade tegelikust olukorrast ja võimalikust realiseerimisväärtusest oli kostjal II kinnisasjade omanikuna parem ülevaade kui hagejal ja kohtul. Ainuüksi asjaolu, et hageja ei vaidlustanud kohtumenetluses hagi tagamiseks seatud kohtulike hüpoteekide kustutamist ega ka kohtuotsust osas, milles kustutati vaidlusalusele kinnisasjale seatud kohtulik hüpoteek, ei andnud kostjale II alust mõistlikult eeldada, et eelnimetatud kolm kinnisasja ka tegelikult katavad täielikult hageja nõude. TMS § 188 lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Sama paragrahvi lõike 2 järgi eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Võlgniku lähikondsed määratakse PankrS § 117 kohaselt. Kuna müügileping sõlmiti täitemenetluse ajal, siis TMS § 188 lg-st 2 tulenevalt eeldatakse, et ka tehingu teine pool – kostja I teadis või pidi teadma hageja kui kostja II võlausaldaja huvide kahjustamisest. Võlausaldaja huvide kahjustamist eeldatakse ka siis, kui teiseks pooleks oli võlgniku lähikondne. Müügilepingu sõlmimisel oli kostja I esindajaks kostja II kui juhatuse liige ja ainuosanik. TsÜS § 123 lg-s 1 sätestatakse muu hulgas, et kui tehingu õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kas isik teadis mingeid asjaolusid või pidi neid teadma, siis tuleb nende asjaolude hindamisel lähtuda esindaja, mitte esindatava isikust. Sisuliselt on kostja II vaidlusaluse tehingu teinud iseendaga ning tema teadlikkus hageja kui võlausaldaja huvide kahjustamisest on omistatav ka tehingu teisele poolele – kostjale I. PankrS § 117 lg-st 3 tulenevalt tuleb lugeda tuvastatuks, et kostja I on kostja II lähikondne. TMS § 195 lg 1 kohaselt, kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud andma sissenõudja kasuks täitemenetluse toiminguid tegeva kohtutäituri käsutusse tehingu alusel saadu koos vilja ja muu kasuga. Kohtutäitur korraldab saadu jaotamise sissenõudjate vahel nõuete esitamise järjekorrast lähtudes. Kuna praegu on kinnisasja omanikuks OÜ Gerund, ei ole võimalik kinnisasja tagastada. TMS § 195 lg-te 2 ja 3 kohaselt kohaldatakse tagasivõitmise õiguslikele tagajärgedele PankrS § 119 lg-tes 2-4 sätestatut. PankrS § 119 lg 3 kohaselt peab teine pool tagasivõidetud tehingu alusel saadu hävimise või kahjustumise korral, samuti juhul, kui saadu väljaandmine on muul põhjusel võimatu, hüvitama saadu väärtuse või selle vähenemise, kui ta teadis või pidi teadma tagasivõitmise aluseks olevatest asjaoludest. Hageja seisukoht, et teise tehingu järgi saadud ostuhinna (1 550 000 krooni) saab välja nõuda TsÜS § 62 lg-le 2 tuginedes, on ekslik. TsÜS § 62 lg 2 kohaselt on asja vili asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Hageja väide, et tegelik kinnisasja väärtus kajastus teise tehingu järgi saadus ning sama hinna oleks tagasivõidetud tehingu korral kinnisasja võõrandamisel saanud ka kohtutäitur, on paljasõnaline ja tõendamata. Hageja ei ole kostja I ja OÜ Gerund vahel sõlmitud kinnisasja müügilepingut vaidlustanud. Ostja ja müüja vaheliste rahaliste võimaluste, motiivide ning erihuvide tõttu ei pruugi kinnisasja hind olla seotud selle väärtusega. Hind väljendab konkreetsetes tingimustes konkreetse ostja ja müüja poolt asjale omistatavat suhtelist väärtust. Turuväärtusest erinev hind sõltub pooltevahelistest suhetest, samuti eriväärtustest, mida pooled asjale omistavad.

Maakohtu tellitud kinnisvaraeksperdi hinnangust nähtub, et vaidlusaluse tehinguga võõrandatud kinnisasja turuväärtus tehingu tegemise ajal oli 24 000 krooni. Ekspert on hinnangu andmisel lähtunud sobivatest võrdlustehingutest ja rakendanud nende erinevate tunnuste kohandamist. Kinnistu (2,4 ha, hoonestamata) turuväärtust suurendavaid tegureid hindaja ei leidnud; kinnistu turuväärtust vähendavateks teguriteks on otsese juurdepääsu puudumine, kitsendustega koormatus (elektriliini-, kaevanduse- ja maaparanduskitsendus), samuti vähendab väärtust põllumaa kehv kvaliteet. Ekspert leidis ka, et kuigi nimetatud kinnisasja hinnaks müügilepingus oli 1 550 000 krooni, ei mõjuta see objekti turuväärtust. Hageja väide, et kostja on vaidlusaluse tehingu järgi võõrandanud kinnisasja alla selle tegeliku väärtuse, ei ole põhjendatud. Eeltoodud hinnangu kohaselt on müügilepingu järgi ostuhind kõrgem keskmisest samal ajavahemikul müüdud sarnaste kinnisasjade ostuhinnast. Kuna tagasivõidetava tehingu järgi on ostuhinnaks 90 000 krooni ning kostjate vahel sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 5.2 järgi oli see summa ka ostjale lepingu sõlmimise hetkeks täielikult tasutud, siis on põhjendatud PankrS § 119 lg 3 järgi nõuda tehingu tagasivõitmise korras saadu väärtuse hüvitamist tehingu teiselt poolelt samas summas, s.o 90 000 krooni.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

on tõendatud või mitte. Käesoleval juhul ei ole kohus mingit tähelepanu pööranud ekspertiisiaktile, rikkudes TsMS § 232 lg-s 1 sätestatut. Jääb arusaamatuks, millisel põhjusel tõusetus küsimus PankrS § 119 ja TMS § 195 lg 1 pinnalt üld- ning erinormi vahekorrast. TMS § 195 lg 1 sätestab võrreldes pankrotiseadusega mõningad erisused täitemenetluse jaoks, kuid nimetatud olukorraga ei ole käesoleval juhul tegemist, kuivõrd saadut ei ole võimalik tagastada. Tagastamise võimatuse korral viitab TMS § 195 lg 2 aga PankrS § 119 lg-tele 2-4. Seega kohaldub saadu tagastamise võimatuse korral nii pankroti- kui ka täitemenetluses vara tagasivõitmisel PankrS § 119 lg 3, mille kohaselt peab tehingu teine pool hüvitama saadu väärtuse või selle vähenemise, mis on käesoleval juhul 24 000 krooni.

EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS

kuna Viru Maakohtu 26.02.2007 otsusega kustutati kohtulik hüpoteek kostjale II kuuluvalt kinnisasjalt, oli tal õigus seda võõrandada ja ta ei pidanudki teadma, et ta kahjustab sellega hageja huvisid. Kostja II teadlikkus sissenõudja huvide kahjustamisest tuleneb järgmistest asjaoludest: Viru Maakohus mõistis 26.02.2007 otsusega kostjalt II hageja kasuks välja 981 140 krooni ja täitemenetlust alustati tema vastu 788 885.85 krooni nõudes. Pelgalt asjaolust, et kolmele kostja II kinnisasjale jäi kohtulik hüpoteek püsima, ei saanud kostja II järeldada, et selle arvel hageja nõue rahuldatakse. Müügilepingu järgi müüdi kinnisasi 90 000 krooni eest ja müüja (kostja II) kinnitas, et ta on selle summa kätte saanud. 29.05.2007 müüs kostja I (kelle osanik ja juhatuse liige on kostja II) kinnisasja OÜ-le Gerund 1 550 000 krooni eest. Kostja II ei ole kinnisasja müügist saadud 90 000 krooni pangakontole kandnud ega hagejale kohtuotsuse täitmiseks üle andnud. Kinnisasja müügileping, mis sõlmiti kohe pärast kohtuotsuse jõustumist ja täitemenetluse ajal, tõendab, et kostja II eesmärgiks oli vältida kohtuotsuse täitmist ja kahjustada sellega hageja huvisid. Kostja II kinnisasjade omanikuna pidi teadma kinnisasjade tegelikke väärtusi ja arvestama, et kohtulike hüpoteekide suurus ei tarvitse olla vastavuses kinnisasjade tegeliku väärtusega, samuti seda, et 26.02.2007 kohtuotsusega jäeti 68% menetluskuludest tema kanda. Maakohus on põhjendatult tuvastanud ka asjaolu, et müügilepingu teine pool oli müügilepingu sõlmimise ajal teadlik sissenõudja huvide kahjustamisest. TMS § 188 kohaldamise eelduseks ei ole see, kas kinnisasjale oli eelneva kohtumenetluse käigus seatud hagi tagamise abinõu või mitte. Asja materjalidest nähtub, et hageja nõudest on rahuldamata kokku 711 235.92 krooni ja kohtutäitur ei ole enampakkumise nurjumise tõttu müünud ainult Liivakünka kinnisasja, mille alghinnaks on 94 500 krooni. Seega on alust eeldada, et ka eelnimetatud kinnisasja müügi korral jääb hageja nõue valdavas osas rahuldamata. TMS § 188 kohaldamine ei sõltu sellest, millal täitur korraldas esimese enampakkumise. Samuti ei ole vaidlusaluse lepingu kehtetuks tunnistamisel tähendust sellel, et kostja II kontod arestiti mais 2007. Oluline on hageja huvide kahjustamine ning vastupidist ei ole kostja II tõendanud. Maakohus on kohaldanud õigesti TMS § 195 ja PankrS § 119 lg-t 3 ning põhjendatult mõistnud kostjalt I välja tehingu alusel saadu väärtuse 90 000 krooni. Maakohus on hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt kõiki esitatud tõendeid ja põhjendatud ei ole apellandi väide, et maakohus ei ole pööranud tähelepanu ekspertiisiaktile. Vaidlusaluse kinnisasja müügihind 90 000 krooni väljendab kõige täpsemalt selle turuväärtust, kuna kostja II kinnisasja omanikuna oli eelduslikult kõige täpsemalt teadlik kinnisasja turuhinnast. Samuti arvestab ringkonnakohus sellega, et kostja II ei ole hilisemas kohtumenetluses tõendanud, et tal oli põhjust müüa kinnisasja selle tegelikule väärtusele mittevastava hinnaga.

siis, kui kinnisasi müüdi alla turuhinna. Praegusel juhul on kohtud tuvastanud, et kinnisasja müügihind 90 000 krooni väljendab kõige täpsemalt kinnisasja turuväärtust. Sellest asjaolust tulenevalt oli väär lugeda müügilepingut kostja II võlausaldajate huve kahjustavaks. See, et kostja II ei kasutanud kinnisasja müügist saadud raha hageja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks, ei ole TMS § 188 lg 1 kohaldamise jaoks tähtis, st selline tegevusetus ei muuda müügilepingut kostja II võlausaldajate huve kahjustavaks. Kui müügihinda tegelikult ei tasutud, on kostjal II kostja I vastu müügilepingust tulenev täitmise nõue, millele saab muu hulgas pöörata sissenõude täitemenetluses. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus muu hulgas hindama maakohtu tellitud ekspertiisiakti kinnisasja väärtuse kohta, mille ringkonnakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta. TMS § 195 lg 2 järgi kohaldatakse tagasivõitmise õiguslikele tagajärgedele PankrS § 119 lgs 2-4 sätestatut. Tagasivõitmise kohustusele tuleb lisaks kohaldada VÕS §-des 1032-1035 sätestatut niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus PankrS § 119 lg-tes 2-4 sätestatuga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et vaidlusalune tehing toimus TMS § 188 lg 1 sätestatud tähtaja jooksul. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas kostja II kahjustas tehingu tegemisega teadlikult sissenõudja huve. Riigikohtu lahendi kohaselt võiks hageja huvide kahjustamisega tegemist olla siis, kui kinnisasi müüdi alla turuhinna. Käesolevas asjas sellekohast väidet pooled esitanud ei ole. Asja materjalide kohaselt müüs kostja II pärast täitemenetluse alustamist 03.05.2007 kostjale I kinnisasja XXX vallas, müügihinnaks märgiti 90 000 kr. Kinnistu võõrandati kostja I poolt edasi väidetavalt hinnaga 1 550 000 kr. Kostja II poolt esitatud kinnisvara hinnangu kohaselt oli tehingu tegemise ajal kinnistu turuväärtus 35 000 kr ( I kd lk 192) ja kohtu määratud ekspertide arvamuse kohaselt 24 000 kr ( II kd lk 40). Ringkonnakohus märgib, et kuna muid tõendeid asjas esitatud ei ole ning kolm kinnisvara hindajat on andnud kinnisasja turuväärtuse samas suurusjärgus hinnangu, siis on alus tuvastada, et kinnistu turuväärtus ei saanud olla suurem kui 35 000 kr. Asja ei ole vaidlust selle üle, et kostja I ja ka kostja II võõrandasid kinnisasja oluliselt suurema summa eest. Kostja I ei ole kohtule esitanud usutavaid selgitusi kinnistu turuväärtuse ja müügihinna väga suure erinevuse osas. Kostja II väite kohaselt on tegemist tehingust saadud kasumiga. Ringkonnakohus märgib, et eeltoodud asjaolude alusel ei saa tugineda sellele, et kostja II võõrandas sel põhjusel, et teadlikult hageja huve kahjustada kinnistu turuhinnast madalama hinnaga.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.