Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Asudes peale kinnistu omandamisest kinnistul asuvaid hooneid kasutama, avastas hageja põhjalikuma ülevaatuse käigus puudusi, mida hagejal lepingu sõlmimisel kinnistu ja hoonete ülevaatamisel ei olnud võimalik märgata ja millest kostja ka hagejat ei informeerinud. Selgus, et kinnistul asuv salvkaev on kasutuskõlbmatu, kuna kaevu põhja ladestunud setted takistavad vee juurdevoolu, põhjustades kaevu madalat tootlikkust ning vee hägustumist. Veekihi sügavus kaevus oli alla 1 meetri. Samas avastas hageja, et üks lokaalse kanalisatsiooni koosseisu kuuluvatest settekaevudest on sisse langenud. Hageja pöördus koheselt 16.09.2008 kirjaga kostja poole ja informeeris kostjat avastatud varjatud puudustest, samuti tegi ettepaneku asja parandamiseks kostja poolt või siis hageja poolt tehtavate kulude hüvitamiseks. Kostja hageja teatele teates sätestatud kuupäevaks ei vastanud. Hageja tellis kaevupuhastustööd OÜ-lt E ja tasus selle eest 9 480 krooni. Samuti on hageja võtnud hinnapakkumise kanalisatsioonikaevu kordategemiseks, tööde maksumus vastavalt hinnapakkumisele on 7 537 krooni. Hageja tugineb oma nõudes VÕS §-le 217 lg 1 ja 2; 218 lg 1; 220 lg 1 ja 222 lg 1 ja 2. Nii nagu Riigikohtu lahendist 3-2—1-115-04 tulenevalt on endastmõistetav, et korterit peab olema võimalik kütta, nii on hageja arvates ka endastmõistetav, et elamus elamisel peab saama kasutada vett ja kanalisatsiooni, seega on kasutamiskõlbliku kaevu, samuti kanalisatsioonisüsteemi olemasolu hädavajalik. Kostja hagejat kaevu ja kanalisatsiooni settekaevu puudustest ei informeerinud, seega tuleb kaevu ja kanalisatsiooni settekaevu lugeda lepingutingimustele mittevastavateks. Hageja informeeris kostjat avastatud varjatud puudustest ja tegi ettepaneku need kõrvaldada. Kuna kostja puudusi kõrvaldama nõus ei olnud, on hageja õigustatud asja parandama ja nõudma tehtud/tehtavate kulutuste hüvitamist. Eeltoodu alusel hageja palub välja mõiste E. L. M. K. kasuks 13.08.2008 müügilepingu lepingutingimustele mittevastava asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitisena 17 017 krooni. Kohtukulud palub ta panna kostja kanda.

KOSTJA ARVAMUS JA VASTUVÄITED

Kostja hagiga ei nõustu. Vastuväidete kohaselt oli enne kinnistu müüki kaev küljelt lahti kaevatud, et vahetada kaevust majja veetorustik. Kuna kinnistu otsustati maha müüa siis jäid torustiku vahetuse tööd pooleli. M. K. tutvudes kinnistuga nägi, et kaev on küljelt lahti kaevatud. Peale ostu-müügilepingu sõlmimist läks M. K. kolmeks nädalaks kodunt ära. Kuna sel ajal olid sajused ilmad siis läks vesi kaevus mudaseks ning lahtikaevatud osas uhtus vihmavesi mulla kaevu. Majapidamises oli kasutusel vaid üks settekaev mis asus õues ja oli korras. Esimesest settekaevust läks edasi teine osa, mida ei kasutatud üldse, sest see asus aia taga. Hagejale sai seda kohta näidatud koos kinnisvaramaakleriga. M. K. taastas ka teise settekaevu, kuid kostja keeldub selle eest maksmast, kuna hageja tegi uue settekaevu uuele kohale. Settekaevud ehitas hageja kuu möödumisel peale kinnistu ostu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud panna hageja kanda.

HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE

Hageja vastuse kohaselt oli enne kinnistu müüki alustatud joogiveetrassi vahetusega, kuid kinnistu müüki panemisega tööd katkestati ja kostja paigaldas lahtikaevatud trassi kaitseks kile. Kostja oleks pidanud arvestama sellega, et Eestis sajab aeg-ajalt vihma ja võtma

kasutusele tõhusamad meetmed lahtikaevatud joogiveetrassi kaitseks. Kaevuraket läbiva trassi ava hädapärane kinnitoppimine kilega ei olnud piisav. Hageja tunnistab, et kostja näitas talle objektiga esmase ülevaatamise käigus mõlemat settekaevu. Sellest, et settekaev on varisenud ja kasutuskõlbmatu kostja hagejat ei teavitanud. Kostja mainis vaid, et nemad ei ole teist settekaevu kasutanud ega puhastanud. Kostja vastuväidetes esitatu nagu oleks hageja settekaevu taastanud ja /või teise kohta esitanud ei vasta tõele. Hageja on võtnud vaid hinnapakkumise vastavaid töid teostavalt firmalt. Kohtuistungil jääb hageja esitatud nõude juurde ja palub hagiavaldus rahuldada. Hageja lisab, et joogiveekaev oli torustiku paigaldamise käigus halvasti kaitstud. Hageja kinnitab, et talle näidati settekaevu, kuid selle tehnilisest olukorrast juttu ei olnud. Esimene settekaev oli betoonraketega ja korralik. Teist kaevu näidates kergitati vaid kaane serva. Sellest, et kaev on varisenud juttu ei olnud. Kinnistul asuvad ehitised võivad olla ehitatud 1960-l aastatel. Peale kinnistu ostu sõitis hageja kuuks ajaks ära. Vead millele hageja on viidanud ilmnesid kuu aega hiljem. Kostja lisab kohtuistungil, et teist settekaevu ei olnud mõeldutki ja see ei olnud kuskil kirjas. Teine settekaev asus väljaspool aeda. Kinnistut müünud maakler oli sellest teadlik. Kui hageja nägi, et torustik on lahti kaevatud, siis oleks ta pidanud enne ärasõitu ise kasutusele võtma meetmed, et kaitsta kaevu sadevete ning pinnase sisseuhtumise eest. E. L. avaldab, et oli kinnistu omanikuks kaks aastat. Vesi kaevus oli puhas ning seda oli piisavalt. Majapidamises kasvatati ka paari veist ning vett jätkus nii neile kui ka naabritele.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, vaaginud kõiki poolte ütlusi ja esitatud tõendeid leiab, et hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel sõlmiti 13.08.2008.a asja (kinnistu) müügileping, milles hageja olid ostja ja kostja müüja. Lepingu punktis 4.1.6. on lepingu eseme oluliseks osaks olevad ehitised – elamu, kelder, küün, laut, kuur, ait, saun, käimla ja kaev. Kinnistul paikneb veel garaaž. Lepingu punktis 4.1.5. on E. K. kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ostjana on lepingu punkt 4.2.2. kohaselt M. K. kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste seisukorrast (tl 5-16). Valdus on üle antud lepingu sõlmimise päeval. 16.09.2008 on hageja saatnud kostjale teate xxxxx kinnistu varjatud vigade ilmnemise kohta ja 03.10.2008 taotluse kulude kompenseerimiseks (tl 17-18). VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Müügilepingus pooled müügilepingu eseme omandustes kokku ei leppinud. Kinnistul asuvad hooned ja rajatised olid ehitatud 1960-l aastatel Seega oli tegemist kasutatud asja ostmisega ning VÕS § 77 lg-te 1 ja 2 järgi pidi ehitiste kvaliteet ja selleks kasutatud materjalid vastama samale kvaliteedile, millele vastasid teised samal ajal ehitatud ehitised. Tunnistaja A. U. ütluste kohaselt tegeles ta kinnisvaramaaklerina xxxxx kinnistu müügiga. Kinnistul asuvad ehitised ja rajatised on ehitatud 1960-l aastatel. Hageja käis kinnistuga tutvumas ning talle näidati joogiveekaevu. Kaevu kõrval oli välja tõmmatud torustik. Samuti oli kaevu juurest lahti kaevatud ning kaevu kõrval paiknes mullahunnik. Tunnistaja küsis hagejalt, et kas mullahunnik on vaja kinni ajada, mida aga hageja vajalikuks ei pidanud. Settekaevusid oli kaks. Lahti neid ei võetud. Üks kaevudest paiknes väljaspool aeda. Kaevusid näidati ostjale. Kas ja kumb kaevudest võis olla kokkuvarisenud tunnistaja ei tea. Asja juhusliku kahjustumise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega. Hageja ei ole piisavalt järginud oma hoolsuskohustust ning kostja ei ole süüdi joogiveekaevu kahjustumises. Vaadates asja üle nägi hageja, et joogiveekaevu juures oli alustatud veetorustiku vahetamisega seonduvaid töid. Hageja tunnistab, et veetoru paigalduseks oli kaevu kõrvalt lahti kaevatud ning kaevurakkesse auk tehtud, mis oli suletud kilega. Samuti kinnitab hageja, et oli peale lepingu sõlmimist kuu aega ära ning sel ajal oli sajuperiood. On loomulik, et omanik võtab tarvitusele meetmed oma vara kahjustumise eest. Kinnistu müüki vahendanud kinnisvaramaakler näitas hagejale settekaevusid ning hagejal oli visuaalselt võimalik hinnata nende seisundit. Vastuses kostja vastuväidetele on hageja kinnitanud, et kostja mainis, et ta ei ole teist settekaevu kasutanud, ega puhastanud. Mingeid puudusi müüja ostja eest mingilgi viisil ei varajanud. M. K. oli võimalik kõiki asjaolusid ülevaatuse käigus märgata. Seega on hageja nõudmised alusetud ja ebaõiged ning tuleb jätta rahuldamata. Hageja peab ka ise käituma heas usus ja hoolsalt ning mitte kostja arvelt õigustamatut tulu teenima. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS §-dest 435; 438-442 ja 632 lg 1, jätab maakohus hagi rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamata jätmisele, siis menetluskulud jäävad hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Aivar Pellja kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.