Eesistuja Malle Seppik, liikmed Iko Nõmm ja Imbi Sidok
Otsuse tegemise aeg ja koht
24. märts 2010. a., Tallinn
Tsiviilasja number
2-04-2168
Tsiviilasi
N. K. hagi H. G. vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tuvastamiseks, eluruumi tagastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks
Tsiviilasja hind
21.251, 16 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27. mai 2009. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
H. G. apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant H. G. (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXXXXX XX-XX XXXXXXX) Vastustaja N. K. (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXX-XXXXXXXX XX-XX XXXXXXX), lepinguline esindaja Karol Kampus Kolmas isik Tallinna linn (Põhja-Tallina Valitsuse kaudu, asukoht Niine 2, Tallinn), lepinguline esindaja Ants Moorits
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta muutmata Harju Maakohtu 27. mai 2009. a. otsuse lõppjäreldus N. K. hagis H. G. vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tuvastamiseks, eluruumi tagastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks, arvestades põhjenduse osas ka ringkonnakohtu otsuses märgitut.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.
Apellatsioonkaebusele lisatud kirjalikud tõendid tagastada apellandile.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused:
1.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
2.Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
3.Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
4.Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
25.mail 2004. a. esitas AS Hansa Liising Eesti (praegune ärinimi Swedbank Liising Aktsiaselts) Tallinna Linnakohtusse (nüüdne Harju Maakohus) hagi H. G. vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tuvastamiseks, eluruumi tagastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Hageja asendati eriõigusjärgluse korras ning hagejana astus menetlusse N. K., kes omandas korteri OÜ-lt Univers Invest 18. jaanuari 2007. a. müügilepinguga. Hageja palus tunnustada vaidlusaluse eluruumi osas sõlmitud üürilepingu ülesütlemist ja eluruumi üürilepingu lõppemist alates 9. veebruarist 2004. a. ning kohustada kostjat tagastama hagejale vaidlusalune eluruum, nimetatud kohustuse täitmata jätmise korral palus hageja tõsta kostja eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Kostja kasutab Tallinnas, XXXX-XXXXXXXX XX asuvat eluruumi XX suulise üürilepingu alusel. Endine üürileandja on 25. juunil 1998. a. teinud kostjale ettepaneku kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks. Esmakordselt sõlmiti üürileping kostjaga ilmselt 11. märtsil 1993. a. Poolte vahel kehtis tähtajatu üürileping. 6. novembril 2003. a. esitas üürileandja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, teatades sellest ette kolm kuud. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt oli ülesütlemise aluseks ka asjaolu, et kostja on pidevalt viivitanud tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude eest maksmisega ning kostjal on üürivõlg, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvat üüri summat. 6. novembri 2003. a. seisuga oli kostja võlgnevuse suuruseks 17.974, 39 krooni. Üürileandja ütles üürilepingu üles alates
9.veebruarist 2004. a. Kostjal paluti vaidlusalused ruumid vabastada ja otsene valdus üle anda lepingu kehtivuse viimasel päeval. Kostja ei ole eluruumi tagastanud ega vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist. Menetluse kestel esitas hageja alternatiivse hagi aluse, mille kohaselt juhul, kui üürileping on tähtajaline, on see lõppenud lepingu tähtaja möödumise tõttu. Üürileandja ei ole soovinud lepingu pikenemist. Kui üürileping on tähtajaline, siis on see lõppenud ka üürileandjapoolse erakorralise ülesütlemise tõttu. Kostja on pidevalt viivitanud üüri ja kõrvalkulude eest maksmisega, kostja oli viivituses 26 arve maksmisega. Üürilepingu
ülesütlemise avalduses on viidatud võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg. 1 punktidele 1 ja 2. Ka kohtumenetluse ajal ei täida kostja nõuetekohaselt kohustusi, mis tulenevad VÕS §-st 335. Maksevõla korral ei saa üürnik tugineda üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemise mistahes väidatavale vastuolule hea usu põhimõttega. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist kohaselt vaidlustanud. Ülesütlemise vaidlustamiseks on üürnik kohustatud pöörduma kohtusse (VÕS § 326 lg. 1). Üürnik ei ole kohaselt vaidlustanud üüri tõstmist. Üüri tõstmisel võeti arvesse eelkõige eksperthinnangut ja põhimõtet, et üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. 2002. a. vaidlustas kostja üürilepingu tingimuse muutmise, kuid kohus lõpetas menetluse. Samuti maksab Tallinna linn kostjale korteri eest hüvitist 50 krooni/m2 kohta. Seega on fakt, et üüri on tõstetud. Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr. 3-2-1-141-07 puudub kohtul alus tuvastada asja uuel läbivaatamisel üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõtte vastasust, kontrollida ja hinnata ülesütlemise materiaalseid ja formaalseid aluseid, samuti seda, kas üürnikul on õigus vaidlustada nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu ülesütlemine või kas poolte üürileping oli tähtajaline või tähtajatu. Nimetatud asjaolud on tuvastatud alama astme kohtutes. Kostja on korduvalt võtnud omaks faktilisi asjaolusid, millega kohtul tuleb arvestada ning mis ei vaja täiendavat tõendamist. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. 6. novembri 2003. a. ülesütlemisavaldus on tühine. Riigikohus on märkinud, et üürilepingu ülesütlemise ajal võis tegemist olla tähtajalise üürilepinguga. Üürilepingu ülesütlemise avaldusega teatati kostjale üürilepingu ülesütlemisest VÕS § 311 lg. 1 alusel. Tähtajalist üürilepingut ei ole VÕS § 311 alusel võimalik korraliselt üles öelda, vaid esinema peavad VÕS §-des 314 - 319 nimetatud asjaolud. Samuti peab olema märgitud erakorralise ülesütlemise alus ja see peab vastama seaduses sätestatud alusele. Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2006. a. otsusega haldusasjas 3-04-110 on tõendatud, et kostjal oli üürisuhe enne 1. juulit 1992. a. kehtima hakanud elamuseaduse (ES) jõustumist. ES § 32 lg. 1 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks, s. o. kuni
30.juunini 2002. a., ning sealt edasi järgmiseks viieks aastaks, s. o. kuni 30. juunini 2007. a. Lisaks tõendavad asjaolu, et kostja kui üürnikuga sõlmiti eluruumi üürileping enne ES jõustumist, ettevõtte „Punane Koit“ direktori ja ametiühingu komitee esimehe 17. veebruari 1989. a. kiri nr. 17-13/35, 12. augustil 1991. a. kinnitatud nimekiri, elektri eest tasumise kviitungid. Kostja on kasutanud eluruumi üürilepingu alusel alates 1991. a. sügisest. 2003. a. novembris ei olnud kostjal eluruumi osas üürivõlga, mistõttu ei olnud alust üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 316 lg. 1 punktide 1 ja 2 alusel. 6. juunil 2002. a. saadeti kostjale teade, et eluruumi eest tasumisele kuuluv üür suureneb 15 kroonilt 50 kroonini ruutmeetri eest. Et teade üüri suuruse ühepoolse muutmise kohta ei oma õiguslikku tähendust, pidi kostja tasuma üüri edasi 15 krooni ruutmeetrilt. ES § 375 lg. 1 võimaldas üüri suurendamist eeldusel, et üürnik on üüri suurendamisega nõus. Kostja on üürnikuna sõnaselgelt teatanud, et ta ei ole sellega nõus. Üürileandja on viidanud üüri suurendamisel ES § 375 lõikele 3, hageja õiguseellase teates ei ole aga esitatud asjaolusid üüri mõjutavate hindade muutumise kohta. Üürilepingu ülesütlemise avalduses peaks sisalduma ka teave selle kohta, millal loetakse eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. VÕS § 325 lg. 2 p. 4 sõnastusega on hõlmatud ka eluruumi üürniku õigus taotleda üürilepingu pikendamist. Seetõttu oleks pidanud avalduses olema ka sellekohane teave, kuidas tuleb taotleda üürilepingu pikendamist. Seda sätet on rikutud ning selline rikkumine toob kaasa üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Seega puuduvad nii üürilepingu ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Kostja üürnikuna ei pidanud hageja õiguseellase poolt 2003. a. novembris teostatud üürilepingu ülesütlemist vaidlustama ning kostjal on võimalik oma õigusi kaitsta vastuväidete esitamise läbi hagiavaldusele (Riigikohtu lahend nr. 3-2-1-81-08).
Kolmanda isiku seisukoht Tallinna linn leidis, et hagi rahuldamise ja eluruumist väljatõstmise korral satub kostja raskesse olukorda. Kostja on keskmise puudega (60%) töövõimetuspensionär. Tallinna linn on teinud kõik võimaliku, et kostjat aidata. Kostja on võetud arvele sotsiaalelamispinna järjekorda (järjekorranumbriga 65). Kostja ei soovi põhimõtteliselt sotsiaalpinnale elama asuda. Kui kostja oleks nõustunud puudega isikutele antava sotsiaaleluruumiga, siis oleks tal see pind juba olemas ning kohtuvaidlus lõppenud. Kohtute varasemad lahendid ja edasine menetlus
21.novembri 2005. a. otsusega rahuldas Tallinna Linnakohus hagi ja 19. juuni 2007. a. otsusega jättis Tallinna Ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.
6.veebruari 2008. a. otsusega tühistas Riigikohus maa- ja ringkonnakohtu otsused ja saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Riigikohus heitis alama astme kohtutele ette, et need on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostja võib olla tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik, kellel ei ole lubatud esindajata kohtumenetluses osaleda. Riigikohus leidis, et ringkonnakohus oleks pidanud TsMS § 204 lg. 2 lause 2 kohaselt algatamata kostjale eestkostja määramise menetluse, ja kohustas kohut asja uuel läbivaatamisel kostja tsiviilkohtumenetlusteovõimet kontrollima. Kui kohus tuvastab, et kostja oli varasema menetluse ajal tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik, ei ole tema seni menetluses avaldatul tähendust. Riigikohus märkis veel, et kohus pidi võtma seisukoha selle kohta, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu, tuvastades selleks üürilepingu sõlmimise aja. Enne VÕS-i jõustumist sõlmitud üürilepingu puhul ei saa selle tähtajalisuse küsimust pidada faktiliseks asjaoluks, mille pool võib menetluses omaks võtta, sest üürilepingu tähtajalisus sõltus varem kehtinud õiguslikust regulatsioonist ja poole poolt selle kohta esitatud väidet saab pidada õiguslikuks väiteks, millega kohus ei ole otsust tehes seotud. Veel märkis Riigikohus, et üürnikul on õigus vaidlustada nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu ülesütlemine selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Üüritasu tõstmine on käsitletav üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks VÕS § 327 lg. 1 p. 2 mõttes. Siiski tuleb üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõtte vastasuse tuvastamisel lisaks materiaalsetele alustele kontrollida ka formaalseid aluseid. VÕS § 329 lg. 1 järgi peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest (Riigikohtu lahend 3-2-1-128-06). Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 693 lõikele 2 on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.
1.aprilli 2008. a. määrusega eraldas Harju Maakohus tsiviilasjast iseseisvasse menetlusse kostjale eestkoste määramise ning vaidlusaluses asjas menetlus peatati (kd. II, tl. 53 – 54). 10. oktoobri 2008. a. määrusega tsiviilasjas 2-08-11882 lõpetas Harju Maakohus menetluse eestkostja määramise asjas põhjusel, et kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi tulemus, kostja vaimuhaiguse olemus ja laad ning Tallinna linna kui eestkosteasutuse arvamus ei anna alust tuvastada asjaolusid, mis tingiksid kostjale eestkostja määramise. Esimese astme kohtu otsus 27. mai 2009. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi, tuvastades, et vaidlusaluse eluruumi üürilepingu ülesütlemine on kehtiv ja üürileping on lõppenud alates 9. veebruarist 2004. a. Kohus kohustas kostjat tagastama eluruumi hagejale ning märkis, et selle vabatahtliku tagastamata jätmise korral tuleb kostja eluruumist teist eluruumi vastu andmata välja tõsta. Menetluskulud jättis maakohus kummagi poole enda kanda. Vastavalt otsusele kasutab kostja vaidlustamata asjaolude kohaselt XXXXXXXXXXXX XX-XX asuvat eluruumi. Kirjalikku üürilepingut eluruumi kasutamiseks sõlmitud ei ole. Eluruumi endine üürileandja AS Hansa Liising Eesti on 6. novembril 2003. a. teinud eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduse, mis on edastatud kostjale.
Pooled vaidlevad selle üle, kas eluruumi ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud. Kostja hinnangul on tegemist tähtajalise üürilepinguga. Asjas on vaidlus selle üle, kas kostjal oli üürisuhe vaidlusaluse eluruumi suhtes enne elamuseaduse (ES) jõustumist 1. juulil 1992. a. Tõendatud on, et kostjale kui ettevõtte „Punane Koit“ töötajale eraldati vaidlusalune eluruum (17. veebruari 1989. a. korraldus nr. 17-13/35). Kostja tasus eluruumi elektri eest 1991. a. oktoobrist. Seega saab lugeda tõendatuks, et kostja üürileping sõlmiti enne ES jõustumist. Nimetatud asjaolu ei lükka ümber ka AS-i Suva 25. juuni 1998. a. kiri nr. 32, millest nähtuvalt möödus suuliselt sõlmitud üürilepingu tähtaeg 11. märtsil 1998. a. (see eeldaks, et üürileping sõlmiti 11. märtsil 1993. a.). Nimetatud kirjas avaldatu on üksnes üürileandjapoolne informatsioon ning kuna tegemist oli suuliselt sõlmitud üürilepinguga, ei välista nimetatud teatis, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping juba varem. Kuna asjas on tuvastamist leidnud, et kostja on tasunud elektri eest juba 1991. a. oktoobris, siis võib eeldada, et sellel ajal elas kostja korteris ning kasutas seda üürisuhte alusel. Vaidlustamata asjaolude kohaselt ei antud üürile valmis korterit, vaid isikud, kellele eluruumid eraldati, pidid ise teostama siseviimistlustööd. Asjaolu, et korter ei olnud sissekolimisel valmis, ei tähenda, et kostjal ei saanud olla vaidlusaluse eluruumi suhtes üürilepingut. Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2006. a. otsus haldusasjas nr. 3-04-110 tõendab üksnes seda, et kostjale on välja mõistetud kahjuhüvitis, et ta ei saanud eluruumi erastada. Nimetatud lahend ei tõenda seda, et üürileping on sõlmitud enne 1. juulit 2002. a. Sellega on tuvastatud, et kostjal eksisteeris üürisuhe elamu omandi AS-ile Sukktokk üleandmise ajal, s. o. 31. mail 1993. a. Alates 1. oktoobrist 1983. a. reguleeris üürisuhteid elamukoodeks, mille kohaselt oli üürileping üldjuhul tähtajatu. Alates 1. juulist 1992. a. reguleeris eluruumi üürisuhteid ES, mille § 67 kohaselt tuli tähtajatult sõlmitud üürilepingud lugeda sõlmituks viieks aastaks alates ES jõustumisest. ES § 32 lg. 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Üürilepingud, mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis 1. juulil 1997. a. pikenesid järgmiseks viieks aastaks, pikenesid 1. juulil 2002. a. järgmiseks viieks aastaks ehk kuni 30. juunini 2007. a., kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist ja kui lepingus ei olnud ette nähtud teisiti. Ka võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) § 15 lg. 3 järgi loetakse enne 1. juulit 2002. a. sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest. Seega oli üürilepingu ülesütlemise ajal tegemist tähtajalise üürilepinguga. Puudub vaidlus, et pärast 2007. a. ei ole pooled tahteavaldusi üürisuhte osas avaldanud. Kuna tegemist on tähtajalise üürilepinguga ning kui üürileandja poolt 6. novembril 2003. a. tehtud avaldus üürilepingu ülesütlemiseks ei ole kehtiv, siis vaidlusalune üürileping on lõppenud 30. juunil 2007. a. ning kostjal on kohustus eluruum hagejale tagastada. Kooskõlas VÕS § 325 lõikega 2 peab eluruumi üürileandja ülesütlemisavaldus sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg. 2 punktile 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemise ajal oli tegemist tähtajalise üürilepinguga, siis üürileandjal ei olnud võimalik üürilepingut üles öelda VÕS §-dest 311 ja 312 tulenevalt. Samas on avalduses viidatud ka VÕS § 316 lg. 1 punktidele 1 ja 2, mille kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega ning võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Avalduses on ära toodud võlgnetava summa suurus, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Seega vastab 6. novembri 2003. a. ülesütlemise avaldus seaduses sätestatud nõuetele ning selles avaldatu on piisav, et
kostja saaks hinnata ülesütlemise seaduslikkust. VÕS § 325 lõikes 2 sisalduvad nõuded ei eelda, et selles kajastuks ka VÕS § 326 lõikes 2 sätestatu, kuna see säte ei ole käsitletav ülesütlemise vaidlustamise korra ega tähtajana. Samuti ei tulene seadusest, et üürilepingu ülesütlemise avalduses peab olema teave selle kohta, millal loetakse eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega (VÕS § 327). Üüri tõstmise vaidlustamiseks on üürnik kohustatud pöörduma kohtusse. Kostja on
26.juunil 2002. a. avaldanud, et ei ole nõus lepingu tingimuste muutmisega. Kostja on esitanud nõude ka kohtusse, kuid nõue jäeti läbi vaatamata. Käesolevas asjas ei saa kostja üüri suuruse ühepoolsele muutmisele tugineda, kuna selleks pole kostja esitanud vastavaisisulist nõuet ning ka nõude esitamise korral oleks nõue aegunud. Ühepoolne üüri suurendamine sai toimuda ES § 375 lõikes 3 sätestatud korras, sest üürileandjal oli õigus ES § 37 alusel viia üür kooskõlla tegelike kulutustega, et viia eluruum seisundisse, mis on vastav sama asukoha tavalistele tingimustele. Samuti on kostja saanud Tallinna linnalt hüvitist korteri üüri tasumiseks 50 krooni/m2 ühes kuus. Seega on kostja väited üüri suuruse kohta otsitud ja õiguslikult põhjendamatud. Hageja on esitanud omapoolse üüri ja kõrvalkulude määramise ning maksmise graafiku. Sisulisi vastuväiteid selles sisalduvatele andmetele ei ole vastaspool esitanud ning need ühtivad kostja poolt esitatud üüri arvete ja tasumise kviitungitega. Kohtu hinnangul on täidetud nii VÕS § 316 lg. 1 punktis 1 kui punktis 2 sätestatud ülesütlemise alus ning kostja ei tasunud võlgnevust enne lepingu ülesütlemist. Graafiku kohaselt on kostjale määratud üüri 1770, 93 krooni kuus, kuid kostja on tasunud sellest vaid 549, 43 krooni. Nähtuvalt graafikust on kostja olnud viivituses üüri olulise osa maksmisega alates juulist 2002. a. ning samuti ületab summa kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Ka on kostja tasunud arveid viivitusega. VÕS § 294 kohaselt, kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kostjale esitatud üüriarvetel oli märgitud igakuine tasumise tähtaeg, millest kostjal tuli lähtuda. Teistsuguse tasumise aja kokkulepet pole kohus tuvastanud. Nähtuvalt graafikust on kostja üüri ja kõrvalkulude tasumise viivituses oldud päevad erinevad, seega ei viita ükski asjaolu teistsugusele tasumise kokkuleppele. Seega on ka üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud. VÕS § 327 lg. 1 p. 2 kohaselt on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Üürileandja tõstis vaidlusaluse eluruumi üüritasu, kuid kohus ei saa käesolevas asjas anda hinnangut sellele, kas üürilepingu ülesütlemine on selle asjaolu tõttu vastuolus hea usu põhimõttega, kuna VÕS § 329 lg. 1 järgi peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest. Ülesütlemise vaidlustamise avalduse esitamisel tuleb järgida VÕS § 329 nõudeid, m. h. selle paragrahvi esimest lõiget tähtaja kohta. Üürilepingu ülesütlemise avalduse kättesaamist ei ole kostja kunagi vaidlustanud, mistõttu vaidlustamise tähtaeg hakkas kulgema ajast, mil ülesütlemisavaldus kui tahteavaldus oli kostjale edastatud. Kuna üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, siis tulenevalt VÕS § 334 lg. 1 tuleb kostjal eluruum hagejale tagastada. VÕS § 334 lg. 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Seega kuulub hageja nõue eluruumi tagastamiseks rahuldamisele. Kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lõikest 1. Kinnisasja väljaandmist reguleerib täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180, mille lõikest 3 tulenevalt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Samuti ei tulene seadusest hagejale kohustust anda kostjale eluruumist väljatõstmisel vastu teine eluruum.
Apellatsioonkaebus H. G. palub maakohtu otsuse tühistada ja saata tsiviilasja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. VÕS § 310 lg. 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Hageja üürileandjana ei ole kostjale kahe nädala jooksul alates 30. juunist 2007. a. - üürilepingu tähtaja möödumisest avaldanud teistsugust tahet, seega muutus üürileping pärast üürilepingu tähtaja möödumist tähtajatuks. Seega on maakohtu järeldus, et üürileping on lõppenud 30. juunist 2007. a. ning kostjal on kohustus sellel alusel eluruum tagastada, vastuolus VÕS § 310 lõikega 1. Kuna üürilepingu ülesütlemise ajal oli tegemist tähtajalise üürilepinguga, siis üürileandjal ei olnud võimalik üürilepingut üles öelda VÕS §-de 311 ja 312 alusel. Ülesütlemisavalduses on üürilepingu ülesütlemise alusena esmalt selgelt viidatud tähtajatule üürilepingule ja selle ülesütlemisele VÕS § 311 alusel. Ülesütlemisavaldusest sai kostja kui üürnik aru, et üürileping on üles öeldud VÕS § 311 lg. 1 alusel. Ülesütlemisavaldusest ei ole üürnikul võimalik üheselt aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse, s. t. ülesütlemisavaldus ei vasta õigusselguse põhimõttele ja Riigikohtu praktikale (lahend 3-2-1-81-08). Üürilepingu saab ühe ülesütlemisavaldusega üles öelda üksnes ühel seaduses lubatud alusel, sest mitme aluse üheaegsel esinemisel ülesütlemisavalduses ei ole tagatud üürniku kui nõrgema poole ühene arusaamine sellest, mille tõttu leping üles öeldakse. Käesoleval juhul, s. o. kahe ülesütlemise aluse esinemisel ülesütlemisavalduses on tekkinud olukord, mil ülesütlemisavaldus on ühelt poolt tühine, sest VÕS § 311 alusel ei olnud võimalik tähtajalist üürilepingut üles öelda, samas ülesütlemisavalduses nimetatud täiendava ülesütlemise aluse olemasolu ei võimalda kostjal üheselt aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse. Samuti ei saa ühes ülesütlemisavalduses esineda üheaegselt korralise (VÕS § 311) ja erakorralise ülesütlemise alust (VÕS § 316). Eelnimetatud vastuolu ei oleks tekkinud, kui ülesütlemisavaldus oleks olnud kooskõlas VÕS § 325 lg. 2 punktiga 3. Nimetatud säte ei näe ette üheaegselt mitme alternatiivse ülesütlemise aluse sisaldumist ülesütlemisavalduses. Samuti ei ole võimalik õigusselguse huvides tõlgendada sätet selliselt, et ühe ülesütlemise aluse äralangemisel on võimalik uut ülesütlemisavaldust esitamata kohaldada teist ülesütlemise alust. Kostja on asja uuel arutamisel maakohtus tuginenud üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisusele kostjale vale ülesütlemise aluse teatamise tõttu (VÕS § 325 lg. 5). Tühisel ülesütlemisavaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi, mistõttu üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud. Kohtu vastupidine järeldus ei ole kooskõlas seaduse ega Riigikohtu praktikaga. Vastuolus Riigikohtu otsuses väljendatud seisukohaga on maakohus asunud siiski hindama alternatiivsena esitatud ülesütlemise aluse materiaalset eeldust, s. o. kostjal üürivõlgnevuse olemasolu üürilepingu ülesütlemise ajal. Riigikohus leidis, et üüritasu tõstmine on käsitletav üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks. Seega esineb Riigikohtu arvates üürilepingu ülesütlemise hea usu vastasuse materiaalne alus. Maakohus on tuvastanud, et kostja esitas hagi kohtusse, kuid hagi jäeti läbi vaatamata. Seega on täidetud VÕS § 329 lg. 1 nõutav formaalne alus. VÕS § 329 lõiget 1 tuleb tõlgendada üürniku kui nõrgema poole kasuks selliselt, et üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise formaalne alus on täidetud, kui üürnik on pöördunud 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest üürikomisjoni või kohtusse. VÕS § 329 lg. 5 ei reguleeri olukorda, mil nõue on küll õigeaegselt kohtusse esitatud, kuid jäetakse pärast õigeaegset kohtusse pöördumist läbi vaatamata. Õiguslikult reguleerimata olukord tuleb sisustada kohtupraktikas õigeaegselt ülesütlemise vaidlustanud üürniku kui nõrgema poole kasuks. Hageja kui isik, kes on omandanud kostja üüritava korteri 18. jaanuari 2007. a. müügilepinguga, ei saa esitada nõuet, mis tugineb võimalikule üürivõlgnevusele hageja õiguseellasele, AS-ile Hansa Liising Eesti. Üüri tasumise kohustuse võimalik täitmata jätmine korteri eelmisele omanikule ei ole võlgnevus hageja ees, tasumata üüri nõue ei läinud
õigusjärgluse korras üle uuele omanikule, mistõttu eelmisele korteriomanikule tasumata üüri nõudel põhinev haginõue on ainetu. Riigikohus on rõhutanud kostja abivajadusega seotud asjaolusid. Tallinna linn kaasati menetlusse kindlal eesmärgil - tagada kostjale eluase hagi rahuldamise korral. Kohus ei ole hagi rahuldamisel kontrollinud ega taganud, et Tallinna linn avalikku huvi kaitsma õigustatud isikuna oleks täitnud oma kohustuse tagada kostjale eluase. Ilmne vale on, et Tallinna linn on teinud kõik võimaliku, et kostjat aidata. Vastupidi, Tallinna linn ei ole kostja aitamiseks mitte midagi teinud. Kostja on omal algatusel võetud arvele munitsipaalelamispinna järjekorda, mitte sotsiaalelamispinna järjekorda. Kuna kostja on olnud alates 2003. aastast munitsipaalkorteri järjekorras, on ta, lähtudes õigusliku ootuse printsiibist saada munitsipaalkorter, keeldunud sotsiaalelamispinnast. Tallinna linn on kahel korral keeldunud kostjale munitsipaalkorterit andmast, eelistades sundüürnikke. Kostja jäi korteri erastamisõigusest seadusevastaselt ilma, sattudes üürniku staatusesse erastamise kohustatud subjekti, AS-i Suva süül. Kostja õiguslik staatus on seega lähedane sundüürniku staatusele. Sundüürnike probleemi lahendamiseks on Tallinna linn andnud sundüürnikele munitsipaalkortereid, mitte aga sotsiaalelamispinda. Tallinna linna kohtleb seega kostjat sarnases olukorras olevate teiste isikutega võrreldes ebavõrdselt, vastuolus põhiseaduse §-ga
12.Kohtuotsus tuleb tühistada ainuüksi seetõttu, et hagi rahuldamine ei ole võimalik enne, kui Talllinna linn tagab kostjale üüritava korteriga samaväärse elamispinna. Maakohus ei ole arvestanud Riigikohtu seisukohaga, mille kohaselt peab kohalik omavalitsus hagi rahuldamise korral eestkosteasutusena tagama eluaseme isikutele, kes ei ole selleks ise suutelised. Kostja esitas 17. novembril 2008. a. maakohtule taotluse menetluse peatamiseks käesolevas asjas, kuna Harju Maakohtu menetluses on kostja hagi OÜ Univers Invest ja N. K. vahel 18. jaanuaril 2007. a. sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks vastuolu tõttu heade kommetega (tsiviilasi nr. 2-08-55137). Tuvastushagi võimaliku rahuldamise korral ei ole hageja algusest saadik korteri omanik ega saa seetõttu olla ka käesolevas asjas hageja. Maakohus jättis menetluse peatamise taotluse rahuldamata põhjendusega, et juhul, kui kohus tsiviilasjas nr. 2-08-55137 tuvastab müügilepingu tühisuse, ei mõjuta see käesolevas asjas tuvastatavaid asjaolusid. Maakohus märkis määruses edasikaebamise korra kohta, et määruse peale ei saa esitada määruskaebust. TsMS § 360 lg. 2 kohaselt võib maakohtu või ringkonnakohtu menetluse peatamise määruse peale esitada määruskaebuse. Seega rikkus maakohus määruses edasikaebamise korra kohta ekslikku teavet andes TsMS § 360 lõikes 2 ettenähtud kostja kaebeõigust. Hageja omandiõiguse vaidlustamine mõjutab otseselt lahendit käesolevas asjas, sest üürilepingu ülesütlemise kehtivuse tuvastamist, eluruumi tagastamist omanikule ja eluruumist väljatõstmist saab nõuda üksnes üüritava asja omanik. Käesolevas asjas menetluse peatamata jätmise korral võib tekkida õiguslikult absurdne olukord, kus kostja peab tagastama jõustunud kohtuotsuse alusel eluruumi N. K.le, kes ei ole algusest saadik olnud tagastatava korteri omanik. Seetõttu taotleb kostja ringkonnakohtult menetluse peatamist käesolevas asjas kuni tsiviilasjas nr. 2-08-55137 menetluse lõppemiseni. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse lõppjäreldus on õige ja tuleb jätta muutmata, küll tuleb täpsustada otsuse mõnda motiivi. Maakohus tuvastas, et kostja kasutab Tallinnas XXXX-XXXXXXXX XX – XX asuvat eluruumi ning selle kasutamiseks oli kostjal suuline tähtajaline üürileping: üürileping sõlmiti enne 1. juulit 1992. a. ja ES § 67 kohaselt loeti leping sõlmituks 5 aastaks alates 1. juulist 1992. a. Et enne lepingu tähtaja lõppu ei taotlenud kumbki pooltest selle lõpetamist, siis pikenes leping ES § 32 lg. 2 alusel veel viieks aastaks ehk kuni 30. juunini 2002. a. ning seejärel veelkord viieks aastaks ehk kuni 30. juunini 2007. a. Neid asjaolusid ei ole
apellatsioonimenetluses vaidlustatud. Seega kohaldus pooltevahelisele üürisuhtele alates
1.juulist 2002. a. VÕS (VÕS RakS § 12 lg. 1). Et alates 1. juulist 1992. a. oli pooltevaheline üürileping tähtajaline, siis pidas maakohus ekslikult asjakohaseks normiks VÕS RakS § 15 lg. 3 lauset 1, mis kohaldub enne
1.juulit 2002. a. sõlmitud eluruumide tähtajatutele üürilepingutele, see eksitus ei muutnud aga ebaõigeks järeldust selle kohta, et pooltel oli tähtajaline üürileping, mille lõpptähtpäevaks oli 30. juuni 2007. a. Vaidlustatud ei ole seda, et 6. novembril 2003. a. tegi üürileandja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles ütles lepingu üles alates 9. veebruarist 2004. a., ja et selle ülesütlemisavalduse sai kostja kätte. Pooled vaidlevad selle üle, kas täidetud on ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Maakohus leidis õigesti, et ülesütlemisavaldus (kd. I, tl. 26 – 27) vastab VÕS § 325 nõuetele ja ülesütlemise formaalsed eeldused on seega täidetud. Nii on ülesütlemisavaldus kirjalikus vormis (VÕS § 325 lg. 1) ja selles on märgitud nii üüritud asi – Tallinnas XXXXXXXXXXXX XX – XX asuv korter (VÕS § 325 lg. 2 p. 1), lepingu lõppemise päev – 9. veebruar 2004. a. (VÕS § 325 lg. 2 p. 2), lepingu ülesütlemise alused – tähtajatu üürilepingu etteteatamistähtaega järgiv ülesütlemine (VÕS § 312 lg. 1) ja üürivõlg (§ 316 lg. 1 punktid 1 ja 2) (VÕS § 325 lg. 2 p. 3) kui ka ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg – 30 päeva ülesütlemiseavalduse saamisest üürikomisjonis või kohtus (VÕS § 325 lg. 2 p. 4). Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei võiks üürileandja üürilepingu ülesütlemisel tugineda mitmele erinevale ülesütlemisalusele, sest taoline väide ei põhine seadusel. Niisugusele järeldusele ei ole võimalik jõuda üksnes seetõttu, et VÕS § 325 lg. 2 punkti 3 sõnastamisel on kasutatud ainsuse vormi. VÕS § 325 eesmärk ei ole sundida üürileandjat valima üht ülesütlemisalust tingimustes, kus täidetud on üürilepingu mitmel alusel ülesütlemise eeldused. Tähtis on, et üürnikule oleks arusaadav ülesütlemise põhjus, kui aga tuginetakse mitmele põhjusele, siis kõik need põhjused. Sarnaselt apellandiga ei ole seadust tõlgendanud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-81-08, millele apellant on osundanud. Selles lahendis on Riigikohus märkinud vaid, et ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Vaidlusaluses ülesütlemisavalduses märkis üürileandja, et lepingu ülesütlemiseks on tal kaks alust, muuhulgas asjaolu, et kostja on pidevalt viivitanud üüri ja kõrvalkulude eest tasumisega, et tal on üürivõlg, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat ja et kostja võla suuruseks avalduse esitamise hetkel on 17.974 krooni (kd. I, tl. 27). Ülesütlemisavaldusele oli üürileandja lisanud võlaarvestuse (kd. I, tl. 28). Niisugusest kirjeldusest ja võlaarvestusest pidi üürnik mõistma, et üürilepingu ülesütlemisel on üürileandja pidanud oluliseks kostja üürivõlga, kusjuures seda mõistmast ei saanud takistada asjaolu, et üürileandja pidas võimalikuks ka tähtajatu üürilepingu korralist ülesütlemist. Nõustuda ei saa ka selle apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks maakohus asunud vastuolus Riigikohtu seisukohaga hindama üürilepingu ülesütlemise materiaalset alust – kostjal üürilepingu ülesütlemise ajal üürivõla olemasolu. Apellant on oma seisukoha tuletanud väitest, et üüritasu tõstmine on käsitletav üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks, mis on üürilepingu ülesütlemise hea usu vastasuse materiaalne alus. Riigikohus on, vastupidiselt apellatsioonkaebuses märgitule, juhtinud kohtute tähelepanu sellele, et tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, s. t., kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, ega ülesütlemine ole vastuolus hea usu põhimõttega (vt. näit. 3-2-1-81-08 p. 10; 3-2-1-100-04 p. 17). Seega tuli maakohtul vaidluse lahendamiseks kontrollida üürilepingu ülesütlemise materiaalset eeldust. Maakohtu otsuses tuvastatud faktilisi asjaolusid, mis puudutavad kostja üürivõlga, sealhulgas selle suurust ja tekkimise asjaolusid, ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Samuti ei ole vaidlustatud nende asjaolude alusel tehtud järeldust, et kostja üürivõlaga seotud asjaolud vastavad üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 316
lg. 1 punktides 1 ja 2 sätestatud koosseisulistele tunnustele. Seega ei ole selles osas otsuse täiendav põhjendamine vajalik. Maakohtu otsusest ei nähtu, et kohus oleks kontrollinud kostjale üürivõla maksmiseks täiendava tähtaja andmisega seotud asjaolusid, kuigi pidi neid hagi rahuldamise eeldusena kontrollima, siiski ei muuda see otsust sisult ebaõigeks. Riigikohus on oma lahendites üürivõla tõttu üürilepingu erakorralise ülesütlemisega seonduvaid VÕS-i sätteid kohaldades leidnud, et vastavalt VÕS § 196 lõikele 2 võib kumbki lepingupool kestuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemuseta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisnes selles, et teine pool rikub lepingulist kohustust, ehk üürilepingu puhul jätab üürnik talle antud tähtpäevaks võla tasumata (vt. näit. 3-2-1-146-04; 3-2-1-24-05). Üürileandja esitas 28. augustil 2003. a. kostjale pretensiooni, milles tegi ettepaneku üürivõlg hiljemalt 8. septembriks 2003. a. tasuda (kd. I, tl. 82 – 83). Selle kättesaamise üle pooltel vaidlust ei olnud, võlga kostja ei tasunud.
6.novembri 2003. a. ülesütlemisavalduses märkis üürileandja samuti, et ütleb lepingu üles alates 9. veebruarist 2004. a. ja palub selleks päevaks ruumid vabastada, samuti palub võlausaldaja täielikult tasuda olemasoleva võlgnevuse eluruumi kasutamise eest (kd. I, tl. 27). Kostja ei tasunud võlga ka siis. Seega oli kostjale antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks ja üürileandja poolt 6. novembril 2003. a. kostjale ülesütlemisavalduse esitamisel oli täidetud ka ülesütlemise materiaalne eeldus. Kuigi maakohus, tuvastanud, et pooltevaheline üürileping on lõppenud ülesütlemisega
9.veebruarist 2004. a., ei oleks pidanud käsitlema hageja poolt esitatud nõude alternatiivset alust, mis seisneb üürilepingu lõppemises tähtaja möödumisega, ei ole iseenesest ebaõige ka otsuses sisalduv järeldus, mille kohaselt juhul, kui üürileping ei oleks lõppenud erakorralise ülesütlemisega, oleks see lõppenud lepingu tähtaja möödumisega 30. juunil 2007. a. Vaidlust ei ole selle üle, et üürnik on jätkanud eluruumi kasutamist ka pärast 30. juunit 2007. a. Et tegemist oli pikemaks ajaks kui kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepinguga, kohaldub niisugusele olukorrale VÕS § 310 lg. 2, mis on erinormiks sama paragrahvi lõikest 1 ja mille kohaselt juhul, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Osundatud normist järeldub, et juhul, kui ükskõik kumb lepingupool teatab teisele poolele mitte vähem kui kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta lepingu pikenemist ei soovi, siis lõpeb leping tähtaja möödumisega vaatamata sellele, et üürnik jätkab eluruumi kasutamist ka pärast lepingutähtaega. Kolleegium leiab, et vaidlusalusel juhul oli üürileandja kostjale eespoolviidatud normis sätestatud tähtaja jooksul – vähemalt kaks kuud enne 30. juunit 2007. a. – teatanud, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Nii väljendas üürileandja tahtmatust kostjaga lepingulist suhet jätkata nii
6.novembri 2003. a. ülesütlemisavalduses, 25. mail 2004. a. kohtule esitatud hagiavalduses kui kohtumenetluse kestel tehtud tahteavaldustes, sealhulgas maakohtu 14. aprilli 2005. a. (kd. I, tl. 117 jj.) ja 14. novembri 2005. a. (kd. I, tl. 160 jj.) istungitel, 7. aprillil 2006. a. esitatud vastuses kostja eelmisele apellatsioonkaebusele (kd. I, tl. 202 jj.), ringkonnakohtu 4. juuni 2007. a. istungil (kd. I, tl. 257 jj.), vastuses kostja kassatsioonkaebusele (kd. II, tl. 30 jj.) ja järgnevates menetlusdokumentides, oma seisukohta lepingu jätkamise osas kordagi muutmata. Eespooltoodust nähtub, et üürileandja avaldas soovimatust kostjaga üürisuhet jätkata nii enne kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist, kusjuures vastavaid tahteavaldusi on hageja sealhulgas teinud ka vähemalt kaks kuud enne lepingutähtaja möödumist. Seega olid VÕS § 310 lg. 2 eeldused täidetud ja pärast 30. juunit 2007. a. ei oleks pooltevaheline üürileping jätkunud isegi juhul, kui lepingut ei oleks varasemalt kehtivalt üles öeldud. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele leiab kolleegium, et VÕS § 329 lõikeid 1 ja 5 ei saa tõlgendada nii, nagu piisaks üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks nõudega kohtusse pöördumisest isegi juhul, kui hagi jäetakse kohtumenetluses läbi vaatamata. Osundatud paragrahvi lõikest 5 tulenevalt on tähendus üürikomisjoni või kohtu lahendil, millega on tunnistatud üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Kui hagi jäetakse läbi vaatamata, siis ei tehta üürilepingu ülesütlemisele hinnangut andvat lahendit ja
kerkida ei saa küsimust sellest, nagu oleks kohtusse pöördumise faktil iseenesest üürilepingu ülesütlemise suhtes sisuline tähendus. Apellandi käsitlus on vastuolus ka TsMS § 426 lõikes 1 sätestatuga, mille kohaselt hagi läbi vaatamata jätmise korral loetakse, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud. Et hagi läbi vaatamata jätmise tagajärjed on seaduses sätestatud (TsMS § 426), siis ei saa nõustuda apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks tegemist õiguslikult reguleerimata olukorraga, mis tuleks sisustada õigeaegselt ülesütlemise vaidlustanud üürniku kasuks. Apellatsioonkaebuses ei ole tehtud vahet ka enne VÕS-i jõustumist toimunud üüri tõstmise vaidlustamisel ja VÕS-i kehtivuse ajal toimunud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamisel. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, nagu oleks kostja üürilepingu ülesütlemiseks üürikomisjoni või kohtusse pöördunud. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei saaks hageja tugineda kostja üürivõlale hageja õiguseellase AS-i Hansa Liising Eesti ees. Nii vaieldi vaidlusaluses asjas selle üle, kas üürileping kostjaga on lõppenud või kestab. Hageja tugines asjaolule, et üürivõla tõttu on üürileping kostjaga hageja õiguseellase poolt 6. novembri 2003. a. ülesütlemisavaldusega üles öeldud. Kui hageja õiguseellane ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles, siis leping lõppes ega saa edasi kesta hageja ja kostja vahelises õigussuhtes. Sel juhul ei ole kostjal üürilepingust tulenevat õigust hagejale kuuluvat eluruumi kasutada. Selle üle otsustamiseks, kas hageja õiguseellane üürilepingu kehtivalt üles ütles, tuli kontrollida seda, kas ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused olid täidetud. Materiaalsete eelduste kontrollimisel tuli tuvastada, kas kostjale etteheidetav üürivõlg vastab VÕS § 316 lõikes 1 sätestatud tunnustele. Mis kostja abivajadusse puutub, siis märkis Riigikohus oma otsuses, et edasises menetluses tuleb kontrollida kostja tsiviilkohtumenetlusteovõimet. Maakohus algatas selle kindlakstegemiseks menetluse, kuid jättis kostjale eestkostja määramata ja lõpetas asja menetluse põhjendusel, et kosja üle eestkoste seadmiseks vajalikud eeldused ei ole täidetud (kd. II, tl. 58 – 59). Seega tuleb eeldada, et kostjal on tsiviilkohtumenetlusteovõime ning ta saab menetluses ise osaleda, sealhulgas teha menetlustoiminguid. Mis Tallinna linna menetluses osalemist puudutab, siis osales nimetatu kolmanda isikuna, kellele vaidlusaluses asjas ei ole iseenesest võimalik panna mingeid kohustusi. Isegi kui sellel isikul on kostja suhtes kohustusi, ei saa nendest seada sõltuvusse hageja ja kostja vahelise eraõigussuhtest tuleneva vaidluse lahendamise tulemust. Samas on Tallinna linn vaidlusaluses asjas kinnitanud, et kostja on keskmise puudega 60% töövõimetuspensionär, kelle sotsiaalhoolekannet on elukohajärgsed kohalikud omavalitsusorganid kohustatud korraldama, andes muuhulgas eluruumi neile, kes ei ole ise suutelised ega võimelised seda endale tagama, luues vajaduse korral võimaluse sotsiaalkorteri üürimiseks; kostja on võetud 25. mail 2007. a. sotsiaalelamispinna järjekorda, kuid ta ei soovi põhimõtteliselt sotsiaalpinnale elama asuda; kui kostja oleks nõustunud puudega isikutele antava sotsiaaleluruumiga, siis oleks tal see pind juba olemas olnud (kd. II, tl. 71 – 72). Et kostja sotsiaalpinda ei soovi, nähtub ka tema apellatsioonkaebusest, milles kostja on kinnitanud, et on sotsiaalpinnast keeldunud. Seega ei saa aga nõustuda etteheitega, nagu ei oleks kolmas isik kostjale eluaseme tagamiseks midagi teinud. Vaidlust selle üle, kas ja millisel alusel on kostjal õigus saada munitsipaaleluruum, ei saa lahendada vaidlusaluse asja raames. Kaebuse kohaselt on kostja eraldi menetluses esitanud hagi hageja ja OÜ Univer Invest vahelise müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks, õige on aga maakohtu seisukoht, mille kohaselt niisuguse vaidluse tulemus ei mõjuta kohtulahendit vaidlusaluses asjas. Isegi kui tehingud oleksid tühised, ei tooks see veel iseenesest kaasa hageja omandi kaotust kostja kasutuses olevale korterile. Maakohus jättis menetluse vaidlusaluses asjas õigesti peatamata ja määruse peale, millega menetlust ei peatata, ei ole TsMS-s määruskaebuse esitamise õigust ette nähtud. Kaebuses osundatud TsMS § 360 lg. 2 alusel saab määruskaebusega vaidlustada maakohtu määrust, millega menetlus tsiviilasjas peatati, mitte aga määrust, millega menetlus peatamata jäeti. Apellatsioonkaebusele on kostja lisanud kirjalikke dokumente, ilma et oleks vastavuses TsMS § 633 lõikega 5 märkinud, mida ta soovib lisatud tõenditega tõendada ja miks ei esitatud tõendeid maakohtus. Seega ei saa juba ainuüksi sellest tulenevalt uusi
tõendeid vastu võtta. Lisaks sellele on aga põhiliselt tegemist dokumentidega, mis käivad kostja poolt Tallinna linnalt elamispinna taotlemise kohta. Vaidlusaluses asjas ei ole need ka asjakohased, kuna ei käi asjas tõendamisele kuuluvate asjaolude kohta. Uued tõendid tuleb seetõttu jätta vastu võtmata. Et tegemist on enne 1. jaanuari 2006. a. alanud kohtuvaidlusega, siis kohalduvad vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 menetluskulude jaotamisele kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS-i sätted. Et vastustaja ei ole esitanud apellatsioonimenetluse menetluskulude nimekirja, siis jäävad tema apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud vastavalt eespoolnimetatud TsMS § 60 lõikele 3 tema enda kanda. Arvestades kostja abivajadust ja varalist seisundit, mille muutumise kohta alates riigi menetlusabi andmise otsustamisest ei ole kohtul andmeid, peab kolleegium TsMS § 190 lg. 7 alusel võimalikuks jätta kostjalt riigituludesse välja mõistmata apellatsioonkaebuselt tasumisele kuulunud riigilõiv, mille tasumisest kostja oli kohtumääruse alusel vabastatud.
Iko Nõmm
Imbi Sidok
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.