Tsiviilasja number
2-15-2284
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. märts 2016, Tallinn
Kohtukoosseis
Kohtunikud Ülle Jänes, Margo Klaar ja Indrek Parrest
Tsiviilasi
VJ hagi AS MSI Grupp vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks
Tsiviilasja hind
1533, 84 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.06.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
VJ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
17. märts 2016
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja VJ (IK XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja adv Vladimir Sadekov Kostja AS MSI Grupp (RK 10243614), lepinguline esindaja Hannes Kink
Harju Maakohtu 12.06.2015 otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja kanda. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Asjaolud ja hageja nõue 20.02.1998 sõlmitud ostu-müügi ja hoonestusõiguse seadmise lepinguga omandas VJ ostjana kinnistu Harjumaal Rae vallas Peetri külas Kuusekese 1-3 ning seadis kinnistule hoonestaja – AS Kennis – kasuks tasuta hoonestusõiguse tähtajaga 36 aastat (kohustusega püstitada lepinguobjektile kahe aasta jooksul elamu). Kinnistusraamatu kande kohaselt on alates 24.10.2002
Kuusekese 1-3 hoonestajaks AS MSI Grupp. AS MSI Grupp sõlmis üürileandjana 01.07.2002 hagejaga tähtajatu üürilepingu Kuusekese 1-3 eluruumide kasutamiseks (üldpinna suurus 308,3 m2, millest elamispinda 125 m2) üüriga 2000 krooni, s.o 127, 82 eurot kuus. 12.01.2015 avaldusega teavitas kostja hagejat üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest seoses üürivõlaga ning andis üürnikule täiendava tähtaja – 10 päeva – võlgnevuse 1022, 56 euro tasumiseks. Alternatiivselt teatas kostja hagejale üürilepingu korralisest ülesütlemisest, lugedes lepingu lõppenuks alates 15.04.2015. VJ esitas 12.02.2015 kohtusse hagi AS MSI Grupp vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks. Hagi kohaselt puudub lepingu ülesütlemiseks õiguslik alus, kuna hagejal ei ole kostja ees üürivõlgnevust. Hageja väitel on tal küll varem esinenud võlgnevust, kuid need on likvideeritud. Hageja taotles üürilepingu pikendamist, sest üürileandjal puudub vajadus vastavat eluruumi ise kasutada ja üürilepingu lõppemisel ning uue eluruumi üürimisel turuhinnaga kaasnevad hagejale ja tema perekonnale majanduslikult rasked tagajärjed. Hagejal ei ole võimalik leida samasugustel tingimustel elamiseks muud eluruumi. Hagejal puuduvad rahalised vahendid uue elamispinna soetamiseks. Hageja on teinud kulutusi elamu soklikorruse ja katuse remondiks. Üürilepingu lõpetamisest tekkinud pingelise olukorraga võib kaasneda hageja tervise halvenemine. Hagejal on tõsised südameprobleemid ja diabeet, ta on hiljuti toibunud peaajuinfarktist ja müokardiinfarktist. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata. 12.01.2015 esitas kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse, mis toimetati hagejale kätte 14.01.2015. Kostja andis võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lõike 2 alusel hagejale võla tasumiseks täiendava tähtaja – 10 päeva avalduse kättesaamisest arvates. Erakorralise ülesütlemise aluseks oli üürimaksete võlgnevus. Üüriarvete ja laekumiste koondaruandest ning laekumiste aruandest nähtub, et ülesütlemisavalduse kättesaamisel võlgnes hageja kostjale üürivõlana 894, 74 eurot. Hageja tasus 05.01.2015 kostja pangakontole 127, 82 eurot, kuid kuna teave selle laekumise koha ei olnud raamatupidamisest ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetkeks kirja koostajani jõudnud, siis oli ülesütlemisteates kajastatud võlg selle laekumise võrra suurem, s.o 1022, 56 eurot. Kuna üürivõlg seisuga 14.01.2015 moodustas 894, 74 eurot, ei ole õige hageja väide, et ta tasus kõik vajalikud üürimaksed enne ülesütlemisavalduse kättesaamist. Kuivõrd üürilepingu punkti 3.1 kohaselt on üüri suurus 127, 82 eurot kalendrikuus ja ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetke võlasaldo 894, 74 eurot ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa, mistõttu oli vaidlusalune üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel õiguspärane. Samas ei saa vaidlust olla selles, et üürilepingu alternatiivne korraline ülesütlemine on kehtiv. Kuivõrd VÕS § 328 lg 1 p-s 1 on üürilepingu pikendamise taotluse rahuldamist välistava asjaoluna üürniku võlg üüri või kõrvalkulude eest, siis sama paragrahvi kohaselt eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks rahuldata. Hageja ei ole põhjendanud vajadust kasutada eluruumi just Peetri külas. Kinnisvaraportaalis City24 on selles asulas asuvatele korteritele mitmeid üüripakkumisi hinnavahemikus 320 – 620 eurot kalendrikuus. Hagejal on võimalik üürida endale elupind ka mujal lähikonnas, sh Tallinnas, kus mitmes linnajaos/piirkonnas on üürihinnad oluliselt madalamad kui Peetri külas. Ainuüksi hageja loetletud diagnooside ja haigusseisundite põhjal ei ole võimalik üheselt järeldada, et üürilepingu lõpetamine tooks kaasa hageja tervisliku seisukorra olulise halvenemise. Hagejale
kuulub piisavalt kinnisvara, seega ei ole väited majanduslikust raskest olukorrast või selle tekkimisest üürilepingu ülesütlemise tõttu põhjendatud ega vasta tõele. Hageja omandis on Tallinnas Alvari 35-48 asuv kolmetoaline korter (korteriomand), hoonestatud kinnistu Pärnumaal Tahkuranna vallas ning kinnistu Harjumaal Rae vallas (koormatud hoonestusõigusega, millel asuva eluruumi üürileping on praeguse vaidluse esemeks). Arvestades hageja poolt esitatud tõendamata argumente ning eksitavaid väiteid, on ilmne, et hageja soovib kõigi vahenditega kõnealust eluruumi säilitada, kuivõrd selle suurust ja tasutavat üüri arvestades on tegemist äärmiselt soodsa elamispinnaga, millest saab üürnik sisuliselt tulu (hoiab kokku turutingimustel tasumisele kuuluva üüri). Hageja väidab, et ta on teinud vajalikke kulutusi tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 tähenduses, kuid käesolevas asjas ei kuulu kulutuste tegemine ega nende ulatus tõendamisesemesse, sest ka kulutuste tõendatuse korral ei annaks see alust üürilepingu pikendamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata. Pooltel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: alates 24.10.2002 on Rae vallas Peetri külas Kuusekese 1-3 kinnistu tasuta hoonestusõigus seatud AS MSI Grupp kasuks 36 aastaks. AS MSI Grupp üürileandjana ja VJ üürnikuna sõlmisid 01.07.2002 tähtajatu üürilepingu sama kinnistu üürile andmiseks VJ-le, üürihinnaks 127, 82 eurot. Pooled on kokku leppinud, et üürilepingu ühepoolsest lõpetamisest teatatakse teisele poolele ette vähemalt kolm kuud. 12.01.2015 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse ja alternatiivselt lepingu korralise lõpetamise avalduse, mis toimetati hagejale kätte 14.01.2015. Erakorralise ülesütlemise avaldusest nähtub, et see on esitatud tingimuslikult, s.t üürileping öeldakse üürileandja poolt erakorraliselt üles juhul, kui hageja ei tasu 10 päeva jooksul kirja kättesaamisest alates üürivõlgnevust summas 1022, 56 eurot. Kostja esitatud maksete laekumiste väljavõttest nähtub, et hageja tasus 25.01.2015 kostjale 763, 92 eurot. 05.01.2015 tasus hageja kostjale 127, 82 eurot, kuid teave selle laekumise koha ei olnud raamatupidamisest ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetkeks kirja koostajani jõudnud. Seega üürilepingu erakorralise ülesütlemise päeva seisuga (25.01.2015) oli hageja võlgnevus üürniku ees 130, 82 eurot. Tulenevalt eeltoodust ja juhindudes VÕS 316 lg-st 2, puudus kostjal 25.01.2015 seisuga õigus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS 316 lg 1 alusel, mistõttu tuvastas kohus 25.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse. Pooltel puudub vaidlus, et alternatiivselt erakorralisele ülesütlemisele, lõpetas kostja üürilepingu korraliselt alates 15.04.2015. Hageja taotleb üürilepingu pikendamist VÕS § 326 lg 2 alusel. Hageja tervise edasine halvenemine tulenevalt lepingu ülesütlemisest on oletusliku iseloomuga, sest hageja ei ole välja toonud selget põhjuslikku seost üürilepingu ülesütlemise ja võimaliku tervise halvenemise vahel. Ühelt üüripinnalt teisele kolimise vajadus ei saa üldjuhul tekitada tervist kahjustavat pinget. Ainuüksi loetletud diagnooside ja haigusseisundite põhjal ei ole võimalik järeldada, et üürilepingu lõpetamine tooks kaasa hageja tervisliku seisukorra olulise halvenemise. Samuti on üürnikul küllaldaselt vara ning teisi eluasemeid. Kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub hagejale kolm kinnistut, mistõttu ei saa praeguse üürilepingu ülesütlemine põhjustada hagejale ega tema perekonnale ka raskeid majanduslikke tagajärgi. Asjaolu, et vaidlusaluse üürilepingu tingimused on hagejale üüriturgu arvestades väga soodsad, ei anna alust pikendamisnõude
esitamiseks, sest kuigi sel juhul on üürnikul huvi lepingu jätkamise vastu, kaalub selle üles üürileandja huvi lepingu lõpetamise vastu. Eelnevast tulenevalt ei ole hageja põhjendanud ega tõendanud üürilepingu pikendamise vajadust, jättes sellega täitmata VÕS § 326 lg 2 kohaldamise eeldused. Hageja maksete laekumiste väljavõttest nähtuvalt oli hageja üürimaksete tasumisega viivituses alates juulist 2009 kuni jaanuarini 2015. Kuivõrd üürniku maksete tähtaegset teostamist tuleb pidada oluliseks üürileandja õigustatud huviks, siis esineb ka VÕS § 328 lg-st 1 tulenev alus üürilepingu pikendamise taotluse rahuldamata jätmiseks. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja maakohus mõistis hagejalt välja kostja menetluskulud 813, 50 eurot. Hagiavalduse vastuse koostamiseks ja tõendite kogumiseks vajalikuks ja põhjendatud ajakuluks on 8 tundi ning istungiks ettevalmistumiseks ja istungist osavõtuks 1,5 tundi, põhjendatud on ka registripäringu kulu 6 eurot. Vajalik ega põhjendatud ei ole üüriobjekti pildistamise kulu ega pangateenuse kulu. Õigusabi teenuse osutamise tariifiks oli 85 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 326 lg 2 (raskete tagajärgede kaasnemise hindamine üürniku jaoks kolimisel), VÕS § 328 lg 1 p 1 (kas üürnikul esines võlg kui välistav asjaolu üüri eest hagi esitamise ajal), VÕS § 328 lg 2 (üürilepingu sõlmimise asjaolud ja üürilepingu sisu (p 1), üürilepingu kestus (p 2), üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada (p 3) ja muud asjaolud, eelkõige hageja raske tervislik seisund). Kohus rikkus ka menetlusnorme, kuna ei hinnanud igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hageja esitatud järgmisi tõendeid: 18.05.2015 kohtuistungil esitatud pangakonto väljavõte, 05.02.2015 diagnooside väljavõte haigusloost ajavahemikul 06.07.2005 – 05.02.2015, 20.02.1998 ostu-müügi ja hoonestusõiguse seadmise leping, 10.03.1998 kinnistamisotsus ja 01.07.2002 üürileping. Maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata VÕS § 327 lg 1 p 2 (kostja soovis muuta üürilepingut hageja kahjuks) ja osaliselt kohaldamata üürilepingu korralise ülesütlemise osas VÕS § 325 lg 2 p 3 (kostja 12.01.2015 ülesütlemisavalduses korraliseks ülesütlemiseks puudub alus). Koos hagiavaldusega lisatud väljavõte hageja haigusloost on otsene tõend selle kohta, et hageja on põdenud mitmeid kroonilisi haigusi palju aastaid, näiteks diabeeti 10 aastat ja erinevaid südamehaigusi 9 aastat. Hagejal puudus võlg VÕS § 328 lg 1 p 1 mõttes, kuna ta tasus võlgnevuse 25.01.2015. Asjaolu, et üürnikul võis olla varasemaid võlgnevusi, ei oma üürilepingu pikendamisel tähtsust, kui pikendamise taotlemise ajal võlgnevust ei ole. Seetõttu on asjakohatu maakohtu viide sellele, et hagejal olid väidetavad võlgnevused aastatel 2009 – 2010. Kostja ei ole ka tõendanud, et vaidlusalune üüriobjekt on talle tungivalt vajalik. Kohus tuvastas ebapiisavalt asjaolu, et kostja tegelikult ei vaja nimetatud eluruumi. Maakohus ei ole ammendavalt hinnanud hageja kinnistute väärtust. Kohus ei võtnud arvesse, et kinnistust Rae vallas Peetri külas Kuuseke 1-3, millel asub üüriobjekt, kuulub hagejale vaid krunt. Pärnumaal Tahkuranna vallas Reiu külas asuva Reiu tee 1 kinnistu puhul ei arvestanud kohus
kinnistu turuväärtust, võrreldes Kuuseke 1-3 kinnistuga, ning asjaolu, et hageja põhiline elukoht aastast 1998 on nii ametlikult kui ka tegelikult Rae vallas Kuuseke 1-3. Kohus ei võtnud arvesse üürilepingu kestust, üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu. Hageja ja kostja vahel 01.07.2002 sõlmitud eluruumi üürileping punkti 2.2 kohaselt on leping sõlmitud tähtajata. Üürilepingu tähtajatus, vastupidiselt tähtajalisele üürilepingule, näitab seda, et hagejal on õigustatud huvi üürilepingu pikendamiseks. Üürilepingu pikendamine annab hagejale võimaluse otsida mõistlik lahendus tekkinud probleemile. Arvestades üürniku tervist on uue üüripinna otsimine palju aeganõudvam protsess, kui tavapäraselt seda eeldatakse. Kostja tegelikuks eesmärgiks on üüritasu tõstmine VÕS § 327 lg 1 p 2 mõttes. Tallinna Ringkonnakohtu lahendi nr 2-04-2168 järgi üüritasu tõstmine on käsitletav üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks VÕS § 327 lg 1 p 2 tähenduses. See paneb hageja ebasoodsasse olukorda, kuna kokkulepe temaga tasuta hoonestusõiguse kohta 36-aastaks muutub mõttetuks. Tasuta hoonestusõiguses lepiti kokku põhjusel, et üüritasu suurus on hageja jaoks väga soodne. Hageja esitas uute tõenditena SA Põhja-Eesti Regionaalhaigla 29.06.2015 koostatud ravidokumendid, mis kinnitavad hageja rasket tervislikku seisundit ja mais-juunis 2015 haiglaravil viibimist. Hageja palus asja juurde võtta ka 29.06.2015 Medicum AS vastuse järelpärimisele koos väljavõttega haigusloost alates 01.02. - 29.06.2015. Tegemist on tõenditega, mis on saadud pärast eelmenetluse lõppemist maakohtus. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Kolleegium ei nõustu apellandiga, nagu poleks maakohus hinnanud piisavalt põhjalikult neid asjaolusid, mis hageja väitel omavad tähtsust antud vaidluse lahendamisel. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja tervislik seisund on juba aastaid olnud äärmiselt halb, mida kinnitavad mitmed rasked diagnoosid. Samas ei olnud kohtul alust seda seostada praeguse vaidlusega üürilepingu lõpetamiseks. Maakohus märkis õigesti, et vaidlusaluse üürilepingu sama soodsatel tingimustel jätkamine (pikendamine) võiks olla küll üürniku huvides, kuid sellele vastandub üürileandja huvi neil tingimustel lepingut mitte jätkata. Kuna tegemist on turutingimustest kordi madalama üüriga, kaaluvad üürileandja huvid üles üürniku huvid. Kohtu ette toodud asjaolud ja esitatud tõendid ei võimalda teha järeldust, et turutingimustel uue eluruumi üürimine, kui hagejal peaks selleks vajadus tekkima, põhjustaks talle ja tema perekonnale materiaalselt raske tagajärje. Vaidlust ei ole selles, et hagejale kuulub eluruum Tallinnas Alvari tänaval ning kinnistu Pärnumaal Tahkurannas (millel asuv elamu ei ole hageja väitel aastaringselt elamiseks kasutatav). Ka seetõttu ei olnud maakohtul alust pidada tõendatuks hageja väiteid üürilepingu pikendamise vajadusest, mis on VÕS § 326 lg 2 kohaldamise eelduseks. Maakohus märkis siinkohal õigesti, et üürimaksete tasumisega esinenud sagedased viivitused räägivad samuti lepingu pikendamise kahjuks, sest maksete tähtaegne tasumine on üürileandja õigustatud huviks (VÕS § 328 lg 1).
Maakohus ei kohaldanud materiaalõiguse norme ebaõigesti. Kohtule ei olnud teada ega saanud ta seetõttu ka arvestada, millistel kaalutlustel sõlmis hageja 1998.a hoonestusõiguse seadmise lepingu ning millised olid tema ja toonase hoonestaja vahelised selle lepingu välised kokkulepped. Antud vaidluses tuleb lähtuda 2002.a sõlmitud üürilepingust ja selle sisust. Sel ajal sõlmitud muud võimalikud kokkulepped ei ole samuti teada, mistõttu ei saanud kohus nendega arvestada (VÕS § 328 lg 2 p 1). Kohtul ei olnud põhjust kahelda kostja soovis asuda eluruumi ise kasutama (oma töötajaid sellesse paigutama). Kuigi kostja ei ole seda vajadust eraldi tõendanud (VÕS § 328 lg 2 p 4), on selle asjaolu puhul siiski tegemist ühe komponendiga, mida üürilepingu pikendamise otsustamisel tuleb kohtul poolte huvide kaalumisel arvestada. Kolleegiumil ei ole alust hinnata maakohtu poolt analüüsitud asjaolusid teisiti. Kuna antud juhul on tegemist üürilepingu pikendamise vaidlusega, mitte aga üüritud asja üürniku valdusest väljanõudmisega, ei olnud kohtul võimalik määrata otsuses selle täitmise korda. Pooltel on õigus ka antud hagi rahuldamata jätmise korral leppida omavaheliste suhete reguleerimiseks kokku eluruumi vabastamise pikemas tähtajas või sõlmida uus tähtajaline üürileping. Menetluskulude jaotus Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole alust muuta ka menetluskulude senist jaotust. Kuna ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulude hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramist kostja ei taotlenud ja menetluskulude nimekirja kohtule ei esitanud.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.