Marita Tsvetkova ja Vitali Tsvetkovi müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
20 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 1. juuni 2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marita Tsvetkova ja Vitali Tsvetkovi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid (hagejad): Marita Tsvetkova ja Vitali Tsvetkov Vastustaja (kostja): Ants Oselin
RESOLUTSIOON
Jätta apellatsionkaebus rahuldamata.
Edasikaebamise kord
hagi
ostu-
Muuta Viru Maakohtu 1. juuni 2009 otsust osaliselt õiguslike põhjenduste osas. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse
kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Marita Tsvetkova esitas 02.12.2005 kohtule hagiavalduse ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks. (10.06.2008 kohtumäärusega nr 2-04-1769 on M. Tsvetkova hagid 2-05-21409 ja 2-04-1769 notar Oksana Baueri ja Ants Oselini vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks liidetud ühte menetlusse). 24.04.2008 täiendatud hagiavalduse kohaselt on teiseks hagejaks M. Tsvetkova abikaasa Vitali Tsvetkov. Hagiavalduse kohaselt elab hageja nelja korteriga elamus aadressil XXX Kiviõli. Haginõudeks on 19.12.2002 ostu-müügilepingu nr 8011 tühistamine, millega võõrandati korter A. Oselinile. Kostjateks on hageja nimetanud ostu-müügi tehingu tõestanud notari ja korteri ostja A. Oselini. M. Tsvetkova ja V. Tsvetkov leiavad, et ostu-müügileping on seadusega vastuolus, kuna selles ei ole arvestatud teiste kaasomanike õigusi. Kohtu eelistungil teatas V. Tsvetkov, et temal on neli nõuet: ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamine, kinnistu kande ebaõigeks tunnistamine, notari kohustamine korteri XXX ostumüügitehingu tõestamiseks vastavalt seaduse nõuetele, ostu-müügilepingu kostjalt väljanõudmine. Hagejad leiavad, et korteri nr 4 oleks selle omanik pidanud müüma mitte kaasomanikule A.Oselinile, vaid hagejatele.
2.A. Oselin vaidles hagile vastu. Kostja märgib, et tema ei ole hagejate õigusi rikkunud, kuna XXX korterite kõikidel kaasomanikel on olnud võrdsed õigused.
3.Notar O. Bauer vaidles hagile vastu. Kostja leiab, et korteriomanikul J.K. olid kõik õigused temale kuuluva korteri müügil. Ta võis ise valida ostja ilma, et ta oleks pidanud selleks küsima teiste korteriomanike arvamust. Müüja valis ostjaks A. Oselini ning notar leiab, et hagejatel puudus ostueesõigus A. Oselini ees. Notar keeldus M. Tsvetkova ostueesõiguse teostamise avalduse tõestamisest, kuna selle notariaaltoimingu tegemine looks olukorra, kus müügileping loetakse sõlmituks müüja ja ostueesõigust mitteomava isiku vahel, mis on seadusega vastuolus. Notari keeldumise kohta ei ole M. Tsvetkova kohtule hagi esitanud. Notar märgib, et 01.07.2002 jõustunud võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 30-ga jäeti asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 131 lõikest 1 välja säte, mille järgi võõrandaja oli kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikele ehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates selles ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Kui kaasomanik ei kasutanud ostueesõigust 1 kuu jooksul arvates kirjaliku teate saamisest, oli võõrandajal õigus võõrandada ehitise osa kirjalikus teates märgitud või kõrgema hinnaga ja samadel või võõrandajale soodsamatel tingimustel. Võlaõigusseaduse (VÕS) §-e 249 ja 250 järgides võis ostueesõigust teostada 2 nädala jooksul pärast §-s 249 nimetatud teate saamist. Müüja pidi osteesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. 19.12.2002 ostumüügilepingu teostamiseks oli notarile esitatud Hooneregistri õiend nr 6334/326, mis oli teiste kaasomanike ostueesõiguse eelduseks. AÕS RakS § 131 lg l redaktsioon sätestas, et kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa
ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule.
MAAKOHTU LAHEND
4.Viru Maakohtu 01.06.2009 otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus leidis, et hagi rahuldamiseks puudub alus. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131 lg 1 sätestab, et kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Selle sätte kohaselt ei ole kaasomanikul ostueesõigust juhul, kui asi müüakse teisele kaasomanikule. Kuivõrd J. K müüs oma korteri A. Oselinile, kes on majas kaasomanik, ei ole hagejatel ostueesõigust ning hagi tuleb jätta ostumüügilepingu kehtetuks tunnistamise osas rahuldamata. Kinnistu kande tühistamise nõuet ei saa kohus rahuldada seetõttu, et ostu-müügileping ei ole tühistatud. Kohus ei saa kohustada notarit tõestama XXX müügilepingut J.K. ja hagejate vahel, kuna J.K. oli kaasomanike seast ostja valikuõigus. Et kaasomanikest M. Tsvetkova oli saanud elamuosa omanikuks seoses erastamisega ning A. Oselin oli omandanud elamuosa ostu-müügilepinguga, ei oma siinkohal tähtsust, kuna seadusesäte, millele viitab hageja (VÕS § 252 lg 3) ei ole siinkohal rakendatav. Seaduse alusel omandatud ostueesõigus ei tähenda erastamisega korteri omandanud kaasomaniku ostueesõigust teiste kaasomanike ees, kes on omanikuks saanud mõne tehingu tulemusel. Seaduse alusel võiks olla ostueesõigus antud näiteks kohalikule omavalitsusele või riigile, mida aga kehtiva seaduse puhul sätestatud ei ole. Kohus ei näinud notari poolt ostu-müügilepingu tõestamisel vorminõuete rikkumist. Hagejate viited mitmesugustele seadustele (erastamisseaduse rakendamise seadus, korteriomandiseadus) ei ole kooskõlas hagejate nõuetega. Hageja poolt kohtule esitatud õiendil reaalkoormatise kohta nr 82 ei ole antud asja lahendamisel tähtsust, kuna selles on sätestatud korteriomandi XXX koormamine Eesti Vabariigi kasuks. Kaasomanikest ostja valikul ei oma see dokument mingit tähtsust. Kohus ei näe mitte üheski hageja poolt kohtule esitatud dokumendist, et A. Oselin või notar O. Bauer oleksid hagejaid petnud. A. Oselin oli müüja poolt välja valitud ostja ning ühe ostja eelistamist teisele ei saa lugeda mitteeelistatud ostjakandidaadi petmiseks ei müüja enda, ostja ega tehingu tõestanud notari poolt.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.M. Tsvetkova ja V. Tsvetkov esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad hagi rahuldada ja tühistada Viru Maakohtu 01.06.2009 otsuse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt nähtub Hooneregistri õiendist 12.12.2002 nr 6334/326, et korter 4 on erastatud. Seega tuleb kohaldada kaasomanike ostueesõigust ning seega notar rikkus VÕS § 11 lg-t 3. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Seadus, millele tugineb kohus, võeti vastu 19.11.2003 ja kuulutati välja 09.12.2003, aga tehing vormistati 19.12.2002. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seadus väljendab selgelt, et tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadusi. Apellant viitab Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 15.12.2005 kohtuotsusele nr 3-4-1-16-05, mis selgitab AÕS RakS § 131 lg 1 ja 2 sätteid.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
6.A. Oselin taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt rakendavad apellandid seadusi enda kasuks, kasutades seadusi, mis neile sobivad. Näitena võib tuua V. Tsvetkovi seisukoha VÕS § 252 lg 3 kohta, mille alusel on ostueesõigus neil, kes on omandanud seaduse alusel riigilt. VÕS § 252 lg 3 sõnastus on järgmine: seaduse alusel omandatud ostueesõigust eelistatakse tehinguga seatud ostueesõigusele. Apellandid väidavad, et 19.12.2002 ostu-müügitehinguga nr 8011 võõrandati ehitisest osa, mis kuulus müüjale ja apellandile ühiselt. Sellest tuleneb, et võõrandati apellandile kuuluv omand. Ostes korteri nr 4, jäi kaasomand samaks (näiteks aiapost, korsten jne). Vastustaja leiab tulenevalt sellest, et ei ole mingit õiguslikku alust tühistada ostu-müügilepingut. Leping on koostatud notari juures ja on õiguskindel.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Osaliselt tuleb muuta vaidlustatud otsuse õiguslikke põhjendusi.
8.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski apellantide seisukoht ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamisele. AÕSRakS § 131 sätestab ostueesõiguse ehitise kui vallasasja tasulisel võõrandamisel. Nimetatud paragrahvi 1. lõike kohaselt kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kaasomaniku ostueesõigust ei kohaldata eluruumide ja mitteeluruumide erastamisel. Erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa on käibes koos. Erastatud eluruumi ja elamus asuva mitteeluruumi tasulisel võõrandamisel ei kohaldata kaasomaniku ostueesõigust, kui kaasomanikke on rohkem kui kuus.. Ostueesõigust ei ole eluruumide ja mitteeluruumide erastamise kohustatud subjektil. Kaasomaniku ostueesõiguse korral laieneb see ka ehitise muu osaga seotud eluruumile ja elamus asuvale mitteeluruumile. Apellatsioonkaebuse viide 19.11.2003 vastuvõetud ja 27.12.2003 jõustunud seadusemuudatusele, millega asendati märgitud sätte pealkirjas ja tekstis üksnes sõna „võõrandamisel“ sõnadega „tasulisel võõrandamisel“, ei ole aluseks vaidlustatud otsuse tühistamisele, kuna muus osas kehtis nimetatud säte vaidlusaluse ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 19.12.2002. AÕSRakS § 131 lg-st 1 tulenevalt ei ole kaasomanikul ostueesõigust juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Seega saaks kaasomanik AÕSRakS § 131 lg 1 järgi kasutada ostueesõigust vaid siis, kui ehitise mõtteline osa võõrandatakse selles lõikes märkimata isikutele. Eelnevast tulenevalt ei ole ehitise kaasomanikul selle mõttelise osa võõrandamisel AÕSRakS § 131 järgi ostueesõigus absoluutne. AÕSRakS § 131 lg-s 1 sätestatud ostueesõigus kehtib ka sama paragrahvi
2.lõike suhtes. Sellest tulenevalt oleks apellantidel AÕSRakS § 131 lg 2 kolmandas lauses märgitu alusel võimalik teostada ostueesõigust vaid juhul, kui korteri nr 4 omanik oleks müünud korteri sama paragrahvi lõikes 1 märkimata isikule. Pooltel ei ole vaidlust selles, et J. K korteri nr 4 omanikuna müüs selle A. Oselinile, kes oli üheks XXX elamu kaasomanikuks. Kuna vaidlusalune
korter võõrandati ühe kaasomaniku poolt teisele kaasomanikule, siis puudus apellantidel AÕSRakS §-st 131 tulenev ostueesõigus ning maakohus jättis põhjendatult hagi rahuldamata.
9.Asja materjalidest nähtuvalt on hageja (hagejad) tuletanud oma nõude endi kui elamu kaasomanike seadusest tuleneva ostueesõiguse rikkumisest. Samas on maakohus vaatamata pikka aega kestnud menetlusele jätnud välja selgitamata ostueesõiguse teostamise eeldused ja asjakohased menetlusosalised. Analoogsetes asjades on olemas küllaldane kohtupraktika (näiteks Riigikohtu 20.06.2006 otsus nr 3-2-1-13-06) ning TsMS §-des 348 ja 351 sätestatu alusel oleks maakohus pidanud juhtima sellele hageja tähelepanu. Muu hulgas oleks pidanud maakohus hagejale selgitama, et analoogses asjas oleksid asjakohasteks kostjateks vaidlusaluse ostumüügilepingu pooled ning mitte lepingu koostanud ja tõestanud notar. Sellega rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse norme, mis TsMS § 656 kohaselt tooks apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata kaasa kohtuotsuse tühistamise. Samas leiab ringkonnakohus, et kuna käesoleva otsuse p-s 8 toodud põhjendustest tulenevalt puudub hagejatel AÕSRakS §-s 131 sätestatud ostueesõigus ning hagi jääks rahuldamata ka pärast maakohtu poolt menetlusõiguse normide rikkumise kõrvaldamist, siis tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ning maakohtu otsuse resolutsioon muutmata.
10.Menetluskulude väljamõistmist ei ole pooled taotlenud.
Andra Pärsimägi
Viivi Tomson
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.