Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number
2-04-1769
Otsuse tegemise aeg ja koht
01.juuni 2009, Jõhvi
Kohus
Viru Maakohus
Kohtunik
Marge Tamme
Kohtuasi
M.T. ja V.T.i hagi ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamise kohta
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised
12.mai 2009 Hagejad: M.T. (IK xxx) V.T. (IK xxx) Kostjad : notar O. B. A. O. (IK xxx)
Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Kui apellatsioonkaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist kohtuistungil, on Ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
1/ 5
10.juuni 2008a kohtumäärusega nr 2-04-1769 on M.T. hagid 2-05-21409 ja 2-04-1769 notar O.B. ja A.O. vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks liidetud ühte menetlusse .Uueks tsiviilasja numbriks sai 2-04-1769. Sama kohtumäärusega on kohus kohustanud hagejat esitama kohtule hagiavalduse tervikteksti ,mida hageja on teinud 24.04.2008 (tl 331,332 II kd ).Selles hagis on teiseks hagejaks M.T. abikaasa V.T.. Hagiavalduse kohaselt elab hageja nelja korteriga elumajas aadressil Muru 7-3 ,Kiviõli. Haginõudeks on 19.detsembril 2002.a. ostu-müügi lepingu nr.xxx tühistamine,millega võõrandati korter Kiviõli linnas asukohaga Muru 7-4 .Kostjateks on hageja nimetanud ostu-müügi tehingu tõestanud notari ja korteri ostja ,Muru 7 kaasomaniku A.O.i,kellele kuulusid korterid nr. 1 ja 2. . M.T. ja V.T. leiavad , et ostu-müügileping on seadusega vastuolus, kuna selles ei ole arvestatud teiste kaasomanike õigusi. Kohtu eelistungil teatab hageja V.T. , et temal on neli nõuet : ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamine ,kinnistu kande ebaõigeks tunnistamine ,notari kohustamine tõestada korteri Muru 7- 4 ostu-müügitehing vastavalt seaduse nõuetele, välja nõuda ostumüügileping kostjalt . Hagejad leiavad , et korter nr. 4 oleks selle omanik pidanud müüma mitte kaasomanikule A.O.ile , vaid teisele kaasomanikule , st hagejatele. Notar ei oleks tohtinud tehingut vormistada.
Kostjad A.O. ja notar O.B. vaidlevad hagile vastu. Kostja A.O. märgib , et tema ei ole hagejate õigusi rikkunud ,kuna korterite Muru tn. 7 kõikidel kaasomanikel on olnud võrdsed õigused. Teine kostja notar O.B. leiab , et korteriomanikul J. K. olid kõik õigused temale kuuluva korteri müügil .Ta võis ise valida ostja ilma , et ta oleks pidanud selleks küsima teiste korteriomanike arvamust. Müüja valis ostjaks A.O.i ning notar leiab , et hagejatel puudus ostueesõigus kostja A.O.i ees. Notar keeldus M.T. ostueesõiguse teostamise avalduse tõestamisest ,kuna selle notariaaltoimingu tegemine looks olukorra ,kus müügileping loetakse sõlmituks müüja ja ostueesõigust mitteomava isiku vahel., mis on seadusega vastuolus. Notari keeldumise kohta ei ole M.T. kohtule hagi esitanud. Notar märgib, et 01.07.2002 redaktsioonis jõustunud Võlaõigusseaduse, Tsiviilseadustiku Üldosa seaduse ja Rahvusvahelise Eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 30-ga jäeti Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 ́ lõikest 1 välja säte , mille järgi võõrandaja oli kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikele ehitiseosa võõrandamise kavatsusest , näidates selles ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Kehtinud seaduse järgi kui kaasomanik ei kasutanud ostueesõigust 1 kuu jooksul arvates kirjaliku teate saamisest ,oli võõrandajal õigus võõrandada ehitise osa kirjalikus teates märgitud või kõrgema hinnaga ja samadel või võõrandajale soodsamatel tingimustel.
2/ 5
Notar tsiteerib ka ostueesõigust omava isiku kohustust ,mis kehtis ostu-müügi lepingu ajal 19. detsembril 2002 . Võlaõigusseaduse § -d 249 ja 250 järgides ostueesõigust võis teostada 2 nädala jooksul pärast §-s 249 nimetatud teate saamist. Müüja pidi osteesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. 19.detsembri 2002.a. ostu-müügilepingu teostamiseks oli notarile esitatud hooneregistri õiend nr 6334/326 ,mis oli iseenesest teiste kaasomanike ostueesõiguse eelduseks. Asjaõigusseaduse raskendamise seaduse § 13` lg.1 tol ajal kehtinud redaktsioon sätestas : kui ehitis on kaasomandis ,on kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus ,välja arvatud juhul ,kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale ,teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule.
Hagejad esitavad kirjalikult oma seisukoha kostja notar O.B. vastusele (tl 361) ja lisavad ka uusi dokumente (tl 362):avaldused korteriomandite kinnistamiseks, õiendi reaalkoormatise kohta ,teatis ja avaldus Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-le. Hagejad ütlevad , et on tundemärke ostu-müügilepingust ,mis on sõlmitud pettusega. Notar ei olevat selgitanud müüjale ja ostjale ,et elamus on veel korteri omanikud ,kellel on ostueesõigus. Olevat rikutud lepingu vorminõue. Hooneregistri õiendist on näha , kes omandas ostueesõiguse seaduse alusel ja kes tehingu alusel. Tulenevalt VÕS § 252 lg .3 seaduse alusel omandatud ostueesõigust eelistatakse tehinguga seatud ostueesõigusele.
17.veebruaril 2009 toimunud kohtuistungil esitab hageja V.T. 4 nõuet : tunnistada ostumüügileping kehtetuks, tunnistada kinnistu kanne ebaõigeks ,kohustada notaril tõestada Muru 7-4 müügileping vastavalt seaduse nõuetele, välja nõuda kostjalt terviklik ostumüügi leping. ,kuna hageja ei olevat seda terviklikult näinud. Kostjad jäävad oma seisukohtade juurde ,mis neil oli esitatud ka kirjalikult . Notar soovis esitada notarite koja arvamust antud vaidluses. 12.mail 2009 toimunud kohtuistungil rõhutas V. T. veelkordselt ,et peab kohaldama tema ostu-eesõigust .Liisu tõmbamist § ette ei näe. Hageja tsiteerib VÕS § 252 lg. 3 , mille alusel on ostueesõigus neil ,kes on omandanud seaduse alusel riigilt. Notar selgitab kohtuistungil , et vahe on kolmandale isikule müügil ja kaasomanikule müügil-.. Kui müüakse kolmandale isikule , on notaril kohustus teatada kirjalikult teistele majaomanikele. Notar esitab notarite koja e-mailiga saadetud kirja .
3/ 5
Kostja V. T. ütleb , et kinnisvarabüroo tegi kokkumängu, tehing temast mööda minnes sõlmiti pettusega. Kohus annab võimaluse pooltel üksteisele küsimusi esitada. Pooled esitasid küsimusi ja vastasid nendele. Pooled andsid nõusoleku toimikumaterjalide avaldamiseks ja nõustusid asjamenetluse lõpetamisega. Kohus avaldas toimiku materjalid ning seejärel avas kohtunik kohtuvaidlused. Pooled said kohtuvaidlusteks sõna ning nendel oli võimalik kasutada ka repliigiõigust. .
Kohus, kuulanud ära poolte seletused ning uurinud toimiku kõiki materjale tuli järeldusele, et hagi rahuldamiseks puudub alus. Kaasomaniku ostueesõiguse ja selle teostamise tingimused vallasasjast ehitise müügil sätestab asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 ́lg. 1 : kui ehitis on kaasomandis , on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus ,välja arvatud juhul ,kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale ,teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Selle sätte kohaselt ei ole kaasomanikul ostueesõigust juhul ,kui asi müüakse teisele kaasomanikule. Kuivõrd J. K. müüs oma korteri kostjale A.O.ile ,kes on majas kaasomanik , ei ole hagejatel ostueesõigust ning hagi tuleb jätta rahuldamata ostu-müügi lepingu kehtetuks tunnistamise osas. Kinnistu kande tühistamise nõuet ei saa kohus rahuldada seetõttu , et ostu-müügileping ei ole tühistatud. Kohus ei saa kohustada notarit tõestama Muru 7-4 müügilepingut J. K. ja hagejate vahel ,kuna J. K.l oli kaasomanike seast ostja valikuõigus. Et kaaomanikest M.T. oli saanud elamuosa omanikuks seoses erastamisega ning A. O. oli omandanud elamuosa ostu-müügi lepinguga , ei oma siinkohal tähtsust ,kuna seadusesäte, millele viitab hageja ( Võlaõigusseaduse § 252 lg. 3 ) ei ole siinkohal rakendatav . Seaduse alusel omandatud ostueesõigus ei tähenda erastamisega korteri omandanud kaasomaniku ostueesõigust teiste kaasomanike ees ,kes on omanikuks saanud mõne tehingu tulemusel. Seaduse alusel võiks olla ostueesõigus antud näiteks kohalikule omavalitsusele või riigile , mida aga kehtiva seaduse puhul sätestatud ei ole. Kohus ei näe notari poolt ostu-müügi lepingu tõestamisel vorminõuete rikkumist. Hagejate viited mitmesugustele seadustele ( erastamisseaduse rakendamise seadus, korteriomandiseadus) ei ole kooskõlas hagejate nõuetega .Hageja poolt kohtule esitatud õiendil reaalkoormatise kohta nr 82 „06“.detsembrist 2002 ei ole antud asja lahendamisel tähtsust ,kuna selles on sätestatud korteriomandi Muru 7-3 koormamine
4/ 5
võlaga Eesti Vabariigi kasuks. Kaasomanikest ostja valikul ei oma see dokument mingit tähtsust . Kohus ei näe mitte üheski hageja poolt kohtule esitatud dokumendist , et kostja A.O. või notar O.B. oleksid hagejaid petnud. A.O. oli müüja poolt välja valitud ostja ning ühe ostja eelistamist teisele ei saa lugeda mitteeelistatud ostjakandidaadi petmiseks ei müüja enda ,ostja ega tehingu tõestanud notari poolt .
Menetluskulude jaotus Menetluskulude väljamõistmist kumbki pool palunud ei ole ,mistõttu jätab kohus menetluskulu poolte endi kanda.
Marge Tamme kohtunik
5/ 5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.