Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Rendilepingut ei sõlmitud vaid kaheks viieaastaseks perioodiks. Lepingu punkti 4. 2 sõnastusega pidasid pooled silmas tähtaja pikenemist igakordselt viieaastase tähtaja saabumisel juhul, kui pool ei ole kuus kuud enne tähtaja saabumist teatanud soovist leping lõpetada ning nimetatud tingimus on piiramatu. Et leping ei lõppenud 20. märtsil 2007. a., kinnitab ka asjaolu, et pooled ei ole sõlminud lepingu punkti 5. 2 ja VÕS § 342 lg. 1 kohast kokkulepet kinnisasja valduse tagastamiseks ja lepingu objekti seisundi fikseerimiseks. Kostjate seisukoht, nagu puuduks lepingul vastastikune majanduslik sisu, kuna lepingu punktis 10 nimetatud kokkulepe soodustingimustel kütuse ostmiseks enam ei kehti, ei ole õige. See soodustingimus ei olnud rendilepingu sõlmimise eeldus, vaid lepingus sisalduv poolte kavatsuste kokkulepe, millel ei olnud lepingu hinnaga otsest seost. Lepingu tegelik väärtus rendileandja jaoks oli ja on hageja poolt maatükile rajatud juurdepääsutee Järvevana teelt koos teetammi, teekatte, tarindite ja elementidega, mille maksumuseks 1997. a. oli 281.200 krooni. Hageja on kümme aastat hoidnud teed ekspluateerimiseks korras, samas kui rendileandja on tee lubanud kasutusse avaliku teena. Samuti rajas rendileandja 2002. a. hageja poolt rajatud tee kaudu täiendava sissesõidutee oma kinnistule. Väär on kostja seisukoht, et leppetrahvi sai kohaldada ainult lepingu objekti valduse üleandmisel lepingu sõlmimisel. Lepingu punkt 15. 5 näeb ette sanktsiooni valduse üle andmata jätmise eest, sama sanktsiooni tuleb kohaldada ka hiljem valduse ebaseadusliku takistamise eest. Viivise (leppetrahvi) suurus on perioodi eest 15. veebruarist 14. oktoobrini 2007. a. 121.000 krooni. Detailplaneeringut kooskõlastades nõustus AS Hõbevara Pärnu mnt. 141a kinnistu kasuks teeservituudi seadmisega. Asjaolu, et kostja ei ole servituudinõuet esitanud, ei tähenda, et kostja ei kasutaks hageja kinnistut juurdepääsuks Pärnu maanteele. Avalikult teelt algav kostja krunti läbiv hageja poolt ehitatud tee on olnud juurdepääsuna kasutusel alates 1997. a. Kuna Järvevana tee liiklusvoogu pidurdab Pärnu mnt. ja Järvevana tee ristmik, siis on kostjad kasutanud vaidlusalust teed Pärnu maanteele läbi hageja tankla kinnistu. Tee ei ole seganud kostjal krundi kasutamist, sest läbib kinnistu terava kiilu moodustava lõunanurga haljasala. Ka maakorralduslikult on võimalik ja otstarbekas juurdepääs üle kostja kinnistu nurga vastavalt detailplaneeringus märgitule ning juurdepääsu avamine ei too kostjale kaasa täiendavaid kulutusi. Teeala ja vastastikuste servituutide seadmine on ka kostja huvides, kuna see aitaks korrastada detailplaneeringuga kolme kinnistu liiklusskeeme ja paindlikult kasutada rajatavaid parkimismaju. Kui kostjad on seisukohal, et servituudid peaksid olema tasulised ja tähtajalised, siis on hageja nõus võrdsetel tingimustel vastastikku tasuliste ja tähtajaliste servituutide seadmisega. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. 21. märtsil 1997. a. sõlmitud rendileping on lõppenud ning ei kehti enam. Lepingu tähtaeg oli vastavalt lepingu puntkile 4. 2 viis aastat ehk kuni 21. märtsini 2002. a. Kuna kumbki pool ei teatanud hiljemalt kuus kuud enne lepingu tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult lepingu lõpetamise soovist, siis tulenevalt lepingu punkti

ümber korraldada. Kuna kiri oli informatiivse tähendusega, siis ei oma tähtsust, kes kirja välja saatis ning hagejal oli võimalus pöörduda Silberauto AS-i poole täiendava informatsiooni saamiseks, mida hageja ei teinud. Vastavalt lepingu punktile 8 anti lepinguobjekt hagejale rendile erakordselt madala rendihinnaga 10 krooni aastas. Selline leping sai olla tasakaalus ning omada majanduslikku mõtet ja sisu ainult siis, kui rentnik kompenseeris rendileandjale madala rendihinna muul moel. Lepingu punkt 10 viitab poolte vahel sõlmitavale täiendavale kokkuleppele, millega hageja müüb rendileandjale soodustingimustel vedelkütust. Kuna täiendav kokkulepe käesoleval ajal enam ei kehti, siis puudub rendilepingul ka vastastikune majanduslik sisu. Hageja on esitanud leppetrahvi nõude tulenevalt lepingu punktist 15. 5, mille kohaselt on rendileandja kohustatud maksma rentnikule viivist 500 krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest, kui rendileandja ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse hiljemalt lepingu punktis 5. 1 sätestatud tähtajaks. Rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt ning seega ei saa esitada leppetrahvi nõuet. Hageja ei ole osundanud ühelegi teisele lepingust tuleneva rendileandja kohustuse väidetavale rikkumisele, mille eest oleks sanktsioonina ette nähtud leppetrahv. Väide, nagu oleks rendileandja rikkunud hageja valdust, ei ole leppetrahvinõude puhul asjakohane, kuna leping selle puhul leppetrahvi ette ei näe. Kui kohus ei nõustu kostjate seisukohaga, paluvad kostjad leppetrahvi vähendada, kuna rendihinnast mitu korda suurema leppetrahvi nõudmine on ebamõistlik. Hageja arusaam, et lepingut saab tõlgendada selliselt, et ühe konkreetse kohustuse rikkumise puhuks sätestatud leppetrahvi tasumise kohustust saab laiendada ka muudele väidetavatele rikkumistele, ei ole kooskõlas kehtiva õiguse ja poolte tahtega. Rendilepingu kohta kinnistusregistrisse märke tegemine on põhjendamatu. VÕS § 324 lg. 1 ei luba kinnisasja endisel üürnikul nõuda kinnistusraamatusse kehtetu üürilepingu kohta märke tegemist. Hagejale kuuluvale kinnistule aadressiga Pärnu mnt. 141 on käesoleval ajal kaks väljaehitatud ning igapäevaselt kasutatavat juurdepääsu avalikult kasutatavatelt teedelt (Pärnu mnt. ja Järvevana tee), mis on tähistatud ka detailplaneeringu põhijoonisel. Kuna hagejal on pääs oma kinnistule, ei ole tal õigust nõuda juurdepääsuservituutide seadmist naaberkinnistu omanikelt. Asjaolu, et hageja soovib kunagi tulevikus oma kinnistut võib-olla jagada, mille tulemusena võib mõni tekkivatest kinnistutest jääda ilma juurdepääsuta avalikule teele, on ebamäärane ja hüpoteetiline, et sellega servituudi seadmisel arvestada. Ka kehtiv detailplaneering ei näe ette hageja kinnistu jagamist kirjeldatud viisil. Hagejale kuuluva kinnistu jagamine sõltub hageja tahtest ning sellisel viisil tekkivate kinnistute juurdepääsuküsimus tuleb lahendada hagejal, mitte naaberkinnistu omanikel. Asjaolu, et kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Tähtajatu ja tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks ei ole põhjendatud, samuti ei ole hageja viidanud ühelegi alusele. Kostjad ei ole sõlminud hagejaga notariaalset servituudi seadmise lepingut ning hagejal puudub õiguslik alus kohustada kostjaid seda tegema. Servituudi seadmine vähendab märkimisväärselt teeniva kinnistu väärtust ning piirab oluliselt omaniku õigust kinnistut vabalt vallata, kasutada ja käsutada. AÕS § 156 lg. 1 sätestab, et kui kokkuleppele ei jõuta, peab asja lahendav kohus juurdepääsu määramisel arvestama koormatava kinnisasja omaniku huve, mistõttu tuleks kindlasti määrata ka juurdepääsu tähtaeg ja tasu. Hageja väide, et vedelkütuse soodusmüügil puudus otsene seos rendilepingu hinnaga, on paljasõnaline. Kostjatele jääb arusaamatuks, miks see klausel üldse lepingusse pandi. Asjaoluga, et hageja on kümne aasta vältel rendilepingu objekti hageja enda ekspluatatsiooniks vajalikus korras hoidnud, ei saa seletada rendilepingu erakordselt madalat ning turutingimustele mittevastavat hinda. On mõistlik, et kasutaja hoiab asja kasutamiseks korras. Rendileping ei sisalda hageja investeerimiskohustust ega kohustust asja parendada.

Kui hageja on kulutusi teinud, tuleb tal seda tõendada ning tõendada ka seda, et kulutusi ja parendusi on tehtud rendileandja nõusolekul. Asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingu objekti tagastamise osas üleandmise-vastuvõtmise akti, ei mõjuta rendilepingu kehtivust ega kehtetust. Esimese astme kohtu otsus

kinnistusraamatu kandele on alates 21. detsembrist 2006. a. uueks kinnistu omanikuks AS Hõbevara. AS Silberauto on hagejale oma seisukohta lepingu kehtivuse kohta selgitanud pooltevahelises kirjavahetuses. Tähtaja saabumisel 21. märtsil 2007. a. lõppes leping ja AS Hõbevara ei pidanud hagejat lepingu lõppemisest eraldi teavitama. Hagejale oli informatiivne teade varasemalt saadetud. VÕS § 342 lg. 1 järgi peavad kinnisasja rendileandja ja rentnik kinnisasja üleandmisel pärast rendilepingu sõlmimist või lõppemist koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus on kirjeldatud kinnisasja osad, päraldised ja seisund üleandmisel. Kirjelduses peab olema märgitud kirjelduse koostamise aeg ning kirjeldus peab olema mõlema lepingupoole poolt allkirjastatud. Asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingu objekti – maa-ala suurusega 1119 m2 – tagastamise osas üleandmise-vastuvõtmise akti, ei mõjuta rendilepingu kehtivust ega kehtetust. Tuginedes eeltoodule, oli AS-i Silberauto, Eesti Ehitusekspordi AS-i ja AS-i Traffic Service 21. märtsil 1997. a. sõlmitud rendileping kehtiv kuni 21. veebruarini 2007. a., mistõttu nõue rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 324 lg. 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, lg. 2 alusel kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt sama seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Eeltoodud sätte kohaldamise eelduseks on kehtiv rendileping. Kuna leping ei kehti, siis puudub õiguslik alus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. VÕS § 158 lg. 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Tulenevalt lepingu punktist 15. 5 on rendileandja kohustatud maksma rentnikule viivist 500 krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest, kui rendileandja ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse hiljemalt lepingu punktis 5. 1 sätestatud tähtajaks, s. o. 10 päeva jooksul pärast lepingu jõustumist. Vastavalt lepingu punktile 17. 1 jõustus leping allakirjutamise hetkest. Rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt, andes rendiobjekti üle lepingus kokkulepitud tähtajal. Leppetrahvi nõuet ei saa esitada selle eest, et hagejale tehti takistusi alates 15. veebruarist 2007. a. maa-ala kasutamisel. Hageja ei ole peale lepingu punkti 15. 5 osundanud ühelegi teisele lepingust tuleneva rendileandja kohustuse väidetavale rikkumisele, mille eest oleks lepingus sanktsioonina ette nähtud leppetrahv, seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Kuid takistuste tegemine kuni rendilepingu kehtivuse lõpuni oli lepingu rikkumine. Tulenevalt AÕS § 172 lg. 1 koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 173 lg. 1 kohaselt peab reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Seega servituudi seadmine eeldab tehingu notariaalset tõestamist. Pooled ei ole sõlminud notariaalset servituudi seadmise lepingut, mistõttu puudub hagejal õiguslik alus kohustada kostjaid servituuti seadma. AÕS § 155 lg. 1 kohaselt omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena. AÕS § 156 lg. 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Tee vajaduse üle otsustatakse asjaolude kohaselt, tee asukoht määratakse kindlaks poolte kokkuleppel ning kui see on kantud teeservituudina kinnistusraamatusse, on see kehtiv ka kõikide kolmandate isikute ja kinnisasja tulevaste

omandajate suhtes. Norm iseenesest ei sätesta kokkuleppe vormi ja selle valivad pooled. Kui kokkulepet servituudina kinnistus-raamatusse ei kanta, ei ole kokkulepe uutele puudutatud maaomanikele kohustuslik. Kinnisasja omanik on kohustatud taluma tee kasutamist kinnisasja omaniku poolt, kellel ühendustee puudub. Tee määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omanike huve, s. t., et see oleks talle võimalikult vähekoormav, ei rikuks tema privaatsust. Lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb kohtul arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kohtule esitatud plaanidest nähtub, et hagejale kuuluvale kinnistule aadressiga Pärnu mnt. 141 on käesoleval ajal kaks väljaehitatud ning igapäevaselt kasutatavat juurdepääsu avalikult kasutatavatelt teedelt (Pärnu mnt. ja Järvevana tee), mis on tähistatud ka detailplaneeringu põhijoonisel. Peamiseks eelduseks on nõude esitajal juurdepääsu puudumine oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele. Juurdepääsu puudumisega on tegemist siis, kui kinnisasi on isoleeritud või juurdepääs puudub ühe kinnisasja osa suhtes. Kuna hagejal on pääs oma kinnistule ja olemasolev tee tagab kinnisasja kasutusvajaduse, s. t., on kohane kasutamiseks ja majandamiseks, siis ei ole hagejal õigust nõuda juurdepääsuservituutide seadmist naaberkinnistu omanikelt. Hageja nõue ei ole sisustatud niinimetatud hädateega. Hageja ei ole tõendanud, et tal puudub vajalik juurdepääs, milleta ei oleks võimalik kinnisasja korrapärane kasutus. Asjaolu, et hageja soovib tulevikus oma kinnistut jagada, mille tulemusena jääb üks kinnistutest ilma juurdepääsuta avalikule teele, ei ole kooskõlas AÕS § 156 lõikega 3, mille järgi kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Hagejale kuuluva kinnistu jagamine sõltub hageja tahtest ning sellisel viisil tekkivate kinnistute juurdepääsuküsimus tuleb lahendada hagejal, mitte naaberkinnistu omanikel. Kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, kuid see ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks peab olema põhjendatud. Hageja ei ole viidanud ühelegi alusele. Detailplaan on visioon võimalikust planeeringust vaidlusaluses piirkonnas, mis ei kohusta kinnistu omanikke. Vastavalt hageja järelpärimisele on KPROJEKT 30. aprilli 2009. a. kirjas selgitanud planeeringu eesmärki ja elluviimise võimalust ning märkinud, et planeering on vastavalt piirkonna kinnistute omanike soovidele. Tõendit selle kohta, et kostjad oleksid andnud kirjaliku nõusoleku servituudi seadmiseks ja nõustunud detailplaanil märgituga, esitatud ei ole. Juriidiliste isikute kirjaliku nõusoleku vormistamine on oluline esmalt juriidilisele isikule endale. Juriidiliste isikute tegevus toimub seaduslike esindajate ja nende poolt volitatud konkreetse füüsiliste isikute kaudu, kes võivad asenduda ning aastate möödudes on raske tuvastada juriidiliste isikute tegelikku tahet. Servituudi seadmine vähendab märkimisväärselt teeniva kinnistu väärtust ning piirab oluliselt omaniku õigust nimetatud kinnistut vabalt vallata, kasutada ja käsutada, mistõttu ei ole hageja nõue juurdepääsutee saamiseks põhjendatud ja hagi ei kuulu rahuldamisele. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada leppetrahvi ja juurdepääsuõiguse osas servituudi seadmiseks ja uue otsusega välja mõista kostjatelt lepingu rikkumise eest solidaarselt 17.500 krooni, määrata kindlaks tähtajatu teeservituut Pärnu mnt. 141 a kinnistu kasuks läbi Järvevana tee 11 kinnistu vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 28. juuni 2006. a. korraldusega nr. 1478-k kehtestatud Pärnu mnt. 141 ja lähiala detailplaneeringule ja tuvastada Järvevana tee 11 kinnistu omaniku kohustus anda nõusolek Pärnu mnt. 141 a kinnistu kasuks servituudi seadmiseks, lugeda nõusolek antuks kohtulahendiga ja teha kinnistusraamatusse märkused servituudi kohta. Menetluskulud palub apellant jätta poolte kanda.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et apellant oli õigustatud rendilepingu esemeks olevat maa-ala kasutama 5 + 5 aastat, s. o. 21. märtsini 2007. a. Selle asjaolu on tuvastanud ka maakohus. Samas märgib kohus otsuses, et takistuste tegemine kuni rendilepingu kehtivuse lõpuni oli lepingu rikkumine. Seega on AS Hõbevara süüdi rendilepingu rikkumises ajavahemikul 15. veebruarist 21. märtsini 2007. a. 8. mai 2007. a. hagiavalduses palus apellant kostjatelt solidaarselt välja mõista hüvitise valdusõiguse rikkumise eest 500 krooni päevas. Kohus jättis hüvitise nõude rahuldamata, korrates sõna-sõnalt 6. juunil 2007. a. kostjate ühises vastuses esitatud vastuväiteid ning leides, et ei saa esitada leppetrahvi nõuet selle eest, et hagejale tehti takistusi alates

puudutatud isikud eeldama valduse kitsendust. Detailplaneeringut tuleb käsitleda lahtiste tingimustena kokkuleppena VÕS § 26 mõttes. Lepingu poolteks on detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanikud. VÕS § 26 lg. 1 kohaselt võivad lepingupooled jätta lepingut sõlmides mõnedes tingimustes kokku leppimata kavatsusega jõuda neis kokkuleppele tulevikus või jätta need tingimused ühe lepingupoole või kolmanda isiku määrata. Riigikohtu otsuse nr. 3-3-1-33-05 kohaselt on detailplaneeringu üks eesmärke tasakaalustada erinevate isikute ja gruppide õigused ja huvid. Detailplaneeringus kindlaksmääratud tehnorajatiste arv ning paiknemine täpsustab ja loob esmase aluse kinnisasja omaniku kohustusele taluda oma kinnisasjale tehnorajatise ehitamist. Kohalik omavalitsus on 28. juunil 2006. a. detailplaneeringu kooskõlastanud tingimusel, et detailplaneeringu alasse tuleb seoses ühise parkimislahenduse ja liikluskeemiga igal juhul kaasata ka Järvevana tee 11. Kuigi detailplaneeringu osalised on asunud kokkulepet osaliselt täitma, sealhulgas ehitusõigust realiseerima ja tehnovõrke rajama, ei ole pooled saavutanud kokkulepet servituudi seadmise tingimustes. Detailplaneeringu kooskõlastamisega nõustus vastustaja õiguseellane Pärnu mnt. 141a kinnistu kasuks teeservituudi seadmisega. Apellandil aga tekkis planeeringuga õiguspärane ootus servituudi saamiseks ja vastuservituudi talumise alus. Asjaolu, et vastustaja ei ole servituudinõuet kohtusse esitanud, ei tähenda, et ta ei kasutaks apellandi kinnistut läbisõiduks Pärnu maanteele. AÕS § 140 järgi on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Kuna apellandil ei ole õigust kasutada vaidlusalust teed kui avalikult kasutatavat teed, siis on 28. juuni 2006. a. korraldusega kehtestatud detailplaneering, mis määrab edasise tegevuse alused ja viitab tulenevalt PlanS § 9 lg. 2 punktist 13 servituutide seadmise vajadusele. Detailplaneeringu kehtestamine annab avalikkusele ja huvitatud isikule õigusliku aluse eeldada, et lähiaastatel toimuvad detailplaneeringu alal kehtestatud detailplaneeringule vastavad muudatused. Vastustaja pidi eeldama detailplaneeringust tulenevat valduse kitsendust, samuti ei ole ta detailplaneeringut vaidlustanud. Veel enam, ta on lisanud detailplaneeringusse ka temale kasulikke tingimusi oma kinnistu ehitusõiguse ja servituudivajaduse määramiseks. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse lõppjäreldus on õige ja apellatsioonkaebus ei anna alust seda muuta, kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 21 tuleb üksnes täpsustada mõnda otsuse motiivi. Kolleegium leiab, et 21. märtsil 1997. a. sõlmitud lepingut tuleb käsitleda kui üüri-, mitte rendilepingut, milleks maakohus on seda pidanud. Nii kehtis lepingu sõlmimise ajal 1997. a. rendiseadus, mille § 2 lõikes 1 sätestatud rendisuhte mõistele lepingupoolte vaheline õigussuhe vastas. Vaidlust ei olnud selle üle, et see õigussuhe kestis ka pärast 1. juulit 2002. a., mil jõustus VÕS. Et rendisuhte näol on tegemist kestvussuhtega, tuleb sellele võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) § 12 lg. 1 lause 1 kohaselt alates 1. juulist 2002. a. kohaldada VÕS-is sätestatut. VÕS § 339 kohaselt kohustub rendilepinguga üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Vaidlusaluses lepingus ei olnud mingit kokkulepet lepinguobjektist saadava vilja kohta ning vaidluses ei ole ka mingeid asjaolusid seoses sellega esile toodud. Kolleegium leiab, et pooltevaheline leping vastab VÕS §-s 271 sätestatud üürilepingu tunnustele: selle sätte kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule)

kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Apellatsioonimenetluses nõustusid ka pooled, et tegemist on üürilepinguga, siiski ei muuda pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine üürisuhtena vaidluse lahendamise tulemust. Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled enam selle üle, et nendevaheline üürisuhe lõppes

kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Tegemist on asjaõigusliku kasutusõigusega, mille seadmine eeldab teeniva ja valitseva kinnisasja omanike vahelist kokkulepet või muud seaduses sätestatud alust. Hageja leiab, et taoline kokkulepe on sõlmitud vaidlusaluste kinnistute omanike poolt maa-ala detailplaneeringule kooskõlastuste andmisega. Kolleegium selle käsitlusega ei nõustu. Planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg. 1 vaidlusaluse detailplaneeringu menetlemise ajal kehtinud redaktsioonis oli sätestatud, et detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna territooriumi osa kohta; sama paragrahvi lg. 2 punktis 13 oli sätestatud, et detailplaneeringu eesmärgiks on muuhulgas servituutide vajaduse määramine. Nendest sätetest tulenevalt on detailplaneering kava, mis määrab edasise tegevuse alused, kuid tegemist on üksnes avalik-õigusliku kokkuleppega, mis ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet. Taolisele seisukohale on detailplaneeringu tähenduse kohta eraõiguslikus suhtes asunud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-5-06. Seega ei ole õige ka hageja seisukoht, mille kohaselt olevat kostja väljendanud nõusolekut hageja poolt tee kasutamiseks sellega, et ei vaidlustanud detailplaneeringut. Et nõuet servituudi seadmiseks ei saa rahuldada, siis ei saa kerkida küsimust selle kohta kinnistusraamatusse kande tegemisest või kostja kohustusest tahteavalduste andmiseks ja vajalik ei ole käsitleda seda, kas hageja taolised nõuded on esitatud õigeaegselt ja korrektselt. Apellatsioonimenetluses on tsiviilasja hind vastavalt kaebuse ulatusele 1.517.500 krooni: vastavalt TsMS §-le 134 summeerituna 1.500.000 krooni juurdepääsuservituudi seadmise nõude osas kooskõlas TsMS §-ga 127 ja vastavalt hageja hinnangule (TsMS § 135) ning rahalise nõude hind 17.500 krooni (TsMS § 124 ja § 137 lg. 4). Et tuvastusnõuded on esitatud koos nendega seotud varalise – servituudi seadmise – nõudega, siis ei tule neid tsiviilasja hinna määramisel arvestada. Taolise hinnaga apellatsioon-kaebuselt tuli vastavalt riigilõivuseaduse lisale 1 maksta lõivu 100.000 krooni, apellant tasus aga üksnes 5000 krooni. TsMS § 179 lg. 1 kohaselt mõistab asja lahendav kohus menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Seega tuleb hagejalt apellatsioonkaebuselt tasumata riigilõivuosa 95.000 krooni välja mõista riigituludesse. Menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud jäävad apellandi kanda TsMS § 171 lg. 1 alusel.

Iko Nõmm

Imbi Sidok

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.