Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Ulvi Loonurm
Tsiviilasi
OÜ BRT Invest ja AS Favorte (endine OÜ Reinhard Varahaldus) hagi Mihkel Kirsipuu vastu võlgnevuse väljamõistmiseks, Mihkel Kirsipuu, Anne Kirsipuu, Merili Kirsipuu, Siim Kirsipuu ja Sven Kirsipuu vastu üüritud asja tagastamiseks ja Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja OÜ Reinhard Varahaldus vastu kohustuse tuvastamiseks Harju Maakohtu 04.06.2009 otsus
Vaidlustatud kohtulahend Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
OÜ BRT Invest ja AS Favorte apellatsioonkaebuse hind 23 153,71 krooni Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu apellatsioonkaebuse hind 50 000 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ BRT Invest ja AS Favorte apellatsioonkaebus Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
17.11.2009
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I OÜ BRT Invest (registrikood 10813655, asukoht Uus-Sadama 21, Tallinn) Hageja II AS Favorte (endine OÜ Reinhard Varahaldus, registrikood 10812526, Uus-Sadama 21, Tallinn) Hagejate esindaja adv Ingrid Kullerkann Kostja I Mihkel Kirsipuu (ik XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXX X, XXXXXXX)
Kostja II Anne Kirsipuu (s XX.XX.XXXX, elukoht XXXXX
X, XXXXXXX)
Kostjate esindaja adv Rando Maisvee Kostja III Merili Kirsipuu (sündinud XX.XX.XXXX, elukoht
1.Tühistada Harju Maakohtu 04.06.2009 otsus osas, millega kohus jättis rahuldamata AS Favorte hagi Mihkel Kirsipuu vastu 23 153, 71 krooni väljamõistmiseks ning menetluskulude jaotuse osas ning teha tühistatud osas uus otsus, millega AS Favorte hagi rahuldada.
2.Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.
3.Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt: 3.1 Välja mõista Mihkel Kirsipuult 23 153 (kakskümmend kolm tuhat ükssada viiskümmend kolm) krooni ja 71 senti üüritasu AS Favorte kasuks. 3.2 Jätta rahuldamata AS Favorte hagi Mihkel Kirsipuu vastu kohustada Mihkel Kirsipuud tagastama ja üle andma AS-le Favorte lepingu esemeks olev eluruum asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X, Tallinn ja kohustada Anne Kirsipuud, Merili Kirsipuud ja Siim Kirsipuud vabastama eluruum asukohaga XXXXXXX XXX XXXX, Tallinn 3.3 Rahuldada OÜ BRT Invest hagi Mihkel Kirsipuu vastu ja kohustada Mihkel Kirsipuud tagastama OÜ-le BRT Invest ja üle andma OÜ-le BRT Invest lepingu esemeks olev eluruum asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X, Tallinn. 3.4 Rahuldada OÜ BRT Invest hagi osaliselt ja kohustada Anne Kirsipuud vabastama eluruum asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X, Tallinn. 3.5 Jätta rahuldamata AS Favorte hagi Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu vastu kohustamaks neid vabastama eluruum asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X, Tallinn. 3.6 Jätta rahuldamata Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja AS Favorte vastu tuvastamaks, et hagejatel oli kuni 11.05.2009 kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. XXXXXXXX kolmandasse jakku Mihkel Kirsipuuga 28.10.1976 sõlmitud üürilepingu, tähtajaga 22.05.2009, kohta märkuse kandmiseks ja Mihkel Kirsipuu kasuks ORAS § 121 Ig 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks.
4.OÜ BRT Invest ja AS Favorte apellatsioonkaebus rahuldada.
5.Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
1.Esimese astme menetluskulud jaotada järgmiselt: OÜ BRT Invest menetluskulud jätta 75 % ulatuses Mihkel Kirsipuu ja 25 % ulatuses Anne Kirsipuu kanda; AS Favorte menetluskulud jätta Mihkel Kirsipuu kanda; Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu menetluskulud jätta võrdsetes osades OÜ BRT Invest ja AS Favorte kanda ning Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu menetluskulud jätta nende endi kanda.
2.Kõik apellatsiooniastme menetluskulud jätta Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema 2(11)
menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.22.05.1996 anti XXXXXXX XXX XXX asuv elamu kui õigusvastaselt võõrandatud vara üle Lilja Silvia Kruutile, kehtima jäi varemsõlmitud üürileping Mihkel Kirsipuuga. 22.12.2003 sõlmisid Lilja Silvia Kruut ja hagejad kasutusvalduse seadmise lepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel seati AS Favorte kasuks kinnistule asukohaga XXXXXXX XXX XXX kasutusvaldus 99 aastaks ja kinnistu võõrandati OÜ-le BRT Invest. Faktiliselt ja ehitusregistri andmete kohaselt on kostja kasutuses oleva korteri nr. X suuruseks 80,7 m2. AS Favorte hakkas kostjale arveid esitama tema poolt faktiliselt üüritava pinna eest kohaliku omavalitsuse poolt sellel ajal kehtestatud piirmääras 15 kr/m2 kohta. Kostja esitatud üüriarveid ei tasunud.
2.14.06.2004 saatis Mihkel Kirsipuu hagejatele kirja, milles teatas, et alates 2004 juunist tasub ta üüri Tallinna notar Evi Paberiti deposiitkontole kuni kohtuotsuse jõustumiseni pooltevahalises vaidluses ostueesõiguse teostamise üle. Kohtuvaidlus lõppes hagi OÜ BRT Invest vastu rahuldamata jätmisega. 30.06.2006 saatis AS Favorte Mihkel Kirsipuule teate, milles tuletas meelde võlgnevuse olemasolu summas 33 219,23 krooni ja andis 30-päevase täiendava tähtaja võla tasumiseks. Samuti informeeriti Mihkel Kirsipuud asjaolust, et kui nimetatud tähtaja jooksul üürivõlgnevust ei likvideerita, öeldakse üürileping erakorraliselt üles. 10.07.2006 saatis Mihkel Kirsipuu vastuse ja tegi tasaarvestuse avalduse ning tasaarvestas Tallinna Ringkonnakohtu 28.10.2005 otsusest tuleneva kohtukulude nõude summas 10 120 krooni üürinõudega. Mihkel Kirsipuu arvestuste kohaselt oli seejärel tema võlgnevus AS Favorte ees 3 296,80 krooni. Kostja tasus selle 29.08.2006 koos kostja poolt tunnustatud osaga juuli kuu üürist.
3.Üüriarvestuse kohaselt oli kostja üürivõlg 01.09.2006 seisuga 33 273,71 krooni. Hageja esitas üüriarved vastavalt üüri piirmäärale, s.o. 15 kr /m2 kohta. Arvestades tasaarvestusega jäi võla suuruseks 23 153, 71 krooni, mille AS Favorte palus enda kasuks välja mõista Mihkel Kirsipuult. Hagejad ütlesid 01.09.2006 tehtud erakorralise ülesütlemise avaldusega üürilepingu üles määrates üürilepingu lõppemise päevaks 01.11.2006. Hagejad palusid kohustada Mihkel Kirsipuud tagastama ja üle andma hagejatele üürilepingu esemeks olev eluruum asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X, Tallinn. Kostjate vastuväited
4.Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu hagi ei tunnistanud. Kostjal puudus üürivõlg. Kokkuleppel kinnistu varasema omanikuga tasus kostja eluruumi kasutamise eest üüri 432,80 krooni. Üürilepingu ülesütlemise avaldus peab vastama konkreetsetele vorminõuetele, kusjuures VÕS § 325 lg 2 kohaselt võib ülesütlemisavalduse esitada vaid üürileandja ja teade peab muuhulgas sisaldama ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Ülesütlemisavalduse korral, mille on allkirjastanud mitu isikut, jääb üürnikule arusaamatuks üürilepingu üles öelnud isik, kelle vastu ülesütlemisega mittenõustumisel vastava nõude saab esitada.
5.Merili Kirsipuu, Siim Kirsipuu ja Sven Kirsipuu hagi ei tunnistanud, kuna ei ela vaidlusalusel aadressil ega tee hagejale takistusi üüritud asja tagastamise nõudes. Vastuhagi nõue ja selle põhjendused 3(11)
6.Mihkel Kirsipuu esitas hagejate vastu vastuhagi, milles asus seisukohale, et kostjate suhtes kehtib tähtajaline üürileping edasi. Üürileping pikenes ORAS alusel kuni 22.05.2004 ja seejärel ES alusel kuni 22.05.2009. Tähtajalise üürilepingu korral on võimalik üüri tõsta vaid kokkuleppel, vastavat kokkulepet üürilepingus ei sisaldu. Sellest tulenevalt puudub üürivõlgnevus ja üürilepingu ülesütlemine on tühine.
7.Üüriarveid on esitanud alates 2004 jaanuarist AS Favorte, kes ei ole üürilepingu pool. Üüri on kehtivat korda rikkudes muudetud, jaanuarist 2004 on arveid esitanud AS Favorte summas, mis ületab keskmiselt 5-kordselt varasematel perioodidel kostjale esitatud üüriarveid. Üüri on ühepoolselt tõstetud, kuigi selleks seaduslik alus puudub.
8.Omanik ja kasutusvaldaja ei saa samaaegselt üürilepingut üles öelda. Kinnistusraamatu kanne AS Favorte kasuks seatud kasutusvalduse kohta on ebaõige. OÜ-l BRT Invest kui kinnistu omanikul on kohustus anda nõusolek ORAS 121 lg 10 ja AÕS 257 lg 3 tulenevate märkuste kinnistusraamatusse kandmiseks. OÜ BRT Invest ei ole selleks nõusolekut andnud, mistõttu kandeavaldus jäeti Harju Maakohtu kinnistusosakonna 17.11.2006 määrusega rahuldamata.
9.Üürilepingu tähtaeg möödub 22.05.2009.
10.Menetluse käigus muutsid kostjad vastuhagi eset ja palusid tuvastada, et hagejatel oli kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. XXXXXXXX kolmandasse jakku Mihkel Kirsipuuga 28.10.1976 sõlmitud üürilepingu, tähtajaga 22.05.2009, kohta märkuse kandmiseks ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. XXXXXXXX kolmandasse jakku Mihkel Kirsipuu kasuks ORAS § 121 Ig 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks. Hagejate vastuväited vastuhagile
11.Hagejad vastuhagi ei tunnistanud. Pooltevahelises vaidluses ei ole lahendit, mille resolutsioonis oleks tuvastatud kasutusvalduse seadmise lepingu tühisus. AS Favorte on tänaseni kinnistusraamatu kandest tulenevalt kasutusvaldaja ja jääb arusaamatuks, millest järeldab Mihkel Kirsipuu, et AS Favorte ei ole üürilepingu pool.
Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
12.Maakohus rahuldas OÜ BRT Invest hagi Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu vastu kohustas neid vabastama ja Mihkel Kirsipuud üle andma OÜ-le BRT Invest eluruumi asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X, Tallinn. Kohus jättis rahuldamata OÜ BRT Invest hagi Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu vastu ning lõpetas menetluse Sven Kirsipuu suhtes. Maakohus jättis rahuldamata AS Favorte hagi ning Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja AS Favorte vastu. Asjas kantud OÜ BRT Invest kulud jäid 75 % ulatuses Margus Kirsipuu ja 25% ulatuses Anne Kirsipuu kanda. AS Favorte menetluskulud jäid tema enda kanda. Kostjate Merili ja Siim Kirsipuu kohtukulud jäid OÜ BRT Invest ja AS Favorte kanda võrdsetes osades.
13.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, milles ei ole poolte vahel vaidlust: OÜ BRT Invest kasutas vaidlusalust eluruumi 28.10.1976 sõlmitud üürilepingu alusel, omandireformi käigus on vara 22.05.1996 tagastatud õigustatud subjektile ning õigustatud subjekt müüs kinnistu 22.12.2003 OÜ-le BRT Invest. 14.06.2004 teatega informeeris Mihkel Kirsipuu hagejaid sellest, et tasub alates juunist 2004 üüri notari deposiitkontole. AS Favorte esitas Mihkel Kirsipuule 30.06.2006 teate võlgnevuse kohta ja hoiatuse üürilepingu ülesütlemise kohta ning Mihkel Kirsipuu vastas sellele 10.07.2006 leides, et tal ei ole üürivõlgnevust, kuna tal oli kokkulepe Lilja Silvia Kruudiga eluruumi üüri maksmiseks 432,80 krooni kuus ja hagejatel ei ole üüri 4(11)
suurust võimalik ühepoolselt muuta. 01.09.2006 saatsid mõlemad hagejad ühiselt Mihkel Kirsipuule üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles tunnistasid kostja tasaarvestuse avaldust, lugesid üürivõlgnevuse suuruseks 23 153,71 krooni ja lugesid üürilepingu lõppemise päevaks 01.11.2006. Margus Kirsipuu vaidles üürilepingu ülesütlemisele vastu.
14.Pooled vaidlesid selle üle, kes on vaidlusaluse eluruumi suhtes üürileandja, mis summas ja kui suure pinna eest pidi Mihkel Kirsipuu üüri tasuma, kas tal on üürivõlgnevus, kas üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine ja kas kõik kostjad kasutavad eluruumi.
15.Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et OÜ BRT Invest on vaidlusaluse kinnistu omanik ja AS Favorte kasutusvaldaja. Tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 on kohus tuvastanud kinnistusraamatu kande ebaõigsuse kasutusvaldaja osas. Hagejatel puudub huvi kinnistusraamatu kannete osas nõusoleku esitamiseks kande muutmiseks kostja poolt taotletud viisil ja kinnistusosakond vastavat kannet muutnud ei ole.
16.Kuivõrd kinnistusraamatu kanne on vale, saab OÜ BRT Invest omanikuna nõuda asja tagastamist ja üürilepingust tulenevat võlgnevust, AS-l Favorte puudub selleks kasutusvalduse seadmise lepingu tühisusest tulenevalt õigus VÕS 291 lg 2 alusel. Lepinguga ja lisakokkuleppega on tõendatud, et hagejad on sõlminud lepingu, millega AS Favorte võtab hallata ja majandada vaidlusaluse kinnistu. Nimetatust tulenevalt on tõendatud AS Favorte volitused majade haldamisel ja üüride kogumisel. Lepingust ei tulene AS Favorte õigust nõuda üüri maksmist endale, lepingu p 4.1.5 kohaselt on ASl Favorte kohustus esindada vajadusel omanikku kohtus haldamise objektidega seotud vaidlustes.
17.Mihkel Kirsipuu on tasunud 2007 üüri igakuiselt summas 432,80 krooni ja vee eest vastavalt arvesti näidule. Mihkel Kirsipuu kirjast hagejate esindaja järelpärimisele nähtub, et kostja ei vaidlusta asjaolu, et ehitusregistri andmetel on korteri suuruseks 80,7 ruutmeetrit, sest Mihkel Kirsipuu on ehitanud korteri ümber ja teinud juurdeehitusi. Kuigi Mihkel Kirsipuu kasutas vaidlusalusel perioodil üüritavat pinda 80,7 ruutmeetrit, maksis ta 25 ruutmeetri eest nagu on fikseeritud 28.10.1976 aasta üürilepingus ja orderis. Mihkel Kirsipuul tuli aga maksta üüri tema kasutuses tegelikult oleva ruutmeetrite arvu järgi isegi siis, kui esialgset üürilepingut ei muudetud. Võlaõigusseadusest tulenevalt on üürnikul kohustus tasuda tema kasutusse antud asja eest (VÕS § 271).
18.Enne kinnistu võõrandamist OÜ-le BRT Invest haldas vaidlusalust maja AS Nõmme Elamu, kes esitas Mihkel Kirsipuule arveid, millistest nähtub, et real „omanikukohustused ja muud arveldused“ on 0 krooni”. Lilja Silvia Kruut palus 21.06.1996 kirjas määratleda plaanil ruumid, mida üürnik kasutab. Üürileandja ja majahoidja vahelise kokkuleppe alusel deponeeriti üüride ülejäägid panka, millest üürileandja ei soovinud endale midagi, kuid üürileandja on kinnitanud ka seda, et üüritariifid ja maksud ei olene temast, vaid need tulenevad seadusest. Eeltoodust järeldub, et puudus kokklepe selles, et Mihkel Kirsipuu maksab vaid 25 ruutmeetri eest üüri igakuiselt 432,80 krooni. Nimetatud kirjas ei vaidlusta Lilja Silvia Kruut ka kostja tehtud kulutusi, kuid leiab, et kostja kasutas varasemalt üüritud pinda nii väikese tasu eest, et see õigustab üürniku poolt tehtud kulutused üüripinnale ja Lilja Silvia Kruut ei pea talle tehtud parenduste eest midagi tasuma. Tõendist ei tulene pooltevaheline kokkulepe kehtestada Mihkel Kirsipuule kindlat ja üüri piirmäärast väiksemat üürisummat.
19.AS Favorte esitas üüriarveid Tallinna Linnavolikogu 12.11.1998 määruses nr. 36 esitatud piirmääras ehk 15 krooni ruutmeetri eest. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu muutmine. Üürnikult üüri nõudmine tema poolt tegelikult kasutatava pinna eest ei ole üürilepingu muutmine. Samas ei ole AS-l Favorte 5(11)
lepingust tulenevat õigust nõuda Mihkel Kirsipuult üüri tasumist kohtu kaudu endale. Lepingu p-st 4.1.5 tuleneb, et AS Favorte võib kohtus esindada OÜ-t BRT Invest kõiges, mis on seotud OÜ-le BRT Invest kuuluvate lepingu lisades nimetatud objektidega. Lepingupooled on lepingu punktis 7.1 kokku leppinud ka selles, et üürnikelt saadu laekub AS Favorte arvele. Nimetatu ei anna siiski AS-le Favorte õigust nõuda kohtu kaudu üürnikelt võlgu olevat üüri endale, vaid seda saaks teha vaid üürileandja ja AS Favorte võib olla kohtus OÜ BRT Invest esindaja. Seega ei ole põhjendatud AS Favorte nõue Mihkel Kirsipuu vastu summas 23 153,71 krooni (VÕS 108 lg 1).
20.Tõendamist leidis, et Mihkel Kirsipuu võlgnevus 2004-2006 on 33 273,71 krooni ning OÜ-l BRT Invest omanikuna oli õigus öelda leping üles.
21.Eeltoodu alusel jättis kohus rahuldamata Mihkel Kirsipuu vastuhagi, kuna kinnistusraamatusse märke tegemist üürilepingu ja ostueesõiguse kohta võib nõuda vaid üürnik (VÕS 324 lg 1 ja ORAS 121 lg 10), OÜ-ga BRT Invest oli aga üürileping lõppenud alates 01.11.2006.
22.Kuivõrd üürileping öeldi üles seisuga 01.11.2006, ei olnud võimalik seda teistkordselt Mihkel Kirsipuu poolt üles öelda.
23.Kuna OÜ BRT Invest ei ole tõendanud asjaolu, et kostjad kasutavad vaidlusalust eluruumi oma elukohana ning kostjad Merili, Mihkel, Siim ja Sven Kirsipuu pole nimetatud asjaolu omaks võtnud, rahuldati OÜ BRT Invest nõue eluruumi vabastamiseks vaid Margus Kirsipuu ja Anne Kirsipuu suhtes. OÜ BRT Invest ja AS Favorte apellatsioonkaebus
24.Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata nõue 23 153,71 krooni väljamõistmiseks AS Favorte kasuks. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi 23 153,71 krooni väljamõistmiseks ning jätta kohtuotsuse motiividest välja tuvastused kasutusvalduse tühisuse osas. Menetluskulud jätta Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu kanda.
25.Hagejad ei vaidlusta otsust osas, millega jäeti rahuldamata AS Favorte hagi kohustamaks Mihkel Kirsipuud tagastama eluruum, vaid hagejad peavad oluliseks otsuse sellekohaste motiivide vaidlustamist. Kohus on jätnud rahuldamata AS Favorte (endine OÜ Reinhard Varahaldus) nõude põhjendusel, et väidetavalt on kohus tuvastanud kinnistusraamatu kande ebaõigsuse kasutusvaldaja osas. Jõustunud kohtulahendi kohaselt ei olnud OÜ-l BRT Invest kohustust anda nõusolekut omanikukande muutmiseks, samuti kasutusvalduse kande kustutamiseks. Menetluslikel põhjustel jõustus kohtulahend osas, millega OÜ-l Reinhard Varahaldus oli kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kustutamiseks. Kohtuotsus KRS § 341 kohase nõusoleku andmise asendamiseks on oma olemuselt hõljumuslik ja sõltuvuses sellest, kas kinnistamisavaldust on lõppkokkuvõttes võimalik esitada. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas oma 28.10.2005 otsusega Reinhard Varahaldus OÜ kohustuse kasutusvalduse kande kustutamiseks. Nimetatud nõusoleku asendamine oli lisatingimus võimaliku kinnistamisavalduse rahuldamiseks. Riigikohtu otsuse tegemisega hõljumisaeg lõppes. Kuivõrd Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-13-06 kohaselt ei olnud Mihkel Kirspuul võimalust kinnistamisavalduse esitamiseks omanikukande muutmiseks, lõppes hõljumisaeg tingimuse saabumise võimatusega. Kinnistusraamatu kande ebaõigsus ei ole oma olemuselt absoluutne. Nii nagu kasutusvalduse kande ebaõigsusele ei saa tugineda suvaline kolmas isik, ei saa sellele enam tugineda ka Mihkel Kirsipuu oma õigustes ja kohustustest. Asjaolu ilmnemisega, et Mihkel Kirsipuul puudub kinnistamisvalduse esitamise õigus, muutus ta kasutusvalduse tähenduses suvaliseks kolmandaks isikuks, kelle õigustega kanne puutumust ei oma.
6(11)
26.Kohus on kaevatavas otsuses tuvastanud üürivõlgnevuse olemasolu. Samas on kohus jätnud rahuldamata nõude üürivõlgnevuse väljamõistmiseks põhjendades seda asjaoluga, et AS-l Favorte puudub selleks kasutusvalduse seadmise lepingu tühisusest tulenevalt õigus. Samas otsuse kirjeldavast osast nähtub hagejate nõue, et hagejad paluvad välja mõista AS Favorte kasuks Mikel Kirsipuult 23 153,71 krooni. Kohus ei ole põhjendanud, miks ei saa OÜ BRT Invest paluda temale võlguoleva summa väljamõistmist AS Favorte kasuks. Käeolevas asjas on nii hagiavaldusega kui üürilepingu ülesütlemise avaldusega üheselt selge ja selgelt väljendatud OÜ BRT Invest tahteavaldus - üürivõlgnevus tuleb tasuda AS -le Favorte. Isegi juhul kui selle õiguslikuks aluseks ei saa olla kasutusvalduse leping, ei tee see tahteavaldust olematuks. Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu seisukoht
27.Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu paluvad jätta hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamata Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu apellatsioonkaebus
28.Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu paluvad tühistada maakohtu otsuse osas, millega rahuldati OÜ BRT Invest haginõuded ja jäeti vastuhagi rahuldamata ning teha uus otsus, millega jätta hagi kogu ulatuses rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Menetluskulud jätta hagejate kanda.
29.Maakohus rikkus TsMS § 232 lg 1 sätestatud tõendi igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise põhimõtet, sest Lilja Silvia Kruuti 21.06.1996 kirjaga on üheselt tõendatud üüri osas erikokkuleppe olemasolu. Viidatud tõendi igakülgsel, täielikul ja objektiivsel hindamisel tulnuks kohtul arvestada ka poolte käitumisega üürilepingu täitmisel ehk üüriarvete esitamist 80,7 ruutmeetrist väiksemas ulatuses ja vastavalt konkreetses summas üüri tasumist. Selle tulemusena kohaldas kohus ebaõigesti VÕS § 299 ning § 300 ja rahuldas osaliselt hageja OÜ BRT Invest hagi ning jättis ebaõigesti vastuhagi rahuldamata. Alusetult suurendatud üürinõude tõttu puudus üürnikul igal juhul kohustus hagejate poolt nõutud ulatuses üüri tasuda, mistõttu on alusetu ja tühine ka 01.09.2006. üürilepingu ülesütlemisavaldus ja vastuhagi kuulunuks rahuldamisele. Vastuhagi rahuldamise korral on välistatud ka hagejate poolt nõuete esitamine kostjate vastu eluruumi kasutamise eest perioodil pärast 01.09.2006. Eeltoodud põhjendustel tuvastas kohus ebaõigesti ka kostja Mihkel Kirsipuu väidetava võla suuruse hagejate poolt üürilepingu ülesütlemise ajal.
30.Hagejatele on teadmata, kumb neist on üürileandja ja nad esitasid ühise üürilepingu ülesütlemise avalduse. Samas saab lepingu üles öelda vaid selle pool ning üürilepingu ülesütlemise avalduse suhtes sätestavad VÕS § 275 ja § 325 imperatiivsed nõuded, mis hagejate ülesütlemisavaldusega on täitmata. Üürilepingu ülesütlemise õigus saanuks kuuluda üürileandjana OÜ-le BRT Invest. Üürilepingu ülesütlemise avaldus peab vastama konkreetsetele vorminõuetele, kusjuures VÕS § 325 lg 2 kohaselt võib ülesütlemisavalduse esitada vaid üürileandja ja teade peab muuhulgas sisaldama ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Olukorras, kus hagejad ei tea isegi üürileandja isikut, on mitme isiku poolt ühiselt vormistatud ülesütlemisavaldusega otseselt rikutud ülesütlemisavalduse vorminõudeid. Oluline on siinjuures, et VÕS § 325 sätestatud imperatiivsetest normidest kõrvalekaldumine on keelatud. Eeltoodud põhjendustel kohaldas kohus ebaõigesti VÕS § 275 ning § 325. Seadusele vastav ja õiglane olnuks hagejate hagi rahuldamata jätmine kogu ulatuses ning vastuhagi rahuldamine.
31.Hagejate esitatud 01.09.2006 ülesütlemisavaldus on igal juhul tühine järgnevatel põhjendustel. Hageja AS Favorte esitas 30.06.2006 kostjale Mihkel Kirsipuule teate, 7(11)
milles tuletas meelde võlgnevuse olemasolu ja andis 30-päevase täiendava tähtaja võla tasumiseks. Mihkel Kirsipuu tasus võlgnevuse 3 296 krooni vastavalt eluruumi varasema omaniku üüri tasumise erikokkuleppele, mille järgselt esitasid hagejad ühiselt 01.09.2006 üürilepingu ülesütlemise avalduse. Käesolevas vaidluses 15.10.2007 tehtud Harju Maakohtu otsuse (tühistatud) põhjenduste kohaselt eirasid hagejad üürilepingu hagejate poolt ülesütlemisel 30-päevast ülesütlemistähtaega ja ülesütlemine oli tühine, sest vastava avalduse esitas selleks mitteõigustatud isik. Hagejad on jätnud avaldamata, et 30-päevase väidetava võlgnevuse tasumise täiendava tähtaja pidanuks andma OÜ BRT Invest. Maakohus, asudes 04.06.2009 otsuses seisukohale, et OÜ BRT Invest on üürileandja, pidanuks eeltoodud asjaoludel tuvastama 01.09.2006 ülesütlemisavalduse tühisuse ka VÕS § 196 lg 2 alusel, sest OÜ BRT Invest jättis täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks andmata.
32.Hagejad esitasid hagi Mihkel, Anne, Sven, Siim ja Merili Kirsipuu vastu. Maakohtu 11.05.2009 istungil loobusid hagejad hagist Siim Kirsipuu vastu. Samas on jäetud maakohtu otsuse resolutsiooniga lahendamata Sven Kirsipuu vastu esitatud nõuded ning määramata Sven Kirsipuu menetluskulud. Eeltooduga rikkus maakohus oluliselt TsMS § 442 lg 5 sätestatud kohustust resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja taotlused lahendada.
OÜ BRT Invest ja AS Favorte seisukoht
33.Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
34.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et hagejate apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega jäeti rahuldamata nõue 23 153,71 krooni väljamõistmiseks AS Favorte kasuks ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega AS Favorte hagi nimetatud summa väljamõistmiseks tuleb rahuldada. Kostjate apellatsioonkaebus on põhjendamatu ning ei anna alust ülejäänud osas otsuse tühistamiseks.
35.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohtadega kasutusvalduse seadmise lepingu tühisuse ja sellest tulenevalt kinnistusraamatu kande ebaõigsuse osas, mille tõttu jättis maakohus tema poolt tuvastatud võlgnetava üürisumma AS-le Favorte välja mõistmata. Sellest tulenevalt ei nõustu ringkonnakohus ka maakohtu järeldusega, et AS Favorte ei olnud üürileandja. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas oma 28.10.2005 otsusega BRT Invest ja Reinhard Varahaldus OÜ kohustuse kasutusvalduse kande kustutamiseks koos Mihkel Kirsipuu õigusega nõuda enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Mihkel Kirsipuu aga kinnisasja omanikuks ei saanud. Vaidlust pole enam selles, et kinnisasja omanik on jätkuvalt OÜ BRT Invest, kellel oli seetõttu õigus sõlmida kasutusvalduse leping AS-ga Favorte. Mihkel Kirsipuul puudub kinnistamisvalduse esitamise õigus ja seetõttu ei ole ta enam isikuks, kes saaks nõuda kasutusvalduse kande kustutamist. Kinnistusraamatu kande kohaselt on AS Favorte vaidlusaluse kinnistu suhtes kasutusvaldaja. Sellest tulenevalt oli tal õigus sõlmida kinnistu osas üürilepinguid ja nõuda üüri tasumist endale. Eeltoodu alusel tuleb AS Favorte nõue rahuldada ja välja mõista Mihkel Kirsipuult 23 153,71 krooni AS Favorte kasuks.
36.Kohus ei ole ebaõigesti kohaldanud VÕS §-e 299 ja 300. Kohus ei ole nimetatud norme üldse kohaldanud, kuna need ei ole käesolevas vaidluses asjassepuutuvad. VÕS § 299 sätestab üüri tõstmise tähtajatu üürilepingu puhul. VÕS § 300 sätestab eluruumi 8(11)
perioodilise suurenemise kokkuleppe. Mihkel Kirsipuu üürileping oli tähtajaline leping, milles perioodilise suurenemise kokkulepet ei olnud.
37.Kohus leidis õigesti, et üürnik on kohustatud tasuma kogu tema kasutuses oleva pinna eest. Kirjaliku üürilepingu kohaselt tuli üüri tasuda kehtestatud määras. Üürnik tasus Lilja Silvia Kruutile üüri elamu tagastamise ajal kehtestatud määras ning omaniku vahetumise järel esitati nõue üüri tasumiseks uues kehtestatud määras, mis ei ole üürilepingu muutmine. Riigikohus on samuti asunud seisukohale, et kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud üürimääras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet sõlmida ( Riigikohtu otsus 3-2-1-33-00).
38.Erikokkulepe sõlmimine Lilja Silvia Kruutiga väiksemas üürimääras ja kindlas summas ei leidnud tõendamist. Poolte vahel kehtis 1976. aastal sõlmitud üürileping. Uut üürilepingut Mihkel Kirsipuu ja Lilja Silvia Kruuti vahel ei sõlminud.
39.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kohus on rikkunud tõendi igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise põhimõtet, kuna apellandi arvates on Lilja Silvia Kruuti 21.06.1996 kirjaga üheselt tõendatud üüri suuruse osas erikokkuleppe olemasolu. Kohus on otsuses teinud väljakirjutuse 21.06.1996 kirjast ja asunud põhjendatult seisukohale, et sellest ei tulene üüri osas erikokkulepet. Asjaolu, et Lilja Silvia Kruut ei tegelenud ise üüri nõudmisega, ei tundnud huvi üüri suuruse kujunemise vastu ega soovinud üürisummast isiklikult saada mingit kasu, ei anna alust järelduseks, et üürnikul oli omanikuga üüri tasumiseks eriline kokkulepe. Ühelegi muule tõendile erikokkuleppe olemasolu osas tuginetud ei ole.
40.Kohus ei ole ebaõigesti kohaldanud VÕS §-e 275 ja 325. Ükski apellandi poolt viidatud põhjustest ei anna alust lugeda ülesütlemisavaldust vormilistel põhjustel tühiseks. Üürilepingu ülesütlemise avaldust ei tee tühiseks asjaolu, et selle on allkirjastanud kaks isikut, lisaks üürileandjale ka kinnistu omanik, eriti olukorras, kus üürnik on vaidlustanud üürileandja õiguse olla kasutusvaldajana üürileandja. Kaks allkirja ei tee üürniku jaoks üürileandja tahet mittemõistetavaks. Samuti on AS Favorte tegeliku üürileandjana andnud üürnikule täiendava tähtaja üüri tasumiseks. Arveid esitas ja üürilepinguga seotud küsimustes suhtles üürnikega kogu aeg AS Favorte (varasem Reinhard Varahaldus).
41.Kuna üürileping poolte vahel on lõppenud alates 01.11.2006, puudub alus Mihkel Kirsipuu vastuhagi rahuldamiseks.
42.Sven Kirsipuu osas ei ole maakohus otsust teinud, sest menetlus tema suhtes on lõpetatud 04.06.2009 määrusega, mida ei ole vaidlustatud.
43.Seoses otsuse osalise tühistamisega teeb ringkonnakohus ka uue esimese astme menetluskulude jaotuse, millega jätab OÜ BRT Invest menetluskulud 75 % ulatuses Mihkel Kirsipuu ja 25 % ulatuses Anne Kirsipuu kanda; AS Favorte menetluskulud Mihkel Kirsipuu kanda; Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu menetluskulud võrdsetes osades OÜ BRT Invest ja AS Favorte kanda ning Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu menetluskulud nende endi kanda. Seoses hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamisega ning Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad kõik apellatsiooniastme menetluskulud Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu kanda.
9(11)
G. Kivinurm
M. Klaar
U. Loonurm
Otsus osaliselt tühistatud Riigikohtu 31 05 2010 otsusega nr 3-2-1-47-10
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 4. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-37053 osas, millega rahuldati OÜ BRT Invest hagi Mihkel Kirsipuu vastu ja kohustati Mihkel Kirsipuud tagastama ja üle andma OÜ-le BRT Invest lepingu esemeks olev eluruum Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X, osas, millega rahuldati OÜ BRT Invest hagi osaliselt ja kohustati Anne Kirsipuud vabastama eluruum Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X, ning osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Favorte hagi nõuetes kohustada Mihkel Kirsipuud tagastama ja üle andma OÜ-le Favorte lepingu esemeks olev eluruum Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X ja kohustada Anne Kirsipuud vabastama eluruum Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X, ja Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2009. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega jäeti maakohtu otsus selles osas muutmata.
2.Võtta vastu OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte hagist loobumine nõuetes kohustada Mihkel Kirsipuud tagastama ja vabastama eluruum Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X ja kohustada Anne Kirsipuud vabastama eluruum Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X. Nende nõuete osas menetlus lõpetada.
3.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-0637053 menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
4.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: 4.1 Rahuldada OÜ Favorte hagi Mihkel Kirsipuu vastu 23 153 krooni 71 sendi saamiseks. Mõista Mihkel Kirsipuult OÜ Favorte kasuks välja 23 153 (kakskümmend kolm tuhat ükssada viiskümmend kolm) krooni 71 senti. 4.2 Jätta rahuldamata OÜ Favorte hagi Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu vastu, milles paluti kohtul kohustada neid vabastama Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X asuv eluruum. 4.3 Jätta rahuldamata OÜ BRT Invest hagi Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu vastu, milles paluti kohtul kohustada neid vabastama Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X asuv eluruum. 4.4 Jätta rahuldamata Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte vastu, milles paluti kohtul tuvastada, et neil oli kuni 11. maini 2009. a kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku Mihkel Kirsipuuga 28. oktoobril 1976. a sõlmitud üürilepingu kohta tähtajaga 22. mai 2009. a märkuse kandmiseks ja Mihkel Kirsipuu kasuks ORAS § 121 lg 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks.
10(11)
4.5 Lõpetada hagist loobumise tõttu menetlus OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte hagis kohustada Mihkel Kirsipuud tagastama ja vabastama ning Anne Kirsipuud vabastama eluruum Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X.
5.OÜ Favorte menetluskulud resolutsiooni p-s 4.5 nimetatud nõuetes jätta kõigis kohtuastmetes võrdsetes osades Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu kanda. OÜ Favorte menetluskulud ülejäänud nõuetes jätta kõigis kohtuastmetes Mihkel Kirsipuu kanda. Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu menetluskulud maakohtu menetluses jätta võrdsetes osades OÜ Favorte ja OÜ BRT Invest kanda. OÜ BRT Invest, Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta nende endi kanda.
6.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
7.Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu kassatsioonkaebuselt 22. jaanuaril 2010. a tasutud kautsjon 500 (viissada) krooni.
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.