Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võivad apellatsioonimenetluse pooled esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Asjaolud, hagejate nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt kasutas kostja Mihkel Kirsipuu 28.10.1976 sõlmitud üürilepingu alusel eluruumi Tallinnas Xxxxxxx xxx xxx korter nr x. 22.05.1996 anti Xxxxxxx xxx xxx asuv elamu kui õigusvastaselt võõrandatud vara üle Lilja Silvia Kruutile. Kostja õigustatud subjektiga uut üürilepingut ei sõlminud, mistõttu jäi kehtima varemsõlmitud üürileping. 22.12.2003 sõlmisid Lilja Silvia Kruut, OÜ Reinhard Varahaldus ja OÜ BRT Invest kasutusvalduse seadmise lepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel seati OÜ Reinhard Varahaldus kasuks kinnistule asukohaga Xxxxxxx xxx xxx kasutusvaldus 99 aastaks ja kinnistu võõrandati OÜ-le BRT Invest. Faktiliselt ja ehitusregistri andmete kohaselt on kostja kasutuses oleva korteri nr x suuruseks 80,7 m2. OÜ Reinhard Varahaldus hakkas kostjale arveid esitama tema poolt faktiliselt üüritava pinna eest kohaliku omavalitsuse poolt sellel ajal kehtestatud piirmääras 15 kr/m2 kohta. Kostja esitatud üüriarveid ei tasunud. Ajal, mil üürileandjaks sai hageja, oli kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud tagastatud elamutes asuvatele eluruumidele üüri piirmäär. Elamukoodeksi kehtivusajal sõlmitud üürilepingutes ei olnud üüri suurus määratud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Õigusaktiga kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu muutmine. 11.02.2004 esitas kostja avalduse ostueesõiguse teostamiseks ja seejärel pöördus hagiavaldusega kohtusse, paludes tuvastada, et OÜ-l BRT Invest on kohustus anda nõusolek kande kustutamiseks, mille kohaselt ta on Xxxxxxx xxx xxx asuva kinnisasja omanik, ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanikuks Mihkel Kirsipuu. Samuti palus Mihkel Kirsipuu tuvastada, et OÜ-l BRT Invest ja OÜ-l Reinhard Varahaldus on kohustus anda nõusolek kande kustutamiseks, millega on kinnisasjale seatud kasutusvaldus OÜ Reinhard Varahaldus kasuks tähtajaga 99 aastat. 14.06.2004 saatis kostja hagejatele kirja, milles teatas, et alates 2004. a. juunist tasub ta üüri Tallinna notar Evi Paberiti deposiitkontole kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Pooltevaheline vaidlus lõppes Riigikohtu 20.06.2006 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, millega jäeti kostja hagi OÜ BRT Invest vastu rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus osas, millega tuvastati, et OÜ-l Reinhard Varahaldus on kohustus anda nõusolek kande kustutamiseks, millega on kinnisasjale seatud kasutusvaldus, jõustus. Vaatamata kohtuotsuse jõustumisele kostja üürivõlgnevust ei tasunud. 30.06.2006 saatis OÜ Reinhard Varahaldus kostjale teate, milles tuletas meelde võlgnevuse olemasolu summas 33 219,23 krooni ja andis 30-päevase tähtaja võla tasumiseks. Samuti informeeriti kostjat, et kui ta nimetatud tähtaja jooksul üürivõlgnevust ei likvideeri, öeldakse üürileping erakorraliselt üles. 10.07.2006 saatis kostja nimetatud teatele vastuse ja tegi tasaarvestuse avalduse. Avalduses leidis kostja, et üüri on ühepoolselt lubamatult suurendatud ning tasaarvestas Tallinna Ringkonnakohtu 28.10.2005 otsusest tuleneva kohtukulude nõude summas 10 120 krooni üürinõudega. Kostja arvestuse kohaselt oli seejärel tema võlgnevus OÜ

Reinhard Varahaldus ees 3 296,80 krooni. Kostja tasus selle 29.08.2006 koos kostja poolt tunnustatud osaga juulikuu üürist. Üüriarvestuse kohaselt oli kostja üürivõlg 01.09.2006 seisuga 33 273,71 krooni. Aktsepteerinud kostja tasaarvestuse avalduse, jäi võla suuruseks 23 153,71 krooni. OÜ BRT Invest omanikuna ja OÜ Reinhard Varahaldus kasutusvaldajana ütlesid 01.09.2006 tehtud erakorralise ülesütlemise avaldusega üürilepingu üles alates 01.11.2006. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Lähtuvalt eeltoodust ja tuginedes VÕS § 208 lg-le 1 ja § 334 lg-le 1, palusid hagejad kostjalt välja mõista üürivõla 23 153,71 krooni ja kohustada kostjat tagastama ja üle andma hagejatele üürilepingu esemeks olev eluruum asukohaga Tallinnas Xxxxxxx xxx xxx-x. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja omandas vaidlusaluse korteri 1976. aastal. 1988. aastal teostas kostja korteri juurdeehituse, soojustas maja fassaadi ja paigaldas uue katusekatte. Aastate jooksul on kostja teinud jooksvalt hooldustööd. 2003. a. investeeris kostja katuse parandamisse 19 352 krooni. 2003. a. müüs omandireformi õigustatud subjekt Lilja Kruut maja 900 000 krooni eest. Kostja deponeeris vajaliku summa notari kontole ja esitas kohtule hagi ostueesõiguse teostamiseks (Riigikohtu lahend 20.06.2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Käesoleval ajal ei ole võimalik korteris elada, kuna ahju metallist kest on läbi põlenud, kanalisatsiooni ei ole, maja valdaja ega omanik ei korista tänavat ega korrasta haljastust. Viimase kümne aasta jooksul ei ole omanikud ega haldajad vajalikke ega avariilisi töid teinud. Kostja on külmumise vältimiseks pidanud üürima muud elamispinda. Kostja on teinud elamu korrashoiuks järgmised kulutused: katuse remont summas 19 352 krooni ja juurdehitusja fassaadi soojustustööd summas 700 000 krooni. Eeltoodud kompensatsiooni eest on kostja nõus elamispinna vabastama. Vastuhagi nõue ja põhjendused 28.05.2007 esitas kostja vastuhagi, milles palus tuvastada OÜ BRT Invest kohustuse olemasolu anda kostjale nõusolek üürilepingu tähtajaga kuni 22.05.2009 kohta märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks Samuti palus kostja tuvastada OÜ BRT Invest kohustuse olemasolu anda nõusolek kinnistusraamatusse kostja kasuks omandireformi aluste seadusest tuleneva ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks. 24.09.2007 esitas kostja sama nõude mõlema hageja vastu. Vastuhagiavalduse põhjenduste kohaselt kehtib OÜ BRT Invest ja kostja vahel tähtajaline üürileping tähtajaga kuni 22.05.2009. Kostjaga sõlmitud üürileping kehtis elamu Lilja Silvia Kruutile tagastamise hetkel, s. o 22.05.1996 ning pikenes vastavalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 lg-le 4, § 121 lg-tele 4 ja 11 ning elamuseaduse § 32 lg-le 2 kuni 22.05.2009. Tähtajalise üürilepingu puhul on lubatud üüri tõsta vaid kokkuleppe alusel, mistõttu üüri ühepoolne suurendamine ei ole võimalik. Kostja (vastuhagi esitaja) on maksnud üüri eelmise üürileandja L. S. Kruutiga kokkulepitud suuruses 432,80 krooni kuus ning hagejate väidetud üürivõlgnevus puudub. Alates 2004. a. jaanuarist on üüriarveid esitanud OÜ Reinhard Varahaldus. OÜ Reinhard Varahaldus ei ole üürilepingu pool ja kostjal ei ole kohustust temale üüriarveid tasuda. Riigikohtu 20.06.2006 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 kohaselt on kostjal õigus nõuda üüritud kinnisasjale OÜ Reinhard Varahaldus kasuks seatud

kasutusvalduse kande kustutamist kinnistusraamatus. Tegelik üürileandja OÜ BRT Invest ei ole üüriarveid esitanud. Eeltoodud asjaoludel puudub kostjal üürivõlg, mistõttu puudub ka üürilepingu ülesütlemise alus VÕS § 316 mõttes ja üürilepingu ülesütlemine on tühine TsÜS § 87 alusel. Isegi juhul, kui üüriarveid oleks esitanud kostjale üürilepingu pool, puuduks kostjal hagejate poolt näidatud võlgnevus, sest üüri on kehtivat korda rikkudes muudetud, mistõttu puudub üürivõlg ja üürilepingu ülesütlemise alus. Nimelt, alates 2004. a. jaanuarist on OÜ Reinhard Varahaldus üüriarveid esitanud summas, mis ületab keskmiselt viiekordselt varasematel perioodidel kostjale esitatud üüriarveid. Seega on ühepoolselt üüri tõstetud, kusjuures VÕS §-s 299 või §-s 300 sätestatud üüri tõstmise alus puudub. Eeltoodud põhjendustel puudub kostjal igal juhul lepingu ülesütlemisavalduses näidatud võlgnevus ja seega puudub ka lepingu ülesütlemise alus VÕS § 316 mõttes. Vaidlust ei ole asjaolu suhtes, et kostja üürileping kehtis eluruumi tagastamise hetkel. Seega on kostjal vastavalt ORAS § 121 lg-le 10 kinnistu suhtes ostueesõigus, mille kohta ei ole kinnistusraamatusse tehtud ORAS § 121 lg 10 ja AÕS § 257 lg 3 kohast märkust. Kinnistu omanikul on kohustus anda nõusolek vastava märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks. OÜ BRT Invest on keeldunud ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks vajaliku nõusoleku andmisest, mistõttu vastuhagi esitaja palus TsÜS § 68 lg 5 alusel tuvastada OÜ BRT Invest kohustuse olemasolu anda nõusolek üürniku ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnisasja omanik ja seega puudutud isik on käesoleval juhul OÜ BRT Invest, kes aga on keeldunud nõusoleku andmisest. Kostja palus VÕS § 324 lg 1, ORAS § 121 lg 10, AÕS § 257 lg 3 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel tuvastada OÜ BRT Invest kohustuse olemasolu anda nõusolek üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Hagejate vastuväited vastuhagile Hagejad vastuhagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Mihkel Kirsipuul ei ole vastuhagis esitatud nõudeõigust, kuna ta ei ole Xxxxxxx xxx xxx kinnisasja üürnik, vaid isik, kes õigusliku aluseta keeldub üürilepingu lõppemise järel üüritud eset tagastamast. Ajal, mil asja omandas OÜ BRT Invest ning asja kasutusvaldajaks sai OÜ Reinhard Varahaldus (praegune AS Favorte), oli kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud tagastatud elamutes asuvatele eluruumidele üüri piirmäär 15 kr/m2 kohta. OÜ Reinhard Varahaldus hakkas alates 2004. a. jaanuarist kostjale üüriarveid esitama kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud üüri piirmääras. Elamuseaduse § 371 lg 2, milline sätestas üüri piirmäära kehtivuse ka tagastatud elamutes, muutus kehtetuks 26.12.2004. Elamukoodeksi kehtivusajal sõlmitud üürilepingutes ei olnud üüri suurus määratud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu muutmine. Vastuhagis väidab Mihkel Kirsipuu, et OÜ Reinhard Varahaldus ei ole üürilepingu pool, samas on kostja tasunud OÜ-le Reinhard Varahaldus üüri tema poolt tunnustatavas suuruses nii enne kui ka pärast üürilepingu ülesütlemist. Samuti on Mihkel Kirsipuu 10.07.2006 tasaarvestanud enda nõude OÜ Reinhard Varahaldus vastu 10 120 krooni saamiseks OÜ Reinhard Varahaldus üürinõudega tema vastu. Sellega tunnustas kostja üürinõude kehtivust.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis 15.10.2007 otsusega OÜ BRT Invest ja AS Favorte (enne ühinemist OÜ Reinhard Varahaldus) hagi rahuldamata ning rahuldas Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja AS Favorte vastu. Harju Maakohus tuvastas OÜ BRT Invest kohustuse anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 4621901 Mihkel Kirsipuu kasuks 28.10.1976 sõlmitud üürilepingu, tähtajaga kuni 22.05.2009 kohta märkuse kandmiseks ning OÜ BRT Invest kohustuse anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 4621901 Mihkel Kirsipuu kasuks ORAS § 121 lg 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks. Kohus jättis kostja Mihkel Kirsipuu menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmiti Mihkel Kirsipuuga 28.10.1976 eluruumi Xxxxxxx xxx xxx-x Tallinnas kasutamiseks üürileping (tl 7-8). 22.05.1996 anti Xxxxxxx xxx xxx asuv elamu kui õigusvastaselt võõrandatud vara üle Lilja Silvia Kruutile (tl 9-10). Elamu tagastamise hetkel, s. o 22.05.1996 oli eluruumi üürnikuks kostja. Lilja Silvia Kruut ja Mihkel Kirsipuu uut üürilepingut ei sõlminud, mistõttu jäi kehtima varemsõlmitud üürileping. Üürileping kehtis ka kinnisasja uue omaniku OÜ BRT Invest suhtes ning pikenes vastavalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 lg-le 4, § 121 lg-tele 4 ja 11 ning elamuseaduse § 32 lg-le 2 kuni 22.05.2009. Lähtudes eeltoodust on kostja üürileping tähtajaline. Poolte vahel on vaidlus selles, kas üüri tõstmisel kohaliku omavalitsuse õigusaktidega kehtestatud piirmäärani on üürileandjal kohustus sellest üürnikule teatada. Vastavalt 1976. a. sõlmitud üürilepingu punktile 2 üürnik kohustus tasuma kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Vastavalt lepingu punktile 1 oli kostjal kohustus tasuda 25 m2 eest (tl 7). Kokkuleppel kinnistu varasema omanikuga tasus kostja eluruumi kasutamise eest üüri 432,80 krooni (tl 42). Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja sellistel tingimustel üüri tasus. 22.12.2003 sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 2.3.2 kinnitab OÜ BRT Invest, et ta on teadlik üürilepingu tingimustest (tl 13). 22.12.2003 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel sai kinnisasja omanikuks OÜ BRT Invest. Alates 2004. a. jaanuarist hakkas kasutusvaldaja OÜ Reinhard Varahaldus esitama kostjale üüriarveid 80 m2 eest ning vastavalt elamuseaduse § 371 lg-le 2 alusel kehtestatud üüri piirmäärale, s.o. 15 kr/m2 kohta. Elamuseaduse kehtivuse ajal sai vastavalt ES § 375 lg-le 1 üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga üks kord 12 kuu jooksul, kui üürilepingus ei olnud sätestatud teisiti. Üürnik võis vastavalt ES § 375 lg-le 4 üürileandja poolt suurendatud üüri kohtus vaidlustada. Alates 01.07.2002 kehtima hakanud võlaõigusseaduse § 300 kohaselt kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui 1) üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja 2) üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja 3) üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud. Kohus leidis, et OÜ BRT Invest on ühepoolselt muutnud üürilepingut. Seadus ei anna hagejale õigust tõsta üüri kohaliku omavalitsuse õigusaktidega kehtestatud piirmäärani ilma üürnikuga vastavat kokkulepet sõlmimata. Hagejate viidatud Riigikohtu 11.02.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-04, punkt 20 toetab kostja seisukohta, mille kohaselt on üüri suurendamine võimalik üürnikuga kokkuleppel, juhul kui endise omanikuga oli üüri suuruses kokku lepitud. Käesoleval juhul ei ole kostjaga sõlmitud VÕS §-s 300 sätestatud kokkulepet selle kohta, et üüri hakatakse võtma 25 m2 asemel 80 m2 eest. Samuti ei ole kostjat teavitatud, et endise omanikuga sõlmitud kokkulepe ei kehti ning üüri arvestatakse vastavalt kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud piirmäärale, s. o 15 kr/m2. VÕS § 299 lg 2 kohaselt

eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Kohtule on esitatud hagejate poolt kostjale 01.09.2006 saadetud eluruumi üürilepingu ülesütlemise teade (tl 50-52). Hagejad OÜ BRT Invest ja OÜ Reinhard Varahaldus ütlesid üürilepingu üles VÕS § 316 lg 1 alusel üürivõla tõttu. Kohus leidis, et üüritud kinnisasja kasutusvaldajal OÜ Reinhard Varahaldus puudus õigus üürilepingut üles öelda, kuna Riigikohtu 20.06.2006 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 kohaselt oli kasutusvalduse seadmise leping tühine. Kinnistusraamatu kanne OÜ Reinhard Varahaldus kasuks kasutusvalduse seadmise kohta on vastavalt eelviidatud Riigikohtu otsusele ebaõige. Seega ei ole üürileandja õigused ja kohustused OÜ-le Reinhard Varahaldus VÕS § 291 lg 2 alusel üle läinud. Lepingu ülesütlemise õigus on terviklik ning ühel poolel mitme isiku osalemise korral saab lepingu üles öelda vaid mitme õigustatud isiku poolt ühiselt. Käesoleval juhul OÜ Reinhard Varahaldus ei olnud õigustatud isik, mistõttu tahteavaldus on tühine. TsÜS § 87 kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral kaasa tuua tehingu tühisus. Kohus leidis, et kostja tasus üüri kohaselt ning üürivõla puudumise tõttu ei saanud üürilepingut kostjaga VÕS § 316 lg 1 p1 ja p 2 alusel üles öelda. 30.06.2006 andis OÜ Reinhard Varahaldus kostjale 30-päevase tähtaja üürivõla 33 219,23 krooni tasumiseks (tl 39). Kostja deponeeris notari deposiitkontole üüri ajavahemiku eest 2004. a. maist kuni 2006. a. veebruarini summas 9 521 krooni ning teatas sellest hagejatele. VÕS § 120 lg 1 võimaldab võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral hoiustada raha notari juures. 10.07.2006 vastuses OÜ-le Reinhard Varahaldus on kostja selgitanud, et ta maksab üüri 432,80 krooni kuus endise omaniku Lilja Silvia Kruutiga sõlmitud kokkuleppe alusel (tl 42). Eeltoodust tulenevalt ei olnud hagejatel õiguslikku alust jätta nimetatud kokkulepe tähelepanuta ja hakata üüriarveid esitama, lähtudes kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud piirmäärast, sellest kostjat informeerimata. Tulenevalt Riigikohtu 20.06.2006 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 ei olnud OÜ Reinhard Varahaldus ka isikuks, kes oleks saanud 30.06.2006 anda kostjale üürivõla tasumiseks 30-päevase tähtaja. Seega on 01.09.2006 ülesütlemisavaldus esitatud 30päevast etteteatamistähtaega järgimata. Kohus asus seisukohale, et OÜ-l BRT Invest on kohustus anda kostjale nõusolek üürilepingu kohta ja kostja ostueesõiguse olemasolu kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 kohaselt üürnikel on tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus ning § 121 lg 11 järgi laienevad paragrahvi sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Riigikohus on pooltevahelises varasemas vaidluses tehtud 20.06.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 leidnud, et tagastatud elamu üürnikul on ostueesõigus, kui ta oli üürnik elamu tagastamise ajal ning tal on kehtiv üürileping ka elamu või selle osa võõrandamise ajal. Seadusest tuleneva kinnisasja ostueesõiguse omajal peab olema nõudeõigus ka ostueesõiguse nähtavakstegemisele kinnistusraamatus. VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 leidnud, et märkes ostueesõiguse märkimisega omandaks üürniku ostueesõigus AÕS § 257 lg 3 tähenduse, s. t asjaõigusliku

toime. AÕS § 257 lg 3 kohaselt kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 2 p 5 kohaselt on puudutatud isikuks märke kinnistusraamatusse kandmisel kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik või asjaõiguse, mille suhtes märge tehakse, omaja. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Eeltoodu alusel luges kohus tuvastatuks OÜ BRT Invest nõusoleku andmise kohustuse kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märkuse kandmiseks ja kostja kasuks ORAS § 121 lg 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 15.10.2007 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega rahuldada OÜ BRT Invest ja AS Favorte hagi Mihkel Kirsipuu vastu ning jätta rahuldamata Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja AS Favorte vastu. Apellant palub jätta kogu menetluse kohtukulud Mihkel Kirsipuu kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt esimese astme kohtu järeldus, mille kohaselt üürilepingu ülesütlemise avaldus on esitatud etteteatamistähtaega järgimata, sisaldab nii menetlusõiguslikke rikkumisi kui ka materiaalõiguse normi väära kohaldamist. Kohus leidis ebaõigesti, et üüritud kinnisasja kasutusvaldajal OÜ-l Reinhard Varahaldus (alates 07.06.2007 AS Favorte) puudus õigus määrata üürnikule tähtaega üürivõla tasumiseks ja hiljem üürilepingut üles öelda, kuna Riigikohtu 20.06.2006 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 kohaselt oli kasutusvalduse seadmise leping tühine. Riigikohus ei ole viidatud otsuses asunud seisukohale, et kasutusvalduse seadmise leping on tühine, vaid et ringkonnakohtu otsust osas, millega tuvastati AS Favorte kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kande kustutamiseks, ei ole selleks õigustatud isiku poolt vaidlustatud. TsMS § 457 lg 1 sätestab kohtuotsuse jõustumise tagajärjena kohtuotsuse kohustuslikkuse menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue. Hagejad ei vaidlusta, et jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud AS Favorte kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kohta tehtud kande kinnistusraamatust kustutamiseks. Kohus ei ole tunnistanud resolutsiooniga kasutusvalduse seadmise lepingu tühisust ning hagejate vahel sõlmitud leping ei puuduta vähimalgi määral kostja õigusi. Mihkel Kirsipuu ei saa kasutusvalduse seadmise lepingu tühisusele tugineda, kuna ta ei ole isikuks, kelle õigusi kanne puudutab ja kellel oleks seetõttu õigus taotleda kinnistusraamatus õigusmuudatuse tegemist. Apellatsioonkaebuse esitamise aja seisuga on kanne kasutusvalduse kohta kehtiv ning kinnistusraamatust plommi ei nähtu. Teiseks sisaldab esimese astme kohtu järeldus üürivõla kustutamiseks täiendava tähtaja mitteandmise kohta olulist menetlusõiguse normi rikkumist. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Poolte vahel ei olnud vaidlust üürivõla tasumiseks täiendava tähtaja andmise õiguspärasuse osas. Kostja on nimetatud ülesütlemisavaldusele vastanud ning tasaarvestanud oma nõude OÜ Reinhard Varahaldus vastu kasutusvaldaja üürinõudega.

Samuti on kostja 17.07.2007 seisukohas kohtule tuginenud asjaolule, et üüri tasumine kinnistusraamatu kande kohasele kasutusvaldajale on kooskõlas hea usu põhimõttega. Esimese astme kohtu käsitlus üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisusest on ebaõige. Kohus leidis, et hagejad ütlesid üürilepingu ühiselt üles ja kasutusvaldaja OÜ Reinhard Varahaldus ei olnud ülesütlemiseks õigustatud, mistõttu vastav tahteavaldus on tühine. Käesoleval juhul ei osale üürilepingus üürileandja poolel mitu isikut ühiselt. Üürileandjaks on kas omanik või kasutusvaldaja, kuid käesolevas õiguslikus olukorras jääb ebaselgeks, kummal nimetatud õigused on. Seetõttu esitasidki hagejad ühise ülesütlemisavalduse ja ühise hagi, et vältida vaidlusi teemal, kumb isikutest on selleks õigustatud. Hagejad on seotud äriühingud, nende huvid käesolevas asjas on ühised, varasemalt tehtud toimingud on vastastikku heaks kiidetud. Õigustamatu isiku tahteavaldusel ei ole õiguslikku tähendust. Kui õigustamatu isik esitab tahteavalduse koos õigustatud isikuga, ei muuda see õigustatud isiku tahteavaldust tühiseks. TsÜS § 87 lg 1 kohaldamisel ei ole maakohus normi sisustanud. Kohtuotsusest ei nähtu, missugusest seadusest tuleneva keelu rikkumine on käesoleval juhul kaasa toonud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse. Seoses kaevatavas kohtuotsuses väidetud üürivõla puudumisega märgib apellant järgmist. Kohtu järeldus on väär, et pooled ei vaidle üüri suuruse üle. Pooled ei vaielnud faktilise asjaolu üle, et kostja võis maksta kinnisasja eelmisele omanikule Lilja Silvia Kruutile üüri 432,80 krooni kuus, kuigi ta selle kohta tõendeid ei esitanud. Poolte vahel on 1976. aastal sõlmitud kehtiv kirjalik üürileping, milles on muuhulgas kokku lepitud üüri suurus. Üürilepingu muutmise kohta tõendid puuduvad. Elamuseaduse (ainult elamuseaduse kehtivusajal võis toimuda väidetav üürilepingu muutmine) § 31 lg 1 kohaselt üürileping sõlmitakse kirjalikult. Kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 91 lg 3 kohaselt tehingut saab muuta samas vormis, milles on tehing tehtud. 24.09.2007 kohtuistungil kostja seletas, et maksis kinnisasja eelmisele omanikule üüri 8 kr/m2 eest. 8 krooni ühe ruutmeetri eest kuus oli kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud varasem üüri piirmäär. OÜ BRT Invest omanikuks saamise järel asuti kostjalt üüri nõudma kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud määras. Üüri nõudmine kehtestatud määras ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine. 24.09.2007 kohtuistungil võttis kostja omaks, et ta kasutab reaalselt 80 m2 suurust korterit. Kohus leidis, et kostjaga ei ole sõlmitud kokkulepet selle kohta, et üüri hakatakse võtma 25 m2 asemel 80 m2 eest. Kuivõrd kohus ei aktsepteerinud kostja enda seisukohta ja ka hagejate seisukohta 80 m2 kasutamise õigusliku aluse kohta, oleks tulnud kohtuotsuses anda hinnang sellele, millisel alusel toimub ülejäänud korteri kasutamine. Kui kohus esitatud tõendite pinnal järeldas, et hagejatel puudub õigus esitada rahalist nõuet 55 m2 osas 1976. aastal sõlmitud üürilepingu alusel, tulnuks kohtul sellele viidata ja anda hagejatele võimalus nõuet täpsustada. Sellisel juhul kuuluks 55 m2 kasutamise osas kohaldamisele turuhind. Hagejad leiavad apellatsioonkaebuses, et kostja realiseerib oma tsiviilõigusi pahas usus. Kostja keeldub juriidiliselt vabastamast eluruumi, mida ta ise faktiliselt ei kasuta. Juba vastuses hagile väitis Mihkel Kirsipuu, et ta faktiliselt nimetatud eluruumis ei ela, kuna eluruum on elamiskõlbmatu. Samas ei ole kostja nimetatud osas esitanud üürileandjale ühtki pretensiooni. VÕS § 6 lg 2 kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Tulenevalt hea usu põhimõttest formaalseid õigusi ei aktsepteerita, kui nende realiseerimine on suunatud kahju tekitamisele või see tekitab ilmselt ebaõiglase tagajärje. 80 m2 elamispinna kinnihoidmine ilma seda reaalselt kasutamata on ilmselgelt suunatud tsiviilõigussuhte teisele poolele kahju

tekitamisele. Isegi kui kostja eluruumi kasutaks, tooks kasutamise eest praegu makstav tasu ca 5 kr/m2 eest kaasa ebaõiglase tagajärje. Hagi rahuldamine tingib vastuhagi rahuldamata jätmise, kuna õigus nõuda üürilepingu ja ORAS § 121 lg 10 kohase ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmist on üksnes üürnikul. Hagejad on kostjale üürilepingu üles öelnud. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub jätta menetluskulud Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised ja nende esindajad, ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsus kuulub tühistamisele materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. TsMS § 392 sätestab eelmenetluse ülesanded, milles antud paragrahvi lõike 1 punktide 3 ja 4 kohaselt tuleb välja selgitada nii poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, kui ka tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kolleegium leiab, et maakohus on eelmenetluse ülesande jätnud täitmata, mistõttu tsiviilasjas olulised faktilised asjaolud on jäänud välja selgitamata ja tõendamata, ning see on kaasa toonud ebaõige kohtulahendi tegemise. Maakohus tuvastas alljärgnevad faktilised asjaolud:

Maakohus asus seisukohale, et OÜ Reinhard Varahaldus ei saanud üürilepingut üles öelda, kuivõrd kasutusvalduse seadmise leping on tühine. Sellest tegi maakohus järelduse, et VÕS § 195 lg 1 järgi on üürilepingu ülesütlemine ka OÜ BRT Invest poolt tühine. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuses toodud väitega, et TsMS § 436 lg 4 järgi ei saanud kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Õige on ka see seisukoht, et tahteavaldust ei tee tühiseks asjaolu, kui tahteavaldusele on alla kirjutanud lisaks eluruumi omanikule ka tahteavalduse tegemiseks mitteõigustatud isik. Seega on maakohus tõlgendanud VÕS § 195 lg 1 ekslikult. Kolleegium juhib tähelepanu, et Riigikohtu 20.06.2006 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 jäeti muutmata Tallinna Ringkonnakohtu otsus, millega tuvastati AS Favorte kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kustutamiseks, mis ei tähenda, et OÜ-l Reinhard Varahaldus ei saanud olla õigussuhet OÜ-ga BRT Invest ja üürnik M. Kirsipuuga. Seega tulnuks välja selgitada, mille õigussuhe oli OÜ-l Reinhard Varahaldus OÜ-ga BRT Invest ja vaidlusaluse eluruumi üürnikuga. Toimiku materjalide kohaselt OÜ Reinhard Varahaldus esitas kostjale üüriarveid ning teate võlgnevuse olemasolust, millele kostja vastas ning teostas tasaarvestuse. Seega kostja aktsepteeris OÜ-l Reinhard Varahaldus volituste olemasolu üüriarvete esitamiseks. Kolleegium nõustub apellandiga, et kehtestatud piirmääras üüri nõudmine ei ole iseenesest üürilepingu tõstmine, kuid igal konkreetsel juhul omab tähendust see asjaolu, milline oli üürileandja ja üürniku kokkulepe üüritasu osas. Toimiku materjalide kohaselt poolte vahel on kehtiv kirjalik leping 1976.a-st., millele on ka maakohus viidanud. Üürilepingu punkti 2.2 kohaselt kohustus üürnik M. Kirsipuu tasuma õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses üüri ja kommunaalteenuste eest. Elamuseaduse § 31 lg 1 kohaselt tuli üürileping sõlmida kirjalikult. Kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 91 lg 3 kohaselt tehingut sai muuta samas vormis, milles oli tehing tehtud. Üürilepingu muutmise kohta kostja tõendit esitanud ei ole. Maakohus asus seisukohale, et üürniku ja endise omaniku Lilja Silvia Kruuti vahel oli saavutatud kokkulepe üüritasu suuruses 432,80 krooni kuus. Kolleegium nõustub apellandiga, et kostja ei ole esitanud antud asjaolu kohta tõendit ning maakohus ei ole sellele tähelepanu osutanud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt oli kostja kohustus antud asjaolu tõendada. Kolleegium leiab, et maakohtul tulnuks eelmenetluses välja selgitada tsiviilasjas oluline faktiline asjaolu, kas ja millal saavutas kostja eelmise omanikuga kokkuleppe üürimäära muutmise osas ja millisest arvestusest lähtudes kujunes üürisummaks väidetav 432,80 krooni. Toimiku materjalide kohaselt on eluruumis 25 m 2 asemel 80 m 2 ning hagejad on esitanud üüriarved lähtuvalt üüripinnast 80 m 2. Vastustaja vastuväitega, et hagejad nõustusid asjaoluga, et üüri muutmise osas esines eelmise omanikuga kokkulepe, ei saa nõustuda. Hagejad ei vaidlustanud asjaolu, et kostja võis maksta üüri 432,80 krooni, kuid üürilepingu tingimuse muutmiseks nad seda ei lugenud ( t.lk. 50-51). 24.09.2007 kohtuistungil hageja esindaja väitis, et nad ei ole omaks võtnud, et kostja kokkulepe Lilja Silvia Kruutiga on hagejale üle läinud (t.lk.220). Seega oli antud küsimus vaidlusalune ning selle osas tuli tõendeid hinnates võtta seisukoht.

Kolleegium leiab, et tegemist on olulise menetlusõigusnormi rikkumisega, mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses ning tsiviilasi tuleb TsMS § 656 lg 2 järgi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtusse. Uuel tsiviilasja läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht ka kohtukulu jaotamise osas.

Mare Merimaa

Iko Nõmm

Ene Randmäe

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.